כביש מכבית הפקעה

ביום 26.10.1995, פורסם צו לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן בהתאמה: "הצו" ו"הפקודה"), לפיו, לצורך סלילת כביש 471 - כביש מכבית (להלן: "כביש מכבית") שהינו כביש רוחב המקשר בין צומת בר אילן ובין כביש 6 שאושר בתכנית מח/64, תופקענה מספר חלקות הכלולות בשטח התכנית (חלקים מחלקות 27-24, 55-53, 68 ו - 73 בגוש 6716 (להלן: "נפקעי כביש מכבית")) על-ידי מע"צ ותרשמנה על שם המדינה.

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא כביש מכבית הפקעה:

מבוא

לפניי תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעי התובעים, הידועים כגוש 6716 חלקות 34 ו-35 בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין"), אשר בוצעה במסגרת אישור תכנית לאיחוד וחלוקה.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת



בשנת 1929 רכש אביהם המנוח של התובעים 1 ו-3, שטח של כ-12 דונמים מהמקרקעין (חלקה 35) ובשנת 1954 רכש האב 4 דונמים נוספים (חלקה 34). ביום 14.10.62 העביר האב לתובע 1 את מלוא הזכויות במקרקעין וביום 10.9.73 העביר התובע 1 לתובעים 3-2 מחצית מהזכויות במקרקעין במתנה.




ביום 26.10.95 פורסם ברשומות (י.פ 4342) דבר אישורה של תכנית המתאר פ"ת/במ/2006 שינוי לתוכנית מתאר מקומית פ"ת/1002 /3א' (להלן: "התכנית").




התכנית אושרה במסגרת חוק התכנון והבניה (הוראת שעה) התש"ן - 1990, ביוזמת נתבעת 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (להלן: "הוועדה המקומית") והיא חלה על מתחם של כ - 158 דונם, באזור שכונת כפר גנים בפתח תקווה, בכללם המקרקעין של התובעים.




התכנית הינה תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש, ונקבעו בה הוראות בדבר שינוי ייעוד קרקע מחקלאי למגורים ולרווחה ציבורית, קביעת אזורים לאזורי מגורים א', אזורי מגורים ב', אזור מסחרי, שטח פרטי פתוח, שטחים למבנים ציבוריים ושטחים ציבוריים פתוחים. בתקנון התכנית נקבע שעניינה תכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").




ביום 2.2.1995 הגישו התובעים התנגדות לתכנית, במסגרתה טענו כי טבלת האיזון וההקצאות שצורפה לתכנית מקפחת את חלקם. להתנגדות לא צורפה חוו"ד שמאית, והיא נדחתה ביום 12.6.1995 לאחר שהתקבלה חוות דעת הוועדה המקומית והתכנית אושרה.




ביום 26.10.1995, פורסם צו לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן בהתאמה: "הצו" ו"הפקודה"), לפיו, לצורך סלילת כביש 471 - כביש מכבית (להלן: "כביש מכבית") שהינו כביש רוחב המקשר בין צומת בר אילן ובין כביש 6 שאושר בתכנית מח/64, תופקענה מספר חלקות הכלולות בשטח התכנית (חלקים מחלקות 27-24, 55-53, 68 ו - 73 בגוש 6716 (להלן: "נפקעי כביש מכבית")) על-ידי מע"צ ותרשמנה על שם המדינה.
על פי מכתבה של היועצת המשפטית בפועל למחוז תל אביב במע"צ, הגב' אביבה רחמים יניב (להלן: "גב' יניב") מיום 30.5.05, מהחלקות האמורות הופקע סה"כ 45,434 מ"ר (מתוך סך כל שטח התכנית, המשתרע על כ - 158,000 מ"ר).




מכתב נוסף של הגב' יניב, מיום 19.5.05, מורה כי מע"צ לא שילמה פיצויי הפקעה לנפקעי כביש מכבית, מהם הופקעו החלקות בהתאם לצו והפקודה, כיוון שהם נכללו במסגרת האיחוד והחלוקה שנעשו במסגרת התכנית, והפיצוי היחיד ששולם להם היה בגין המחוברים. באותו מכתב נקבע עוד, כי אם תכנית האיחוד והחלוקה לא תשפה את המופקעים באופן הולם, תהא להם זכות לשוב ולתבוע ממע"צ פיצויי הפקעה.




בפועל, צו ההפקעה לא חל על מקרקעי התובעים ולא הפקיע אותם, ובלאו הכי התובעים לא קיבלו ממע"צ פיצוי כלשהו בגין ההפקעות שעשתה מע"צ בהתאם לצו.




טרם אישור התכנית, ייעוד המקרקעין היה חקלאי לפי תכנית מתאר פ"ת/ 1002/ 3א (להלן: "המצב הקודם"). השטח המקורי של המקרקעין קודם לתכנית האיחוד והחלוקה עמד על 16,211 מ"ר (חלקה 34 - 4,046 מ"ר, וחלקה 35 - 12,165 מ"ר).




עם אישור התכנית, אושרה גם טבלת ההקצאות ולוח האיזון, במסגרתה נקבע כי ייעוד המקרקעין ישונה מייעוד חקלאי לייעודים הבאים:


מגרש וייעוד שטח במ"ר חלק שטח מוקצה במ"ר                     
2ג' (מגורים ב')      1,647      1/1      1,647      
מסחרי      5,780      410/1000      2,370      
25 (מגורים א')      290      1/1      290      
27 (מגורים א')      210      1/1      210      
28 (מגורים א')      1/1      210      210      
2ד' (מגורים ב')      1,895      1/1      1,895      
שטח פרטי פתוח      7,004      10748/100,000      753      





על פי טבלת האיזון, משטח מקרקעי התובעים במצב הקודם (16,211 מ"ר) יועדו 7,375 מ"ר לצרכי בניה או מסחר, ואילו 8,836 מ"ר (7375 – 16,211) הופרשו לצרכי ציבור. שיעור ההפרשה לצרכי ציבור עמד, אפוא, על שיעור של 54.5% מהמקרקעין (16,211 / 8836).




התכנית כולה (158,405 מ"ר) ייעדה לצרכי ציבור 53.2% מהשטח החקלאי של כלל בעלי המקרקעין במתחם עליו חלה התכנית. מתוך שטח התכנית במצב הקודם 150,842 מ"ר היו בייעוד לשטח חקלאי, ו- 7,553 מ"ר היו בייעוד לדרכים שהיו רשומות על שם נתבעת 2, עיריית פתח תקווה (להלן: "העירייה").




ביום 13.11.02 הגישו התובעים לבית המשפט המחוזי בתל-אביב תובענה (ת"א 2336/02), לקבלת פיצויים בגין הפקעת היתר שבוצעה במקרקעין בשיעור שמעל ל-40% המותרים בהפקעה ללא פיצוי לפי החוק. ביום 25.3.07 ניתן פסק דינו של כב' השופט גלדשטין אשר דחה את התובענה, וקבע כי הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, אף אם היא מעל 40%, אינה מהווה הפקעה (להלן: "פסק הדין קמא").




התובעים הגישו ערעור על פסק הדין קמא לבית המשפט העליון (ע"א 4386/07).

בעוד הליך הערעור מתנהל, ניתן פסק דין בעע"מ 5839/06, בראון נ' יושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז המרכז ( 25.9.08) (להלן: "פסק דין בראון"). לנוכח פסק דין בראון, הגישו התובעים לבית המשפט העליון בקשה להשלמת טיעוניהם בעניין שבפניו, ובקשתם התקבלה.



ביום 6.7.09 ניתן פסק הדין בערעור, במסגרתו קיבל בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי בעקבות פסק דין בראון, פסק הדין קמא יבוטל והעניין יוחזר לבית המשפט קמא להמשך דיון. בשלב זה, הועבר התיק לבית משפט זה (מחוזי מרכז-לוד), תחילה בפני כב' השופט ארנון, ובהמשך נשמע בפניי.




לתמיכה בטענותיהם הגישו התובעים את חוות דעתה של שמאית המקרקעין, נחמה בוגין (להלן: "חוו"ד בוגין"), והנתבעים צירפו את חוות דעתו של שמאי המקרקעין, שאול לב (להלן: "חוו"ד לב").


טענות התובעים



ההפקעה נועדה לטובת צד ג' על חשבון התובעים: מתוך כ-55% משטח מקרקעי התובעים שהופקעו, ללא הסכמתם, במסגרת התכנית, רק כ-25% משמשים לשימושים ציבוריים שנועדו באופן ישיר לרווחתם של תושבי השכונה, ובכללם התובעים. לעומת זאת, מרבית ההפקעה, בשיעור של כ-30%, אינה משרתת כלל את התובעים ואת שכונת המגורים, אלא נועדה לצורך פיצוי נפקעי כביש מכבית והרחבת הכביש, וזאת, על חשבון התובעים.




הכללת נפקעי כביש מכבית במסגרת התכנית נעשתה באופן מלאכותי ובלא כל הכרח תכנוני, שעה שמקרקעיהם הופקעו מכוח פקודת הדרכים ובהתאם לתכנית מח/64, ונוכח העובדה שמקרקעיהם מצויים מעבר לחומה המפרידה בין הכביש לשכונת המגורים. כל זאת במטרה לחסוך בתשלום הפיצויים שהיה מוטל על הנתבעות בגין הפקעת מקרקעיהם. מדובר, על כן, בניסיון בלתי ראוי מצד הנתבעות להתעשר על חשבון התובעים בניגוד לדין.




הפגיעה בזכויות התובעים: הנתבעות הקצו לנפקעי כביש מכבית זכויות מתוך מכלול זכויות הבניה שבתכנית, מבלי להוסיף לה זכויות לטובת פיצוי זה. בכך למעשה, "ננגסו" ונגרעו מהתכנית ומהתובעים באופן בלתי סביר, שטחי ציבור קהילתיים שהיו אמורים לשמש לרווחתם. עקב המחסור הבולט בשטחי ציבור קהילתיים בתכנית, פחת גם שווי יחידות הדיור שהוקצו לתובעים. כמו כן, זכויות הבניה שהוקצו לתובעים לפי התכנית פחתו משמעותית ביחס לתכניות הפקעה אחרות, ולמדיניות הנתבעות (מדיניות הוועדה המחוזית והנתבעת 2 לגבי שכונת כפר גנים, בה נקבע שיעור צפיפות העומד על כ-5 יחידות דיור לדונם בממוצע), ואילו בתכנית הרלוונטית נקבע שיעור נמוך העומד על 3.5 יחידות דיור לדונם.




ההפקעה חייבת בפיצוי: על פי הלכת בראון, עקרונות דיני ההפקעה חלים גם על תכניות איחוד וחלוקה, ועל כן, נטילת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכניות איחוד וחלוקה כפופה למגבלה של איסור הפקעה ללא פיצוי של למעלה מ-40% משטח המקרקעין. כמו כן, נקבע כי אף נטילת מקרקעין בשיעור הנמוך מ-40% מחייבת פיצוי במידה ומנוגדת לעקרונות דיני ההפקעה, בהתאם לסעיף 190 בחוק התכנון והבניה. לאור ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ ( 14.5.12) (להלן: "פס"ד רוטמן") בו נקבע שהשימושים הציבוריים לשמם מותרת הפקעה בשיעור של עד 40% ללא מתן פיצוי הינם לצרכים פנימיים קהילתיים ושכונתיים, לרווחתם של בעלי המקרקעין באופן ישיר. בענייננו, שעה שמטרת ההפקעה היא לפיצוי נפקעי כביש מכבית ולא לצרכים ציבוריים, הפקעה זו כפופה לחובת הפיצוי אף בשיעור הנמוך מ- 40%.




לאור האמור, הרי שמרבית ההפקעה אינה פטורה מתשלום פיצויים לתובעים בגינה. על פי התחשיב שערכה שמאית התובעים, לצורך פיצוי נפקעי כביש מכבית נגרעו מהתובעים זכויות בשווי של 1,215,000$, ומשכך, על הנתבעות לפצות את התובעים בסכום זה בגין הפקעת מקרקעיהם במסגרת התכנית.

טענות הנתבעות



התובעים קיבלו פיצוי מלא: בהתאם לדין ולפסיקה, מקום בו פוצו בעלים של מקרקעין, בין אם על-ידי הגדלת שיעור הבניה המותר במקרקעין שנותרו בידם, ובין על-ידי שינוי ייעוד המקרקעין שנותרו בידם, באופן המביא לעליית ערכם, אין הם זכאים לכל פיצוי נוסף בגין המקרקעין שהופקעו לצרכי ציבור. כך גם נקבע בפסק דין בראון, כי פיצויי ההפקעה המגיעים לבעלי הקרקע יכולים להינתן באמצעות העלאת שווי המקרקעין על ידי התכנית.




בענייננו, שונה ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד למגורים ולמסחר, ועקב כך עלה שווי המקרקעין שנותרו בידי התובעים לאחר התכנית בהשוואה לשוויים טרם אישור התכנית. השבחה זו של שווי המקרקעין שנותרו בידי התובעים מהווה פיצוי מלא, כבר "מהמטר הראשון", ולא רק בגין "הפקעת היתר", ובגין עליה זו בשווי הקרקע אף חויבו התובעים בתשלום היטל השבחה. על כן דין תביעתם, שהוגשה רק בגין הפקעת היתר, להידחות.




התובעים מנסים לקבל פיצוי כפול לאחר שיתרת הקרקע שנותרה בידם הושבחה.




הרחבת חזית: טיעוני התובעים, בפרט בסיכומיהם, מהווים הרחבת חזית אסורה, שדינה להידחות. כך למשל, במסגרת כתב התביעה תבעו התובעים רק בגין הפקעת היתר שנעשתה למקרקעיהם, בעוד שבראיותיהם ובסיכומיהם מרחיבים התובעים את היריעה וטוענים, כי מגיעים להם פיצויים בגין מלוא השטח המופקע, מ"המטר הראשון".




מדיניות הקצאת יחידות הדיור לדונם: באשר לטענות התובעים אודות מדיניות הנתבעת 1 לעניין הקצאת 5 יחידות דיור לדונם – המדובר בהתנהלות חדשה שהחלה למעלה מעשור מיום פרסום תכנית הפקעה, כך עולה אף ממסמכים שצירפו התובעים, ומשכך אין לה כל רלוונטיות לעניינינו.




לאור האמור לעיל, סבורות הנתבעות כי יש לדחות את התביעה מכל וכל.

דיון והכרעה

כללי



לאחר בחינת מכלול טענות וראיות הצדדים במקרה דנא, באתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התובענה שבפניי.




כפי שיפורט בהמשך, התובעים- בעת אישור תכנית האיחוד וחלוקה, לפני קרוב ל-20 שנה, קיבלו לידם ולבעלותם מקרקעין, שעלו בערכם, לאין שיעור, על אלו שהיו בידם קודם לאישור התוכנית.

התובעים פוצו בפועל, לא רק בגין "הפקעת היתר" שנתבעה על ידם (בשיעור של 12% כמפורט בס' 1.9 לכתב התביעה), אלא פוצו במלוא שיעור ההפקעה שבוצעה מחלקתם, כבר "מהמטר הראשון" (ללא הפחתה של 40%).



אני סבור כי, ניסיון התובעים לקבל פיצויי הפקעה או פיצוי כלשהו נוסף, מעבר לאלו שניתנו להם במסגרת התכנית (רק בשל הכללת נפקעי כביש מכבית בתחום התכנית), מהווה ניסיון לקבל "כפל פיצוי" ובלאו הכי להתעשרות שלא כדין.


בדרך כלל אני סבור כי יש לנהוג עם הנפקעים לקולא ויש לנהוג איתם "מנהג בית הלל".

אין חולק שהזכות לפיצויי הפקעה היא זכות יסוד מן המעלה הראשונה בשיטתנו.
כך מקדמת דנא, וביתר שאת בעידן חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (ראו עמ' 455-453 לחוות דעתו של המישנה לנשיא מ' חשין בפסק הדין; ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים, פסקאות 71-65 לפסק דיני (14.5.2012)) ".....ככלל, ראוי בעיני להקנות לדברי חקיקה – ובמיוחד לדברי חקיקה מנדטוריים הפוגעים בזכות הקניין – פרשנות תכליתית המצמצמת ככל הניתן את הפגיעה בזכות לפיצויי הפקעה."
הדין מכיר בסיטואציות בהן אינטרס הפרט נסוג מפני אינטרס הכלל גם במחיר פגיעה בקנינו, והדרך היחידה למזער ולהיטיב את נזקו של הפרט הינה, מתן פיצוי נאות והוגן.
כך למשל, כמו בענייננו כאשר מבקשים לבנות כביש כדי להיטיב עם ציבור רחב, ניטל קנינו של הפרט ממנו שלא ברצונו (בדרך של ההפקעה או של איחוד וחלוקה) כנגד תשלום פיצויים, או מתן תמורה הולמת וראויה כדברי כב' השופט דנצינגר (בע"א 10873/06אברהם בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב- יפו 22.2.10), כשקבע כי הליך זה של הפקעה:
"...אין היא האידיאל, אך היא מחויבת המציאות...".
במקרים כאלו, כפי שכבר קבעת במספר הזדמנויות, יש לטעמי למזער את נזקו של מי שנלקחה ממנו הקרקע, לנוכח הפגיעה הקשה בו, ואני סבור כי יש לנהוג אתו ביד רחבה כ"בית הלל", וכל מקום בו קיים ספק לגבי זכותו לרכיב מסוים בפיצוי הנדרש על ידו, הספק צריך לפעול לטובתו, וזה המעט שנוכל לעשות ממי שניטל ממנו קניינו לטובת הכלל (כך קבעתי למשל בפסיקות קודמות בעניין זה : רע"א (מרכז) 40365-08-11 שרה בסרבי נ' רכבת ישראל בע"מ ( 10.03.2012); ה"פ (מרכז) 5064-03-08 "גרנד האוז" בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה (02.05.2011)).
כמו כן אני סבור כי, האיזון הנכון והיחידי האפשרי, בין הפגיעה בפרט לטובת הציבור, חייב להיות במקרה שכזה באמצעות פיצוי הולם המבטא את כל זכויות הנפקע (ראה: ה"פ (מחוזי מרכז) 3898-01-08 תדהר (קרומהולץ) נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ ( 1.5.2011).

מאידך, אני סבור כי יש להדוף ולדחות כל ניסיון של נפקעים בכלל ובפרט כאלו שקיבלו את מלוא הפיצוי (ואף מעבר לכך), להתעשר שלא כדין ע"ח הקופה הציבורית ויש להבהיר כי ידם הקלה של בתי המשפט, אינה "פתח" להעשיר את הפרט על חשבון הכלל.
בידי ובבעלות התובעים, ערב אישור התוכנית, הייתה קרקע חקלאית ללא זכויות בניה. שווי המקרקעין שהוקצו לתובעים לאחר התוכנית, עולה בשיעור ניכר על שווי המקרקעין, שהיו בידם ב"מצב קודם", על אף ששטחם קטן. לאחר אישור התוכנית היו בידי התובעים, קרקע לבניית בנייני מגורים, ששוויה עלה באופן משמעותי.
גם לפי נתוני התובעים עצמם (כפי שיפורט עוד בהמשך), וגם בהתבסס על חוו"ד שמאית התובעים, עלה שוויים בעשרות אחוזים, אפילו אתעלם בשלב זה, מחוו"ד שמאי הנתבעים או מהערכים שנקבעו בטבלאות האיזון לפיהם שווי המקרקעין עלה בעשרות מונים עקב התוכנית והם חויבו בשנת 2007 בהיטל השבחה בגין עליית שווי המקרקעין בלמעלה מ- 450,000$.

מקום בו פוצו בעלי קרקע (כפי שהיה בענייננו), בגין נטילת חלק מהמקרקעין שלהם לצורכי כלל הציבור, על ידי שינוי ייעוד המקרקעין שנותרו בידם ו/או על ידי הגדלת שיעורי הבניה המותרים בהם, המביאים לעליית ערכם, אין מקום והצדקה לפסוק להם פיצוי נוסף.
ברור אפוא, כי התובעים פוצו כבר בגין נטילת חלק מהמקרקעין שלהם, ומתן פיצוי או תמורה נוספת לתובעים, ללא כל הצדקה עניינית אפשרית, לא רק שאינה נכונה אלא שבמקרה שכזה, גם יופר השוויון היחסי בין הבעלים השונים שנכללו בתכנית לבין התובעים כשאלו האחרונים, יופלו לטובה, ובלאו הכי שאר בעלי החלקות שבתוכנית יופלו לרעה לעומת התובעים.


כאמור, הגעתי למסקנה כי דין התובענה להידחות לגופה מהטעמים שפורטו לעיל ואלו שיפורטו להלן, אך יובהר כבר עתה, כי היה מקום לדחות על הסף את התובענה, גם מטעמים של, דחייה על הסף- עקב הרחבת חזית, ולכך אתייחס בהמשך.

הגם שסדר הדברים הנכון היה, לדון ראשית בטענות הדחייה על הסף- עקב הרחבת חזית, ואם טענות אלו יתקבלו, די בכך כדי לדחות את התביעה, סברתי כי יהיה נכון במקרה זה, שהינו "סיבוב שני" של הדיון בתובענה, עקב החזרתו ע"י בית המשפט העליון, לדון ראשית, בטענות לגופן ורק לאחר מכן להתייחס גם לטענות הדחייה על הסף.

התובעים פוצו באופן מלא, כבר מהמטר הראשון



כאמור, עסקינן בתביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה. מטרתה העיקרית של התכנית הרלוונטית היא שינוי ייעודם של המקרקעין שבתכנית, מקרקע חקלאית, לייעודים שונים ובהם: מגורים, מסחר ועוד באמצעות איחוד וחלוקה מחדש על פי הוראות חוק התכנון והבניה.




בטרם ניכנס לעובי הקורה בעניין, מן הראוי להקדים ולעמוד על טיבה של תכנית איחוד וחלוקה הנמצאת במוקד דיוננו.




ההוראות בעניין תכנית איחוד וחלוקה מחדש מוסדרות בפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה (סעיפים 128-120 בחוק).




תכנית זו (הנקראת גם: "רהפרצלציה") מהווה אמצעי לתכנון מחדש של מקרקעין השייכים למספר רב של בעלים, כאשר החלוקה הקיימת איננה מאפשרת תכנון אופטימלי של האזור לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור. הוראות התכנית מאפשרות לרשות להתאים את השטח לדרישות תכנון חדשות, וזאת באמצעות איחוד מספר מגרשים למקשה אחת, ביצוע תיאומים שונים ביניהם, ולאחר מכן חלוקה מחדש של המגרשים והחזרתם לבעליהם, בהתאם לתכנון הרצוי, תוך 'הפרשת' קרקע הדרושה לצרכים ציבוריים. הליך זה בו מועתקות זכויות הבעלים ממקום אחד למשנהו, יכול להיעשות בין בהסכמתם של הבעלים ובין ללא הסכמתם (פרופ' א' נמדר הפקעת מקרקעין (2011) בעמ' 368-367 (להלן: "נמדר")).




בפסיקה נקבע זה מכבר, כי תכנית לאיחוד וחלוקה היא דרך לגיטימית לנטילת מקרקעין הדרושים למימוש יעדים ציבוריים [ראו: בג"צ 26/70 בר נ' שר הפנים, פ"ד כד(1) 645, 647-648 (1970); א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (כרך ראשון, עמ' 95-94 (מהדורה שביעית, 2008)].




עם זאת, נוכח העובדה שהסעיפים העוסקים בתוכנית לאיחוד וחלוקה אינם מזכירים במפורש נטילת מקרקעין לצרכי ציבור, התעוררה בפסיקה שאלת היחס שבין הפרשה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה ובין הפקעה על פי סימן ח' בחוק התכנון והבניה. סוגיה זו נידונה, בין היתר, בפסק דין בראון אשר עסק בשאלה - הרלוונטית ביותר לענייננו - והיא האם ניתן, במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, להקצות שטחים בשיעור העולה על 40% משטח הקרקע לצרכי ציבור בלא מתן פיצוי, בשים לב לכך שסעיף 190(1) בחוק התכנון והבניה מתיר הפקעה ללא פיצוי לצרכי ציבור של עד 40% משטח המקרקעין בלבד.




כב' השופטת נאור קבעה בפסק הדין בראון, כי יש לראות בהפרשת מקרקעין לצרכי ציבור במסגרת הליך איחוד וחלוקה, כפעולה השקולה להפקעת מקרקעין ועל כן, יחולו עליה המגבלות החלות על הפקעת מקרקעין (פסקה 13 לפסק הדין). לאור זאת, נקבע בפסק הדין כי נטילת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה כפופה למגבלה של איסור הפקעה ללא פיצוי של למעלה מ-40% משטח המקרקעין. יוצא אפוא, כי לאור הלכת בראון במקרה דנא, בו אין חולק כי ניטלו למעלה מ-40% משטח המקרקעין, התובעים זכאים לפיצוי בגין הפקעת היתר שמעל ל-40% המותרים בהפקעה ללא פיצוי.




אולם, על אף קביעתנו זו, אין בכך כדי לסייע לתובעים במקרה שבפנינו. וכל כך למה?




בשורה של הלכות הבהיר בית המשפט העליון כי במצב שבו תכנית לאיחוד וחלוקה מביאה לעלייה בשווי המקרקעין שנותרו בבעלות פרטית – בין אם בדרך של שינוי ייעוד ובין אם באמצעות הגדלת אחוזי הבניה - יש לראות בהשבחת המקרקעין כפיצוי הולם בגין ההפקעה. וכך היא לשונו של בית המשפט העליון כבר בפרשת בראון:


"נטילת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה כפופה למגבלה של איסור הפקעה ללא פיצוי של למעלה מ-40% משטח המקרקעין. ואולם, הפיצוי במסגרת תכנית כזו יכול להינתן, כפי שנקבע בפסיקה, מאז פרשת בר גם בהעלאת שווי המקרקעין באמצעות התכנית... פרשנות זו אינה פוגעת בבעלי הקרקעות ותכנית כזו בדרך כלל מיטיבה הן עם הציבור והן עם בעלי הקרקעות" (ההדגשות שלי – י.ש.).



יפים לעניין זה גם הדברים שנאמרו בע"א 10278/09 אשכול נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה- רעננה ( 18.7.11):


"השבחה של מקרקעין בעקבות תכנית שבמסגרתה או בעקבותיה הועברו מקרקעין לרשות כמוה כתשלום פיצויים או תמורה בגין העברת המקרקעין, וזאת בין אם מדובר במצב בו התכנית הביאה להגדלת שיעורי הבנייה המותרים במקרקעין שנותרו בידי בעליהם ובין אם מדובר במצב בו התכנית קובעת שינויי ייעוד המקרקעין שנותר בידי הבעלים באופן המביא לעליית ערכם. קביעתי זו עולה בקנה אחד עם קביעתו של בית משפט זה בעניין בראון, בו נדונה שאלת כפיפותה של הקצאת מקרקעין לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה להוראות הנוגעות לתשלום פיצויים החלות על הפקעות, ובו קבע בית משפט זה כי כל השבחה מכוח תכנית איחוד וחלוקה שממנה נהנה בעל מקרקעין שחלק ממקרקעיו הוקצו לצרכי ציבור על פי אותה התכנית, תיזקף כפיצוי בגין הפקעת אותם המקרקעין". (ההדגשות שלי- י.ש.).

ראו גם: עע"מ 5736/08 שמואל אחימן נ' עיריית כפר סבא (21.7.11); בר"מ 1803/12 פ.ש.ח חברה לבניין בע"מ ויורם שלמון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (13.5.12) (להלן: "עניין פ.ש.ח"); פסק דיני בה"פ (מרכז) 5064-03-08 "גרנד האוס" בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה (25.5.12).



על פי הפסיקה, מטרת פיצויי ההפקעה הינה להשיב את בעל הזכות במקרקעין למצבו הכספי ערב ביצוע ההפקעה. לפיכך, הפיצוי צריך שיאפשר לבעל הזכות לקנות לעצמו זכות חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה נגד רצונו, אלא נמכרה לאחר בעסקה בה שני הצדדים פעלו מרצון, כאשר בקביעת הפיצויים אין לשפר או להרע את מצבו של התובע (א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, תשס"א) עמ' 333; ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, (19.11.07) פסקה ו' בפסק הדין).




