האם חובה לשלם דמי אחזקה בגין חדר כושר בבית משותף ? האם חובה לשלם דמי אחזקה בגין בריכה בבית משותף ? להלן פסק דין בנושא: פסק דין השופטת שטמר: 1. לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דין, שנתנה המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (כב' המפקחת, צ' פיגנבוים) ביום 18/9/00 בתיקים 150/99 ו226/99-. המערערת והמשיבה בערעור שכנגד תיקרא להלן "הנציגות", והמשיבים והמערערים שכנגד ייקראו "המשיבים". 2. דנים אנו במתחם של בתי מגורים, שעומדים להרשם כבית משותף אחד. על השטח של הבית המשותף נבנו מתקנים שונים, שהם רכוש משותף, כמו בריכת שחיה, ג'קוזי, אולם ספורט וחדר כושר, מגרש טניס, מגרש משחקים, מתקנים לתאורת רחוב ולהארת המקומות הציבוריים, המיועדים לשימוש הדיירים, שטחי גינות נרחבים וביתן של השומר. מתקנים אלה נועדו לספק שירותים, שלא היו נהוגים פעם בבתים משותפים. הקמתם היא תוצאה של השינוי באורחות חיינו, כחברת אורבנית, בתקופה שרמת החיים הכללית היא גבוהה. בפסק דין זה, עלינו לקבוע, כיצד יקבעו דמי האחזקה של הרכוש המשותף, כאשר לא נרשם תקנון לבית המשותף וכאשר חלק גדול מההוצאות השוטפות, שעל בעלי הדירות לשאת בהן, הוא להחזקה של אותם מתקנים ולתפעולם. 3. פסק הדין של המפקחת ניתן, כאמור, בשני תיקים, שהדיון בהם אוחד. בתיק תביעה 226/99 הגישה הנציגות של הבית המשותף תביעה כספית נגד שמונה בעלי דירות בבית המשותף, אשר סרבו לשלם את חלקם בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף על פי השיעור שקבעה האסיפה הכללית של בעלי היחידות בבית בדעת רוב המשתתפים, שהוא גם רוב בעלי הדירות בבית (58 בעלי דירות, שהצביעו בדעת הרוב, מתוך 81 בעלי דירות). בתיק תביעה 150/99 הגישה בעלת דירה בבית המשותף תביעה נגד נציגות הבית המשותף ובה ביקשה שיוצהר, שהיא זכאית, כי הנציגות של הבית המשותף לא תגבה ממנה תשלום עבור החזקת הרכוש המשותף, אלא על פי השיעור המתקבל מהיחס שבין שטח הרצפה של דירתה לעומת שטח הרצפות של כל יתר הדירות בבית המשותף (להלן "החישוב היחסי"). כמו כן בקשה בעלת הדירה, כי המפקחת תורה לנציגות להחזיר לה את כל הסכומים העודפים, ששלמה לנציגות בשנים עברו. 4. העובדות, שעליהן ביססה המפקחת את קביעותיה המשפטיות, לא היו שנויות במחלוקת. הבית המשותף נמצא ברח' ורדיה 43-65 בחיפה, וידוע כ"מצפה ורדיה". הוא נבנה על ידי חברה קבלנית, "דנאל מצפה ורדיה 1990", אשר הפסיקה לפעול ולעמוד בהתחייבויותיה בסמוך לסיום הבניה. על פי ההסכמים שהוגשו לבימ"ש קמא, נטלה על עצמה החברה הקבלנית לרשום את הבתים כבית משותף אחד וכן לרשום תקנון לבית המשותף. חברת הבניה לא עמדה בהתחייבויותיה, ועד היום לא נרשם הבית כבית משותף (בהמשך התעכב הרישום, ככל הנראה, מכיוון שבעלי הדירות לא הצליחו עדיין להשלים את הליכי הפרצלציה) וממילא לא נרשם לו תקנון. עוד הוסכם בזמנו, על פי חוזי הרכישה, כי חברת ניהול תנהל את הרכוש המשותף ותפעיל את מתקניו, כי התשלום לאותה חברה יהיה על פי החישוב היחסי וכי יחתם בין בעלי הדירות והחברה הסכם, שנוסח ממנו הוצג לרוכשי הדירות. מאחר שהחברה הקבלנית, שבנתה את הבית, לא עמדה כאמור בהתחייבויותיה, ובנוסף גם לא מינתה חברת ניהול, הנציגות, באמצעות חברה ששכרה, היא זו אשר מנהלת את המתקנים והרכוש המשותף. הבית מכיל שלושה מבנים בהם 81 דירות מגורים. כמו כן נבנו על החלקות, שהן רכוש משותף של הבית, מתקני ספורט, הכוללים גם בריכת שחיה לילדים ובריכת שחיה למבוגרים, מגרש טניס, שירותים ציבוריים, ביתן שמירה, שטחי גינון ודרכי גישה. הדירות אינן אחידות בגודלן. מבנה אחד, המכונה C, הוא בנין רב קומות המכיל 27 דירות במפלסים לא אחידים. שני מבנים אחרים, המכונים מבנה A ומבנה B, מכילים דירות דו מפלסיות (דירות קוטג'). הדירות הן בכ20- גדלים שונים. הדירות הקטנות הן בגודל של 52 מ"ר, ואילו הדירות הגדולות הן בשטח של 296 מ"ר. 5. התחזוקה של המתקנים המשותפים של הבית המשותף כרוכה בתשלום דמי ועד בסכום גבוה יחסית. התשלום נועד לאחזקה שוטפת המבוצעת על ידי חברה קבלנית, שנשכרה, כאמור, על ידי הנציגות. פעילות נלווית, כמו ניהול עניני המזכירות והגזברות של הנציגות, נעשית על ידי חברי הנציגות ואו מי מבעלי הדירות, בהתנדבות וללא שכר. 6. לאחר שאוכלס הבית המשותף, מתחילת פעילותה של הנציגות, נגבו הוצאות האחזקה בשיעורים שווים מכל בעלי הדירות (להלן - "החישוב השוויוני") בסכום השווה לכ65- דולר ארה"ב, בלא להתחשב בשטח דירותיהם, לעומת השטח הכולל של הדירות. החישוב השוויוני הוא הדרך המותווית בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969- (להלן - "חוק המקרקעין") ו"בתקנון המצוי" שבתוספת לחוק המקרקעין, כל עוד לא נקבע שיעור אחר בתקנון. באסיפת הדיירים הראשונה, אושרה השיטה של גבייה בשיעור שווה מכל בעלי הדירות. ההחלטה נתקבלה על דעת רוב בעלי היחידות בבית. בעלי הדירות הקטנות לא השלימו עם החלטת הרוב, ודרישתם לשינוי ההחלטה עלתה בפתח כל ישיבה של הנציגות. אולם רוב המשתתפים באסיפות חזר ואישר את שיטת החישוב השוויוני. 7. קביעותיה המשפטיות של המפקחת היו כדלקמן: סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, קובע שהוצאות האחזקה יהיו על פי חלקו של בעל דירה ברכוש המשותף. לעמדתה של המפקחת, ההסדר, לפיו נגבו ההוצאות מכל בעלי היחידות באופן שוויוני, הוא שלא על פי הדין, והוא היטיב עם בעלי הדירות הגדולות (ששטחן עולה פי 6 על שטחן של הדירות הקטנות). עוד נקבע בפסק-הדין, כי אפילו שילמו כל בעלי הדירות בעבר, עד למתן פסק הדין, סכום זהה, הם זכאים להפסיק את התשלום ולשלם על פי חלקם ברכוש המשותף. מאחר שיש בבית מספר רב של דירות ובגדלים שונים, וכדי להקל על החישוב של המגיע מכל אחד מבעלי הדירות ובהתחשב גם בכך שבנציגות מכהנים בעלי דירות בהתנדבות, ואין לחייבם לנהל "פנקסנות מסובכת", החליטה המפקחת, כי התשלום יהיה לפי 4 קבוצות עיקריות של דירות: הדירות הקטנות, ששטחן נע בין 52.4 מ"ר ל64.6- מ"ר. קבוצת הדירות הבינוניות ששטחן נע בין 93.11 מ"ר לבין 121.7 מ"ר. קבוצה אחת של דירות גדולות, ששטחן נע בין 132 מ"ר ל145- מ"ר וקבוצה נוספת של דירות גדולות, ששטחן נע בין 153.14 מ"ר ל296- מ"ר. כל אחת מהקבוצות חוייבה על פי ממוצע השטח של כל הדירות באותה הקבוצה, לעומת סך כל הממוצעים של כל ארבע הקבוצות של הדירות. עוד קבעה המפקחת, כי "בהתחשב במורכבותו של הבית המשותף הנדון מחד גיסא, והזמן במהלכו שלמו בעלי-הדירות בפועל עפ"י הסדר גביה אחיד, ממנו הם מבקשים לשנות כאן, מאידך גיסא, סביר כי שינוי מההסדר האמור לא ייכנס לתוקף לאלתר, אלא יתן בידי הנציגות שהות לבחינה מחודשת של עמדת כל יתר בעלי-הדירות שאינם צדדים להליך". לפיכך, קבעה המפקחת כי התשלום לפי אופן החישוב החדש, על פי פסק דינה, יהיה מיום 1.1.01. המפקחת קבעה, כי על הנתבעים לשלם את חלקם על פי אופן החישוב שנקבע, בתוספת ריבית חוקית והפרשי הצמדה, החל מה1- לכל חודש בו לא שלמו דמי ועד הבית, וכי הנציגות תגבה מהמשיבים שעדיין לא שלמו לה את דמי ועד הבית, המגיעים על פי השיטה, שנקבעה על ידי המפקחת, החל מיום 1/1/2001. עד כאן עיקריו של פסק דינו של בימ"ש קמא. 8. תמצית טיעוני הצדדים לפנינו היתה כדלקמן: הנציגות, שעומדת על כך, שההוצאות יחולו שווה בשווה על כל בעלי הדירות, ללא קשר לגודל שטחן, מצדיקה את עמדתה זאת בשוני שבין הרכוש המשותף ב"מצפה ורדיה", לעומת ה"רכוש המשותף הקלאסי" בבתים משותפים, שכלל, בדרך כלל, גגות, חדרי מדרגות, מעליות, גינה וכיו"ב. בעוד שב"רכוש משותף קלאסי", ניתן להצדיק קשר בין שטח הדירות לחלק הבעלות שיש לכל בעל דירה ברכוש המשותף, אין הצדקה שיחס זה יהיה הקובע, כאשר מדובר במתקנים, המשרתים את כל הדיירים באופן שוויוני, ועל כל פנים בלא יחס ישיר לגודל הדירה אשר בבעלות הדיירים. כך יתכן שבדירה גדולה תתגורר משפחה קטנה, או משפחה שאינה משתמשת בשירותי הבריכה, ואילו בדירה קטנה או בינונית מתגוררים מספר אנשים גדול יותר, או שהשימוש במתקנים הוא רב יותר מזה של בעלים של דירה בינונית או גדולה. עוד טענה הנציגות, כי השיעור השוויוני של דמי האחזקה החודשיים נקבע על פי דעת הרוב של המשתתפים באסיפה השנתית של בעלי הדירות, שנתקיימה כדין, ואחר כך חזרו רוב הדיירים ואישרו אותה באסיפות השנתיות של בעלי הדירות. הרוב, לעמדת הנציגות, וזוהי השאלה המשפטית העיקרית העומדת להכרעתנו, רשאי לקבוע את שיעור ההוצאות, אשר ייגבה מן הדיירים, והרוב גם רשאי לרשום בעתיד את החלטתו זאת בתקנון, לכשירשם תקנון, כתניה המחייבת את כל בעלי הדירות. כן הוסיפה הנציגות וטענה, כי גם בהסכמי המכר, הוערכו דמי האחזקה של הרכוש המשותף בסכום זהה של כ- 100$ לדירה. 9. המשיבים, אקרמן, מויאל, רוסו וברוך, שדירותיהם הן מקבוצת הדירות הקטנות, טענו, כי המפקחת טעתה כאשר חייבה אותם על פי קבוצות ולא על פי השטח הנכון של רצפת דירותיהם ביחס לשטח של יתר כל הדירות בבית. הם טענו גם, כי הם זכאים להחזר או לכך שיחויבו על פי יחס זה למפרע, ללא הגבלת זמן (ואוסיף, במגבלות ההתיישנות), ולא רק החל מ1.1.00-. המשיבה, דניאלה צ'יו, היתה מוכנה להשלים עם החישוב על פי שיטת הקבוצות, אולם היא טענה, כי החלטתה של המפקחת להחיל את החישוב המתקן, רק מ1.1.00-, מוטעית, וכי יש לאפשר לה לקבל החזר או לשלם על פי הכתוב בפסק הדין של המפקחת, לאורך כל התקופה. 10. לפני שאבוא לדון בטענות הצדדים, אעיר כי יש להצטער על כך, שבהליכים לפני המפקחת לא צורפו כל בעלי הדירות בבנין, במטרה שהמחלוקות שהועמדו לפנינו ימצאו פתרונן לגבי כל בעלי הדירות בבית המשותף. 11. לפני שאכנס לטרקלין השאלות, שיכריעו את גורל הערעורים שלפנינו, אתייחס לטענתה של הנציגות בהודעת הערעור, שהערעורים שכנגד הוגשו באיחור, שכן הם הוגשו, לטענת הנציגות, לאחר תום 30 ימים מהיום שהוגש הערעור של הנציגות. נטען, כי הערעורים שכנגד מטעם אקרמן, מויאל ורוסו הוגש רק ביום 29/11/00, והערעור שכנגד של בלהה ברוך הוגש רק ביום 26/12/00, על אף שפסק הדין של המפקחת ניתן ביום 18/9/00 ועל אף שהערעור של הנציגות הוגש ביום 11/10/00. דעתי היא שיש לדחות טענה זאת מכיוון שלא הוכח לפנינו מתי הומצא למשיבים ערעורה של הנציגות, שהרי רשאים היו המשיבים להגיש ערעור שכנגד תוך 30 ימים מיום שהומצא להם הערעור (וראה תקנה 434 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד1984-). אולם אפילו אחרו המשיבים בהגשת הערעור שכנגד, אני ממליצה לחברי להרכב, להאריך את המועד להגשת הערעורים הנגדיים, בהתחשב בחשיבותה של הסוגיה שמעלים המערערים שכנגד וכן בהתחשב בכך, שבא כוחה של הנציגות לא חזר על טענתו זאת בטיעונו לערעור לפנינו. 12. הוראות הדין לגבי שיטת החישוב: כיוון שהבית טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים, חל פרק ו1 של חוק המקרקעין, אשר בא להסדיר את הזכויות והחובות של בעלי דירות בבתים משותפים, שאינם רשומים כבתים משותפים על פי חוק המקרקעין. סעיף 77ב (הנמצא בפרק ו1) מחיל את הוראות סעיפים 57 ו58- לחוק על בית שיש בו בעלים שונים לדירות ושאינו רשום כבית משותף. סעיף 77ג לחוק המקרקעין מחיל על הבית את התקנון המצוי שבתוספת לחוק. סעיף 58 לחוק המקרקעין, קובע כיצד יש לחשב את ההוצאות של הרכוש המשותף: "57. החלק ברכוש המשותף שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל דירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה. (ב) בחישוב שטח הרצפה לענין סעיף-קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצונים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת. (ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לענין סעיף-קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת -בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות. 58. נשיאת הוצאות (תיקון: תשמ"ד, תשנ"ב: בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור- השתתפות אחר. לענין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". כעולה מהמצוטט, "דרך המלך" לקביעת שעור ההשתתפות של בעל דירה, היא על פי היחס שבין השטח של הדירה לעומת השטח של שאר הדירות בבנין. ברם, תתכן הדרך החלופית, והיא קביעה בתקנון שיעור השתתפות אחר (וראה גם בע"א 238/83, נציגות הבית המשותף נ' פנחס וחיה מרכוס, פ"ד מא (2) 561). סעיף 62 לחוק המקרקעין קובע כיצד ניתן לערוך תקנון וכיצד ניתן לשנות תקנון קיים, ולשונו להלן: " 62. תקנון מוסכם (תיקון: תשנ"ב) בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. (א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145" 13. הנציגות טוענת, שהחלטת האסיפה הכללית הראשונה של הדיירים, כמו אלה שבאו באסיפות בעקבותיה, כמוה כהסכמה של בעלי הדירות לרשום בתקנון, לכשירשם תקנון, כי התשלום של ההוצאות יהיה על פי שיעור אחיד. אבדוק תחילה מהן סמכויותיה של האסיפה הכללית לעניין שינוי השיעור הקבוע בסעיף 58 לחוק ואחר כך אתייחס לטענה, כי החלטת הרוב מספקת כדי לשנות בתקנון את השיעור היחסי, אשר נקבע בס' 58. מכיוון שלבית המשותף לא נרשם תקנון, חל התקנון המצוי. נקבע בסעיף 12 לתקנון המצוי מהן סמכויותיה של האסיפה הכללית: "סעיף 12. החלטות החלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה". כעולה מהסעיף, ניתן להטיל על בעל דירה חובות או תשלומים מהסוג או על פי שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק. סעיף 58 (א) לחוק, שמיקומו בפרק ו', כן קבע את השיעור שעל בעל דירה לשאת, והוא השיעור היחסי של חלקו ברכוש המשותף. לכן, שינוי בתקנון של השיעור, צריך להעשות בהסכמת הצד הנפגע (וראה בע"א 26/86 אברהם דר נ' אלי גדרון, פ"ד מג 1 75 בעמ' 85 מול ג', במאמרו של פרופ' י' וייסמן, "יחד ולחוד בבית משותף" משפטים טז (תשמ"ו-מ"ז), 197, 207 ובספרו של פרופ' ויסמן "דיני קניין בעלות ושיתוף" הוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, מהדורה מ1977- עמ' 453). דעתי היא, כי החלטה של האסיפה השנתית ברוב קולות, אינה יכולה להטיל על בעל דירה לשלם בשיעור העולה על הקבוע בסעיף 58 לחוק ואין בכוחה כדי לשנות את התקנון לעניין שיעור ההשתתפות של בעל דירה ללא הסכמת הנפגעים. 14. "חישוק" נוסף, המונע, לעמדתי, שינוי שיעור ההוצאות, שעל בעל דירה לשאת באמצעות רוב רגיל, מצוי בסעיף 62 לחוק המקרקעין, שציטטתי לעיל. כעולה מהוראותיו, ניתן לשנות בתקנון את השיעור שעל בעל דירה לשאת בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף הקבוע בסעיף 58 לחוק, אולם ניתן לשנות שיעור זה אך ורק אם ניתנה הסכמה של כל בעלי הדירות. דהיינו לכל בעל דירה יש זכות וטו לגבי השינוי של השיעור. 15. בא-כוחה של הנציגות הציע בסיכומיו פירוש אחר לסעיף 58 לחוק. לעמדתו, מאחר שרשום בו "זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר" ולא "זולת אם כל הדיירים החליטו לקבוע שיעור השתתפות אחר", הרי יש לקבוע, כי המחוקק נתן לדיירים אפשרות לפנות להוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין ועל פיו לערוך או לשנות את הוראותיו של התקנון ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות. משמע שדרך זאת של תיקון התקנון, גם היא "שיעור שפורש בחוק". אינני סבורה שיש לקבל פירוש זה, שאינו עולה, לעמדתי, מלשון שני הסעיפים, 58 ו62- לחוק המקרקעין יחד עם סעיף 12 לתקנון, וכן משום שפירוש זה יביא לתוצאה לא צודקת ושאינה מאזנת נכונה בין זכויות היחיד לזכויות הרוב בבית המשותף. המלומד, מיגל דויטש, בספרו "קנין" כרך א', הוצאת בורסי, עמ' 730, דן בסוגיה מהו "שיעור שלא פורש בחוק", לצורך סעיף 62 לחוק המקרקעין. הוא מעלה את השאלה, אם, מאחר שסעיף 58(א) לחוק מכפיף מלכתחילה שיעור זה לאפשרות שיקבע בתקנון שיעור אחר ברוב של שני שלישים, אין לומר, כי שיעור שונה מהחלק היחסי ברכוש המשותף, אשר יקבע ברוב של שני שלישים, הוא שיעור שכבר "פורש" בחוק (שכן פורש בחוק מנגנון הקביעה של השיעור), ועל כן קביעתו איננה דורשת הסכמה של כל הנפגעים מההחלטה. מסקנתו של המלומד, שגם אני, בקביעתי לעיל שותפה לה, היא שהגישה הראויה היא לקבל את הסכמתם של כל הנפגעים, אם מבקשים לשנות את הדפוס הבסיסי של חלוקת נטל ההוצאות על פי יחס החלקים ברכוש המשותף. 16. הרציו על פי הפירוש שנתן המלומד דויטש ושנתתי אני לסעיפים 58, 62 לחוק ו12- לתקנון המצוי, הוא שלא יקופח המיעוט בבית המשותף על ידי הרוב. אחרת, ניתן היה לרוב בעלי הדירות לקבוע שיעורים של השתתפות באחזקת הבית המשותף, הפוגעים במיעוט. אמנם, קמו לנו בשיטת המשפט שלנו "בקרות" כנגד החלטות מקפחות, כמו החובה לנהוג בתום לב או הדרישה להימנע מעשיית שמוש לרעה בזכות, אולם עדיין עומדת הנחת המחוקק, שיש למנוע, מלכתחילה, באותו מבנה עדין של שותפות כפויה בין בעלי הדירות בבית המשותף, אפשרות שהמיעוט יקופח בהחלטת הרוב. נראה גם שמתן אפשרות לרוב לשנות שיעורים, פוגע בציפיות של רוכש דירה לגבי הוצאות שיהיו לו. לא מצאתי בספרות ביקורת על שיטת החישוב היחסי (וראה בספרו הנ"ל של דויטש בעמ' 730 סעיף 9.76 וכן במאמר של פרופ' טדסקי, "בעלות ושיתוף בבית משותף" הפרקליט ל' תשל"ו, 1975-1976, עמ' 214 בעמ' 221, בו בחן פרופ' טדסקי את השיטות הנהוגות או המוצעות לחלוקת ההוצאות. פרופ' טדסקי מציין, כי בקביעת ההוצאות לפי שווי הדירה לעומת שווין של הדירות האחרות בבית המשותף, שהוא העיקרון המקובל בעולם, יש פגמים. כמו כן מעיר המלומד שההסדר של תשלום שוויוני היא "שיטה גסה" יותר מאשר שיטת החישוב לפי יחס השטח של הדירה לעומת שטח יתר הדירות בבית וכן שזו היא "שיטה המקבילה למס גולגולת שאינו נחשב שיא הצדק בחלוקת המסים". 17. לסיכום סוגיה זאת של הוראות הדין בקשר לאופן חישוב שיעור ההוצאות, מסכימה אני לקביעת המפקחת, שיש לחייב את כל בעלי הדירות לשלם עבור החזקת הרכוש המשותף לפי היחס שבין רצפת דירתם בין השטח של כל שאר הדירות בבית המשותף. 18. הנציגות טענה בערעורה, כי המפקחת קבעה בפסק דינה, שהוא יעמוד בתוקפו כל עוד לא התקבלה החלטה אחרת כדין. לטענת הנציגות התקבלה אחרי פסק הדין החלטה כזאת, בישיבה כללית של בעלי הדירות, שוב על פי החלטת הרוב. אינני מקבלת טענה זאת. כוונת פסק הדין ברורה: כל עוד לא התקבלה החלטה כדין, על פי הוראות חוק המקרקעין, יעמוד פסק הדין בתוקפו, ולפיכך, ההחלטה של האסיפה הכללית, שניתנה אחרי פסק הדין, אם לא ניתנה פה אחד, איננה יכולה לחייב בעל דירה, שלא הסכים לה, לשלם על פי שיעור השתתפות שונה את הוצאות האחזקה של הרכוש המשותף (בהסתייגויות עליהן, אעמוד להלן). 19. השיטה של חלוקה לקבוצות: על אף שקביעתה של המפקחת לחלק את הדירות לארבע קבוצות, היא יעילה ומקלה, הרי, לעמדתי, אין לחייב בעל דירה, שיוצא ניזוק מאופן חישוב זה לעומת החישוב על פי יחס השטח הנכון של רצפת דירתו לעומת השטח של כל יתר הדירות, לקבל אופן חישוב זה. הטענה, כי קשה לחשב לפי החישוב היחסי המדוייק אינה יכולה לעמוד נגד זכותו של בעל דירה, כי החישוב יעשה על פי הוראות החוק. כמו כן, לא שוכנעתי, כי החישוב היחסי לפי שטח של כל דירה ודירה, יעורר קשיים מיוחדים. די, כעמדת המשיבים, שתעשה טבלה של השטחים של הדירות, כדי שניתן יהיה לקבוע, על פי חישוב מתמטי קל למדי, מהו השיעור שעל כל בעל דירה לשאת בו, ועל פי שיעור זה, ניתן יהיה לחשב בפשטות יחסית גם אם יהיו שינויים בגובה ההוצאות, בעתיד. 