זכויות לאחר איחוד וחלוקה

על-פי ההלכה הפסוקה, דומה כי בשלב זה הזכויות העומדות למשיבה 1 מכוח אישור תכנית איחוד וחלוקה הן זכויות שליליות במהותן, לאמור, זכויות "שלא יבוצע דבר בניגוד לתכנית החלוקה הממשיכה להתקיים" (ע"א 587/77 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רמת גן נ' קצב, פ"ד לב(2) 359, 364 (9.5.1978)); ויש לראותן כ"זכויות תכנוניות" בלבד ולא כזכויות קניין מלאות (ה"פ (מחוזי ת"א) 971/91 פגסוס טרייד סנטר בע"מ נ' ישכונטל - ישראל קונטיננטל חברה לפיתוח בע"מ (4.7.1993); ע"ש (מחוזי ת"א) 1563/97 צדוק נ' מנהל מס רכוש מרכז 22.11.2000); והשוו: ציון אילוז "מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתוכנית לחלוקה מחדש" מקרקעין, יולי 2002, 62; וראו גם, ת"א (שלום י-ם) 1824/99 מנהל מקרקעי ישראל נ' תורג'מן (24.22.2004)). קראו דוגמא מהפסיקה בנושא זכויות לאחר איחוד וחלוקה: 1. במסגרת תביעה לסילוק יד הוגשה הבקשה שלפני למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיבים או מי מטעמם להיכנס או להניח ולזרוק כל חומר או פסולת, או לבצע כל פעולת בניה או חפירה או הרחבה, או לעשות כל שימוש בכל חלק מהקרקע הידועה כחלקה 50 בגוש 30607 מאדמות בית חנינא בירושלים. 2. המבקשים טוענים לזכות בעלות רשומה בחלקה 50 האמורה, עליה קיים בית מגורים וגינה המכילה עצי פרי מסביבו, ולפלישת המשיבים אל תוך חלקתם. לעומתם, המשיבים בתגובתם הבהירו, כי המשיבה 1 היא הבעלים (במשותף עם אחרים) של חלקת האדמה הסמוכה לחלקה נושא הבקשה, חלקה 47 בגוש 30607, ואילו המשיב 2 הוא קבלן שהתקשר עם המשיבה 1 בהסכם קומבינציה. לטענת המשיבים, כיום, שתי החלקות האמורות הינן חלק מתכנית איחוד וחלוקה, יזומה על-ידי עירית ירושלים (תב"ע שמספרה 7464), על-פיה הופרשו שטחים לצרכי ציבור וחולקו החלקות, תוך קביעת זכויות בנייה לגבי החלקות לאחר החלוקה. במסגרת תכנית איחוד וחלוקה זו הופקע חלק מחלקה 50 (שהפכה לחלקה 10), שעבר להיות חלק מהחלקה של המשיבה 1 (שהפכה להיות חלקה 20 ב', וכן חלקה 20 ג'). אין מחלוקת, כי תכנית לצרכי רישום התואמת את התכנית של החלוקה החדשה שאושרה, טרם נרשמה בפנקסי המקרקעין בהתאם לסעיף 125 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. המשיבה 1 אינה מכחישה את עבודות החפירה והבנייה המבוצעות בימים אלה בחלקתה החדשה על-פי תכנית איחוד וחלוקה, הכוללת כאמור חלק מחלקה 50 נושא הבקשה. עם זאת, לטענתה, בנייה זו נעשית על-פי היתר בנייה כדין, שניתן על-ידי הרשויות המוסמכות, בהתבסס על תכנית איחוד וחלוקה (בדיון הובהר כי היתר הבנייה מאפשר בנייה אל תוך חלקה 50 של 60-50 מ"ר בנוי, וכן 250-200 מ"ר בגין 3 מ' שאין לבנות בהם עד לגבול החלקה - עמ' 4 ש' 20-18). על רקע דברים אלה נפנה לשאלות הצריכות בחינה לצורך הבקשה לסעד הזמני. 3. זכות לכאורה - המבקשים הבהירו כי אין בכוונתם לתקוף את תכנית איחוד וחלוקה ואף לא את היתר הבנייה שניתן על בסיסה; אלא שלטענתם, היתר הבנייה אינו מקנה זכות במקרקעין, ועד שלא תירשם התכנית בפנקסי המקרקעין, אין למשיבה 1 זכויות בחלקה 50, שנטענת להיות בבעלותם. על כן, לטענתם, אין למשיבים זכות להיכנס לחלקה או לבצע בה עבודות בנייה (עמ' 1 ש' 28 - עמ' 2 ש' 3). הנה כי כן, המבקשים אינם מעלים טענות נגד תוקפה של התכנית; אינם מציגים מגבלה או מניעה לרשום את הזכויות על-פי התכנית בפנקסי המקרקעין; ולא מעלים כל טענה בנוגע לכך שלאחר רישום התכנית יהיו בידי המשיבה 1 זכויות בחלקה 50. כל אלה מעלים סימני שאלה בנוגע לזכות המבקשים במקרקעין לאורך זמן. עם זאת, הפעולות שמבוצעות כעת על-ידי המשיבים הינן פעולות למימוש זכויות המשיבה 1 על-פי תכנית איחוד וחלוקה. על-פי ההלכה הפסוקה, דומה כי בשלב זה הזכויות העומדות למשיבה 1 מכוח אישור תכנית איחוד וחלוקה הן זכויות שליליות במהותן, לאמור, זכויות "שלא יבוצע דבר בניגוד לתכנית החלוקה הממשיכה להתקיים" (ע"א 587/77 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רמת גן נ' קצב, פ"ד לב(2) 359, 364 (9.5.1978)); ויש לראותן כ"זכויות תכנוניות" בלבד ולא כזכויות קניין מלאות (ה"פ (מחוזי ת"א) 971/91 פגסוס טרייד סנטר בע"מ נ' ישכונטל - ישראל קונטיננטל חברה לפיתוח בע"מ (4.7.1993); ע"ש (מחוזי ת"א) 1563/97 צדוק נ' מנהל מס רכוש מרכז 22.11.2000); והשוו: ציון אילוז "מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתוכנית לחלוקה מחדש" מקרקעין, יולי 2002, 62; וראו גם, ת"א (שלום י-ם) 1824/99 מנהל מקרקעי ישראל נ' תורג'מן (24.22.2004)). במצב דברים זה, המסקנה העולה היא, כי עלה בידי המבקשים להראות שאלה רצינית הראויה לדיון, על אף סימני השאלה שלעיל. 4. מאזן הנוחות - כאמור, מדובר בענייננו בעבודות חפירה ובנייה שלפחות חלקן מבוצע בחלקה 50, לגביה טוענים המבקשים לבעלות רשומה בה. מכאן, שאי מתן צו המניעה הזמני יכול להקים קושי בהשבת המצב לקדמותו, ולמצער להביא למצב בו השבת המצב לקדמותו תהא כרוכה בהשקעת משאבים לא מעטים. בנסיבות אלה, מאזן הנוחות נוטה אל עבר שמירת המצב הקיים בדרך של מתן הצו הזמני; ואת הפיצוי בגין הנזקים שעלולים להיגרם למשיבים בשל העיכוב בבנייה ניתן להבטיח באמצעות הפקדת ערבויות מתאימות על-ידי המבקשים. 5. לא נעלמה מעיני העובדה שהמבקשים לא ציינו בבקשתם, כמו גם בכתב התביעה שהגישו, את דבר קיומה של תכנית איחוד וחלוקה החלה על החלקה הנדונה; ואף לא גילו בה את הבקשה הקודמת שהגישו לפני למעלה משנתיים, שהיא זהה לבקשה שלפני, ושנמחקה לבקשת המבקשים, שהודיעו כי בכוונתם להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המוסמך (ת"א 19991-12-11, פרוטוקול הדיון והחלטת כבוד השופטת ש' רנר מיום 22.12.11 - נספח 4 לתגובת המשיבים). ההסבר שניתן על-ידי המבקשים לפיו בהמשך גמלה בלבם ההחלטה שלא לעתור נגד התכנית, וטענתם כי מאז הגשת הבקשה הקודמת לא נעשתה כל פעולת פלישה לחלקה 50, ועל כן פנו בבקשה חוזרת רק כעת, עם התחלת עבודות הבנייה - טענה שלא נסתרה על-ידי המשיבים - מניחים את דעתי כך שאיני מוצאת שיהוי בהגשת הבקשה. אף שבהחלט ראוי היה שהמבקשים יגלו בבקשתם את הפרטים האמורים, איני סבורה כי יש בכך, כשלעצמו, כדי להטות את הכף לעבר אי מתן הצו. אולם, ראוי לתת משקל לכך במסגרת פסיקת ההוצאות. 6. לאור כל האמור, ניתן בזה צו מניעה זמני כפי המבוקש והמפורט בסעיף 1 לעיל; זאת, בכפוף לכך שבנוסף להתחייבות העצמית וערבות צד ג' שצורפו לבקשה, יופקד ערבון, כמשמעותו בתקנה 364 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, בסך של 50,000 ₪ (5,000 ₪ מתוך סכום זה כבר הופקד בקופת בית המשפט); וכן תופקד ערבות, כאמור בתקנה 364(א) לתקנות, בסך 250,000 ₪. הסכום הכולל בסך 300,000 ₪ (בניכוי סכום של 5,000 ₪ שהופקד כאמור) יופקד במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית שאינה מוגבלת בזמן. הערבויות יופקדו עד יום 27.5.14 כתנאי לכניסת צו המניעה הזמני לתוקפו. לא יפעלו המבקשים כנדרש בתוך המועד האמור, לא ייכנס הצו הזמני לתוקפו, והצו הארעי שניתן ביום 9.4.14 יבוטל. למרות התוצאה אליה הגעתי, בשים לב להתנהלות המבקשים באופן הגשת בקשתם כמפורט לעיל, איני מוצאת לפסוק הוצאות לטובתם. קרקעותאיחוד וחלוקה מחדש