ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין:

מבוא

1. ערעורים על החלטת ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב (ע"י יו"ר וועדת הערר המחוזית, להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה") מיום 19.2.2013, במסגרת תיקי ערר חל

בעלי הדירות הגישו ערעורם כנגד ההחלטה במסגרת עמ"נ 34551-03-13. חברת נתיבי איילון בע"מ (להלן: "נתיבי איילון") והועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון (להלן: "הוועדה המקומית") הגישו ביחד את ערעורם כנגד החלטת וועדת הערר במסגרת עמ"נ 21583-04-13. שני הערעורים אוחדו על ידי בהחלטה מיום 20.6.2013 .


הרקע העובדתי

2. בשנת 1999 הגישו 94 בעלי הדירות תביעת פיצויים לפי סע' 197 לחוק, בגין ירידת ערך דירותיהם בשל אישור תוכנית ח/237א'. בשנת 2004 נתנה הוועדה פסק דין ראשוני לפיו יש להעביר את ההכרעה בדבר שיעור ירידת ערך הדירות לשמאי מכריע. מאחר שבעלי הדירות ונתיבי איילון לא הגיעו להסכמה בדבר זהות השמאי המכריע, מינתה הוועדה את השמאי נחום פרמינגר.

ביום 8.12.2004 שלחה ב"כ המערערים את מסמכי המערערים לשמאי בצירוף מכתב, בו דרשה ממנו שבטרם יתחיל בעבודתו יציג את שכר הטרחה שהוא דורש, מאחר שהמערערים הם אנשים עניים ואינם מעוניינים להיות מחוייבים בתשלום שאינו בהישג ידם.

ביום 21.6.2005 שלח השמאי מכתב לב"כ בעלי הדירות ולב"כ נתיבי איילון (נספח ד' לערעור) בו הודיע להם כי בשלב זה איננו יכול לדעת את שכר טרחתו מאחר שטרם ראה את הדירות. עם זאת ציין השמאי במכתבו הנ"ל כי טווח המחירים הוא 300$-500$ לדירה, בתוספת מע"מ. למחרת המכתב הנ"ל, ביום 22.6.2005, שלחה ב"כ בעלי הדירות מכתב תגובה לשמאי, והעתק ממנו שלחה גם לב"כ נתיבי איילון, בו ציינה כי אין באפשרותה להסכים בשם מרשיה, בעלי הדירות, לביקור השמאי בדירותיהם לשם ביצוע השמאות, בטרם תשיג את הסכמת בעלי הדירות לסכום שכר טרחתו במדויק (שלא ידוע מהו), ובטרם תשיג את הסכמתם למועד תשלומו. השמאי סירב לדרישת ב"כ בעלי הדירות לדחות את ביקורו בדירות עד שיוסדר עניין שכר הטרחה. לפיכך פנו המערערים ביום 26.6.2005 לוועדת הערר, על מנת שזו תורה לשמאי לדחות את ביקורו בדירות, כל עוד לא הוסדר שכר טרחתו. בו ביום נתנה הוועדה (ע"י עו"ד עופרה פרידמן, יו"ד וועדת הערר) החלטה הנעתרת לבקשת ב"כ בעלי הדירות (נספח ו'1 לערעור בעלי הדירות), וקבעה שביקור השמאי בדירות יידחה עד להסדרת הסכמה לגובה שכ"ט השמאי, וכי הדבר ייעשה לא יאוחר מ– 30 יום מיום מתן החלטה זו.

כעבור למעלה מ– 6 שנים, ביום 18.10.2011, פנה השמאי לוועדה וביקש החלטה בעניין שכר טרחתו. ביום 7.11.2011 שלח השמאי בקשה נוספת לוועדה, בה ציין כי עתה נודע לו שהתיק נסגר בפשרה לפני כ– 3 שנים, והוא ביקש כי הועדה תפסוק לו שכר טרחה חלקי בגין העבודה החלקית שביצע בתיק, לטענתו. ביום 6.12.2011 נתנה הועדה החלטה (ע"י עו"ד מיכה גדרון, יושב הראש החדש של וועדת הערר, ששינתה בינתיים את הרכבה) בה צויין כי ההסדר שהושג בין הצדדים לא הובא לאישור הוועדה, והשמאי מתבקש להוציא לצדדים חשבון שכ"ט בגין עבודתו עד כה. לאחר מכן הגישה ב"כ בעלי הדירות הודעה לוועדה, בה התנגדה לבקשת השמאי לשכ"ט, ולתגובה זו צירפה את מכתביה לשמאי משנים 2004-2005. הועדה דחתה את התנגדות ב"כ בעלי הדירות, וגם בקשתה לעיון חוזר נדחתה. ביום 14.10.2012 הגיש השמאי לוועדה דרישת שכר טרחה על סך של 176,359 ₪ (שכלל תוספת הצמדה וריבית מיום סיום עבודתו, לטענתו ביום 17.12.2006), בתוספת מע"מ. ביום 19.2.2013 אישרה הוועדה את מרבית דרישת סכום שכר הטרחה שדרש השמאי בהחלטה הקצרה הבאה:

"לאחר שעיינתי בטענות הצדדים לעניין שכר הטרחה המגיע לשמאי בנסיבות העניין, ולאור אמירתו של השמאי בסעיף 7, כי היא הודיע מראש כי שכר הטרחה שלי ינוע בין 300 – 500$, אנחנו קובעים כי ישולם שכ"ט על בסיס 65% מ – 400$ + מע"מ, לפי השער היציג במועד מתן ההצעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין".

לפיכך הגישו בעלי הדירות את הערעור דנן (עמ"נ 34551-03-13), בו עתרו לביטול החלטת וועדת הערר. לחילופין ערערו בעלי הדירות כנגד השיעור המופרז של שכה"ט לטענתם, וכן ביחס לזהות הצד שאמור לשלם שכר זה. לטענתם נתיבי איילון והועדה המקומית הם אלו שאמורים לשלם שכר זה. נתיבי איילון והוועדה המקומית עתרו בערעורם (עמ"נ 21583-04-13) לבטל את החלטת וועדת הערר, ולקבוע כי השמאי איננו זכאי לשכ"ט כלל. לחילופין עתרו להורות לוועדת הערר לקיים דיון בו יתאפשר לצדדים לחקור את השמאי על טענותיו ולפסוק את שכר טרחתו בהתאם.

3. לטענת המערערים כבר מלכתחילה הם פנו לשמאי ודרשו לדעת במדוייק מה דרישת שכר טרחתו בטרם יתחיל בעבודתו, אלא שהשמאי סירב ליתן להם נתונים מדוייקים. המערערים טוענים להתיישנות ושיהוי בכך שהשמאי נזכר לפנות לוועדה בעניין קביעת שכר טרחתו רק שנים רבות לאחר החלטת הועדה מיוני 2005 לפיה שכה"ט יוסדר תוך 30 יום. המערערים טענו כי הוועדה בהרכבה החדש לא הייתה רשאית לפסוק בניגוד להחלטת הוועדה בהרכבה הקודם מיוני 2005 בה נקבע כי על השמאי להגיע להסכמות עם הצדדים בעניין גובה שכר טרחתו. המערערים טענו כי לא היה מקום לפסוק לטובת השמאי הצמדה וריבית, וכי שגתה הוועדה בכך שפסקה לטובת השמאי שער דולר יציג הגבוה מהשער שהשמאי עצמו דרש, וכי שכה"ט שדרש מופרז גם לגופו של עניין. עוד ציינו כי השמאי חישב בשכר טרחתו גם 6 דירות שתביעותיהן נדחו עוד טרם מונה ע"י הוועדה.

השמאי טען כי יש לסלק את ערעור בעלי הדירות על הסף מאחר שלטענתו באת כוחם הודתה שכבר אין לה קשר עם בעלי הדירות. עוד טען כי ביצע את רוב העבודה, בהתאם למינוי של הוועדה, עד שהודיעו לו על הפשרה בתיק ואף שכר עובדים במיוחד לעבודה זו. השמאי טען שאין ביהמ"ש המנהלי מתערב בשיקוליה המקצועיים של וועדת הערר כרשות מנהלית, וכי לפי ההלכה הפסוקה ערכאת הערעור איננה מתערבת בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בעניין הוצאות משפט פרט למקרים חריגים, שאין המקרה דנן נמנה עמהם. לדעת השמאי שכרו צנוע, הן יחסית למקובל בתחומו, והן יחסית לקבוע בתקנות החדשות שיצאו מאוחר יותר ושלא חלות בעניינו (תקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ – הוראת שעה) התש"ע – 2010) .

דיון ומסקנות

4. ככלל, ביהמ"ש של ערעור לא ימהר להתערב בקביעת שכ"ט של הערכאה הדיונית, אלא שבמקרה דנן, לאור הרקע ולאור הטענות המפורטות של הצדדים שהובאו לפני הוועדה בעניין, לרבות לפני ההרכב החדש שלה, הרי שההחלטה שנתקבלה לבסוף היא לאקונית ביותר. אין כל הסבר כיצד ומדוע הגיעה הוועדה למסקנתה ועל יסוד אלו שיקולים. הוועדה לא התייחסה בהחלטתה לטענות הצדדים, שהיו מפורטות. הוועדה אף לא ציינה בהחלטתה האם יש או אין צורך לשמוע ראיות בעניין היקף עבודת השמאי ושכר טרחתו.
בנסיבות אלה, וועדת הערר כרשות מנהלית לא קיימה את חובת ההנמקה המוטלת עליה לפי דיני המשפט המנהלי. ראה: בג"ץ 4288/10 חיים גרון נ' המנהל הכללי של משרד התקשורת (לא פורסם) עמ' 7-6 :

"ראשית, חובת ההנמקה מבקשת לסייע בהבניית שיקול הדעת המנהלי. ההכרח לתת טעם להחלטות המנהל מעודדת חשיבה מסודרת ומקשה על קבלת החלטות שרירותיות. שנית, היא מסייעת לנפגע מן ההחלטה המנהלית בהתמודדותו עמה, בשני היבטים עיקריים. מחד גיסא, היא מגבירה את אמונו של האזרח ברשות ובהליך שהוביל להחלטה בעניינו ובכך, היא ממתיקה במעט את הגלולה המרה שבהחלטה ולעיתים אף משכנעת בצדקתה. ומאידך גיסא, היא ממקסמת את יכולתו של האזרח לתקוף את ההחלטה ככל שירצה בכך. שלישית, חובת ההנמקה מאפשרת ביקורת עצמית, פנימית וחיצונית על ההחלטה (ראו: ע"א 10419/03 דור נ' רמת הדר – כפר שיתופי להתיישבות (לא פורסם, 5.9.2005); ענין גרוסמן, בסעיף 4 לפסק הדין; יצחק זמיר הסמכות המנהלית כרך ב' 898-897; ברק ארז, 424-423; דותן, 10-7; שרגא ושחר, 353-352)".

(עוד בעניין אי קיום חובת הנמקה ראו: בג"צ 2159/97 מועצה אזורית חוף אשקלון נ' שר הפנים פ"ד נב(1) 75, 89 (1998); עמ"נ (נצ') 1609-04-11‏ אליהו חג'בי נ' מדינת ישראל (לא פורסם), סע' 20-23 לפסה"ד; יואב דותן, "חובת ההנמקה של רשויות מינהל וגופים נבחרים", מחקרי משפט יט (הוצאת אוניברסיטת בר אילן, התשס"ב-2002), 5, בעמ' 65). י. זמיר, בספרו הסמכות המינהלית, כרך ב (נבו הוצאה לאור, תשנ"ו-1996), בעמ' 898-897).

העדר ההנמקה בולט עוד יותר נוכח העובדה שעל פניו נראה לכאורה שהחלטת הוועדה אינה מתיישבת עם החלטה קודמת של הוועדה מיוני 2005, בהרכבה הקודם.


אומנם בדרך כלל, אין העדר הנמקה מביא לבטלות ההחלטה המנהלית, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו הייחודיות, אך בעניינינו צבר הנסיבות שפוגם במעשה המנהלי כפי שפורט לעיל, ואי היכולת בהעדר הנמקה לבקר את ההחלטה בצורה מושכלת וסבירה, מטים את הכף לטובת השבת הדיון לוועדת הערר לקיום הליך ראוי.

לפיכך יש להחזיר את התיק לוועדת הערר על מנת שתקיים דיון מחודש ותיתן החלטה חדשה, מנומקת ומפורטת בעניין שכר הטרחה לו זכאי השמאי, אם בכלל.

5. אשר על כן, הערעור מתקבל במובן זה שהתיק מוחזר לוועדה על מנת שתקיים דיון מחודש ותיתן החלטה מנומקת ומפורטת.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון