היטל השבחה תשריט חלוקה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא היטל השבחה תשריט חלוקה: 1. האם הנתבעים מכרו לתובעת שתי חלקות קרקע נפרדות או חלקה אחת מאוחדת על פי תכנית איחוד וחלוקה מאושרת? זוהי השאלה העומדת בבסיס המחלוקת בין הצדדים בתביעה דנן. 2. הרקע העובדתי התובעת הינה חברה העוסקת בתחום הבניה והפיתוח (להלן "התובעת"). ביום 12.11.06 נחתם בינה לבין הנתבעים הסכם מכר (להלן "הסכם המכר" או "ההסכם"), לפיו מכרו הנתבעים לתובעת את זכויות הבעלות בחלקות 522 ו-523 בגוש 10293 בקרית אתא (להלן "החלקות"). במבוא להסכם צוין כי המדובר בשתי חלקות נפרדות, וכי שתיהן תיקראנה בהסכם "החלקה". עוד צוין בהסכם, כי מיד עם חתימתו וביצוע התשלום הראשון על חשבון רכישת החלקות, תהיה התובעת רשאית להגיש בקשה להיתר בניה בחלקות ולהגיש בקשה לאיחוד חלקה 522 עם חלקה 523 (סעיף 9.5 להסכם). סעיף 6.4.1 להסכם קבע כי על הנתבעים לפנות מיד עם החתימה על ההסכם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקרית אתא בבקשה לעריכת שומת היטל השבחה. סעיף 6.4.2 קבע כי על מנת שלא לעכב את רישום החלקה על שם התובעת בטאבו, מתחייבים הנתבעים לשלם שומת היטל השבחה תוך 120 יום מיום חתימת ההסכם (לאמור, עד ליום 12.3.07). בסעיף 6.4 להסכם נקבע כי היטל השבחה בגין תכנית בנין עיר שאושרה עד ליום חתימת הסכם זה, יחול על המוכר, ובגין תכנית בנין עיר שתאושר לאחר יום חתימת הסכם זה ו/או בגין הקלה שתתבקש ע"י הקונה, יחול על הקונה. 3. מפת המדידה להסכם המכר צורפה מפת מדידה של החלקות "המדברת בעד עצמה". כך נכתב בסעיף 2.3 להסכם. במפה זו (להלן "מפת המדידה" או "תשריט האיחוד והחלוקה") מופיעות שתי החלקות 522 ו-523 כשהמספרים שלהם מחוקים בקו, ולידם מופיע מספר חלקה 901 בתוך עיגול. בצד הימני של המפה מופיעות שתי טבלאות, האחת טבלת איחוד ובה מצוינים מספרי החלקות 522 ו-523 תחת ההגדרה "סופי" ושטחן הכולל 1.493 מ"ר, ומתחתה, טבלת חלוקה שבה מצויינים המספרים 901 ו-902 תחת ההגדרה "ארעי", כאשר החלקה שסומנה במספר 901 והמיועדת למגורים, הינה בשטח של 1.200 מ"ר. מתחת לשתי הטבלאות הנ"ל מופיעה הערה בזו הלשון "התוכנית מבוססת על תכנית חלוקה מאושרת ותרש"צ מס 2/47/36 שאושרו על ידי הוועדה המקומית התואמת ת.ב.ע כ/246 (במ)". מתחת להערה הנ"ל מופיעה טבלה שבה רשום "הצעת חלוקה על רקע מצב קיים גוש 1093 חלקות 523,522". (המפה סומנה כמוצג ת/2). מפה זו היא המשענת שעליה נשענת תביעתה של התובעת, שכן לטענתה, על פי מפה זו, הוצגו החלקות בפניה של ידי הנתבעים כחלקה אחת מאוחדת בהתאם לתכנית חלוקה מאושרת. 4. לאחר חתימת ההסכם, הגישה התובעת באמצעות אדריכל מטעמה בקשה לאישור מפת המדידה/תשריט האיחוד והחלוקה (חל/333) על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא, וביום 2.5.07 אישרה הועדה את הבקשה (ראה נספח ג' לתצהיר מר בו משה ת/3). לשיטת התובעת המדובר באקט פורמאלי בלבד שכן תכנית זו עיגנה את המצב התכנוני שהיה קיים בטרם החתימה על ההסכם, וכי החלקה כבר היתה מאוחדת ומחולקת בהתאם לתכנית מאושרת החלה על המקרקעין על פי המצוין במפת המדידה כמצוין לעיל. 5. בעקבות אישור הבקשה, הוכנה ביום 2.5.07 הערכת השבחה על ידי הועדה המקומית, וביום 3.5.07 נשלחה על ידי הועדה לתובעת שומת היטל השבחה בגין תכנית איחוד וחלוקה חל/333 על סך של 31,000 ₪. התובעת ביקשה מהועדה להוסיף את שמות הנתבעים כממוענים בדרישה, וכך היה, אולם הנתבעים סירבו לשלם את ההיטל למרות פניות התובעת אליהם, ובנוסף, לטענת התובעת, איחרו בתשלום היטל השבחה שלגביו לא היתה מחלוקת על פי ההסכם, ובכך גרמו לעיכוב בהוצאת היתר הבניה, וכפועל יוצא מכך לנזקים שונים לתובעת. 6. במגמה למזער את נזקיה, שילמה התובעת את היטל ההשבחה שחל בגין תכנית חל/333, ובתביעה זו היא עותרת לחייב את הנתבעים בתשלום סכום זה, וכן סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם על סך של 30,000 דולר, וכן את הנזקים שנגרמו לה לטענתה עקב הפרת ההסכם על ידי הנתבעים, אם כי היא העמידה את תביעתה על סך של 120,000 ₪. 7. טענות הצדדים התובעת טוענת כי הנתבעים הציגו בפניה את שתי החלקות כחלקה אחת מאוחדת לכל דבר וענין, בשטח של 1,200 מ"ר, בהתאם לתכנית איחוד וחלוקה מאושרת כמצוין במפת המדידה, וכי על סמך מצג זה, היא הסכימה לרכוש את החלקות. עוד טענה כי הגשת הבקשה לאיחוד וחלוקה חל/333 על ידה לאחר חתימת ההסכם, היה תהליך פורמלי בלבד, ונעשה לפנים משורת הדין וכמחווה עבור הנתבעים. בנסיבות אלה טוענת התובעת כי היטל ההשבחה בגין תכנית חל/333 חל על הנתבעים, וזאת גם מכח הוראת סעיף 6.4 להסכם. לחיזוק עמדתה בדבר הצגת החלקות בפניה כחלקה אחת מאוחדת על פי תכנית חלוקה מאושרת, הפנתה התובעת למפת המדידה שצורפה להסכם ושבה הופיעו המחיקות של מספרי החלקות 522 ו-523 ובמקומם הופיע מספר החלקה 901, וכן לכיתוב המופיע על מפת המדידה האומר "התוכנית מבוססת על תכנית חלוקה מאושרת ותרש"צ מס 2/47/36 שאושרו על ידי הוועדה המקומית התואמת ת.ב.ע כ/246 (במ)". 8. הנתבעים אישרו כי סוגית איחוד החלקות עמדה במרכז המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים והיוותה תנאי להתקשרותה של התובעת בהסכם, אך הכחישו מכל וכל את טענת התובעת שלפיה הם הציגו בפניה את שתי החלקות כחלקה אחת מאוחדת על פי תכנית חלוקה מאושרת ו/או כי נטלו על עצמם כל מחויבות בסוגיה זו מעבר להמצאת מפת המדידה הכוללת תשריט איחוד וחלוקה מוצע על פי תכנית שהוכנה על ידי מודד מוסמך. להפרכת טענת התובעת בדבר מכירת שתי החלקות על ידם כחלקה אחת מאוחדת, הפנו הנתבעים למבוא ההסכם שבו הוצגו שתי החלקות כשתי חלקות נפרדות, ולסעיף 9.5 להסכם שלפיו נקבע כי התובעת רשאית להגיש בקשה לאחוד החלקות, וכן למפת המדידה שבה נרשם בין היתר כי מדובר ב"הצעת חלוקה על רקע מצב קיים גוש 1093 חלקות 523,522". בנוסף הכחישו הנתבעים את טענת התובעת בדבר האיחור בתשלום היטל ההשבחה החל עליהם על פי ההסכם ואשר לא היה שנוי במחלוקת, ואת הנזקים הנטענים על ידי התובעת. 9. העדויות מטעם התובעת העיד מנהלה ובעל מניותיה מר רפי בן משה והאדריכל מר ז'אנו יוסף. מטעם הנתבעים העידה בתם גב' רונית זילברמן אשר טיפלה בעסקה בשמם. 10. דיון אקדים ואומר כי לאחר ששמעתי את העדויות ובחנתי אותן על רקע חומר הראיות שהוגש, הגעתי לידי מסקנה כי התובעת לא הוכיחה את תביעתה בכל הנוגע להצגת המצג הנטען על ידה, וכן בעניין אחריותם של הנתבעים לנזקים הנטענים על ידה, ומשכך דין התביעה להדחות. במה דברים אמורים? 11. הוכח כי הסכם המכר נערך כאשר שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי הדין (המייצגים אותם גם בתביעה הנוכחית), וכאשר סוגית איחוד החלקות עמדה במרכז המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים כאמור. מעיון בהסכם עולה כי החלקות הוגדרו כשתי חלקות נפרדות (ראה המבוא להסכם), וכי אין בהסכם שום התייחסות לחלקות הנ"ל כחלקה אחת מאוחדת על פי תכנית חלוקה מאושרת בהתאם למצג שהוצג בפני התובעת על ידי הנתבעים לטענתה. הדבר אומר דרשני, לא רק לאור חשיבותו של המצג הנטען, ככלל, בכל התקשרות, אלא גם, ובמיוחד, לאור היותו תנאי הכרחי להתקשרותה של התובעת בעסקה. בנוסף לכך, בסעיף 9.5 להסכם נקבע כי התובעת רשאית להגיש בקשה לאיחוד וחלוקה של החלקות. קביעה זו משמיטה את הבסיס מתחת לטענתה של התובעת שלפיה החלקות הוצגו ונמכרו לה כחלקה אחת מאוחדת. 12. טענתה של התובעת שלפיה הבקשה לאישור תשריט האיחוד והחלוקה שהוגשה על ידה לועדה המקומית לאחר חתימת ההסכם, אינה אלא מהלך פורמאלי, אין בה ממש, שכן המדובר בהליך מהותי לאישור תכנית איחוד וחלוקה המתחייב על פי סעיפים 137 ו-144 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. 13. גם טענתה כי אישור תכנית חל/333 נעשה בהתאם להוראות תב"ע כ/246/במ שהיתה בתוקף בזמן החתימה על ההסכם, ולא שינה מהמצב התכנוני שהיה קיים בחלקה עובר לחתימה על ההסכם, ומשכך, על הנתבעים חלה חובת תשלום היטל ההשבחה בגין תכנית זו על פי הוראת סעיף 6.4 להסכם, אין בה ממש, שכן, היטל ההשבחה נבע מתכנית איחוד וחלוקה חל/333 שהוגשה על ידי התובעת כמתואר לעיל, ומשינוי מצבה "המשפטי" של החלקה, לאחר החתימה על ההסכם, עקב אישור התכנית הנ"ל, וברי הוא כי היטל זה אינו יכול להיחשב כ"היטל השבחה בגין תכנית בנין עיר" שאליו התכוונו הצדדים בסעיף 6.4 להסכם. 14. יוצא איפוא, שהסכם המכר לא רק שלא ביסס את טענתה של התובעת בדבר המצג שנטען על ידה, שכן הוא התייחס לחלקות כאל חלקות נפרדות כאמור, אלא הוא שמט את הקרקע מתחת לטענתה הנ"ל משנקבע בו כי לתובעת הזכות להגיש בקשה לאיחוד החלקות לאחר החתימה עליו (סעיף 9.5). 15. בניסיון להוכיח את תביעתה, סמכה התובעת את ידה על מפת המדידה שהיוותה לשיטתה חלק בלתי נפרד מההסכם. לטענתה, הנתבעים הציגו בפניה את שתי החלקות הנ"ל כחלקה אחת מאוחדת הנושאת מס' 901 על פי תכנית חלוקה מאושרת, וזאת כפי שמתועד במפת המדידה שהוצגה על ידם, ובהתבסס על מצג זה, היא הסכימה להתקשר בעסקה. 16. גם טענה זו לא עלה בידי לקבל, מכמה טעמים כפי שיפורט להן: א. נציג התובעת מר בן משה העיד כי הוא רכש את חלקה 901 (המאוחדת) כפי שמופיעה במפת המדידה, אולם כשנשאל מדוע הדבר לא צוין במפורש בהסכם המכר, לא ניתנה על ידו תשובה עניינית (ראה עדותו בעמ' 9 ש' 22-14). בנוסף טענתו שלפיה מפת המדידה היוותה חלק בלתי נפרד מההסכם, התבררה כחסרת דיוק, שכן הדבר לא צוין בהסכם, אלא בסעיף 2.3 נרשם "להסכם זה מצורפת מפת מדידה של החלקה המדברת בעד עצמה, והמסומנת (נספח "ב")" ב. בהסכם המכר, הגדירו הצדדים מפה זו כמפת מדידה להבדיל מתשריט חלוקה מאושר, והגדרה זו תומכת למעשה בטענתם של הנתבעים שלפיה מפה זו הוכנה לבקשת התובעת לצורך בחינת גודל המגרש ואפשרויות הבניה בו לאחר איחוד החלקות ולאחר ביצוע ההפקעות בהן, ונועדה להציג בפני התובעת את מצב החלקות לאחר איחודן על פי תשריט החלוקה והאיחוד המוצע באותה מפה. תימוכין למסקנה זו ניתן ללמוד מעדותו של נציג התובעת מר בן משה שבה אמר את הדברים הבאים: "הגב' זילברמן טענה שהמגרש שלה הוא כמעט 1,500 מ"ר ובגלל שזה 1,500 מ"ר מותר לבנות 7 יחידות דיור, והיא דרשה סכום מסוים. אני לא זוכר בדיוק כמה, אבל זה היה יותר מהסכום שכתוב בחוזה. אני אמרתי לה שאני צריך פחות או יותר לדעת בסופו של דבר כמה נשאר מהמגרש אחרי הפקעות. לכל מגרש יש הפקעות. אמרתי לה שבגלל שכרגע לא ידוע מה גודל המגרש שיש לך, אני מציע לה שתלך למודד, שיוציא תשריט אחרי הפקעות איזה גודל מגרש נשאר מה-1,493 מ"ר ולפי זה נעשה חישוב כמה יחידות דיור מותר יהיה לבנות במגרש ולפי זה נעשה חישוב כמה צריך לשלם, וכמות יחידות הדיור תהיה נגזרת של תשלום המגרש." (עמ' 8 ש' 32-28 ועמ' 9 ש' 10-1). עדותו הנ"ל מחזקת את המסקנה כי מפה זו נועדה לשמש את הצדדים כמפת מדידה, אף לדידה של התובעת, וכי הסתמכותה של התובעת על מפה זו כתשריט חלוקה ו/או תכנית חלוקה מאושרים, חסר כל בסיס. ד. התובעת השליכה את עיקר יהבה על מחיקת מספרי החלקות 522 ו-523 במפת המדידה וציון חלקה מס' 901 במקומם, וכן על ההערה שצוינה במפה שלפיה נכתב "התוכנית מבוססת על תכנית חלוקה מאושרת ותרש"צ מס 2/47/36 שאושרו על ידי הוועדה המקומית התואמת ת.ב.ע כ/246 (במ)". לטענתה, רישום זה היווה מצג מוטעה מצד הנתבעים שלפיו המדובר בתשריט חלוקה שאושר על ידי הועדה המקומית. לא שוכנעתי בטענתה הנ"ל של התובעת. מעיון במפת המדידה ניתן לראות את הכיתוב "הצעת חלוקה על רקע מצב קיים גוש 1093 חלקות 522, 523" (ההדגשה שלי, כ.ג'), וזאת בנוסף לציון מספר החלקה 901 תחת ההגדרה "ארעי". ככל שהתובעת התעלמה מכיתוב זה ו/או לא ייחסה לו כל חשיבות, אין לה להלין אלא על עצמה. יודגש כי מר בן משה העיד כי בדק את המצב התכנוני של החלקות לפני החתימה על ההסכם, ומשכך, לא נהיר הכיצד התייחס למפת המדידה כתכנית חלוקה מאושרת, כאשר תכנית כזו לא היתה בנמצא באותה תקופה. עוד יודגש כי עסקינן בחברה העוסקת בתחום הבניה, וכי סוגית האיחוד והחלוקה של החלקות עמדה במרכז המשא ומתן שהתנהל בינה לבין הנתבעים, ולכן לא שוכנעתי בטענתה של התובעת בדבר הסתמכותה על התשריט המופיע במפת המדידה כאל תשריט חלוקה המאושר על ידי הועדה, ובמיוחד לאור הכיתוב המופיע בו שמדובר בהצעת חלוקה. 17. לאור כל האמור לעיל, לא שוכנעתי בטענתה של התובעת כי הנתבעים נהגו כלפיה בחוסר תום לב ו/או הציגו בפניה מצג שווא שלפיו מדובר בחלקה אחת מאוחדת שעברה את אישורה של הוועדה, והנני קובעת כי החלקות נשוא התביעה נמכרו לתובעת כשתי חלקות נפרדות הניתנות לאיחוד על פי תשריט החלוקה המוצע שהופיע במפת המדידה, ומשכך, היטל ההשבחה בסך של 31,000 ₪ אשר נוצר עקב אישור תכנית חל/333 שהוגשה על ידי התובעת לאחר חתימת ההסכם, חל על התובעת. אשר על כן, הנני דוחה את דרישתה של התובעת לחייב את הנתבעים בהחזר היטל זה ששולם על ידה. 18. התובעת טענה כי הנתבעים איחרו בתשלום היטל השבחה שלגביו לא היתה מחלוקת על פי ההסכם. המדובר בהיטל השבחה החל עקב אישור תכנית המתאר כ/246/במ. יוזכר כי ההסכם נחתם ביום 12.11.06, וכי הנתבעים התחייבו לשלם את היטל ההשבחה החל עליהם על פי ההסכם תוך 120 יום מיום חתימתו על ידם (סעיף 6.4.2). 19. אולם התברר כי גם טענה זו דינה להדחות, שכן הוכח כי הנתבעים שילמו את ההיטלים העירוניים החלים עליהם ביום 4.2.07, דהיינו תוך כ-50 יום מיום חתימת ההסכם, והמתינו לקבלת שומת היטל ההשבחה החל עליהם בגין תכנית כ/246/במ. אולם שומה זו בוששה לבוא עקב הגשת תכנית חל/333 על ידי התובעת אשר גרמה לעיכוב בהוצאת השומה על ידי הועדה המקומית. כשנתקבלה שומה זו בידי הנתבעים, הם שילמוה מיד וללא כל עיכוב. בנסיבות אלה, לא שוכנעתי שהנתבעים הפרו את ההסכם בכל הנוגע לתשלום היטל ההשבחה החל עליהם על פי ההסכם, ואשר לא היה שנוי במחלוקת. 20. המסקנה מכל האמור לעיל היא שלא שוכנעתי כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, שכן חובת תשלום היטל ההשבחה בגין תכנית חל/333 חלה על התובעת, והאיחור בתשלום היטל ההשבחה החל על הנתבעים בגין תב"ע כ/246/במ, לא היווה הפרה של ההסכם בנסיבות המקרה שבפנינו. 21. התוצאה היא, שהתובעת לא הוכיחה את תביעתה, ומשכך הנני דוחה את התביעה. התובעת תשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. תוכנית בניהבניההיטל השבחהתשריט