בענייננו, מדובר בתכנית איחוד וחלוקה, במסגרתה נוטלת הרשות מידי בעלי הזכויות חלק פיזי מהמקרקעין, אך בה בעת משפרת את מצבם באמצעות שינוי ייעוד הקרקע ומתן זכויות בנייה חדשות ("זכויות אנכיות").

נקודת המוצא לקביעת הפיצויים הינה מצב המקרקעין בטרם שונה ייעודם במסגרת התכנית (ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 137-136 (1987); ע"א 9749/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' יורם אליהו (22.8.07)). כדי לבחון את פגיעת הנפקע עקב ההפקעה יש לשום את ההשבחה שחלה במקרקעין (אם הייתה) ולצורך כך יש להשוות בין שווי הזכויות במצב החדש לשוויים במצב הקודם.
יש לחשב, אפוא, את הפיצוי בגין החלק שהופקע בהתאם לייעודו לפי התכנית הקודמת, ובענייננו, ייעוד חקלאי, ולא בהתאם לייעודו החדש בעקבות התכנית – למגורים.


ומן הכלל אל הפרט. בענייננו, כפי שכבר נאמר, לית מאן דפליג, כי בעקבות שינוי ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע למגורים עלה שווי יתרת המקרקעין שנותרה בידי התובעים לאין ערוך.

ברור כי בן לילה התעשרו התובעים עקב התוכנית כאשר קרקע חקלאית שהייתה בידם ושהייתה שווה עשרות (ואולי מאות) אלפי ₪, הפכה לקרקע לבניה השווה מיליוני ₪ וברור שבנסיבות אלו נמנעו התובעים (בדרך הטבע) מלהציג את אחוז הרווח שצמח להם (בפועל) עקב השינוי (מקרקע חקלאית לקרקע לבניה של בניני מגורים) והעדיפו לעסוק בשאלה כמה היו יכולים לקבל עוד אם כל רצונותיהם היו מתגשמים (כמו הגדלת כמות היחידות שרצו לעומת אלו שניתנו) כך אף הודתה השמאית בוגין בעדותה: "אני לא חולקת על כך ששווי החלקות עלה, אבל אני לא רוצה להתייחס כמותית כי לא בדקתי אותו. ואין מחלוקת שהשווי עלה" (עמ' 16 שו' 31-29 בפרוטוקול הדיון מיום 25.10.12 וראו גם סעיף 2.12 בכתב התביעה).



התובעים עתרו בכתב התביעה לפיצויי הפקעה בסכום של 2,186,575 ₪ בגין 2,091 מ"ר שהופקעו מהם בהפקעת יתר. על פי חוות דעת השמאית בוגין (סעיף 18.3.2), שווי דונם חקלאי בסביבת הנכס שבנדון הינו 80,000$ (לפי שער דולר של 3.03 ₪). מכאן ששווי כלל מקרקעי התובעים במצב הקודם עמד על סכום של 3,929,546.4 ₪ (80,000$ x 16,211 מ"ר) ואילו שווים של 2,091 מ"ר (הפקעת היתר) הינו 506,858.4 ₪. לעומת זאת, במצב החדש שלאחר התכנית, שווי מ"ר הינו 1,046 ₪ (סעיף 1.12 בכתב התביעה). מכאן ששווי יתרת המקרקעין שנותרה בידי התובעים, לפי הנתונים שהם סיפקו, לאחר התכנית עומד על סכום של 7,714,250 ₪ (7,375 מ"ר x 1,046 ₪) כלומר לפי חישוב זה שווים של המקרקעין עלה בקרוב ל- 4,000,000 ₪.




זאת ועוד. במסגרת השומה המכרעת בעניין היטל ההשבחה שהוציאה הועדה המקומית למקרקעי התובעים לפי התכנית, קבע השמאי המכריע מר אריה קמיל בשומתו מיום 28.10.07 (נספח 1 לחוות דעת לב), כי התכנית השביחה את זכויות התובעים במגרש 200 בלבד בסכום של 452,079$ למועד אישור התכנית וגם מכך ניתן ללמוד ללא כל ספק כי המקרקעין שנותרו בידם לא רק שלא נפגעו עקב תכנית האיחוד וחלוקה, אלא הושבחו במיליוני שקלים חדשים אליבא לכל בחינה שתעשה בשאלה האם התובעים נפגעו עקב ההפקעה או שמא "יצאו נשכרים".




מכאן, שלא זו בלבד שהתכנית השביחה את יתרת המקרקעין כדי שוויים המלא ערב ההפקעה ובכך "הושב מצב לקדמותו", אלא אף גרמה לעליית שווי יתרת המקרקעין מעבר למצב הקודם, תוך קיומה של השבחה נוספת, בגינה חויבו התובעים בתשלום היטל ההשבחה האמור. לאור זאת, ובהתאם לפסיקה בעניין, אין מקום עתה גם מטעם זה, למתן פיצוי נוסף לתובעים.




לאור המסקנה אליה הגעתי, מתייתר, למעשה, הצורך לדון בטענת התובעים, לפיה, בעקבות הלכות בראון ורוטמן הם זכאים לפיצוי בגין כל השטח שהופרש מהמקרקעין לטובת כביש מכבית (בשיעור 30%) כיון שלא התקיים צורך ציבורי המתיר הפקעה ללא פיצוי עד לגובה 40% לפי סעיף 190 בחוק התכנון והבניה (בעניין הצורך במטרה ציבורית ראו: נמדר, בעמ' 190). אכן, בפסק דין רוטמן הבחין כב' השופט פוגלמן בין הפקעה לפי פקודת הדרכים הנעשית לטובת כלל הציבור המחייבת בפיצוי מלא בגין, ובין הפקעה לפי חוק התכנון והבניה שנעשית לצורך שימוש קהילתי. בענייננו, כאשר אין מחלוקת שהפרשת המקרקעין נעשתה לצורך סלילת כביש שאינו משמש את תושבי השכונה בלבד, על כן, במהותה היא דומה להפקעה לפי פקודת הדרכים הנעשית למען כלל הציבור עליה חלה הלכת רוטמן.

