פסק דין א. מהות התביעה זו תביעה לפיצויים בשל הפרתו של חוזה שכירות. ב. עובדות רלוונטיות התובעת היא חברה בע"מ (להלן: "מלון השדרה" או "התובעת") ובעלת חלקו המערבי של בניין העומד ברחוב מזא"ה 42 בתל-אביב (להלן "המושכר"). הנתבעת 1 היא חברה בע"מ (להלן: "מנורה" או "הנתבעת 1") ובעלת חלקו המזרחי של המבנה הנ"ל. הנתבעת 2 היא חברה בע"מ (להלן: "מימד" או "הנתבעת 2") שקשורה בנתבעת 1. ביום 20.6.95 נכרתו שלושה הסכמי שכירות לא מוגנת בין התובעת לבין הנתבעת מס. 1. קומה א' של המבנה הושכרה למנורה בשכירות מוגנת. יתר הקומות, מהשניה ועד הרביעית, הושכרו לה בשכירות רגילה (הסכמי השכירות, נספח א' 1-3 לכתב התביעה המתוקן). למימד השכירה התובעת אולם המצוי בקומת הקרקע של הבניין (נספח ג' לכתב התביעה המתוקן). תקופת השכירות בין התובעת לבין כל אחת מהנתבעות הסתיימה ביום 30.6.96, השכירות של מימד הוערכה בעוד שישה חודשים והסתיימה ב- 30.06.96 (נספח ב' נ/7). קדמה לתקופות אלה תקופת שכירות שהחלה ביום 1.7.90 והסתיימה ביום 30.7.95 (נספח ב '1-3 ונספח ג' 1 לכתב התביעה המתוקן). גם לתקופה זו קדמה תקופת שכירות שתחילתה בראשית שנות השבעים. עם תום תקופת השכירות התפתח דין ודברים בין התובעת לבין הנתבעת 1 באשר למצבו של המושכר. עיקר המחלוקת נסוב סביב שאלת מקור החשמל במושכר ומערכת החשמל בכלל. כמו כן הועלו טענות מצד התובעת באשר לפתחים בקירות המושכר ובנוגע למערכת מיזוג האוויר בו. לגרסת התובעת בשיפוץ שערכה מנורה במושכר, הועבר חיבור החשמל שחובר לחלק הבניין שבבעלותה על חלקו המזרחי של המבנה, שבבעלות מנורה. בעקבות זאת חלקה של התובעת בבניין הוזן בחשמל דרך החלק של מנורה, בו גם הותקנו מוני החשמל וארון החשמל המרכזי, ולא במישרין כפי שהיה בעבר. התובעת דרשה שהמושכר יושב לה כשלו חיבור עצמאי למערכות החשמל ושבכל קומה לפחות שני מוני חשמל נפרדים. לבסוף נאותה הנתבעת 1 לערוך את התיקונים המבוקשים במערכת החשמל ולבצע את השיפוצים הנוגעים לסגירת פתחים. עבודות אלו הסתיימו בסוף מרץ 1997 ועלותם, לאור הערכת הנתבעת 1, הסתכמו ב- 170,000 ש"ח. ביום 7.5.97 הוגשה התביעה המקורית בתיק זה, כתב התביעה המתוקן הוגש ביום 1.8.99. ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות: - מהי המסגרת החוזית בין הצדדים? - מהי חובתה החוזית של הנתבעת 1 באשר למערכת החשמל במושכר? - האם יש להורות לנתבעת 1 להשיב לתובעת חדר מחדרי המושכר ולאפשר גישה ישירה אליו? - האם בתום תקופת השכירות נמסר המושכר כשהוא במצב ראוי? - האם הופרו חוזי השכירות? - מהו אופי ההפרה? - האם עמדה התובעת בחובתה להקטין את נזקיה? - האם מן הדין לקזז את נזקי התובעת בהכנסתה מהשבת המושכר? - האם מן הדין להטיל על הנתבעות את מימון הארנונה במושכר בעת ההפרה? - האם הוכחה עילת תביעה כנגד מימד? ד. מהי המסגרת החוזית בין הצדדים? נוסח החוזים שנחתמו בין התובעת לנתבעות, הן בשנת 90' והן בשנת 95', הנו דומה למדי. להלן הסעיפים הרלוונטיים למחלוקות בין הצדדים: סעיף 8 קובע: "השוכר מאשר בזה כי קיבל את המושכר במצב תקין וראוי לייעודו ומטרתו כאמור בחוזה זה, והוא מתחייב להחזירו לידי המשכירה או לכל הבא מכוחה ו/או מטעמה, באותו מצב וצורה כפי שקיבלו. השוכר לא יהיה רשאי להכניס במושכר שנויים, הוספות ושלולים (כך - במקור) כל שהם בלי הסכמת המשכירה מראש ובכתב." סעיף 15 א לחוזה קובע: "עם תום תקופת השכירות מתחייב השוכר לפנות את המושכר מחפציו ומטלטליו ולהחזיר את החזקה הבלעדית בו למשכירה במצב תקין, טוב ומסודר, ללא כל דיחוי ומבלי שתהיה חובה על המשכירה לדרוש ו/או להודיע על סיום השכירות." סעיף 9 ב לחוזה קובע: "… בכל מקרה ולמושכר או למתקניו יגרם נזק, יוערך גודל הנזק ע"י שמאי שיבחר ע"י המשכירה והשוכר מתחייב לשלם כל סכום כפי שיוערך" סעיף 9 ד לחוזה קובע שהשוכר מתחייב שלא לערוך שינויים במושכר ללא הסכמת המשכירה: "ובכל מקרה של הסכמה אזי עם תום מועד השכירות יעברו התוספות לבעלות המשכירה, ללא כל תמורה מצידה אלא אם תדרוש מאת השוכר לסלקם או להחזיר המושכר למצבו כפי שהיה לפני ביצוע השינויים ובמקרה זה על השוכר לסלקם על חשבונו מיד עם תום מועד השכירות, או להשיב את המושכר למצבו הקודם. הכל לפי דרישת המשכיר" (ר' נספחים א' 1-3, ב' 1-3, ג', ג1' לכתב התביעה המתוקן). בתוספת להסכמים בחתימת נציג התובעת (להלן: "התוספת") מיום 15.8.90 נקבע: "בקשר למושכרים, קומות ב' ג' ד' וקומת קרקע (מימד) הנני לאשר כי, למרות האמור בהסכמים, נקבל את המושכרים בחזרה, עם תום תקופת השכירות במצבם כיום וכפוף לשינויים שתערכו, בתיאום עמנו (לפי תכנית שינויים שנאשר), האמור כולל ומותנה שמערכת החשמל והטלפונים יישארו (לא כולל מרכזיה ומכשירי טלפון) אף הם לרבות זכות כוח וכיוב". (נספח א 2 לכתב התביעה המתוקן) התוספת צורפה לכל החוזים שנחתמו בין הצדדים מיום שנחתמה. ה. מה היתה חובתה החוזית של הנתבעת 1 באשר למערכת החשמל במושכר? לטענת התובעת במהלך עבודות שביצעה מנורה במושכר בראשית שנות ה-90' הועבר חיבור המושכר לרשת החשמל לצד המזרחי של הבניין,שבבעלות מנורה, כך שחלקו המערבי, זה שבבעלות התובעת, נותק מחיבורו הישיר למערכת החשמל ובמקום זאת הוזן בכוח חשמל ע"י חיבור לחלקו המזרחי של הבניין. כמו כן לטענת התובעת בעקבות שיפוץ אחר שערכה הנתבעת במושכר, בשנת 1987, לא נותרו בו מוני חשמל נפרדים לכל קומה כפי שהיה עובר לשיפוץ, דבר לו חשיבות מיוחדת בבניין שנועד לשמש להשכרה לגורמים שונים שחפצים מן הסתם בחשבונות חשמל נפרדים. המונים ככל הנראה אוחדו והועברו לארון חשמל מרכזי בצידו המזרחי של הבניין. כך שלא היה בכל קומה במושכר מונה חשמל נפרד, בודאי שלא שניים, כפי שהיה עובר לאותו שיפוץ. כך עלה מעדותו של מר כפתורי (עמ' 38 - 39 לפרוטוקול מיום 12.11.01). במכתבה של הנתבעת 1 לתובעת מיום 13.6.96 עולה שבשיחה שהתקיימה בין הצדדים לקראת תום תקופת השכירות, ביום 3.6.96, העלתה התובעת את טענותיה באשר למערכת החשמל ובאשר לבעיות אחרות שהיא סברה שיש לטפל בהן, בטרם העברת המושכר חזרה לידיה. (נספח ה' לפרק 3 למסמכי התביעה). מנורה נענתה לבסוף לדרישות התובעת והסכימה לתקן את מערכת החשמל לעניין החיבור הישיר והמונים הנפרדים. יחד עם זאת לטענתה הדבר נעשה לפנים משורת הדין ומטעמים של שכנות טובה ולא מתוך חובה כלשהי לבצע את אותן עבודות. מחלוקת התגלתה בין הצדדים באשר למצב בו היה המושכר צריך להימסר, בהתחשב בחובה החוזית של הנתבעים, המנויה בסעיף 8 לחוזי השכירות, להשיב את המושכר במצב שמתאים למילוי ייעודו, דהיינו בניין המשמש לשכירות. מכח סעיף זה חובתם היתה למסור את המושכר כך שבכל קומה לפחות שני מוני חשמל, כפי שהיה בעבר. מעבר לכך כיון שהמושכר הושכר כשלו חיבור עצמאי וישיר למערכת החשמל, ראוי היה להשיבו במצב דומה. מה גם שמהתוספת עולה התחייבות של הנתבעת 1 שלא לפגוע בזכות לכוח חשמל של המושכר. החיבור הפרוביזורי של חלקו המערבי של הבניין, שבבעלות התובעת, למערכת החשמל דרך חלקו המזרחי של הבניין, חלקה של הנתבעת 1, איננו מתיישב עם החובה הנ"ל. בהתחשב בעלות הגבוהה של עבודות שיפוץ מערכת החשמל, סה"כ של 170,000 ₪, ובלשון החוזה- אני דוחה את טענתה של הנתבעת 1 לפיה עבודות החשמל היו אקט פילנטרופי של שכנות טובה. מדובר היה במילוי חובתה החוזית, וכך גם הנתבעת 1 הבינה את הדברים. יחד עם זאת טענה הנתבעת 1 שהתוספת לחוזה מיום 15.8.90 ייתרה את חובתה החוזית, שנבעה מסעיף 8 לחוזי השכירות, בכל הנוגע למערכת החשמל. ואומנם גם סביב פרשנות התוספת התגלתה מחלוקת בין הצדדים. התוספת נחתמה עובר לעריכת שיפוץ גדול במושכר אותו היתה אמורה מנורה לערוך למען התאמתו לצרכיה. מהראיות עולה שמטרת ההסכמה המגולמת בתוספת היתה ההבטחה שמנורה, שבכוונתה היה להשקיע בשיפוץ ממון רב, לא תחויב להחזיר את המושכר למצבו עובר לשיפוץ לכשיגיע מועד מסירתו חזרה לתובעת, בתום תקופת השכירות. השיפוץ שנעשה בראשית שנות ה-90', שינה את המבנה הפנימי של המושכר בכך שצמצם את מספר החדרים בכל קומה, שבעה-עשר במספר, ואיחדם למספר חדרים גדולים. כמו כן באותו שיפוץ נותק המושכר כאמור מחיבורו הישיר למערכת החשמל. בשנת 1987 ערכה הנתבעת 1 שיפוץ במערכת החשמל במושכר, במסגרת שיפוץ זה נעשו מספר שינויים כגון ביטול המונים הנפרדים שהיו בכל אחת מהקומות, ככל הנראה שני מונים בקומה, ואיחוד מערכת השליטה בחשמל בארון חשמל מרכזי בחלקו המזרחי של הבניין, חלקה של מנורה. הנתבעת 1 טענה שהמשמעות של התוספת היא שמערכת החשמל כולה, כולל השיפוץ משנת 1987 לרבות ביטול המונים, תועבר בתום השכירות כפי שהיא. דהיינו לגרסתה לא חלה עליה כל חובה להשיב את מערכת החשמל לקדמותה, כפי שדרשה זאת התובעת בתום השכירות. לגרסת הנתבעת 1, השינויים שנעשו במערכת החשמל נעשו עובר לשנת 1990 כלומר עובר לכריתת התוספת לחוזים, בה נאמר מפורשות שמערכת החשמל תישאר כפי שהיא בעת העברת המושכר חזרה לתובעת. לעמדת הנתבעות, העובדה שהתובעת לא טרחה לבדוק את פרטי מערכת החשמל החדשה, שכללה איחוד מוני החשמל, הוא "בעיה שלה", ואין בכך כדי לפגוע בעובדה שהיא הסכימה לקבל את מערכת החשמל כמות שהיא. התובעת טענה לעומת זאת שמשמעות התוספת לחוזי השכירות , לעניין מערכת החשמל, מתמקדת בשימור היתרונות הגלומים למושכר מהשיפוץ של שנת 87' בו שודרגה מערכת החשמל והזכות לכוח חשמלי למושכר, כתנאי להסכמתה של התובעת לשיפוץ של שנות ה-90' ולכך שהנתבעת 1 לא תחויב להחזיר את המושכר למצבו עובר לשיפוץ, בתום תקופת השכירות. התובעת ביקשה מבית המשפט לפרש את התוספת לאור התכלית מהנסיבות הנ"ל, והיא שכריתת התוספת נועדה להעניק היתר לשיפוץ, בתמורה להבטחה לשימור היתרונות, שהיו קיימים במושכר בעת ההסכמה על התוספת, מפני שינויים שיעשו בשיפוץ של ראשית שנות התשעים, תוך כדי הדגשת שימור מערכת החשמל והטלפונים. לטענת התובעת מצירוף לשון התוספת עם נסיבות כריתתה ותכליתה אין לקרוא לתוכה כוונה להרע את מצבה של התובעת ולאשרר בדיעבד שינוי במערכת החשמל החותר תחת עצם הייעוד של הבניין שמשמש לצורכי השכרה; הרי לא ניתן להשכיר מבנה ליותר מגורם אחד במידה ואין בו אפשרות לחישוב עצמאי ונפרד של חשבון החשמל של כל שוכר ושוכר. מכאן שההסכמה הגלומה בתוספת ואומד דעת הצדדים שניתן לחלץ מלשונה, מהנסיבות ומהתכלית של התוספת-, משמעותה הענקת הסכמה לבנייה והיתר לשינוי המושכר בתמורה להבטחת יתרונות מסויימים במערכת החשמל. בהתחשב בנסיבות ובתכלית הנ"ל וכמו כן בעובדה שהנתבעת 1 העידה על עצמה שגם היא הבינה את התוספת באופן דומה, בכך שלקחה על עצמה את מימון וחיבור המונים הנפרדים בקומות ואת השבת החיבור הישיר של המושכר למערכת החשמל, אני קובעת שדין פרשנותה של התובעת למערכת החוזית להתקבל. לפיכך אין בתוספת לחוזים כדי לייתר את החובה החוזית של הנתבעות להשיב את המושכר כשבו מערכת חשמל בה שני מונים בכל קומה ועם חיבור ישיר למערכת החשמל, בהתאם לסעיף 8 לחוזי השכירות, וכך אני קובעת. משלא הושב המושכר בצורה כזו,- הפרה הנתבעת מס. 1 את חובתה החוזית, והיתה צריכה לקחת בחשבון כי המושכר במצב שהוחזר, אינו ראוי להשכרה רגילה, והיה צורך בזמן נוסף כדי להכשירו למטרה זו; זמן השכרה זה הוא אובדן הרווח של התובעת מהשכרה. ו. האם יש להורות לנתבעת 1 להשיב לתובעת חדר מחדרי המושכר ולאפשר גישה ישירה אליו? התובעת טענה שבמהלך תקופת השכירות סגרה הנתבעת 1 את הגישה מצדו המערבי של הבניין לחדר ששיך לה. כך עלה מעדותו של עד ההגנה מר ראובן כפתורי (עמ' 51 לפרוטוקול מיום 12.11.01) וכמו כן מחוות דעתו המקצועית של מר נתן בן חיים שגם העיד שכיום המצב עומד בעינו. עדויות אלה אמינות עלי. מכיון שמחובת הנתבעת 1 היה להשיב לתובעת את המושכר, אזי משמעות חובה זו לענין החדר היא שהגישה לחדר, המסומן באות "א" בנספח המצורף לחוות הדעת הנ"ל, מצדו המערבי של המושכר תהיה פתוחה ובה דלת ראויה. הנתבעת 1 לא עמדה בחובתה זו, לפיכך אני מורה לה לעשות כן, מיידית, ועל חשבונה. ז. האם בתום תקופת השכירות נמסר המושכר כשהוא במצב ראוי? התובעת העלתה מספר רב של טענות באשר למצבו הירוד של המושכר בעת מסירתו. לדברי חלק מהעדים מטעמה שרר במושכר בעת מסירתו הרס וחורבן. כמו כן טענה התובעת שהנתבעות היו צריכות לבצע עבודות שיפוץ ופינוי שונות, עובר למסירת המושכר ועובר לתום תקופת השכירות,- דבר שלא נעשה. הנתבעות טענו מנגד, שהטענות באשר להרס והחורבן שלכאורה הותירו במושכר הן טענות שנטענו בעלמא. לדבריהן האשמות אלו הועלו על ידי התובעת לראשונה במסגרת כתב התביעה המתוקן ולא היה להן זכר בכתב התביעה המקורי או בכל התכתובת הענפה בין הצדדים בתקופה שבין תום מועד השכירות ועד לפניית התובעת להליכים המשפטיים דנן. מעיון בסדרת המכתבים בין הצדדים בתקופה האמורה (נספח ה' לכתב התביעה המתוקן) ובכתב התביעה המקורי ניתן ללמוד שהצדק הוא עם הנתבעות. מעבר לכך לא היה בראיות השונות שהביאה התובעת, מעבר להצהרות של עדים מטעמה, כדי לבסס את טענתה בדבר הרס וחורבן (נ/8א). יחד עם זאת העלתה התובעת טענות ספציפיות באשר לליקויים לכאורה במסירת המושכר בהם יש מקום לדון, מבלי להתייחס לטענה הכללית והמופרכת בדבר "הרס" כללי במושכר. גם התמונות שהוצגו אין לייחסן להרס, אלא בחלקן אולי לשלבים שונים במהלך השיפוצים ובחלקן מצב קיים בפועל. סעיף 9 ב לחוזה קובע כזכור שבמקרה של נזק למושכר או למתקניו תקבל על עצמה השוכרת את הערכת הנזק כפי שתיקבע ע"י שמאי מטעם המשכירה. יחד עם זאת הסעיף לא עוסק במחלוקת על עצם קיומו של הנזק או הליקוי. טענה התובעת שחובתה של הנתבעת 1 היתה לפנות מטלטלין כבדים ו/או מחוברים שהשאירה במושכר. מדובר במזגן מרכזי גדול ומיושן שמצוי על גג הבניין, ומספר אנטנות וכבלים שגם הם עומדים על גג המושכר; ובנוסף היה עליה לפנות ארכיב מסוג קומפקטוס גדול וכבד ששימש אותה. בחוות דעת מטעם התובעת העריך שמאי המקרקעין יצחק לזר (ת/4) את עלות פינוי פריטים אלה יחד עם מספר עבודות אחרות ב- 85,000 ₪. לעומתו המומחה מטעם ההגנה, השמאי חיים בן-ארי, טען (נ/8) שהקומפקטוס מהווה השבחה ואילו האנטנות הן חלק ממערכת החשמל והתקשורת בבניין, אותן הנתבעות התחייבו להשאיר. סעיף 9 לחוזה קובע כי שמאי מטעם התובעת יעריך ויקבע כל נזק למושכר או למתקניו. במקרה זה המדובר בפינוי מחוברים. עצם הפינוי אינו נזק למושכר. תוצאתם - כמו קיר חשוף עם חורים או רצפה מחוררת,- הם אכן נזק למושכר. מכאן דא ואמור, חו"ד מומחה התובעת לענין עצם הפינוי אינה במסגרת סעיף 9 ואינה מחייבת ללא הרהור, אלא היא הערכה, שניתן להציג כנגדה הערכה נגדית. אין ממש בעיני בטענות מר בן-ארי שהרי השבחה היא עניין יחסי לשימוש המיועד למושכר ואינני רואה את הקשר בין אנטנות לבין מערכת טלפונים וחשמל. עלות הפיצוי של אי פינוי פריטים אלו יידון להלן. מעבר לכך העלתה התובעת טענת רבות ושונות באשר לפריטים שונים במושכר, שמן הראוי לשפץ, לתקן ולהחליף, גם הם יידונו להלן. חוות דעתו של השמאי יצחק לזר, שניתנה כאמור מטעמה של התובעת, היא חוות הדעת הכובלת את הצדדים לאור סעיף 9 לחוזי השכירות לכל עניין שהוא בגדר נזק למושכר או למתקניו. להלן הנזקים להם טענה התובעת: - נזקים בקומת הקרקע לפי התובעת נדרשת החלפת כ-3 מ"ר ריצוף 30/30 ששקע. כמו כן לטענתה יש לסדר שלושה רכיבים קומתיים של מערכת תקשורת פנים. יתר הליקויים בגינם דרשה התובעת פיצוי, בראש נזק זה, הם בגדר בלאי ולא נזק הטעון פיצוי, והם: פינוי פסולת, השלמת מפתחות והתאמת דלתות למשקופים, צביעת משקופים, ניקוי תקרה אקוסטית, סיוד כללי. את כלל התיקונים בראש נזק זה העריך השמאי מטעם התובעת ב - 18,000 ₪ ולא טרח לפרט מה עלותו של כל אחד מתת-הסעיפים הנ"ל. בשל העובדה שחלק מהליקויים שנדרש פיצויי בגינם אינם בגדר נזק, הערכת השמאי מופחת בראש נזק זה לסה"כ של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. - נזקים המחייבים תיקוני שלד ובניה התובעת טענה שבשל חסימת העלייה לגג דרך חדר המדרגות שבחלקו המערבי של הבניין, נדרשת פתיחת פתח חדש ובניית גישה עליו. כמו כן לדבריה נחסמה הכניסה לקומה 1 מחדר המדרגות המערבי דבר המחייב את פתיחתה מחדש. עוד טענה התובעת שפיר המעלית שהוקם ע"י הנתבעת 1 חוסם כ 35% משטח חלונות חדר המדרגות של התובעת. עוד לדברי התובעת חסימת הפתחים לחדר המדרגות ממזרח נעשתה ממחיצות גבס ולא בניית קירות 20". יתר הליקויים בגינם דרשה התובעת פיצוי בראש נזק זה הם בגדר בלאי או אינם מהווים נזק למושכר. היעדר הגישה לחדר המכונות שהוקם על הגג אינה מהווה נזק שכן לא היה מעבר כזה מעולם וחדר המכונות משרת את המעלית שבחלקו המזרחי של הבניין. כמו כן חסימת הגישה מחלקו המזרחי של הבניין על חלקו המערבי אינה בגדר נזק למושכר ומעבר זה אינו חלק מהמושכר בעבר. את כלל התיקונים בראש נזק זה העריך השמאי מטעם התובעת ב - 30,000 ₪ ולא טרח לפרט מה עלותו של כל אחד מתת-הסעיפים הנ"ל. בשל העובדה שחלק מליקויים שנדרש פיצויים בגינם אינם בגדר נזק, הערכת השמאי מופחת בראש נזק זה לסה"כ של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ. - נזקים הנוגעים לטיח וסיד נזקים שנטענו בראש נזק זה הם בגדר בלאי סביר עליו אין לפצות. - נזקים בתקרה האקוסטית לדברי התובעת נדרשת החלפת לוחות בתקרה מינרלית בשטח של 20 מ"ר. כמו כן נדרשת התקנת מגשי פח חדשים בתקרת חדרי שירותים בשטח של 5 מ"ר. יתר הליקויים בגינם דרשה התובעת פיצוי בראש נזק זה הם בגדר בלאי או אינם מהווים נזק למושכר, והם: ניקוי תקרות, דרישה להשלמת תקרה אקוסטית בחדרים הצפוניים בשלושת הקומות, דרישה שהיא בגדר השבחה ולא פיצוי על נזק שנגרם. את כלל התיקונים בראש נזק זה העריך השמאי מטעם התובעת ב - 14,000 ₪ ולא טרח לפרט מה עלותו של כל אחד מתת-הסעיפים הנ"ל. בשל העובדה שחלק מהליקויים שנדרש פיצויי בגינם אינם בגדר נזק הערכת השמאי מופחת בראש נזק זה לסה"כ של 7,000 ₪ בתוספת מע"מ. - נזקים בריצוף וחיפוי התובעת טענה שבשל נזקים לשטיחים במושכר נדרשת החלפת כולם, סה"כ 600 מ"ר שטיחים בקומות 1-3. נזק זה נכלל בגדר בלאי ואין לפצות בגינו. כך גם באשר לדרישתה לפיצוי עבור התקנת פנל פי.וי.סי. בשולי הקירות בחדרי המדרגות. בראש נזק זה נכללה גם הדרישה לפינוי הקומפקטוס ששימש כארכיב הנתבעת 1 ואנטנות בגג המושכר. פינוי מטלטלין אלה אינם בגדר פיצוי עבור נזק למושכר אלא הם נופלים בגדר החובה להשיב את המושכר למצבו עובר להשכרה, עניין שיידון להלן. - נזקים במערכת החשמל מכל הנזקים שנטענו בנוגע למערכת החשמל רק עבודות חיזוק ותיקון בתי תקע לחשמל ותקשורת הן בגדר נזק למושכר. העבודות בראש נזק זה ידונו בהקשר של החובה למסור את המושכר במצב תקין. - נזקים הנוגעים לנגרות וצבע התובעת טענה שיש לסגור שלושה פתחי מזגנים שנותרו בבניין (בשולי הדברים אומר שלא ברור מה בין פתחי מזגנים לבין ענייני נגרות וצבע). כמו כן טענה שיש לבצע תיקונים ושיפוצים בכנפי 17 דלתות במושכר, עבודה שהיא בגדר תיקון בלאי סביר. את כלל התיקונים בראש נזק זה העריך השמאי מטעם התובעת ב - 10,000 ₪ ולא טרח לפרט מה עלותו של כל אחד מתת-הסעיפים הנ"ל. בשל העובדה שחלק מליקויים שנדרש פיצויים בגינם אינם בגדר נזק, הערכת השמאי מופחת בראש נזק זה לסה"כ של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ. - קים במערכת האינסטלציה ומיזוג האוויר התובעת דרשה החלפה של 4 מכסי פלסטיק שבורים לאסלות, דרישה שהיא בגדר תיקון בלאי סביר שאין לפצות בגינו. - נזק באלומיניום לדברי התובעת יש להחליף זיגוג משוריין שבור, כמו כן דרשה החלפת התובעת גומיות איטום בחלונות ובדיקה כללית בדבר האיטותם בחלונות. דרישה אחרונה זו נוגעת לעניין שהוא בגדר בלאי סביר ולא נזק. את כלל התיקונים בראש נזק זה העריך השמאי מטעם התובעת ב - 6,000 ₪ ולא טרח לפרט מה עלותו של כל אחד מתת-הסעיפים הנ"ל, בשל העובדה שחלק מליקויים שנדרש פיצויים בגינם אינם בגדר נזק הערכת השמאי מופחת בראש נזק זה לסה"כ של 5,500 ₪ בתוספת מע"מ. - נזקים במסגרות דלתות לפי התובעת יש להשלים כנף דלת (דוגמת פלדלת) ללובי כניסה ראשית. זוהי דרישה שהיא בגדר השבחה ולא תיקון או השבה, דינה להידחות. להלן יידונו דרישות התובעת לפיצוי עבור עניינים הנופלים בגדר החובה להשיב את המושכר כפי שהיה בעת השכרתו ובמצב סביר לצורך שימושו. נציין שכיון שאין נידונים כאן נזקים למושכר או למתקניו הרי שאין סעיף 9 לחוזי השכירות חל, והערכת עלות העבודה תעשה ביחס לשתי חוות הדעת המקצועיות שהוגשו בתיק זה. - התובעת דרשה סילוק מתקן ארונות קומפקטוס ואנטנות בגג העליון. התובעת לא הוכיחו את עלות העבודה המבוקשת כיון שכללו אותה בגדר עבודות אחרות עד כי לא ניתן ללמוד מחוות הדעת של שמאי התובעת על עלותן. מנגד טען שמאי מטעם הנתבעות כי מדובר בהשבחת הנכס ואין חובה לפנות את הארונות. כיון שלא הוכחה עלות הפינוי דין התביעה לפיצוי להידחות. - התובעת דרשה שיבוצעו עבודות שונות במערכת החשמל בטרם השבת המושכר. לדבריה החיבור של קווי הזנת החשמל לקומות המושכר, בעקבות חיבור המושכר מחדש למערכת החשמל, גררה את הצורך לפרוס את קווי ההזנה ע"ג סולמות אופקיים בלובי הכניסה באופן בלתי אסתטי. נדרשת הרכבת תקרה אקוסטית לחיסוי הקו וארגז חיבור. עוד טענה התובעת שקווי הזנה של חשמל מונחים באילתור ע"ג הקיר הצפוני. היא ביקשה גם סילוק קווי תקשורת וחשמל התלויים בחזיתות דרום ומערב של הבניין וגם את סילוק קווי חשמל ותקשורת ע"ג קירות בחדר המדרגות וחסימת קופסאות חשמל שבוטלו לאחר החיבור מחדש. השמאי העריך סה"כ עבודות החשמל ב20,000 ₪, לעומתו השמאי מתאם הנתבעות שלל את רוב הטענות הלל והעריך את העבודה הנדרשת בסה"כ של 1,300 ₪ סכום הנראה לי בלתי ריאלי. לפיכך בעבור עבודות החשמל הנ"ל, כולל עבודות תיקון בתי השקע, תעביר הנתבעת 1 לתובעת סכום של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ. הסכומים נכונים ליום חו"ד שמאי התובעת וישאו מאותו יום ועד לתשלום בפועל ריבית והצמדה כדין. ח. האם הופרו חוזי השכירות? חובת הנתבעות היתה להשיב את המושכר כשבו מערכת חשמל לפי הדרישות כמפורט לעיל. בפועל, בתום מועד השכירות המושכר לא עמד בדרישות הנ"ל וכמו כן לקח לנתבעת 1 מספר חודשים ולא מעט ניסיונות שכנוע בכדי להניעה למלא את חובתה החוזית לשפץ את מערכת החשמל. גם באשר לעניינים אחרים מצבו של המושכר בתום תקופת השכירות לא עמד בחובה החוזית להשיב את המושכר במצב תקין וראוי לייעודו ומטרתו. מכאן שהנתבעת 1 אכן הפרה את חוזי השכירות. ט. מהו אופי ההפרה? התובעת טענה שמהותה של ההפרה נעוץ באי מסירת החזקה בנכס בתום מועד השכירות. לעומת זאת נטען שהמושכר פונה על ידי הנתבעות במועד, יוני ודצמבר 1996 בהתאמה, ולפיכך ההפרה, אם בכלל, נגעה למצב המושכר בעת מסירתו ולא לעצם אי המסירה במועד. סעיף 15 ב לחוזה קובע: "השוכר מצהיר ומאשר כי כל יום של אחור במסירת המושכר למשכירה עם תום תקופת השכירות, בהתאם לחוזה זה, יגרם למשכירה הפסד דמי שימוש ראויים אשר הצדדים העריכוהו לאחר הערכה מחושבת מראש בסך של 500$ בשקלים ליום והשוכרים מתחייבים לשלם סך זה עבור כל יום של פיגור במסירת המושכר למשכירה, ותהיה סיבת הפיגור אשר תהיה." התנאי להפעלת הפיצוי המוסכם העולה מהסעיף הנ"ל מדגיש את עצם מועד מסירת המושכר ולא את מצבו בעת המסירה. הצדדים הציגו מכתבים שונים שהוחלפו ביניהם בחודשים הראשונים שלאחר תום תקופת השכירות. בין מכתבים אלא ישנם כאלו בהם הנתבעת 1 מזמינה את התובעת ליטול את מפתחות המושכר; ואחרים בהם דורשת התובעת מהנתבעת 1 שימסרו לה המפתחות. עד התביעה מר מרדכי סגל העיד כי: "ש. אני אומר לך, שכבר ב- 13/6/96, מכתב שהוא חלק מנספח ה', הפנתה אתכם מנורה למנהל המשק שלה לקבל את מפתחות המושכר, זה נכון? ת. נכון. אבל ככה לא מקבלים חזרה מושכר. אני לא מכחיש שמנורה אמרו לנו, בואו תקבלו את המפתחות, אבל אנחנו חשבנו שלא מחזירים בצורה כזאת מושכר". (עמ' 19 לפרוטוקול) מדברים אלה אנו למדים שהמושכר אכן פונה בפועל ע"י הנתבעות במועד הקבוע בחוזי השכירות, אם כי המפתחות נותרו בידיה של הנתבעת 1 בשל סירובה של התובעת לקבלם עד אשר המושכר ישופץ לשביעות רצונה. מכאן המסקנה שהמושכר פונה והועמד לרשות התובעת, במועד הנקוב בחוזה השכירות; הדברים נכונים גם באשר לנתבעת 2 שפינתה את המושכר שישה חודשים מאוחר יותר. האם משמעות פינוי ומסירת חזקה זה כשהנכס מושב למצבו המקורי ותוקנו בו כל הנזקים? על כך מצויה תשובה ב-ע"א 2489/90 תנובה מרכז שיתופי לשיווק נ' דינה גורנשטיין (תק-על 91(3), 1788) שם קבע השופט ד. לוין: "בעניננו סבר השמאי שבגין כל יום שהדירות עומדות כשאינן מושכרות, נושא בעליהן בהפסד של 30$. משקבעו בעלי הדין בסעיף 14 להסכם פיצויים מוגדלים בסך של 100$ ליום(!!) ברור וגלוי הוא כי בקשו בסנקציה חריפה זו להמריץ את השוכרת לפנות המושכר ולמוסרו לבעלים במועד. זאת ולא מעבר לכך. זהו כלי הרתעה כנגד פינוי מאוחר של הדירה, אך לא להבטחת ביצוע תיקונים במושכר שניזוק או שינה צורתו. כאמור לעיל דעתי היא שהיה מקום לחייב המערערת להשיב מצב הדירות לקדמותם, ומשלא עמדו בכך זכאים המשיבים לפיצוי. אך אין לשגות ולהחליף בין סנקציה חריפה ועונשית בגין אי החזרת החזקה בדירה, ובין פיצוי ראוי על נזק בגין אי השבת התיקונים לקדמותם. נזק ישיר עבור הוצאות התיקון ונזק עקיף על מניעת הכנסה והשכרת המושכר. 100$ ליום, הינו תשלום שיינתן רק בגין איחור בהחזרת החזקה הממשית בדירה לבעליה, בעוד שתשלום פיצוי בגין נזקים שנגרמו לדירה או נזק עקיף בשל מניעת ההנאה מהדירות עם השבתן ייעשה בחישוב נפרד וללא הקשר לסעיף הפיצויים דלעיל. כך יש להבין את אומד דעת הצדדים וזו הפרשנות הראויה לסעיף זה." (עמ' 1792, שם) בענייננו האריכה התובעת את ערכו של חודש שכירות של הנתבעת 1, לא כולל את השכירות עבור הקומה שבדיירות מוגנת, בכ- 24,299$, שהם כ- 810$ ליום, ושל הנתבעת 2 בכ- 2,700$ שהם כ-90$ ליום. הפיצוי המוסכם מטיל תשלום של 1,500$ ליום על הנתבעת 1 ושל 500$ ליום על הנתבעת 2. גם במקרה זה, בדומה ל-ע"א 2489/90 הנ"ל, הפיצוי המוסכם מהווה לא רק פיצוי בעבור עצם אובדן פירות השימוש הפוטנציאליים שהיו טמונים במושכר אילו הושב במועד הנקוב בחוזה, אלא יש בו פן של תמרוץ השוכר למען ישיב את המושכר במועד, אחרת יהיה צפוי לסנקציה של הפיצוי המוסכם. מעבר לכך לשון סעיף 15 ב לחוזה מעידה על כך שעניינו במסירת המושכר במועד ואין הוא נדרש כלל לשאלת מצבו של המושכר בעת המסירה. התובעת טענה שמקום בו המושכר מועבר במצב בלתי שמיש הרי שמבחינה מהותית כאילו לא נמסר כלל, אולם לאור סעיף החוזה ולאור ההלכה לעיל אין לקבל טענה זו במקרה זה. לפיכך הפרשנות הנכונה לחוזה היא שהפיצוי המוסכם חל רק על תקופת האיחור במסירת המושכר גופו, ללא קשר למצבו. הנתבעות פינו את המושכר והעמידו את המפתחות לרשות התובעות במועד הנקוב בחוזה ועל כן אין מקום להפעיל כנגדם את סעיף הפיצוי המוסכם. כאמור כבר ב- 3.6.96 (נספח ה' לכתב התביעה המתוקן) העלתה התובעת בפני נציגי הנתבעת 1 טענות באשר לשיפוצים שהיא דורשת שייעשו במערכת החשמל ובתחומים נוספים. כך גם עלה מעדותו של עד התביעה מר ראובן כפתורי (עמ' 42 לפרוטוקול מיום 12.11.01). בפועל העבודה הושלמה רק בתום מרץ 1997, כתשעה חודשים לאחר תום תקופת השכירות של הנתבעת 1. בתקופה זו, נראה שניתן היה לבצע גם את יתרת השיפוצים ולהכשיר את המושכר להשכרה סבירה. על כל פנים תקופה זו תילקח בחשבון כתקופה הקובעת לענין נזקה של התובעת. טרם ביצוע העבודות במערכת החשמל וסגירת הפתחים, קל וחומר שבמשך ביצוע העבודות, לא ניתן היה להשכיר את הנכס. זאת בשל בעיית המונים, הפתחים בקירות המושכר, תיקונים שונים אחרים ומעל לכל בשל עבודות התשתית שהיו כרוכות בשיפוץ מערכת החשמל, עבודות שנילווה להם לכלוך בחדרי המדרגות (ת/2), רעש, בעיות גישה וללא ספק גם שיבושים באספקת החשמל. לפיכך בטרם תום ביצוע העבודות הנ"ל לא יכול היה שוכר חדש להיכנס לנכס ומכאן שהתובעת ספגה אובדן של דמי שימוש פוטנציאלים בגין תקופה זו. חובתה של הנתבעת 1 היתה לתקן ליקויים אלו עובר לתום תקופת השכירות משלא עשתה כן אזי במחדלה הפרה את חובתה החוזית וגרמה לתובעת נזק אובדן דמי שימוש. כמו-כן היא הפרה את חובתה החוזית בכך, כפי שתארנו, מסרה את המושכר שלא בהתאם למצבו בעת ההשכרה וכשבו נזקים שונים. י. האם הקטינה התובעת את נזקיה? הנתבעות טענו שהתובעת חטאה באי הקטנת נזקיה ועל כן אין לזכותה במלוא הפיצוי בו היא חפצה. התובעת תבעה פיצוי בגין אובדן דמי שימוש עבור התקופה שבין תום השכירות ועד להגשת כתב התביעה המתוקן. התובעת טענה שנטל ההוכחה כי ניתן היה להקטין את הנזק מוטל על המפר ולדעתה לא עמדו הנתבעות בנטל זה. כמו כן טענה התובעת שלא היה ביכולתה לשאת בעלויות הקטנת הנזק בשל העובדה שלא היו ברשותה הסכומים הנדרשים לכך. מעבר לכך טענה שניסתה להשכיר את הנכס, אולם בשל מצבו הירוד מעט גורמים שהביעו בו עניין, נסוגו מהעסקה. ההסבר שנתנה התובעת לשאלה מדוע לא טרחה לתקן בעצמה את הנזקים אותם סירבה הנתבעת 1 לתקן, במקביל לשיפוצים שעשתה הנתבעת 1, כך להביא את הנכס למצב המאפשר את השכרתו, אינו מקובל עלי. התובעת יכולה היתה לקבל הלוואה, קטנה יחסית, כנגד שיעבוד המושכר וכך לממן בנקל את עלות מלוא התיקונים להם טענה בכתבי טענותיה. התובעת יכלה להפחית בדמי השכירות של שוכר פוטנציאלי בתמורה לכך שישפץ את הנכס ועוד כאלה פתרונות. בהתחשב בתמורה הגבוהה שהיא זכתה לקבל מהשכרת הנכס מהנתבעות, מעל 387,500$ להערכתה, קשה להבין מדוע לא בחרה בנתיב הכלכלי הראשון הפשוט שהיה פתוח בפניה. הרי לטענת התובעת סה"כ עלות התיקונים שהיא דרשה מסתכמים בעלות של 243,000 ₪. כמו כן העובדה שכיום, שש שנים מראשית הפרשה, עומד לו הנכס עזוב, מעון ליונים, נרקומנים ולמחוסרי הבית שלא שפר עליהם מזלם, מעידה על הזנחת הנכס מצד התובעת,הזנחה שמהווה אי הקטנת נזק, בבחינת זה העקרון ייהרג ובל יעבור. מר מרדכי סגל, העיד מטעם התובעת: "ש. לפי בדיקתנו הנכס הזה גם ב-96' גם לפני כן ב-95 לא היתה עליו שום משכנתא, יכולתם לקבל הלוואה קצרה לביצוע השיפוץ הזה בסכום הרבה מאוד פחות משווי הנכס הזה ולתקן את המושכר, מדוע לא עשיתם זאת? ת. יש לי פיתוי להגיד לך, שאם הייתי לוקח יועץ כלכלי, יכול להיות שאני הייתי עושה את זה. אני לא יכול להגיד לך שלא חשבנו. אנחנו חשבנו שאנחנו צריכם לקבל את המושכר כמו שצריך, אנחנו חשבנו שאנחנו זכאים לזה, ולא היתה על זה שאלה גם עם אנשי מנורה באותה פגישה לפחות… אבל זה שהיה צריך להיות היום ולא נעשה, אם הייתי יודע בדיעבד שחמש או כמה שנים זה יימשך יכול