קראו דוגמא מהפסיקה בנושא הסכם הלוואה לרכישת נכס להשקעה: א. התובענה ובעלי הדין בין התובע מזה, והנתבעת, מי שהיתה פרקליטתו בעבר מזה, נחתם ביום 7.3.07 הסכם הלוואה (להלן: הסכם ההלוואה") בגדרו התחייב התובע להלוות לנתבעת סך של 60,000 דולר "במסגרת רכישת נכס מקרקעין ברחוב בן יהודה בתל אביב" (להלן: "הנכס") וכן התחייב להלוות לנתבעת מחצית מעלות שיפוץ הנכס. הנכס נרכש ושופץ אולם לימים נתגלעה בין בעלי הדין מחלוקת באשר למידת מילוי התחייבותו של התובע ובהיקף התשלומים שנמסרו על ידי התובע ו/או באשר לזכותו לגבי הנכס ו/או לגבי תשלומים כספיים הנובעים ממנו. המחלוקת בין הצדדים הניבה תביעות הדדיות בגדרן תבע התובע מן הנתבע את הסך של 794,779 ₪, בעוד שהנתבעת אשר כפרה בתביעת התובע מכל וכל, הגישה כנגדו תביעה שכנגד לתשלום סך של 14,500 ₪. ב. עיקר טענות התובע התובע טוען למעשה כי הילווה לנתבעת שתי הלוואות, האחת על סך 70,000 דולר (להלן: "ההלוואה הראשונה") והשנייה על סך 120,000 ₪ (להלן: "ההלוואה השנייה"). להלן טען התובע כי בניגוד להוראות הסכם ההלוואה לא שילמה לו הנתבעת מחצית מהכנסות הנכס הגם שהשכירה אותו לצדדים שלישיים. התובע מוסיף וטוען כי בנפרד ובמובחן מזכותו לקבלת מחצית מהכנסות הנכס, הנובעות מהשכרתו גם לקבלת מחצית מן ההפרש שבין עלות רכישתו לבין מחיר מכירתו בקיזוז המיסים. לגרסת התובע לאחר שהעביר לנתבעת את סכומי שתי ההלוואות והסתיים שיפוצו של הנכס ביקש לברר, האם עלה בידי הנתבעת להשכירו או למוכרו, אך הנתבעת לא מסרה לו מידע כלשהוא למעט גרסתה כי לא עלה בידה למכור את הנכס. התובע טוען כי בעקבות לחציו על הנתבעת, העבירה לו האחרונה חוות דעת שמאית מיום 11.2.09 שנערכה ביוזמתה על ידי השמאי דן לאופר (להלן: "חוות דעת השמאי") שאז הסתברו בפניו העובדות כדלקמן: בנכס קיימים שוכרים. נרשמה לגבי הנכס הערת אזהרה בגין התחייבות לרשום משכנתא ללא הגבלה בסכום לטובת בנק לאומי לישראל (להלן: "שיעבוד בל"ל"). כי הנכס אינו ראוי למגורים ואף לא ניתן לקבל לגביו היתר למשרדים. כי הנתבעת הורשעה בעבירת בניה וחלוקת הנכס שלא כדין. התובע טוען איפוא כי הנתבעת הפרה את הסכם ההלוואה ויתר התחייבויותיה כלפי התובע בין היתר כדלקמן: הנתבעת השכירה את הנכס אך נמנעה מלהעביר לתובע מחצית מדמי השכירות. כי לאור התנהלות הנתבעת אין לנכס שווי ממשי שממנו ניתן לפרוע את ההלוואות. כי הנתבעת לא הפקידה בידי התובע שטר חוב על פי הוראות ההסכמים ולא רשמה משכון להבטחת זכויותיה. כי הנתבעת, במעמדה כעורכת דין הטעתה את התובע, והסתירה ממנו מידע מהותי. 