קומה מפולשת - היטל פיתוח

המחלוקת בפסק הדין להלן היא בשאלה אם שטחה של הקומה המפולשת המנוצל לחניה, חייב בהיטלי פיתוח פסק-דין השופט א' א' לוי: מבוא 1. זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופטים י' גרוס, א' קובו, מ' רובינשטיין) מיום 1.5.00, לפיו התקבל ערעור המשיבה על פסק דינו של בית המשפט השלום (כב' השופט עדי אזר), אשר קיבל חלקית את תביעת המבקש להחזר אגרות והיטלים שונים ששילם לעירית הרצליה. בתאריך 11.1.01 החליט בית משפט זה לתת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וכן הוחלט כי הערעור יוכרע בדרך של סיכומים בכתב. העובדות והשאלה שבמחלוקת 2. המערער ביקש להקים בניין על מגרש שבבעלותו, והנמצא בשטחה של המשיבה. בנין זה כלל 4 קומות מעל עמודים ובהן 14 דירות, וכן מרתף, מקלט, חדר אשפה, חדר לבלוני גז, מבואה וחדר מדרגות. בעת שהמערער ביקש לקבל היתר בניה, הוא חוייב לשלם היטלי פיתוח (אגרת הנחת צינו, היטלי סלילה, היטל ביוב והיטל תיעול), שהבסיס לחישובם הוא "שטח הבנין". בין השטחים בהם חויב המערער בהיטלים, נכלל גם שטחה של קומת העמודים המפולשת, המשמשת לחנייתם של חלק מהמכוניות של דיירי הבניין. השאלה שבה נתבקשה הכרעתו של בית המשפט היתה, אם שטחה של קומת העמודים המפולשת, הוא בר-חיוב על פי הדין באותם היטלים. פסק דינו של בית המשפט השלום 3. בית משפט השלום קיבל את עמדת המערער במלואה וקבע, כי שטחה של הקומה המפולשת אינו עונה על הגדרת "שטח בניין" או "בניין עזר" בחקיקה הנוגעת לעניין, ולכן אין להביאו בחשבון לצורך חיוב בהיטלי פיתוח. למסקנה זו הגיע בית המשפט בהפנותו לחוק העזר בדבר אספקת מים ולחוק העזר בדבר סלילה. בשני אלה (בסעיף 1) נקבע כי "שטח בניין" הוא השטח "הבנוי למעשה", וחישובו יעשה לפי האמור בסימן ב' לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל1970-. (לן: "התוספת השלישית"). סעיף 1.00.7 לסימן ב' לתוספת השלישית, המגדיר מהו שטחו של בניין, מוציא מגדרו את שטחה של הקומה המפולשת, ובלשון התקנות. "שטחו של בניין הוא הסכום במ"ר של שטחי כל הקומות שבו למעט קומת מסד, עליית גג, מדרגות חוץ, מדרגות גן, מקמרות, סטיוים, קומת עמודים מפולשת...". עם זאת, חלה חובת תשלום ההיטלים על מה שהוגדר כ"בנין עזר", וזה מוגדר בסעיף 1.00.1 של התוספת השלישית ככולל "בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי, או בחלק ממנו או במרתפו, או בקומת העמודים המפולשת שלו...", ומשמש לאחד היעודים הנזכרים בסעיף, וביניהם: "מוסך לרכב פרטי". בית משפט השלום סבר, כי שטחה של הקומה המפולשת בבנין נשוא הדיון, אף שהוא משמש לחניה, אינו יכול להיחשב "בניין עזר", הואיל ושטח המנוצל לחניה אינו יכול להיחשב כ"בניין שנבנה", ובלשונו בעמ' 7 לפסק הדין: "לפי דעתי חנייה בין עמודים כאשר החונה מנצל שטח קיים אינה בניין שנבנה. דהיינו אומנם יש כאן בניין אבל אין כאן בניין נוסף שנבנה לאחר בניית הבניין העיקרי כתוספת המשמשת לצורך מוסך. מוסך על פי לשון בני אדם הוא מקום להחניית כלי רכב הסגור מצדדיו ויש לו תקרה. ניצול שטח לחניה שאין לו קירות כלל אינו יכול לחשב כחניה במוסך... ...בנוסף פירוש כזה [המוצע על ידי המשיבה] מתעלם מהמילים בניין שנבנה כשהכוונה היא לא לבניין המקורי אלא לבניין עזר, דהיינו לבניין נוסף". באשר להיטל ביוב ואגרת תיעול, הגדרתו של השטח לצורך החיוב שונה מזו המופיעה בחוקי העזר בדבר אספקת מים וסלילת רחובות, הואיל ו"שטח בנין" מוגדר בהם כ"סכום במ"ר של שטחי כל הקומות בבניין". מכאן הצורך להידרש להגדרתה של "קומה" בתוספת, ולשם הפנה מחוקק המשנה גם לצורך חישוב שטחה של קומה. החשוב לענייננו הוא, שלכאורה, על פי האמור בשני חוקים אלה, צריך היה שטחה של הקומה המפולשת להיות מובא בחשבון לענין "שטח הבניין", הואיל והיא אחת מ"כל הקומות בבנין". אך בית משפט השלום סבר שלא יהא זה נכון לאמץ מסקנה זו. על פי השקפתו, חתירה להרמוניה פרשנית מחייבת לקבוע את "שטח הבניין" בזיקה לדרך שאומצה בחוקי העזר בדבר אספקת מים וסלילת רחובות, לאמור, על ידי הפנייה לתוספת השלישית שם נקבע בסעיף 1.00.7 כי שטחו של בניין אינו כולל את קומת העמודים המפולשת. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 4. על פסק דינו של בית משפט השלום הגישה עיריית הרצליה, המשיבה בפנינו, ערעור לבית המשפט המחוזי, ובו חזרה על טענתה כי בחישוב שטח הבנין לצורך חישוב היטלי הפיתוח, יש לכלול את שטחה של הקומה המפולשת. בית המשפט המחוזי קבע פה אחד, כי בדין חוייב המערער בגין שטח החניה בקומה המפולשת בהיטל ביוב ואגרת תיעול. מאידך נחלקו הדעות בסוגיית אגרת הצנרת על פי חוק העזר בדבר אספקת מים. כב' השופטת רובינשטיין אימצה בענין זה את השקפתו של בית משפט השלום (למעט הסתייגות אחת שאינה עומדת להכרעה בערעור זה), בעוד ששופטי הרוב (כב' השופטים י' גרוס וא' קובו) קבעו כי דינו של ערעור המשיבה להתקבל. בפסק דינה של כב' השופטת קובו נאמר, כי יש לראות בשטחי החניה שבקומת העמודים המפולשת כבנייני עזר, מאחר והם עונים על הגדרת "מוסך לרכב פרטי". לדעת בית המשפט, אין ממש בקביעה כי בניין עזר חייב להיות נפרד מהבניין העיקרי או שייבנה לאחר שבנייתו של הבניין העיקרי הסתיימה. עוד נקבע, כי אין בעובדה כי שטחי החנייה אינם מוקפים בקירות על מנת לשלול את אופיים כבנייני עזר. בית המשפט קבע, כי מוסך לרכב גם אינו חייב להיות מבנה סגור, ובלשונו בעמ' 10 לפסק הדין: "לקביעה כי "מוסך" הוא רק מקום חנייה במבנה סגור מכל צדדיו אין אחיזה בחוק ולא בתקנות ולא במציאות בפועל. שטחי החניה נשוא הערעור מוקמו בקומה המפולשת ונבנו על פי דרישות החוק והיתר הבניה הכולל התייחסות לגובה המבנה, רוחבו, מרחב התמרון, הכל כנדרש על-פי הוראות חוק התכנון והבניה ודרישות המהנדס. אין כאן אפוא מקריות. יש כאן כוונה לקיים את מקום החניה-מוסך בקומה המפולשת. גם אם החלל המיועד לחניה פתוח מצדדיו, ייעודו הוא כמקום לחניית כלי רכב ובמילים אחרות מוסך". 5. באשר להיטל הביוב ואגרת התיעול קבע בית המשפט פה אחד, כי מניסוח חוקי העזר הנסמכים גם על הוראות חוק התכנון והבנייה ותקנותיו עולה, כי אין מקום לגרוע משטח הבניין, לצורך חישובי ההיטלים הנ"ל, את קומת החניה ואת יתר השטחים בקומה המפולשת או כל קומה אחרת. בית המפט קבע, כי אין מקום לעשות שימוש בעיקרון ההרמוניה החקיקתית, מקום שלשון החוק ברורה ומפורשת, ובלשונה של השופטת קובו בעמ' 11 לפסק הדין: החלטת בית המשפט קמא הנסמכת על פרשנות של 'הרמוניה חקיקתית' אין לה אחיזה לאור נוסח חוקי עזר אלה אשר חוזרים ומפנים בעיקרון אל האמור בתוספת השלישית להוראות חוק התכנון והבניה. גריעת שטח קומת החניה מחיובי האגרות, הביוב והתיעול מהנימוק '...שהכוונה על פי ההקשר צריכה להיות שטח כל הקומות למעט קומה מפולשת שאינו צריך להיחשב בשטח של קומה רגילה', איננה נלמדת לא מלשון החוק ולא מהגיונו. ביטול חיוב המס או אגרה על סמך 'פרשנות' שאין לה אחיזה בלשון החוק, רק משום שבית המשפט קמא סבור, כי זהו המיסוי הראוי היא בכל הכבוד מרחיקת לכת ומשמיטה את הבסיס הנכון לחלוקת הסמכויות שבין הרשויות השונות. זאת, כאשר החיוב עומד על איתנו ועל רגלים מוצקות של לשון החוק... אל לו לבית המשפט 'לתקן' את ההוראות השונות בחוקים השונים ולחוקק חוקי עזר 'אחרים' בדרך של פרשנות. לא לכך נולד עיקרון ההרמוניה החקיקתית שכן זו מתקיימת רק במקום שצריך פרשנות. מקום שההוראות ברורות ומבוארות לא מתקיים צורך בפרשנות". מכאן הערעור. הטענות בערעור 6. המערער חזר בפנינו על טיעוניו בפני הערכאות קמא. לדעתו, קומת עמודים מפולשת אינה בניין עזר, ועל כן אינה ברת-חיוב באגרות והיטלים, אף אם היא משמשת לחניה. המערער סבור, שבניין עזר הוא מבנה אשר נבנה באחת מקומות הבניין, ואינו כולל קומה מפולשת שנוצרה כחלל כתוצא מהבניה המקורית. עוד טען, כי אין לראות בחללים בין עמודי הקומה המפולשת כ"מוסך לרכב פרטי", שכן זה חייב להיות סגור ומוקף קירות. המערער הפנה להגדרתו של בניין עזר בסעיף 1.00.1 לתוספת, ממנה ביקש ללמוד כי הכוונה למבנה שנבנה באחת מקומות הבניין או בקומה המפולשת שלו, אך לא לקומה המפולשת עצמה, שהינה חלל פתוח, שנוצר כתוצאה מהבניה. לטענתו, ייעוד שטח למטרת שירות, כגון חניה או אחסנה, אין בו שלעצמו כדי להפוך שטח זה ל"בניין עזר". באשר לעניין הזיקה בין חישוב השטח הבנוי בחוקי העזר השונים, טען המערער, כי טעה בית המשפט קמא עת דחה את תחולתו של עקרון ההרמוניה החקיקתית, ובכך חייבו בהיטל ביוב ואגרת תיעול לגבי שטחה של הקומה המפולשת. המערער סבור, כי בשל תכליתם הדומה של חוקי העזר, נכון לראותם כחוקים ב"אותו העניין", ויש להתייחס אליהם כאל חלקים של מערכת נורמטיבית אחת, בה לכל אחד מהחלקים יועד תפקיד משלו במסגרת התכלית הכוללת. לדעת המערער, פרשנות ברוח זו נותנת ביטוי לחזקה כי דברי החקיקה בכל הרמות אינם נוגדים זה את זה, ויש לפרשם לאור ערכי היסוד של השיטה, עליהם נמנים ההגנה על זכויות האדם, השאיפה לביטחון, וודאות, והרמוניה נורמטיבית. לפיכך, חוק הפוגע בזכויות היסוד, יתפרש בצמצום ובדווקנות, ומבין שני פירושים אפשריים יש לבחור בפירוש המקיים את הערכים לעיל. עוד טען המערער, כי התוספת השלישית היא דבר החקיקה המפורט ביותר שקיים בקשר לחישוב "שטח בניין", ולכן יש לפנות אליה גם בדרך של אנלוגיה כדי לפרש מונחים קרובים שאינם מוגדרים בחוקי העזר. מאחר שלשונו הברורה של המחוקק בסימן ב' לתוספת השלישית, מוציאה במפורש את קומת העמודים המפולשת מתחולת "שטח בניין", אין מקום לכפות על חוק עזר להרצליה (אספקת מים) פרשנות אחרת. לבסוף מלין המערער על סכום ההוצאות בו חוייב בבית משפט קמא. לטענתו, סכום ההוצאות שנפסק (20,000 ש"ח) אינו עומד ביחס ישר לסכומים נשוא המחלוקת, להליך הקצר, ולדרך ניהולו של התיק. המערער טען, כי ככלות הכל, המשיבה היתה זו שגרמה למחלוקת, וזאת בשל רשלנותה בהכנת חוקי העזר הבלתי ברורים, ואין סיבה שהמערער "יוענש" בשל טענותיו הלגיטימיות. 7. המשיבה מצדה מצדדת בדעת הרוב בבית משפט קמא. היא הדגישה כי קומת העמודים המפולשת אינה שטח פנוי שנוצל לחניה, אלא שטח שתוכנן ונבנה לצורך מתן מענה לדרישת תכנית-בנין-עיר (תב"ע) החלה על הנכס, בנוגע לתקן מקומות חנייה בתחום המגרש. לטענת המשיבה, ייעוד השטחים לשטי חנייה חייב תכנון מיוחד של הקומה, לרבות מיקום העמודים בה, באופן שיאפשר חנייה תקנית ביניהם, וכתוצאה מתכנון זה, נדרשו פתרונות הנדסיים קונסטרוקטיביים מיוחדים. זאת ועוד, הצורך בניצול שטח הקומה למספר גדול של חניות, יצר בפועל מצב בו למעשה כל קומת העמודים תוכננה ונבנתה כמענה ופתרון להקמת חניה תקנית, וזאת על חשבון שימושים-משותפים אחרים שניתן היה למקם באותה קומה, כמו שטחי גינון, שטחי משחק, מחסנים וכו' - שחלקם כלל לא נבנו ושחלקם נבנו בצמצום רב. ובמלים אחרות, הצורך לתת מענה לסוגיית החניה, למעשה עיצב את התכנון של הקומה והקמתה מלכתחילה, ועל כן לא נכון להתייחס לשטחים אלה כאל חללים שנוצרו אגב הבנייה, וכאלה המנוצלים, בדיעבד, לחניה. לבסוף טענה המשיבה, כי גם אם תתקבל עמדת המערערת, קיימים שיקולים כבדי משקל כנגד ביטול החיוב (ראה ע"א 1842/97, 1869, עיריית רמת-גן נ' מנחמי מגדלי דוד רמת-גן בע"מ, פד"י נד(5), 15). בעניינו, מדובר בחיובים בגין שטחים שנבנו ותוכננו מראש כדי לתת מענה לתקן החני שנדרש כתנאי להיתר הבנייה, ובפועל החניות נמכרו לדיירי הבניין, וגם נראה שהוסכם כי יוצמדו לדירות. בנסיבות אלה, אין סיבה להבחין בין שטחים המהווים חלק אינטגרלי מהבנין, לבין שטחים אחרים בו, ואין כל הצדקה לבטל החיובים לאחר שבוצעו התשתיות המשרתות את הבנין, הוצאו הוצאות בגינן, וניתן היתר בנייה בהסתמך על תשלום האגרות וההיטלים, לרבות בגין שטחי החנייה. דיון 8. כאמור, המחלוקת העומדת להכרעתנו, היא בשאלה אם שטחה של הקומה המפולשת המנוצל לחניה, חייב בהיטלי פיתוח, ואדון תחילה באגרה לפי חוק העזר להרצליה (אספקת מים), התש"ן1990- האגרה האמורה מחושבת בבנייה חדשה, בהתבסס על שני מרכיבים: שטחו של המגרש והשטח הבנוי. חוק העזר מגדיר מהו "שטח בנין" ("כל הבנוי למעשה"), ובאשר לדרך החישוב של השטח, היינו מה נכלל בו ומה נגרע ממנו, מפנה חוק העזר לתוספת השלישית של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל1970-. בתוספת זו יוחד סימן ב' ל"חישוב שטחי בניה לקביעת אגרות", וביחס לחישוב שטחו של בנין נקבע בסעיף 1.00.7 כך "שטחו של בנין הוא הסכום במ"ר של שטחי כל הקומות שבו, למעט קומת מסד, עליית גג, מדרגות חוץ, מדרגות גן, מקמרות, סטיוים, קומת עמודים מפולשת, גשרים, עמודים ומעברים המהווים את הכניסה הקובעת לבנין". לנוכח החרגתה של הקומה המפולשת בסעיף 1.00.7 מחישוב שטחו של בנין, סבור המערער, כי בכך הופטרה קומה זו מאגרות בהן מחויבות קומותיו האחרות של הבנין, ואפילו אם שטח החנייה הוא "בניין עזר" כהגדרתו בסעיף 1.00.1 לתוספת השלישית, וכהשקפתם של שופטי הרוב בבית המשפט הוזי. את הטענה הזו קשה לקבל כפשוטה, הואיל וההגדרה של קומה מפולשת בסעיף 1.00.1 לתוספת, אינה כוללת "בניין עזר", ומכאן המסקנה שקומה מפולשת הכוללת בניין-עזר מאבדת את "מעמדה" הקודם, ומעתה דינה כדין יתר הקומות של הבניין. חיזוק להשקפה זו מצוי בעובדה, שבניגוד להער האזכור של בניין-עזר בהגדרתה של קומה מפולשת, מושג זה נכלל בהגדרת "שטח קומה" בתוספת, הגדרה החלה על שאר הקומות בבניין אך לא על הקומה המפולשת, ובלשון סעיף 1.00.6: "א. שטחה של קומה הוא מספר המ"ר הכולל - (1) של שטח ההשלכה האופקית של רצפתה;(2) של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים;(3) של שטח ההשלכה האופקית של מרפסות, גבליות ויציעים הנמצאים בה;(4) של שטח חדרי מדרגות ובניני עזר, הנמצאים בה." כזכור, שטחו של בניין הוא סכום השטחים של כל הקומות שבו (סעיף 1.00.7 שצוטט לעיל), ומכאן התוצאה הסופית, שלו היה שטח החנייה בקומה המפולשת בבחינת "בניין-עזר", נכון היה להביאו בחשבון במסגרת שטחו הכולל של הבניין, לצורך תשלום אגרות לפי חוק העזר בדבר אספקת מים. דא עקא, על פי השקפתי שטח החנייה בקומה המפולשת אינו נכנס כלל להגדרתו של "בניין-עזר", הואיל וזה מוגדר בסעיף 1.00.1 של התוספת כך: "בנין עזר" - בנין שנבנה ליד הבניין העיקרי, או בחלק ממנו או במרתפו, או בקומת העמודים המפולשת שלו, או באחת מקומותיו, או על גגו והמיועד לשמש כאחד מאלה: (1) מוסך לרכב פרטי;(2) חדר כביסה או ייבוש כבסים;(3) חדר הסקה או החסנת מכונות קירור או אוורור;(4) חדר חשמל או החסנת גנרטור או טרנספורמטור;(5) מחסן לכלי עבודה, כלי גינה או כלים אחרים כיוצא באלה; (6) מקלט או מגדל בטחון או מחסה לשעת חירום;(7) חדר מכונות להפעלת מעלית אחת או יותר;(8) פיר המעלית;(9) בריכת מים סגורה;(10) חדר להחסנת מכלי גז או מכלים לאצירת אשפה, למעט בנין כאמור המהווה משטח בלבד ללא קירות בהיקפו וללא גג או תקרה מעליו, או משטח המוקף קירות, כולו או מקצתו, וללא גג או תקרהמעליו; (11) ארובות אוורור ואינסטלציה סניטרית;". מקובלת עלי השקפתו של בית המשפט המחוזי, לפיה קביעתו של בית משפט השלום כי "בנין עזר" הוא "בנין נוסף שנבנה לאחר בנייתו של הבנין העיקרי כתוספת המשמשת מוסך", היא קביעה שגויה. עם זאת, על מנת שמבנה ייחשב "בנין-עזר", צריכה להתקיים בו, מכוח לשונו של סעיף 1.00.1 לוספת, פעולת בנייה כלשהי, אשר תכשיר אותו לייעודו ("בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי, או בחלק ממנו או במרתפו, או בקומת העמודים המפולשת שלו, או באחת מקומותיו, או על גגו..."). אך בכך לא די, הואיל וסעיף זה מונה ייעודים שונים ההופכים בנייה-סתם ל"בנין עזר", ומאלה אתה למד, לדוגמה, כי לא די בהצבתה של מכונת כביסה בקומת העמודים המפולשת, כדי שהמקום יכנס לגדרו של "חדר כביסה", שהוא "בנין עזר" לפי החלופה השניה של סעיף 1.00.1(א). מאותו טעם לא די בהצבתם, בקומה המפולשת, של מכונות קירור, גנרטור, כלי עבודה או מכונות להפעלתה של המלית, על מנת להפוך את הקומה המפולשת או חלק ממנה ל"בנין עזר". ביחס לכל אלה נכון לומר, כי על מנת שייחשבו ל"בנין עזר", צריך להתקיים בהם רכיב נוסף, היינו, שהם ימוקמו בחלל מוקף בקירות, אשר נבנה בקומה המפולשת. אכן, בצד החלופה הראשונה של סעיף 1.00.1(א), זו העוסק ב"מוסך לרכב פרטי", לא נזכרים "חדר" או "מחסן" המופיעים בפריטים אחרים באותו סעיף, אך על פי השקפתי, זו המשמעות המשתמעת מרשימת הפריטים בסעיף זה, לאמור, כולם מתקיימים במבנה סגור המבדיל בינם ליתר חלקיה של קומת העמודים המפולשת. מכאן מסקנתי, שלא די בניצול החלל אשר נוצר בקומת העמודים כתוצאה מהבנייה, ואפילו יועד המקום מראש על ידי מבקש-ההיתר כדי לשמש מקום לחניית רכב, על מנת להפוך את המקום ל"בנין עזר", וממילא נשמט הבסיס מתחת להחלטתה של המשיבה לחייב את המערער באגרת הנחת צינורות בקומה המפולשת. 9. היטל סלילה כזכור, נקודת המוצא של שתי הערכאות הקודמות בעניין זה היתה, שהמנגנון לחישוב שטח הבניין לצורך קביעתו של שיעור ההיטל, זהה לדרך החישוב בעניין אגרת הנחת צינורות. חרף זאת הגיעו שתי ערכאות לתוצאה שונה, כאשר בית המשפט המחוזי קבע כי יש לכלול את שטחה של הקומה המפולשת בחישוב היטל הסלילה. מסקנה זו מקובלת עלי, אך מטעם שונה מזה שנכלל בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. חוק העזר להרצליה (סלילת רחובות), תשל"ו 1976 (להלן: "חוק הסלילה"), הסמיך את העירייה לחייב בעלי נכסים בהיטלי סלילה (סעיף 5). באשר לשיעור ההיטל על שטח בנין (להבדל משטח הקרקע), נקבע בסעיף 6(ב)( "6. (א) ... (ב) ההיטל יחושב- (1)...(2)בבניין או חלק ממנו, המשמש למגורים - לפי שטח הבניין, ואם הבניין הוא בית דירות יחושב ההיטל לפי שטח הדירה". בסעיף 1 לחוק הסלילה, מוגדר "בית דירות", כבניין שיש בו שתי דירות או יותר, ולפיכך אין ספק שהבניין נשוא הדיון הוא בית דירות. משכך, ההיטל על הבניין הוא סך ההיטל על כל הדירות שבו יחדיו. סעיף 1 לחוק, מגדיר מהו "שטח דירה" בבית דירות כדלקמן "בדירה הנמצאת בבית דירות, שטח הדירה כמשמעותו בתקנות התכנון והבנייה, לרבות חלק יחסי מן השטח הבנוי המוגדר כרכוש משותף בחוק המקרקעין תשכ"ט1969-, בין אם הבית רשום כבית משותף ובין אם איננו רשום כך ושיעורו כיחס שבין רצפת הדירה לבין שטח הרצפות של כלל הדירות בבי". בסעיף 52 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969-, מוגדר רכוש משותף כדלקמן "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת". על פי הגדרה זו, קומת העמודים המפולשת היא חלק מהרכוש המשותף, ועד לשלב הערעור גם המערער לא חלק על כך. רק בסיכומיו בפנינו, ולראשונה בהליכים בין הצדדים, טען המערער כי החניות הוצמדו לדירות. לא ראיתי מקום להידרש לטענה זו, הן משום השלב המאוחר בה נטענה, והן משום שהיא לא אומתה בנסח רישום המקרקעין אשר צורף לסיכומיה של המשיבה. מכאן התוצאה, שיש לכלול את שטחה של הקומה המפולשת בחישוב שטחן של הדירות, בכל הנוגע לחישוב שיעורו של היטל הסלילה. 10. היטל ביוב החוקים הרלוונטיים לענייננו הם חוק הרשויות המקומיות (ביוב) תשכ"ב 1962- (להלן: "חוק הביוב") וחוק העזר להרצליה (ביוב) תשל"ד1974-. הסמכות הכללית להטיל היטלי ביוב על בעלי נכסים מעוגנת בסעיף 17 לחוק הביוב, על פיו חייבים בעלי נכסים שנמסרה להם הודעה כדין על נתו או קנייתו של ביוב שישמש את נכסם, בתשלום היטל ששיעורו ייקבע בחוקי עזר שתתקין הרשות המקומית. בסעיף 2 לחוק העזר להרצליה נקבע: "בעל נכס שנמסרה לו הודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש אותו נכס, חייב בהיטל ביוב לכל שלב, בשיעורים שנקבעו בתוספת כפי שיעורם המעודכן במועד התחלת העבודה...". בסעיף 3 נאמר:"נוספה בנייה לנכס אחרי מסירת הודעה כאמור בסעיף 2 לחוק, חייב בעלו בהיטל ביוב לכל מ"ר של בניה שנתווספה בשיעורים שנקבעו בתוספת כשיעורם המעודכן בעת התשלום". בתוספת לחוק נקבע שיעור ההיטל על פי תעריף לכל מטר-רבוע משטח הקרקע (כולל הקרקע שעליה עומד הבניין), בנוסף לתעריף אחר לכל מטר-רבוע משטח הבניין. בסעיף 1 לחוק העזר מוגדר שטח בניין כ"סכום במ"ר של שטחי כל הקומות שבבנין", כאשר "שטח קומה" מוגדר באותו סעיף כדלקמן: "לפי הבנוי למעשה והמחושב לפי סימן ב' לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל 1970...". סעיף 1.00.6 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה מגדיר שטח קומה כדלקמן: (א) שטחה של קומה הוא מספר המ"ר הכולל - (1) של שטח ההשלכה האופקית של רצפתה;(2) של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים; (3) של שטח ההשלכה האופקית של מרפסות, גבליות ויציעים הנמצאים בה; (4) של שטח חדרי מדרגות ובניני עזר,נמצאים בה. (ב) שטחה של קומה לא יכלול כרכוב. בית משפט השלום סבר, כי מטעמים של הרמוניה חקיקתית, יש לפרש "שטח בניין" בחוק בדבר ביוב, כשטח הכולל את כל קומות הבנין, למעט קומת העמודים המפולשת, וזאת בדומה להגדרת מונח זה בחוק העזר בדבר אספקת מים. לעומתו, קבע בית המשפט המחוזי, שאין לקרוא לתוך הסעיף דברים שאין בו, ומשכך אין לגרוע משטח הקומות את שטחה של קומת העמודים המפולשת. התוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי מקובלת עלי. על חוקי המסים חלים דיני הפרשנות הרגילים (ע"א 534/79, אפרת נ' מדינת ישראל, פד"י לה(4), 729, 735; דנ"א 3962/93, 3971, מינץ ואח' נ' פקיד השומה למפעלים גדולים ואח', פד"י נ(4), 817, 832; רע"א 3527/96, 4539לרוד ואח' נ' מנהל מס רכוש, פד"י נב(5), 385, 397; ע"א 165/82, קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פד"י לט(2), 70, 75), ולפיהם נקודת המוצא הפרשנית היא הלשון שבה נקט המחוקק. אכן, לעולם אין לסיים בלשון החוק, הואיל ו"מבין האפשרויות השונות שהלשון פותחת יש לבחואחת ויחידה כאפשרות 'נכונה'. בחירה זו נעשית על-פי מטרת ההוראה ועל פי תכליתה" (כלשון ע"א 165/82, שם בעמ' 74). אך הדגש הוא על כך, שדברים אלה הולמים מקרה בו לשונו של דבר חקיקה סובלת פרשנויות שונות, בעוד שבענייננו לשונו של חוק העזר ברורה וכוונתה אחת. ובמליםחרות, להבדיל מהגדרת שטחו של בניין בחוק העזר בדבר אספקת מים, המפנה בעניין זה לתקנות התכנון הבניה, שמכוחן נגרע שטחה של קומת העמודים המפולשת משטחו של הבנין, קובע חוק העזר בדבר ביוב, במפורש, כי שטחו של בניין הוא סך השטחים של כל הקומות שבו, ובהגדרת "שטח קומה" יש הפנייה לתוספת השלישית. וכאן המקום להדגיש, כי ההגדרות שבתוספת השלישית נועדו לעסוק בחיוב באגרות בנייה מכוח חוק התכנון והבניה, ואין להן כשלעצמן כל קשר סטטוטורי או ענייני אחר עם אגרות והיטלי פיתוח. מכאן שההגדרות בתקנות התכנון והבניה יכולות לשמש כלי עזר פרשני, על דרך ההיקש, רק מקום בו לא קיימת הגדרה למונח "שטח בניין" בחוק העזר הרלוונטי או שההגדרה "מעורפלת", ולהפך, מקום בו קיימת הגדרה ברורה של "שטח בנין" בחוק העזר, לעולם היא תגבר על ההגדרה המקבילה בתוספת השלישית של תקנות התכנון והבניה. מסקנה זו אף עולה בקנה אחד עם עקרונות ההיטל הכלולים בסעיף 18 לחוק הביוב אשר קובע: 18.ואלה הם הכללים שלפיהם ייקבעו שיעורי ההיטל בחוק העזר: (1) השיעורים ייקבעו לפי כל מטר מרובע של קרקע וכל מטר מרובע או מטר מעוקב של בניה; (2) מטר מרובע ומטר מעוקב של בניה יחושבו לעניין זה, לפי הבנוי למעשה, בכל קומותיו של הבניין, ולפי הניתן לבניה בנכס לפי כל תכנית בנין עיר המחייבת באותו מקום או לפי רשיון בניה לפי פקודת בנין ערים, 1936, הכל לפי השטח והנפח הגדול יותר (3) על אף האמור בפסקה (2) רשאית רשות מקומית לקבוע בחוק-עזר כי מטר מרובע או מטר מעוקב של בניה יחושבו לפי הבנוי למעשה בכל קומותיו של הבניין, ומשעשתה כן, חייבים בעלי הנכס בהיטל על כל תוספת של מטר מרובע או מטר מעוקב של בניה שתיווסף לנכס אחרי מסירת ההודעה ל סעיף 16, לפי השיעור המחייב בשעת גמר בניית התוספת". עינינו הרואות, כי מגמת המחוקק הראשי הייתה להרחיב את גדרו של השטח החייב בהיטל ביוב, כך שהוא יכלול לא רק את השטח או הנפח הבנוי למעשה בכל קומותיו של הבניין, אלא אף את הניתן לבנייה בנכס לפי תוכנית בניין עיר. עם זאת, הותיר המחוקק בידי הרשות המקומית את האפשרות להטיל את החיוב בגין רכיב הבנייה, לפי הבנוי למעשה בלבד, אך לא כלל בצד סמכות זו סמכות נוספת - לגרוע שטח כלשהו (גם לא הקומה המפולשת) מזה הבנוי למעשה בכל קומותיו של הבניין. 11. אגרת תיעול בחוק העזר להרצליה (תיעול) תשל"ז1976- נקבע, כי מועצת העיריה רשאית להחליט על ביצוע עבודות תיעול, להודיע על החלטתה לבעלי הנכסים בתחומה (סעיף 1 לחוק), ובעקבות כך לדרוש מבעלי הנכסים לשלם אגרה (סעיף 2 לחוק). גם בחוק זה מחושבת האגרה לפי תעריפים ליחידת שטח, נו, לפי תעריף משולב של שטח הקרקע ושטח הבנין. "שטח בנין" מוגדר בסעיף 1, באופן זהה להגדרה הכלולה בחוק העזר בדבר ביוב, כסכום במטר-רבוע "של שטחי כל הקומות שבבנין". לאור זהות זו שבין המושגים וההגדרות בשני החוקים, המסקנה המתחייבת היא שגם כאן רשאית המשיבה לכלולאת שטחה של הקומה המפולשת בחישוב שיעור האגרה לפי סעיף 3 לחוק. 12. סוף דבר לאור האמור, אני מציע לחברי לקבל את הערעור בחלקו, ככל שהוא מתייחס לחוק עזר להרצליה (אספקת מים), התש"ן1990-, ומכאן התוצאה שהמערער יהיה פטור מתשלום האגרה לפי חוק זה עבור שטחה של הקומה המפולשת. אני מוסיף ומציע לדחות את חלקיו האחרים של הערעור, וכן להותיר את הו בדבר הוצאות שניתן בבית המשפט המחוזי, על כנו. באשר לדיון בערכאה זו, ישא כל צד בהוצאותיו. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופטת ד' דורנר: אני מסכימה לפסק-דינו של חברי, השופט אדמונד לוי ולטעמים שהובילוהו למסקנה כי יש לחייב את המערער בתשלום היטל סלילה, היטל ביוב ואגרת תיעול. עם זאת, דרכי לתוצאה של שחרור המערער מן החיוב באגרת הנחת צינורות, המוטלת לפי חוק העזר להרצליה (אספקת מים), תש"ן1990- (ללן: חוק אספקת מים), שונה במידת-מה מזו של חברי. אסביר איפוא את השקפתי. מן העובדות שהובאו על-ידי הצדדים בהסכמה בפני בית-משפט השלום עלה, כי המערער, שביקש לקבל היתר לבניית בנין על מגרש שבבעלותו, הגיש בקשה מתאימה לעיריית הרצליה, שאליה צירף תוכניות בנייה. בשלב זה של הגשת תוכניות הבנייה, נדרש המערער לשלם היטלי-פיתוח, ובכלל זה אגרת הנחת צינורות. בין המערער לבין עיריית הרצליה נתגלעה מחלוקת, בין היתר, באשר לחיוב המערער בתשלום האגרה עבור הקומה המפולשת כפי שהופיעה בתוכניות-הבנייה. קומה מפולשת זו תוכננה כחלל פתוח מכל צדדיו שיוותר בקומת הכניסה בין העמודים התומכים של הבנין בסיומה של הבנייה. המערער תכנן עוד, כי חלל זה ישמש בעיקר לצורך החניית רכביהם של דיירי