להיות שהייתי, לכל אחד גם יש את הענינים שלו ואת הצרות שלו במהלך הזמן." (עמ' 10 - 111 לפרוטוקול מיום 12.11.01) אין ספק שמשהתדרדרו יחסי הצדדים לנתיב של הליכים משפטיים, שנפתחו ביוזמת התובעת, היא היתה צריכה להבין, שזמן יעבור עד אשר תזכה לקבל את תביעותיה, אם בכלל; אין ספק שלפחות מרגע זה ואילך חלה עליה החובה להקטין את נזקיה בכך שתמצא שימוש כלשהו לנכס. העובדה שהנכס עמד לו כאנדרטה של הזנחה במרכז הבירה העסקית של מדינת ישראל מעידה על הזנחה ומחדל של התובעת. הסבר אפשרי סביר עולה מהראיות להזנחה ארוכת הטווח הזו היא אדישות, שלוותה בהנחה שבסופו של דבר הנתבעות תשלמנה בעבור כל אותה תקופה. התנהגות כזו היא אב טיפוס להתנהגות שאינה עומדת בחובה של הקטנת נזק. לא השתכנעתי שהתובעת ניסתה במרץ לאתר שוכרים אפשריים לנכס. אין בטענות באשר להתעניינות של שניים שלושה שוכרים פוטנציאלים במשך מספר שנים כדי לגבש התנהגות שהיא בגדר הקטנת נזק סבירה. לפיכך ממועד תום העבודות שביצעה הנתבעת 1, סוף מרץ 1997, היא זו שהפרה את חובתה להקטין את נזקיה; כאמור כאשר בעת זו כבר ברור היה לתובעת שפניה להליכים משפטיים ואין הדברים עומדים להסתדר מאליהם. יא. האם מן הדין לקזז את נזקי התובעת בהכנסתה מהשבחת המושכר? הנתבעות טענו שבשל השבחה שהשביחו את המושכר ע"י שיפוצים שעשו בו במשך שנות השכירות, זכתה התובעת להכנסה מהם, שראוי לקזזה כנגד הפיצויים להם היא טוענת בכתב תביעה זה. הסיפא של סעיף 8 לחוזי השכירות קובע: "…והשוכר שולל מעצמו מעתה ומראש את הזכות לטעון ו/או לתבוע ו/או לנכות כל השקעה, ויהיה היקפה אשר יהיה, אשר הושקע במושכר והשוכר יהיה חייב לשאת בכל תשלום שהמשכירה תידרש לשלם מס-הכנסה עבור השקעות כאלו". (נספח א' לכתב התביעה המתוקן) התשובה עולה ברורות מהסעיף. טענת הקיזוז של הנתבעות אינה מתיישבת עם הוראות החוזה, ומכאן שדינה להידחות, וכך אני קובעת. יב. האם מן הדין להטיל על הנתבעת מס. 1 את מימון הארנונה במושכר בעת ההפרה? בחוזי השכירות חובת תשלום הארנונה של המושכר מוטלת על הנתבעות, כך גם מקובל בחוזים מסוג זה. מכאן שמין הדין שהנתבעת 1 תישא בנטל דמי הארנונה בחלקה במושכר למשך התקופה שבין 30.6.96 ל- 30.3.97, היא "תקופת ההפרה". אני ערה לכך שארנונה משלם בעלים או מחזיק וכי פורמלית הועברה החזקה לתובעת במעמד "העמדת" המפתחות לרשותה. ביחסים שבין בעל-בית ושוכר, הנחת המוצא של שני הצדדים היא,- שניתן יהיה להחליף שוכרים מיידית, וכי על השוכר להחזיר הנכס במצב כזה שיאפשר ההחלפה. בנסיבות אלה, כשברור היה לכל בר-בי-רב, שלא ניתן להשכיר את המושכר לאחר, וכששוכר סביר אמור היה להחזירו במצב נאות,- אזי אותו שוכר סביר אמור לשאת בכל ההוצאות הנילוות כתוצאה מעזיבתו זו, ולמיצער בתשלום ארנונה עירונית. אשר על כן אני מצהירה שעל הנתבעת מס. 1 לשאת בתשלומי הארנונה העירונית לתקופת ההפרה. יג. האם הוכחה עילת תביעה כנגד מימד? אף לא אחת מטענות התובעת בדבר הפרת החוזה, שהתקבלו בפסק דין זה, נטענה כנגד הנתבעת 2. הנתבעת 1 היתה הגורם המרכזי ביחסי השכירות עם התובעת והיא שהפרה את החוזה; כמו כן הטענות שהעלתה התובעת בדבר ליקויים ושיפוצים נגעו לחלקה במושכר של מנורה ולא לאולם שנשכר ע"י מימד. כל שנטען כנגד מימד היה לתשלום דמי שכירות בגין מסירה שלא במועד. משקבעתי שהמסירה היתה במועד, נופלת עילת תביעה זו כנגד הנתבעת מס. 2. לפיכך דין התביעה כנגד הנתבעת 2 להידחות וכך אני קובעת, ובנסיבות ללא צו להוצאות. יד. סוף דבר הנתבעת 1 תשלם לתובעת: פיצויים עבור אובדן שכ"ד בסה"כ של 218,698$, נכון ליום כריתת חוזי השכירות. הסכום יומר לשקלים לפי השער היציג ביום הגשת התביעה המתוקנת וישא מאותו מועד ריבית והצמדה כדין. בעבור תיקונים ושיפוצים שונים סה"כ 72,500 ₪ בתוספת מע"מ, נכון ליום 8.7.01. (יום חו"ד המומחה). הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין. הנתבעת מס. 1 תשלם לתובעת את החלק היחסי בארנונה של המושכר. הנתבעת 1 תעביר את החדר נשוא חוות דעתו של מר בן חיים לתובעת, כשהוא במצב סביר ולו גישה לחלקו המערבי של הבניין דרך מעבר ראוי בו דלת מתאימה. הנתבעת 1 תישא בהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד של התובעת בסה"כ של 30,000 ₪. למקרה הצורך ניתן בזאת צו לפיצול סעדים. חוזה שכירותהפרת חוזהחוזהפיצוייםשכירות