קראו דוגמא מהפסיקה בנושא חוב דמי הסכמה למינהל: לפניי תביעה כספית בגין הפרת חובות הנתבעים, כנאמנים. העובדות שאינן במחלוקת דניאלס כרמל ואדווין (להלן: "דניאלס" או "הקונים" או "התובעים") ודמארי ענת וגבריאל (להלן: "דמארי" או "המוכרים") התקשרו ביום 1.9.02 בהסכם מכר לפיו מכרו דמארי לדניאלס בית ברח' יונה פישר 45 פרדסיה (להלן: "הסכם המכר" ו"הבית" בהתאמה). נתבע 1, עו"ד רסקין (להלן: "עו"ד רסקין") היה בא כוחם של המוכרים לצורך הסכם המכר ועו"ד לב ארי ייצג את הקונים. ביום 3.9.08 כנראה בעקבות בקשה להעברת זכויות, הסתבר לקונים כי למוכרים חוב למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בסכום של 111,299.19 ש"ח בגין דמי הסכמה (להלן: "דמי ההסכמה"). סכום זה בצירוף עגמת נפש, שכר טרחת עו"ד וקנס של הבנק למשכנתאות, הוא נושא התביעה שלפניי. תביעת התובעים לתשלום סכום של 131,799.19 ש"ח הוגשה בבית משפט השלום כנגד הנאמנים הנטענים -הנתבעים שלפניי, בעילה של הפרת חובת נאמנות, וכנגד עו"ד יהונתן לב ארי בעילה של רשלנות (להלן: "עו"ד לב ארי"). עו"ד לב ארי הגיש בבית משפט השלום הודעת צד ג' נגד המינהל, נגד הנאמנים ונגד המוכרים. בית משפט השלום הורה כי תביעת הנאמנות נגד עו"ד רסקין ונגד שלום בן משה ומשה מגיד, שהיא בסמכות בית המשפט המחוזי, תידון בבית המשפט המחוזי וכי לאחר מכן יוחזר התיק לדיון בבית משפט השלום בעניין התביעה נגד נתבע 2 וההודעות לצידי ג' ששלח. ההוראות הרלוונטיות לענייננו בהסכם המכר הן כדלקמן: בפתיח להסכם המכר הצהירו המוכרים כי אין "כל חובת תשלום דמי הסכמה בגין מכירת הזכויות בבית" על הבית רשום משכון לטובת בנק לאומי למשכנתאות בגין יתרת הלוואה לא מסולקת של 854,478 ש"ח, המוכר פיגר בתשלום החזרי ההלוואה לבנק ועל כן מונתה עו"ד תמי סלונים כונסת נכסים למימוש המשכון. כונסת הנכסים נתנה הסכמתה למכירת הבית לדניאלס בתנאים שפורטו על ידה. סעיף 2 - המוכרים התחייבו להעביר את מלוא הזכויות בבית לקונים כשהן נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול ותביעת זכות של צד ג'. סעיף 4 - תמורת מכירת הזכויות התחייבו הקונים לשלם למוכרים סכום בשקלים השווה ל- 270,000 דולר. סעיפים 4.3.1 - 4.3.4 - הקונים התחייבו לשלם חלק מן התמורה ישירות לכונסת הנכסים. חלק אחר של התמורה התחייבו לשלם ישירות לנושה של דמארי, למתווך בעסקת המכר ולעורך דין רסקין "לסילוק שכ"ט בגין ייצוג המוכרים בעסקת המכר". סעיף 4.3.5 - הוסכם כי עד 10.10.02 ישלמו הקונים למוכרים גם את: "הסכום הנותר מתוך יתרת התמורה, לאחר סילוק חובם של המוכרים לבנק ולמוטבים המוזכרים בסעיפים 4.3.2-4.3.4, ישולם בשיק בנקאי, לפקודת עו"ד נתן רסקין (המשמש כאחד הנאמנים על כספי המוכרים לגביית יתרת התמורה על פי הסכם נאמנות ביחד עם נאמנים נוספים להלן: 'הנאמנים') כנגד מסירת החזקה בבית והמצאת אישור מרשם המשכונות שלפיו נמחק רישום המשכון על הדירה לטובת בנק לאומי למשכנתאות לישראל בע"מ, ואישור על מחיקת העיקול אישור על פטור ממס שבח והעדר חובות מסים והיטלים (כגון היטל השבחה) לרשות המקומית וכן מסירת יפוי כוח בלתי חוזר המאפשר את העברת הזכויות בבית על שם הקונה בספרי המינהל (יפוי הכוח שייחתם על פי הוראות חוזה זה ויימסר למשמרתו של ב"כ המוכר) וכאשר זכויות המוכר בבית נקיות וחופשיות מכל חוב שעבוד, עיקול ותביעת זכות צד ג' (המוכר יהא רשאי להשתמש בכל חלק מיתרת התמורה, הנקובה בסעיף קטן זה, כדי לממן את קיום התחייבויותיו כלפי הקונה. התחייבויות, המהוות תנאי לביצועו של התשלום, האחרון, הנקוב בסעיף קטן זה)" (הדגשות שלי - מ' נ'). סעיף 5 - "באם לא יעלה בידי המוכר להמציא את כל המסמכים והאישורים הדרושים, על פי הוראות סעיף 4.4 לעייל במועד שנקבע למסירת החזקה בבית לידי הקונה [10.10.02 - מ' נ'], יופקד מתוך יתרת התמורה הנקובה בסעיף 4.4 לעיל, סך של 10,000$, בידי הנאמנים והכל עד להמצאת החסר". ] [הכוונה לפי הקשר הדברים היא כנראה לסעיף 4.3.5 שכן בהסכם המכר לא קיים סעיף 4.4 - מ' נ'] סעיף 7.2 - "דמי הסכמה למנהל ודמי היוון - אם יחולו ישולמו ע"י המוכר. ובאם ידרוש המנהל תשלום כלשהו, בגין העברת הזכויות מהמוכר לקונה בספריו יחול תשלום זה על המוכר בלבד...". סעיף 9 - המוכרים התחייבו לעשות את כל הדרוש כדי לאפשר לקונים להעביר על שמם את הזכויות בבית במינהל ולחתום על כל מסמך שיידרש לשם כך. התובעים שילמו את מלוא תמורת הבית כמוסכם בהסכם המכר. ביום 10.10.02 שילמו את "הסכום הנותר" לפי סעיף 4.3.5 בהסכם המכר לידי עו"ד רסקין. ביום 29.8.02, לפני שנחתם הסכם המכר, נערך ונחתם הסכם נאמנות בין שלום בן משה, משה מגיד (להלן: "הנתבעים") ועו"ד רסקין (שלושתם יחד להלן: "הנאמנים"), לבין דמארי (להלן: "הסכם הנאמנות"). בהסכם הנאמנות נקבע, בין היתר: ההסכם ייכנס לתוקפו במועד כריתתו של הסכם מכר בין דניאלס לבין דמארי. הנאמנים יפתחו חשבון בנק משותף בנאמנות עבור דמארי. דמארי ישלמו מתוך פדיון מכירת הבית את מלוא חובם לבנק לאומי למשכנתאות וכן את כל ההוצאות שבהן תהיה כרוכה המכירה. דמארי ישלמו 37,500 $ למר ישראל דמארי. סעיף 4.4 - לאחר ביצוע התשלומים האמורים, "תופקד מלוא יתרת התמורה שתתקבל ממכירת הבית בידי הנאמנים ואלה יפקידו את הכספים בחשבון הנאמנות וישלמו, במימון הכספים שיופקדו בידיהם, את כל התשלומים שיידרשו כדי לקיים את התחייבויות הנהנים [דמארי -מ' נ'] כלפי הקונים על פי חוזה המכר וביתרת הכסף יעשו את כל התשלומים ולכל אחד מהמוטבים הפרטיים כמפורט להלן:..." (הדגשה שלי - מ' נ'). בהסכם מפורטים 14 נושים פרטיים ועוד 4 נושים מוסדיים. סעיף 4.5 - "מודגש בזאת, למניעת כל ספק, שהנאמנים יעשו את כל התשלומים, כמפורט בסעיף קטן (4) לעיל, במימון כספי הנאמנות, לאחר שעו"ד נתן רסקין יאשר כי מולאו כל התחייבויות הנהנים כלפי הקונים על פי החוזה למכר הבית סולקו כל הוצאות המכירה וכי הכספים חופשיים לחלוקה בין הנושים" (הדגשה שלי - מ' נ'). סעיף 5.4 - דמארי "מפקידים בידי הנאמנים את מכירת זכויותיהם במקרקעין, תשלום כל ההוצאות שבהן תהיה כרוכה המכירה ותשלום כל המסים החלים עליה". הנאמנים לא יהיו אחראים בגין כל נזק שייגרם לדמארי ובלבד שפעלו על פי תנאי הסכם הנאמנות ובתום לב למען מטרות הנאמנות. חשבון הנאמנות נסגר על פי בקשת עו"ד רסקין ביום 25.4.04 או בסמוך. מן הסתם, במועד בו התקבלה דרישת המינהל, ביום 3.9.08, לא נותרו כל כספים בחשבון הנאמנות. השאלות שבמחלוקת האם עו"ד רסקין והנתבעים, או חלקם, נאמנים כלפי הקונים. אם כן, האם הפרו את חובת הנאמנות כלפיהם. ככל שהתשובה חיובית האם חייבים הנאמנים בנזקי התובעים עקב חוב דמי ההסכמה למינהל והנובע ממנו, על פי התביעה. תמצית טענות הצדדים תמצית טענות התובעים - הסכם הנאמנות בא להבטיח את תשלום חובות המוכרים לנאמנים ולבני משפחתם; הסכם הנאמנות הוא חלק מהסכם המכר והותנה בחתימת הסכם המכר אך הקונים - התובעים לא ידעו על קיומו; בהסכם המכר יש מנגנון נאמנות סטנדרטי הנהוג בהסכמי מכר, שבאי כוח הצדדים או אחד מהם משמשים נאמנים על כספי התמורה עד לסילוק חובות המוכרים והמצאת כל האישורים על ידם, להבטחת העברת הממכר לקונים; בהסכם הנאמנות אין כל סייג הקובע כי הנאמנים אינם משמשים נאמנים של הקונים; עו"ד רסקין לא הכחיש את קיומה של הנאמנות אלא רק טען שמילא את תפקידו כראוי, הטענה שהיה נאמן למוכרים בלבד היא טענה מאוחרת; מהסכם המכר עולה כי הנאמנות היא על הכספים שניתנו כתמורה מהקונים, וכי העברתם למוכרים היא רק לאחר קיום התחייבויותיהם כלפי הקונים; כספי הנאמנות שוחררו גם לפני שנפרע חוב המוכרים למס רכוש בשנת 2007 ולפני שבוטל צו הניהול בהוצל"פ; אם הנאמנים היו פועלים בשקידה סבירה וממציאים את כלל האישורים הנדרשים מהם להעברת הבית על שם הקונים, לפני שחרור הכספים, היה עולה נושא התשלום למינהל בשלב מוקדם יותר; יתרת תמורת הבית חולקה בנקודת זמן בה טרם היו המוכרים זכאים לכסף; טענת נתבעים 3, 4 כי אחריותם מסתכמת בחלוקת כספי הנאמנות בין נושי המוכרים, סותרת את סעיף 4.4 בהסכם הנאמנות לפיו יופקדו בידם כספים שאמורים לכסות את התחייבויות המוכרים כלפי הקונים; הנאמנים לא טרחו לקרוא את הסכם המכר שהכניס לתוקף את הסכם הנאמנות שלפיו נהיו נאמנים. הסכם הנאמנות נגוע בניגוד עניינים בשל היות הנאמנים נושים או בני משפחת הנושים. תמצית טענות עו"ד רסקין - לא נוצרה בינו לבין הקונים נאמנות; הקונים ידעו על הסכם הנאמנות ועל כן ידעו כי הנתבעים ועו"ד רסקין נאמנים עבור דמארי; הנהנים על פי הסכם הנאמנות הם דמארי, והקונים כלל אינם צד להסכם זה; ביום 10.10.02 קיבל מהקונים שיק על "הסכום הנותר" וזה הופקד בחשבון הנאמנות; מחשבון הנאמנות שולמו תשלומים לנושי דמארי ולקונים (בגין תשלומים שחלו על דמארי ושולמו על ידם) בין התאריכים 16.2.04 ועד 25.4.04; הכספים בחשבון הנאמנות לא נועדו להבטיח את תשלום דמי ההסכמה למינהל. בסיכומיו מאשר עו"ד רסקין כי ב"כ מוכרים בעסקת מכר מקרקעין, מחזיק, כפרקטיקה מקובלת, בחלק מכספי התמורה שמגיעה למוכרים, עד להמצאת האישורים הדרושים להשלמת העסקה, ועד לקיום התחייבויות המוכרים על פי ההסכם. הוא מסכים כי בנסיבות אלה קיימים בין הקונים לב"כ המוכרים יחסי נאמנות, אף אם לא נחתם הסכם נאמנות נפרד (סעיף 22 בסיכומים). עם זאת לטענתו, בענייננו התובעים סרבו להפקדת התמורה בידיו. תשלום הסכום הנותר הותנה ברשימה סגורה של אישורים שנמנו בסעיף 4.3.5 בהסכם המכר. הסכום היחיד שהופקד בנאמנות בידי הנתבעים הוא הסכום של 7,000 דולר, על פי סעיף 8 בחוק המכר, ובגין עניין זה אין לתובעים טענות נגדו ונגד הנתבעים. בחקירתו העיד עו"ד רסקין, כי הנאמנות לא נועדה לשרת את עסקת המכר בין דמארי לדניאלס (פר' עמ' 13 ש' 20-19). עוד העיד ובכך חזר על טענתו, שדניאלס לא הסכימו שישמש כנאמן שלהם: "הם [דניאלס -מ' נ'] לא רצו שיהיו כספים בידי בא כוחם של המוכרים. הם רצו שכל העניינים יוסדרו לפני שהם יעבירו את כספם לבא כחם של המוכרים. לכן נערך החוזה על פי הדרישה הזו בדרך שהוא נערך ונוצר מצב שבעצם כל התשלומים משולמים ישירות להסרת העיקולים, הסרת השיעבודים והיתרה משולמת רק לאחר שיש את כל האישורים. דבר אחד לא ניתן היה להסדיר לפי ביצוע התשלום האחרון והוא נושא קבלת ההיתר למרתף/מחסן... ולכן נקבע ש-7,000 דולר מתוך כספי הקונים שמגיע למוכרים אכן יופקד באותה נאמנות כדי להבטיח שאכן המטלה הזו תקויים על ידי המוכרים והוקצו לכך 7,000 דולר בלבד. מלבד סכום זה כל המטלות מולאו לפני שהקונים נפרדו מכספם. זה על פי דרישתם המפורשת. הכסף שהועבר לידי הנאמנים... נועד בעצם לאפשר את סילוק חובם של המוכרים לקבוצה גדולה מאד של נושים. היא לא נוצרה כדי להבטיח זכויות של הקונים בנכס" (פר' 23.4.13 עמ' 12 ש' 20-9). כאן המקום לציין, כי גרסת עו"ד רסקין, כי לא היה נאמן עבור הקונים, אינה עולה לכאורה בקנה אחד עם גרסת באת כוחו, אשר בדיון ביום 28.11.11 טענה: "בית המשפט צריך לקבוע שלא הפרנו את הנאמנות" (פר' עמ' 2 ש' 24) וכן: "אני כנאמן מילאתי את תפקידי" (פר' עמ' 3 ש' 15). תמצית טענות הנתבעים - הסכם הנאמנות קבע מפורשות שרק דמארי הם נהנים שעל כן אין יריבות בין הצדדים; הסכם הנאמנות נועד למטרת חלוקת יתרת כספי התמורה לנושי דמארי; התובעים אישרו כי לא ראו את הסכם הנאמנות קודם להתקשרות בהסכם המכר, על כן אין הם יכולים לטעון להסתמכות, הם גם טענו שאילו ידעו אודותיו היו מתנגדים לו בהיותו מבטיח נושים אחרים ולא אותם; יתרת התמורה שולמה לידי עו"ד רסקין בלבד על כן ברי כי אין הם נאמנים לקונים; כל התשלומים בוצעו לאחר אישורו של עו"ד רסקין לביצוע התשלומים על פי הסכם הנאמנות. דיון האם עו"ד רסקין והנתבעים, או חלקם, נאמנים כלפי הקונים. חוק הנאמנות, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק הנאמנות") קובע בין היתר, כדלקמן: סעיף 1: "נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת". סעיף 2: "נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש". סעיף 12: "(א) נאמן אחראי לנזק שנגרם לנכסי הנאמנות או לנהנים עקב הפרת חובתו כנאמן.... (ב) בית המשפט רשאי לפטור נאמן מאחריותו, כולה או מקצתה, אם פעל בתום לב ונתכוון למילוי תפקידיו. (ג) נאמן רשאי לבקש מבית המשפט הוראות, והוא אינו נושא באחריות אם פעל בתום לב לפי הוראות בית המשפט או באישורו". (ההדגשה שלי - מ' נ'). שלמה כרם בספרו חוק הנאמנות, תשל"ט -1979 (מהדורה רביעית, 2004) (להלן: "כרם בספרו") דן בשאלה מיהו "נהנה" על פי החוק, וכך הוא כותב: "'נהנה' הוא מי שאמור להפיק הנאה ממילוי חבות הנאמן. עליו להיות אדם או תאגיד כשר לזכות. הנאת הנהנה נקבעת על-פי תנאי הנאמנות. כאשר יש לנהנה זכות אישית, המעוגנת בחוק כלפי הנאמן - למשל: כאשר זכויות הנהנה נובעות מהיותו צד לחוזה שעל-פיו נוצרה הנאמנות או מהיותו מוטב על-פי חוזה עם נאמן - זכאי הנהנה לאכוף את זכויותיו על-פי הוראות חוק החוזים... נהנה מוגדר אפוא לא על-ידי זכות כלשהי שיש לו כלפי הנאמן, אלא על-ידי החובה המוטלת על הנאמן לפעול לטובתו... כל מי שהנאמן חייב לפעול לטובתו הוא נהנה. חוק הנאמנות אינו קובע דרך כלשהי ליצירת זכות הנהנה או את מהות זכותו. החוק רק קובע כיצד יממש הנהנה את חובת הנאמן לפעול לטובתו" (עמ' 123- 124) (ההדגשה שלי - מ' נ'). לאור האמור ברי כי הקונים, התובעים, הם בבחינת נהנים, נוכח הסכם המכר כמו גם הסכם הנאמנות, שמשניהם עולה חובת הנאמנות של הנאמנים וחובתם לפעול לטובת הקונים כדלקמן: כאמור על פי סעיף 4.4 בהסכם הנאמנות "תופקד מלוא יתרת התמורה שתתקבל ממכירת הבית בידי הנאמנים ואלה יפקידו את הכספים בחשבון הנאמנות וישלמו במימון הכספים שיופקדו בידיהם, את כל התשלומים שיידרשו כדי לקיים את התחייבויות הנהנים [דמארי -מ' נ'] כלפי הקונים על פי חוזה המכר..." - היינו, על הנאמנים חלה חובה כלפי הקונים לתשלום הכספים שיידרשו על מנת להבטיח התחייבויות המוכרים לקונים מתוך יתרת התמורה. ברור על כן כי הקונים הם הנהנים (אף אם הצדדים כינו דווקא את המוכרים כנהנים) וכי קמה נאמנות כהגדרתה בסעיף 1 בחוק הנאמנות. על פי סעיף 5 בהסכם המכר: "באם לא יעלה בידי המוכר להמציא את כל המסמכים והאישורים הדרושים, על פי הוראות סעיף 4.4 לעיל [כאמור הכוונה לפי הקשר הדברים היא כנראה לסעיף 4.3.5 שכן בהסכם המכר לא קיים סעיף 4.4 -מ' נ'], במועד שנקבע למסירת החזקה בבית לידי הקונה, יופקד מתוך יתרת התמורה הנקובה בסעיף 4.4 לעיל,סך של 10,000$ בידי הנאמנים והכל עד להמצאת החסר". גם מהוראה זו ברור כי ככל שלא יהיו בידי הקונים כל המסמכים שפורטו בסעיף 4.3.5 בהסכם המכר, לרבות התנאי שזכויות המוכרים נקיות מכל זכות צד ג', על הנאמנים להחזיק בידיהם את הסכום הנקוב עד להמצאת החסר. לטעמי גם סעף 4.3.5 בלשונו יוצר נאמנות, לפיה על הנאמנים להחזיק ביתרת התמורה עד שיתקיימו כל התנאים האמורים בסעיף זה (לא מצאתי להיכנס לסתירה הלכאורית בין סעיף 5 שמגביל את ההפקדה בסכום להוראות הנאמנות שאינן נוקבות בסכום, שכן נוכח מסקנתי בסיום פסק הדין הדבר לא נדרש). כרם בספרו עומד על כך שיש שבעסקת נאמנות אחת יהיו נהנים בעלי זכויות הנאה שונות, כמו נאמן שבידו מופקד שטר חוב על ידי שוכר לטובת משכיר, להבטחת שלמות המושכר. במקרה זה יש שני נהנים, המשכיר - שיזכה בשטר אם לא יעמוד השוכר בהתחייבויותיו, והשוכר שיזכה בשטר אם יעמוד בהתחייבויותיו. הוא הדין בענייננו. הנהנים מן הנאמנות היו המוכרים והקונים. יתרת התמורה נמסרה לטובת המוכרים, שמסרו את הבית, אך גם לטובת הקונים על מנת להבטיח העברת הזכויות לקונה כשהן נקיות מזכויות צד ג'. (שם, בעמ' 126). כרם מציין עוד כי הנאת הנהנים מוגבלת לנכסי הנאמנות. על כן בענייננו ברור שגבול אחריות הנאמנים הוא יתרת התמורה שהופקדה בידיהם על פי הסכם הנאמנות (להבדיל מהסכום הנמוך יותר המצוין בסעיף 5 בהסכם המכר) (ר' שם, בעמ' 126). כאמור, נאמנות נוצרת בין היתר על פי חוזה. חוזה נאמנות יכול ככל חוזה אחר להיעשות בעל פה בכתב או בצורה אחרת. כך "די אם יעשה הנאמן מעשה לביצוע החוזה או שיתנהג בצורה המעידה שקיבל עליו את חובת הנאמנות. כך, למשל, צדדים לחוזה נוהגים להשליש בידי עורך-הדין שניסח את החוזה בטוחות או מסמכים אחרים, כשהוראות ההשלשה מפורטות רק בחוזה בין הצדדים; ואילו בינם לבין עורך הדין לא נערך מסמך כלשהו. עצם נטילת הבטוחות או המסמכים על-ידי עורך הדין למשמרתו משמשת אות שקיבל עליו את חובת הנאמנות, בהתאם לתנאים שפורטו בחוזה שבין הצדדים - תנאים המוכרים לעורך-הדין בתור מי שניסח אותם" (ר' כרם בספרו, שם, בעמ' 184). בענייננו, הנאמנים קיבלו עליהם את חובת הנאמנות, בכך שקיבלו לידיהם את יתרת התמורה על פי הסכם הנאמנות ועל פי הסכם המכר, והיה עליהם לקיימה לפי התחייבותם הברורה בהסכם הנאמנות, ועל פי ההתחייבות המשתמעת מהסכם המכר. אינני מקבלת את טענת עו"ד רסקין כי אמנם הסכם הנאמנות צפה נאמנות, אלא שנוכח סירוב הקונים להפקדת התמורה במלואה בידי עו"ד רסקין ועמידתם על כך שיפרעו תשלומים ישירות לנושים, לא קמה הנאמנות. זאת משום שגם בהסכם הנאמנות, כמו בהסכם המכר, הוסכם כי התשלום לבנק לאומי, דמי התיווך, שכר הטרחה של עו"ד רסקין והתשלום לישראל דמארי ישולמו ישירות לידי הזכאים האמורים, וממילא כספים אלה לא נועדו להפקדה בידי עו"ד רסקין. על כן דין טענתו של עו"ד רסקין להידחות ומוטב היה שלא הייתה נטענת כלל. בנוסף אני סבורה כי עו"ד רסקין הוא נאמן כלפי הקונים גם משום שהוא נתפס בהודאת באת כוחו, כי היה נאמן עבור הקונים (פר' עמ' 2 ש' 24, ועמ' 3 ש' 15). כמו כן הוא נתפס גם בהודאתו שלו בסעיף 22 בסיכומיו, כי ברגיל משמש ב"כ המוכר, שבידיו מפקיד קונה חלק מסכום התמורה להבטחת התחייבויות המוכר, נאמן של הקונה. אינני מקבלת את טענתו כי בענייננו היה נאמן רק לעניין 7,000 הדולר. סעיף 4.3.5 בהסכם המכר קובע מפורשות כי יתרת התמורה נמסרת לידי עו"ד רסקין כנגד: מסירת חזקה, אישור רשם המשכונות, אישור על מחיקת עיקול, מסירת ייפוי כוח "וכאשר זכויות המוכר בבית נקיות וחופשיות מכל חוב שעבוד עיקול ותביעת זכות של צד ג'". בנוסף, בהמשך אותו סעיף מצוין כי "(המוכר יהא רשאי להשתמש בכל חלק מיתרת התמורה, הנקובה בסעיף קטן זה, כדי לממן את קיום התחייבויותיו כלפי הקונה. התחייבויות, המהוות תנאי לביצועו של התשלום, האחרון, הנקוב בסעיף קטן זה)". סעיף זה מעיד על קיומה של נאמנות, בהתאם לפרקטיקה שאת קיומה אישר עו"ד רסקין. במסגרת נאמנות זו היה על עו"ד רסקין להבטיח כי זכויות המוכר נקיות גם מכל חוב למינהל בטרם העביר את כספי הנאמנות לנושי דמארי (מה גם שבהסכם המכר בו ייצג עו"ד רסקין את דמארי, יש הוראה מפורשת כי דמי הסכמה ככל שיחולו ישולמו על ידי המוכרים). גם מסעיף 5 בהסכם המכר ניתן ללמוד כי מדובר במנגנון של נאמנות להבטחת מסירת הבית כשהוא "נקי". כרם בספרו הנ"ל דן בשאלה מי רשאי לדרוש את אכיפת הנאמנות, וכך הוא כותב: "נהנה על פי חוזה נאמנות עשוי להיות מוטב [כמשמעותו בסעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי) -ה"ש 274]. למשל: בהסדרים בין בני-זוג שהתגרשו יש שדואגים לכלכלת הילדים, על-ידי הפקדת כספים בידי נאמן עם הוראות לשלם את הוצאות כלכלתם ולימודיהם. גם לנהנה שהוא מוטב קיימת עילה בחוק החוזים לתבוע מהנאמן את המגיע לו" (שם, בעמ' 78). סעיף 34 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -1973 קובע: "חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן - המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו". אשר על כן אני קובעת כי עו"ד רסקין והנתבעים נאמנים כלפי התובעים, שעל כן הם אחראים לנזק שנגרם לנהנים - הקונים -ככל שהפרו חובותיהם כנאמנים כלפיהם. האם הפרו הנאמנים את חובת הנאמנות כלפי הקונים, התובעים. תביעת התובעים היא כאמור בשל חוב דמי הסכמה למינהל. אין מחלוקת כי חוב זה נושא עילת התביעה מקורו בדרישה שנשלחה לדמארי ביום 3.9.08 (ר' נספח ג' לכתב התביעה). עו"ד רסקין טען בתצהירו כי עובר להסכם המכר היה בידו אישור של המינהל בדבר "מצב זכויות הנכס", מיום 18.8.02 (להלן: "האישור") (נספח ב' לכתב הגנתו של עו"ד רסקין). באישור נכתב כי הזכויות בנכס נושא הסכם המכר, רשומות על שם דמארי, וכן כי "לנ"ל הסכם חכירה מהוון לגבי הנכס הנדון שתוקפו עד 09/11/2041" בהתאמה נכתב בהסכם המכר כי המוכר מצהיר שזכויותיו מהוונות ושאין חובות בגין דמי הסכמה בגין מכירת הבית. המינהל בכתב ההגנה להודעת צד ג' שהגיש נגדו ב"כ הקונים, עו"ד בן ארי, טען: כי אין סתירה בין האישור לבין הדרישה הכספית של המינהל המעוגנת בחוזה החכירה עם דמארי; כי בחוזה החכירה בעמ' 3 נכתב מפורשות: "במידה ויבקש [החוכר -מ' נ'] להעביר זכויותיו לאחר (לא בן/בת או יורש חוקי) ישלם 40% מערך הקרקע מעודכן למועד העברת הזכויות ולמקבל יוכרו 91%" (חוזה החכירה צורף כנספח ג' לכתב הגנתה של ענת דמארי להודעת צד ג'); כי על פני האישור נכתב מפורשות: "אין במסמך זה כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, כפי שהן משתקפות בתיק המינהל" (סעיף 5 באישור). על פי קודקס החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל 06-02-07, בפרק שביעי שעניינו "העברת זכויות", סימן א' שעניינו "דמי הסכמה" נקבע בסעיף 2(ב): "בנכסים מהוונים יהא החוכר פטור מתשלום דמי הסכמה". חוזה החכירה של דמארי הוא משנת 1995, האישור הוא כאמור מאוגוסט 2002 וניתן בסמוך מאד להתקשרות הצדדים בהסכם המכר. אני סבורה כי הסתמכותו של עו"ד רסקין, ושל הנתבעים מכוחו, על אישור המינהל לפיו הסכם החכירה של דמארי הוא מהוון, ובהתאמה על העדר חבות בדמי הסכמה - הייתה סבירה. אשר להערה על פני האישור כי "אין במסמך זה כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות, כפי שהן משתקפות בתיק המינהל", אינני סבורה כי כוונתה של הערה זו לכך שאין כל משקל לאישור אלא אך שאין בו לשנות חובות או זכויות משפטיות. ספק רב בעיניי אם היות הנכס מהוון אם לאו הוא זכות או חובה משפטית שהאישור פוטר מאחריות למידע בעניינו. מכל מקום אינני סבורה שרשות מינהלית, ובפרט רשות שמתנהל בה מרשם של זכויות מקרקעין, רשאית ליתן אישורים מסוג זה ולהסיר מעצמה אחריות בהערה דוגמת ההערה על האישור. אישור מסוג האישור הנדון מונפק על פי בקשת צדדים לעסקת מכר ועל פיו הם מכלכלים צעדיהם, ואולי אף מחליטים על פיו אם להתקשר בעסקה אם לאו. לטעמי לא עולה על הדעת כי הרשות המנפיקה אישור כאמור לא תהיה אחראית לאמור בו. יתרה מכך. עיון בחוזה החכירה מעלה כי בכותרת החוזה כתוב מפורשות כי מדובר בחוזה חכירה מהוון. על כן אפילו היה נדרש מעו"ד רסקין לפנות ולעיין בחוזה החכירה (ואינני קובעת כך) הרי שהיה למד מחוזה זה כי מדובר בחוזה חכירה מהוון, כזה שאינו מטיל חבות בדמי הסכמה. לא נעלם מעיניי כי המינהל אינו צד בתיק שלפניי שנוגע רק לנאמנות, וכי הוא צד בתיק העיקרי. ואולם הדברים שנכתבו לעיל, בעניינו של המינהל, עניינם בתביעה שלפניי, והם דרושים על מנת לקבוע אם הנאמנים הפרו את חובת הנאמנות כלפי הקונים, בכך שלא חיכו עם העברת כספי הנאמנות עד להעברת הזכויות בשל חשש לקיומו של חוב בדמי הסכמה. נוכח האמור עד כאן אני קובעת, שחרף החובה שחבו הנאמנים לתובעים - כנהנים וכמוטבים, לפרוע מיתרת התמורה שהופקדה בידם, את כל התשלומים החלים על המוכרים בגין הסכם המכר על מנת שהבית יהיה נקי מכל זכות של צד שלישי, הם לא הפרו את חובת הנאמנות. הסתמכות הנאמנים על האישור הייתה סבירה, שעל כן רשאים היו להניח שאין חבות בדמי הסכמה. על כן אין מקום לחייב את הנתבעים בתשלומים בגין נזקיהם של הקונים הנובעים מחיוב זה. אני ערה לטענת התובעים כי גם חובות אחרים שולמו באיחור, ואולם מאחר ואלה אינם נושא התביעה שלפניי והם נפרעו, לא מצאתי רלבנטיות בטענות אלה לענייננו. נוכח מסקנתי גם לא מצאתי להתייחס לטענתו של עו"ד רסקין כי לא הוכח כי הסכום הנתבע שולם על ידי התובעים. סוף דבר התביעה נגד הנאמנים בעילה של הפרת חובת הנאמנות, נדחית. בניהדמי הסכמהחוב