20. על מועד החישוב על פי החלק היחסי: כאמור, המפקחת קבעה, כי החישוב על פי הוראותיה, ייעשה לגבי המשיבים החל מיום 1/1/02. המפקחת נמקה החלטתה זאת כדלקמן: "אף זאת, בהתחשב במורכבותו של הבית המשותף הנדון מחד גיסא, והזמן במהלכו שלמו בעלי-הדירות בפועל עפ"י הסדר גביה אחיד, ממנו הם מבקשים לשנות, כאן, מאידך גיסא, סביר כי שינוי מההסדר האמור לא ייכנס לתוקף לאלתר, אלא יתן בידי הנציגות שהות לבחינה מחודשת של עמדת כל יתר בעלי- הדירות שאינם צדדים להליך כאן". מסכימה אני לקביעה זו של המפקחת, שאין לחייב את הנציגות להחזיר לכל אחד מבעלי הדירות ששילם לפי ה"שיטה השוויונית", כפי שנקבעה על ידי האסיפה, להחזיר לו עבור התקופה בה שילם ביתר. יש לראותו כמי שהסכים לקביעה זאת, כל עוד שילם על פיה. התשלום מהווה ראיה על הסכמתו לשלם ומצג כלפי הנציגות ויתר בעלי הדירות, שהוא הסכים לשיטת התשלום, מצג עליו התבססה הנציגות בתכנון הוצאותיה. כל אחד מהמשיבים, שסרב לשלם ולא שילם, או ששילם רק חלק מההוצאות, בטענה, שזהו החלק שעליו לשלם על פי שיטת החישוב היחסי, אין לגבות ממנו את ההפרש על פי השיטה השוויונית, אלא על פי השיטה של החישוב היחסי של השטחים. סבורה אני, שהנחיה זאת נותנת בידי הנציגות כלים כיצד לקבוע את המגיע מכל אחד מהמשיבים, ואין צורך שנכנס לחישוב פרטני של מהו הסכום, שיש לגבות מכל אחד מהמשיבים. 21. על ההוצאות להחזקת הרכוש המשותף ועל ההוצאות להפעלת המתקנים המיוחדים: סעיף 58 דן בשני סוגים של הוצאות, שעל בעלי הדירות לשאת בהם: האחד הוא ההוצאות "הדרושות להחזקתו התקינה של הבית", והשני הוא "ההוצאות הדרושות לניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי הדין או המקובלים על פי נוהג". בסעיף 58(ב) הגדיר המחוקק מהי "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף: לענין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. עולה מכאן, שהוצאות, שאינן כלולות בתוך שני הסוגים האלה, לא יחול עליהם סעיף 58 לחוק, והן לא נזכרו בפרק ו לחוק. כאמור, טענה הנציגות, כי חלק גדול מההוצאות הן עבור הפעלת המתקנים, כמו הבריכה, חדר הכושר, החזקת שירותים ציבוריים, הארת המתחם והמתקנים ועוד. נראה, לכאורה, כי חלק מהוצאות אלה, אינן, בהכרח, הוצאות הנזכרות בסעיף 58 לחוק המקרקעין. ניתן יהיה, אם כן לקבוע לגביהן על פי סעיף 12 לתקנון, שיעור אחר של השתתפות. כמו כן, רשאית האסיפה הכללית לקבוע מתי תפתח הבריכה וכמה תעלה הכניסה לבריכה, או לחדרי הכושר. נראה לי, כי בהפרדה בין ההוצאות על פי סעיף 58 לבין הוצאות אחרות, שאינן כלולות בו, ניתן יהיה להגיע לאיזון נכון וצודק, כך שלגבי הוצאות אלה יקבע שיעור השתתפות שונה. הערתי זאת לא באה, אלא כדי שהצדדים יבחנו אותה על מנת לפעול בעתיד בדרך אשר תחלק את ההוצאות בדרך צודקת יותר. לעמדתי, אין אנו יכולים לפסוק בשאלה איזה סוג של הוצאות נכלל בסעיף 58 לחוק ואיזה לא, הן משום שלא עמדו לפני בימ"ש קמא ראיות מספיקות לעניין זה (והכתוב בתצהירו של יוסי סלע, מטעם הנציגות, כי הוצאות אלה מגיעות לכדי 90% אינו משכנע) והן מכיוון שכדי לקבוע את ההוצאות האלה ואת השיעור שישאו בהם בעלי הדירות, יש לשמוע גם את כל יתר בעלי הדירות, שלא היו צד להליך המשפטי שלפנינו. בהליך שלפנינו, הנציגות היא "המוציאה מחברה", ולפיכך עליה הנטל היה לשכנע, כי חלק מההוצאות אינן נכללות בהוצאות על פי סעיף 58. כן היה על הנציגות להוכיח מהי עלותן של הוצאות אלה ומהו השיעור שעל כל בעל דירה להשתתף בהן, והיא לא עמדה בנטל זה. לפיכך, דעתי היא, כאמור, שהנציגות אינה רשאית להיפרע מהמשיבים, אלא על פי שיטת החישוב היחסי ושיעור זה יחול על כל ההוצאות (עד שייקבע בהסכמה או בהליך שיפוטי על שיעור אחר לגבי כל ההוצאות או חלקן). 22. נראה, שהדרך הנכונה לפתור את הסכסוך, היא למנות צד ג' מהימן על הצדדים, אשר תינתן לו הסמכות, במעמד של פוסק, לקבוע תקנון לבית, והוא יקח בחשבון את כל השיקולים, לרבות שחלק מההוצאות הן לתפעול מתקנים או לשירותים, שאינם קשורים בהכרח, לגודל הדירה, אלא למידת השימוש וכיו"ב'. 23. לפני שאבוא לסכם את מסקנותי, ברצוני להתנצל לפני הצדדים על כך שכתיבתו של פסק דיני התעכבה בשל עומס העבודה וההכרח ליתן קדימה לפסקי דין בפלילים, שהנאשמים בהם היו במעצר. 24. בבואי לסכם את מסקנותי, אני מציעה לעמיתי להרכב, להורות כדלקמן: א. על המשיבים להשלים את התשלומים לנציגות על פי שיטת החישוב היחסי. אם שלמו ביתר, בעבר, לא קמה להם זכות להחזר או לקיזוז. התשלום יהיה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהמועד שבו היה על המשיבים לשלם לנציגות את התשלומים. ב . קביעתה של כב' המפקחת שיש לחלק את בעלי הדירות לקבוצות לפי גודל הדירות תבוטל החישוב יעשה על פי היחס שבין שטח הדירה של כל אחד מבעלי הדירה (למעט קירות וגזוזטראות, כקבוע בסעיף 57 לחוק המקרקעין) לשטח הדירות האחרות בבית המשותף. מומלץ לנציגות להכין רשימה של כל השטחים של הדירות, ובאמצעות רשימה זו לחשב את היחס, ויחס זה יהיה נכון לכל שינוי בדמי האחזקה. ג. כל עוד לא יוסכם על ידי כל בעלי הדירות על שיטת חישוב אחרת, או כל עוד לא ירשם תקנון בהסכמה של כל בעלי הדירות לענין אופן החישוב, וכל עוד לא יקבע, איזה הוצאות אינן כלולות בסעיף 58 לחוק, יש להמשיך בשיטת הגביה, שנקבעה לעיל. ד. כן אני ממליצה לחברי להרכב, להורות, שהנציגות תחוייב לשלם לכל אחד מהמשיבים הוצאות ושכ"ט בערעור בסכום של 1,500 ש"ח + מע"מ. ש. שטמר, שופטת ש' וסרקרוג - שופטת: הגם שיש בדעתי להציע לחברי לאשר עקרונית את פסק הדין שניתן על ידי כבוד המפקחת לרישום מקרקעין חיפה, הגב' צ' פיגנבוים, הרי שבנושא אופן חלוקת ההוצאות - לאחר התלבטות מסויימת - יש בדעתי להצטרף לפסק-דינה של חברתי, כבוד השופטת שטמר. 1. מקובלת עלי מסקנת חברתי השופטת שטמר, כי כעקרון על-פי האמור בסעיף 58(א) ו- 62 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (להלן: חוק המקרקעין), ועל פי תקנה 12 לתקנון המצוי, שיעורו של בעל דירה בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף צריך שיעשה בהתאמה לשיעור חלקו היחסי ברכוש המשותף (להלן: יחס תואם). עוד מקובלת עלי הקביעה, כי שינוי ביחס התואם (כאמור, היחס בין גובה שיעור ההוצאה לחלק ברכוש המשותף), אינו יכול להיעשות על-ידי רוב של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, שלא בהסכמתם, במקום שיש בהחלטה כזו, כדי להטיל חובות על בעלי הדירות שבמיעוט (להלן: בעלי הדירות שבמיעוט). ואולם "הסכמה" זו של בעלי הדירות שבמיעוט יש לסייגה בקיומה של התנגדות סבירה. 2. באיזון הנכון בין הנטל המוטל בניהולו של בית משותף, לבין שמירה קפדנית על יחס זהה - חד-ערכי ביחס התואם, אין לתת משקל מכריע ו/או בלעדי דווקא לאחרון. הגם שזכות הקניין עוגנה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, כזכות יסוד, אין היא זכות מוחלטת במובן זה שמשקלה הסגולי באיזון האופקי, בהשוואה לזכויות יסוד אחרות - וסדר ציבורי - שכונתי בכלל זה - תהא לעולם בעלת משקל מכריע. כפי שצויין ברע"א 7112/93 (צודלר בתיה ו- 18 אח' נ' שרה יוסף ואח', פ"ד מח(5) 550, להלן: פס"ד צודלר) מי שרוכש דירה בבית משותף נחשב, בין היתר, כמי שמסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, ובמידה מסוימת-סבירה מקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והמאפיינת ניהולו של נכס כבית משותף (שם, 563- ב). לצד הזכות הקניינית המאפיינת את בעל הדירה, קיים גם יסוד הסבירות שהוא בבסיס הדרישה לווסת נכונה את מערך החיים המשותף הנדרש בבית משותף (שם, 567 ב-ד). סבירות זו, לענייננו, על דרך ההשוואה, יכול שתיושם גם לעניין אופן חלוקת ההוצאות השוטפות (ראה לצורך השוואה, שם, בעמ' 569 ב-ג). דרך אחרת, להגדרתה של זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף היא, באופן אפיונה של הזכות וקביעת היקפה באופן מצמצם יותר ולאו דווקא כזכות קניין מסורתית על-פי דיני הקניין. ראיית זכות הקניין ככזו, מצויה במאמרו של ד"ר חנוך דגן, "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת" (עיוני משפט כ' 45, מאמר שנכתב בעקבות פסה"ד צודלר). שם מוצע לבחון את הזכות על-פי שלושה פרמטרים, היוצרים משולש והם: האדם (הבעלים), המשאב (נשוא הזכות) וחוג החייבים (שם, 57). על-פי גישה זו, תוכנה של הזכות והיקפה יכול שיעוצבו מלכתחילה על-פי המערכות הנסיבתיות הצריכות לעניין (שם, עמ' 62), הגם שהבחינה אינה צריכה להיעשות באופן פרטיקולרי (שם, בעמ' 63). היות הדירה בבית משותף, אינו אלא פתרון "טכני" לשיכונן ביחד של יחידות חברתיות-כלכליות נפרדות, השואפות להשיג יחידות בעלת עצמאיות (שם, בעמ' 65). מדובר אפוא בזכות קניינית שמלכתחילה מושתתת על בסיס "פשרה", ומכאן הצורך הבסיסי של ההתחשבות ההדדית באחר. בנושא קביעת שיעור חלקו של כל בעל דירה בהוצאות של הרכוש המשותף, המבוסס על מגמה של התחשבנות, נוצר "יחס הדוק, ככל האפשר בין נשיאה בעלויות לבין הנאה (לפחות אפשרות אובייקטיבית להנאה) מתוצאותיהן." (שם, בעמ' 75). 3. בין אם נבחר בגישה הפרשנית של כבוד השופט חשין, הרואה את המערכת כ"חיים בצוותא" ובין אם נאמץ את גישתו של ד"ר דגן, המדבר על הכרח טכני באופן ניהול שיתופי על בסיס אופקי, מודל קיומו של הבית המשותף, אינו מחייב הפעלה חד-ערכית מוחלטת של זכות הקניין הקלסית, ויש מקום לתת משקל גם לקשיים שבאופן הניהול הדווקני הנדרש, לרבות מהותו וסוגו של המתקן שבגינו נדרשות ההוצאות, גם בהנחה שאלה הן לצורך "החזקתו התקינה של הבית". יחס תואם לצורך תשלום: 4. השאלה היא, אם שיעור ההוצאות שעל בעלי דירות לשאת, על-פי החלוקה לקבוצות של סוגי דירות, שנעשתה על ידי כבוד המפקחת אכן שומרת על האיזון הנכון בין האינטרסים הנוגדים שפורטו לעיל. בנסיבות העניין, ומאחר שנראה היה תחילה שכבוד המפקחת על רישום המקרקעין, שקלה נכונה את האיזון הנדרש, סברתי, שיש לצמצם את התערבותה של ערכאת הערעור רק לגבי אותן תת-קבוצות שבהן היחס התואם מצביע על שיעור חריגה משמעותי. בבדיקה חוזרת שערכתי, ומאחר שהפער הוא פועל יוצא גם של גובה ההוצאות הנדרש (גם אם השיעור באחוזים אינו משמעותי, לכאורה, הרי שהוצאה כספית גבוהה הופכת למשמעותית, גם באחוזים נמוכים), ומאחר שממילא צריך היה לחלק לפחות חלק מסוגי הדירות לתת קבוצות נוספות, בשל הפער המשמעותי שיכול היה שיתקבל בין שני קצוות סוגי הדירות, שבאותה קבוצה, נראה, שהאיזון הנכון, ותוך מתן משקל משמעותי לזכות הקניין כזכות יסוד הוא, לקבל את מסקנת חברתי, כבוד השופטת שטמר, לפיה, יש לעמוד על היחס התואם באופן חד-ערכי, כך שכל בעל דירה ישלם את חלקו בהוצאות, באופן מקביל לשיעור חלקו ברכוש המשותף. אוסיף ואבהיר את מסקנתי האמורה. 5. המפקחת העמידה את שיעור ההוצאות על ארבע קבוצות של בעלי דירות. הפערים בין הגדלים השונים של הדירות, בתוך הקבוצות השונות ככל שהם מזעריים, במיוחד כאשר מדובר בשיעור חיוב שצריך להיקבע באחוזים, לא הצדיקו, לכאורה, התערבות בקביעות אלה, לגבי שתיים מן הקבוצות. לא כן, לגבי אותן קבוצות של בעלי דירות שהפערים שם משמעותיים. לשם הבהרה והמחשה, נניח שיש בעל דירה אחד, בכל אחת מקבוצות הדירות. על-פי קביעות המפקחת תתקבל התמונה הבאה: א. קבוצת הדירות הקטנות ששטחן נע בין 52.4 מ"ר ל64.6- מ"ר; ניתן להעמידה על 6 חלקים מכלל הרכוש המשותף. הביטוי באחוזים הוא 9.5%; ב. קבוצת הדירות הבינוניות ששטחן נע בין 93.11 מ"ר ל- 121.7 מ"ר; ניתן להעמידה על 12 חלקים מכלל הרכוש המשותף. הביטוי באחוזים הוא 20%; ג. קבוצת הדירות הגדולות ששטחן נע בין 132 מ"ר ל145- מ"ר; ניתן להעמידה על 14 חלקים מכלל הרכוש המשותף. הביטוי באחוזים הוא 23%; ד. קבוצת הדירות הגדולות במיוחד ששטחן נע בין 153.14 מ"ר ל296- מ"ר; ניתן להעמידה על 29 חלקים מכלל הרכוש המשותף. הביטוי באחוזים הוא 47.5%; ראשית, עיון בתוצאות שנתקבלו מצביעות על הפער המשמעותי הקיים בין סוגי הדירות השונות ומדגיש מדוע אין להטיל, ככלל, על בעל הדירה הקטנה לשאת בשיעור הוצאות זהה לזה של בעל הדירה הגדולה. שנית, בהתייחס לקבוצה הראשונה (א), אילו נערך חישוב לגבי כל אחת מהן, הפער באחוזים בין הדירה הקטנה ביותר לגדולה ביותר במתחם זה נע בין 8.2% ל- 9.5%. הוא הדין על דרך ההשוואה לגבי הקבוצה השלישית (ג). לא כן לגבי קבוצות ב' ו-ד' ששם הפערים יכול שיהיו משמעותיים, אפילו באחוזים, וכאשר פקטור גובה ההוצאות אינו נלקח בחשבון. ואולם אם נוסיף ונבחן גם את שתי הקבוצות הראשונות, ששם שיעור הפער באחוזים נמוך, נראה, כי אם נערוך את ההשוואה בתוך הקבוצה עצמה (השוואה ביחס שבין 52.4 מ"ר ל64.6- מ"ר) נראה כי הפער יכול שיהיה למעלה מ- 10%. פער זה הולך וגדל, ככל שהפער בין גודל הדירות באותה קבוצה גבוה יותר, והוא מקבל משמעות מעשית רבה יותר, ככל שההוצאה הכספית הכוללת גבוהה יותר. לפיכך, כאמור, ולאור העובדה שהנושא יוכל להיות מוסדר בתכנת מחשבת אחת ולכאורה, תכנה שאינה מורכבת, מצטרפת אני בנושא זה, למסקנת חברתי. הוצאות להפעלת המתקנים המיוחדים, בגדר של הוצאות אחזקת הרכוש המשותף: 6. בקשר לאופיין של ההוצאות השוטפות: אין להתעלם מן העובדה כי בענייננו מדובר גם בהחזקת מתקנים כגון: בריכת שחייה, מתקני ספורט, ג'קוזי ומגרש טניס (להלן: המתקנים), לצד הוצאות שוטפות בגין ניקיון הבית, שימוש בתאורה וכד' (להלן: הוצאות שוטפות אחרות). יחד עם זאת, יש לראות גם באחזקתם של מתקנים אלה, לדעתי, כהוצאה הדרושה להחזקתו התקינה של הבית. אכן, אין להתעלם מטענת המערערת וכן ממסקנת חברתי המקובלת עלי, כי לצורך מציאת האיזון הנכון בין אופן ניהולו של הבית, כבית משותף, לבין זכותו של כל בעל דירה לשאת בשיעור החלקי בהוצאות השוטפות, על פי חלקו ברכוש המשותף, יש לתת משקל גם לסוג הרכוש המשותף שבגין החזקתו נתבע התשלום, ונקבע שיעורו, ואולם, כאמור, כפי שפרטה חברתי, בשלב זה אין לחרוג מאופן קביעת שיעור ההוצאות - שמירה על היחס התואם - גם לגבי מתקנים אלה. 7. יחד עם זאת, הגם, שלדעתי, ככלל, ובהעדר החלטה אחרת של האסיפה הכללית, יש לראות גם החזקתם של מתקנים אלה והבטחת השירותים, כחלק מההוצאות השוטפות של הבית המשותף (בדומה להוצאות הנזכרות בס' 58 (ב) לחוק - הסקה מרכזית), הרי שראוי תוך השוואה להוראות החוק האחרות - הוראות הדנות למשל באופן החזקת הסקה מרכזית ומעלית - לבחון את ההגיון הכלכלי העומד מאחורי קביעת היחס האמור בין שיעור סכום ההוצאות השוטפות לחלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף. 8. הנחת היסוד, כפי הנראה היא, שיש יחס מקביל בין שיעור השימוש הסביר שנעשה ברכוש המשותף על ידי בעל הדירה או היקפה של ההנאה האפשרית באותו רכוש, לבין חלקו באותו רכוש משותף. יחס כזה - ספק אם הוא הכרח המציאות לגבי שימוש במתקנים השונים שצויינו לעיל. כך למשל, לא הייתי פוסלת הגבלת השימוש של בעלי הדירות במתקנים אלה, על פי כרטסת המוצאת בחינם ביחס שווה לגודל הדירה, וכן דרישה לתוספת תשלום, עבור שימוש בפועל מעבר לאותה מכסה. ואולם, החלטה כזו של האסיפה הכללית יכול שתתקבל רק לאחר שתיעשה עבודת הכנה בפועל, ויהיו נתונים עובדתיים בפניה, שיהיה בהם כדי לבסס התאמה סבירה - הגיונית כלכלית - בין השימוש לגובה התשלום, תוך מתן משקל גם לחלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף. במקרה כזה, ובהנחה שתימצא תשתית ראייתית מתאימה - לאחר בחינה מעשית של הנתונים - נראה לכאורה, שלא תהיה מניעה לשקול קביעת שיעור בהוצאות, שאינו 'מקביל' בהכרח לחלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף. אעיר עוד, שקביעת שיעור ההוצאות במתקנים הנוספים רק על פי השימוש, עלולה להביא לתוצאה של אי שימוש באותם מתקנים עד כדי הזנחתם לחלוטין, ושינוי מהותו של הנכס כבית משותף. לכן, מצטרפת אני לעמדתה של כב' השופטת שטמר, לפיה קודם לקביעת קריטריון אחר לתשלום ההוצאות עבור החזקת המתקנים צריך שתיעשה עבודת הכנה, ואולם שלא כדעתה, אין מקום לדעתי, להעביר את הנושא לבורר או לאדם אחר, כפוסק, ואולם רשאית המערערת ואולי אף חייבת לערוך בדיקות בשטח כדי לבסס תשתית שיש בה כדי לסייע בפתרון המחלוקת, ואין מניעה כי לצורך הבדיקה יפנו ליועץ או למומחה בתחום. בנסיבות העניין ומאחר שהנציגות לא הציגה בפנינו נתונים עובדתיים המצדיקים קביעת קריטריון שונה לשימוש באותם מתקנים, אין מקום, בשלב זה, להתערבותה של ערכאת הערעור ויש להשאיר את החלטת המפקחת בעינה, גם בנושא זה. המועד לחישוב חלוקת ההוצאות, מכוחו של פסה"ד בערעור: 9. לעניין תחילת מועד תקיפותו של ההסדר שנקבע, לא מקובלת עלי מסקנת חברתי המפורטת בס' 20 לחוות דעתה. כדי לשמור על עקרון השוויון בין כל בעלי הדירות, צריך שייקבע תאריך אחד לגבי כל הדיירים. השאלה אם דייר מסוים שילם כבר את חלקו בהוצאות על-פי ההחלטות בעבר, אם לאו, אינה יכולה לשמש נימוק בלעדי או מכריע לאי קביעת מועד חובו של אותו בעל בית, ולא לקביעת שיעורו של החוב, אחרת יימצא דווקא "המשלם ההוגן" ניזוק. גם בנושא המועד הקובע, יש למצוא את האיזון הנכון בין אופי ניהולו של הבית כבית משותף לבין זכויות המיעוט, לשלם את ההוצאות על פי חלקם ברכוש המשותף. חיוב הנציגות להחזיר כספים לתקופה מוקדמת, עלולה להכביד, ולפיכך יש לדעתי להציע לחברי, לאשר את התאריך הקובע כפי שנקבע על ידי המפקחת. התוצאה המוצעת: 10. למעט השינויים והערות שפורטו לעיל, יש לדעתי לאשר את פסק-הדין כפי שניתן, לרבות החלתו גם על מי שלא היה צד להתדיינות, וכן לגבי אי חיוב בהוצאות, הכל כמפורט בפסק-הדין שניתן על-ידי המפקחת. לפיכך, יש לדעתי לקבוע תשלום הוצאות - כאשר אלה כוללות גם הוצאות עבור המתקנים - על בסיס היחס התואם. ולהשאיר על כנו את פסק-הדין של המפקחת בכל הנושאים האחרים, לרבות קביעת המועד הקובע לצורך החלתו של ההסדר החדש. נראה לי, כי בנסיות העניין, אין ליתן צו להוצאות, שהרי אלה ממילא ישולמו, אם יוטלו, מקופת הבית המשותף. ש' וסרקרוג, שופטת השופט ד"ר ד. ביין, סגן נשיא: מסכים אני עם פסק דינה של חברתי, כב' השופטת ש. שטמר, ולהבהרות החשובות הניתנות בפסק דינה של חברתי, כב' השופטת ש. וסרקרוג. באשר להוצאות להפעלת המתקנים המיוחדים, לאור חילוקי הדעות הקשים בין בעלי הדין, אני סבור, כמו חברתי כב' השופטת שטמר, שהעברת ההכרעה לצד שלישי היא דרך מועילה לפתרון הסכסוך, אם כי כמובן לא הדרך הבלעדית. בענין המועד לחישוב חלוקת ההוצאות, אני מצטרף לדעת כב' השופטת וסרקרוג ומטעמיה, שיש להשאיר את התאריך הקובע כפי שנקבע על-ידי המפקחת. בנושא ההוצאות, אני מצטרף לדעת כב' השופטת שטמר, שיש לחייב את הנציגות בהוצאות. אמנם ההוצאות משולמות מקופת הבית המשותף, אך הן לא משולמות לכל אחד מבעלי הדירות באורח יחסי, אלא רק למשיבים שנאלצו להוציא מכיסם הוצאות כדי להביא לחלוקה צודקת ושוויונית של נטל ההוצאות בבית המשותף. ד"ר ד. ביין ס. נשיא [אב"ד] אשר על כן, נפסק פה אחד כאמור בפיסקות 24ב' ו-ג' לפסק דינה של כב' השופטת שטמר. ברוב דעות (השופטים: וסרקרוג, וביין) נקבע כאמור בסעיף 9 לפסק הדין של כב' השופטת וסרקרוג. ברוב דעות (השופטים: שטמר וביין) נקבע כאמור בסעיף 24ד' לפסק דינה של כב' השופטת שטמר. בתים משותפיםחדר כושר / מכון כושר