קראו דוגמא מהפסיקה בנושא דוגמא לזכרון דברים למכירת נכס: לפני בקשה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו זכרון הדברים שנחתם בין מר רחמים X (להלן: "המשיב") לבין חב' גולר סגנון בע"מ (להלן: "המבקשת"), ביום 13.9.11, ועניינו במכירת מלוא הזכויות במקרקעין המצויים באזור התעשייה בקריית-מלאכי, רח' החרושת 14 (פינת רח' העמל 3), והידועים גם כגוש 301 חלקה 83, בשטח של כ- 1,161 מ"ר, בסכום כולל של 1,180,000 ₪, מחייב ומהווה הסכם מכר מקרקעין לכל דבר ועניין. כן התבקשה אכיפת זכרון הדברים באופן מלא, ועד להכרעה בנקודה זו - התבקש כי יוטל איסור על המשיב ו/או על מי מטעמו, לעשות כל פעולה שיש בה לפגוע בביצועו או ביישומו, וכן לקיים מו"מ עם צדדים שלישיים בקשר למקרקעין, או לבצע בהם דיספוזיציה שהיא. המבקשת הינה חברה העוסקת בפרזול מוצרי ברזל, פח ואלומיניום, בבתי חרושת ומלאכה שונים. את אחד מהם, והוא נשוא דיוננו, היא מפעילה במקרקעין שהיא שוכרת מהמשיב, מזה למעלה מ- 20 שנה, החל מ- 1.7.91 ועד היום, יחד עם המבנה המצוי עליהן (להלן: "הנכס"). המדובר במבנה תעשייה הכולל שתי קומות וגלריה, ששטחו הבנוי עומד על כ- 593.5 מ"ר, מהם כ- 270 מ"ר נבנו ללא היתר (הכוונה לקומה העליונה של המבנה). יוער, כי בסמוך לנכס, ברח' החרושת 12, מפעילה המבקשת בית מלאכה נוסף, המצוי בבעלותה. מנהלי המבקשת ובעלי מניותיה, הם שניים - גודינגר סיני ולרר מאיר, כאשר הראשון (להלן: "סיני" או "מר גודינר"), הוא שפעל בשמה מול המשיב בכל הנוגע לנכס. המשיב, מר רחמים X, יליד 1922, אשר יוצג בהליך ע"י אפוטרופסו בדין (החל מ- 12.12.11), בנו אבינועם X (להלן: "אבינועם"), הינו בעל הנכס, החתום על זכרון הדברים למכירתו. הצדדים חלוקים ביניהם ביחס לתוקפו של זכרון הדברים, בדגש על השאלה - האם המשיב היה כשיר, בשעתו, לחתום על ההסכם, אם לאו. כעולה מחומר הראיות שהציגה המבקשת, לאחר שנים רבות שבהן השכיר לה את הנכס, פנה המשיב מיוזמתו למר גודינר, מנהלה, והציע לו לרוכשו ממנו. המו"מ שקדם לחתימת זכרון הדברים נשוא דיוננו, נמשך שנים אחדות, והבשיל לכדי הסכם, בשלהי שנת 2011. שני מגעים מהותיים נעשו טרם החתימה הנ"ל - הראשון, הינו הצעת סיני, במסגרת המו"מ, לרכוש את הנכס תמורת 1,500,000 ₪, בעקבותיה שולמה על-ידו מקדמה בסך של 100,000 ₪. בסופו של יום ההצעה סורבה והשיק לא נפרע ע"י המשיב. השני, הינו הארכת הסכם השכירות, וביצוע שינויים מינוריים בו, יומיים לפני החתימה (11.9.11). זכרון הדברים שלפנינו, אשר נוסח על-ידי עו"ד מטעם המבקשת, נחתם בביתו של המשיב, בראשון-לציון, ביום 13.9.11. במעמד החתימה, נכחו מר גודינר, המשיב וחברו של המשיב, מר מנשה יהוד (להלן: "מר יהוד"). בגדרו של הסכם זה, הכולל שישה סעיפים, נקבעו פרטים, הוראות ותנאים ביחס למועדי התשלום, תשלומי המיסים ופיצויי הפרה במידת הצורך, כאשר לעניין שיעור התמורה שתשולם בעבור הנכס, הסכימו הצדדים על מנגנון של מינוי שמאי מוסמך אשר יקבע אותה, בהתאם לשוויו, בזו הלשון: "3. בתמורה לזכויות המוכר בממכר לפי הסכם זה, מתחייב הקונה לשלם למוכר סכום אשר יקבע ע"י השמאי הצדדים יפנו לשמאי, באופן מיידי, על מנת שישום את ערך הממכר כפנוי וחופשי מכל עיקול שעבוד וזכות צד ג'. תוך 14 יום מקבלת חוו"ד השמאי יחתם הסכם סופי, על בסיס זכרון דברים זה, וישולם 10% מהתמורה שתקבע ע"י השמאי, כנגד הערת אזהרה. תוך 45 יום מיום חתימת ההסכם הסופי, תשולם יתרת התמורה...". בסמוך לאחר החתימה, הציג סיני למשיב רשימת שמאים, הנותנים שירות ללקוחות בנק הפועלים המעוניינים בלקיחת משכנתא, והמשיב הביע רצונו בשמאית אישה. כך נבחרה השמאית דנה ניסן (להלן: "השמאית" או "השמאית ניסן") לעריכת שמאות שווי הנכס. ביום 5.10.11 הוציאה השמאית תחת ידיה את חוות-הדעת, אשר העריכה את שווים של המקרקעין, על