החלטה 729 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל קובעת כדלקמן:   "על מנת לאפשר לחוכרי המינהל המתגוררים ביחידות דיור שנבנו בבניה נמוכה, ובתנאי חכירה על פי חוזים לא מהוונים, להשתחרר מן הצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בעת העברת זכויות, יתן המינהל לחוכרים אלו את האפשרות להוון זכויותיהם בנכס בתנאים מועדפים". קראו דוגמא מהפסיקה בנושא מינהל מקרקעי ישראל בניה נמוכה: 1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופטת ר' קרלינסקי) בת"א 4807/01, מיום 23.7.03, אשר דחה את תביעת המערערת להשבת דמי ההיתר ששילמה למינהל מקרקעי ישראל (להלן:- "המינהל") בגין תוספת בניה. 2. הרקע (א) ביום 7.3.99 רכשה המערערת זכויות חכירה לדורות בחלקת אדמה בשטח 512 מ"ר שעליה בית בן 2 חדרים בגודל 70 מ"ר ברח' העבודה 5 ברעננה, הידועה כחלק מחלקה 307 בגוש 7655 (להלן:- "הנכס"), מארבעה בני משפחה (להלן:- "המוכרים"), שירשו את הנכס מאמם (להלן:- "המנוחה"). (ב) המערערת חפצה לבנות בית חדש בשטח של כ-320 מ"ר במקום הנכס שרכשה, והגישה למינהל תוכניות בניה לאישורו. כתנאי למתן הסכמה לבנייה, המינהל דרש תשלום דמי היתר בגין שטח בנייה חדשה העולה על 160 מ"ר. המערערת לא השיגה בכתב על הדרישה, ושילמה את דמי ההיתר במלואם, כפי שנדרשה. (ג) כשנה מאוחר יותר, תבעה המערערת את המינהל להשבת דמי ההיתר ששילמה; לטענתה, על-פי ההסכמים שהיו בין המוכרים לבין המינהל, לא היה המינהל רשאי לדרוש דמי היתר. (ד) ברקע הדברים שלושה הסכמי חכירה. האחד, הסכם חכירה מיום 12.8.54 בו התקשרו המנוחה ובעלה עם קק"ל וחברת ניר שיתופי (להלן:- "הסכם 54"). בהסכם זה צוין כי לחוכר אסור להכניס שינויים בנכס או להוסיף הוספות "מבלי לקבל הסכמה קודמת בכתב על כך מהקרן ומניר שיתופי". השני, הסכם חכירה משנת 61', אשר נחתם אך ורק על ידי המנוחה, בטביעת אצבע (להלן:- "הסכם 61") ולא הועברו על-פיו זכויות. בהסכם זה נקבעה הוראה מפורשת האוסרת על המינהל לגבות תשלום בעד תוספת בניה. השלישי, הסכם חכירה אשר המינהל שלח למערערת לחתימה בעקבות בקשתה להעברת זכות שכירות. בהסכם זה צוין, בסעיף 9, כי החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש אם ירצה להגדיל את קיבולת הבניה האמורה במבוא או לבנות בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה האמורה במבוא, וכי המחכיר יהיה רשאי להתנות את מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל. סעיף קיבולת הבניה המצוי במבוא היה ריק בעת חתימת המערערת. רק לאחר השבת הסכם החכירה חתום על ידי המערערת, הוסיפה נציגת המינהל ומילאה בהסכם נתון מספרי בסעיף קיבולת הבניה, בציינה בכתב יד "160 מ"ר". ההסכם נחתם על ידי המינהל ביום 29.11.99 (להלן:- "הסכם 99"). (ה) טענתה העיקרית של המערערת הייתה כי המינהל גבה ממנה את דמי ההיתר שלא כדין, הואיל ולפי הסכם החכירה הנוהג, קרי- הסכם 54' או הסכם 61', רכשה זכויות חכירה לדורות בנכס, ללא הגבלת בניה, ומכאן שאינה חייבת בתשלום כלשהו. (ו) מנגד, המינהל גרס כי בנסיבות המקרה קיימת תחולה רק להסכם 99'. שהרי, הסכם זה הוא ההסכם היחיד שנחתם עם המערערת, ומכלול הוראותיו מלמד כי קיימת קיבולת בניה מוגבלת בהתאם לתנאי המינהל. לחילופין נטען, כי אם יקבע כי הסכם 99' בטל, יש להסתמך על הסכם 54', לפיו זכאי המינהל לגבות דמי היתר. עוד נטען כי הסכם 61' לא נכנס לתוקף. 3. פסק דינו של בית משפט קמא הסכם 99' בית המשפט דן בשינוי שהכניס המינהל בהסכם 99', בדרך של הוספת הנתון המספרי בסעיף קיבולת הבניה, וקבע שיש לקרוא את הסעיף ככזה שאינו מכיל את הנתון המספרי שהוסיף המינהל. בד בבד קבע בית המשפט שאין לפרש את הסכם 99' כמתיר למערערת בניה ללא הגבלה באופן שאינה חייבת בתשלום דמי היתר. נקבע כי היעדר ציון שטח הקיבולת מהווה השמטה או חסר טעון השלמה, ולא הסדר שלילי בשאלת גביית דמי ההיתר. ולראיה - הוראות ההסכם עומדות במפורש על סמכות המינהל לגביית דמי ההיתר, הגם שיש חסר אשר טעון השלמה. החסר יושלם לפי סעיפים 25 ו-26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, בין מכוח נוהג ובין מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לרבות החלטה 402, אליהן מפנה ההסכם. בית המשפט ציין כי הן על פי נוהג קיים בחוזי המינהל, שבא לידי ביטוי גם בהסכם 54', והן על פי ההלכה הפסוקה, רשאי המינהל לגבות דמי היתר כתנאי לחתימתו על תוכניות לתוספת בניה. בית המשפט דחה את טענת המערערת שהסכם 99' בוטל, וזאת - הן מפני שלא הוכחה טעות או הטעיה הן מפני שמחומר הראיות עלה שבפועל לא ביטלה המערערת את הסכם 99'. הסכם 54' המערערת טענה שלפי החלטה 402, אין מקום לגביית דמי היתר, אם הסכם החכירה המקורי פוטר מתשלומם, וכי זה אכן המצב בעניננו. בית המשפט קבע כי מאחר שאין חולק שהסכם 54' היה בתוקף, יש לבדוק מה היו הוראותיו לעניין גביית דמי ההיתר. בית המשפט מצא כי יש להבחין בין שלושה סוגי הסכמי החכירה השונים הנוהגים במינהל. הסכם 54' נמנה עם סוג ההסכמים המתנה תוספת בניה בהסכמת המינהל. הפסיקה הכירה בסמכות המינהל לגבות דמי היתר על פי סוג זה של הסכמים. לפיכך, במקרה דנן, רשאי היה המינהל לגבות דמי היתר על פי הסכם 54'. עוד נקבע כי עצם העובדה שזכויות המוכרים הוונו ביום 16.6.96, והודע להם כי הזכויות לאחר ההיוון תהיינה מעוגנות במסגרת הסכם החכירה הקיים באותה עת, אינה משנה את המסקנה דלעיל, מכיוון שהיוון זכויות נעשה לגבי זכויות קיימות. לפיכך דחה בית המשפט את הטענה שהמינהל לא היה מוסמך לדרוש דמי היתר. הסכם 61' בניגוד להסכם 99' ולהסכם 54' כלל הסכם 61' הוראה מפורשת האוסרת על גביית דמי היתר. בית המשפט קבע כי המערערת אינה יכולה להסתמך על הסכם זה בשל מניעות, באשר אין חולק כי לא ידעה כלל על ההסכם ואף לא הסתמכה על האמור בו. בית המשפט הוסיף וקבע כי המערערת לא הוכיחה שהסכם 61' נכנס לתוקף או שהצדדים נהגו על פיו. 4. טענות המערערת בערעור (א) המערערת טוענת כי למינהל לא היתה סמכות "להמציא" חוזה חדש (הסכם 99'), שהרי הסכם 61', ההסכם האחרון שנכרת בין המינהל למנוחה, שלא איפשר גביית דמי היתר, היה ההסכם התקף והמחייב ועל המינהל היה לנהוג על פיו. (ב) לחלופין, טוענת המערערת, ההסכם התקף והמחייב היה הסכם 54'. הסכם זה קובע כי לצורך תוספת בניה נדרשת הסכמת המינהל, אולם אין בו כל התייחסות לתשלום עבור שינויים או תוספות, ולכן ברור שמדובר בהסדר שלילי וכי המינהל אינו רשאי לגבות דמי היתר עבור תוספת בניה. לשיטת המערערת, תחולת ההסכם המקורי, הסכם 54', או תחולת הסכם 61', נלמדת מהתנהגות הצדדים, אשר המשיכו בתשלום ובקבלת דמי החכירה השנתיים ואף היוונו את הזכויות. המערערת מוסיפה וטוענת כי אפילו רשאי היה המינהל לכרות חוזה חדש, הרי שלפי הוראותיו של הסכם 99', כפי שחתמה עליו המערערת וכפי שנרשם במרשם המקרקעין, דהיינו ללא השינוי שנעשה בו בסעיף קיבולת הבניה, הוא לא היה רשאי לגבות מהמערערת דמי היתר. (ג) לנוכח כל האמור לעיל המערערת מבקשת לבטל את פסק דינו של בית משפט השלום ולקבל את תביעת ההשבה שהגישה. 5. טענות המשיב בערעור המשיב תומך בקביעות בית המשפט לגופן. עמדת המשיב היא, כי צדק בית המשפט בקביעתו כי גביית דמי ההיתר בגין תוספת הבניה של השטח העולה על 160 מ"ר נעשתה כדין והיא עולה בקנה אחד הן עם הוראות החלטה 402, הן עם הוראות הסכם 99' ואף עם הוראות הסכם 54'. יתר על כן, גבית דמי ההיתר מתיישבת עם ההלכה הפסוקה [ע"א 125/81 עדה אלמגור נ' קק"ל ע"י מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם) (להלן:- "פס"ד אלמגור"); ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כ"ג(1) 491; ה"פ 10160/99 משה ומרים טייגפלד נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"מ תש"ס 185(2) (להלן:- "פס"ד טייגפלד")]. לעומת זאת השבת דמי ההיתר אשר נגבו כדין, מנוגדת לפסיקה, להסכמים שנכרתו ולהחלטות המינהל ותוביל לעשיית עושר שלא במשפט על חשבון המינהל. 6. דיון והכרעה (א) איננו מוצאים כי יש מקום להתערב בקביעותיו העובדתיות ובמסקנותיו של בית משפט השלום, מהן נובע כי ההסכמים הרלוונטיים במקרה דנן הם הסכמי 99' ו-54', להבדיל מהסכם 61' אשר לא הוכח כי נכנס לתוקף במובן קיבולו על ידי המינהל. הדיון שלהלן יתבסס אפוא על מסקנתנו זו. (ב) נאמר כבר בראשית הדברים, כי ניתוח החוזים והחלטות מועצת מקרקעי ישראל שנעשה על ידי בית משפט קמא, בדין יסודו. המינהל היה מוסמך להתקשר בחוזה 99' ולגבות דמי היתר, בהתאם להחלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל, משום שלפי חוזה 54' - חוזה החכירה המקורי - היה מוסמך לעשות כן. צדק בית משפט השלום בפרשנותו לחוזה 99', ובכך השלים את החסר על פי הנוהג והחלטות מועצת מקרקעי ישראל. לאחר שהצגנו את עמדתנו ב"קליפת אגוז" נעמוד על טיעוניה הפרטניים של המערערת. (ג) נקודת המוצא של המערערת היא שהמינהל לא היה רשאי להחתימה על הסכם חכירה חדש, הסכם 99', נוכח תחולתו של הסכם קודם, קרי - הסכם 54', אשר נלמדת מהתנהגות הצדדים. המערערת מבססת הטענה על פס"ד טייגפלד, פס"ד הדר (ע"א 6651/99 בנימין הדר נ' קק"ל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241 (להלן:- "פס"ד הדר") ומסמכים פנימיים של המינהל (פרוטוקול ישיבת הנהלה וחוות דעת משפטית שחוברה על ידי המחלקה המשפטית של המינהל, מוצגים י"א וי"ב למוצגי המערערת). אין בטענה זו כדי להועיל למערערת; להבדיל מהנסיבות שהיו לפני בית המשפט בפסקי הדין עליהם המערערת מצביעה - רשאי המינהל לגבות את דמי ההיתר גם לפי הסכם 54'. הסכם זה משתייך לסוג ההסכמים בהם נקבעה הוראה כללית בדבר זכותו של המינהל להתנות תוספת בניה בהסכמתו, אשר לגביה נקבע בפסיקה (ר' פס"ד אלמגור ופס"ד טייגפלד) כי יש להכיר בסמכות המינהל לגבות דמי היתר. העובדה שהזכויות הוונו אינה משנה את המסקנה דלעיל. החלטה 729 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל קובעת כדלקמן: "על מנת לאפשר לחוכרי המינהל המתגוררים ביחידות דיור שנבנו בבניה נמוכה, ובתנאי חכירה על פי חוזים לא מהוונים, להשתחרר מן הצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בעת העברת זכויות, יתן המינהל לחוכרים אלו את האפשרות להוון זכויותיהם בנכס בתנאים מועדפים". בהחלטה זו, כמו גם בתעודת ההיוון, מצוין כי: "זכות חכירה מהוונת זו פוטרת מתשלום דמי חכירה שנתיים וכן מדמי הסכמה בגין העברת זכויות. יתר תנאי החכירה בהסכם הקיים ישארו בתוקף בהתאם לשינויים המחויבים". גם הודעת המינהל לגבי מבצע ההיוון מלמדת כי היוון זכויות משחרר רק מן הצורך לשלם דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בעת העברת זכויות, ואינו פוטר מן הצורך לשלם דמי היתר בגין תוספת בניה. היטיב לתאר זאת בית המשפט בפסק דין טייגפלד בקובעו: "מכלל ההן ניתן להסיק את הלאו. הפטור על-פי תעודת ההיוון ניתן אך ורק 'מתשלום דמי חכירה שנתיים' או מדמי הסכמה 'בגין העברת זכויות', אך לא בגין עיסקאות אחרות, כגון תוספת בנייה, הריסת מבנים או בניית אחרים תחתיהם וכיו"ב". היוון נעשה אך ורק לגבי זכויות קיימות וידועות, להבדיל מזכויות פוטנציאליות. בלשון בית המשפט בפסק דין טייגפלד: "...ההיוון נערך אך ורק לגבי זכויות קיימות וידועות, ולא לגבי זכויות עתידיות (ראה הוראות בדבר 'מבצע היוון בניה נמוכה' מיום 6.9.1995 - ת4/). בשום מקום לא נאמר או נכתב כי מבצע ההיוון מתייחס לאפשרויות של ניצול זכויות בנייה נוספות בעתיד, ולפיכך אין המבקשים יכולים לחסות בצלו של היוון ולהימנע מתשלום דמי היתר בגין זכויות חדשות ועתידיות שאותן הם מבקשים לממש רק עתה". (ד) במסמכים הפנימיים של המינהל שעליהם המערערת מצביעה אין כדי לבסס את טענתה שלמינהל לא היה בסיס להחתימה על הסכם 99', משום שהמדיניות המתוארת במסמכים הללו מתייחסת להסכמים מסוג שונה. גם מעניין הוד אביב [ע"א 6518/98 הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28] אי אפשר להקיש לענייננו, כמבואר בהרחבה בעיקרי הטיעון של המשיבה. מכאן שיש לדחות את טענת המערערת שלמינהל לא הייתה סמכות להחתימה על הסכם 99'. (ה) אנו מקבלים את קביעותיו המפורטות והמנומקות של בית משפט קמא, שהצדדים התקשרו בהסכם 99' כשסעיף קיבולת הבניה אינו כולל נתון מספרי כלשהו. כמו כן מקובלת עלינו הכרעת בית המשפט שאין מדובר בהסדר שלילי בעניין סמכות המינהל לגבות את דמי ההיתר, אלא בחסר הטעון השלמה. השלמת החסר אפשרית מכוח פרשנות, הן על יסוד נוהג, הן על יסוד החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לרבות החלטה 402, שאליהן הסכם 99' מפנה במפורש. מהראיות שהובאו לפני בית משפט השלום עולה בבירור שהנוהג המקובל בהסכמים מסוגו של הסכם 99', הוא גביית דמי היתר בגין תוספת בניה העולה על 160 מ"ר, בהתאם להוראות החלטה 402 ולנוהלי המינהל. בנוסף על האמור, ראוי לציין, כי לאחר שקיבלה המערערת את דרישת המינהל לתשלום דמי ההיתר בגין תוספת הבניה שילמה אותו ללא כל מחאה ומבלי שהגישה כל השגה בכתב, הן לגבי עצם החיוב הן לגבי גובה הסכומים שנקבעו. המערערת שילמה את דמי ההיתר במלואם, ורק לאחר ביצוע שני התשלומים והסדרת הנושאים לשביעות רצונה שלחה למינהל מכתב בו השיגה לראשונה על גביית דמי ההיתר. 7. סוף דבר לא מצאנו עילה להתערבותנו בפסק הדין נושא הערעור ודין הערעור להידחות. המערערת תשא בשכ"ט עו"ד של המשיב בסך 25,000 ₪. הערבות הבנקאית שהופקדה בתיק הערעור תועבר לבא כוח המשיב. בניהקרקעותבניה נמוכהמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל