קראו דוגמא מהפסיקה בנושא דמי שימוש ראויים בחלק מדירה: ערעור על פסק דין של בית משפט השלום בראשון לציון (תא"מ 20984-10-10), שניתן ע"י כב' השופטת הלית סילש ביום 12.2.2013, אשר דחה את תביעת המערער מאת המשיבה לתשלום דמי שמוש ראויים בחלק מבית מגורים. רקע המערער הוא אחי אביה של המשיבה. בינו לבין האח סכסוך ארוך שנים, שהעסיק גם את בתי המשפט. האחים בעלים במשותף של חלקה ועליה בית מגורים ברחוב המייסדים 3-4 בנס ציונה, הידועים כחלקה 20 בגוש 3750. חלקו של המערער במקרקעין 41.071%, לטענתו. המשיבה מתגוררת בחלק מבית המגורים. תביעת המערער, דודה, בסדר דין מהיר, היתה לדמי שכירות ראויים למשך 7 השנים שקדמו להגשת תביעתו, לפי שווי של 250$ לחודש. המשיבה התגוננה בטענה כי היא מתגוררת אמנם בשני חדרים שמעל דירת הוריה, בחלל הגג, אך מדובר בחלק אינטגרלי של דירת ההורים, שאינו דירה נפרדת, ואין בו מטבח. פסק הדין של בית משפט קמא בפסק הדין דחתה השופטת סילש את התביעה מנמוקים דיוניים ומנמוקים מהותיים: התביעה לדמי שכירות ראויים התבססה על חוות דעת שמאי מקרקעין, אלי סידאוי, שצורפה לכתב התביעה, ונאמר בה כי השמאי לא הורשה להכנס לדירה, וכי היא מבוססת על חוות דעת קודמת שהוגשה בהליך אחר בין המערער לבין אחיו, של השמאי אסא זהר, שאף היא צורפה לכתב התביעה. דמי השכירות הראויים לפי חוו"ד מר סידאוי עומדים על 250$. בבוא העת להגיש את תצהירי העדות הראשית נפקדה מהם חוות הדעת האמורה. בתצהירו ציטט המערער חלקים מחוות הדעת. בעדותו אמר כי אין לו עדים פרט לעדותו הוא. לפיכך קבעה השופטת סילש, כי חוות הדעת לא הוגשה, בניגוד להוראת תקנה 241ט בתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, ולא ניתן להסתמך עליה. גם אילו ניתן היה להסתמך על חוות דעת שהוגשה במצורף לתביעה ולא הוגשה כאחת העדויות, אזי אין לתת לה משקל, כיוון שבעצמה הסתמכה על חוות דעת אחרת, ולא על מראה עיניו של השמאי. חוות דעתו של מר זהר ניתנה לצרכים אחרים, והנתונים הפיזיים החשובים כאן כלל לא הוצגו בפניו. סירובה של המשיבה לאפשר את ביקורו של השמאי אינו מכשיר את חוות הדעת, וניתן היה למצוא דרך לביקור כזה. התביעה הועמדה על 50,000 ₪, ללא חישוב וללא הסבר. בית המשפט חישב ומצא כי חלקו הנטען של המערער בדמי השכירות הראויים ל-7 שנים, לפי חוות דעת מטעמו יכול להגיע ל- 8,652 $ בלבד. טעוני הצדדים המערער טוען לטעות של בית המשפט הן בשאלות הדיוניות, הנוגעות בעיקר להגשת חוות הדעת בשלב התביעה בלבד, הן בשאלות המשפטיות, שעיקרן אם ניתן להסתמך על חוות הדעת כפי שהיא, כאשר כניסת המומחה נמנעה בשל התנגדות הצד שכנגד. המשיבה בקשה לדחות את הערעור בהסתמך על האמור בפסק הדין. דיון והכרעה לאחר ששמעתי את טעוני הצדדים וקראתי בעיון רב את עקרי הטיעון והמוצגים מטעמם, החלטתי שלא נפלה טעות משפטית כלשהיא בפסק הדין, ויש להותירו על כנו. אכן, חוות הדעת של השמאי לא הוצגה כמוצג בדיון: משלא הוגשה עם העדויות לפי תקנה 214ט בתקנות סדר הדין האזרחי, אין לשעות לטענת ב"כ המערער כי די בצירופה לכתב התביעה. אמנם אין בפרק טז1 בתקנות סדר הדין האזרחי, הדן בתובענות בסדר דין מקוצר, הוראה מיוחדת לענין הגשת חוות דעת, אך תקנה 214ט קוצבת זמנים להגשת תצהירי העדות הראשית של העדים. חוות דעת אמנם אינה תצהיר, אך היא הדרך הבלעדית להעיד את המומחה. משום כך, יש לראות בתקנה 241ט כחלה גם על חוות דעת. חיזוק למסקנה זו ניתן ללמוד מתקנה 129(א) שדנה בחוות דעת מומחים בסדר הדין הרגיל. שם נאמר מפורשות כי יש להגיש את חוות הדעת לא יאוחר מהמועד שנקבע להגשת תצהירי העדות הראשית או 90 יום לפני ישיבת ההוכחות הראשונה. משלא הוגשה חוות הדעת ביחד עם התצהירים, ואף לא בשום שלב אחר - לא היתה על בעל הדין שכנגד החובה לזמן את המומחה לעדות (תקנה 130א בתקנות סדר הדין האזרחי), ואין לתת לחוות הדעת משקל. גם אילו הוצגה חוות הדעת, וגם בהעדר חוות דעת נגדית - אין מקום לקבל את האמור בה: השמאי לא ביקר בדירה ועל כן אין ללמוד מתאורו דבר. יתרה מכך, קביעת שכר הדירה הראוי ללא התרשמות מן הדירה בנסיבות עניננו, אינה יכולה לעמוד. הנסיבות הן, לפי פסק דין קמא, שהשמאי לא בקש ולא קבל רשות לראות את הדירה. אין תימה כי משהופיע ללא הזמנה וללא תאום - נמנעה כניסתו. עם זאת, המשיבה ואביה העידו כי היו מקבלים עליהם את הדין אילו הורה כך בית המשפט. המערער נמנע מלבקש התערבות של בית המשפט. בנסיבות שבהן בקש להעמיד את העובדות כרצונו, אין לקבל את טענתו כי נמנע ממנו מלהכנס לדירה. אגב, גם אילו נמנע ממנו מלהכנס לדירה, עדיין היה צורך להעמיד את העובדות על מכונן: מהו אותו שטח שבגינו נדרשים דמי השכירות, כיצד הוא מחולק ומה מצבו הפיסי. עיון בחוות דעתו של השמאי אסא מגלה כי בהתייחס לחלק הנכס נשוא הדיון נאמר רק: "יח"ד משנית אשר ממוקמת בחלק מחלל הגג של הנכס הנדון, כאשר הגישה אליה הינה גם כן דרך אותו גרם מדרגות חיצוני, אשר מוביל ליחידת הדיור אשר ממוקמת בקומה א' שצוינה לעיל. שטח היחידה הנ"ל הינו כ-30 מ"ר וכולל כ-2 חדרים אשר שיפוע התקרה שלהם הינו תלול מאוד ולא תקני". כיצד ניתן ללמוד מכך את שבקש השמאי סידאוי? את קיומו של המטבחון? רק בטיעון המשלים לטיעונו בע"פ של ב"כ המשיבה, ולא קודם לכן, טען ב"כ המערער גם כי המשיבה עצמה הודתה כי בחלל הגג שבו היא מתגוררת מצויים חדר שינה ומטבחון (עמ' 8 בפרוטוקול מיום 11.2.13, בשורות 16-17). מראש לא היתה מחלוקת כי העליה לשם אינה דרך בית ההורים כי אם באמצעות מדרגות חיצוניות. אני רואה חשיבות בתזמון טיעון זה, שמבקש להסתמך על הודאת המשיבה כי קיים מטבחון ביחידה הדיור, כיוון שכל הטיעון בבית משפט קמא הסתמך על כך שאין שם מטבחון. כך גם בפסק הדין, וכך גם בעיקרי הטיעון של הצדדים. כאמור, גם בטעוניו ע"פ של ב"כ המערער לא נטען הדבר, אלא רק בתשובה לטעוני המשיב. בנסיבות אלו, לא ראיתי לנכון לשעות להפניה האמורה, למרות שנאמרה מפורשות לפרוטוקול. ועל כולם, גם אילו הוכח כי יחידת הדיור העליונה נפרדת, וניתן לקיים בה דיור עצמאי ונפרד - אין הדבר מלמד מיד על זכותו של המערער בה. ענין זה כלל לא נדון בבית משפט קמא, ולא נטען לפניי, ולכן לא יהווה בסיס להכרעתי. התוצאה היא שהערעור נדחה, ופסק הדין בעינו עומד. המערער ישא בהוצאות המשיבה בגין הליך זה, בסכום כולל של 15,000 ₪. המזכירות תעביר את הערבון שהופקד לידי ב"כ המשיבה, לכיסוי חיוב זה. דמי שימוש