7. בנתון לכך ובשל הפרות הנתבעת את התחייבויותיה כלפי התובע עתר האחרון לחייב את הנתבעת בסכומים כדלקמן: 7.1 השבת סכום ההלוואה הראשונה בסך 273,210 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין. 7.2 השבת סכום ההלוואה השניה בסך 120,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין. 7.3 תשלום מחצית מדמי השכירות בגין הנכס ממועד עריכת הסכם ההלוואה ועד למועד הגשת התביעה (להלן: "תשואה א'") בסכום של 92,193 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. 7.4 תשלום תשואה ממכירת הנכס דהיינו מחצית ההפרש בין מחיר המכירה מעלות הרכישה ובניכוי מס שבח (להלן: "תשואה ב'") בסכום של 159,376 ₪. 7.5 תשלום פיצויים בגין הפרתו היסודית של ההסכם לרבות עוגמת נפש, הטרדה ואי נוחות בסך 150,000 ₪. ג. עיקר טענות הנתבעת הנתבעת הכחישה את מרבית טענות התובע וכפרה בזכותו לגבות ממנה כספים כלשהם. הנתבעת טענה כי התובע נקלע לאחרונה לקשיים כלכליים וכי בשל מצוקתו דרש את החזר ההלוואה הגם שאינו זכאי לכך. הנתבעת הוסיפה וטענה כי מימנה את רכישת הנכס ברובו מכספי הלוואה בנקאית מבל"ל וכי בגין כך נרשמה הערת אזהרה לטובת בל"ל. לגרסת הנתבעת היא נזקקה לסכום נוסף לצורך שיפוץ הנכס והכשרתו לשימוש והתובע נאות להלוות לה סכום הלוואה הידוע מראש כמורכב מסך של 60,000 דולר וכן מחצית מעליות השיפוץ וכל עלות נוספת לצורך ההכשרה. הנתבעת טוענת כי התובע הפר את ההסכם כבר מלכתחילה בכך שנמנע להעמיד לרשותה את הסך של 60,000 דולר. לגרסת הנתבעת הפקיד התובע בחשבון בנק שפתחה (להלן: "החשבון") סך של 100,000 ₪ בלבד, ששימשו למימון שיפוץ הנכס. הנתבעת הוסיפה וטענה כי בנוסף העמיד התובע לטובתה סכום בסך 66,24 ₪ בתשלומים שונים ומשכך, הסכום הכולל שהתובע הילווה לה מסתכם לסך של 166,274 ₪. 6. לגרסת הנתבעת פניותיה החוזרות ונשנות לתובע לקבלת יתרת סכום ההלוואה לא נשאו פרי ומשכך נאלצה הנתבעת לתור אחרי מקורות מימון אחרים שגרמו להוצאות והתחייבות חריגות. 7. הנתבעת טוענת כי הוצאות השיפוץ וההכשרה של הנכס לשנת המס 2007 הסתכמו לסכום של 250,000 ש"חל בעוד שהכנסות השכירות לשנים 2007-8 הסתכמו לסכום של 122,000 ₪ בלבד. 8. הנתבעת טוענת לעלויות נוספות ובכלל אלו קנס, שנגזר עליה בסך 58,250 ₪ וכן קיזוז שכר טרחה של משרדה והוצאות משפטיות וכלכליות נוספות בגין רכישת הנכס. 9. הנתבעת טוענת כי חוות הדעת השמאי הוזמנה על ידי התובע ולצרכיו. 10. לגרסת הנתבעת אין התובע זכאי לתשואה א' שכן קיימת יתרה שלילית בחשבון הכנסות שוטפות מול הוצאות שוטפות של הנכס וכן אין התובע זכאי לתשואה ב' שכן הנכס טרם נמכר. 11. בצוותא חדא עם כתב הגנתה הגישה הנתבעת נגד התובע תביעה שכנגד בגדרו טענה כי התובע הפר את התחייבותו לגבי סכום ההלוואה ורכן נקט פעולות שגרמו נזקים לנתבעת בהתמודדותה מול הרשויות והערמת קשיים מול השוכרים. 12. הנתבעת טוענת כי נגרם לה נזק בסך 200,000ש"ח אשר בהפחתת הסכום המשוערך שהילווה לה התובע (סך 185,500 ₪) מזכים אותה בקבלת ההפרש בסך 14,500 ₪ הוא הסכום שנתבע בתביעה שכנגד. ד. המחלוקת סך כל סכומי הכסף שהתובע העביר לנתבעת במסגרת הסכם ההלוואה. האם הופר הסכם ההלוואה ועל ידי מי. זכאותו של התובע לתשואות. הערכת סך כל הסכומים המגיעים לתובע. דיון בתביעה שכנגד. ה. דיון וממצאים 1. הסכומים שהועברו על ידי התובע לנתבעת 1.1 סוגיה זו מהווה סלע המחלוקת העיקרי שבין בעלי הדין. 1.2 התובע פירט בסעיפים 48-50 לתצהירו את מכלול הסכומים שהעביר לידי הנתבעת ו/או לגורמים אחרים במסגרת התחייבותו לשאת במחצית עלויות השיפוץ. 1.3 לגרסת התובע הוא מסר לידי הנתבעת סכום כולל בסך 253,000 ₪ המהווים את סך כל סכום ההלוואה הראשונה (סעיף 48 לתצהירו) ובנוסף, כך התובע, הוא העביר לנתבעת ו/או לגורמים אחרים בעבור הוצאות השיפוץ סכום כולל של 162,000 ₪ (סעיף 50 לתצהירו). 1.4 הנתבעת לעומת זאת טענה כי סך כל הסכום שהילווה לה התובע הסתכם לסך של 166,274 ₪ (סעיף 34 לתצהירה), בו נכלל גם הסכום ששילם התובע למשפץ שהועסק על ידי הנתבעת רן אביעד גם (להלן: "רן") סך של 119,500 ₪. 1.5 אטעים כי לגרסת התובע הוא מימן את חלק הארי של תשלומי ההלוואה הראשונה משתי הלוואות על סך 100,000 ₪ כל אחת שקיבל מידידו הרב בן-דוד ומבן משפחתו שלמה לוי (עמ' 24 לפרוטוקול). 1.6 לגרסת התובע סכומים אלו שולמו על ידו לנתבעת במזומן והוא לא קיבל ממנה קבלות ו/או אישורים כלשהם המעידים על כך. 1.7 אציין כי באופן תמוה נפקד מגרסת התובע באשר לכספים שהעביר לנתבעת סכום בסך 100,000 ₪ אשר הנתבעת טוענת כי התובע הפקיד בחשבונה במהלך חודש מרס 2007 (סעיף 21 לתצהירה ועדותה בעמ' 40 שורות 24-31). 1.8 מעדותו של הרב בן דוד עולה כי הוא הילווה לתובע סך של 100,000 ₪ לצורך עסקה שבין התובע לנתבעת (עדות הרב בן דוד בעמ' 7 שורות 16-20) וכי מסר את הסכום לתובע במזומן סמוך לחתימת ההסכם שבין התובע לנתבעת (שם, שורות 26-27 ובעמ' 9 שורות 1-6). בנסיבות אלו, נחה דעתי כי מקורו של הסכום בסך 100,000 ₪ שהופקד בחשבון הנתבעת - מקורו בהלוואת בן דוד. 1.9 לעומת זאת, לא מצאתי כל תימוכין לטענת התובע לפיה העביר לנתבעת את סכום ההלוואה שנטל משלמה לוי. 1.9.1 אטעים כי שלמה לוי לא נחקר על תצהירו מיום 7.5.12. מה גם שבתצהיר זה נזכרה אמנם הלוואה שנתן לוי לתובע אך שמה של הנתבעת לא נזכר כלל ועיקר. 1.9.2 אוסיף כי הגם שמר לוי טען בתצהירו כי נבצר ממנו להעיד מחמת מחלת הסרטן שריתקה אותו למיטתו - לא הובאה בפני ראיה רפואית אובייקטיבית כדי לתמוך בטענת הנבצרות. 1.9.3 יתר על כן, התובע אישר כי לא ערך כל הסכמים עם לוי באשר לקבלת הלוואה בסכום בלתי זניח ואף לא זכר מתי מסר סכום זה לנתבעת (עדותו בעמ' 25 שורות 2-9). 1.9.4 בנסיבות אלו, ובשים לב למושכלות יסודיים לפיהן על התובע חל נטל הראיה גם בסוגיה זו - אני דוחה כבלתי מוכחת את טענתו לפיה נתן לנתבעת סכום נוסף בסך 100,000 ₪ שמקורו בכספים שלווה מלוי. 1.10 על כך אוסיף כי גרסתו של התובע לפיהן שילם סך של 60,000 ₪ במזומן לבעלי מקצוע שונים (סעיף 50 לתצהירו) הסתברה להיות למיצער בעייתית ובלתי מבוססת. התובע הופנה לגרסה זו במהלך חקירתו הנגדית וטען: "חיברו את זה יחד, משהוא לא מסתדר כאן אני שילמתי רק לצבעי ולמסגר סכום של כ-8 אלפים ₪ ורן קיבל את הכסף שלו מה שהוא קיבל" (עמ' 29 שורות 6-9). 1.11 עם זאת לא נסתרה בפני גרסת התובע, לפיה העביר לנתבעת סכומים נוספים ובכללם הסכומים הנקובים בסעיפים 48.4-48.5 לתצהירו (סכום בסך 20,000 ₪), 33,000 ₪ כנקוב בסעיף 48.3 בסכום של 60,000 ₪ במזומן (סעיף 50 לתצהירו) וכן סך של 10,000 דולר (כמפורט בסעיף 49). מקבץ הסכומים שעלה בידי התובע לבסס מסתכם איפוא לסך של כ-270,000 ₪ ₪ וככזה נופל מן הסכום הכולל של שתי ההלוואות הנטען על ידו (סך 393,000 ₪). כמו כן הוכח בפני כי מרבית הסכומים אשר שולמו על ידי התובע הועברו לנתבעת ו/או לרן בתוך פרק זמן קצר ממועד עריכת ההסכם. משכך, אין בידי לקבל את גרסת הנתבעת שהועלתה לראשונה בכתב הגנתה לפיה התובע הפר את ההסכם בהפרה יסודית (סעיף 17 לתצהירה). על כך אוסיף כי הנתבעת הודתה בעדותה כי מעולם לא התריעה בפני התובע - בכתב על הפרה כביכול של ההסכם מצידו (עמ' 43 שורות 9-15). טענתה כי פנתה לתובע בעל פה - הינה רופפת ואינה משרה אמינות יתר. הפרת התחייבויות הנתבעת כלפי התובע בסוגיה זו התמקד התובע בשני הקשרים מובחנים של הפרות. האחת, עניינה במערכת יחסי עו"ד-לקוח שבין התובע לנתבעת בהקשר למשמעות שיש לייחס להם על המשא ומתן והמערכת ההסכמית שבה נקשרו בעלי הדין. ההקשר השני עוסק בבחינת אי קיומן על ידי הנתבעת של הוראות והתחייבויות הקבועות בהסכם שבין הצדדים. אפתח בדיון בטענת התובע לגבי ההפרות "החוזיות" של הנתבעת. 2.2 בסעיף 3 להסכם נרשם: "בני (התובע) נותן את ההלוואה הראשונה למיכאלה ביום 2.3 מן הסיפא לסעיף 48 לתצהיר התובע עולה כי לגרסתו מילא אחר התחייבותו והעביר לנתבעת "במועד חתימת ההסכם ובסמוך לכך" את סכום ההלוואה הראשונה. 2.4 הנתבעת לעומת זאת טענה כי התובע כלל לא נתן לה את ההלוואה הראשונה (סעיף 17 לתצהירה ועדותה בעמ' 40 שורות 16-19) אלא בהמשך חקירתה הנגדית חזרה בה הנתבעת ממקצת גרסתה ההחלטית ולאחר שאישרה כי התובע העביר סך של 167,000 ₪ בעוד שהתחייב לשלם עבור השיפוץ סך 110,000 ₪ בלבד, הסכימה הנתבעת כי יש לייחס את יתרת הסכום בסך 57,000 ₪ כתשלום על חשבון ההלוואה הראשונה (עמ' 41 שורות 2-11). 2.5 לא זו אף זו; הנתבעת התעלמה מתרומתה המכרעת להעדר קביעת המועד למתן ההלוואה הראשונה (שהרי אין חולק כי היא ערכה את ההסכם והיתה גם בעלת העניין בנקיבת מועד מדויק וספציפי לקבלת ההלוואה הראשונה); טענתה כי התובע ניצל את הפירצה בהסכם נשמעת רופפת ומתחסדת. מה גם שהנתבעת לא טענה כי דרשה מן התובע בכתב להשלים את סכום ההלוואה לאלתר (עמ' 43 שורות 14-15). 3. אשר להלוואה השניה 3.1 הנתבעת נתפשת על הודאתה לפיה עלות השיפוץ הסתכמה לסכום של 220,000 ₪ (עמ' 38 שורה 1) וכי התובע עמד בהתחייבותו ושילם לרן סך כ-110,000 ₪ (עדותו בעמ' 27 שורות 25-27) הנתבעת אישרה כי התובע שילם מחצית מעלות השיפוץ (עמ' 41 שורות 4-11). 3.2 הגם שעיון בהסכם מלמד כי הנתבעת הפרידה בין שתי ההלוואות הרי שבסיכום טענותיה ניכרת נסיגה מעמדה זו והנתבעת טענה כי עסקינן "בהפרדה מלאכותית" וכי יש לראות בשתי ההלוואות "כמקשה אחת" (פיסקאות 17-18 לסיכומיה). 3.3 אוסיף כי כמפורט בסעיפים 48-49 לתצהירו, העביר התובע לנתבעת במזומן ו/או באמצעות חשבונו במהלך שבועיים מיום חתימת הסכם ההלוואה, סכומים העולים על סך של 60,000 דולר וכי הנתבעת עצמה הודתה כי קיבלה מן התובע, לאחר שובה מטיול ממושך בתאילנד סכומי כסף נוספים שמימנו את עלות השיפוץ (עמ' 49 שורות 9-13). 3.4 לעומת זאת, הנתבעת הודתה כי לא עמדה בהתחייבותה ליתן לתובע ביטחונות כאמור בסעיף8 להסכם ההלוואה (עמ' 45 שורות 22-25). די בכך כדי לקבוע כי הנתבעת היא שהפרה את הסכם ההלוואה. 3.5 טענות חריפות ובוטות יותר העלה התובע נגד הנתבעת במישור הפרת חובת הגילוי, הפרת חובת נאמנות וכיוצ"ב. 3.6 אפתח בעובדה כי הנתבעת מודה כי התובע היה לקוחה וכי היא יזמה את הפניה אליו לצורך מימון עלויות השיפוץ וההשבחה (סעיף 9 לתצהירה). כנטען על ידה מימנה הנתבעת את רכישת הנכס מהלוואה בנקאית מובטחת בהערת אזהרה (עמ' 46 שורות 1-7). אין חולק כי זיכרה של הלוואה זו והביטחון שניתן לבנק - לא קיים בהסכם ההלוואה וכי גירסתה (עמ' 46 שורות 10-11 לפיה סיפרה לתובע על רישום הערת אזהרה הוכחשה על ידי התובע (עדותו בעמ/ 19 שורות 11-12). 3.7 כזכור נמנעה התובעת מלנקוב במועד מדוייק למתן ההלוואה הראשונה, הסברה לחסר זה "אלמנט של מהירות" (עמ' 40 שורות 4-9) הינו מופרך וסתמי. 3.8 התובע לעומת זאת טען כי הנתבעת הבטיחה לו שתמלא את התאריך (עמ' 23 שורות 13-16) לשיטתי אין ספק כי היה על הנתבעת הן כפרקליטה העורכת הסכם והן כמי שהייתה בעלת עניין בקבלת ההלוואה מוקדם ככל האפשר - לנקוב בתאריך מדוייק. 3.9 גם העובדה לפיה הנתבעת נמנעה מלקבוע בהסכם מועד מסויים או תנאים אשר בהתמלאם יימכר הנכס (עמ' 44 שורות 6-11) אינה עולה בקנה אחד עם חובתה המקצועית כפרקליטה ומסקנה זהה ניתן להסיק לגבי העובדה כי הודתה שלא נתנה לתובע קבלה כלשהיא על הכספים שנתן שכן: "הוא לא ביקש" (קצה עמ' 49 לתחילת עמ' 50). ככללו של דבר אין מנוס מן הקביעה לפיה הנתבעת לא זו בלבד שהפרה את ההסכם, אלא פעלה בחוסר שקיפות מול התובע, ניצלה את עודף המידע שבידה ולא הקפידה על מילוי חובותיה כעורכת דין. 4. זכותו של התובע להשבת סגכום ההלוואות 4.1 בסעיף 5 להסכם ההלוואה נקבע כי על הנתבעת לפרוע לתובע את ההלוואות בתוספת הפרשי הצמדה וריבית במלואם, לא יאוחר מ-30 יום ממועד מכירת הנכס לצד ג' בכפוף ללוח הסילוקין המצ"ב כנספח ב'. הוראה זהה בעיקרה נקבעה בסעיף 1 "לנספח לוח הסילוקין" שצורף להסכם חתום על ידי בעלי הדין. 4.2 אין חלק כי הנכס לא נמכר עד ליום הגשת התביעה ואף לאחר מכן. 4.3 בסעיפים 20-22 לתצהירו טען התובע כי לגרסת הנתבעת לא עלה בידה למכור את הנכס חרף ניסיונותיה וכי משעיין התובע בחוות דעת השמאי הסתבר לו כי אין כל סיכוי למכירתו. 4.4 הנתבעת טענה בעדותה כי בין הצדדים היתה הסכמה כי הנכס יימכר לאחר שיושבח באופן אופטימלי וכי לא נקבע מועד לכך כיוון שלא ניתן להגדיר זאת במועד (עדותה בעמ' 44 שורות 1-11). הנתבעת אף העידה כי לשיטתה יש בידה זכות וטו למנוע מכירה כל עוד תשואת המכירה אינה מספקת אותה (עמ' 45 שורות 15-16). 4.5 אין חולק כי בעלי הדין התכוונו להשביח את הנכס המורשה כמחסן ולהפכו למשרדים או לדירות. במהלך עדותו הודה התובע למעשה כי הליך זה טרם מוצה הגם שלטעמו האחריות למצב דברים זה מוטלת על הנתבעת (עמ' 32 שורות 1-6 וסעיף 26 לתצהירו). 4.6 בניסיון לבסס את זכותו להשבת סכומי ההלוואה חרף העובדה שהנכס לא נמכר, טען התובע כי הוא זכאי לכך מכוח סעיף 7.א.4 להסכם ההלוואה, לפירעון מיידי של ההלוואות. 4.7 בסעיף 7א להסכם ההלוואה נאמר: "מבלי לפגוע או להמעיט בהוראה מהוראות הסכם זה, הרי בכל אחד מן המקרים הבאים יהיה בני רשאי...לפי שיקול דעתו, להעמיד לפירעון מיידי את כל היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה...ומיכאלה מתחייבת לפרוע את כל היתרה הבלתי מסולקת: ... ... ... אם יתברר לבני על פי שיקול דעתו כי עקב הוראות שבדין יהיה המשך קיומו של הסכם זה בלתי חוקי או בלתי אפשרי...". אין חולק כי נגד הנתבעת הוגש כתב אישום בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב יפו (ת.פ. 9538/07 - להלן: "כתב האישום") אשר ייחס לנתבעת עבירה של בניה ללא היתר בזיקה לכוונתה לפצל את הנכס לשתי יחידות (סעיף 71 לתצהירה). הנתבעת הורשעה ונגזר עליה בין היתר תשלום קנס. ערעור שהגישה הנתבעת - נדחה (עמ'47 שורות 9-10). 4.9 בהינתן כי הנתבעת הפרה את התחייבותה כלפי התובע בהימנעותה ממתן הביטחונות בהם התחייבה וכן בשים לב לעובדה שמאז כריתת ההסכם ועד למועד ההתדיינות (בשנת 2013) הנכס לא נמכר וסיכויי השבחתו לוטים בערפל, בעוד שהנתבעת טוענת לזכות וטו באשר למכירתו - נראה כי ההסתברות לשימור שיתוף הפעולה בין בעלי ההסכם בכלל, וסיכוייו של התובע להשבת כספי ההלוואה במועד סביר כלשהוא - הולכים ונגוזים. 4.10 בנסיבות אלו, יש לראות בנתבעת כמי שפועלת שלא בתום לב בעמידה על זכויותיה על פי הסכם ההלוואה, בניגוד לחובה המוטלת עליה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, באופן המזכה את התובע בפירעון ההלוואה כנדרש על ידו במכתב בא כוחו מיום 30.8.09 לנתבעת. 5. טענת התובע באשר לקיפוח זכותו לקבלת חלקו בדמי השכירות (תשואה א') 5.1 זכותו של התובע לקבלת דמי שכירות הנובעים מהשכרת הנכס חלקו או מקצתו קובעה "בנספח ריבית ותשואה" של הסכם ההלוואה שם נרשם: "כל עוד לא נפרעה ההלוואה, זכאי בני למחצית מהכנסות הנכס (שכ"ד) בקיזוז כל הוצאה שתהיה בגין השכרת הנכס (להלן: תשואה א')". 5.2 בסעיף 47 לתצהיר עדותה פירטה הנתבעת בין היתר את סכומי דמי השכירות שנגבו על ידה במהלך השנים 2007-2009 בסך כולל של 153,000 ₪. עם זאת, טענה הנתבעת כי יש לקזז כנגד סכום זה את ההוצאות השוטפות במהלך כל שנה ולבטח את סכומם המצטבר באופן שבפועל לא ניתן לזכות את התובע בחלקו בדמי השכירות, בשל מה שהגדירה "כיתרה שלילית" בסך של כ-250,000 ₪ (סעיף 70 לתצהירה ועדותה בעמ' 44 שורות וכן עמ' 51 שורות 3-1723-29). 5.3 מצאתי כי עמדתה זו של הנתבעת הינה מופרכת בבסיסה ואינה מתקבלת על הדעת הן בבחינה הפרשנית והן בהיבט העסקי. אין חולק כי מה שהוגדר על ידי הנתבעת "כיתרה שלילית" הינו הסכום המצטבר של עלויות השיפוץ והוצאות נלוות אחרות וככאלו אין הן נלכדות ברשתה של התיבה "הוצאה שתהיה בגין השכרת הנכס". יתר על כן, גם אליבא הנתבעת, חלק ניכר מעלויות השיפוץ שולמו על ידי התובע ומשכך, שלילת זכותו לקבלת חלק מדמי שכירות אינה מתיישבת גם עם השקפתה של הנתבעת אשר הודתה כי דמי השכירות הם למעשה "ריבית" לה זכאי התובע בגין ההלוואה שנתן (שם, בעמ' 44 שורות 23-27). 5.4 אני פוסק איפוא כי משלא עלה בידי הנתבעת להצביע על הוצאות בגין השכרת הנכס, התובע זכאי לקבל מן הנתבעת את מחצית דמי השכירות שגבתה בסך של 76,500 ₪. 6. תביעת התובע לתשלום מחצית התמורה נטו ממכירת הנכס (תשואה ב') 6.1 זכאותו של התובע לרכיב כספי זה מעוגנת בסעיף 2 לנספח ריבית ותשואה של ההסכם שבין הצדדים שם נרשם: "כמו כן זכאי בני למחצית משווי ההפרש בין הסכום 120,000 דולר (להלן: "מחיר העלות") לבין מחיר מכירת הנכס ובקיזוז כל המיסים (להלן: "מחיר המכירה") (להלן: "תשואה ב'")" 6.2 חרף הניסוח הקלוקל של הסעיף הנ"ל ניתן לקבוע כי עסקינן בתשואה עתידית אשר מועד גיבושה מותנה במכירת הנכס ובעיתוי המכירה. כמו כן ניתן להניח כי עסקינן בתשואה שהתובע זכאי לה בהקשר של קיום ההסכם ומימוש העיסקה המשותפת שבין הצדדים שבסיסה מימון השבחת הנכס עד למכירתו. 6.3 מן הראיות שבפני עולה כי תוכנית ההשבחה לנכס נקטעה באיבה בשל הגשת כתב האישום נגד הנתבעת וחיובה להשיב את המצב בנכס לקדמותו (סעיפים 71-73 לתצהיר הנתבעת ועדותה בעמ' 45 שורות 11-15, עמ' 47 שורות 15-19). אין חולק בפני כי הנכס לא נמכר במועד כלשהוא. 6.4 חרף כל האמור עד כאן, עתר התובע לתשלום תמורת תשואה ב' בסכום של 162,592 ₪ (סעיף 13.8 לתצהיר). סבורני כי אין לטענת התובע בסוגיה על מה שתסמוך וכי לא עלה בידו לבסס את זכותו לתשואה ב'. לא, לא בלבד שהתנאים המזכים בתשואה זו, ובראש וראשונה מכירת הנכס לצד שלישי לא התקיימו, הרי שנתוני החישוב שהניח התובע הינם בלתי מבוססים. "מחיר המכירה" האמור בסעיף 2 לנספח ריבית ותשואה - אינו שווה ערך לשוויו של הנכס בשוק החופשי (כאמור בסעיף 13.8 לתצהיר התובע). על כן, אוסיף כי גם חישוב המס הינם תיאורטיים ובלתי מוכחים. ככללו של דבר לא עלה בידי התובע לבסס את זכותו לקבלת תשואה ב' בכלל ואת סכום התשואה - בפרט. 7. פיצוי בגין נזק בלתי ממוני 7.1 התובע עתר כזכור לפיצוי בסך 150,000 ₪ "בגין הפרתו היסודית של הסכם ההלוואה וכן עבור הנזקים, ההפסדים, עוגמת הנפש, הטרדה ואי הנוחות שנגרמו לתובע" (סעיף 31.6 לכתב התביעה). חרף הסכום הבלתי זניח, לא טען התובע בתצהירו לעובדות המבססות תחושות של עוגמת נפש או טרדה או נוחות. 7.2 עם זאת, ניכר מחומר הראיות שבפני כי התפכחותו של התובע מתוכניות אופטימיות שטווה סביב הצלחתה של העסקה המשותפת, היתה מתסכלת והתנהלותה של הנתבעת כלפיו היתה בלתי הוגנת באופן חריג וביטוי לכך מצוי בעדותו (עמ' 23 שורות 21-22). 7.3 בנסיבות אלו ועל פי שיקול הדעת המוקנה לי מכוח סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) אני רואה לחייב את הנתבעת לשלם לתובע פיצויים בסך 7,500 ₪ בגין נזק בלתי ממוני. 8. סוף דבר והכרעה 8.1 התובע והנתבעת התקשרו בהסכם שהוגדר כהסכם הלוואה, אך היווה בפועל הסכם לשיתוף פעולה לביצוע עיסקה משותפת בנכס, לצורך השבחתו והפיכתו לנכס מניב. 8.2 ההסכם בין הצדדים לא מומש עד למיצוי תכליתו כאשר חלקה של הנתבעת בכמות ההפרות ובחומרתן גדול בהרבה מזו של התובע. על יסוד ממצאי ונימוקי כמפורט בסעיף 4 לעיל, אני מחייב את הנתבעת להשיב לתובע את סכום ההלוואות שנתן לה ו/או שילם בעבור השיפוץ בסכום כולל של 270,000 ₪. 8.3 כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע מחצית מתשואה א' (דמי שכירות) בסכום של 76,500 ₪ וכן בפיצוי בגין נזק בלתי ממוני בסך 7,500 ₪. כל הסכומים שנפסקו לזכות התובע ישולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. 8.4 התביעה שכנגד נדחית בזה. 8.5 לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך של 4,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ₪. חוזההסכם הלוואהרכישת נכסהשקעותהלוואה