קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6665 חלקה 419 הרצליה: ערעור זה סב על החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 22.5.08 (עו"ד עופרה פרידמן - יו"ר; אדריכל מיכאל גופר, גב' סיגל לחמני - חברים), שאימצה את החלטת השמאי המכריע מר יעקב ביר בעניין פגיעה מתוכנית הר/1645ב (להלן: "התוכנית הפוגעת"). בהודעת הערעור מונות באות כוח המערערים כ-50(!) טעויות שנפלו בהחלטת וועדת הערר (ההחלטה משתרעת על פני כ-40 שורות). המערערים אינם מסתפקים רק בהגדרת הטעות כטעות אלא מייחסים לוועדת הערר גם כוונת הטעיה (הביטוי "טועה ומטעה הוועדה הנכבדה" חוזר ונשנה בהודעת הערעור) . קשה לקבץ את רשימת הטעויות מקבוצות בעלות מכנה משותף. אולם אפשר להתבונן בטענות כנגד ההחלטה דרך נקודת המשקע של הסעד המבוקש. המערערים מבקשים שבית המשפט יקבע את אמות המבחן (פרמטרים) שלפיהם יש לשום את המקרקעין שבבעלותם [חלקה 419 גוש 6665 (להלן: "המקרקעין" או "המגרש")] שהם קרקע חקלאית פרטית בתוככי כפר שמריהו ולקבוע ערך ריאלי לפיצויים שלא יפחת מ-150 $ למ"ר [בהתאם להערכת שמאי הוועדה בעניין תוכנית אחרת (הר/1970)] או לחילופין שווי נמוך יותר שנע בין 100 $ למ"ר לבין 54 $ למ"ר (על פי אמות השוואה שונות). כל זה נוכח העובדה שהשמאי המכריע קבע את שווי החלקה לפני אישור התוכנית הפוגעת להיות 40$ למ"ר. הנסיבות התוכנית הפוגעת עניינה קביעת דרך - נתיבי איילון - בין מחלף שבעת הכוכבים ועד כפר שמריהו. התוכנית קיבלה תוקף ביום 27.10.98. המערערים הגישו באוקטובר 2001 תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ובה נטען שהתוכנית הפוגעת גרמה לירידת ערך המקרקעין. הוועדה המקומית דחתה את התביעה ולפיכך הגישו המערערים בראשית 2002 ערר בוועדת הערר. המערערים ביקשו מיו"ר ועדת הערר בעת ההיא (עו"ד ענת בירן) לצרף את עניינם לעניינם של עוררים אחרים שנמסר להכרעת השמאי יעקב ביר כשמאי מכריע. יו"ר הוועדה נענתה לבקשה. ביום 26.7.02 ניתנה השומה המכרעת ובה נקבע שווי המקרקעין להיות 40$ למ"ר של ייעוד חקלאי (שווי ב"מצב הקודם") ו-4 $ למ"ר בייעוד דרך (שווי ב"מצב החדש"). על החלטת השמאי הוגש ערר בידי המערערים. בין כה וכה הוגשו עררים נוספים בעניין אותה תוכנית פוגעת ובהקשר להם מינתה וועדת הערר שמאי מכריע אחר (השמאי יצחק סיוון). ועדת הערר החליטה להמתין לשומה המכרעת של השמאי סיוון לפני קבלת החלטה בעניין שומתו של השמאי המכריע יעקב ביר. עד שניתנה השומה המכרעת של יצחק סיוון הסתיימה כהונתה של ועדת הערר ויושבת הראש שלה פנתה לעיסוק בעריכת דין במישור הפרטי. את מקום חברי הוועדה תפסו חברים חדשים ובכלל זה מונתה עו"ד עופרה פרידמן כיושבת ראש הוועדה. ניסיון של המערערים לגרום לכך שהחלטה בעניין עררם תיתן בידי הוועדה בהרכבה הקודם לא צלח. שומת השמאי סיוון ניתנה ביום 2.2.06 ובכך נפתחה הדרך לקבלת החלטה בעניין המערערים דנן. ביום 22.5.08 ניתנה החלטת וועדת הערר המאמצת את השומה המכרעת של השמאי יעקב ביר. על החלטה זו סב הערעור. עיקרי החלטת ועדת הערר ועדת הערר מצאה את החלטת השמאי המכריע להיות החלטה ראויה ומבוססת. השמאי בדק מספר רב של עסקות הנוגעות לשטחים רלוונטיים לתוכנית הפוגעת. עסקות אלה הסתכמו באופן ממוצע ב-40$ למ"ר. מכאן יתד ופינה למסקנות השמאי. "שיטת ההשוואה" שנקט השמאי המכריע, שיטה מקובלת היא ואין צורך דווקא ב"שיטת החילוץ". טענות העוררים בדבר צורך להסתמך על תביעות בהקשר לתוכנית אחרת הר/1970 נדחו בשל ממצא הוועדה שהתוכנית האמורה לא חלה על המגרש. הוועדה מצאה שאין משמעות מבחינת הערכת שווי המקרקעין לעניין תוכנית שיכון הנוגעת למקרקעין לפי שהמקרקעין היו עובר לתוכנית הפוגעת בייעוד חקלאי ובעניין זה לא תיתכן בנייה בלי אישור של מוסדות התכנון הרלוונטיים. כמו כן דחתה הוועדה טענות בדבר צורך להתערב בפרטים מסוימים הכלולים במסקנות השמאי המכריע (כגון החלטתו לבחון רק את ירידת הערך של השטח המופקע או ירידת ערך עקב התרוממות מפלס וכיו"ב). עיקר טענות המערערים ערעור המערערים כולל שורה של השגות טכניות-דיוניות כנגד החלטת וועדת הערר; השגה שצירה המרכזי סובב את שומתו של השמאי סיוון; השגה הסובבת את השלכות תוכנית הר/1970; השגה על אמות השומה שננקטו בידי השמאי ביר; השגה על הרוח ה"פוליטית" הנושבת מן השומה המכרעת; השגה על טעויות בתחום התכנוני-מקצועי. השגות טכניות-דיוניות המערערים סבורים שכמה מקביעות העובדה של וועדת הערר מוטעות (למשל מועד המינוי של השמאי המכריע, מועדי ביקור השמאי במקרקעין וכיו"ב). המערערים אינם מבארים את נסיבות הטעות ואינם מצביעים על השלכותיה. שומת השמאי סיוון והשלכותיה המערערים סבורים שלא היה מקום להמתין לשומתו של השמאי סיוון המתנה שעיכבה את החלטת ועדת הערר למשך מספר שנים אולם משכך נעשה, אין זה מתקבל על הדעת שוועדת הערר תתעלם לחלוטין משומת השמאי סיוון. אין החלטה הדוחה את שומת סיוון. גם אין החלטה שמאמצת אותה. אילו נתנה וועדת הערר דעתה לשומת השמאי סיוון דעת לנבון נקל שלא הייתה אוחזת במסקנה של שווי מצב קודם - 40 $ למ"ר. הוועדה אינה מנמקת לא באופן חיובי ולא על דרך השלילה מדוע מועדפת קביעת השמאי ביר על פני השמאי סיוון. השלכות תוכנית הר/1970 המערערים סבורים שהיה על השמאי המכריע לייחס משקל לתוכנית האב להרצליה (הר/1974) ולהשפעתה על הקיפאון שחל בשווי המגרשים. יתר על כן, משקל רב יש לתוכנית הר/1970 שחלה על כפר שמריהו מזרח וטעות ביד ועדת הערר שסברה כי תוכנית זו לא חלה, במועד הקובע, על המקרקעין. בתוכנית אחרונה זו קבע ערך הקרקע על ידי שמאי הוועדה המחוזית להיות 150 $ מ"ר. מובן שאילו ניתן משקל לתוכניות אלה בשומה המכרעת הייתה התוצאה עולה בהרבה על השווי של 40 למ"ר