הבניין. המקור לחיוב באגרת הנחת צינורות עוגן בסעיף 4 לחוק אספקת מים, אשר קובע: (א) המבקש חיבור למפעל המים ... והמבקש לבצע בנכס בניה חדשה, תוספת בניה לבנין קיים או בניה על מגרש שעומד עליו מבנה שנהרס, ישלם לעיריה אגרת הנחת צינורות בשיעורים הקבועים בתוספת. (ב) אגרת הנחת צינורות תשולם לעיריה לפני מתן היתר בניה... המחלוקת בין המערער לבין העירייה נגעה להיקף התפרשות הביטוי "שטח הבנין" שבסעיף 3 לתוספת לחוק אספקת מים, שעל-פיו מוגדר בסעיף החיוב בתשלום אגרת הנחת צינורות עבור שטח בנוי. סעיף 1 לחוק אספקת מים קובע כי "שטח הבנין - ימדד לפי כל הבנוי למעשה; חישוב השטח יעשה על פי הוראות סימן ב' [לתוספת השלישית של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל1970- (להלן: סימן ב')]". סעיף 1.00.7 לסימן ב' הנ"ל מגדי שטחו של בנין הוא הסכום במ"ר של שטחי כל הקומות שבו, למעט ... קומת עמודים מפולשת. [ההדגשה הוספה.] חרף האמור בסעיף 1.00.7, טענת עיריית הרצליה הייתה, כי לתוך הגדרת "קומה" יש לקרוא את הגדרת מונח זה שבסעיף 1.00.6 לסימן ב', המכלילה בשטחי "קומה" את שטחיהם של "בניני עזר". עוד טענה העירייה, כי יש לאמץ לעניין הגדרת "בנין עזר" את ההגדרה שבסעיף 1.00.1(א)( ' ( , ), "1970- - להבדילו מסימן ב' הנ"ל - הקובעת כי "בנין עזר" הוא "בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי... או בקומת העמודים המפולשת שלו... והמיועד לשמש ... כמוסך לרכב פרטי". ברם, פירוש זה שמבקשת העירייה לתת לחוק אספקת מים, אף שהוא אפשרי מבחינה לשונית, אינו מתיישב עם תכליתו של החוק. תכלית זו נשענת על שני אדנים: הראשון, עניינו בעיקרון שעל-פיו מוטל החיוב באגרת הנחת צינורות; ואילו השני, עניינו ביעילות גביית האגרה. כידוע, תשלום מסוג "אגרה" איננו מחיר טהור, מחד-גיסא, ואיננו מס טהור, מאידך-גיסא. זאת מן הטעם שהאגרה משתלמת בזיקה עם שירות מסוים שהשלטון מספק, אלא ששיעורה אינו זהה לעלות השירות. ראו ע"א 474/89 קריב נ' רשות השידור, פ"ד מו(3) 374, בעמ' 377. נמצא, כי יש ל את הוראות חוק אספקת מים, המטילות חיוב באגרת הנחת צינורות, על יסוד מטרתו של החוק לגבות תשלום עבור אספקת מים - שהוא אגרה על-פי טיבו - כפונקציה של שטח. ראו ע"א 1842/97, 1869 עיריית רמת-גן נ' מנחמי מגדלי דוד רמת-גן בע"מ, פ"ד נד(5) 15, בע' 2 עם זאת, את גביית האגרה יש לבצע ביעילות. ראו ע"א 9368/96 מליסרון נ' עיריית קרית-ביאליק, פ"ד נה(1) 156, בע' 165. דרישה זו, שאינה מעוגנת בחוק אך היא בבחינת קו מנחה פרשני, מחייבת להגדיר בסיס נוח לחישוב היקף החבות בתשלום האגרה. במקרה שבפנינו, נדרש מחוקק-הה לקבוע בחוק אספקת מים בסיס נוח לחישוב השטח הרלוואנטי של הבנין. פירוש סעיף 1.00.7 לסימן ב' על-פי עקרונות אלו מלמד, כי מחוקק-המשנה, שסבר כי בקומותיו של כל בנין יש להניח בדרך כלל כי נעשה שימוש במים המצדיק חיוב בתשלום אגרת הנחת צינורות, ביקש לשחרר מחיוב בתשלום זה עבור שטחיהן של קומות עמודים מפולשות. אכן, על-פי רוב, בשטחקומת עמודים מפולשת אין נעשה שימוש המצריך מים, ובמצב דברים זה - מטעמים של יעילות גביית האגרה - אין זה רצוי כי יידרש בירור מיוחד באשר לשימוש במים המיועד לקומת העמודים המפולשת שבכל בנין מתוכנן. זאת, במיוחד נוכח העובדה שאגרת הנחת צינורות משתלמת, כאמור, עוד בטרם ניתן היתר לבניית הבנין, וכאשר בתכנונה של קומת העמודים המפולשת, שעל-פי אופיה היא אזור שירות, עשויים להיערך שינויים. מטעמים אלו, אני מצטרפת למסקנת חברי, השופט לוי, כי עיריית הרצליה אינה מוסמכת לחייב את המערער בתשלום אגרת הנחת צינורות בגין שטח הקומה המפולשת. ש ו פ ט ת לפיכך, התוצאה בערעור זה תהיה כאמור בחוות דעתו של השופט א' א' לוי. כל צד ישא בהוצאותיו. אגרות והיטלי פיתוחקומה מפולשת