בסיס קונה מרצון ממוכר ברצון, בסך של 1,180,000 ₪. ביום 17.10.11 העבירה המבקשת לחשבון הבנק של המשיב סך של 118,000 ₪, המהווים 10% מסכום התמורה הכוללת שקבעה השמאית ניסן. ביום 2.1.12 נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין, לטובת המבקשת ולבקשתה, אלא שכעבור ימים ספורים, החזיר המשיב את המקדמה למבקשת, וסירב להמשיך לפעול לקיום זכרון הדברים. ביום 12.12.11 (כ- 3 חודשים לאחר חתימת זכרון הדברים) הוצא בביהמ"ש לענייני משפחה צו הממנה את בניו של המשיב - עמירם, אבינועם ובעז, כאפוטרופוסים עליו, על כל המשתמע מכך. האפוטרופוסים אינם מוכנים להוסיף וליישם את הליך המכר וטוענים לבטלות זכרון הדברים. מכאן הבקשה שלפני לאכיפת זכרון הדברים, ככתבו וכלשונו, על המשיב. המבקשת טוענת, כי הגם שהדבר לא נאמר לה מפורשות על-ידי המשיב, ניכר כי הוא אינו שבע רצון מקביעת השמאית ביחס לשווי הנכס, ולפי, שככל הנראה, הוא, או מי מטעמו, סבור שהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית, חזר בו מההסכמות שעוגנו בזכרון הדברים, וביקש לסגת מהן, וזאת בחוסר תום לב ובדרך שאינה מקובלת, בניגוד להוראת סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). לשיטתה, זכרון הדברים שנחתם בין השניים עונה על דרישת החוק, לעניין קיומם של הצעה, קיבול, גמירות דעת ומסוימות, בהיותו מפורט ומשקף את הסכמות הצדדים לעת החתימה עליו. היא מוסיפה, כי אף דרישת הכתב, המצויה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מולאה כל צרכה, בהינתן שנכללו בהסכם כל הפרטים המהותיים הצריכים לעסקה - שמות הצדדים, זהות המקרקעין, תנאי ומועדי התשלום, תשלומי המיסים וחתימות הצדדים, ואין לראות בתנאי היחיד הטעון השלמה - הלוא הוא המחיר, שהושאר לקביעת השמאית, כדי לפגום כלשהו בדיותם של הפרטים המהותיים הכלולים בו, ובנפקותם המחייבת. גם ביחס לטענת המשיב, שתיסקר להלן, ולפיה, כביכול, לא היה כשיר לחתום על ההסכם, סבורה המבקשת כי דינה להדחות, באשר, לשיטתה, המשיב התקשר עמה בהסכם מתוך גמירות דעת, כאשר הוא כשיר לחלוטין, ומבין נכוחה את משמעות חתימתו. זאת, בהמשך רציף למו"מ ממושך שנוהל ביניהם, שבו עמד המשיב על המקח, העמיד תנאים ויזם מהלכים. פועל יוצא מכך, לגישתה, הינו כי יש לאכוף על המשיב את זכרון הדברים, ולראות בו, כמי שהשתכלל לכדי הסכם מחייב, להעברת הזכויות בנכס כנגד תשלום התמורה המלא. כל תוצאה אחרת - יהא בה, לשיטת המבקשת, כדי לפגוע בזכותה הקניינית בנכס, באופן שאינו מידתי ושעולה על הנדרש. 5. המשיב מצדו, מתנגד בתוקף למתן הסעד המבוקש על-ידי המבקשת, לאכיפת זכרון הדברים, וטוען כי אין מקום להיעתר לו, על רקע מצבו הרפואי במועד החתימה וכן בהתבסס על אדנים נוספים, שיפורטו להלן. לשיטתו של הבן אבינועם שייצגו בהליך, החתמת המשיב על המסמך, אשר הוכן ונוסח על-ידי המבקשת, נעשתה בעורמה, תוך ניצול ציני של מצוקתו וחולשתו השכלית והגופנית, וכאשר המבקשת מודעת לכך שהוא סובל, כבר באותה העת, מירידה קוגניטיבית קשה, בעיות התמצאות בזמן, הלוצינציות, ירידה בזיכרון ועוד. כל אלו, מתאשרים, לגישתו, בחוות-דעת גריאטריות שהוגשו, אשר תומכות בטענה כי חתם על זכרון הדברים מבלי שהבין את משמעותו, ובניגוד גמור לרצונו. פרט לחוות הדעת הרפואיות, תולה המשיב יהבו על שני מסמכים נוספים, עליהם חתם עוד בהיותו כשיר, אף לשיטתו, ושלהם משמעות רבה לעצם החתימה: האחד - הינו ייפוי כח מיום 4.4.11, חתום על ידי המשיב, המסמיך את אבינועם לפעול, בשמו של המשיב ובמקומו, בכל הקשור לנכס. על-פי הנטען, מסמך זה נמסר על-ידי אבינועם למר גודינר, חודשים ספורים טרם החתימה על זכרון הדברים. השני - הינה צוואה שכתב המשיב ביום 22.7.08, ובה הוריש את הנכס הנדון לבנו בועז ולנכדו, ואסר על מכירתו, משכונו או העברתו, למשך 10 שנים מאריכות ימיו. וכך נאמר בסעיף 4 (יצוין, שלביהמ"ש הוגש רק העמוד הרלוונטי, במנותק מהצוואה כולה): "א. אני מצווה בזה את כל זכויותי בקרקע ובמבנה התעשיה אשר באזור התעשיה בקרית מלאכי... לבני בועז X... לנכדי מרדכי אסף X... . ב. אני מבקש לציין ולהבהיר, כי החלטתי לצוות את מבנה התעשיה בעיקר לבני בועז, כדי שתהיה לבני הכנסה חודשית נוספת, אשר תסייע בידו לכלכלתו ולכלכלת משפחתו. ג. עוד הנני מורה ומצווה כי יורשי הנ"ל לא יהיו רשאים למכור, למשכן, או להעביר את מבנה התעשיה - בין בתמורה ובין ללא תמורה - בתקופה של 10 שנים לאחר אריכות ימי ושנותי". המשיב טוען, כי חרף קיום מסמכים אלה, פנה סיני אליו באופן ישיר, ותוך הפעלת מערכת לחצים ושכנועים, החתימו על זכרון הדברים. תוצאה זו סותרת, לראייתו, את רצונו, כפי שהביע במסמכים, והיא גם אינה עולה בקנה אחד עם חוות הדעת הרפואיות. לגופו של ההסכם, ומעבר לנסיבות החתימה עליו ולשאלת תקפות ההתקשרות וכשרותה, נטען, שבחינה של הוראות זכרון הדברים, מקימה עילה לביטולו, היא עילת ה"עושק", כמשמעו בסעיף 18 לחוק החוזים, זאת - משנקבעו בהסכם תנאים גרועים במידה בלתי סבירה, כאשר לא נכתב שווי נכס מינימאלי ולא ניתנה במסגרתו אפשרות לערור על קביעת השמאית, כאשר ברי, שערכו הריאלי של הנכס גבוה לעין שיעור מזה שנקבע על ידה, ולראיה הציג חוות-דעת שמאית מטעמו, ולפיה שווי הנכס 2 מיליון ש"ח. מכל אלה - סבור המשיב כי אין לאכוף עליו את זכרון הדברים, ויש להורות על בטלותו. 6. מטעם המבקשת הגישו תצהירים והעידו מנהלה - מר סיני גודינר, מומחה רפואי מטעמה ד"ר אפרים רימון, וכן העידה השמאית - הגב' דנה ניסן, הגם שלטענת המבקשת חוות דעתה לא ניתנה עבורה בלבד, כי אם עבור שני הצדדים כאחד. מטעם המשיב הגישו תצהירים והעידו שני בניו - בועז ואבינועם X, חברו שנכח במעמד החתימה - מר מנשה יהוד, וכן העידו מומחית רפואית מטעמו - ד"ר פולינה קמלמן והשמאי - מר יוסי אורון. השאלות העומדות להכרעה כעת, הינן, ראשית - האם המשיב היה כשיר, מבחינה רפואית, לחתום על זכרון הדברים במועד הרלוונטי, ושנית - אם תימצא התשובה לכך חיובית, וזכרון הדברים יוכר כבעל פוטנציאל להיות הסכם מחייב, נדרש לשאלה - האם ובאיזה אופן, יש לאכוף את זכרון הדברים על הצדדים, בשים לב לעילות הפסלות שנטענו לגופו. 7. לבחינת השאלה הראשונה, אשר הנטל להוכחתה מוטל על המשיב, הטוען כי לא היה כשיר לעת החתימה, תורחב היריעה סביב חוות הדעת הרפואיות שהוגשו מטעם הצדדים, וייסקרו עמדות ומסקנות המומחים בהקשר לשאלה זו (מאחר ודברי הרופאים צוטטו בצורה לא מדויקת, ולעיתים באופן חלקי ומגמתי, אביא, ככל הניתן, דבריהם במלואם וכלשונם). נקודת המוצא הינה זו הקבועה בחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962. שם, נקבע כי: "1. כל אדם כשיר לזכויות ולחובות מגמר לידתו ועד למותו. 2. כל אדם כשיר לפעולות משפטיות, זולת אם נשללה או הוגבלה כשרות זו בחוק או בפסק דין של בית משפט". אין חולק, כי ביום 12.12.11 הוצא צו למינוי אפוטרופוס על-ידי ביהמ"ש לענייני משפחה, לבקשת בניו של המשיב. ברי, כי במועד הרלוונטי לחתימה, בו לא היה צו שכזה בתוקף, ולא היתה, לכאורה, כל מניעה לחתימת המשיב על זכרון הדברים. בכתב התשובה שהגיש (כאמור, באמצעות אפוטרופסו לדין), מסכים המשיב, כי עד לשנת 2009 היה בהיר מחשבה ותפקד בצורה עצמאית לחלוטין, אולם לגישתו, מצבו התדרדר, לאחר ששבר את עצם הירך ועבר פרוצדורה רפואית, שבעקבותיה הבחינו בני משפחתו בירידה שחלה בזכרונו ובמצבו הקוגניטיבי. ביום 4.8.09 וביום 30.6.10 נבדק המשיב ע"י ד"ר נדיה כגנסקי, רופאה גריאטרית, בשל ירידה בזיכרון והחמרה נטענת במצבו. הממצאים אליהם הגיעה לאחר הבדיקה השניה, שהיו דומים מאוד לקודמתה, העלו את הנתונים הבאים: "בן 88, משתף פעולה ברצון רב. ירידה בשמיעה. מיני-מנטאל 20/30. מתמצא בזמן חלקי (לא זוכר שנה, תאריך, חודש), מתמצא במקום. קשב וריכוז תירודים (כך המקור). ירידה בזיכרון לטווח בינוני, ירידה ביכולת למידה (לא זוכר אף מילה). זיכרון לטוח מידי וארוך שמור. חשבון ירוד. שפה תקינה. העתקה תקינה. חשיבה מופשטת תקינה. שיפוט ותובנה תקינים. פרקסיס תקין. מבחן שעון לקוי (זמן מדויק). ללא יסמנים פסיכוטיים (כך במקור). ללא סימני דכאון. ללא מחשבות אובדניות". ביום 13.7.11 קבעה רופאת המשפחה, ד"ר מרינה אילוכין, ביחס למצבו של המשיב כי: "ישנה התדרדרות ניכרת במצבו, הלוצינציות, משתמש בכספים לא הגיוני, חשדן", והפנתה אותו לבדיקה פסיכוגריאטרית, לביצוע CT מוח שיבחן את חשדה להצטברות מים בחדריו ולבחינת הצורך במינוי אפוטרופוס. עוד, ועל-מנת להתחקות אחר מצבו הרפואי של המשיב לעת החתימה, הגישו הצדדים, איש לשיטתו, חוות דעת רפואיות מטעמם: מטעם המשיב, ולצורך ביסוס הטענה בדבר העדר כשרות לחתום על ההסכם, הוגשה חוות דעת רפואית בתחום הגריאטרי, ערוכה ע"י ד"ר פולינה קמלמן. זו בדקה את המשיב ב- 13.11.11 (כחודשיים לאחר החתימה) וב- 3.5.12. מסקנותיה מבדיקת המשיב הראשונה, שניתנה, לשם מינוי אפוטרופוס, היו כי: "מדובר בקשיש בן 89 מתגורר בבית עם עזרה 24 שעות, עם דמנטיה מתקדמת. MMSE 15/30 עם זיכרון לקוי לטווח קצר, שיפות (כך במקור) לקוי, הבנה חלקית לדברים קונקרטים, הפרעה בחשיבה, שולט על הסוגרים לחלוטין. אינו מסוגל לדאוג לצרכיו". לאחר הבדיקה השניה, ניתנה חוות דעתה (9.5.12) לצורך ההליך הנוכחי, בה קבעה כי המשיב סובל מירידה קוגניטיבית מתקדמת על רקע שיטיון משולב, וכי על בסיס כך, ניתן לקבוע, חד-משמעית, ורטרואקטיבית, כי בעת החתימה לא היה כשיר, כך: "על פי המסמכים שעמדו לרשותי, ובדיקתי חודשיים אחרי ביצוע מהלכים כלכלים מורכבים, ניתן לקבוע כי מר X לא היה כשיר אז לבצע פעולות מורכבות כמו חתימת הסכמים" (ההדגשה במקור). אף בעדותה, עמדה איתן מאחורי קביעתה זו, והדגישה (פרוט' מיום 14.11.12, עמ' 24 ש' 23-25), כי: "רפואה זה לא מתמטיקה וזה נפש של בן אדם אבל אני יכולה בוודאות ואני בטוחה בזה שבספטמבר הוא לא היה כשיר לשום חתימה". במעמד עדותה, התבקשה המומחית גם ליישב את הסתירה בין ניהול מו"מ במשך כחצי שנה ולבין טענתו של המשיב, כי סבל באותה העת מדמנציה ולא היה כשיר, והשיבה (שם, בעמ' 26 ש' 16-19): "כל אדם שעדיין יודע לדבר יכול לנהל משא ומתן והשאלה התוכן. אני בדקתי את הנתבע ב- 2/5/12 ואין עם מי לדבר". מטעם המבקשת הוגשה חוות דעת רפואית ערוכה ע"י ד"ר אפרים רימון, מומחה ברפואה פנימית, בגסטרואנטרולוגיה ובגריאטריה, מיום 2.9.12. יוער, כי המומחה מטעמה לא בדק את המשיב בשום שלב (בהעדר אישור המשפחה וב"כ), והסתמך, לצורך הכנתה, על תיעוד רפואי ומסמכים שהוגשו לביהמ"ש גרידא. המבקשת הדגישה, כי אין חוות הדעת מתיימרת לעמוד על מצבו הרפואי של המשיב ביום החתימה ו/או במועד חוות הדעת, אלא כל תכליתה - להתייחס לשאלות רפואיות שעלו מתוך חוות דעתה של ד"ר קמלמן ולבעיות שהן מציבות. המומחה מתייחס לעצם שאלת הכשרות, בחוות דעתו, כך: "ד"ר כגנסקי בממצאיה קובעת כי תובנתו ושיפוטו של מר רחמים תקינים וחשיבה מופשטת תקינה וכן רשימה ארוכה של ממצאים שבהחלט ניתן לקבוע שעל סמך זה אדם יכול לנהל מו"מ ולחתום עליו בעניינים כלכליים למרות הליקויים המועטים יחסית שבמכתביה... ככלל אין אפשרות ודאית לקבוע תאריך לתחולתה המדוייקת של מצב "שמזמן זה או אחר לא יכול היה החולה לחתום" ואשר לכן לדעתי לא ניתן לקבוע על זמן מסויים שלפני הבדיקה (ההדגשה אינה במקור) "מר X לא היה כשיר אז לבצע פעולות מורכבות כמו חתימת הסכמים" ומה עוד באשר המו"מ לקראת חתימת ההסכם התנהל עוד כמה חדשים לפני חתימת ההסכם". שכן, לגישתו: "ירידה בשיפוט יכולה להיות פתאומית ולעתים גם חולפת, כך שיתכן שהחולה היה כשיר גם יום לפני הבדיקה". כפי שניתן לראות, הנחת העבודה, שהיוותה בסיס למסקנותיו, היתה כי לא ניתן לחזות, חודשים לאחור, את מצבו של המשיב, כפי שביקשה ד"ר קמלמן לעשות. בעדותו (פרוט' מיום 12.5.13, עמ' 33 ש' 8 ואילך), הוא עמד גם על הבעייתיות שבביצוע בדיקת מיני מנטאל (ע"י ד"ר כגנסקי ובכלל) במטופל שאינו שומע או שסובל מירידה בשמיעה, וקבע, כי לשיטתו, המשיב כלל לא סובל מדמנציה, בניגוד לעמדת ד"ר קמלמן. המשיב מוסיף וטוען, כי מעבר לחוות הדעת הרפואיות, על ביהמ"ש לבחון ולשקול גם עדויות שהובאו במסגרת ההליך, ואשר יש בהן להעיד על נסיבות חתימתו, כמו גם על מצבו בזמן הנתון. כוונתו - לעדות הבנים אבינועם ובועז, שתצהירם הוגש במסגרת ראיות השלמה מטעמו, וכן לעדות מר יהוד - שהן, לשיטתו, עדיפות וגוברות אף על קביעות המומחים השונים, הגם שעולות בקנה אחד עימן, באשר אלו הראשונים, שהו במחיצתו של המשיב לכל אורך התקופה, היו ערים להתדרדרות ההולכת וגוברת במהלכה, ואף התריעו על כך בפני מר גודינר ודאגו להחתמת ייפוי כח מטעם אביהם בהתאם. בתצהירו של בועז, הוא מציין כי ביום 13.3.11 הגיע למקום הנכס עם המשיב, ופגש שם את סיני. לדבריו, הוא שיתף אותו במצבו המתדרדר של אביו, וכאשר סיני הביע עניין ברכישת הנכס, השיב לו כי הוא אינו למכירה, והוא עתיד לרשת אותו, בהתאם לצוואת אביו. אבינועם, אשר עמד על פרטי מסירת ייפוי הכח למר גודינר באפריל 2011, הוסיף ותיאר מצבים מהעת הרלוונטית, שמהם ניכר שהמשיב נהג לבצע פעולות כספיות חריגות ולא הגיוניות, לגרסתו. מר יהוד, שהנו חבר קרוב של המשיב, שיתף את ביהמ"ש ברשמים אודות בלבול ממנו סבל המשיב (אותו הגדיר בשפה רפואית, כדמנציה) - הן כאשר נסע עמו לנכס, כחודש לפני החתימה, וכשהוא מתאר את הקושי של המשיב לזכור היכן בדיוק הוא ממוקם, הן מביקורו של סיני והמו"מ שקדם לחתימה, במסגרתו הציע סיני סכום גבוה מזה שקבעה השמאית, לדבריו, והמשיב סירב, והן ממקרים שהיה עד להם, ובהם שכח המשיב מפתח או ערך קניות שלא לצורך. סיני, אף הוא העיד, וגם מדבריו ניתן ללמוד על התנהלות הדברים עובר לחתימה. בתצהירו, הוא תיאר את המו"מ שקדם לזה האחרון, ואת סירובו של המשיב להיענות להצעה, בשל המחיר הנמוך כביכול שהוצע בה, ואשר עמד על 1,500,000 ₪. בעדותו הוא אישר, שאבינועם אכן מסר לידיו את ייפוי הכח, והוסיף כי לא ראה לנכון לשתפו בחידוש הסכם השכירות או בזכרון הדברים למכירת הנכס, משהמשיב טען בפניו שבניו מנסים לנשלו מנכסיו עוד בחייו, תוך שהוא מתנער מחתימתו על ייפוי הכח, מביע מורת רוח מכך, ומורה לו לעשות עמו עסקים באופן ישיר. לאחר שבחנתי את הראיות, הרפואיות והאחרות, לביסוס טענת המשיב לאי-הכשירות, הגעתי לכלל מסקנה כי נטל ההוכחה לא הורם על ידו במידה הנדרשת, וכי הוא היה כשיר במועד החתימה, ותוקפה של חתימתו - לא נפגם כלשהו. מסקנה זו, מבוססת על טעמים אחדים: בנשימה אחת, טוענים בניו של המשיב, כי מחד - לא היה כשיר בעת החתימה על זכרון הדברים, ומאידך - מכירים במלוא תוקפו וכשרותו של ייפוי הכח, שעליו, חתם המשיב חודשים ספורים קודם לכן (באפריל 2011), כפי שאישר אבינועם בעדותו (פרוט' מיום 14.11.12, עמ' 30 ש' 6-10): "אני מתאר שבאותה תקופה אני חושב שהוא היה כשיר לתת ייפוי כח". משמע - טענת המשיב היא להדרדרות מהירה ביותר, במצבו ובכשירותו, עד כי בתוך 5 חודשים עבר מכשרות מלאה למצב של היעדר יכולת לגבש הסכמה רצונית ומודעת להתקשרות. הנטל להראות שינוי כה דרמטי - אינו קל. לא התרשמתי שהמבקשת ביצעה מחטף, כטענת המשיב, בהחתמתו על זכרון הדברים. מהראיות עולה, שהמו"מ לכריתתו של ההסכם נמשך זמן רב, חלקו טלפונית (שיחות שמר יהוד שמע, לדבריו) וחלקו באמצעות הגעת המשיב באופן עצמאי לנכס, על מנת להיפגש עם מר גודינר. עוד עולה, כי השניים ניהלו דין ודברים עד שהגיעו להסכמה על מנגנון מינוי השמאי, וגם מיהותו, במידה רבה מאוד, נקבעה על-ידי המשיב עצמו (עדות מר יהוד - פרוט' מיום 4.9.12, עמ' 17 ש' 14-17): "הם דיברו על העניין של השמאי. רחמים אמר - אני מעוניין שיהיה שמאי אישה. לא הסביר למה. אמר שיש שם רשימה, אני לא יכול לקבוע ברשימה, רוצה שזו תהיה אישה... ואמר לו תמצא אישה מתוך הרשימה". ניתן לומר, כי יש ממש בטענת המבקשת, שלפיה המשיב "לא גילה סימנים של העדר כשירות או יכולת, נהפוך הוא, הנתבע עמד על שלו ועל רצונו בנחישות והתמדה עד למועד שהגיע לסיכום על התנאים" (סעיף 22 לסיכומי המבקשת). זאת, ניתן ללמוד, בין היתר, גם מכושר ניהול המו"מ וקבלת ההחלטות של המשיב, עת סירב להצעתו הקודמת של סיני לרכוש את הנכס בסכום של 1.5 מיליון ש"ח. בהקשר זה, נראה כי העובדה שמר יהוד, אשר נכח במקום, הבין והיה עד למתרחש, לא הזדעק לנוכח החתמת המשיב, ולא הביא להפסקת המשא-ומתן, בעודו באיבו, משום שחש שהמשיב אינו מודע למעשיו, יש בה כדי לתמוך בטענה כי, ככל הנראה, המשיב היה ענייני והבין את משמעות חתימתו, כפי טענת סיני. גם תיאור תגובתו של המשיב, לעת קבלת חוות הדעת, יש בה לשפוך אור על מצבו בשלב הטרום-חוזי. מר גודינר העיד, כי כאשר מסר למשיב את תוצאות השמאות, בביתו שבראשון-לציון, הוא נראה מופתע, לא היה מרוצה ממנה, ואף אמר שהיא אינה נראית לו (פרוט' מיום 4.9.12, עמ' 11 ש' 1-9). עולה מכאן, כי ככל הנראה המשיב אכן הבין את משמעות הדברים, וביקש לסגת מהם בדרכו. חוות דעת המומחים הרפואיים מטעם הצדדים, קוטביות ככל שתהיינה, מלמדות על מצב שבו המשיב מתפקד, משיב לשאלות ומתמצא, גם אם חלקית, בסובב אותו. הגם שאיני מאמץ מי מחוות הדעת, בבחינת "כזה ראה וקדש", מצאתי, שחוות דעתה של המומחית מטעמו של המשיב אינה משכנעת, באשר זו הבהירה, בעדותה, כי עשתה שימוש בממצאי ד"ר כגנסקי ואילוכין, אשר תאמו את חוות דעתה, ולא ראתה להתמודד עם נתונים שיש בהם לתמוך דווקא בתיזה שלפיה המשיב כשיר, משיב לעניין ומתנהג כאחד האדם בגילו. כן, קשה בעיני התיימרות המומחית לקבוע את מצבו של המשיב בדיעבד, באמצעות ממצאים הנוחים לעמדתה בלבד. מכאן - שאף במישור הרפואי גרידא, איני מאמץ קביעותיה לאי-כשירות המשיב לעת החתימה, ולכל הפחות, ניתן לומר, כי הנטל לא הורם במידה הנדרשת לכך. מן התשתית הראייתית שבאה לפני, נחה דעתי, אם כן, כי אין מדובר במקרה שבו המשיב סבל מאובדן כושר הבנה ושיפוט או ממצב מנטאלי ירוד עד כדי שלילת גמירות דעתו לחתום על ההסכם באופן ובצורה שנחתם, כפי טענתו. מנגד - מהראיות עולה, כי המשיב היה אקטיבי, התמקח והתנה את המכירה בתנאים, בחר את השמאית והיה ער, תרתי משמע, לפועלו. אלא שנראה, שאכן תוצאת השמאות לא תאמה את ציפיותיו, המחיר היה נמוך, והוא חפץ להשתחרר ממנה בכלים העומדים לרשותו. משכשל המשיב בהרמת הנטל הראייתי המוטל עליו - טענתו לאי-הכשירות נדחית. כעת, נפנה לבחינת זכרון הדברים ולבירור יתר הטענות, שעיקרן כי נפלו בהסכם פגמים היורדים לשורשו, ומביאים לביטולו. ראשית, תלובן סוגיית העושק, שהעלה המשיב בכתב תשובתו, ולפיה, כביכול, המבקשת ניצלה את מצוקתו, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, וכן כי תנאי ההסכם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, כמפורט בהוראת סעיף 18 לחוק בחוזים [יובהר, כי בניגוד לעמדת המבקשת, כאילו המשיב זנח את עילת העושק בסיכומיו, נראה כי זו דווקא הוזכרה בהם, לא אחת (ראה למשל, סעיפים: 42, 43 ו- 47 לסיכומי המשיב)]. אקדים ואומר - שוכנעתי שהעילה לא התקיימה בעניינינו, וזאת בהיעדר הוכחה מספקת של שלושת יסודותיה גם יחד. בדומה לטענת הכשרות שלעיל, גם כאן, הנטל להוכחת יסודות העושק, מוטל על כתפי הטוען לקיומם - כלומר המשיב. המדובר בטענה כבדת משקל, שלצורך הוכחתה, דרוש קיומם של שלושה יסודות מצטברים, השלובים זה בזה (ראה: ע"א 403/80 חי סאסי נ' נעימה קיקאון, פ"ד לו(1) 762): מצבו של המתקשר העשוק, התנהגותו של הצד השני, קרי-העושק, והעדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו, במובן זה שתנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. הקביעות שלעיל, בדבר מצבו של המשיב בעת הרלוונטית, כמו גם הקביעה כי מדובר היה בהסכמה הדדית, ולא בסוג של מחטף חד צדדי, והניתוח שנעשה בהקשר טענת אי-הכשירות, יפים גם ביחס ליסודות הראשונים של עילת העושק. פועלם של ממצאי ומסקנותי לנדון - הוא שלא הוכח ניצול של "מצוקתו, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו" של המשיב, במשמעות שנודעת לכך בסעיף 18 הנ"ל. למעלה מן הצריך, אבחן גם את הרכיב השלישי - תנאי החוזה שנקבעו בהסכם, בדגש על שווי הנכס נשוא דיוננו ביחס למקובל בשוק. האמנם "תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל". המבקשת נסמכת על חוות דעתה של השמאית ניסן, אשר נבחרה, לטענת המבקשת, על-ידי המשיב, והעמידה את ערכו של הנכס, נכון ליום 5.10.11, על-סך של 1,180,000 ₪. לשיטתה, מדובר בחוות דעת אובייקטיבית, המשקפת את שווי הנכס לאשורו, ומתבססת על נתוני מכירה וקניה באותו אזור, ועל מצבו של הנכס והזכויות הקמות ממנו. הגב' ניסן נחקרה על חוות דעתה בביהמ"ש, על-ידי שני הצדדים, ועמדה איתן מאחורי קביעותיה. היא הסבירה, שחוות הדעת התייחסה למכירה במצב של קונה מרצון ממוכר מרצון, ולא במצב שבו הנכס נמכר במפתיע. המשיב, אשר אוחז בדעה כי השמאות אינה משקפת את שוויו הריאלי של הנכס, הגיש חוות דעת מטעמו, מיום 15.2.12, ערוכה ע"י השמאי יוסי אורון, אשר העריך את שווי הנכס בכ- 2 מיליון ₪ ומע"מ. בעדותו (פרוט' מיום 4.9.12, עמ' 14 ש' 28-31) הסביר כי השומה שהגיש מתייחסת לשווי שוק, בעוד זו של הגב' ניסן ניתנה לצורך בטוחה לאשראי ובמסגרתה לא נלקחו בחשבון השטחים שאין לגביהם היתר, ונתונים ביחס להתאמתם ואישורם של שטחים אלה. מכאן, לעמדתו, הפער הכספי שבין חוות הדעת. המשיב מצביע גם על נתון, המחזק, לשיטתו, את הטענה כי קיים פער אמיתי בין קביעת המומחית לבין ערך הנכס. הכוונה להערכת רשות המס (מיסוי מקרקעין), את "עסקת המכירה" הנ"ל, בסך של 2,480,000 ₪, במסגרת הודעה על שומת מס שבח שהוציאה למשיב, בסכום של 939,576 ₪ (יוער, כי נקודה זו לא זכתה להתייחסות מי הצדדים במידה הראויה, ונותרה לוטה בערפל). הגם טענות המשיב לעניין שווי הנכס והשומה, לא מצאתי לקבוע כי השמאות של הגב' ניסן מופרכת ומשקפת מחיר בלתי סביר. ייתכן שהערכתה היא על הצד הנמוך, אך לא מעבר לכך. לא מדובר במדע מדויק ופער בין שמאי אחד למשנהו בהערכת נכס, אינו נדיר. נראה, בעליל, שמהלכי המשיב (ובעיקר אלו של בניו-אפוטרופסיו) לאחר החתימה על זכרון הדברים, נובעים מחוסר שביעות רצונם הסובייקטיבי מהמחיר שננקב בשומה, או ממחשבה כי הנכס נמכר במחיר נמוך מזה שניתן היה להשיג, ועילת אי-הכשירות שימשה אך כסות לסיבה זו. ואולם, ברי, כי טעות בכדאיות העסקה אינה מאפשרת את ביטולו של ההסכם (סעיף 14(ד) לחוק החוזים) ואינה מצדיקה הפרתו. אולם - כמבואר להלן, משיקולי צדק, מצאתי, למרות האמור, שלא להורות על אכיפת זכרון הדברים כמות שהוא. כלל נקוט במשפט הוא שחוזים יש לקיים ואי-קיומם עלול לפגוע בעיקרון הוודאות המשפטית וביחסי מסחר תקינים. אכן, לכאורה, התוצאה המתבקשת מהמסקנות שגובשו לעיל, הינה אכיפת זכרון הדברים על המשיב, כפי שעתרה המבקשת. יחד עם זאת, התעוררו נקודות אחדות, המעלות תהיות וחוסר נוחות באשר להיעתרות מלאה למבוקש. ההליך הנוכחי הוא זה של המרצת פתיחה, בגדרו ניתן סעד הצהרתי, כאשר הטרמינולוגיה היא מתחום דיני היושר, והתכלית הינה הגעה לתוצאה צודקת וראויה (לכך התייחסתי בעבר, בה"פ 36295-07-10 יעקב ששוני ואח' נ' ישראל יהושע קוזק ואח', פורסם באתר "נבו", מיום 10.7.11). בניתוח מכלול הנסיבות, הגעתי לכלל מסקנה כי תהליך מינוי השמאית ניסן, אף במנותק מהתוצאה המספרית של השמאות, מעוררת ספקות, שמהם לא ראוי יהא להתעלם, וכי יש להתנות האכיפה, ולהעמיד תנאים לביצועה. זאת, משום הצטברם של פרמטרים אחדים, כדלקמן: שומת המקרקעין ממוענת למנהל המבקשת בלבד, כפי שצוין בראש השומה: "לכבוד מר סיני גודינר". מטרת השומה, כפי שמוסבר בסעיף 1 שלה, הינה: "לבקשתך, הנני מגישה בזאת חוות דעת מקצועית, לעניין אומדן שווי הנכס שבנדון, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, למטרת בדיקת האפשרות לרכישתו" (ההדגשה אינה במקור). המבנה נשוא השמאות הוצג לשמאית על-ידי מנהל המבקשת בלבד, כפי שעולה מהמשך סעיף 1: "ביקור בנכס ובסביבה נערך בתאריך 19.9.2011. הנכס הוצג בפני ע"י מר סיני גודינר, מזמין חוות הדעת (ההדגשה אינה במקור), השוכר את הנכס ומעוניין לבדוק את האפשרות לרכישתו", וכן מעדותו של סיני עצמו (פרוט' מיום 4.9.12, עמ' 9 ש' 25), בה ביקש להבהיר שדרש ולחץ מהמשיב להיות נוכח במעמד זה: "דרשתי ולחצתי עליו להופיע...", אולם הדבר לא הסתייע. בתחתית חוות הדעת, מתחת לחתימתה, נכתב: "תפוצה: 1. מר סיני גודינר". כך, ללא נמען נוסף. השמאית ניסן העידה (פרוט' מיום 14.11.12, עמ' 23 ש' 1-4) שפרט לשומה דנן, ערכה עבוד המבקשת חוות דעת לשעבוד וכן השגה למס שבח, וכי השמאות שביסוד הבקשה שלפנינו, נעשתה "לפי הזמנת מר סיני כדי שתשמש לבטוחה לבנק הפועלים... על מנת שהיא תשמש לצורך מתן אשראי" (שם, בשורות 9-15). מעדותו של מר גודינר עולה, כי ככל הנראה המנהל האחר, מר לרר, שהנו תושב קריית-מלאכי, נתלווה אל השמאית בביקורה במשרדי המועצה המקומית. בגוף השומה אין התייחסות לסוגיית שכה"ט והתשלום. סיני ביקש להבהיר בעדותו, שהצדדים סיכמו על חלוקת תשלום ביניהם בשיעור שווה (פרוט' מיום 4.9.12, עמ' 9 ש' 6), אולם בפועל, העידה השמאית (פרוט' מיום 14.11.12, עמ' 22 ש' 18), שהמבקשת היא שנשאה בעלות חוות הדעת. חוות הדעת השמאית נמסרה ישירות לסיני, והוא היה זה שהעבירה למשיב, בביתו. מכל אלה - ומבלי להטיל דופי ביושרה ובמקצועיות של גב' ניסן, עולה חוסר נוחות, באשר למראית העין של ההתנהלות. לא ברור אם הגב' ניסן היתה מודעת לכך שהיא אמורה לפעול גם בעבור המשיב, ומטעמו, כמזמין במשותף של חוות-הדעת. מעורבות המבקשת ומנהליה בתהליך - דומיננטית ובלבדית, וניתן להבין את חששות המשיב ובניו, שמא השמאות מוטה לרעתם. לשון אחר - ההתנהלות שלאחר כריתת זכרון הדברים בעייתית, להבדיל מסוגיית תוקפו של המסמך וכשירות החותם עליו, שם נמצא כי אין כל פסול. לנוכח האמור - הגם שהדבר לא נתבקש באופן מפורש על-ידי מי מהצדדים (שעתרו לקביעת "תוצאת קיצון" איש לשיטתו), החלטתי לעשות שימוש במנגנון שבסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, שעניינו אכיפה "בלתי צודקת בנסיבות העניין", בשילוב עם הסמכות הקנויה לביהמ"ש להתנות את אכיפת החוזה "בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין", מכח סעיף 4 לחוק הנ"ל. החלטתי שזכרון הדברים אמנם ייאכף, אולם הדבר ייעשה על-פי מחיר שייקבע על-ידי שמאי חיצוני שימונה לשם כך, ושיקבע שווי הנכס לתאריך זכרון הדברים, כאשר אין הוא כבול, כלשהו, כמובן, בהערכות קודמות שנעשו. על כן: בתוך 30 יום ממועד פסק הדין, ימונה שמאי מוסכם מטעם הצדדים, גם יחד, למתן שומה חדשה. בהעדר הסכמה - ימנה אותו בית המשפט. השומה תקבע את שוויו של הנכס - השטח והמבנה המצוי עליו, בהתחשב בקיום החלק שנבנה לכאורה ללא היתר, ובעלות אישורו, וזאת ליום זכרון הדברים - 13.9.11. המחיר שיקבע השמאי יהא התמורה עבור הנכס, וישוערך לפי הפרשי הצמדה וריבית של 3% לשנה, ממועד זכרון הדברים ועד לתשלום מלוא התמורה. בנסיבות העניין, ובהינתן התוצאה - ישא כל צד בהוצאותיו בהליך זה. חוזהזכרון דבריםרכישת נכס