דא עקא, שהקביעה בעניין רוטמן, לפיה, יש לשלם פיצוי מלא בגין הפקעה שלא לצורך קהילתי הינה רק מקום בו החלק הנותר של המקרקעין לא הושבח, שלא כבענייננו בו הוכח כי שווי יתרת המקרקעין עלה בעקבות התכנית וממילא נשמטת הקרקע מתחת לטענות התובעים בעניין.



למעלה מן הצורך, אוסיף כי אף שלאור הלכת בראון, נקודת המוצא הינה שדין תכנית איחוד וחלוקה כדין הפקעה, עדיין קיים שוני מהותי שבין שני ההליכים. כך, בעוד שבהפקעה רגילה זיקת הבעלים למקרקעין נשמרת גם בעת שחלק מהם מופקע למטרה ציבורית, בתכנית לאיחוד וחלוקה כל הקרקעות מאוחדות לחלקה אחת ומחולקות מחדש בין הבעלים, ולמעשה, החלוקה מנתקת את זיקת הבעלים למקרקעיהם.


לאור זאת, לא מן הנמנע, כי לצורך הגשמת מטרה ציבורית מחד ללא פגיעה בקרקע שנותרה בידי בעל הקרקע, תישקל פרשנות מרחיבה יותר כשמדובר בתכנית איחוד וחלוקה באשר לזכות הציבור ליטול קרקע מהפרט בניגוד לרצונו.

כך, למשל, על אף שהדרישה למטרה ציבורית הינה כי גם השימוש הישיר בקרקע הספציפית שהופקעה יהיה לצרכי ציבור (עת"מ 409/01 חונוביץ נ' המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור, פד"מ (תשס"ג) 193; ע"א 2390/06 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נ"ה(2) 625; נמדר, עמ' 215), עיון בפסיקה מעלה, כי במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, הכשיר בית המשפט לא אחת החלפה של קרקע שהופקעה לצורך ציבורי בקרקע אחרת שתישמר לצרכי ציבור, היות ובסופו של דבר הקרקע החליפה את מיקומה ובמיקום החדש היא משמשת בעצמה את המטרה הציבורית (ע"מ (ת"א) ישראלי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון (16.4.01); עת"מ 1001/01 גאולה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה, פד"מ (תשס"א) 41; עת"מ 13874-11-09 גרשון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (27.1.2010). אך ראו: דפנה לוינסון-זמיר "על עקיפתה של הזכות להשבת מקרקעין שהופקעו באמצעות תוכנית לחלוקה חדשה" עיוני משפט כו 985 (2003); ה"פ (ת"א) 1455/96 קצוף נ' הועדה לבניה למגורים במרכז ואח' (10.9.97)).



בהקשר זה יש לציין, כי לטענת הנתבעות, שלא נסתרה, במקרה דנא היה הכרח תכנוני לכלול את כביש מכבית בתחום הקו הכחול של התכנית, לצורך אישור התכנית, שאלמלא כן, לא ניתן היה לאשר את התכנית, והשבחת הקרקע והפשרתה לבנייה היו נדחות במספר שנים (ראו עמ' 25 בחוות דעת לב).




מכל מקום, לאור קביעתי לעיל כי התובעים קיבלו פיצוי מלא בגין הפרשת מקרקעיהם בדמות עליית שווי יתרת המקרקעין שבידם בעקבות התכנית, הרי שבלאו הכי אין מקום לפיצוי נוסף מכל היבט. יתרה מכך, וכפי שיפורט להלן, טענה זו של התובעים נטענה לראשונה במסגרת סיכומיהם והיא מהווה, על כן, הרחבת חזית אסורה וממילא אין להידרש לה.




מן המקובץ עולה, אפוא, כי התובעים קיבלו פיצוי מלא בגין התכנית, ומשכך אין הם זכאים לפיצוי נוסף ודין טענותיהם להידחות, כמפורט לעיל.

הרחבת חזית



לאחר שבחנתי את המחלוקת לגופה, אדרש בקצרה לטענת הנתבעות, שנטענו לטעמי בדין, בקשר להרחבת חזית אסורה מצד התובעים במסגרת סיכומיהם.




הנתבעות טוענות להרחבת חזית בסיכומי התובעים בשלושה עניינים: היקף ההפקעה בגינה מבוקש פיצוי, גובה הפיצוי והעילה בגינה מבוקש הפיצוי.




באשר להיקף ההפקעה, בסיכומי התובעים אין דרישה לפיצוי בגין מלוא השטח שהופקע, כפי שטענו הנתבעות, כי אם לפיצוי בגין 30% מהשטח אשר נטען כי הופקע ממקרקעיהם לטובת כביש מכבית (פרקים ג2 – ג7 בסיכומי התובעים).

אולם, גם כך מדובר בהרחבת חזית, שכן, בכתב התביעה עתרו התובעים לפיצוי בגין הפקעת היתר בלבד, היינו, השטח שמעבר ל-40% משטח המקרקעין (בשיעור של 12.9%) המותרים בהפקעה ללא פיצוי (ראו: סעיפים 1.5, 1.8, 1.9, 1.12, 2.1 בכתב התביעה).



זאת ועוד. התובעים הרחיבו חזית גם בעניין גובה הפיצוי הנדרש על ידם, שעה שבמסגרת סיכומיהם הועמד על סכום של 1,215,000$ הגבוה בכ-70% מהסכום של 2,186,575 ₪ שנתבע על-ידם במסגרת כתב התביעה, וזאת, מבלי שסכום כתב התביעה שונה או תוקן.




פער זה נובע בשל אופן החישוב של שמאית התובעים, הגב' בוגין, אשר כפי שטענה בעדותה, לא ערכה תחשיב לצורך פיצויי ההפקעה (פרוטוקול הדיון בעמ' 10, שו' 9 – 17), אלא ביצעה אומדן של ההפרשים בזכויות הבניה, וכדבריה: "ההפרש בשווי המקרקעין עקב הקצאת זכויות בניה בצפיפות נמוכה בחלקות שבנדון, וזאת במסגרת תביעת פיצויי הפקעת מקרקעין" (עמ' 1 בחוו"ד בוגין).

עוד אישרה השמאית בוגין בעדותה, ברוב הגינותה, כי אין מדובר בתחשיב מקובל לפיצויי הפקעה וכי התחשיב שערכה נועד כדי: "לערוך בדיקה עובדתית של מה שאירע בתוכנית" (פרוט' עמ' 10 ש' 9-17) וכשהתבקשה להתייחס לכך השיבה : "אחת הדרכים לבטא מבחינה שמאית את המחדל שאירע בתכנית, והתחשיב הזה משקף את תוצאות של בדיקה שערכתי לגבי צפיפות של בניה בתכנית, שכללו קטעים מכביש מכבית לבין תכניות שלא כללו כביש מכבית" (פרוט', עמ' 10, שו' 26 – 28)



מהאמור עולה, כי התובעים חרגו גם מהעילה בגינה הוגשה התביעה, קרי, פיצויי הפקעת מקרקעין, ובעקבות חוו"ד השמאית מטעמם טוענים לסעד חדש של פיצויים גבוהים יותר בעילה של: אפליה, מחדל, ונזקי תכנון.




על פי ההלכה הפסוקה, ככלל, ביהמ"ש לא ידון בטענה שלא נטענה בכתב טענות, ובעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת כפי שהוצבה בכתבי הטענות, אלא אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא (ע"א6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי, פ"ד נח(2) 145, 151). הרציונאל העיקרי העומד בבסיסה של הלכה זו הוא מניעת עיוות דין (ראה ע"א 9118/06 שנרום בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ ( 5.3.09)).

הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שהתובע הוא שמשנה את החזית, באיחור ניכר כפי שקבעה כב' השופטת דפנה ברק-ארז בפסק דינה בעניין ע"א 8958/10 רמת השרון נ' טו-מז חב' קבלנית בע"מ ( 9.7.12).
מבחינת הנתבע, משקפים כתבי הטענות של התובע את עילת התביעה נגדו ואם יאפשר בית המשפט לתובע לשנות את גרסתו במהלך הדיונים, הרי שיכולתו של הנתבע להתגונן עלולה להיפגע (רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ (25.10.07)).
יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בעא 1653/08 סמיון ליפץ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (14.7.11) פסקה 5:

"הנה כי כן, הרחבת החזית של המערער בשלב הסיכומים עומדת לו לרועץ. אין זה מתפקידו של בית המשפט לדון בטענות שלא היוו חלק מחזית היריעה – לא פורמלית ואף לא מבחינה מהותית. אף אין זה מתפקידו של הנתבע להתגונן בפני טענות שלא נטענו. דרישה כזו עלולה להוביל למצב בו ייבצע הנתבע "התגוננות יתר" שבפועל תהווה מתן מפתח ליריב להרחיב את שער תביעתו. הסדר בדין האזרחי אינו בגדר משטר שרירותי, אלא שאיפתו לעשיית צדק. אין זה אומר כי אין מקום לגמישות והימנעות פורמליזם יתר – אך זה אינו המקרה שלפנינו".



בענייננו, לא נקטו התובעים אף אחת מן הדרכים האפשריות בדין, לתיקון תביעתם או חזית המחלוקת, ולא העלו כל הסבר המניח את הדעת להעלאת טענות אלו בשלב מתקדם של ההליך.

החזרת העניין לבית משפט זה לנוכח הקביעות בפס"ד בראון אין בה להצדיק התנהלות זו של התובעים, כשלא ביקשו כאמור לתקן תביעתם ולא ביקשו לתקן את הסעד המבוקש, ככלל, ובפרט שאף קודם לפסק דין בראון הובעה בפסיקה ובספרות כבר העמדה כי יש להחיל את עקרונות דיני ההפקעה על הליכי איחוד וחלוקה (ראו למשל: ה"פ 2121/95 חברת מסיקה ברוך בע"מ נ' הועדה להשלמת תכניות לתכנית נת/542/א מחוז מרכז (29.3.99); ה"פ 1534/01 כהן נ' עירית פתח תקוה (28.10.02); וכן ראו סעיף 2 לכתב התביעה).

מכאן, שבפני התובעים הייתה פתוחה האפשרות לתבוע מלכתחילה פיצויים בגין עיקר ההפקעה ולא רק בגין הפקעת היתר, ואולם התובעים לא עשו כן ולא ביקשו לתקן את בתביעה. משכך, אין מקום, אפוא, להידרש לטענות אלו.



לבסוף ובטרם סיום אני מוצא לנכון לחזור ולהאיר כי מדובר בתוכנית שאושרה לפני כ-20 שנה.

תובעים שקיבלו את התמורה לפני עשרות בשנים, נהנים במשך כל השנים מפרי ההשבחה, ע"י השכרה ו/או מכירה של הדירות שנבנו על המקרקעין. תובעים כאלו חיבים לנהוג בתום לב גם ביחס לדרישותיהם ולא לנסות למצות כל דרך אפשרית על מנת להעשיר כיסם ע"ח הקופה הציבורי.

סוף דבר



התביעה נדחית.


התובעים יישאו בהוצאות הנתבעות ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 36,000 ₪.
הסכום ישא ריבית והצמדה כדין ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון