הפקדת תכנית בועדה המחוזית

בדיון לפני, לא חלקו ב"כ העותרים על עצם סמכותה של הועדה המחוזית לסטות מהחלטתה בטרם ניתן לה אישור סופי. אלא, שלשיטתם, הועדה המחוזית לא עמדה בכללים שנקבעו בפסיקה ביחס לסטייה מהחלטה על הפקדת תכנית, ולו בשל העובדה שלא נעשה כל אזכור להחלטה הקודמת בדבר הפקדת התכנית. עוד נטען, שהדיון החוזר בועדה המחוזית התבצע תחת הרושם שהסוגיה העומדת לדיון הינה סוגיית החניות, משום שלא הובעה התנגדות להסבת שטח המרתף למשרדים. אשר על כן, החלטתה של הועדה המחוזית, לפיה יש להמתין לתכנית הכוללת, היתה החלטה מפתיעה, ובפרט ש"התוכנית הזאת עולה בקנה אחד עם התוכנית הכוללת, לא נשמעו טענות בעניין זה". בעניין היחס שבין תכנית כוללת לתכנון נקודתי, הפנו ב"כ העותרת לעת"מ (ת"א) 2200/07 הועד המקומי אז"ר נ' ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב (פורסם ב"נבו", להלן: "עניין כפר אז"ר"), שבו הביעה הועדה המחוזית עמדה הפוכה, לקידום תכנון נקודתי. לבסוף, הצביעו על טעם המצדיק את קידום התכנון הנקודתי, והוא שיפור חזות המבנה.

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא הפקדת תכנית בועדה המחוזית:

עניינה של העתירה בהחלטה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א (להלן: "הועדה המחוזית"), מיום 30.05.2013 (להלן: "ההחלטה"), לאשר, בתנאים, תכנית שמספרה בי/470/א (להלן: "התכנית" או "התכנית שבמחלוקת"), אשר מתייחסת לבניין ברחוב אוסקר שינדלר 20 בבת ים (להלן: "הבניין").
בנוסף, מופנית העתירה נגד החלטתה של ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית מיום 10.06.2013 (להלן: "ההחלטה הנוספת"), שניתנה בבקשת הבהרה בקשר להחלטה.

בתכנית, ביקשו העותרים להוסיף לבניין קומה ולהתיר שימוש מסחרי בקומת המרתף (נספח 19 לעתירה). בהחלטתה, אישרה הועדה המחוזית את התכנית בתנאים שמתייחסים לתכנון מקומות החניה. בנוסף, אסרה על השימוש במרתף, לעת הזו, וחייבה לאטמו כתנאי למתן היתר לבניה נוספת (נספח 1 לעתירה). בהחלטה הנוספת, נדחתה בקשה שהגישו העותרים בקשר לאמצעי בו תתבצע אטימתו של המרתף.

העתירה שלפני היא החוליה האחרונה בשרשרת של הליכים שבהם נקטו העותרים במטרה לקדם את תכניתם. בשלב קודם הוגשה עתירה נגד החלטה של הועדה המחוזית, שנידונה בפני כב' השופט בכר (להלן: "העתירה הראשונה"). בדיון המקדמי, שם, הגיעו הצדדים להבנות שונות, והסכימו לקיים דיון חוזר בועדה המחוזית. ההחלטות שנגדן מופנית העתירה שלפני התקבלו בעקבות הדיון החוזר האמור.

חזרתי ועיינתי בעתירה המחזיקה 39 עמודים ושלושה כרכי נספחים עבי כרס. לא שוכנעתי, כי יש בסיס לטענות המועלות בה.

ב"כ העותרים מבקשים לתאר תמונת מצב, כאילו הועדה המחוזית ביצעה "פניית פרסה": סטתה מהחלטות ומהמלצות קודמות, ו"חיפשה נימוקים חדשים 'מתחת לפנס' ... על מנת להצדיק את סירובה לאשר את הסבת שטח המרתף לייעוד משרדים" (עתירה, סעיף 21). לאמיתו של דבר, לאחר עיון בנספחי העתירה ובנספחי תגובתה של המשיבה 1, התברר, שניסיונות לקדם את הבנייה החלו במועד מוקדם יותר מהאמור בכתב העתירה, ונתקלו בקשיים.

הגם שנקודת המוצא לדיון בעתירה זו הינה אבן הדרך אליה הגיעו הצדדים בדיון בעתירה הקודמת, יש רלוונטיות להשתלשלות העניינים שקדמה לה. זו מצביעה על כך שהעותר 1 פעל ב"שיטת הסלמי". בהתמדה רבה, לאורך שנים, הוגשו בקשות חוזרות ונשנות למתן היתרים. החלטה שדחתה בקשה, או שההיתר שניתן בה לא היה מספק, היתה נזנחת לחודשים ואף לשנים. לאחר מכן, כמו עוף החול, היתה הבקשה חוזרת ומתחדשת. מכל "גלגול חיים" שכזה נצברו הישגים קטנים, שהצטרפו, בסופו של יום, להישגים משמעותיים, כפי שעוד יפורט להלן.

אקדים לדיון הערה טכנית: מספרי הנספחים המצוינים בספרות מתייחסים לנספחי העתירה, בעוד שציון הנספחים באותיות מתייחס לנספחי התגובה של המשיבה 1.

רקע

בשנת 1988 רכשו העותרים מגרש על מנת להקים בשטחו "בניין מגורים למשפחה", כלשונם. ביום 05.02.1995 ניתן היתר בניה, להקמת "בניין מגורים בגובה 4 קומות מעל לקומת עמודים מפולשת + חדר על הגג + 4 ממ"דים" (נספח 4). במהלך התכנון, נתקלו העותרים בקשיים. במכתב מיום 23.04.1995 (נספח 5) הצביע מהנדס הבניין על בעיות שמקורן בחפירה שביצעה עיריית בת ים במגרש. הוא המליץ על חלופה תכנונית שיוצרת קומה נוספת. ביום 07.06.1995 הודיעה מחלקת תכנון עיר, רישוי ופיקוח על הבניה באגף ההנדסה בעיריית בת ים (להלן: "רשות הרישוי" או "אגף ההנדסה", בהתאמה) לעותר 1 כי הוחלט לקבל את בקשתו ל"תכנית שינויים" בתנאים הבאים (נספח 6):

"א. יציקת תקרת בטון בעובי 20 סמ' לפחות מתחת לחדר המדרגות במפלס 0.00 מ' וכן מילוי כל החלל בחול לרבות המשך החלל של חדר המדרגות.
ב. רישום הערת אזהרה שהמקום שנוצר בין הרצפה ללא היתר בעומק של כ-4.0 מ' ובין המפלס 0.00 מ' יהיה ממולא בחול ולא יעשה בו כל שימוש שהוא".

ביום 23.07.1995 הוצא היתר הבניה עבור "תכנית שינויים לקירות תומכים ומילוי המרתף בחול" (נספח 7). תנאיו של היתר הבניה תאמו את החלטתה של רשות הרישוי. גם בו נקבע תנאי המחייב רישום הערת אזהרה. ודוק, לפחות אחד מהצדדים של הקומה הנוספת שנוצרה נמצא כולו מעל פני השטח (נספח 44). במובן זה, כלל אין מדובר במרתף. מלכתחילה – לפחות מבחינתן של רשויות התכנון – קומה זו לא היתה מיועדת לשימוש.

כאמור לעיל, לאורך השנים, נעשו ניסיונות רבים לבצע בנייה נוספת בבניין. סיפור המעשה אינו מתחיל בניסיונות לקדם תכנית מתאר החל משנת 2006 (עתירה, בסעיפים 1 ו- 51). מעיון בנספחים התברר כי כבר בראשית שנות ה- 2000 נעשו ניסיונות לקבל היתר לבנייה נוספת על גג הבניין ובקרקעיתו.

בבקשה הראשונה – שניתן היה ללמוד על קיומה רק מאזכורה בהחלטה מאוחרת יותר (נספח 9) – התבקשו: הרחבת בנייה בקומה החמישית, ביטול המדרגות הפנימיות, ביצוע שינויים בחדר המדרגות המשותף ובניית חלל סגור מעל הבנייה המבוקשת. ביום 03.01.2001 נדחתה הבקשה. בהמשך, ביום 25.01.2001, החליטה רשות הרישוי לדחות בקשה של העותר 1 לפתוח את "המרתף האטום" במטרה לעשות בו שימוש לחניה (נספח 9; נספח א). בהחלטה זו נקבע:

"לסרב לבקשה.
הגישה למגרש הפרטי (לחניה) מוצעת דרך הש.צ.פ. המיועד לפיתוח נופי של המצוק.
על ידי פתיחת המרתף האטום, נוצרת קומת עמודים נוספת מתחת למבנה".

חלפה כחצי שנה, וביום 12.06.2001 ניתנה החלטתה של רשות הרישוי בבקשה נוספת של העותר 1, בקשר לתוספת בניה על הגג, שינויים במבנה ו"פתיחת מרתף אטום לשימוש כאולם לדיירי הבית". הבקשה ביחס לבניה על הגג התקבלה בחלקה, במובן זה שאושרה בניה על הגג בשטח כולל של 40 מ"ר ללא בניה מעל החדר שעל הגג, ואילו הבקשה לגבי ה"מרתף" נדחתה (נספח 9).

בהמשך להחלטה זו – וגם הפעם נלמדות העובדות רק מהחלטה שניתנה במועד מאוחר יותר (ראה נספח ב) – הוגשה בקשה לתיקון סעיף בהחלטה בנוגע לגרם המדרגות. בעניין זה הוחלט ביום 23.10.2001 "לשוב ולדון לאחר חוות דעת היועץ המשפטי להליך פרסום הקלה".

העותר לא פעל בהתאם להחלטות שניתנו בשנת 2001 ותוקפן פג. בחלוף הזמן, במכתב מיום 02.02.2003, חודשו הבקשות. רשות הרישוי, בהתאם לחוות דעת המהנדסת מטעמה, החליטה ביום 02.03.2003 לחזור ולאשר את החלטתה הקודמת בנושא מיום 12.06.2001 (נספח ב).

בסמוך לאחר מכן, ביום 06.03.2003, ניתן היתר בניה נוסף (נספח 9), שעל פניו מתייחס להחלטה של רשות הרישוי מיום 09.09.2002 (יוער, כי החלטה זו לא נמצאה בין הנספחים). בהיתר הבניה הנ"ל אושרה, לכאורה, גישה לקומת המרתף. כזכור, ארבעה ימים קודם לכן, ביום 02.03.2003, חזרה רשות הרישוי על החלטתה "לסרב לבקשה לפתיחת החלל האטום מתחת לקומת הכניסה לשימוש כאולם לדיירי הבית" (נספח ב). כלומר, עד לאותו מועד, עמדה בתקפה הוראה חד משמעית כי יש לאטום את המקום בחול ואף לציין זאת בהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. מכל מקום, מהיתר הבניה למדים שהוא התיר להעביר למרתף חדר מכונות בלבד וכן לבנות גרם מדרגות המוביל אליו (נספח 9).

חלפו כשלוש שנים מיום שהתקבלה גישה חוקית ל"מרתף" (גם אם מצומצמת ולצורך ספציפי בלבד), ו"בסמוך לשנת 2006 החל העותר מס' 1 לקדם תכנית מתאר, שתאפשר, בין היתר, בניה של קומה נוספת חמישית בגג הבנין, וכן תאפשר את השמשת מרתף הבנין לשימוש משרדים" (עתירה, סעיף 51). ודוק, אפשר שקידומה של תכנית המתאר החל רק בשנת 2006, כפי הנטען בעתירה, אולם הניסיונות לקדם בניה זו החלו שנים רבות קודם לכן.

מכל מקום, לענייננו, די לציין כי תכנית זו נגנזה ביום 22.07.2009, מהטעם שלא הועברו ההשלמות הנדרשות לפי דרישתה של מתכננת המחוז. לשיטת העותרים, בהערותיה לא הייתה הסתייגות מהבקשה לאשר שימוש כמשרדים, וההערה היחידה בהקשר זה התייחסה לחנייה. ברם, עיון בתשובתה (נספח 14), מלמד כי היא פירטה מספר הסתייגויות כבדות משקל:


היא הצביעה על חוסר התאמה לתקן המקצועי הנדרש בהגשת תכניות ועל חוסר התאמה לתכניות מתאר ארציות;
היא עמדה על כך שישנה תוספת בלתי סבירה של שטחים בנויים, למגורים ולתעסוקה, ושתוספת השטחים לתעסוקה תחייב התייחסות למקומות חנייה;
היא הדגישה שאין כל טיפול בחזית הבניין הפונה לים;
היא עמדה על כך שנספח הבינוי אינו ברור ושמפת המדידה אינה מעודכנת;
היא ציינה שיש להוכיח את זיקתו של מגיש התכנית לקרקע, לצרף צילומים מהאתר ועוד.


כלומר, ההערה הספציפית בנושא החנייה נוספת על יתר ההסתייגויות ונובעת מהן, ולא באה לייתר אותן. במילים אחרות, אין בהערה זו כדי לייתר את ההערה לפיה ישנה תוספת בלתי סבירה של שטחים בנויים.

עוד ראוי להדגיש, כי העותר 1 רוקן את החול בטרם התקבל אישור לתכנית הנ"ל (שנגנזה, בסופו של יום). העותרים טענו, שניתן לעבודה היתר בשל הקמתה של טיילת החוף בסמוך למגרש. לגרסתם, עם הקמתה של הטיילת נמנעה הגישה לכלי עבודה כבדים. כאסמכתא, צירפו העותרים העתק מהיתר עבודה מיום 01.07.2008, שתוקפו עד ליום 15.07.2008 (נספח 13). עיון במסמך מלמד כי מדובר בהיתר עבודה לקוני, שבו מצוינים מקום העבודה, תיאור העבודה, יוזם העבודה ומנהל האתר. ההיתר אינו מפרט את הנסיבות שעמדו ברקע הפקתו, ולא ניתן ללמוד ממנו דבר אודותיהן.


בי/470/א - התכנית שבמחלוקת

כחודש לאחר גניזתה של התכנית המקורית, הוגשה ביום 20.08.2009 התכנית שבה עסקינן. ביום 28.06.2010 החליטה הועדה המחוזית להפקיד את התכנית, בכפוף לביצוע תיקונים ולעמידה בתנאים שונים (נספח 19). עיון בהחלטה זו מלמד שמרבית דרישותיהם של העותרים נענו, לכאורה: הן לעניין הקמתה של קומה נוספת על גג הבניין, והן לעניין עשיית שימוש מסחרי בקומת המרתף. יתר על כן, הועדה המחוזית ניסתה להקל על העותרים ונתנה המלצות חיוביות לועדה לשמירת הסביבה החופית (להלן: "ולחו"ף") ולועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (להלן: "ולנת"ע"). עם זאת, נקבעו בהחלטה הנ"ל תנאים למתן היתר בניה, וכן נקבעו בה הוראות בעניין תנועה וחניה ובדבר תוקפה (נספח 19):

"3. תנאים למתן היתר בניה:
א. כל בנייה קיימת בתחום המגרש ללא היתר כדין, תיהרס כתנאי להוצאת היתר בניה.
ב. אישור תכנית עיצוב אדריכלי לבניין ע"י מהנדס העיר ...
ג. השימושים במרתף טעונים אישור היחידה הסביבתית בעיריית בת ים.
4. תנועה וחניה:
א. החניה תהיה על פי התקן התקף לעת מתן היתרי בניה. החנייה תהיה כולה בגבולות המגרש.
ב. תיאום נספח התנועה עם יועץ התנועה ללשכת התכנון
...
החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק ..." (ההדגשה במקור, ש.ד.).

הולחו"ף והולנת"ע המליצו לאשר את התכנית ביום 27.10.2010 וביום 14.12.2010 (בהתאמה, נספח 20). ביום 28.02.2011, שמונה חודשים לאחר מתן החלטתה של הועדה המחוזית, תוקנה ההחלטה. התיקון התייחס לסוגיית החניה. במסגרת התיקון, הוסרה המגבלה "בתחומי המגרש", וכך נקבע (נספח 21):

"לאור פניית יוזמי התכנית בבקשה לאפשר חנייה מחוץ לגבולות התכנית באמצעות כופר חנייה. הנושא נבדק ע"י יועץ התנועה ללשכת התכנון ואכן עלה כי לא ניתן לתת מענה לכל החניות הדרושות לשימושים המותרים בתוך גבולות המגרש. לפיכך מחליטה הועדה לתקן את סעיף 4א החלטה מיום 28.06.10 כדלקמן:
החנייה תהיה על פי התקן התקף לעת הוצאת היתרי בניה".

ההתנגדויות לתכנית שבמחלוקת

לאחר פרסום התכנית, ביום 09.11.2011, הגישו המשיבים הפורמליים 3 ו-4 בקשה להארכת מועד להגשת התנגדות (נספח 22), מהטעם שתיק הבניין של הנכס לא אותר באגף ההנדסה. העותרים טוענים כי העותר 1 התנגד לבקשה זו (נספח 22), אך המשיבים עשו דין לעצמם והגישו את התנגדותם ביום 28.11.2011 (נספח 23), לאחר חלוף המועד. דברים אלה אינם מתיישבים עם המסמכים מזמן אמת. עיון בנספח 22 מלמד כי ביום 11.12.2011 הגיש העותר 1 תגובה לגופה של ההתנגדות, וציין בה כי "הפרסום להפקדה נעשה ביום 4.10.2011 וכי לדיירים היה די זמן לעיין בתיק עד ל 4.12.11 (60 יום)". משכך, נראה כי המשיבים הגישו את התנגדותם במועד ואין לקבל את הטענה כאילו עשו דין לעצמם.

התנגדותם של המשיבים התייחסה לחמישה נושאים: יציבות הבניין, מבנה המרתף, תוספת מרפסות מערביות, מקומות חניה ושינוי יעוד שטח ציבורי והקמת אזור מסחרי.

ההתנגדות נדונה, לראשונה, בועדת המשנה של הועדה המקומית ביום 18.12.2011. הוחלט, פה אחד, לדחות את ההתנגדות באופן חלקי (נספח 29). הלכה למעשה, התכנית אושרה, ברוב קולות, במליאת הועדה המקומית ביום 22.01.2012 (נספח 30).

במקביל, ביום 02.01.2012 וביום 16.01.2012 התקיימו דיונים בהתנגדויות גם בועדה המחוזית, במסגרת ועדת משנה ב' להתנגדויות. ביום 02.01.2012 התקיים הדיון במעמד הצדדים (נספח 31) וביום 16.01.2012 – בהעדרם (נספח 32). החלטת הועדה המחוזית נשלחה לעותרים במכתב מיום 25.01.2012 (נספח 34, בנספח 1 שלו):

"לתכנית הוגשו התנגדויות של בעלי זכויות בתחום התכנית ובסביבה. הועדה לאחר ששמעה את המתנגדים, את תשובת הועדה המקומית והיזם, מחליטה הועדה לאשר את התכנית בשינויים הבאים:
א. תנאי להיתר הבניה ליחידת הדיור הנוספת יהיה הקמת חניון ליחידות הדיור בבניין בשטח המרתף. השלמת החניון יהווה תנאי לאכלוס יחידת הדיור הנוספת מכוח תכנית זו.
ב. ככל שיוותר שטח פנוי ורציף במרתף, מעבר למקומות החניה הנ"ל, ניתן יהיה להשתמש בשטח זה לשטחי שרות לשימוש כלל דיירי הבניין. כל שינוי ו/או הוספת שימושים לקומת המרתף תהווה סטייה ניכרת".

יוער, כי גם בקשר להחלטה זו העלו העותרים בעתירה שלפני טענה לא מדויקת, בלשון המעטה. לשיטת העותרים, "חרף הפגמים המהותיים שנפלו בהחלטת הועדה המחוזית מיום 16.01.2012, הרי שגם ממנה עולה, כי הסיבה היחידה שבעטיה לא אושר שימוש למשרדים בשטח המרתף, היא כי לא נמצא (כביכול) מענה של חנייה לייעוד האמור, בתחום המגרש" (ההדגשה במקור, ש.ד.). טענת העותרים מקוממת. לשון ההחלטה ברורה. הגם שחלקה הראשון של ההחלטה מסדיר את סוגיית החניה, הרי שבחלקה השני נקבע, מפורשות, שבשטח המרתף הנותר ניתן יהיה להשתמש כשטחי שירות לכלל דיירי הבניין, כאשר כל שימוש אחר יהווה סטייה ניכרת. הכיצד ניתן להסיק מכך את המסקנה הנטענת? לעותרים הפתרונים.

העתירה הראשונה

נגד החלטתה של הועדה המחוזית מיום 16.01.2012 הוגשה עתירה ביום 15.03.2012 (עת"מ 27745-03-12). בהמשך, ביום 26.06.2012, הוגשה עתירה מתוקנת. זו, התייחסה גם להחלטתה של הועדה המחוזית מיום 16.04.2012, לסיים את הטיפול בתיק לאחר שלא הוגשו מסמכים מתוקנים. הדיון מקדמי בעתירה התקיים ביום 20.12.2012 בפני כב' השופט בכר (נספח 35).

בפתח הדיון המקדמי, הבהירה ב"כ הועדה המחוזית כי מרשתה "דנה בתכנית שמטרתה לקבוע שימושים ויעודים". לכן, לשיטתה, ההחלטה שהתקבלה בועדה המחוזית אינה פוגעת בזכות הקניין של העותרים אלא היא החלטה לגיטימית. מנגד, הבחין ב"כ העותרים בין שתי סוגיות: האחת- הקומה החמישית והחניות הדרושות לה, והשנייה- משרדים. בהתאם לעמדת העותרים, לפיה מניעת השימוש במשרדים נובעת ממצוקת החניה, הרחיב בא כוחם את הטיעון בנושא החניות. לאחר שב"כ הועדה המחוזית וב"כ המשיבים הפורמאליים הביעו את הסתייגויותיהם בעניין החניות הודיעו הצדדים לבית המשפט (נספח 35):

"שמענו את המלצת ביהמ"ש ולפיה הדיון יחזור לועדה באופן שהתכנון ביחס לקומה החמישית יעמוד בעינו, ואילו תכנוני החניה יקחו בחשבון את מצב החניה נכון להיום בקומת הקרקע, על כלל אפשרויות החניה שבה, ואליה יצטרפו במידת הצורך חניות בקומת המרתף, כאשר כמובן ביהמ"ש איננו מורה לועדה כיצד יבוצע תכנון החניה בפועל, ויתרת המרתף תועבר לשימושם של העותרים כפי ההסכמים עם יתר הדיירים.
הצדדים יבחנו אפשרות למימוש תכנית ב.י. 470 א' בדרך זו.
במסגרת הדיון בהמלצות אלה תדאג הועדה שכלל הצדדים המעורבים בעתירה זו יהיו מעורבים במימוש ההמלצות, למעט הועדה המקומית אם אין צורך בה".

בשולי הדיון, ביקש ב"כ העותרים: "בהנחה שאכן יימצאו פתרונות חניה, ואני מאמין שיימצאו כולן בקומה העליונה ולא יהיה צורך במרתף, בקשתי היא שתינתן לנו אפשרות להציג בפני הועדה המחוזית בצורה מסודרת את האפשרות של שימוש במשרדים". דברים אלה, בפרט על רקע הודעת הצדדים לבית המשפט, מוכיחים שהעותרים ידעו - גם בשלב זה - כי אין להם כל זכות קנויה לבנות משרדים בשטח המרתף, ושההחלטה בעניין זה היא בסמכותה של הועדה המחוזית.

הדיונים החוזרים ברשויות התכנון

ברוח הודעת הצדדים לבית המשפט, התקיים ביום 12.02.2013 דיון חוזר בלשכת התכנון המחוזית בנושא החניה. בסיכום הפגישה הכתוב (נספח 36) צוין במפורש כי "סיכום הפגישה הנ"ל מתייחס אך ורק לנושאים תחבורתיים תכנוניים כפי שהוגדרו במטרת הפגישה". עוד צוין בסיכום זה: "התכנית תובא לדיון במליאת הועדה המחוזית בחודש מרץ. המתנגדים לתכנית בי/ 470/ א, יוזמנו לדיון כאמור". המסקנה היא, שלא היה בפגישה או בסיכום הכתוב כדי להקיף את מכלול הסוגיות שיש לברר בקשר לתכנית.

ביום 13.05.2013 התקיים דיון נוסף (נספח 37). בראשית הדיון, העלה ב"כ העותרים טענות נגד סמכותה של ועדת המשנה להתנגדויות לדון בתכנית, וביקש לדון בה במליאה. היועצת המשפטית של הועדה המחוזית עמדה על דעתה כי לא ניתן "לקיים את הדיון ולחלוק על הסמכות". בתשובה, נאות ב"כ העותרים לחזור בו מהטענה נגד סמכותה של ועדת המשנה "אם הדיון פה הוא דיון כולל, בכל סוגיות החניה לרבות המרתף ולרבות הייעוד של המשרדים, אז בסדר" (ההדגשה שלי, ש.ד.). ודוק, אמירה זו מעידה על כך שהעותרים ידעו כי סוגיית הייעוד של המשרדים ועצם קיומם בקומת המרתף לא הוכרעה. אולם, גם הפעם בחר ב"כ העותרים להתמקד בשאלת החניות, למרות שהובהר, לבקשתו, כי העותרים מוזמנים להעלות את מכלול טענותיהם. אמנם בהמשך העלה ב"כ העותרים את שאלת הייעוד של המשרדים במשפט אחד, כשאמר "אני מבקש עכשיו לאפשר את הסבת שטח המרתף לייעוד משרדי", אולם מיד לאחר מכן שב לעסוק בנושא החניות, ובפרט בסוגיית "כופר חניה".

בתום הישיבה, לאחר שנשמעו עמדותיהם של כל הנוגעים בדבר, ולאחר התייעצות פנימית בין חברי הועדה, הכתיבה יו"ר הועדה, גב' גילה אורון, את ההחלטה שלהלן (נספח 37):

"הועדה שמעה לאחר כל ההליכים את כל הרקע. הועדה החליטה כדלקמן:
...
כל החניות יהיו בתחום המגרש בהתאם לתקן התקף. גודל הדירה יהיה בהתאם לאפשרות לתת תוספת מקומות חניה תקניות, ולא מעבר לגודל דירה המופקד. כל תוספת תהיה סטייה ניכרת לגודל היחידה.
זה לגבי החניות והזה. הועדה השתכנעה שהמרתף, לא ניתן להשמיש אותו לחניות. יחד עם זאת, מאחר ובאזור הזה כרגע היו התנגדויות של התושבים וגם כרגע יש רק מגורים באזור הזה לאורך הטיילת, ובמקביל מתקדם תכנון כולל לאזור הזה, שהועדה המקומית תחליט איך היא רוצה לראות את כל אורך הטיילת,
...
וככל שבעתיד יתאפשרו שימושים לאורך הטיילת, של משרדים או מסחר כזה או אחר, אז הועדה תשקול השמשת המרתף לשימושים כאלה או אחרים. בזה הרגע המרתף לא בשימוש. אין מרתף".

ההחלטות נגדן מופנית העתירה

אף שהנושא כבר הוכרע בישיבה מיום 13.05.2013, פנה ב"כ העותרים בשני מכתבים (מיום 14.05.2013, נספח 38; ומיום 26.05.2013, נספח 39), בהם ביקש להוסיף התייחסויות בנושא החניה "בטרם תינתן החלטה סופית על ידי הועדה". ביום 30.05.2013 נשלחה לעותרים ההחלטה נגדה מופנית העתירה שלפני. מהאמור בפתחה, עולה שהיא התקבלה ביום 27.05.2013, בישיבה נוספת של ועדת המשנה להתנגדויות ב'. ברם, החלטה זו חוזרת, בעיקרה, על ההחלטה שהתקבלה בסוף הדיון שהתקיים ביום 13.05.2013, שבה נכח וטען ב"כ העותרים (נספח 1):

"הועדה דנה בתכנית בהמשך לדיון שהתקיים בבית המשפט...
יזם התכנית הציג בפני הועדה מספר חלופות להתקנת מקומות החניה הנדרשים...
כמו כן, ביקש היזם שימוש של משרדים במרתף הבנין, תוך הסדרת מקומות החניה הנדרשים להם באמצעות כופר חניה.
אחד מבעלי הדירות במגרש, הציע חלופה שבה חלק ממקומות החניה הנדרשים למגורים יוסדרו במרתף הבניין, בחניון תת קרקעי.
הועדה אינה מוצאת לנכון להתיר את השימוש המבוקש למשרדים, שאינו קיים באזור הממוקם על גבול טיילת החוף. ראוי כי התרת שימוש כזה תעשה בראייה תכנונית רחבה יותר, בפרט כאשר בימים אלה נמצאות בהכנה תכניות המתייחסות לחוף הים וסביבתו בראייה כוללת.
לאחר בחינת חלופות החניה ובהתאם לחוו"ד יועץ התנועה ללשכת התכנון, שוכנעה הועדה כי פתרון חניה בחניון תת קרקעי אינו ישים ומחליטה כדלקמן:

  1. כלל מקומות החנייה יהיו בתחום המגרש ובהתאם לתקן התקף לעת מתן היתר בניה ובהתאם להנחיות מדריך החניה של משרד התחבורה ולתקנות.
  2. ככל שלא יתאפשרו מקומות חניה תקניים לכל יח"ד הקיימות המוצעות, יקטן גודל יח"ד העליונה שנוספה בתכנית זו בהתאם לגודל הדירה המירבי, המאפשר התקנת מקום חניה אחד וזאת ע"פ תקן החניה התקף לעת מתן היתר בניה. בכל מקרה גודל יח"ד לא יעלה על זה שנקבע בתכנית המופקדת.
  3. כל סטייה בגובהו המירבי של הבניין תהווה סטייה ניכרת לתכנית.
  4. לא יוקצו שטחים עיקריים במרתף הבניין ולא יתאפשר בו כל שימוש עיקרי, ככל שתאושר תכנית מתאר כללית לשימושים עיקריים בחזית טיילת החוף אשר תחול על הבניין והמרתף הנ"ל, יתאפשר השימוש מכוח התכנית העתידית.
  5. להוראות התכנוניות יתווסף סעיף: תנאי להיתר בנייה יהיה מילוי ואטימת המרתף והחזרתו למצבו כפי שנקבע בהיתר הבנייה לבניין. על הועדה המקומית לוודא תנאי זה לפני הוצאת ההיתר" (ההדגשה שלי, ש.ד.).


ביום 04.06.2013 פנתה הועדה המחוזית בבקשה למחוק את העתירה הראשונה, שנידונה בפני כב' השופט בכר. העותרים התנגדו לבקשה. הם סברו שראוי להמשיך את הדיון וביקשו לתקן את העתירה פעם נוספת. ביום 11.07.2013 הורה בית המשפט כי תקיפת ההחלטה החדשה תיעשה באמצעות הגשת עתירה חדשה, שהיא העתירה שלפני.

באפיק מקביל, ביום 09.06.2013 פנו העותרים בבקשה להבהיר את סעיף 5 בהחלטה שלעיל, באופן שיאפשר את סגירתו של המרתף באמצעות שער ברזל במקום למלאו בחול. העותרים הסבירו שעל מנת להבטיח שלא יעשה שימוש במרתף די להתקין שער ברזל. מילוי בחול והוצאתו - ככל שתאושר תכנית עתידית - כרוכים בעלויות של מאות אלפי שקלים. לפיכך, ראוי להסתפק ב"אמצעי פוגעני פחות" (נספח 40). ביום 10.06.2013 נידונה הבקשה, והוחלט (נספח 41):

"לדחות את הבקשה וזאת לאור העובדה שמדובר בחלל שנבנה ללא היתר כדין ולאור הצורך להבטיח אי שימוש בו בידי מאן דהוא".

העתירה שלפני הוגשה גם כנגד החלטה זו.

טענות הצדדים

טענות העותרים
העותרים סבורים, שהחלטותיה של הועדה המחוזית לוקות בפגמים מהותיים בשיקול הדעת המנהלי, ושיש בפגמים אלה כדי להביא לבטלותן של ההחלטות.

הנימוק שלא לאשר שימוש במרתף למשרדים משום שראוי שהדבר ייעשה "בראייה תכנונית רחבה" הוא נימוק חדש ועקרוני, שהתקבל במסגרת דיון פנימי ומבלי שניתנה לעותרים זכות טיעון בנושא. כמו כן, ההחלטה שלא לאפשר כל שימוש עיקרי במרתף עד לאישורה של תכנית כוללת לסביבת החוף הינה החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני. החלטה זו מתעלמת, ללא נימוק כלשהו, משורה של שיקולים רלוונטיים שנקבעו בפסיקה. החלטה זו גם סוטה - ללא נימוק כבד משקל כנדרש בפסיקה - מהחלטות קודמות של רשויות התכנון השונות, לרבות הועדה המחוזית עצמה. בנוסף, נטען (מבלי להביא דוגמאות קונקרטיות), כי החלטה זו יוצרת אפליה בין העותרים לבין בעלי נכסים אחרים באזור, שבהם אושרו ואף נעשים שימושים מסחריים.

בקשר להחלטה לאטום את המרתף בחול, מוסיפים העותרים וטוענים כי זו התקבלה "על בסיס עובדתי שגוי ומוטעה לפיו, מרתף הבניין נוצר, כביכול, באופן לא חוקי וללא היתר כדין". לשיטתם, מדובר בהחלטה בלתי סבירה ובלתי מידתית. גם לפי ההחלטות שהתקבלו בועדה המחוזית ישנה אפשרות שבעתיד ניתן יהיה להשתמש במרתף למשרדים. מנגד, איטום המרתף בחול הינו אמצעי "חריף מדי", שכרוך בעלויות כספיות ניכרות, בעוד שקיימים אמצעיים פחות פוגעניים להבטיח שלא יעשה שימוש במרתף כל עוד הדבר אסור.

טענות המשיבה 1, הועדה המחוזית
הועדה המחוזית סבורה כי החלטתה הינה החלטה סבירה שלא נפל בה כל פגם מנהלי. אין כל הצדקה לכך שבית המשפט יתערב בפרטי פרטיה של החלטה תכנונית מובהקת. לפי ההלכה הפסוקה, בית המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על החלטתה של הועדה המחוזית, אלא בוחן את חוקיות ההליכים.

מבחינה עובדתית, מדגישה הועדה המחוזית שבענייננו לא ניתן כל היתר לבנייתו של מרתף. ההיתר ניתן בקשר לבניית היסודות של הבניין, תוך מתן הוראה מפורשת למלא את החלל שנוצר בחול ולא לעשות בו שימוש כלשהו. בדומה, מעולם לא ניתן היתר להוצאת החול מהמרתף. ההיתר שצורף לעתירה הוא אך ורק היתר עבודה לפיזור חול. יתר על כן, ההחלטה מ- 28.06.2010 בדבר הפקדת התכנית הותנתה בתנאים. אחד מתנאים אלה היה שכל בנייה ללא היתר תיהרס. התנאי לא קוים, שכן המרתף לא נאטם קודם לדיון בתכנית בועדה המחוזית. בדיון בהתנגדויות, עלו טענות ביחס לקומת המרתף ובקשר למצוקת החניה בבניין. בהמשך לכך, העלתה יו"ר הועדה את האפשרות למקם חניות בקומת המרתף, וההחלטה שהתקבלה התנתה את בניית יחידת הדיור הנוספת בהקצאת חניות מספיקות. בהמשך לכך, הגישו העותרים את העתירה הראשונה, שבה לא טענו כי יש היתר למרתף, אלא השתמשו במונח "חלל". בדיון בעתירה הראשונה, קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט להחזיר את הדיון לועדה המחוזית. בדיון החוזר נידונו כל הסוגיות והוכרעו לגופו של עניין. העובדה, שהתוצאה שהתקבלה אינה משביעה את רצונם של העותרים, אינה מצדיקה, כאמור, את התערבותו של בית המשפט בשאלות תכנוניות.

לטענות העותרים בדבר הסתמכות, משיבה הועדה המחוזית כי הם לא היו רשאים להסתמך על החלטתה הקודמת להפקיד את התכנית, שכן ההליך התכנוני אינו מסתיים בהפקדה. לאחר ההפקדה נתונה הזכות להתנגד לתכנית, ורק לאחר שמיעת ההתנגדויות מתקבלת החלטה אם לאשרה למתן תוקף או לא. יתרה מזאת, הועדה המחוזית יכולה לשנות את התכנית המופקדת גם בהעדר התנגדויות. בענייננו, גם בעקבות ההתנגדויות וגם בעקבות בקשת העותרים, שבה ונידונה סוגיית השימוש במרתף. הפקדת התכנית לא מנעה את בחינת הסוגיה בראי התכנון הכולל. בסופו של יום, חזרה על מכונה העמדה שלא לאשר שימוש במרתף למשרדים. למען הזהירות, מוסיפה הועדה המחוזית וטוענת כי גם אם היה מדובר בשינוי החלטה על מתן תוקף "הלכה היא, כי כלל גמר המלאכה אינו חל על רשות מנהלית, ובפרט על מוסד תכנון".

באשר ליחס שבין תכנון נקודתי לתכנון כולל, מדגישה הועדה המחוזית כי התכנית הכוללת לחוף בת ים (בי/506) טרם אושרה, ועל כן לא ניתן לומר שהתכנית בה עסקינן תואמת את התכנון הכולל. ההחלטה אם להקפיא תכנון נקודתי בהעדר תכנון כולל משתנה לפי נסיבות העניין. ייתכנו מקרים שבהם התכנון הכולל ייסוג מפני התכנון הנקודתי, אך הדבר מצריך נימוקים מיוחדים. במקרה זה, בו מדובר בסביבה רגישה הסמוכה לחוף הים, ובו ההצדקה היחידה לחלל המרתף הוא העובדה שהוא כבר בנוי, רשאית הועדה המחוזית לפעול לפי הכלל המעדיף את התכנון הכולל על פני התכנון הנקודתי.

בשולי הדברים, התייחסה הועדה המחוזית לטענות העותרים בעניין אפליה והעדר זכות טיעון, וכן לנושא אטימת המרתף בחול. לעניין האפליה השיבה שמדובר "בטענה כללית וסתמית שדינה להידחות", ולעניין זכות הטיעון חזרה על עמדתה כי "בדיון החוזר הועלו הטענות בעניין ... העובדה שלא דחו את התכנית על הסף אלא ביקשו לשמוע את כלל הטענות ... היא הנותנת כי הועדה הפעילה שיקול דעתה כראוי". נימוק זה נזכר גם ביחס לאטימת המרתף בחול, כשלעניין זה צוין בנוסף כי "הוצאת החול הייתה ... צעד המקדים תכנון שלא בא אל העולם, והוא נוגד את היתר הבניה שניתן לבניין כולו ... משכך אין לעותרים להלין אלא על עצמם והם בוודאי שלא יכולים להיבנות מכך".
טענות המשיבה 2, הועדה המקומית
הועדה המקומית מתנגדת לעמדת הועדה המחוזית בעניין היחס שבין תכנון נקודתי לתכנון כולל. הועדה המקומית סבורה כי עמדת הועדה המחוזית, המבקשת לעצור תכנון פרטני עד לקידומו של תכנון כולל "יוצרת קיפאון בהתפתחות האורבנית של העיר". הועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי עמדה זו "מנוגדת לחלוטין לעמדת ההלכה הפסוקה, הקובעת כי העדר תכנית מתאר כללית אינו יכול להוות נימוק בלעדי לדחיית אישורה של תכנית מתאר נקודתית". לשיטת הועדה המקומית, החלטתה של הועדה המחוזית חורגת ממתחם הסבירות, בין היתר, משום שהיא לא שקלה את פרק הזמן הדרוש לביצוע התכנית הנקודתית לעומת זו הכוללת, וכן את פרק הזמן שהתכנית מצויה בהליכי תכנון ואישור.

באשר לאטימת המרתף, הועדה המקומית אינה מביעה עמדה בנושא ומשאירה אותו לשיקול דעתו של בית המשפט, הגם שהיא מציינת כי "טענת העותרת לפיה 'החלל' שנוצר במרתף הבניין, נוצר אך ורק כתוצאה מטעות של עיריית בת ים נטענת בעלמא וממילא מוכחשת".

טענות המשיבים 3 ו- 4 (פורמליים)
המשיבים 3 ו- 4 (להלן: "בם") רכשו את הדירה בקומה הרביעית בבניין. יוער, כי בכתבי בי-הדין השונים כונו בם משיבים פורמליים. הלכה למעשה, אין מדובר במשיבים פורמליים ממש. בם הם בעלי עניין, שהעלו טענות לגופה של המחלוקת. ככל הנראה, כונו בם משיבים פורמליים, משום שאין להם השפעה ישירה על קבלת ההחלטה כפי שיש למוסדות התכנוניים.

בפתח הדברים, טוענים בם שקיים ספק בדבר זכות העמידה של העותרים, משום שנכון להיום רק לעותרת 4 יש זכויות בקרקע: העותרים 1-3 הם בעלים פורמליים בלבד, שמכרו את זכויותיהם במקרקעין לצדדים שלישיים זה מכבר. עוד נטען, שהעתירה הוגשה "בחוסר תום לב ובידיים לא נקיות".

בם מודים שבהסכם הרכישה הסכימו שייעשה שימוש במרתף לבעלי מקצועות חופשיים וכן הסכימו לבנייתה של קומה חמישית. לגרסתם, העותרים הם שהפרו את ההסכם. העותרים ביקשו היתר לעסקים "מוטי טיילת". העותרים גם החלו בבניית הקומה החמישית ללא היתר, הרסו אותה, וכעת מבקשים לבנותה שוב. לטענת בם, הדבר הסב להם אי נוחות, לכלוך, הפרעה ואף נזקים לדירתם, ובעניין זה מתנהל הליך בבית משפט השלום.

לגופה של עתירה, בם תומכים בהחלטת הועדה המחוזית. לטענתם, הועדה המחוזית עמדה על מילויו של ה"מרתף" בחול לאחר שהתבהר לה כי תנאי זה לא קוים. בם מציינים שגם כיום העותרים לא פעלו כנדרש. הם לא אטמו את ה"מרתף" בחול אלא פרסמו אותו כ"משרדים להשכרה", תוך הסתרת עובדה זו מבית המשפט. בם מצביעים על פגמים נוספים המעידים, לגרסתם, על חוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים, שמצדיקים את דחיית העתירה או מחיקתה על הסף. בהמשך לכך, טוענים בם שאין יסוד להתערב בהחלטת הועדה המחוזית. לשיטתם, תפקידו של בית המשפט אינו לבחון את החלופות התכנוניות אלא את חוקיות ההחלטה. העותרים העלו את טענת האפליה באופן סתמי. מדובר בהחלטה סבירה, שהתקבלה כדין, לאחר שניתנה לעותרים האפשרות לטעון את מלוא טענותיהם. לנוכח התנהלותם של העותרים, אין לשעות לטענה שהתבצע "איזון לקוי בין שיקולים ראויים", ובמקרה זה גוברת "חזקת הכשרות של מעשי המינהל". מכל מקום, אין לתת סעד מן היושר לעותר אם כפיו אינן נקיות.

הדיון בעתירה
בדיון לפני, לא חלקו ב"כ העותרים על עצם סמכותה של הועדה המחוזית לסטות מהחלטתה בטרם ניתן לה אישור סופי. אלא, שלשיטתם, הועדה המחוזית לא עמדה בכללים שנקבעו בפסיקה ביחס לסטייה מהחלטה על הפקדת תכנית, ולו בשל העובדה שלא נעשה כל אזכור להחלטה הקודמת בדבר הפקדת התכנית. עוד נטען, שהדיון החוזר בועדה המחוזית התבצע תחת הרושם שהסוגיה העומדת לדיון הינה סוגיית החניות, משום שלא הובעה התנגדות להסבת שטח המרתף למשרדים. אשר על כן, החלטתה של הועדה המחוזית, לפיה יש להמתין לתכנית הכוללת, היתה החלטה מפתיעה, ובפרט ש"התוכנית הזאת עולה בקנה אחד עם התוכנית הכוללת, לא נשמעו טענות בעניין זה". בעניין היחס שבין תכנית כוללת לתכנון נקודתי, הפנו ב"כ העותרת לעת"מ (ת"א) 2200/07 הועד המקומי אז"ר נ' ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב (פורסם ב"נבו", להלן: "עניין כפר אז"ר"), שבו הביעה הועדה המחוזית עמדה הפוכה, לקידום תכנון נקודתי. לבסוף, הצביעו על טעם המצדיק את קידום התכנון הנקודתי, והוא שיפור חזות המבנה.

ב"כ הועדה המחוזית הדגישה שמעולם לא ניתן היתר לבנות מרתף. מדובר בחלל בין יסודות הבניין, שצריך היה להיות מלא בחול. לאורך השנים נעשו ניסיונות, שנדחו, להכשרת השימוש בו. יתרה מזאת, אין כל הצדקה להשתמש בחלל האמור, מעבר לעובדה שהוא קיים. גם הנימוק בדבר שיפור חזות המבנה הוא נימוק מאולץ. ניתן לשפר את החזות החיצונית בלי לשנות את השימוש הפנימי. בסוגיית התכנון הנקודתי אל מול התכנון הכולל, הרי שכל מקרה צריך להיבחן לגופו. במקרה זה, אין הצדקה לחרוג מהתכנון הכולל על מנת להכשיר בנייה שנעשתה ללא היתר.

ב"כ הועדה המקומית הפנה לתגובתו, וב"כ המשיבים הפורמליים הדגישו כי הם אינם חוזרים בהם מהסכמות שנתנו, אלא שהעותרים הטעו אותם, בנו ללא היתר והרסו ללא היתר.

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית
אין מחלוקת - וגם העותרים אינם טוענים אחרת - שבית המשפט, בבחנו את החלטותיה של הרשות התכנונית, לא ישמש ערכאת ערעור על החלטת הרשות, אלא יבחן האם נפל בה פגם מינהלי. ראו לעניין זה דברים שאמר כב' השופט (כתארו אז) חשין בבג"צ 2920/94 אדם טבע ודין- אגודה ישראלית להגנת הסביבה ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח', פ"ד נ (3) 441, בעמ' 446:

"לעניין זה נזכור, בראש ובראשונה, כי אין אנו יושבים לדין כטריבונל עליון לתיכנון. הסמכות לתיכנון הופקדה בידיהם של גופי התיכנון המנויים בחוק, ובמרחב שיקול-הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום-לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנוע כרצונם ועל-פי שיקול דעתם. אנו, כבית-משפט, לא נתערב בפעילותם של גופי התיכנון אלא אם תימצא בה סירכה מאלו סירכות המצדיקות התערבותנו, כעשייה שלא-כחוק, שלא-בסמכות, שלא בתום-לב או שלא בסבירות ראויה".

הלכה זו שואבת מהעיקרון לפיו לרשות המנהלית מסור שיקול דעת. על היקף שיקול הדעת המסור לרשות ניתן ללמוד מדברי כב' השופט (כתארו אז) ברק בבג"צ 953/89 מאיר אינדור נ' ראש עיריית ירושלים ואח', פ"ד מח (4) 683, בעמ' 693:

"הנה כי כן, הסובייקטיביות של שיקול הדעת המינהלי עניינה כוח הבחירה בין מספר חלופות, אשר כל אחת מהן חוקית היא. הסובייקטיביות של שיקול הדעת המינהלי אין משמעותה, כי הרשות המוסמכת קובעת, על-פי שיקול-דעתה שלה, מהן אותן חלופות כדין. האופציות ביניהן נעשית הבחירה נקבעות על-ידי החוק, כפי שפורש על-ידי בית המשפט. בכך מתבטאת חלוקת הפונקציות בין הרשות המבצעת לבין הרשות המחוקקת והרשות השופטת. הרשות המבצעת בוחרת על-פי שיקול-דעתה בין אופציות חוקיות המוצגות לפניה. בחירה זו עניינה ביצוע החוק, ועל-כן כוח הבחירה נתון לרשות המבצעת. בית-המשפט אינו מחליף את שיקול-דעת הרשות המבצעת בשיקול-דעתו שלו, שכן שיקול הדעת המינהלי מופעל כל כולו בתחום הביצוע".

לשיטת העותרים, הפגמים שנפלו בהחלטותיה של הועדה המחוזית הם כה מהותיים, עד כי ההחלטות חרגו ממתחם הסבירות ויש לבטלן. מנגד, הועדה המחוזית סבורה שמדובר בהחלטות תכנוניות ראויות, שהתקבלו במסגרת שיקול הדעת המקצועי המסור לה.

ההחלטה לאשר בתנאים את התכנית
טענותיהם של העותרים לגבי חוסר הסבירות שבהחלטה מתמקדות בכך שהועדה המחוזית העדיפה את התכנון הכולל על פני התכנון הנקודתי, תוך התעלמות ממכלול של שיקולים וסטייה מהחלטות קודמות. לשיטתם, "הלכה פסוקה היא, כי העדר תכנית מתאר כללית אינו יכול להוות נימוק בלעדי לדחיית אישורה של תכנית מתאר נקודתית" (עתירה, סעיף 203), וכן "משאושרה תכנית להפקדה על ידי מוסד תכנון, אותו גוף תכנוני יכול להחליט לבצע שינויים בתכנית, רק בהתקיימם של טעמים כבדי משקל" (עתירה, סעיף 228). אסמכתאות לגישתם הם מוצאים בבג"צ 581/87 דדי צוקר נ' שר הפנים, פ"ד מב(4) 529 (להלן: "בג"צ צוקר") ובבג"צ 318/75 חדג'ס נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, פ"ד ל(2) 133 להלן: "בג"צ חדג'ס"). בנוסף, הם מונים אחד עשר שיקולים שלטענתם לא נשקלו או לא זכו למשקל הולם (עתירה, סעיף 213).

עיון בהחלטה מלמד כי הועדה המחוזית דחתה את התכנית לא רק מהטעם של ראייה תכנונית רחבה. ניכר, על פניה של ההחלטה, שהועדה המחוזית ביקשה להקפיד על כך שלא תוכשרנה חריגות בנייה בדיעבד. היא עמדה על כך ששימושים עיקריים נוספים יהיו בהתאם לתכנית עתידית. היא גם עמדה על כך שהיתר לבניה נוספת יותנה בכך שהעותרים יקפידו לפעול בהתאם להיתרי הבנייה שניתנו בעבר.

אין להקיש מבג"צ צוקר, שבו נבחנה השאלה אם תאושר תכנית להקמתו של אצטדיון כדורגל בירושלים, למקרה שלפני. כאן, מבקשים העותרים לקדם תכנית נקודתית שתכליתה, הלכה למעשה, להכשיר בנייה של קומת יסודות קיימת – בנייה שנוצרה בעקבות קושי הנדסי ושלא אמורים היו להשתמש בה. בנסיבות אלה, אין מקום להעדיף את התכנון הנקודתי על פני התכנון הכולל.

העותרים סבורים שכשהשימוש המבוקש מתיישב עם התכנית הכללית שמצויה בשלבי תכנון, הרי שסדר אישור התכניות נושא אופי טכני בלבד (עתירה, סעיף 210). בעניין זה, הפנו העותרים לפסק דינה של כב' השופטת אגמון-גונן בעניין כפר אז"ר, וחזרו והדגישו ששם הציגה הועדה המחוזית עמדה הפוכה באשר לצורך בתכנון כולל. אלא, שגם באותו מקרה פעל בית המשפט בהתאם לכלל לפיו:

"ככלל, אין מניעה לאשר תוכניות חלקיות בטרם אושרה התכנית הכוללת, וההכרעה בעניין זה נתונה למוסדות התכנון ... המבחן להתערבות בהחלטת מוסדות התכנון הינו מבחן הסבירות, אשר מותאם לנסיבות כל מקרה ומקרה".

כאמור, מאחר שבית המשפט בוחן את סבירות ההחלטה בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, הרי ששוב לא ניתן ללמוד מהתוצאה אליה הגיעה כב' השופטת אגמון-גונן באותו מקרה לענייננו. שם, מדובר היה בתכנית המתייחסת לעשרות דונמים של שטח חקלאי, לגביהם התבקש שינוי ייעוד משטח חקלאי לאזורי מגורים, תעשיה ומסחר, דרכים וכבישים. כאמור לעיל, כאן מתבקשת הכשרה של בנייה קיימת, שנוצרה מתוך אילוץ ולא נועדה לשימוש כלשהו.

באשר לרשימת השיקולים שמונים העותרים, הרי שגם בהם לא מצאתי נימוק המצדיק לשנות את החלטתה של הועדה המחוזית.

העותרים טוענים ש"קיים טעם נפרד ועצמאי לאישור התכנון הנקודתי בענייננו, הנוגע להיבטים סביבתיים ואסתטיים של הבניין". נימוק זה אינו משכנע. מקובלת עלי עמדתה של הועדה המחוזית בתגובתה לעתירה, לפיה שיפור חזות המבנה אינה מחייבת לשנות את השימושים המותרים בו. אשר על כן, אין מדובר בטעם מיוחד המצדיק את התכנון הנקודתי.

כמו כן, בתגובתה של הועדה המחוזית ביחס לתכנון הכולל הובהר ש"תמהיל השימושים בכלל ובפרט בטיילת החוף טרם קיבל התייחסות תכנונית מפורטת" (ראה בסעיף 58). לפיכך, אין בידי לקבל את טענות העותרים כי "קיימת התאמה מלאה בכל הנוגע לייעודים המותרים" או כי "לא ייגרם כל נזק לתכנון הכולל". העובדה, שכבר קיים שימוש מסחרי באזור הטיילת ושהועדה המקומית מעוניינת ב"ריבוי וגיוון שימושים לאורך קו החוף", אינו מפחית מהצורך בתכנית כוללת לחוף בת ים. בדיון בהתנגדויות שהתקיים ביום 02.01.2012 עלתה התנגדות שמתייחסת לצביון הכללי של הרחוב. התנגדות זו לא עלתה מצד דיירי הבניין, אלא מצד מר שוברט, המתגורר בבניין אחר באותו הרחוב. התנגדות זו ממחישה, באופן בלתי אמצעי, את הצורך בתכנון הכולל (נספח 31):

"רציתי להגיד אני לא גר בבניין הזה, אני גר באוסקר שינדלר 10. מה שכואב לי פה בעסק הזה שאנחנו טיילת נקיה ללא מסחר, אזור שקט של הטיילת, אנחנו מתנגדים בכל תוקף שיכניסו מסחר לאזור הזה. שלא יכניסו שום שטח מסחרי. לא בבניין הזה ולא בבניין אחר. אנחנו קנינו את הדירות שלנו על מנת לחיות במקום שקט על יד הים וכך זה גם בנוי שם. מי שהולך בכל האזור הזה רואה שיש אזור שהוא מלא עם מסחר, עם בתי קפה אצלנו זה מקום שקט. באותו רגע שיתחילו לטפטף לשם אזור מסחרי זה יהרוס את כל האזור שלנו, יהפוך אותו למקום רועש. קנינו את הדירות שלנו על מנת לחיות במקום שקט, וכל האזור כרגע הוא ככה".

ודוק, אף העותרים לא טענו ולא הביאו כל ראיה לכך שברחוב המדובר הותר שימוש מסחרי כלשהו. טענותיהם מתייחסות רק ל"אזור טיילת חוף בת ים". אכן, בעבר, ניתנה החלטה להפקיד את התכנית, וגם הולחו"ף והולנת"ע אישרו את השימוש המבוקש בהמלצת הועדה המחוזית. יחד עם זאת, בענייננו, לנוכח טיבה של הבנייה שמבקשים להכשיר, כשמנגד, עמדתה העדכנית של הועדה המחוזית היא זו:

"שילוב של חזית מסחרית/משרדים איננו תמיד דבר שנכון לעשותו בראייה של בניין בודד לא כל שכן בסביבה רגישה בסמוך לחוף הים. מדובר בצביון של רחוב עירוני והוספת שימושים כגון משרדים איננו מתאים ורצוי בכל מקום" (ההדגשה שלי, ש.ד.).

נראה שאין כל הצדקה לקדם את התכנית הנקודתית בטרם יושלם התכנון הכולל, וזאת גם אם הוא מצוי בשלבי הכנה בלבד. אמנם העותרים מייחסים משקל רב לטענה בדבר העדפתו של התכנון הכולל על פני התכנון הנקודתי. ברם, גם אם נייחס לה משקל מכריע, הרי שבנסיבותיו המיוחדות של מקרה זה, אין בה כדי לשנות מסבירותה של ההחלטה בקשר לבניין המדובר.

העותרים מלינים על השלב המאוחר בו התקבלה ההחלטה, וטוענים כי הסתמכו על התנאים שבהם הופקדה התכנית. במיוחד כך, כשלגרסתם, לא חל שינוי במצב התכנוני בין מועד הפקדת התכנית למועד קבלת ההחלטה, ולא היתה התנגדות מצד דיירי הבניין לשימוש משרדים בדיון החוזר. בעניין זה אין לעותרים להלין אלא על עצמם. העותרים בעצמם פנו, לא אחת, בבקשות לשינויים כאלה ואחרים בתכניות שהוגשו. זאת ועוד, הליכי התכנון והבנייה, מעצם טיבם וטבעם, טומנים בחובם את האפשרות שיתקבלו שינויים בתכניות הנבחנות. שינויים כאלה ייתכנו גם לאחר הפקדתה של תכנית. עד לאישורה הסופי, יכולה הרשות לשנות את החלטתה, אפילו בהעדר התנגדויות. בעע"מ 11061/04 הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה נ' עיריית קריית אתא (פורסם ב"נבו") חזר כב' השופט רובינשטיין על ההלכה שנקבעה בבג"צ חדג'ס, וקבע כי:

"כשבתכנון סביבתי עסקינן, יש לראות את התמונה במבט רחב, מבט של אינטרס הציבור שמייצגים מוסדות התכנון, והמבטאים את תכליתו אין בלתה של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ... המבט הרחב מורנו, כי בסופו של יום האינטרס הציבורי שעליו אמונה ועדה מחוזית לא ייבחן אך ורק בשאלה אם פלוני הגיש התנגדות ואם הוא עומד על התנגדותו. חברי הועדה אינם 'מופעלי זולת', המופעלים על-ידי התנגדויות בלבד. עליהם לגלות שיקול דעת משלהם, והוא ייבחן לפי מהותו, לפי שליחותה של הועדה המחוזית, כנאמנת הציבור ...
אישור צריך להינתן לאחר סיום שמיעתן של ההתנגדויות ויכול להיות מותנה; ואף אם לא הוגשו התנגדויות, רשאי הוא להחליט באורח שונה מן התכנית המופקדת. בנידון דידן, פשיטא שאם ללא התנגדויות רשאי מוסד התכנון להכניס בתכנית שינויים, כל שכן שיכול הוא לעשות כן אם היו התנגדויות. מה משמעותו של הדיבור בסעיף 108(ג) 'זולת אם החליט המוסד אחרת...'? פסק הדין המנחה לענייננו, שכוחו עמו אף לאחר שלושה עשורים, הוא בג"צ 318/75 חדג'ס נ' הועדה המחוזית חיפה, פ"ד ל(2) 133, מפי השופט – כתארו אז – לנדוי. פסק דין זה נדרש לשאלה שבפנינו, קרי, סמכות הועדה המחוזית לשנות החלטה קודמת בשלב מאוחר של אישור סופי, ולאחר האישור להפקדה. בפסק דין זה פורשה הסמכות בדרך זהירה, אך במישור העקרוני דומה שברור מתוכו, כי רשות תכנון רשאית, בין השאר, 'להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה, אם היא מוצאת לנכון לעשות כן מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור' (עמ' 137) ... אוסיף, כי לדעתי תקפה הלכת חדג'ס בעניין הסמכות במשנה תוקף כיום; על הועדה לשמש קולו של הציבור ולא להשליך יהבה אך על מתנגדים. כן ראו בג"צ 3132/93 מושלב נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון, פ"ד מ"ז(3) 741, 742 (השופטת דורנר): 'הפקדת תכנית אינה מחייבת את הועדה המחוזית לאשרה. הועדה מוסמכת, גם בהעדר התנגדויות, לדחות תכנית לאחר שדבר הפקדתה פורסם (סעיף 112 לחוק [דאז – א"ר]). יתרה מזו: כל עוד לא קיבלה תכנית תוקף סופי, רשאית הועדה, מטעמים הנעוצים בטובת הציבור, לשנות את החלטתה'...
עינינו הרואות, כי סעיף 108(ג) מקנה למוסד התכנון, ולענייננו לועדה המחוזית, את הסמכות לשינוי תכנית אף בלא התנגדויות, לא כל שכן משדנה בהתנגדות והביאה אותן בחשבון לפי סעיף 108(א)".

סיכומם של דברים הוא, כי ההחלטה שקיבלה הועדה המחוזית היתה החלטה סבירה בנסיבות העניין, ואין הצדקה להתערב בה. משנמצא כי ההחלטה סבירה, יש לבחון האם נפל פגם בקבלתה. העותרים טענו, שלא ניתנה להם זכות טיעון ושהם הופלו לרעה. אין בטענות אלה ממש.

באשר לטענה בדבר העדר זכות טיעון, מוטב היה לטענה זו לולא נטענה. אין לי אלא לשוב ולהפנות למהלך העניינים בדיון הנוסף שהתקיים ביום 13.05.2013, כמפורט לעיל. כזכור, ב"כ העותרים עמד על כך שהדיון יהיה דיון כולל "בכל סוגיות החניה לרבות המרתף ולרבות הייעוד של המשרדים" (נספח 37), אך מטעמיו הוא בחר לדון אך ורק בסוגיית החניות.

את הטענה בדבר אפליה ביקשו העותרים לבסס על כך שמדיניותה של הועדה המקומית היא ליצור "אינטנסיביות של שימושים בקו החוף". עוד נטען, ש"במגרש נוסף שבו מתוכננת בניה, אישרה הועדה הקמת שטחי מסחר". לבסוף, נטען ש"לאורכה של טיילת חוף הים של העיר בת ים מצויים בניינים רבים בהם נעשים שימושים מסחריים". כפי שהוסבר לעיל, השאיפה ליצור שימושים רבים ומגוונים וכן קיומם של עסקים בטיילת, אינו מפחית מהצורך בתכנון סביבתי כולל. באשר למגרש הנוסף שבו מתוכננים שטחי מסחר, לא הובאו כל נתונים ביחס למיקומו של אותו מגרש ולטיבה של הבנייה המתוכננת. למותר לציין, שקיים הבדל בין תכנונה של בנייה עתידית, לבין ניסיון להכשיר בנייה קיימת, ומדובר בהבחנה ראויה.

ההחלטה הנוספת בעניין אטימת המרתף
לגבי ההחלטה הנוספת, טענו העותרים כי זו התקבלה על בסיס עובדתי שגוי, לפיו: המרתף נבנה ללא היתר, והחול הוצא ממנו ללא היתר. עוד נטען, כי מדובר בהחלטה בלתי מידתית, שנקטה באמצעי "חריף" מידי. אדון בטענות אלה כסדרן.

לגרסת העותרים, חלל המרתף נוצר בעקבות טעות של עיריית בת ים. מדובר בבניה בהיתר, שמולאה בחול לפי בקשתו של העותר 1. כמו כן, ריקון המרתף מחול גם נעשה בהתאם להיתר. גרסה זו אינה מדויקת. כפי שפורט לעיל בהרחבה, מהמסמכים עולה, שניתן היתר ל"תכנית שינויים לקירות תומכים ומילוי המרתף בחול". ואולם, תנאי לתכנית ולהיתר היה מילוי המרתף בחול ורישום הערת אזהרה בעניין. לא נעלם מעיני מכתבו של מר פלוס מיום 24.04.1995 (נספח 5), ממנו עולה, לכאורה, כי איטום המרתף נעשה לפי בקשתו. אלא, שלגרסה זו אין תימוכין במסמכים של רשויות התכנון. יתרה מזאת, בקשות חוזרות ונשנות לרוקן את המרתף מחול נדחו על ידי רשויות התכנון. אלה לא הוזכרו, ולו ברמז, בעתירה, ולא בכדי.

בדומה, גם מהיתר העבודה (נספח 13) לא ניתן ללמוד כי ניתן היתר לריקונו של החול מהמרתף. כאמור לעיל, מדובר בהיתר עבודה לקוני, שבו מצוינים: מקום העבודה ("אוסקר שינדלר פינת רחוב הים"), תיאור העבודה ("פיזור חול"), יוזם העבודה ("אמיליו פלוס") ומנהל האתר ("אלי רזיאל"). ההיתר אינו מפרט את הנסיבות שעמדו ברקע הפקתו, ולא ניתן ללמוד ממנו דבר אודותיהן. במילים אחרות, כל שהיתר העבודה מוכיח הוא שביוזמת העותר 1 פוזר חול ברח' אוסקר שינדלר. לא הוכח שמדובר בחול שהיה במרתף.

יתרה מזאת, מדובר בהיתר עבודה התחום בזמן: מיום 01.07.2008 ועד ליום 15.07.2008. הדעת נותנת, כי היתר שתחום בזמן לא בא לשנות מהמצב התכנוני הקבוע, שנקבע כי יש לרשמו בהערת אזהרה, ולפיו לא יעשה שימוש בחלל שנוצר אגב בניית היסודות של הבניין. כאמור, גם אם בניית המרתף נעשתה בהיתר, הרי שמדובר היה בהיתר מצומצם, שתכליתו ליתן מענה לקושי הנדסי.

מכל הטעמים שפורטו לעיל, המסקנה היא, שלא הוכח כי הוצאת החול התבצעה בהיתר.

משהופרו תנאי ההיתר, הרי שהקפדתה של הועדה המחוזית על כך שלא תוכשרנה חריגות בנייה בדיעבד היתה מוצדקת. בדין נקבע, שהיתר לבניה נוספת יותנה בכך שהעותרים יקפידו לפעול לפי היתרי הבנייה שניתנו בעבר. אין מדובר בהחלטה בלתי מידתית, כפי שטוענים העותרים, אלא בהחלטה ראויה שבאה להבטיח שהחלטותיהן של רשויות התכנון תכובדנה ושהחוק לא יופר. במצב דברים זה, גם אם האמצעי שנבחר בידי הועדה המחוזית כרוך בעלויות כספיות ניכרות לעותרים – ואין בדברים אלה כדי לקבוע ממצא בעניין זה – הרי שמדובר באמצעי מידתי וראוי, המצוי במתחם הסבירות של רשויות התכנון.

העתירה נדחית.

העותרים יישאו בהוצאות ובשכ"ט עו"ד למשיבה 1 בסך 10,000 ₪. כן יישאו העותרים בהוצאות ובשכ"ט עו"ד למשיבים 3 ו-4 בסך 10,000 ₪. סכומים אלה ישולמו בתוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין. לאחר מכן יתווספו להם הפרשי הצמדה וריבית כדין.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון