קראו דוגמא מהפסיקה בנושא חישוב השווי החדש במקרקעין: השופט יצחק ענבר: 1. זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופט דן מור), אשר ניתן ביום 10/9/09 בעש"א 207781-09, שבו נדחה ערעור היטל השבחה שהגישו המערערים לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). השאלה העיקרית הצריכה הכרעה היא: האם במסגרת חישוב ה"שווי החדש" של זכויות המערערים במקרקעין יש להביא בחשבון את הפיצויים שיידרשו לשלם מכוח כתב שיפוי שניתן על ידם למשיבה, בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שתוגשנה עקב אישור התכנית המשביחה. 2. ביום 12/1/06 פורסם ברשומות דבר אישורה של תכנית מתאר מקומית מס' 1770א' - "בבלי - דקל", שמטרתה העיקרית פיתוח דרום שכונת בבלי בתל-אביב, כאזור מגורים משולב בשטחים פתוחים מגוננים ל-988 יחידות דיור, עם אפשרות להוספת 160 יחידות נוספות, בתנאי של פיתוח ושיפור תשתיות בתחום התכנית וסביבתה (להלן: "התכנית המשביחה", או: "התכנית"). המערערים הנם בעלי זכויות בחלק מהמקרקעין שבתחום התכנית, ועל פי הוראותיה מוקצה להם בתחומה מגרש המסומן במס' 7, ששטחו 3.98 דונם (להלן: "המגרש"). על פי הוראות התכנית המשביחה, מיועד המגרש לאזור מגורים מיוחד ב' ותותר בו, בין היתר, הקמת 127 יחידות דיור + 18 יחידות דיור אופציונליות שיוקצו כנגד ביצוע מטלות פיתוח. בעקבות אישור התכנית, הוציאה המשיבה למערערים שומת היטל השבחה. 3. המערערים חלקו על השומה ובהעדר הסכמה בין הצדדים נתמנה שמאי מכריע, אשר הוציא מלפניו שומה מכרעת ביום 25/1/09. עיקרי המחלוקות שהתגלעו בין הצדדים, שהובאו להכרעת השמאי, היו בשניים אלו: א. שווי "מצב קודם" של זכויות המערערים במקרקעין ומידת ההתייחסות לפוטנציאל המקרקעין הנגזר מתכנית קודמת - מס' 1770, אשר אושרה להפקדה בשנת 1975 אך פורסמה לביטול הפקדה שנים מספר לאחר מכן (להלן: "התכנית הקודמת"). יצוין כי בתכנית קודמת זו הוקצו למערערים 147 יחידות בניה. ב. שווי "מצב חדש" של זכויות המערערים במקרקעין, בהתייחס לקיומו של כתב שיפוי שניתן על ידם למשיבה, בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עקב אישור התכנית המשביחה. 4. אשר לשאלה הראשונה קבע השמאי המכריע, כי בזכויות הבניה שהוקנו על פי התכנית הקודמת, שהייתה שונה לחלוטין מהתכנית המשביחה, לא היה די כדי להפכה לבעלת כדאיות כלכלית, ועל כן עצם ביטולה מחזק את הפוטנציאל התכנוני הנובע ממנה, שכן הוא יצר ציפייה לאישור זכויות בניה בהיקף גבוה יותר. להשקפתו של השמאי המכריע, במסגרת קביעת שווי ה"מצב הקודם" של המקרקעין יש להביא בחשבון ציפייה זו. בה בעת, בטבלה המסכמת את שווי המצב הקודם ערך השמאי את חישוביו על בסיס 127 יחידות דיור. אשר לשאלה השנייה קבע השמאי המכריע, כי בהינתן שכתב השיפוי אינו נובע מהוראות התכנית המשביחה ומהווה חוב של המערערים כלפי צד ג', אין לו השפעה על שווי השוק של המקרקעין. 6. המערערים לא השלימו עם קביעותיו דלעיל של השמאי המכריע והשיגו עליהן לפני בית משפט קמא. בית משפט קמא דחה את ערעורם ומכאן הערעור שלפנינו. שווי "מצב קודם" 7. המערערים טוענים, כי בהינתן שהתכנית הקודמת אפשרה בניית 147 יחידות דיור במגרש, טעה השמאי המכריע כאשר חישב את השווי ב"מצב הקודם" על בסיס 127 יחידות דיור בלבד, כאמור בתכנית המשביחה, ואפשר, להשקפתם, שטעות זו הנה "טעות סופר" בלבד שלבית המשפט הסמכות לתקנה. 8. לא מצאתי ממש בטענה זו: עיון בשמאות המכרעת מלמד כי השמאי המכריע התייחס לשווי המקרקעין במצב קודם "הן מזכויות הבניה המוקנות מתכניות מאושרות והן מהפוטנציאל הקיים בסביבה" (סעיף 10.3 לשומה המכרעת), וזאת בהתאם לאמות המידה שנקבעו ברע"א 4487/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נ' לוסטרניק [2003]. בית משפט קמא ציין, ובצדק, כי בהינתן שהתכנית הקודמת בוטלה עוד בשנות השבעים, לא ניתן לאמץ את המכסה המקסימאלית של 147 יחידות הדיור שהוקצו בה כבסיס לחישוב שוויו של ה"מצב הקודם", שאם לא כן "ייהנו המערערים מעליית שווי הנכס בהתאם לזכויות נשוא תכנית 1770, מבלי שייאלצו להתחלק עם הציבור ב'התעשרותם', דהיינו, תשלום היטל השבחה למשיבה, ואף יזכו בפטור מחלק מעלות שווי הנכס בחישוב ההשבחה בגין תכנית 1770א', בהגדלת השווי במצב הקודם...". זאת ועוד: הגם שהתכנית הקודמת, שבוטלה, הקצתה למגרש 147 יחידות דיור, הרי שטחן הכולל היה 14,000 מ"ר, בעוד ששטחן הכולל של 127 יחידות הדיור המוקצות בתכנית החדשה הנו 16,510 מ"ר. ברור, אפוא, כי במסגרת קביעת שווי המגרש במצבו הקודם, על בסיס 127 יחידות דיור, הביא השמאי המכריע בחשבון את הפוטנציאל התכנוני של המגרש לאור הציפיות לשיפור זכויות הבניה, אך לא כלל בו, ובדין, את מלוא הזכויות שנכללו בתכנית הקודמת שבוטלה. שווי "מצב חדש" - הבאתו בחשבון של כתב השיפוי 9. אשר לשאלה השנייה שבמחלוקת, שעניינה בהבאתו בחשבון של כתב השיפוי במסגרת חישוב שוויו של המגרש במצבו החדש, טענו המערערים, כי תשלום פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה הנו הוצאה כספית נכבדה, אשר ראוי לכמתה ולנכותה מסכום ההשבחה. בפסק דינו דחה בית משפט קמא טענה זו בקבעו, כי קבלתה תעקר מתוכן את כתב השיפוי. יתר על כן: היטל ההשבחה ותביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק אינם קשורים זה לזה ולכל אחד מהם תכלית וכוונה משלו. על כן - כך לשיטת בית משפט קמא - על מנת שניתן יהיה לקזז את סכום הפיצוי מהיטל ההשבחה נדרשת אסמכתא מפורשת בחוק, שאינה בנמצא, מה עוד שהדרישה לחתימה על כתב השיפוי אינה חלק מהוראות התכנית המשביחה. 10. המערערים חזרו לפנינו על הטענות שהעלו לפני הערכאה הראשונה. המשיבה, מנגד, תמכה בפסק הדין, מטעמיו. להשקפתה, חתימת המערערים על כתב השיפוי מלמדת, כי חיובם בפיצויים מצטבר לחיובם בתשלום היטל ההשבחה. חיובם של המערערים בתשלום הפיצויים אף עולה בקנה אחד עם עקרונות של "צדק חלוקתי", שהרי המערערים הם הנהנים מהוראות התכנית המשביחה. אף יש להביא בחשבון, כי ייתכן שתביעות פיצויים לא יבואו לאוויר העולם והיקפן, אם בכלל, אינו ידוע. 11. הטלת חובת שיפוי לתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על יוזמי התכנית הפוגעת - כתנאי מוקדם לאישורה את התכנית - הפכה זה מכבר לפרקטיקה שגורה בקרב רשויות התכנון (וראו את הסברי ב"כ המשיבה בעמ' 5 לפרוטוקול הדיון בערעור). ב"כ המערערים לא חלקו על סמכותה של המשיבה לדרוש מהם לחתום על כתב שיפוי כתנאי לאישור התכנית המשביחה ויש להניח, אפוא, כי מדובר בפרקטיקה חוקית וכשרה (ראו: עת"מ (מחוזי חיפה) 4360/07 זומר נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז צפון [2008]). שאלה שונה ונפרדת היא, האם יש להביא את סכומי הפיצויים, שהיזם שילם או עתיד לשלמם מכוחו של כתב השיפוי, במסגרת חישובה של ההשבחה. 12. מסתבר, כי השאלה עדיין לא הוכרעה בפסיקה. בפרשת זומר הנ"ל נטה בית המשפט המחוזי להכיר בקיזוז, אך השאלה לא הייתה טעונה הכרעה (שם, בפסקה 34). ב"כ המערערים הפנה אותנו לע"א (מחוזי י-ם) 6504/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' דיגל השקעות ואחזקות בע"מ, שבו הוחלט כי פיצויים לפי סעיף 197 אשר היזם התחייב לשאת בהם יקוזזו מסכום ההשבחה, אלא שצודקת ב"כ המשיבה בציינה, כי פסק הדין ניתן בהסכמתה של הועדה המקומית ואינו כולל הנמקה. 13. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי הדין כעמדתם של המערערים. כמה נימוקים חברו והביאוני למסקנה זו ולהלן אמנה אותם אחד לאחד: א. אין מחלוקת, כי הטלת חובת השיפוי על המערערים וחיובם לחתום על כתב השיפוי הוו תנאי מוקדם לאישורה של התכנית המשביחה. ההתחייבות הכלולה בכתב השיפוי, לשאת בתשלומם של פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, שלובה, אפוא, בהוראותיה של התכנית ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה. ב. היותה של ההתחייבות לשיפוי גורם הנובע מן התכנית המשביחה, המהווה תנאי מוקדם לאישורה, מקים את הבסיס החוקי הדרוש לביצוע הקיזוז, שהרי במניין כלל גורמי התכנית המשפיעים על שווי המקרקעין במצבם החדש יש לכלול לא רק את הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין, אלא גם את הגורמים הפוגעים בהם. עמד על כך פרופ' אהרון נמדר, בספרו: היטל השבחה (מהדורה שניה, תשע"ב-2011), בסעיף 303: "מטרתו של היטל ההשבחה הינה למסות את הנישום רק על 'ההשבחה' שנגרמה לו על ידי התכנית ולהשתמש בכספים אלה כדי לכסות את ההוצאות של הוועדה ביצירתה של ההשבחה. בחישוב ההשבחה יש להביא בחשבון את כל הגורמים הנובעים מן התכנית, אם חיוביים ואם שליליים, ולאחר שיקלולם הכללי ניתן יהיה לקבוע אם נגרמה 'השבחה' בגין התכנית. בלשון אחרת, יש לשקול את כל הוראות התכנית ואת השפעתן על המקרקעין, אך אין לבודד את ההוראות הגורמות להשבחה ועל פיהן להטיל את המס. הפרדה כזו של השפעות התכנית עומדת בניגוד לכוונת המחוקק למסות את היתרונות של התכנית כולה, ולא רק את הגורמים להשבחה תוך התעלמות מגורמים אחרים המקזזים אותה". יצוין, כי כלל דומה חל בפגיעה במקרקעין על ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק. ראו: ע"א 6826/93 הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נ' חייט [1997]; ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי [1995]. כפועל יוצא מהאמור לעיל, וכפי שמדגים פרופ' נמדר בספרו הנ"ל (שם), כאשר תכנית המשנה את ייעודם של מקרקעין לשימוש מיטבי יוצרת השבחה, אך בה בעת מחייבת את היזם להרוס מבנים הקיימים בתחומה - דבר שיגרום להוצאות ליזם - יובאו ההוצאות בחשבון במסגרת קביעת שיעורה של ההשבחה; הוא הדין כאשר תכנית לשימור אתרים, המשביחה את המקרקעין, כוללת הוראות המחייבות להוציא הוצאות לשימור האתר. גם הוצאות אלה בנות קיזוז מההשבחה; כך הם פני הדברים גם לגבי תכנית המתירה לבנות חניות תת קרקעיות נוספות ומטילה "כופר חניה" אם הן לא ייבנו. מידת ההשבחה של התכנית תקבע רק לאחר הפחתת ההוצאה בבניית חניה כזו, ואם הדבר לא כלכלי - יש להפחית את שווי כופר החניה מההשבחה; בדומה לכך, כאשר תכנית מטילה מטלות ציבוריות שונות, כגון עיצוב וגינון סביבתי כתנאי למימוש ההשבחה, יש להפחית את ההוצאות הנ"ל לצורכי חישוב ההשבחה. כתב השיפוי, אשר המערערים נדרשו בענייננו להמציא למשיבה כתנאי מוקדם לאישורה של התכנית, הנו אחד מאותם גורמים "שליליים" המקטינים את ההשבחה, שהרי הסיכון בתשלום הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אשר הועבר אל כתפי המערערים, ישפיע במישרין על מחירו של מגרשם בשוק החופשי, אם וכאשר יבקשו המערערים להעבירו לאחר. בעניין זה איני רואה הבדל כלשהו בין עלויות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, לבין עלויותיהן של מטלות אחרות שעל היזם לשאת בהן בהתאם לתכנית המשביחה, כגון אלו שפורטו לעיל, שגם המשיבה נוהגת להכיר בקיזוזם מסכום ההשבחה כדבר שבשגרה (כדברי ב"כ המשיבה בעמ' 8-9 לפרוטוקול הדיון). אלו כאלו משפיעות "לשלילה" על שווי השוק של המקרקעין ויובאו בחשבון על ידי מי שירכוש מהמערערים את המקרקעין ולפיכך, יש לשקללם במסגרת חישוב ההשבחה. במאמר מוסגר אוסיף כי לא הונחה על ידי המשיבה כל תשתית ראייתית לכך שסכומי הפיצויים העתידים להשתלם אינם ניתנים לכימות שמאי. ג. זאת ועוד אחרת: בהתאם לסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הסכומים הנגבים כהיטל השבחה מיועדים לכיסוי הוצאותיה של הועדה המקומית, ובכלל זה תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. אי הבאתם בחשבון של סכומי הפיצויים במסגרת חישוב ההשבחה יוביל לכך שהמערערים יישאו בתשלומי כפל - הן תשלום היטל ההשבחה, הן תשלום הפיצויים האמור להתבצע מתוך סכומי היטל ההשבחה. תוצאה זו אינה צודקת. המערערים אמנם נהנים מהשבחת המקרקעין ומן הדין לחייבם לחלק את "התעשרותם" עם כלל הציבור, אך הנאה זו אינה מצדיקה חיוב לא מידתי בתשלומי כפל. ד. ככל שמשתמע מדברי בית משפט קמא כי בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [2002] נקבע כלל גורף לפיו לא ניתן ליצור קשר משפטי בין היטל השבחה לבין תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק - אין בידי לקבלם. כל שנקבע שם בקשר לכך הוא, שכאשר על מקרקעין אושרה תכנית משביחה לאחר תכנית פוגעת, אזי לצורך חישוב היטל ההשבחה יש להשוות בין התכנית המשביחה לתכנית הפוגעת, ולא ניתן לקזז מהיטל ההשבחה את הפגיעה שנבעה מתכנית פוגעת קודמת, אף אם לא התקבל בגינה פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. דברים אלו אינם רלבנטיים לענייננו, שבו מדובר בתכנית אחת הכוללת הן גורמים משביחים הן גורמים פוגעים. וראו את דברי פרופ' נמדר בספרו הנ"ל, סעיף 303, בעמ' 102. ה. בניגוד לעמדתה של המשיבה, קיזוזם של סכומי הפיצויים משווי ההשבחה אינו מעקר מתוכן את כתב השיפוי שהמערערים חתמו עליו: ראשית, כתב השיפוי מבטיח למשיבה כי סכומי פיצויים, שהיקפם אינו וודאי בשלב זה, ישולמו במלואם על ידי המערערים ללא סייג או שיור. התחייבות זו יוצרת וודאות משפטית המאפשרת למשיבה להסתמך על מלוא סכומי היטל ההשבחה מיד עם קבלתם מהמערערים, מבלי שתידרש להותיר בידיה כרית ביטחון לסיפוק התביעות, וכאשר הגורם היחיד הנושא בסיכוניו של חוסר הוודאות הנם המערערים. שנית, יש לזכור, כי שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מעליית ערך המקרקעין, בעוד ששיעור הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק הוא מלוא ירידת ערך. זאת ועוד: ניתן להעלות על הדעת מקרים שבהם השבחה מצומצמת של מקרקעין תוביל לירידת ערך גדולה של מקרקעין גובלים. העברת נטל תשלום הפיצויים אל כתפי יזם התכנית באמצעות כתב השיפוי מבטיחה לרשות התכנון, כי היזם יישא בסכומי הפיצוי אף במקרה שבו יעלו על שוויה של ההשבחה. הנה כי כן, רואים אנו, כי כתב השיפוי נותר בעל משמעות ותוכן גם אם סכומי הפיצויים יובאו בחשבון בקביעת ההשבחה. מן העבר האחר, שקלולם של הפיצויים כאמור גם יגשים באופן מלא את תכליתו של היטל ההשבחה, לאמור: שיתופו של הציבור בתוספת השווי האמיתית שנוצרה לקרקע בעקבות אישור התכנית, ללא שהיזם נדרש לשאת בתשלומי כפל וללא התעשרות שלא כדין של רשות התכנון. 14. אציע, אפוא, לחבריי לדחות את הערעור בנושא חישוב שווי המגרש ב"מצבו הקודם", אך לקבל את הערעור בנושא חישוב שוויו ב"מצבו החדש" ובהמשך לכך - לבטל את קביעת בית משפט קמא לפיה אין לקזז את סכומי הפיצויים משווי ההשבחה, ולהורות על החזרת העניין לשמאי המכריע על מנת שיתקן את השומה המכרעת בהתאם. נוכח התוצאה הסופית ומאחר שהערעור התקבל רק בחלקו לא יעשה צו להוצאות בערעור, ואולם חיובם של המערערים בהוצאות בבית משפט קמא יבוטל. העירבון יוחזר למערערים באמצעות בא כוחם. יצחק ענבר, שופט השופטת יהודית שבח: אני מסכימה. יהודית שבח, שופטת השופט שאול שוחט: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט יצחק ענבר. מקרקעין