המשיבים 1 ו-2 (להלן: "המוכרים") היו במועדים הרלוונטיים הבעלים של דירת מגורים ברחוב גלי התכלת 48 בהרצליה, הידוע כחלקה 177 בגוש 6669. קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6669 הרצליה: 1. זוהי תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה שבה מתבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי על פיו הסכם המכר שנערך בין המבקשת לבין המשיבים 1 ו-2 הינו תקף וכל ההתחייבויות בו מחייבות גם את המשיבים 3 ו-4. כמו כן, מתבקש בית המשפט למנות את באי כוח המבקשת ככונסי נכסים לקונים מאוחרים ולעשות בשמם את כל הדרוש לשם העברת הרישום בפנקסי המקרקעין על שם המבקשת. כן, מתבקש בית-משפט להעביר על שם המבקשת את זכויות הקונים המאוחרים - אשר המבקשת היא בעליה - בהתאם להסכם מכר שנערך בינה לבין המשיבים 1 ו-2 וכן להימנע מעשיית כל דיספוזיציה בחלק שרכשה המבקשת מהמשיבים 1 ו-2 ונרשם על שמם של המשיבים 3 ו-4. ואלה העובדות הצריכות לעניין: 2. המשיבים 1 ו-2 (להלן: "המוכרים") היו במועדים הרלוונטיים הבעלים של דירת מגורים ברחוב גלי התכלת 48 בהרצליה, הידוע כחלקה 177 בגוש 6669, וכן הבעלים של שטח בלתי-מסוים בחלקה 560 בשיעור של 1,191 מ"ר, מתוך כלל החלקה ששטחה 17,351 מ"ר. 3. ביום 11.8.92 נחתם הסכם שיתוף (נספח א' להמרצת הפתיחה) בין כל הבעלים במושע של חלקה 560, אשר מטרתו הייתה להבטיח שימוש ייחודי לכל אחד מבעלי הנכסים הנמצאים מזרחית לחלקה 560. הטעם לחתימת הסכם השיתוף היה רצונם של בעלי המבנים שבתיהם נמצאים ממזרח לחלקה, שמול ביתו של כל אחד מהם תהיה חלקת קרקע ממערב באופן שישקיף על הים, ובכך יהיה רצף גיאוגרפי בין חלקת האדמה לבין הבית. 4. בהסכם השיתוף הביעו הצדדים את הסכמתם לחתום על הסכמי חכירה לתקופה של 999 שנה, אשר תעגן את אופן השימוש וההצמדה האמורים - כזכות קניינית וכתחליף לזכות הבעלות, אשר בהיעדר פרצלציה לא ניתן היה לבצעה. 5. קודם לשנת 1977 רכשה המבקשת את החלקות 175 ו-176 בגוש 6669. המבקשת ביקשה לרכוש מבעלי חלקת 560 חלקים בלתי-מסוימים בחלקה זו על מנת שגם לה יהיה רצף גיאוגרפי בין חלקתה לבין החלק היחסי בחלקה 560. 6. בשנת 1997 התקיימו מגעים בין המבקשת לשאר בעלי הזכויות בחלקה 560, ובכללם המוכרים. בסופו של דבר נחתם הסכם בין המבקשת לבין המוכרים, על פיו נמכר למבקשת על ידי המוכרים שטח של 146 מ"ר מתוך 1,191 המ"ר שהיו בבעלותם בחלקה 560. 7. בשל קשיים במימוש הסכם השיתוף הגישה המבקשת ביום 28.5.1997 תובענה בהמרצת פתיחה (ה"פ 910/96), שבסופה ניתן פסק דין המאשר את הסכם השיתוף והקובע כי באי כוח המבקשת ימונו ככונסי נכסים לביצוע הסכם השיתוף (נספחים ג' ו-ה' להמרצת הפתיחה). עסקה זו דווחה לשלטונות המס, ואלה הנפיקו (ביום 6.8.1998) אישור מס שבח על העסקה (נספח ד/2 להמרצת הפתיחה). 8. בשנת 1999 החלו מגעים בין המוכרים לבין המשיבים 3 ו-4 (להלן: "הרוכשים") למכירת ביתם. בתאריך 31.5.1999 נחתם בין המוכרים לבין הרוכשים הסכם (נספח א' לתשובת המשיבים 1 ו-2) שבו הוגדר הנכס הנמכר כך: "הואיל והמוכרים הינם הבעלים הרשומים של בית מגורים ומוקף גינה הנמצא ברחוב גלי התכלת 48, הרצליה פיתוח הידוע כחלקה 177 בגוש 6669 וחלק בלתי-מסוים בחלקה 560 גוש 6669 (כמפורט בנסח הטאבו המצורף בזה פחות החלק היחסי שנמכר כמפורט בסעיף 2(ד) להלן) שיוחד בהסכם שיתוף כפי שיפורט להלן למוכרים באופן בלעדי ומשמש כגינה של דירת המגורים (להלן: הנכס)." בסעיף 2(ד) לאותו הסכם נאמר כך: "במהלך שנת 1997 מכרו הבעלים המשותפים חלקים בלתי-מסויימים מחלקה 560 לבעלים של חלקות 175 ו-176 אשר לקח על עצמו את כל ההתחייבויות על פי הסכם השיתוף ובכך הצטרף אף הוא לקבוצה המוכרת כבעלים המשותפים כאילו היה צד להם בעת החתימה על הסכם הרכישה של החלקה המשותפת בחתימה על הסכם השיתוף." בסעיף 3 לאותו הסכם, תחת הכותרת "הצהרות הקונה אודות חלקה 560", נאמר: "הקונה מצהיר בזאת כדלקמן: א) כי הובהר לו המצב המשפטי ו/או התכנוני של חלקה 560 לרבות קיומה של הפקעה על ידי עיריית הרצליה וקיומו של הסכם שיתוף המחייב את הקונה לכל דבר ועניין. למען הסר ספק מובהר בזאת כי כל תניות הסכם השיתוף יחשבו כחלק בלתי נפרד מהסכם זה ויחייב את הקונה ולמעשה נכנס הקונה בנעלי המוכרים בכל הנוגע להסכם השיתוף... ב) כי הוא בדק את החלקה הייחודית שבבעלות המשותפת והחלקה המשותפת וכי אין ולא תהיינה לו כל טענה כלפי המוכרים כנגד מצבם הפיזי, המשפטי והתכנוני..." בסעיף 25 להסכם נאמר: "הקונה שב ומצהיר כי הוא ראה ובדק את הנכס וסביבתו לרבות כל האמור לגבי חלקה 560, את התב"ע ואת התוכניות על הנכס והסביבה ואין ולא תהיינה לו כל טענה כלפי המוכרים בגין מצבו של הנכס מכל בחינה שהיא..... והוא קונה את הנכס כפי שהוא (AS IS) על כל המשתמע בכך ובכך הוא מחליף את המוכרים בכל ההליכים, הזכויות והחובות לגבי הנכס וסביבתו. בהתאם לכך חוזר ומאשר הקונה כי נהיר לו טיב הזכויות שירכוש מאת המוכרים על פי הסכם זה ובפרט ביחס לזכויותיו של הקונה בחלקה 560." (כל ההדגשות אינן במקור - נ.א.) 9. ביום 23.9.1999 רשמו באי כוח המוכרים והרוכשים בלשכת רישום המקרקעין את עסקת המכר. בא כוח המוכרים חתם על שטרי המכר בשם המוכרים. ובשם הרוכשים חתמה באת כוחם. לגבי חלקה 560 נרשם שטח של 1,191 מטר, מבלי שהופחת ממנו אותו חלק שמכרו המוכרים למבקשת, קודם לכן. יצוין כי לגבי השטח המופחת לא נרשמה כל הערת אזהרה באשר לזכותה של המבקשת. 10. בתחילת שנת 2004, כשבא כוח המבקשת ביקש להשלים את העברת רישום הזכויות על שמה בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, הסתבר לו כי נרשם על שם הרוכשים חלקה 560 הכוללת גם את אותו חלק שנמכר קודם לכן (נסח הרישום - נספח ז' להמרצת הפתיחה). 11. בא כוח המבקשת פנה לבא כוח המוכרים בטרם הגשת התביעה והלה הודיע לו כי מדובר בטעות סופר שנפלה ברישום וכי המוכרים לא מכרו את אותו חלק שכבר לא היה ברשותם (נספח ט' להמרצת הפתיחה). בא כוח המבקשת אף פנה לבאת כוח הרוכשים וזו השיבה לו כך: "לא חלה עלי חובת הטרדת מרשי על לא עוול בכפו.... כידוע היטב עסקת מכר מקרקעין נשלמת ותמה אך ורק עם ביצוע הרישום בפנקסי המקרקעין." (נספח ט"ו להמרצת הפתיחה) בנסיבות אלה הוגשה התובענה שבפני. דיון האם מדובר בעסקאות נוגדות? 12. מלכתחילה צוין בתובענה (סעיף 10 לכתב התובענה) כי תוצאת התנהגות המשיבים היא ביצוע עסקאות נוגדות. זאת, שכן - בניגוד להסכם מפורש בין המוכרים ובין המבקשת - מכרה זו את אותו נכס פעם שניה, והדבר מהווה עסקה נוגדת כאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). בסיכומיה חזרה המבקשת על טענה זו, אולם הפעם בשפה רפה - שכן המשיבים 1 ו-2 הבהירו שלא מכרו כלל את אותו נכס שנמכר למבקשת קודם לכן. ולפיכך הטענה נטענה למען הזהירות בלבד (ראו: סעיפים 3 ו-19 לסיכומי המבקשת). המשיבים 1 ו-2, מצדם, שללו טענה זו כבר בתשובתם להמרצת הפתיחה (סעיפים 32-28). בסיכומיהם הבהירו באופן חד-משמעי כי אין מדובר בעסקאות נוגדות, שכן אלו יכולות להתקיים רק במצב בו בעל הזכות במקרקעין עשה הסכם נוגד בין שניים לגבי אותו נכס, ואילו הם לא מכרו את אותו נכס שמכרו למבקשת למשיבים 3 ו-4. המשיבים 3 ו-4 טוענים כנגד התנהגות משיבים 1 ו-2 וכנגד המבקשת כי נהגו בחוסר תום לב משלא רשמו הערת אזהרה על דבר העסקה הקודמת שנעשתה, ומשכך לא יכלו לדעת מה ארע עם החלק שנמכר למבקשת. וכך אמרו בסיכומיהם (עמ' 6 לסיכומי המשיבים 3 ו-4): "בהימנעותה מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת אזהרה הניחה המבקשת את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות. בידה היה למנוע זאת והיא לא עשתה כן. בכך עקרונית יש משום מחדל שלא בתום לב." 13. אקדים ואציין כי לא הוכח בפני כי המשיבים 1 ו-2 עשו עסקאות נוגדות לגבי אותו נכס. למעשה הוכח היפוכו של דבר, ואפרט: כאשר מכרו המשיבים 1 ו-2 למשיבים 3 ו-4 את הנכס חזרו, חזור והבהר, בצורה המפורשת ביותר האפשרית כי הם מוכרים את יתרת חלקת 560 שבבעלותם - דהיינו בהפחתת אותו חלק שרכשה המבקשת קודם לכן. כפי שפירטתי בפרק העובדות, בסעיף 8 דלעיל, הובהר לרוכשים בארבעה סעיפים שונים בחוזה המכר כי המוכר מוכר רק את חלקיו שלו - דהיינו שאינו מוכר את החלק שכבר מכר קודם לכן למבקשת. הקונה הצהיר כי ברור לו המצב המשפטי של חלקה 560, לרבות קיומו של הסכם השיתוף - לרבות המכר למבקשת - הגורע מחלקה זו את חלקה של המבקשת. המשיבים 3 ו-4 הצהירו בחתימתם על החוזה כי הם בדקו את הנכס לרבות את כל האמור לגבי חלקה 560 וכי הם רוכשים את הנכס במצבו "AS IS" וכי נהיר להם טיבם של הזכויות שרכשו ובפרט הזכויות הנותרות בחלקה 560. 14. לפיכך, החלק שנמכר על פי החוזה איננו כולל את אותו חלק שנמכר למבקשת קודם לכן על ידי המשיבים 1 ו-2, והוא נגרע באופן ברור ומפורש על פי חוזה הרכישה מזכויות המוכרים וממילא מזכויות הרוכשים - המשיבים 3 ו-4 - שאינם יכולים לקנות אלא את מה שיש למוכר להציע למכירה. לכן אין מדובר במי שמכר את אותן זכויות באותו נכס פעמיים, באופן הגורע מזכויותיו של אחר - אשר לו מכר קודם לכן. אין אנו מצויים אפוא בהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין ואין הוא חל בענייננו. לפיכך, הוראותיו של הסכם המכר לגבי פעולה בתום לב ובתמורה והשאלה האם העסקה נרשמה או לאו אינן נדרשות לעניין שבפנינו, שכן איננו מצויים בסיטואציה האמורה בסעיף הנ"ל. מעיון בחוזה לא יכול להיות ספק שאותו חלק מחלקה 560 לא הוצע כלל למכירה, גם לא ניתן היה למכרו משום שהזכויות לא היו עוד אצל המשיבים 1 ו-2 וממילא גם לא נרכש על ידי הרוכשים - המשיבים 3 ו-4. מהות העסקה בין המשיבים 1 ו-2 למשיבים 3 ו-4 15. בטרם אבחון מה נמכר לרוכשים, אציין כי המשיבים 3 ו-4 - הגם שהקדימו והגישו תצהיר בתיק - לא התייצבו לעדות כלל. תצהיריהם נמשכו מן התיק ומטעמם העידה באת כוחם דאז, עורכת הדין שמעונוב, אשר נוכחה בעת גיבוש העסקה. עו"ד שמעונוב העידה כי היא זו שתרגמה ללקוחותיה את טיבו של ההסכם, שכן הם אינם דוברי השפה העברית. היא גם העידה, שקיבלה את הנספחים להסכם ובכללם את הסכם השיתוף של חלקה 560 וכן הסכם בוררות שהתנהל בין הצדדים להסכם השיתוף. היא הבחינה שיש אי-התאמה בין פסק הבוררות לבין הסכם השיתוף ופנתה לבאי כוח המשיבים 1 ו-2 כדי להבהיר את דבר אי-ההתאמה. עו"ד שמעונוב אף אישרה בעדותה בבית-המשפט (עמ' 47 לפרוטוקול) כי הלקוחות שלה והיא חתמו על ההסכם הקובע שמורידים להם חלק מסוים ממה שרשום בנסח הטאבו לגבי חלקה 560. עוד העידה שלקוחותיה היו אדישים לחלוטין לגודל השטח המופחת. מרשיה והיא לא בדקו כלל מהו השטח אותו הם רוכשים דה-פקטו, וגם עתה - לאחר שנודע להם שחלק מהשטח נמכר למבקשת - לא עשו כל מדידה של השטח. כמו כן, העידה כי יתכן שראתה את פסק הדין ב-ה"פ 910/96 קודם לחתימת ההסכם, ואף על פי כן לא ביררה איזה חלק בהסכם הופחת כתוצאה מהמכר למבקשת (עמ' 48 לפרוטוקול). לדבריה, פנתה לבאי כוח המשיבים 1 ו-2 ואלו לא נתנו לה תשובות מספקות. היא לא סברה שמתפקידה לפנות לבאי כוח המבקשת, אלא בחרה להסתמך על נסח הרישום. כשנשאלה (עמ' 50 לפרוטוקול): "ההסכם לא מחייב אותך?" השיבה: "לא מחייב אותי. אנו קנינו כמו שהוא. לא הייתה מדידה." ובהמשך כשנשאלה: "את חתמת על אישור כאמור [שטר המכר - נ.א.] את רואה באותו יום שעו"ד שיין [בא כוח המשיבים 1 ו-2 - נ.א.] חותם על שטר מכר שמכיל את כל החלקים הרשומים בנסח הטאבו ללא כל הפחתה ולא עלה בדעתך שאת צריכה לשאול אותו פוזיטיבית האם בוטלה אותה עסקת מכר דוהור-לוי?" השיבה: "מי שהכין את השטרות זה משרדו של עו"ד שיין ומי שחתם על השטר זה עו"ד שיין בעצמו ומי שביצע את הרישום זה עו"ד צירקין מטעמו ואני אפילו לא נכנסתי לחדר של המפקחת וישבתי בפרוזדור עם עו"ד צירקין. אני רק אימתתי את החתימות של מרשי ועו"ד שיין, שבמסירת החזקה הוא הביא את השטרות איתם וחתם בפני ואני סבורה שאם עו"ד שיין עם כל כך הרבה ניסיון, אני בטוחה שלא הוא טיפל בהנפקת השטרות האלה ועו"ד שיין יודע על מה הוא חותם ולעו"ד שיין אין צורך להסביר בדיוק על מה הוא חותם, וכשהעסקה נרשמה בטאבו בנתניה גם עו"ד מטעם עו"ד שיין היה ואישר את החלקים ולא בדק אם זה הועבר או לא." עולה אפוא, כי הגם שיש להניח שבאת כוח הרוכשים בדקה את שטרי המכר כדי לוודא שמלוא הזכויות של מרשיה נרשמו - כפי שמצופה ממנה לעשות - בחרה שלא לברר מדוע קיים שוני בין הסכם המכר לבין הרישום בשטרי המכר. 16. אין כל ספק כי לו הייתה המבקשת רושמת הערת אזהרה עת רכשה את חלקה בחלקה 560, היה נמנע הרישום המוטעה. אין גם כל ספק שלו היו מפנים המשיבים 1 ו-2 את שימת לב המבקשת לכך שטרם נרשמה הערת אזהרה ובכוונתם למכור את יתרת המכר לצד ג', גם אז היה נמנע הרישום המוטעה. יחד עם זאת, משקבעתי שהמשיבים 1 ו-2 לא מכרו את אשר לא היה להם, והקפידו בניסוח החוזה הקפדה יתרה כדי להבהיר שהמכר איננו כולל את החלק שכבר נמכר בעבר, הרי שמדובר בטעות ברישום, גרידא. אמנם עסקה במקרקעין טעונה רישום, כמצוות הוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין, אולם - "העסקה נגמרת ברישום" (כלשון הסעיף הנ"ל). לעולם אין העסקה מתחילה ברישום. הגם שהרישום הוא קונסטיטוטיבי, אין ביכולתו ליצור זכויות יש מאין. הרישום במרשם המקרקעין נועד לשקף את הזכויות שנרכשו בעסקה החוזית שקדמה לרישום. מטרתו להכריז על אותן הזכויות שהועברו בחוזה בכתב ולעגנם כלפי כולי עלמא, כמצוות הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין. משכך, לא יכלו המשיבים 3 ו-4 לרכוש זכויות בנכס שכלל לא נמכר להם, הגם אם זה נרשם על שמם בשוגג. החוזה הוא העיקר והרישום המכריז עליו הוא פועל יוצא ממנו. באת כוח הרוכשים הסבירה כי, הגם שהרשום היה שונה מהחוזה, הניחה מספר הנחות לשוני בין ההסכם לרישום. אף אחת מהנחותיה של באת כוח הרוכשים אינה מעוגנת בהסכם הכתוב. במקום להניח הנחות שאין בינן לבין המציאות דבר, היה עליה לפנות לחוזה הכתוב או לבא כוח המבקשת ולבדוק שאכן הרישום משקף את אשר סוכם ונמכר. אכן, באי כוח המשיבים 1 ו-2 שגו כאשר כתבו בשטרי המכר שהם מוכרים את חלקם של המשיבים 1 ו-2 בחלקה 560 כפי שהיה בטרם נמכר חלק זה למבקשת, אבל אין בכך כדי להקנות זכויות במקרקעין למי שלא רכש אותם. המשיבים 3 ו-4 ידעו היטב כי לא רכשו את כל חלקי חלקה 560 שהייתה למוכרים קודם לכן, גם אם לא ידעו במדויק כמה נגרע ממנה. היה עליהם לעמוד על כך שהרישום ישקף נכונה את רכישתם ולא לנצל את העובדה שבא כוח המשיבים 1 ו-2 רשם בשגגה את אשר רשם. בטרם סיום, אציין כי תמוה בעיני שבאי כוח המשיבים 3 ו-4 - שהיו יכולים לחסוך את כל ההתדיינות המשפטית, שכן הם ידעו היטב מה נרכש - במקום להכיר בטעות, שאמנם אין הם אחראים ליצירתה, יכולים היו לשתף פעולה לתיקונה ולמנוע בכך את כל ההתדיינות המשפטית הנ"ל. לסיכום 17. חוזה המכר ברור ומפורש, על פיו מכרו המוכרים לרוכשים קרקע שמשטחה הופחת חלק מחלקה 560 שנמכר קודם לכן למבקשת. בשל רישום שגוי על ידי בא כוח המשיבים 1 ו-2 בשטרי המכר נרשם בלשכת רישום המקרקעין רישום שאינו משקף את מצב הזכויות הנכון, כאילו המשיבים 3 ו-4 הינם בעלי אותו חלק שכלל לא נמכר להם, אלא נמכר למבקשת. לפיכך, ימונה בא כוח המבקשת ככונס נכסים על מנת שיוכל לעשות בשמה של המבקשת והמשיבות 3 ו-4 את כל הדרוש להעברת הרישום בפנקסי המקרקעין של הזכויות שנמכרו למבקשת בחלקה 560 ולגרוע חלק זה מהרישום השגוי שנרשם על שם המשיבות 3 ו-4. המשיבים 3 ו-4 ישלמו למבקשת הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 40,000 + מע"מ, ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל. לא ראיתי לנכון להטיל על המשיבים 1 ו-2 כל הוצאות, שכן מלכתחילה הסכימו שהרישום ישונה ללא התדיינות משפטית. קרקעותגוש חלקה