פסק דין א. מושא התביעה ועיקר טענות התובעים. בפני תובענה שעניינה ליקויים בדירת מגורים שרכשו התובעים. (1) בכתב התביעה שהוגש ביום 13.9.04 טוענים התובעים כי התקשרו ביום 27.1.02 עם הנתבעת מס' 1 (להלן: א.מ.ת) בהסכם לרכישת דירה בת 3 חדרים בבנין שנבנה באור יהודה (להלן בהתאמה: "ההסכם" "הדירה" "הבניין"). (2) הבניין והדירה נבנו כנטען ע"י הנתבעת מס' 2 (להלן: "דניה סיבוס"). (3) התובעים טוענים כי קיבלו את החזקה בדירה ביום 13.10.02 וכי עוד קודם למהלך שנת הבדק ובמהלכה התגלעו בה ליקויי בניה רבים. (4) לגירסת התובעים חרף העובדה כי העבירו לנתבעות חוו"ד של מומחה מטעמה (להלן: "חוו"ד טרמינל") ודרשו כי הליקויים יתוקנו הסתפקו הנתבעות בתיקונים מינוריים. התובעים טוענים כי עלות תיקון הליקויים בדירה מסתכמת לסך של -.47,500 ₪, וכי על פנייתם של התובעים מיום 22.1.04 נענו התובעים בטענה כי הליקויים תוקנו. (5) התובעים מייחסים ל-א.מ.ת הפרת הסכם בזיקה להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר) וכן רשלנות בבניית הדירה והפרת חובה חקוקה בהתעלמות ו/או הפרה של תקנות הבניה תקנים ומפרטים. (6) אשר לדניה סיבוס נטען כי זו גילתה רשלנות בבניית הדירה והפרה את תקנות הבניה והמפרטים. (7) התובעים טוענים גם לאי נוחות, עוגמת נפש והפסד י"ע המיוחסים לריבוי הליקויים בדירה, למטרדי ריח רע מחדרי השירותים ועתרו לחיוב הנתבעות בסכום של -.25,000 ₪ בגין עוגמת נפש והפסד י"ע (להלן: תביעה לנזק בלתי ממוני). התובעים העמידו את תביעתם ע"ס -.75,000 ₪. ב) טענות הנתבעות (1) א.מ.ת טענה כי ככל שעסקינן בתביעה לליקויים ו/או אי התאמה אחרת בדירה, הרי שהאחריות להם מיוחסת לפתחה של דניה סיבוס כקבלן מבצע שבנה את הדירה. (2) א.מ.ת הוסיפה וטענה כי במעמד מסירת הדירה ביום 19.10.02 נערך פרוטוקול מסירה לפיו אישרו התובעים כי קיבלו את הדירה גמורה, מושלמת ולשביעות רצונם המלאה, וכי ככל שקיימים ליקויים בדירה ניתן היה לגלותם כבר בעת המסירה. (3) א.מ.ת כפרה בממצאים ובמסקנות הכלולות בחוו"ד טרמינל, וכפרה בטענות התובעים בדבר הפרת ההסכם, רשלנות ובהפרת חובה חקוקה. (4) דניה סיבוס טענה כי מרבית הליקויים שפורטו בחוו"ד טרמינל אינם ליקויים כלל ועיקר וכי הליקויים האמיתיים תוקנו, במועדים שונים לרבות במהלך שנת הבדק ותיקונם אושר ע"י התובעים. (5) דניה סיבוס טענה כי בנתה את הדירה במקצועיות וע"פ מיטב כללי המקצוע וכפרה אף היא בממצאים ובמסקנות העולות מחוו"ד טרמינל. (6) דניה סיבוס הוסיפה וטענה כי בכל מקרה אין לחייבה בגין ליקויי תכנון. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ג) מומחה מטעם בית המשפט (1) לנוכח הפערים בין חוו"ד שהוגשו מטעם בעלי הדין, מינה בית המשפט בהחלטתו מיום 22.11.04 את מר שחר אליעזר, מהנדס בניין ושמאי ע"פ הכשרתו, כמומחה מטעם בית המשפט למתן חוות דעת בעניין הליקויים בדירה (להלן: המומחה). (2) המומחה סקר את הדירה ביום 7.6.05 וביום 25.7.05 הוציא תחת ידו חוו"ד בה נכללו עיקרי הממצאים והמסקנות כדלקמן: 2.1 המומחה תיעד ליקויים שוליים בעיקרם במשטח הריצוף במרפסת, עבודות טיח, אינסטלציה וחשמל, ובצידם ליקויים מהותיים יותר אשר לגביהם נסובה עיקר המחלוקת בין בעלי הדין כדלקמן: 2.2 ליקוי ברפרפות התריסים בהעדר חיזוקים המתחייבים ע"פ תקן 1509 תומחר בסכום של -.1,500 ₪ בעלות תריסי מיגון חדשים. 2.3 העדר אישור ע"פ תקן 1099 באשר להיות חלקי הזכוכית בדלת השירות ובאזור הסלון - זכוכית בטיחותית - תומחר בעלויות החלפה לזכוכית בטיחותית בסכום כולל של -.4,800 ₪. 2.4 ליקוי בזוית צנרת דלוחין ברצפת חדר רחצה הורים והעדר קופסאות ביקורת בניגוד לתוכניות אינסטלציה. הליקוי תומחר בעלות פרוק נצרת הדלוחין, פרוק הריצוף והרכבה מחדש בסכום כולל של -.6,100 ₪. 2.5 ליקוי המתבטא בקיום מעבר מדורג בגובה של 11 ס"מ ביציאה מן הסלון למרפסת. המומחה ציין כי הגם שתקן ישראלי 1752 מציע פרט של סף מוגבה באזור היציאה כפתרון יעיל כנגד חדירת מים, הסף המוגבה יוצר בעיה מהותית לגבי נוחות גישה ותנועת נכים. המומחה קיבל את עמדת טרמינל לפיה אין לשנות את המצב הקיים, קבע כי הליקוי לא ניתן לתיקון ותימחר אותו בגובה עלות התיקון הכוללת שנקבעה בחוו"ד טרמינל בסכום של -.6,000 ₪. 2.6 בכללו של דבר אמד המומחה את עלות תיקון כל הליקויים בדירה לסכום של -.22,439 ₪ כולל מע"מ ע"פ החלופה של עלות לתובעים ובסכום של -.16,000 ₪ + מע"מ בחלופת עלויות לנתבעות. המומחה העריך את התוספת המשולמת לקבלן מזדמן הנשכר ע"י התובעים בשיעור של עד 50% וקבע כי ניתן לתקן את הליקויים במשך 3 ימים ללא צורך בפינוי הדירה. ג) דיון וממצאים 1. קיומם של ליקויי בניה ואחריותם העקרונית של הנתבעות 1.1 חוו"ד של המומחה חושפת קיומם של ליקויי בנייה בדירה אשר לא תוקנו ע"י הנתבעות במהלך תקופת הבדק חרף פניותיו החוזרות ונשנות של התובע, אלו פורטו בהרחבה בסעיפים 19-9 לתצהירו. 1.2 נטען בפני כי הנתבעות תיקנו מקצת הליקויים (כמפורט בהרחבה בסעיף 10 לתצהירה של גב' אורלי פתאל מטעם דניה סיבוס). עובדה זו, כמו גם טענותיה על א.מ.ת לפיה מנועים התובעים לטעון לליקויים שלא פורטו בפרוטוקול המסירה בשל העובדה כי ניתן היה לגלותם בפועל בעת המסירה (סעיפים 10-9 לתצהירו של עקב ברכה מטעם א.מ.ת) - אינם מתיישבים עם הוראת סעיף 4א(1) לחוק המכר לפיה: "הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה:- (1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד". 1.3 בדקתי ומצאתי כי כל הליקויים שתיעד המומחה פורטו למצער במסגרת חוות דעת טרמינל מיום 8.9.03 אשר אין חולק כי נשלחה לדניה סיבוס ביום 5.10.03 קרי, בתוך שנה ממועד המסירה. 1.4 עיון בחוו"ד המומחה מעלה כי עסקינן בליקויים המיוחסים לתקופת בניית הדירה וממילא חלה לגביהם החזקה הגלומה בהוראות סעיף 4 (א) (2) לחוק המכר לפיה: "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה; (1) ... (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה". 1.5 אני דוחה איפוא את טענת הנתבעות לפיה מנועים התובעים לתבוע את הנתבעות בגין אי ההתאמות ופוסק כי הליקויים אותם תיעד המומחה היו טבועים בדירה מיום השלמת בנייתה. 2) השגות א.מ.ת על מקצת הליקויים 2.1 א.מ.ת טענה בפני כי הליקויים שצוינו לגבי השמשה הבטיחותית והסף המוגבה - לא הוכחו ככאלו ומכאן שיש להתעלם מהם בהערכת אומדן התיקונים, כדלקמן: 2.1 זכוכית בטיחותית 2.1.1 המומחה טען כזכור כי ת"י 1099 מחייב התקנת זכוכית בטיחותית בדלת מרפסת השירות ובשמשה שהותקנה באזור הסלון וכי תקן זה היה בתוקף עוד קודם לחתימת ההסכם (עדותו בעמ' 4 לפרוטוקול ישיבת יום 18.10.06). 2.1.2 א.מ.ת לא חלקה על תקפותו של התקן ליום חתימת ההסכם אך טענה כי המועד הרלבנטי למועד תחולתם של תקנים הוא מועד תחילת הבניה להבדיל ממועד כריתת ההסכם. 2.1.3 כמו כן נטען כי קבלן האלומיניום (גחלת אלומיניום) אישר במכתבו לדניה סיבוס מיום 21.8.05 (נספח י"ג לתצהיר דניה סיבוס) כי בחלונות הסלון מורכבת זכוכית מחוסמת מ-2 צדדים לפי התקן. 2.1.4 אין בידי לקבל את טענת א.מ.ת. עמדתה לפיה יש לבחון את חלות התקן למועד הבניה אינה נקיה מספקות. בחיבורו המקיף "מכר דירות" דן המלומד פרופ' א. זמיר ארוכות בסוגיית החלופות לבחינת חלותו של תקן ומביע דעתו כי תקן או תקנה שלא היו קיימים במועד הבניה - אינם מהווים מושא לציפייה סבירה של הקונה לכך שהדירה תתאים לתקן שהמוכר לא יכול היה להיות מודע לקיומו במועד ההתאמה (שם בעמ' 351, 350). 2.1.5 עם זאת סבור המחבר כי במקרה כזה קיימת חובת גילוי מצד המוכר להבהיר לרוכש בעת כריתת ההסכם כי תקן הקיים ערב החתימה על ההסכם - לא הוחל (שם). 2.1.6 בכל הכבוד הראוי סבורני כי המגמה הטבועה בחוק המכר כחוק צרכני הנועד להיטיב עם הרוכש מחייבת דווקא מסקנה הפוכה דהיינו, ציפייתו של הקונה היא, לקבל דירה שכל אביזריה וחלקיה יתאמו לתקנים שחלו במועד כריתת ההסכם. ציפייה זו של הקונה עדיפה בעיני על האינטרס של המוכר. מה גם, שעסקינן בפרט בניה שהתקנתו נעשית בשלב מאוחר יחסית ברצף עבודות הבניה של דירת מגורים. אולם גם אם אאמץ את עמדתו של המחבר המלומד סבורני כי משהופרה חובת הגילוי (ועל כך אין חולק בפני) רשאי הרוכש לפיצוי בגין הפרתה וכי בנסיבות העניין סכום הפיצוי בגין ההפרה הינו שווה ערך לעלות תיקון הליקוי. 2.1.7 אשר לטענה לפיה במכתב גחלת הנ"ל גלומה הוכחה באשר לעמידה של הזכוכית בתקן אשיב כי אין באישור האמור ציון של התקן ואף לא פרטי הסימון המתחייבים כמפורט בפרק 2.1.1 לחוו"ד טרמינל. יתר על כן, אין בעצם צירופו של המכתב ללא מתן אפשרות לחקור את כותבו - כדי להכשירו כראיה. 2.1.8 אני דוחה איפוא את טענת א.מ.ת באשר לזכוכית הבטיחותית. 2.2 סף מוגבה 2.2.1 עסקינן בסף מוגבה בגובה של כ-11 ס"מ במעבר בין המרפסת לחדר המגורים. 2.2.2 עמדתו של המומחה בסוגיה זו הייתה דו משמעית. בחוו"ד הוא קובע כי בסף מוגבה ניתן פתרון יעיל נגד חדרת מים אך מאידך הוא יוצר בעיה מהותית לגבי נוחות התנועה. 2.2.3 כמו כן הסכים המומחה כי הסף המוגבה אינו ניתן לתיקון בהיותו חלק מן המבנה הטרומי של הדירה ובשל כך ראה לתמחר את הליקוי בעלות הסרתו בסכום של -.6,000 ₪. 2.2.4 עיינתי בנוסח התקן ומצאתי כי סף מוגבה מומלץ כפתרון טוב ויעיל של מערכת האיטום נגד מים וכי ההמלצה הכוללת היא לתכנן סף יציאה נמוך. 2.2.5 על יסוד כל האמור עד כאן אני פוסק כי יש לתמחר את עלות התיקון במונחי עלות ההנמכה של הסף היצוק בסכום של -.2,000 ₪ בלבד כמפורט בפסקה 1(ד) בעמ' 28 לחוו"ד טרמינל. 3) אשר לרפרפות התריסים בעדותו (בעמ' 4 שורות 5-4) תיקן המומחה את עמדתו באשר לעלות ההחלפה (בסך -.1,500 ₪) והמירה לעלות תיקון התריסים בסך 500 ₪. סבורני כי יש להעדיף את עלות התיקון התריסים המאזנת בין האינטרסים של שני בעלי הדין וכך אני פוסק. 4) תיקון בעין או פיצוי בשלבים המוקדמים של הדיון המשפטי גילו התובעים דעתם להסכים לתיקון בעין של הליקויים ע"י הנתבעות ואלו האחרונות הסכימו לכך (פרוטוקול ישיבות יום 18.9.05 ו-5.1.06). ביום 29.5.06 הודיעו ב"כ הנתבעות כי החליטו שלא לבצע תיקונים בעין בדירה. בנסיבות אלה, אני פוסק כי על הנתבעות לפצות את התובעים בגובה אומדן תיקון הליקויים שתומחרו ע"י המומחה בכפוף לעדכונם ע"פ פסק דין זה. 5. הגבלת חבות 5.1 א.מ.ת טענה כי אין לחייבה בעלות תיקון הליקויים וזאת בהתבסס על הוראות סעיף 10ז להסכם לפיו האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על דניה סיבוס כקבלן המבצע אשר בנה בפועל את הדירה. 5.2 דניה סיבוס לעומת זאת טענה כי אין לזקוף לפתחה את האחריות לליקויים תכנוניים שכן אלו נופלים בגדר אחריותה של א.מ.ת כיוזמת הפרויקט והאחראית לתכנונו. דניה סיבוס הטעימה כי הליקוי בחלון חדר הרחצה (100 ₪) הליקוי בכנף דלת חדר הרחצה (500 ₪) והמעבר המדורג (2,000 ₪) הינם בגדר ליקויי תכנון. 5.3 לאחר שנתתי דעתי להוראות החוק, להסכם ולטענות בעלי הדין אני פוסק כדלקמן: 5.3.1 ע"פ סעיף 10א' להסכם נטלה א.מ.ת על עצמה את החובה לתקן פגמים ואי התאמות בדירה ולטעמי די בכך כדי לחייבה כלפי התובעים. 5.3.2 לא זאת אף זו: חובתה של אמת לתקן את הליקויים נגזרת ממעמדה כמוכר ע"פ ההגדרה שיוחדה למונח זה בסעיף 1 לחוק המכר קרי: "מי שמוכר דירה שבנה...בעצמו או ע"י אדם אחר...". 5.3.3 משחלה על א.מ.ת אחריות כמוכר, אין היא רשאית לצמצם את חבותה במסגרת הוראות ההסכם וזאת לנוכח הוראות סעיף 7א' לחוק המכר: "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה". אני דוחה איפה את טענות א.מ.ת. 5.4 אשר לחבותה של דניה סיבוס. אני מקבל את טענתה לפיה אין להחזיקה כאחראית לליקויי התכנון שפורטו לעיל ומכאן שהיא חבה יחד ולחוד עם א.מ.ת רק לגבי הליקויים שאינם בגדר ליקויי תכנון. 6. נזק בלתי ממוני 6.1 התובעים העמידו את תביעתם בגין נזק בלתי ממוני ע"ס של -.20,000 ₪. הערכת אופי הליקויים וסה"כ אומדן תיקונם מלמדת כי מדובר בסכום מוגזם. 6.2 טענתם של התובעים לגבי ריח רע ממערכת הדלוחין נסתרה ע"י המומחה (עמ' 5 שורות 4-3) וכי מכל מקום יש לצפות כי תיקון מערכת הדלוחין בדרך שהותוותה ותומחרה בפסקה 4 לחוו"ד - תביא לתיקון המצב. 6.3 ההלכה הפסוקה גורסת מתאם של סבירות בין אומדן הליקויים מזה ובין הפיצוי בגין נזק בלתי ממוני מזה. השוו; ע"א 5602/03 סגל נ. שיכון ופיתוח (ד"ע ע"א 461). 6.4 הגעתי לידי מסקנה כי יש לגזור את הפיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני בעיקר על יסוד הערכת הפגיעה המצומצמת לנוחות התובעים במהלך ביצוע עבודות התיקונים. אני פוסק לתובעים בגין פריט זה סך של -.5,000 ₪ בלבד. 7. סוף דבר אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת מס' 1, לשלם לתובעים סך של 22,439 ₪, כדלקמן: (1) עלות תיקון הליקויים שנכללו בחוו"ד המומחה בכפוף להקטנת עלות תיקון הסף המוגבה והעמדתו ע"ס 2,000 ₪ בלבד, וקיטון עלות תיקון התריסים כדלקמן: אומדן עלות תיקון הליקויים -.22,439 ₪ בניכוי 4,000 ₪ בגין סף מוגבה (-.4,000 ₪) בניכוי סך 1,000 ₪ בגין תיקון רפרפות תריסים (-.1,000 ₪) סה"כ עלות תיקוני הליקויים (כולל מע"מ) -.17,439 ₪ (2) נזק בלתי ממוני -.5,000 ₪ (3) אני מחייב את הנתבעת מס' 2 בתשלום הסכום הנ"ל בניכוי עלות תיקונים תכנוניים בסך כולל של 2,600 ₪. דהיינו, הנתבעת 2 מחויבת יחד ולחוד עם הנתבעת 1 לשלם לתובעים סך של -.19,839 ₪ מכלל סכום הפיצויים. (4) הסכומים שבהם חויבו הנתבעות כמפורט לעיל ישולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. (5) לאור התוצאה עליה הגעתי אני מחייב את הנתבעות, יחד ולחוד לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 1,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ. הודעה זכות הערעור. בניהליקויי בניה