קראו דוגמא מהפסיקה בנושא חד-2020 ועדה מחוזית: 1. בשתי עתירות שהדיון בהן אוחד, תוקפים העותרים את החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה ויושב ראש הוועדה, שעניינן דחיית התנגדויות העותרים לחלקים מתכנית המתאר לחדרה, תכנית חד/2020. בשתי העתירות מעלים העותרים טענות כנגד החלטת הוועדה המחוזית לייעד מקרקעין שבבעלות העותרים במתחם לפיתוח עירוני עתידי ושלא לייעד את המקרקעין לתכנון עירוני מיידי. רקע 2. העותרת בתיק 40797-03-13 (להלן: "הדסה") הינה בעלים של מחצית הזכויות בחלקה 29 בגוש 10043. העותרים 3-1 בעתירה בתיק 46820-04-13 (כל העותרים בעת"מ 46820-04-13 יכונו להלן: "קבוצת אורנשטיין"), הינם בעלים של המחצית השנייה בחלקה 29 בגוש 10043. העותרת 4 בקבוצת אורנשטיין הינה הבעלים של 15028/46961 חלקים בחלקה 4 בגוש 10043 והעותרים 7-5 בקבוצת אורנשטיין הינם בעלים של הזכויות בחלקות 7, 8 בגוש 10043. טויב מלכה ועו"ד אליהוד יערי, שצורפו כמשיבים פורמאליים לעתירתה של הדסה, הינם בעלי זכויות בחלק מהחלקות בגוש 10043. המתחם בו מצויים מקרקעי העותרים, מצוי בחלק הדרומי של תחום שיפוט העיר חדרה. ממערב תוחם את המתחם כביש מס' 4, הכביש המוביל מחדרה דרומה, וממזרח תוחם את המתחם כביש הגישה לבית העלמין של העיר חדרה. מצפון למתחם מצויה שכונת מגורים ומדרום אזור חקלאי. 3. במשך שנים רבות הוסדרו השימושים והיעודים בתחום שיפוטה של העיר חדרה על פי תכניות מתאר מנדטוריות ותכניות מפורטות. ניסיונות להסדיר את תכנון אזור העיר חדרה בתכנית מתאר מקומית נכשלו (ראו למשל עע"מ 3683/05 אוריה השקעות חדרה בע"מ נ הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, מחוז חיפה (11/12/2006)). בסופו של דבר, ביום 29/8/11 פורסמה להפקדה תכנית המתאר לעיר חדרה חד/2020 (להלן: "התכנית"). תכנית המתאר נועדה לקבוע יעודים ולהסדיר תכנון של כל מרחב העיר תוך קידום חזון העיר כמפורט במבוא לתקנון התכנית (נספח 3 לעתירת הדסה). מטרות התכנית פורטו בהרחבה ובהן "יצירת מערכת מוקדים עירוניים בפריסה הירארכית ברורה (מוקד קיים, מוקדי משנה בחוף המערבי ובמזרח העיר)". כמו כן צוין כי אחת ממטרות התכנית הינה "יצירת היצע מספק של יח"ד למשיכת אוכלוסיה לעיר". 4. בפרק הבנייה למגורים ואכלוס העיר צוין כי התכנית מייעדת תוספת של כ-29,700 יחידות דיור בנוסף ל-25,000 הקיימות, דהיינו התכנית מייעדת את הכפלת מספר התושבים (מ-90,000 תושבים ל-180,000 תושבים). כן צוין כי הגדלת מספר היחידות יעשה בשלבים: עד שנת 2020 "תוספת מוערכת של כ-18,500 יח"ד", לאחר שנת 2020 "תוספת מוערכת של כ- 11,200 יח"ד". התכנית גם קבעה צפיפות של 9-8 יחידות דיור לדונם. 5. במסגרת התכנית נקבעו יעודים למתחמים שונים ושינוי ייעודם של מתחמים קיימים. לגבי המתחם בו מצויים מקרקעי העותרים, מתחם שהוגדר בתכנית כמתחם ביעוד חקלאי קודם, נקבע כי לא ישונה, כלומר יישאר ביעוד לחקלאות. עם הפקדתה של התכנית הוגשו התנגדויות רבות של בעלי מקרקעין בכל רחבי העיר. בין היתר הוגשו התנגדויות של העותרים. מבלי לפרט את מלוא הטענות נציין כי העותרים התנגדו רק להוראת התכנית הקובעת כי ייעוד המקרקעין שבבעלותם יהיה חקלאי. 6. חשוב לציין כי גם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (להלן: "הוועדה המקומית"), הביעה דעתה כי גם את המתחם שבו מצויים מקרקעי העותרים יש לכלול באזורים המיועדים לפיתוח עירוני (ראו נספח 13 לעתירת קבוצת אורנשטיין). הטעם העיקרי לעמדה זו היה כי המתחם כולו מצוי בשטח המיועד לפיתוח עירוני בתכנית המתאר המחוזית תמ"מ/6 וכן בעובדה שחלק מהמקרקעין יועד כבר בתכניות המנדטוריות לבנייה למגורים. 7. הוועדה המחוזית מינתה חוקרת לדון בהתנגדויות. החוקרת שמונתה, הגב' מיכל הלוי, שמעה את כל ההתנגדויות במספר מפגשים וביום 20/11/12 הגישה דו"ח המסכם את המלצותיה. בנוגע למתחם האמור המליצה החוקרת לתקן את התכנית ולייעד את "השטח המסומן בתמ"מ/6 לפיתוח - כשטח למגורים כהמשך ובאותו אופי לשכונות הקיימות". החוקרת המליצה גם לקבל התנגדויות נוספות, לרבות התנגדות בנוגע לצפיפות הדיור במתחמים אחרים. 8. המלצות החוקרת הובאו בפני הוועדה המחוזית. ביום 27/11/12 החליטה הוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות, לרבות ההתנגדות בנוגע למקרקעי העותרים (החלטה זו תכונה להלן: "ההחלטה בהתנגדויות"). ההחלטה לא קיבלה את ההתנגדויות במלואן אלא קבעה הוראות חדשות ביחס למתחם. בהחלטה בהתנגדויות נקבע כי יוספו לתכנית שלושה מתחמים המיועדים לפיתוח. המתחם בו מצויים המקרקעין נשוא העתירה הוגדר כמתחם 28 (להלן: "מתחם 28"). כן הוספו מתחמים 23 ו-29. הוועדה קבעה ביחס לכל שלושת המתחמים כי "יש מקום להרחיב את יעוד המגורים ואת השטח לפיתוח עד הגבול לפיתוח עירוני בתמ"מ/6, וכמתחם חדש לפיתוח לטווח ארוך". עם זאת קבעה הוועדה כי בשלב זה אין מקום לאפשר פיתוח של המתחמים ואלו יוותרו כעתודות לפיתוח לטווח רחוק יותר. הוועדה הדגישה כי בתכנית המתאר לא ייקבעו הוראות מפורטות וכי לא יחול סעיף 62א(ג) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, כלומר פיתוח עתידי יותנה באישור תכנית בסמכות ועדה מחוזית ולא בסמכות ועדה מקומית. עוד הוסיפה כי ניתן יהיה לאשר בעתיד תכנית מפורטת למתחם רק לאחר מימוש בפועל של 50% מקיבולת הדיור במתחמים החדשים. משמע, הוועדה שינתה את יעוד המתחם מיעוד חקלאי לשטח לפיתוח עירוני, אולם דחתה את מועד מימוש שינוי היעוד לטווח ארוך המותנה בשלבי מימוש תכנית הפתוח בשאר המתחמים. 9. חשוב לציין, כי באותה החלטה שבה התקבלו חלק מההתנגדויות, אישרה הוועדה גם הגדלת צפיפות מגורים במתחמים נוספים, כך שבפועל אישרה הוספת 1,500 יחידות דיור המיועדות לפיתוח מיידי. במתחמים החדשים נוספו 4,030 יחידות דיור לפיתוח עתידי. 10. ביום 12/3/13 החליטה הוועדה המחוזית לתקן את ההחלטה בהתנגדויות והורתה כי חלקים מתוך חלקות 4 ו-29 שבמתחם 28 ייועדו לפיתוח מיידי. יתרת המקרקעין במתחם 28 נותרה ביעוד לפיתוח עתידי (להלן: "ההחלטה המתקנת"). 11. ביום 19/2/13, עוד בטרם ניתנה ההחלטה המתקנת, הגישו חברי קבוצת אורנשטיין בקשה ליו"ר הוועדה המחוזית למתן רשות ערעור למועצה הארצית. בקשה זו נדחתה בהחלטת הממונה על המחוז המכהן כיו"ר הוועדה, מיום 3/3/13. בהחלטתו קבע, שהחלטת הוועדה בהתנגדויות אינה מעלה שאלה עקרונית המצדיקה מתן רשות ערעור. כן ציין כי מתן רשות ערעור עלולה להאריך את ההליכים התכנוניים ללא צורך. 12. על כל שלושת ההחלטות האמורות, ההחלטה בהתנגדויות, ההחלטה המתקנת וההחלטה בבקשת הרשות לערעור, הוגשו העתירות שבפניי. הדיון בעתירות אוחד ושתי העתירות נשמעו יחדיו. חשוב להזכיר גם כי הדסה צירפה לעתירה כמשיבים פורמאליים את בעלי הזכויות הנוספות במתחם, ואלו אף התייצבו והביעו עמדתם התומכת בעתירות. תמצית הטענות 13. בכל אחת מהעתירות הועלו טענות המצדיקות לדעת העותרים כי בית המשפט יתערב בהחלטות השונות. הואיל והדיון אוחד, אתייחס לכלל הטענות תוך הדגשת טענות ייחודיות ככל שיידרש. 14. העותרים כולם טוענים כי תכנית המתאר המחוזית תמ"מ/6 מייעדת את המתחם לפיתוח עירוני. הואיל ותכנית המתאר המחוזית מצויה במדרג גבוה יותר בהירארכיית התכניות, כך לטענתם, לא יכולה התכנית לסטות מהוראות התכנית המחוזית. עוד טוענים הם כי תכנית המתאר המחוזית אינה קובעת כי הפיתוח יעשה בשלבים, כפי שנקבע בתכנית, ומכאן שהתכנית סותרת את תכנית המתאר המחוזית וסוטה מהוראותיה. העותרים טוענים גם כי התכנית סותרת את הוראות תכנית המתאר הארצית תמ"א/35, הקובעת עקרונות תכנון ובהם העיקרון לפיו תוספת שטח לפיתוח תעשה בהמשך ישיר לבנייה קיימת. הואיל והמתחם מצוי בצמוד לאזור מבונה, כך לטענתם, מחייבת תכנית המתאר הארצית כי המתחם יפותח באופן מיידי ולא בזמן עתידי. העותרים מוסיפים וטוענים כי הוועדה המחוזית התעלמה מהמלצת הוועדה המקומית והתעלמה מהמלצות החוקרת. גם הוועדה המקומית וגם החוקרת המליצו, כך נטען, על שינוי יעוד המתחם באופן מיידי ולא בתכנון לטווח ארוך. העותרים טוענים גם כי ההחלטה לקדם פיתוח עירוני במתחמים אחרים ולא במתחם 28, נגועה בשיקולים זרים, בחוסר סבירות וכי יש בה משום הפלייתם לרעה. הדסה מוסיפה וטוענת כי התכנית סותרת תכניות מתאר מנדטוריות (חד/1 ו-חד/19), שבמסגרתן יועדו המקרקעין למגורים. כן סותרת התכנית את התכנית המפורטת חד/1519, שמצויה בהליכים ראשונים של אישור. קבוצת אורנשטיין סבורה גם כי התכנית סותרת את תכנית המתאר חד/1152, המצויה בשלבים מתקדמים של תכנון. מדובר בתכנית שיזמה הוועדה המקומית ושטרם אושרה להפקדה. העותרים כולם וכן הוועדה המקומית סבורים כי ככל שהוועדה המחוזית מצאה לנכון לקבוע כי הפיתוח יעשה בשלבים, היה עליה לקבוע כי קביעת השלבים ואישור שינוי השימוש במקרקעין שבמתחם ייעשה על ידי הוועדה המקומית, כפי שנקבע ביחס לשלבי פתוח באזורים אחרים. 15. הוועדה המחוזית מצידה סבורה כי דין העתירות להידחות, שכן העתירות עוסקות בעניינים תכנוניים מקצועיים בהם בית המשפט אינו מתערב. עוד נטען, כי ההחלטות שהתקבלו הינן החלטות סבירות אשר מאזנות בין רצון העותרים לקדם את פיתוח המתחם ושינוי היעוד לבין צרכי העיר. הוועדה מדגישה, כי קביעת המתחמים שיפותחו בהליך מיידי נעשתה על פי שיקולים ענייניים ובהתאם לצפי של גידול האוכלוסיה בעיר. הוועדה המחוזית מוסיפה וטוענת כי ההחלטות אינן סותרות את תמ"מ/6, שכן תכנית המתאר המחוזית אינה קובעת פיתוח עירוני מיידי. כמו כן, אין בתכנית משום סתירה לתכנית המתאר הארצית ואף לא לתכניות המתאר המפורטות שיזמו הוועדה המקומית והדסה, שכן תכניות מפורטות אלו לא אושרו ולא הופקדו. הוועדה המחוזית מדגישה כי בהחלטה המתקנת נקבעו חלקים מהמתחם שבהם ניתן יהיה לשנות את היעוד באופן מיידי ובכך יש משום התאמה לתכניות המנדטוריות. הוועדה המחוזית סבורה גם כי לא התקיימו נסיבות המצדיקות מתן רשות ערעור למועצה הארצית. 16. הוועדה המקומית חוזרת על עמדתה בהתנגדות. הוועדה המקומית אינה שוללת את הוראת השלבים, דהיינו את ההוראות לפיהן פיתוח המתחם יעשה בשלבים מתקדמים יותר של פיתוח העיר, אולם הוועדה המקומית סבורה כי היה נכון להעביר את ההחלטה לגבי מועד כל שלב להחלטתה שלה. 17. המשיבים הפורמאליים בעתירת הדסה תומכים בטענות העותרים ואף הם סבורים כי יש לתקן את התכנית ולקבוע כי שינוי הייעוד של המתחם יעשה באופן מיידי ולא ידחה לשלבים מאוחרים יותר. דיון והכרעה 18. כפי שאפרט להלן, הגעתי למסקנה כי דין שתי העתירות להידחות וכי אין מקום שבית משפט זה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים יתערב בהחלטות הוועדה המחוזית. החלטות הוועדה המחוזית מעוגנות בשיקולים תכנוניים מקצועיים, מבוססות על שיקולים ענייניים ואינן סותרות את תכנית המתאר המחוזית או הארצית. 19. הלכה ידועה היא כי בית המשפט לא שם עצמו כ"מתכנן על" ואינו מחליף את שיקול דעת ועדות התכנון בשיקול דעתו. בית המשפט מסתפק בביקורת על התנהלות הגורמים המקצועיים, על סבירות ומידתיות ההחלטות, על קיום הוראות הדין, על חוקיות ההחלטות וכדומה (ראו בג"צ ועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, פ"ד נז(5) 752, 760 (2003); עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה, מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199, 209 (2004); בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996); עת"מ (חי') 2377/04 עין גדי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה (24/8/06)). כאשר גופי התכנון מקבלים החלטות בד' אמות סמכותם, ללא סטייה מהוראות הדין וכאשר ההחלטות אינן חורגות ממתחם הסבירות, לא יתערב בית המשפט בהחלטותיהם. כך הוא הכלל בדרך כלל ודומה כי נכון הוא ביתר שאת כאשר בית המשפט נדרש לבחון תכנית מתאר רחבת היקף, תכנית המבוססת על שיקולים תכנוניים נרחבים, על תפיסות תכנון ועל הכרעות בנוגע לאופן פיתוחה וקידומה של עיר (ראו בג"צ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, משרד הפנים (23/3/11)). הכלים העומדים לרשות מוסדות התכנון בקביעת מדיניות פיתוח עירוני, קביעת חזון להתפתחות עיר, בקביעת ייעודים, בקביעת צפי לגידול במספר תושבים, הערכת מגמות ארציות של תנועת התושבים ופיתוח וכדומה, אינם מצויים בידי בית המשפט. לבית המשפט אין כלים לבחון ולהחליט באילו אזורים יש צורך בהגדלת צפיפות דיור או בהוספת יחידות דיור, באילו אזורים ראוי לפתח יעודים חקלאיים ובאילו יעודים אחרים וכדומה. בית המשפט מפעיל רק את כלי הביקורת המנהליים המסורים לו בגדרה של הביקורת המנהלית ואלו כאמור הינם מצומצמים. 20. כפי שאפרט להלן, חלק ניכר מטענות העותרים נועדו לקרוא לבית המשפט לחרוג ממסגרת זו של ביקורת שיפוטית ולהתערב בהחלטות תכנוניות של מוסדות התכנון. לכך אין כמובן ליתן יד ועל כן אגביל עצמי לעילות הביקורת העומדות לרשות בית המשפט. על סבירות ההחלטות 21. שלושה עניינים עומדים במרכז הדיון; ההחלטה בהתנגדויות, בגדרה נקבע כי מתחם 28 ייכלל באזור לפיתוח עירוני בטווח ארוך ולא מיידי; הקביעה ולפיה על התכנית לא תחול הוראת סעיף 62א(ג) לחוק התכנון והבניה, דהיינו לא יראו בתכנית כתכנית מפורטת למתחם 28 וכל פיתוח עתידי יותנה בתכנית מפורטת עתידית בסמכות הוועדה המחוזית; וההחלטה המתקנת לפיה רק חלק מהמתחם ייכלל בפיתוח מיידי, החלטה שלפי הנטען פוגעת במימוש ייתרת המתחם. 22. הוועדה המחוזית הבהירה כי המתחמים המיועדים לפיתוח עירוני מיידי נקבעו על פי צרכי גידולה של העיר. התכנית צופה הכפלת מספר תושבי העיר מ-90,000 תושבים עד ל-180,000 תושבים ואולי אף 200,000 תושבים. הוועדה הסבירה את סדרי העדיפות לקביעת המתחמים שייקבעו לפיתוח מיידי. בין היתר, ציינה את הצורך בקישור וחיבור כלל מרכיבי הרקמה העירונית, שימת דגש על פיתוח מערב העיר (שכונת גבעת אולגה) ויצירת רצף אורבני בין מרכז העיר למערבה, עיבוי השכונות הקיימות ומתן עדיפות לטבעת העירונית הפנימית על פני פיתוח אזורים מרוחקים יותר ומבודדים, שמירה על טבע של שטחים פתוחים עבור האזורים המבונים ועוד (ראו סעיף 26 לתשובת הוועדה המחוזית). לפיכך, קבעה התכנית כי יש ליתן עדיפות לפיתוח מתחמים העומדים בעקרונות אלו (ראו גם פרק עיקרי תפישת התכנון בתקנון התכנית). 23. מתחם 28 אינו תואם לעקרונות תכנון אלו; הוא אינו מצוי ברצף המתחמים היוצרים את הקשר בין מערב העיר למרכזה, הוא מצוי בטבעת החיצונית של העיר ולא קרוב למרכז והוא אינו מהווה חלק מהמתחמים הדרושים לחיזוק מרכז העיר והרקמה הבנויה שלה. 24. עקרונות התכנון והתאמת כל מתחם לעקרונות אלו מצויים בליבת שיקול הדעת המקצועי של גורמי התכנון. גם אם ניתן לחשוב על עקרונות תכנון אחרים, על יצירת רצף אחר של מתחמים, הרי ברי שעקרונות התכנון שנקבעו על ידי הוועדה המחוזית הינם עקרונות תכנון סבירים, שנועדו לתכלית של פתוח העיר בהתאם לחזון העיר כמפורט בתקנון התכנית. גם הקביעה כי מתחם 28 סוטה מעקרונות התכנון אינה חורגת ממתחם הסבירות, שכן מיקום מתחם 28 אינו מצוי על רצף המתחמים שנקבעו לפיתוח מיידי ואינו מצוי על הציר שבין מערב העיר למרכזה. להיפך. מתחם 28 מצוי בדרום העיר ופיתוחו המיידי לא ישתלב בעקרונות התכנון האחרים. 25. בנסיבות אלו, ברי שבית המשפט בשבתו בהליך של ביקורת על החלטת רשות התכנון, לא יקבע עקרונות תכנון אחרים. לפיכך, ההחלטה שלא לכלול את מתחם 28 במסגרת המתחמים לפיתוח מיידי, אינה חורגת ממתחם הסבירות. 26. גם הקביעה לגבי מועד ביצוע השלב הנוסף, דהיינו המועד שבו ניתן יהיה לקדם תכנית מפורטת לשינוי היעוד במתחם, אינה מצדיקה התערבות של בית המשפט. הוועדה קבעה "לאחר השלמת מימוש בפועל של 50% מקיבולת יחידות הדיור במתחמים החדשים לפיתוח שנקבעו בתכנית המתאר" [...]". החלטה זו התקבלה בהתאם לאותם שיקולים תכנוניים שבגדרם נקבע כי מתחם 28 ייועד לפיתוח עירוני בעתיד. הקביעה כי הפיתוח העתידי יחל רק לאחר מימוש 50% מקיבולת הבנייה, מעוגנת בשיקולים תכנוניים מקצועיים של הערכת הצרכים וגידול האוכלוסייה. שיקולים אלו הינם סבירים ומידתיים. ההמתנה למימוש של 50% מקיבולת הבנייה המאושרת נועדה למנוע מצב של עודף ביחידות דיור ואין בפני כל בסיס לקבוע כי הקריטריון שנקבע אינו סביר או שאינו מידתי. 27. אין גם כל פגם בהחלטת הוועדה המחוזית לפיה כל פיתוח עתידי יחייב הכנת תכנית מתאר חדשה בסמכות הוועדה המחוזית. ההחלטה האם לכלול בתכנית המתאר הוראות מפורטות שיאפשרו בעתיד לאשר תכנית על ידי הוועדה המקומית על פי סעיף 62א(ג) אם לאו, אף היא החלטה תכנונית מקצועית. הוועדה המחוזית יכולה לשקול ולהחליט האם לקבוע בתכנית המתאר הוראות מפורטות כנדרש לפי סעיף 62א(ג) לחוק, כך שהוועדה המקומית תוסמך לאשר תכנית מפורטת או שמא לשמור לעצמה את שיקול הדעת לקבוע בעתיד את התנאים הנדרשים לפני הכנת התכנית המפורטת. ודוקו, ההחלטה שלא לקבוע תנאים מפורטים לא התקבלה משיקולים זרים אלא משיקולים עניינים. דחיית מועד מימוש הפתוח העירוני במתחם לזמן ארוך, שאינו ודאי, משמעה כי בטרם אישור התכנית המפורטת, יהיה מקום לשקול שוב את פרטי התכנית, את צפיפות יחידות הדיור, קביעת מבני ציבור, כבישים וכו'. תכניות מתאר צריכות להתאים עצמן לצרכים המשתנים של החברה, לתפיסות חברתיות, לתפיסות תכנוניות משתנות וכדומה והותרת שיקול דעת לוועדה המחוזית האמונה על תכנון רחב היקף הינה ראויה (ראו עע"מ 3683/05 הנ"ל; עע"מ 9486/07 אחן נכסים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (10/11/09); עע"מ 7321/10 דור אלון אנרגיה בישראל (1988)בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית חיפה (2/1/12)). החלטת הוועדה המחוזית שלא לכבול עצמה מראש, שנים רבות לפני הפיתוח העתידי, ולקבע כבר היום את פרטי התכנית, הינה על כן סבירה והגיונית ואין למצוא בה כל עילה להתערבות שיפוטית. 28. העותרים, ובמיוחד הדסה, טוענים כי ההחלטה להותיר את מתחם 28 לפיתוח בטווח ארוך מהווה הפליה של בעלי הזכויות במתחם לעומת בעלי זכויות במתחמים אחרים. לטענה זו אין בסיס. ראינו, כי הוועדה שקלה שיקולים תכנוניים מקצועיים בהחלטתה לדחות את מועד פיתוח המתחם. לא הובאה כל טענה המעידה כי שיקולים זרים הם שהנחו את הוועדה. ההבחנה בין המתחמים נעוצה בשיקולים ענייניים, וכידוע הבחנה על בסיס שיקולים ענייניים רלבנטיים, אינה מעידה על הפליה פסולה (ראו ד"נ 10/69 בורונובסקי נ' הרב הראשי לישראל, פ"ד כה(1) 7 (1971); רע"ב 3969/97 מדינת ישראל נ' אבו רביע (11/12/97); בג"צ 1268/09 זוזל נ' נציב שירות בתי הסוהר (27/8/12)). אין חולק כי במתחמים מסוימים ישנה חריגה מעקרונות התכנון שפורטו לעיל, אולם חריגות אלו הוסברו בתכניות מתאר שאושרו בעבר או בצרכם ייחודיים. אין בכך כדי ללמד על הפליה פסולה של העותרים. ונזכור, גם לגבי מתחם 28 קיבלה הוועדה המחוזית החלטה מתקנת ואישרה פיתוח מיידי בחלק מחלקות 4 ו-29. החלטה מתקנת זו התבססה על תכניות מתאר מנדטוריות ואין לבוא בטענות לוועדה שאישרה פיתוח מיידי על פי תכניות מתאר מאושרות גם במתחמים אחרים. 29. גם ההחלטה לאשר פיתוח מיידי בחלק מהמתחם, בהתבסס כל תכניות מתאר מנדטוריות אינה חורגת ממתם הסבירות וכפי שיפורט להלן, אין בסיס לטענה כי החלטה זו תמנע מימוש הזכויות בעתיד ביתרת המתחם. היחס בין התכנית לתכנית המתאר המחוזית תמ"מ/6 30. העותרים טוענים כי התכנית סוטה מתכנית המתאר המחוזית. לטענתם, מתחם 28 כולו מצוי בתחום המיועד לפיתוח עירוני בתכנית המתאר המחוזית. העותרים מפנים לסעיף 130 לחוק התכנון והבניה, הקובע את ההירארכיה בין התוכניות ואת כפיפותה של תכנית מתאר מקומית לתכנית מחוזית. הירארכיה זו כך לטענתם מחייבת כי בתכנית המקומית ישונה ייעוד כל המתחם בהתאם לייעודו בתכנית המחוזית. 31. על ההירארכיה בין תכניות המתאר אין חולק. כך למשל בבג"צ 2920/94 הנ"ל נאמר: "ארבע תכניות הן על-פי החוק, בהן שלוש תכניות מיתאר ועמהן תכנית מפורטת. ארבע תכניות אלו מצויות במידרג הירארכי ביניהן לבין עצמן: ראשונה ועליונה תכנית מיתאר ארצית, וכוחה יפה מכל תכנית אחרת. אחריה - ותחתיה - תכנית מיתאר מחוזית; אחריה ותחתיה תכנית מיתאר מקומית; ומתחת לכל אלו - תכנית מפורטת". אין גם כל חולק על כפיפותן של תכניות במדרג נמוך לתכניות שמעליהן. עם זאת, אין בכפיפות זאת כדי להביא למסקנה שהתכנית סוטה או חורגת מתכנית המתאר המחוזית. תכנית המתאר המחוזית תמ"מ/6 קובעת יעודים לאזורים שונים ואין חולק כי מתחם 28 מצוי בשטח המיועד בתכנית המתאר המחוזית לפיתוח עירוני. בהחלטה בהתנגדויות נקבע כי המתחם ייכלל באזורים המיועדים לפיתוח עירוני. תכנית המתאר המחוזית לא קבעה מועדים לשינוי היעוד ואין בה כל מגבלה על הקביעה כי השינוי יעשה בעתיד. הקביעה בתכנית המתאר המחוזית כי המתחם מיועד לפיתוח עירוני אינה משמיעה בהכרח את המסקנה כי המתחם מיועד לפיתוח מיידי וכי יש להתעלם מהשיקולים המצדיקים דחיית מועד מימוש היעוד. 32. זאת ועוד, תכנית המתאר המחוזית אינה קובעת כי בכל מגרש ומגרש באזור המיועד לפיתוח עירוני תתקבל תכנית המייעדת את המגרש לבנייה. גם בשטחים המיועדים לפיתוח מוטל על הוועדה לשקול הקצאה של "שטחים פתוחים לשם שמירת משאבי נוף וטבע" (סעיף 5.1.2 (ז) לתמ"מ/6), הקצאות של שטחים "[...] לתעסוקה, תיירות, מוסדות, מבני ציבור, שטחים פתוחים ותשתיות" (סעיף 5.1.2(ג)) ועוד. הקביעה כיצד לממש את הייעוד של פיתוח עירוני בכל מתחם ומתחם נשארה לתכנית המתאר המקומית ואין ללמוד מהתכנית המחוזית איסור לקבוע בחלקים שונים יעודים התואמים הדרישות הנוספות ובין היתר להקצאת מגרשים לשטחים פתוחים וכדומה. 33. משמע, התכנית אינה סוטה ואינה חורגת מהתכנית המחוזית ואין בה משום הפרה של הוראות הכפיפות שבסעיף 130 לחוק התכנון והבניה. היחס בין התכנית לתכנית המתאר הארצית תמ"א/35 34. העותרים מפנים גם לתכנית המתאר הארצית תמ"א/35, בגדרה נקבע כי "תוספת שטח לפיתוח תופקד רק אם תוספת השטח לפיתוח היא צמודת דופן לשטח בתחום אותו מתחם המיועד לפיתוח בתכנית מתאר מחוזית תקפה או בתכנית מתאר מחוזית כוללת מופקדת" (סעיף 6.1.1 לתמ"א/35). לטענתם, הוראה זו מחייבת לקבוע כי מתחם 28 ייכלל בגדר המתחם לפיתוח מיידי, הואיל והמתחם הינו צמוד דופן לשכונת מגורים. 35. גם טענה זו דינה להידחות. ראשית יובהר כי הפרשנות שניתנה על ידי העותרים להוראות תכנית המתאר הארצית אינה מקובלת עלי. הוראת סעיף 6.1.1 לא נועדה לקבוע איסור על קביעת תוספת לפיתוח על פי תכניות מתאר ולחייב תוספות בנייה רק במתחמים צמודי דופן. ההוראה קובעת רק תנאי הכרחי ליעוד שטח לפיתוח. אין משמעות ההוראה כי די בצמידות דופן כדי לחייב לייעד את השטח הצמוד לפיתוח. שנית, התכנית קבעה גם את המתחם כולו לפיתוח עירוני, אף כי לפיתוח עתידי ולא מיידי. אין בכך סטייה מהוראות תכנית המתאר הארצית שאינה מתייחסת למועדים. שלישית, חלק מהמתחם נקבע לפיתוח מיידי (חלקות 4 ו-29) ואלו החלקות הצמודות לאזורים שאושרו לפיתוח או לשכונות בנויות. לבסוף נזכיר, כי תכנית המתאר הארצית שקובעת עקרונות תכנון, אינה מונעת עריכת תכנון מחוזי ומקומי והתאמת מתחמי פיתוח לצרכים המקומיים (ראו בג"צ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים, פ"ד נה(5) 673 (2001)). בשים לב לכל האמור דין הטענות בנוגע לסתירה בין התכנית לתכנית המתאר הארצית, להידחות. המלצות החוקרת 36. העותרים טוענים גם, כי תכנית המתאר סותרת את המלצות החוקרת שמונתה על ידי הוועדה. לא ברורה לי טענה זו של העותרים, שהרי החוקרת הינה רק גורם ממליץ ולא מחליט. הוועדה היא הגורם שמוסמך להחליט והיא אינה חייבת לאמץ את כל המלצותיה של החוקרת שמונתה על ידה (ראו סעיף 108(א) לחוק). להיפך, החובה להפעיל את שיקול הדעת העצמאי מוטלת על הוועדה המחוזית ואסור לה להסתפק בהסתמכות על המלצות של גורם מייעץ חיצוני. כבר נאמר "[...] שעצה היא רק עצה. משמע, עצה אינה פוטרת את הרשות המוסמכת מן החובה להפעיל, היא עצמה, את שיקול-דעתה. הרשות המוסמכת חייבת לשקול את העצה ולהחליט אם ראוי, בנסיבות המקרה, לקבל את העצה או לדחותה" (בג"צ 9486/96 ליאת איילון ו-22 אח נ ועדת הרישום על-פי חוק הפסיכולוגים תשל ז-1977 , פ"ד נב (1) 166, 183 (1988); על"ע 6038/04 אילן ג'ורג'י נ לשכת עורכי-הדין בישראל, פ"ד נט (6) 202 (2005)). יתרה מזו, החלטת הוועדה אינה סותרת את ההמלצות. החוקרת קיבלה את התנגדות קבוצת אורנשטיין וקבעה כי "מומלץ ליעד את השטח המסומן בתמ"מ/6 לפיתוח - כשטח למגורים כהמשך ובאותו אופי לשכונות הקיימות" (התנגדות מס' 8). כך גם החליטה ביחס להתנגדות העירייה (התנגדות מס' 80). בהמלצה בהתנגדותה של הדסה הפנתה להחלטה בהתנגדות מס' 1, שם קבעה: "לקבל את ההתנגדות בחלקה ולהרחיב יעוד המגורים כמוגדר וכמסומן עד גבול הפיתוח בתמ"מ/6 ולקבוע שלביות פיתוח שטח זה רק עד לאחר פיתוח בשיעור ניכר בחלקים שמצפון [...]". משמע, אין בהמלצת החוקרת קביעה כי יש לקבוע פיתוח מיידי, אלא להיפך. החוקרת ממליצה כי הפיתוח יעשה רק לאחר מימוש ניכר של הפיתוח במתחמים האחרים. 37. על כן החלטת הוועדה הקובעת את התנאי לפיתוח עתידי אינה סותרת את המלצות החוקרת אלא מתיישבת עמן. ודוקו, החוקרת הסתפקה בהמלצה כללית והוועדה היא שנתנה להמלצה זו תוקף וקבעה את התנאי למימוש הפיתוח. תכניות מתאר בשלבי תכנון 38. העותרים מפנים לתכנית המתאר חד/1152, שהיא תכנית שיזמה הוועדה המקומית ותכנית חד/1519 שהיא תכנית שיזמה הדסה. שתי תוכניות אלו לא אושרו והן חסרות כל מעמד מחייב. הליכי אישור תכנית חד/1152 הושהו והופסקו עד להשלמת תכנית המתאר המקומית. לפיכך, אין בתכנית כל סתירה להליכי תכנון אלו. זאת ועוד, כאשר מתנהלים הליכים לאישור תכנית מקומית כוללת, המתייחסת לכל שטח העיר, אך טבעי הוא וראוי כי הליכי אישור תכניות מפורטות יעוכבו עד לאישור התכנית המקומית. זו בדיוק תכלית ההירארכיה שבין התכניות. ועל-כן, גם אם החלו הליכי תכנון של תכנית מפורטת, אין בהם למנוע הכנת תכנית מתאר מקומית כוללת המביאה בחשבון את כלל האינטרסים התכנוניים של העיר. עמדת הוועדה המקומית 39. ראינו, כי הוועדה המקומית סברה אף היא כי יש לייעד את המתחם לפיתוח עירוני והגישה התנגדות. בהתנגדותה טענה כי יש להתאים את התכנית לתמ"מ/6 ולתכניות המנדטוריות. הוועדה גם טענה בהליך זה, כי ראוי היה לקבוע בתכנית הוראות מפורטות ולהותיר בידי הוועדה המקומית את קביעת שלביות הביצוע. עם זאת, הוועדה המקומית לא הגישה ערר. 40. עמדת הוועדה המקומית הינה אך ורק בגדר המלצה כאמור בסעיף 106(ב) לחוק. הסמכות להחליט מסורה לוועדה המחוזית אשר אמורה להתחשב באינטרסים רחבים יותר. הוועדה המחוזית לא התעלמה מהמלצת הוועדה המקומית אולם סברה אחרת ואין בכך כל פסול או פגם המחייב התערבות שיפוטית (עע"מ 2418/05 צרלס מילגרום נ הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים (24/11/2005); ע"א 2902/97 אחים עופר הנדסה ופיתוח בע"מ נ' גליקמן, פ"ד נג(1) 369, 382-381 (1999); עע"מ 3030/03 לב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה באר שבע, פ"ד נט(1) 851 (2004)). קביעת תתי המתחם 41. קבוצת אורנשטיין טוענים כי נפל פגם בהחלטה המתקנת בגדרה נקבע כי בחלק מהמתחם ישונה היעוד לבנייה מיידית (חלקות 4 ו-29). לטענתם חלוקת המתחם לחלקים שונים מונעת הכנת תכנית מפורטת לכל חלק ומונעת ניצול ומימוש ראוי של הזכויות. 42. גם טענה זו דינה להידחות. ההחלטה המתקנת התקבלה לאורן של תכניות המתאר המנדטוריות שאפשרו בנייה בחלק מהמתחם. הוועדה ביקשה שלא לגרוע מזכויות הבעלים ולכן התירה את חלוקת המתחם באופן שחלקו הצפוני, המצוי בתחום התכניות המנדטוריות, ייכלל במסגרת הפיתוח המיידי. לא שוכנעתי כי פיתוח חלקי שכזה יפגע במימוש הזכויות ביתרת המתחם. אין גם כל פסול בדרישה ל"תכנית שלד", תכנית שתבטיח תכנון מיטבי לכלל המתחם, כגון שמירת דרכי גישה, הבטחת חיבור תשתיות וכו'. אמנם תכנית שלד אינה תכנית בעלת תוקף מחייב, אולם אין פסול בכך שנקבעים עקרונות לתכנון המפורט בעתיד. ודוקו, ככל שהעותרים יעמדו על דעתם כי לא ניתן להפריד את תת המתחם, התוצאה תהא שלילת זכותם לשינוי הייעוד בתת המתחם, שכן ברי כי אין בתכניות המנדטוריות כדי לשנות את יעוד המתחם כולו. הכרה בזכות העותרים בתת המתחם, אינה מצדיקה קבלת הטענות לגבי יתרת המתחם. ההחלטה בבקשת רשות הערעור 43. קבוצת אורנשטיין עותרת גם כנגד החלטת יו"ר הוועדה המחוזית שדחה את בקשתם להגשת רשות ערעור למועצה הארצית. העותרים סבורים כי טענותיהם מעלות סוגיות עקרוניות וחשובות שמן הדין כי יובאו לדיון בפני המועצה הארצית. גם טענה זו דינה להידחות. 44. סעיף 110 לחוק התכנון והבניה קובע כי ברשות יו"ר הוועדה המחוזית רשאים לערער על החלטה בדבר אישור או דחייה של תכנית הגורמים המנויים בסעיף 110(א)(2), ובהם מי שהתנגדותו נדחתה. לפי סעיף 110(ב) לחוק, הבקשה לרשות ערעור מוגשת ליו"ר הוועדה המחוזית. הסעיף אינו מונה את אמות המידה להפעלת סמכות יו"ר הוועדה להענקת רשות שכזו. בעע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, פ"ד נז(2) 882 (2003), התווה בית המשפט העליון קווים מנחים להענקת רשות ערעור: כשלעצמי, מסופקני אם ניתן, או רצוי, לעצב כבר עתה קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יו"ר הוועדה המחוזית להפעיל את הסמכות המוקנית לו בסעיף 110 לחוק. קביעת אמות מידה נוקשות בעניין זה, כבר בשלב זה, תשרת אמנם את התכלית של הדרכת יו"ר הוועדה המחוזית כיצד להפעיל את סמכותו. מצד שני, הדבר עלול לכבול את ידיו יתר על המידה ולאלצו "לשבץ", לעיתים באופן טכני, כל מקרה הבא בפניו לאורם של אמות מידה אלה. דומני, שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית, מבלי למצות ומבלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה, הן של יו"ר הוועדות המחוזיות והן של בתי המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהן מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית וניתן יהיה ביתר קלות להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין. כמובן שעל יו"ר הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר או לדחות את הבקשה שבפניו. (ראו גם בשים לב להנחיות אלו יש לבחון את המקרה הנוכחי. 45. הטענות שמעלים העותרים אינן מסוג אלו שמצדיקות התערבות המועצה הארצית. הטענות שנטענו אינן חורגות מהתכנית המקומית ואינן כרוכות בשאלות עקרוניות המצדיקות דיון במועצה הארצית. גם אם מדובר בהיקף בנייה רחב ובתכנית שחלה על מרחב גדול, אין בכך די כדי להצדיק דיון, כאשר למעשה המחלוקת האמיתית נוגעת רק לדרך מימושו של שינוי היעוד. סוף דבר 46. בשים לב לכל האמור עד כה אני דוחה את טענות העותרים על כל חלקיהן. כל אחת מקבוצות העותרים תשלם למשיבים 2-1 (הוועדה המחוזית ויו"ר הוועדה המחוזית) הוצאות ההליך בסך של 15,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. אין צו להוצאות ביחס לשאר בעלי הדין. תוכנית בניהבניהועדה מחוזית לתכנון ובניהתכנית מתאר