קראו דוגמא מהפסיקה בנושא נכס שאינו בר שימוש - פטור מארנונה: לפניי תביעה כספית בסדר דין מהיר, שעניינה השבת כספי ארנונה ששילם התובעת לפני שנים אחדות משלא קיבל מן העירייה-הנתבעת פטור מלנכס שאינו בר-שימוש. 1. וזה רקע הדברים. התובע היה בעליו של נכס ברח' שמעון הצדיק בתל-אביב (להלן: הנכס), ששימשו משך עשרות בשנים כמפעל לייצור עקבים. בשנים האחרונות לפעילות, כך טען, גווע עסקו, ובשנת 2006 החליט התובע לסגור את שערי המפעל, אגב תכנון לקבל היתר בנייה לנכס שיאפשר לו בנייה למגורים. אגב כך, ביקש לפטור אותו מתשלום ארנונה. עד לחודש מרץ 2007 זכה התובע בפטור מארנונה לנכס ריק, פטור המוגבל לתקופה של חצי שנה. או אז הגיש בקשה לאקונית בכתב ידו לעירייה, ועתר לקבלת פטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות (להלן: הפקודה), סעיף שעניינו פטור מארנונה ל"בניין שנהרס או ניזוק". העירייה דחתה את בקשתו, משגרסה כי אין מדובר בבנין שנהרס או ניזוק במידה שלא ניתן להשתמש בו. התובע הגיש ערר על החלטת העירייה לוועדת הערר, והמשיבה הגישה את התנגדותה. סופו של הדיון ביום 6.9.07 בהחלטה שלהלן: "המלצנו לצדדים לסיים את ההליך בפשרה לפיה הנכס יזכה לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות וזאת החל מ-1.3.2007 למשך שנתיים. הובהר לעורר ולב"כ כי לא יוכלו לבקש שוב פטור זה, אלא אם כן הנכס יהרס, או אם תחל בניה של נכס חדש. הצדדים נתנו הסכמתם להמלצות הוועדה" (להלן: החלטת ועדת הערר). 2. בהמשך להחלטת ועדת הערר, זכה התובע בפטור מארנונה למשך שנתיים, עד לחודש מרץ 2009. ברם במהלך שנתיים אלו, לא השלים את הליכי קבלת היתר הבנייה. הוא הגיש בקשה להיתר רק בשנת 2008, ועקב עיכובים שונים שהוא טוען להם אצל רשויות התכנון, לא זכה בהיתר המיוחל, ומצא עצמו שב ונדרש לשלם ארנונה, מחודש מרץ 2009. התובע ניסה לשנות את רוע הגזירה ללא הועיל: בחודש ינואר 2009 שלח מכתב לעירייה וביקש להאריך את תוקף הפטור, מתוך הערכה שממילא יושלמו הליכי ההיתר בתוך פרק זמן קצר. העירייה דחתה את הפניה בהזכירה את החלטת ועדת הערר, שלפיה התובע מנוע מלשוב ולעתור לפטור נוסף מעבר לתקופת השנתיים, וציינה כי אם החלטתה אינה מקובלת עליו - יכול הוא לפנות לועדת ערר. התובע לא עשה כן. הוא שלח מכתב נוסף, נדחה, ושילם את הארנונה עד לאוקטובר 2010, שאז (כך ניתן להבין) מכר את הנכס. 3. בחודש מרץ 2013 הגיש את תביעתו הנוכחית, ובה הוא טוען כי על העירייה להשיב את הכספים שגבתה כארנונה בתקופה שממרץ 2009 ועד אוקטובר 2010, בסכום של כ-71 אלף ₪ (המדובר בנכס מסחרי, יוזכר). טענתו, בתמצית: לא חל הרי במצבו של הנכס כל שינוי. אם זכה לפטור עד מרץ 2009, ובהיעדר שינוי, היה נכון להאריך את הפטור. העירייה וועדת הערר גם יחד מנועות מלהגביל את משך הפטור, כעולה מפסק הדין בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב יפו (30.12.09; להלן: עניין המגרש המוצלח)). משהתרשלה העירייה, לטענת התובע, ומנעה ממנו את הפטור מארנונה, זכותו לפנות לבית המשפט האזרחי ולתבוע השבה. 4. העירייה התגוננה, בתמצית, בטענה כי החלטת ועדת הערר מקימה השתק בפני התובע. כן גרסה כי בית המשפט כלל אינו מוסמך לדון בתביעת ההשבה של התובע, שלא הלך בדרך של הגשת ערר. לגוף הדברים סבורה העירייה כי מלכתחילה לא זכאי היה התובע לפטור לפי הוראת סעיף 330 לפקודה, ורק בגדרי ההליך המשפטי נאותה להסכים למתן פטור מוגבל, בלא לגרוע מטענותיה. 5. ישיבה מקדמית במעמד הצדדים התקיימה היום לפניי, לאחר שהוגשו תצהירי עדות ראשית. בדיון הוברר כי עמדות הצדדים רחוקות הן. כן הוברר שאין להם צורך לחקור את המצהירים (מבלי שיהיה בכך משום הודאה בטענה כלשהי). בנסיבות הסכימו כי ניתן אפוא, ללא עיכוב נוסף, להכריע בהליך על יסוד הכתובים וטענות נוספות שהשמיעו על-פה. 6. בהמשך לדיון מהיום, ניתנת אפוא הכרעתי. דין התביעה להידחות. בתמצית: התובע, בבירור, מושתק מלדרוש פטור נוסף, נוכח החלטת ועדת הערר בערר שהגיש, החלטה שניתנה בהסכמת התובע ובא כוחו שייצגו אז. כנדרש ביחס לפסקי דין בסדר דין מהיר - אבאר בתמצית. 7. נחזיר עצמנו חמש שנים לאחור, חודש ספטמבר 2007. התובע סגר את מפעלו, ומעוניין להמירו בבנייה למגורים, אך היעד רחוק. הפטור לנכס ריק - מוצה. הוא עתר לפטור החלופי, שאמנם הפקודה אינה מגבילה בזמן, אך הוא קשה להוכחה, של נכס ש"נהרס... או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו". העיריה דחתה את בקשתו: הנכס ודאי לא נהרס, שערי המפעל אך נסגרו. האפשרות לשכנע בערר שהנכס במצב המצדיק פטור - רחוקה מלהיות ודאית, בפרט שבמסענו בזמן אנו מצויים לפני שניתן פסק הדין בעניין המגרש המוצלח, שהקל עם מבקשי הפטורים. התובע, שומע את המלצת ועדת הערר: טול פטור לשנתיים, אך יותר - לא תוכל לבקש (אלא אם ייהרס הבניין או תחל בנייה של נכס חדש); ולעירייה אמרה: הסכימי לפטור לשנתיים, ויותר - לא יוכל לבקש, בסייגים האמורים. התובע, החמוש בייצוג משפטי (קודם), מקווה ואף מעריך כי בתוך שנתיים ממילא יחזיק בידו היתר, ואם תתממש תקוותו - ייצא וכל תאוותו בידו. הוא מקבל את ההצעה. ההסכמה מקבלת תוקף של החלטה. התובע "קנה" את הסיכון של אי-קבלת פטור כלל, וקיבל בתמורה פטור ודאי לשנתיים, שממילא העריך כי די יהיה בהן. ויודגש: אלו אינן ספקולציות, אלה הם פני הדברים, כפי שאישרה היום בדיון ב"כ התובע. 8. חלפו שנתיים. התקווה נכזבה. היתר אין. מדוע לא ניתן- אין זה מעניינה של התביעה שלפניי, שאינה מול רשויות התכנון. יש לשוב ולשלם ארנונה. ברם החלטת ועדת הערר עומדת עתה לתובע לרועץ. משהחליט באופן מושכל לקבל את הצעתה, הקיץ הקץ על היכולת לדרוש פטור נוסף. 9. ועדת הערר היא גוף מעין שיפוטי (ראו לדוגמה: בר"מ 6966/12 נצב"א נ' מנהל הארנונה בעיריית טירת הכרמל (20.1.13)). אף אם החלטותיה אינן זהות בכל לפסק דין של בית המשפט, הרי שמאפיינים דומים רבים להם, לרבות הזכות להשיג על ההחלטות לפני הערכאה השיפוטית המתאימה. החלטות ועדת הערר אינן חפץ שניתן להשליכו אחר גב כאשר אינן נוחות למי מן הצדדים. כוחן המשפטי הוא רב, ואינו נמוג בחלוף השנים. 10. במידה רבה, ניתן להקביל את החלטת ועדת הערר לפסק דין שניתן בהסכמה. מובן שפסק הדין אינו קובע מצב משפטי, אלא משקף את הפשרה שבין הצדדים. ככל שצד רוצה להתנער מפסק הדין, אין הוא יכול להתעלם ממנו כאילו לא היה. פסק הדין - וכמוה ההחלטה של ועדת הערר - נותנים חותם להסכמת הצדדים כדי שישמשו מחסום דיוני של מעשה בית דין מפני טרוניות עתידיות. משניתנה הגושפנקה השיפוטית להסכמת הצדדים, שוב אין מקום לאפשר להם להחזיר את הגלגל לאחור ולפתוח מחדש את חזית המריבה (ראו: חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי (מהדורה שלישית) 592 והאסמכתאות שם). 11. מכאן, שטרוניות התובע על כך שוועדת ערר אינה מוסמכת להגביל את הפטור לנכס הרוס בזמן, טענה שאמנם יש לה עיגון בפסק הדין בעניין המגרש המוצלח, היא טענה בלתי רלבנטית ונעדרת כל נפקות. ועדת הערר לא החליטה להגביל את הפטור בזמן. ועדת הערר הציעה הצעת פשרה: בין טענת התובע לפטור בלתי מוגבל לבין טענת העירייה להיעדר זכות לפטור, טלו, הצדדים, הצעת פשרה: שנתיים, אך לא עוד. בכך אין כל פסול, ובהסכמת הצדדים לאמץ את ההצעה אין כל פסול. לא ניתן היה לתקוף את החלטת ועדת הערר, שכן זו ניתנה בהסכמה. ממילא התובע לא עשה כן, אלא פנה לביתו שמח וטוב לב על הפטור שקיבל. ברם משכשל ההימור, אין הוא יכול לבוא לפתע בטרוניות כלפי החלטת ועדת הערר, שניתנה על דעתו. 12. ועוד כשל בדרך הילוכו של התובע: התובע אמנם מנער חוצנו מהחלטת ועדת הערר, אך אינו מבקש להביא לביטולה. ברם כל עוד לא בוטלה, עומדת ההחלטה על מכונה, ואין דרך להתנער ממנה בלתי אם בהגשת תובענה סדורה לביטול ההחלטה (ראו, בהקבלה לעניין ביטול פסק דין בהסכמה, ע"א 230/87 שקולניק נ' זכאי, פ"ד מו(3) 279, 283 (1992); הערעור האזרחי 505-504)). התובע אינו עושה כן, ולא בכדי: ההחלטה נוחה לו, שכן מכוחה זכה בפטור לשנתיים. אם תבוטל (והעירייה עצמה הסכימה לכך שההחלטה תבוטל והנושא ייפתח) - ייאלץ להוכיח מחדש את זכותו לקבלת פטור גם לשנתיים שבהן נהנה מן הפטור. בכך אין התובע רוצה. הוא מנסה לאחוז בחבל בשתי קצותיו: מבקש להותיר את ההחלטה על כנה וליהנות מן הפטור לשנים 2007 עד 2009, אך להעלים את ההחלטה כלא היתה משנת 2009 ואילך. כך אין ניתן לנהוג דיונית. 13. ראוי לציין כי התובע מנסה לעטוף את טענתו כתקיפה (עקיפה, ותמוהה, יש לומר) על החלטת העירייה שלא ליתן לו את הפטור בשנת 2009. אך אותה החלטה של העירייה נסמכת ישירות על החלטת ועדת הערר, ואת זו לא ניתן לעקוף. 14. באמור עד הנה, יש לקעקע את ליבת טיעונו של התובע. 15. התובע טוען עוד, בשפה רפה, כי החלטת ועדת הערר כללה סייג: אם ייהרס הנכס או ייבנה אחר תחתיו - יוכל לחדש את בקשתו. בתשובה טען: היתר היה בדרכו, הנכס היה בדרכו להיהרס. בדיון (ורק שם) טען: הוא ביקש היתר בשנת 2008, והרי זאת כמעין תחילת הליך בנייה. טענות אלה נעדרות יסוד. הריסה היא הריסה. כוונה להרוס אינה הריסה. בניה היא בניה. בקשה להיתר בנייה אינה בניית נכס חדש. 16. למעלה מן הצורך יש להעיר לגוף הדברים: אפילו לא היתה החלטת ועדת הערר ניצבת כמחסום בלתי עביר בפני התובע, לא היה בכך כדי לסייע לתובע לשכנע בזכותו לפטור, שכן ממילא אין בית משפט זה יכול לקבוע שהנכס (שאיננו עוד זה מכבר) אמור היה לזכות בפטור לנכס הרוס. התובע לא הציג כל תשתית שתאפשר קביעה שכזו. דווקא בעניין זה הוא רואה לנכון להיבנות מהחלטת ועדת הערר: אם הוחלט שהנכס זכאי לפטור למשך שנתיים, ולא חל בו שינוי לאחר מכן, חזקה שהיה זכאי לפטור גם בחלוף השנתיים. ברם החלטת ועדת הערר אינה כוללת כל קביעה שיפוטית או מעין שיפוטית שכזו, כי אם הסכמה של הצדדים לצרכי פשרה, הא ותו לא. ועדת הערר אמורה היתה בשנת 2007 לשבת על המדוכה ולהחליט האם הנכס הרוס לצרכי סעיף 330 לפקודה, אם לאו, ולבסוף לא עשתה כן, נוכח הסכמת הצדדים. בשנת 2009 לא ראה התובע לנכון אפילו להביא את השגתו על החלטת העירייה שלא להאריך את הפטור לעיונה של ועדת הערר. אין כל אפשרות, ארבע שנים לאחר מכן, בבית המשפט האזרחי שאין עיסוקו בקביעת פטורים מארנונה ובדיקות באשר למצב הנכס (שממילא אינו קיים עוד), לקבוע שהנכס היה הרוס. אם לא די בכך, הרי שהאינדיקציות המשמעותיות היחידות הקיימות מלמדות כי לא היתה הצדקה לפטור כאמור, ונכון עשה התובע כאשר אימץ את הצעת ועדת הערר לקבל פטור המוגבל לשנתיים. הבניין לא נהרס הרי ולא ניזוק. שעריו נסגרו. אכן, הוא לא שימש איש, ונניח כי היה מוזנח, כטענת התובע. ברם סעיף 330 לפקודה אין עניינו רק בשאלה האם ישב פלוני בנכס, אלא גם בשאלה האם ההרס הוא "במידה שאי אפשר לשבת בו". אכן, אין לפרש את הסעיף כמחייב את המחזיק בביצוע תיקונים על מנת שיהיה אפשר לשבת בנכס (כך לימדנו פסק הדין בעניין המגרש המוצלח). אולם מאידך גיסא "אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עלי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי" (עניין המגרש המוצלח, בסעיף 23). לא הוצגה כל מניעה אובייקטיבית כי פלוני, בין אם התובע ובין אם אחר, ישב בנכס בפועל, בתקופת ההמתנה להיתר הבנייה. נתונים אלה אינם יכולים לבסס צורך בפטור. 17. ראוי לציין, כי כל הדיון האמור לעיל הוא עקר במידה רבה. לא זו הדרך לברר את שאלת הפטור. מקובל עליי שבמקרים חריגים ומתאימים יכול אדם לפנות לבית המשפט האזרחי, ולא למצות את ההליך המינהלי עד תומו (רע"א 7669/96 עיריית נהריה נ' קזס, פ"ד נב(2) 214 (1998)). אולם זאת לרוב כאשר יש טענה תקפה וכנה להתרשלות של העירייה (שם). שרבוב הביטוי "רשלנות" לכתב התביעה לא די בו להצדיק את בחירת התובע לפנות לאפיק האזרחי. בענייננו, התובע נמנע כאמור מלהשיג על החלטת העירייה, לא הגיע לוועדת הערר על מנת שתבדוק את טענתו (מסיבות שבאת כוחו הנוכחית של התובע לא ידעה להסבירן), ומתייצב בחלוף ארבע שנים בבית המשפט האזרחי מתוך ציפייה כי זה, ללא תשתית כלשהי, ייקבע שהעירייה לא רק אמורה היתה ליתן פטור, אלא התרשלה כלפיו. זהו מהלך מרחיק לכת ובעייתי. אף מטעם זה יש לדחות את התביעה. 18. אציין כי בכתבי בי-הדין של התובע וסיכומיו בעל-פה ניתן היה לאתר טענות נוספות אחדות, שבחנתי את כולן, אך אין בהן כדי להשפיע על תוצאת פסק הדין. 19. סוף דבר: התביעה נדחית, מן הטעמים שפורטו לעיל. אשר להוצאות: אתחשב בכך שעסקינן בתובע ששילם את הארנונה כיאות ורק בדיעבד ביקש השבה שסבר באמת ובתמים כי מגיעה לו, ולא במי שחמק מתשלום ותר אחר גושפנקה שיפוטית למעשיו; כמו גם במצבו של התובעת, ובכך שהשכיל להביא לקיצור הדיון בדרך של העברת העניין להכרעה כבר במועד שנקבע לישיבה המקדמית היום. לכן לא ייפסקו כנגדו הוצאות ריאליות כי אם חלקיות ביותר. התובע יישא אפוא בשכר טרחת עורכי דינה של העירייה בסכום של 3,500 ₪. ארנונה