תביעה לדמי תיווך

פסק - דין 1. עניינה של התובענה שלפנינו, דמי תיווך במקרקעין אשר, לטענת התובע (להלן - המתווך), מגיעים לו בקשר לדירה ברחוב אליעזר קשאני 39/25, בשכונת ארמון הנציב בירושלים (להלן - הדירה), שבתקופה הרלבנטית לתובענה היו לנתבעים (להלן - המוכרים) זכויות בה, והיא נמכרה על ידם לצד ג' (להלן - הקונים), על פי הסכם מכר שנכרת ביום 11/11/05. טענות המתווך (התובע) 2. לטענת המתווך, נחתמו עם המוכרים שני הסכמי בלעדיות - הסכם אחד ביום 17/3/03 למשך ששה חודשים, והסכם שני ביום 20/2/05 אף הוא למשך ששה חודשים (להלן - הסכם הבלעדיות השני). בשני הסכמי הבלעדיות נכלל סעיף אשר קובע כי הלקוח ישלם למתווך דמי תיווך לאחר חתימת הסכם מחייב, אם הסכם כזה יושג בתקופת הבלעדיות או לאחר תקופת הבלעדיות עם גורם אשר הוצג לו או נודע לו על הנכס בתקופת הבלעדיות (גם שלא באמצעות המתווך). 3. המתווך טוען כי פעל בצורה אינטנסיבית ביותר לשם מכירת הדירה, פרסם מודעות רבות בעיתונים ובאתר אינטרנט "דפי נדל"ן", תלה מודעות בשכונה והציג את הדירה בפני עשרות אנשים, ולכן היה הגורם היעיל בעסקה. 4. עוד נטען, כי ביום 8/6/05, בתוך תקופת הבלעדיות השניה, פנו אל המתווך הקונים והזמינו ממנו שירותי תיווך לרכישת דירה בשכונת ארמון הנציב. עוד באותו יום הציג המתווך מספר דירות בפני הקונים, ובכללן הדירה נשוא התביעה. בינתיים, ביום 20/8/05, הסתיימה תקופת הבלעדיות השניה, אך כעבור כחודשיים, ביום 17/10/05 נחתם בין המתווך לבין המוכרים הסכם שלישי לגבי הדירה. הפעם לא היה זה הסכם בלעדיות אלא הסכם רגיל (להלן - ההסכם האחרון). גם בהסכם האחרון נכלל סעיף שבו התחייבו המוכרים לשלם למתווך דמי תיווך מיד עם חתימת הסכם מחייב בינם לבין כל גורם אשר הנכס הוצג בפניו או שנודע לו על הנכס מהמתווך (בין ישירות ובין על ידי צד ג'), וזאת גם אם לא שיתפו את המתווך במהלכי העסקה. 5. זמן קצר לאחר מכן, ביום 11/11/05, נודע למתווך שהדירה נמכרה על ידי המוכרים ישירות לקונים. לטענת המתווך, המוכרים ידעו עובר לכריתת ההסכם עם הקונים שהדירה הוצגה לקונים על ידי המתווך, ועל אף זאת לא פנו אליו לשם הסדרת תשלום דמי התיווך המגיעים לו מהם. בסופו של יום, שילמו הקונים למתווך דמי תיווך אך המוכרים סירבו לשלם, ומכאן התביעה. 6. המתווך טוען כי במקרה דנן מדובר בתופעה, שכיחה למרבה הצער, לפיה מנסים לקוחות ל"עקוף" מתווך במקרקעין וליצור קשר באופן ישיר עם הקונה או המוכר שהופנו לדירה על ידי המתווך, והכל כדי לחמוק מתשלום דמי תיווך. לטענתו, המוכרים במקרה דנן הפרו את ההסכמים שבינם לבין המתווך ופעלו בניגוד למוסכם ושלא בדרך מקובלת ובתום לב בכך שהסתירו ממנו את עובדת מכירת דירתם לקונים, וכן את פרטי המשא ומתן שהתנהל בינם לבין הקונים, וכל זאת על אף שהקונים הגיעו לדירה באמצעות המתווך, ואף שילמו לו דמי תיווך. טענות המוכרים (הנתבעים) 7. גם המוכרים מלינים מצידם על התופעה הבלתי ראויה בה אדם מנסה לקבל שכר עבור עבודה אשר, לטענתם, לא ביצע כלל ולשם השגת חפצו אינו בוחל להסתיר את האמת. 8. לטענת המוכרים, שורשיה של המחלוקת נעוצים אך ורק בהסכם הבלעדיות השני, ולא בהסכם הבלעדיות משנת 2003 וגם לא בהסכם האחרון, שכן גם המתווך מסכים שהוא הראה את הדירה לקונים בתאריך 8/6/05, בתוך תקופת הבלעדיות השניה. לטענתם, לא נחתם מסמך נפרד לענין הסכם הבלעדיות כפי שנדרש בסעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - חוק המתווכים), לפיכך, "חזקת הגורם היעיל" אינה מתקיימת, ומשכך - חובתו של המתווך היתה להוכיח כי הוא אכן היה הגורם היעיל בעסקה והוא לא עמד בנטל זה. 9. טענתם העיקרית של המוכרים הינה, כי המתווך כלל לא היה "גורם" בעסקה, וקל וחומר "גורם יעיל", והדירה נמכרה לקונים על ידי המוכרים בזכות יעילותם שלהם ותו לא. 10. כמו כן, טוענים המוכרים שלא יתכן שעקב העובדה שהמתווך הראה בחטף את הדירה לקונים פעם אחת ויחידה יהיו כבולים אליו לאחר שחלפו חמישה חודשים ולאחר שעצם קיומה של הדירה פג מזכרונם. לטענתם, כוונת המחוקק היתה ליצור מחד בטחון אצל נותן השירות, ומכאן האפשרות להתקשר בתניית בלעדיות, ומאידך - חופש ומסחר הוגן, ומכאן הגבלה סטטוטורית של תקופת הבלעדיות. 11. לחלופין טוענים המוכרים, כי למתווך אשם תורם בדרגה של 100% בכך שהנחה את המוכרים להחתים את הקונים על הצהרה שלא הגיעו דרך תיווך. 12. לחלופי חלופין טוענים המוכרים, כי אם ימצא בית המשפט שהמתווך זכאי לדמי התיווך - הרי שהקונים הם אלה שחייבים לשלמם במלואם, ולא המוכרים. טענות הקונים (צד ג') 13. הקונים מצטרפים לעמדת המוכרים לפיה המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה. לטענתם, הם אמנם הגיעו לדירה על פי מידע שמסר להם המתווך, אך המוכרים לא הוכרו להם על ידי המתווך כי גרו בדירה שוכרים והקונים "נסו מהדירה כל עוד נפשם בם". בפעם הבאה, יותר מחמישה חודשים לאחר הביקור הראשון בדירה, הגיעו הקונים למוכרים ישירות בעקבות מודעה שמצאו תלויה בסופרמרקט השכונתי. 14. הקונים טוענים כי פעלו בתום לב הואיל ושאלו שוב ושוב האם מתווך מעורב בענין והמוכרים, אשר ימים מספר קודם לכן חתמו על הסכם תיווך רגיל עם המתווך, השיבו בשלילה ולא טרחו לספר לקונים שחתמו על הסכם כזה. על כן טוענים הקונים, שאין להטיל עליהם גם את דמי התיווך שבהם חייבים המוכרים, ודינה של ההודעה לצד שלישי שהגישו נגדם המוכרים להידחות. דיון 15. סעיף 14 לחוק המתווכים קובע: "(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך ...; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". הואיל ובמקרה שלפנינו לא עלתה כלל השאלה האם המתווך הוא בעל רשיון על פי חוק המתווכים - הרי שהתקיים התנאי שבפסקה (1) לסעיף 14(א) לחוק, ועלינו לבחון את קיומם של התנאים שבפסקאות (2) ו-(3) לסעיף האמור, דהיינו האם המתווך מלא אחר הוראות סעיף 9, והאם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות שבין המוכרים לקונים בהסכם מחייב. האם התמלאו תנאי סעיף 9 לחוק המתווכים 16. במקרה דנן אין מחלוקת שלגבי שני הסכמי הבלעדיות לא נערך מסמך נפרד, כנדרש לפי סעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים. אכן נכון שדרישת המסמך הנפרד איננה דרישה טכנית גרידא, אלא מטרתה להביא לתשומת לבו של הלקוח את משמעות הבלעדיות ולהבטיח את מודעותו להתניה בדבר "חזקת הגורם היעיל" (ראה ת.א. (שלום ראשון לציון) 4211/07 שלפר נ' בר דרור שצוטט בסיכומי המוכרים). דא עקא, שבמקרה דנן לא כפרו המוכרים בהסכמי הבלעדיות שנחתמו עם המתווך, ואף הגדילו לעשות - זמן קצר יחסית לאחר תום תקופת הבלעדיות השניה חתמו עמו על הסכם נוסף (ההסכם האחרון), שבו התחייבו לשלם דמי תיווך מיד עם חתימת הסכם מחייב בינם לבין כל גורם אשר הנכס הוצג בפניו או שנודע לו על הנכס מהמתווך (בין ישירות ובין על ידי צד ג'). בנסיבות אלה, אין בידי לקבל את טענת המוכרים בדבר כשלון תניית הבלעדיות (סעיפים 18-11 לסיכומיהם). לפיכך, אני קובעת כי המתווך עמד בתנאי סעיף 14(א)(2) לחוק המתווכים. האם היה המתווך הגורם היעיל בביצוע העסקה 17. באופן עקרוני מדובר בשאלה עובדתית. לענין המונח "הגורם היעיל", נקבע בפסיקה שאין די בכך שמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין, אלא הדרישה היא לגורם שהוא הגורם היעיל. עצם העובדה שמתווך הציג נכס בפני לקוח אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך (ראה ע.א. 7247/97 יצחקוב נ' אביב בע"מ פ"ד נו(1), 842) וכן ע.א. 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' ביר פ"ד מח(3), 116). אך כאמור, מדובר בשאלה עובדתית, שיש לבחון על פי נסיבותיו של המקרה. 18. במקרה שלפנינו, עמדה הדירה למכירה במשך תקופה ארוכה והמתווך היה בקשר רצוף עם המוכרים ועם בנם, עו"ד שושני. לאחר ששמעתי את הצדדים, ראיתי להעדיף את גירסת המתווך על פני גירסתם של המוכרים. שוכנעתי כי נעשו פעולות שיווק לגבי הדירה על ידי המתווך והיא פורסמה על ידו, ואף הובאו על ידו לקוחות פוטנציאליים, לרבות הקונים. גירסה זו של המתווך לא נסתרה והוא לא נחקר עליה במהלך הדיון. מאידך, עדותו של המוכר, מר שושני, לענין הפעולות העצמאיות שנעשו על ידו לשיווק הדירה לא היתה משכנעת ביותר, בלשון המעטה. הוא העיד שהכין מודעה בכתב ידו אך לא זכר כיצד נראתה (פרוטוקול עמ' 16 שורות 23-22). כמו כן, העיד מר שושני שתלה את המודעה "בסופר ובמקום אחר" (שם, שורה 11) אך מיד לאחר מכן, כאשר נשאל כמה מודעות תלה, ענה כי תלה מודעה אחת (שם, שורה 17). כאשר נשאל איזה עוד פעולות עשה כדי למכור את הדירה, ענה מר שושני: "זו הפעולה היחידה" (פרוטוקול עמ' 17 שורה 5). 19. בנסיבות אלה, אין זה סביר שבעקבות המודעה היחידה של המוכרים "צצו" לפתע הקונים בבחינת "יש מאיין", וזאת לאחר שהדירה עמדה למכירה במשך תקופה ארוכה ולא היתה לגביה התעניינות מרובה. לא שוכנעתי גם מהטענה לפיה הקונים לא זכרו את הדירה בחלוף הזמן ובהגיעם לדירה, כביכול בעקבות המודעה, לא זיהו שמדובר באותה הדירה אותה הראה להם המתווך בשלב מוקדם יותר. 20. בעקבות האמור ולאחר ששמעתי את עדותו של מר יאיר מאמא (הקונה), הגעתי למסקנה שהמתווך אכן היה הגורם היעיל בביצוע העסקה, כאמור בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים. לפיכך, נתמלאו לגבי המתווך כל התנאים שבסעיף 14(א) לחוק המתווכים והוא זכאי לדמי תיווך גם מהמוכרים, וזאת בנוסף לדמי התיווך שקיבל מהקונים ואשר אינם נשוא התביעה. אשר לסכום דמי התיווך 21. בהסכם הבלעדיות השני, שבמהלך תקופת תוקפו הוצגה הדירה לקונים, נאמר במפורש כי תינתן הנחה של 50% ,קרי שדמי התיווך יעמדו על 1% בתוספת מע"מ. בסעיפים 97-96 לסיכומיו מנסה המתווך להסתמך על ההסכם האחרון מיום 17/10/05 בלבד, שבו נכתב רק כי תינתן למוכרים הנחה בדמי התיווך. לטענתו, מדובר בהנחה כלשהי, וגם זאת לפי שיקול דעתו של המתווך. עוד נטען, כי משהפרו המוכרים את ההסכמים ברגל גסה ובחוסר תום לב, הרי שאין כל מקום לחייב את המתווך להעניק הנחה כלשהי למוכרים. אין בידי לקבל טענה זו, אשר יש בה משום "החזקת החבל בשני קצותיו". המתווך מסתמך על הסכם הבלעדיות השני אשר במהלכו הוצגה הדירה לקונים. משהוסכם במפורש בהסכם השני על הנחה בשיעור של 50% - הרי שזו ההנחה שמגיעה למוכרים לגבי דמי התיווך, ואין נפקא מינא בהקשר זה אם הופר ההסכם אם לאו. לפיכך, משקבעתי שהמתווך זכאי לדמי התיווך, לאור האמור בהסכם הבלעדיות השני - אני מעמידה את סכום התביעה על סך של 9,767.5 ₪. סוף דבר 22. לאור האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: א. ההודעה לצד שלישי נדחית. שולחי ההודעה (המוכרים - הנתבעים), ביחד ולחוד, ישלמו לצד השלישי תוך 30 ימים הוצאות וכן שכר טרחת עו"ד בסך 1,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. ב. התביעה תקובל באופן חלקי. המוכרים-הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו למתווך - התובע תוך 30 ימים, סכום של 9,767.5 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (7/6/06) ועד לתשלום המלא בפועל. כמו כן ישלמו המוכרים-הנתבעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 2,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. דמי תיווךתיווך