שנקבע בידי השמאי. אמות השומה שננקטו בידי השמאי ביר השמאי ביר נקט בשיטת השוואה של ממוצע מחירי עסקאות. הוא לא לקח בחשבון "נתונים אותנטיים" ממס שבח (למשל חיוב אישי במס שבח של ב"כ המערערים לפי שווי של 100 $ למ"ר) או ממס רכישה. השמאי התעלם מעסקה קונקרטית שהוצגה לפניו. וועדת הערר הייתה צריכה לפעול בהתאם לתקנה 14ב לתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בוועדות ערר ובעררים לפי סעיף 190 לחוק) - תשנ"ח - 1997 ולהנחיות את השמאי המכריע לקחת בחשבון נתונים בדבר עסקאות אותנטיות שהומצאו לו. הרוח ה"פוליטית" הנושבת מן השומה המכרעת המערערים גורסים שעל חוות הדעת של השמאי המכריע שורה "רוח בולשביקית" וכי השקפות עולם מסוימות הניעו גם את וועדת הערר לאמץ את החלטת השמאי ביר. באותו הקשר נמצאת החלטת ועדת הערר תגובה נוכח אי שקילת אופייה שלחברת נתיבי איילון (החברה המבצעת את תוכנית הדרך) שהיא גוף "דו מהותי" שאחד מאדניו הוא שאיפה למקסם רווח כלכלי ולאו דווקא השגת תועלת לציבור. טעויות בתחום התכנוני-מקצועי בהחלטת השמאי המכריע נפלו טעויות בסיסיות שוועדת הערר אימצה אותן ובכך שגתה. כך למשל לא נשקלו משמעויות "התרוממות הכביש" על פני המגרש. הדבר יוצר "סרח עודף" חסר כל שימוש. נקבע בטעות שהמגרש לא איבד את הפוטנציאל של שינוי יעוד בדרך של איחוד וחלוקה. נפלו גם טעויות בעניין קו בניין. אימוץ כוללני של הכרעת השמאי המכריע עומד בניגוד לחובת ועדת הערר להעביר את השומה המכרעת במסננת של בדיקת הפרטים בידיה. עיקר טענות המשיבות המשיבות טוענות שיש לדחות את הערעור הן מן הטעם שלבית המשפט לעניינים מנהליים אין סמכות לדון בהשגות על שיקולי שמאי מכריע והן מטעמים ענייניים. סעיף 198[ח] לחוק התכנון והבנייה (כנוסחו לעת הגשת הערעור) מורה כי ניתן לערער על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה "בשאלה משפטית בלבד" (עמ"נ (ת"א) 120/02 גניזבורג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אונו; ע"ש (ת"א) 215/00 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' סודרי). עיון בטיעוני המערערים מגלה השגות שונות ומשונות על שיקול הדעת ודרכי קביעת השומה. אין בהן אפילו טענה אחת שהיא בגדר "שאלה משפטית". אלה הטענות שהמשיבות רואות בהן "טענות עובדתיות - שמאיות": שווי מקרקעין ביעוד דרך - (השוו עמ"נ (ת"א) 273/05 גורנת נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים). השמאי המכריע סקר את הפסיקה הרלוונטית לקביעת שווי המקרקעין ביעוד דרך ונימק את קביעתו במספר שיקולים. אפשר לקבל את השיקולים הללו, אפשר לדחות אותם, אך לא לבית משפט להתערב בהם; אי התחשבות בירידת ערך המקרקעין שיעדם לא שונה בתוכנית הפוגעת - השמאי המכריע הציג את שיקוליו מדוע נפגע ערך יותרת המגרש שייעודו נותר חקלאי. הדבר נובע הן מגודל השטח והן מעסקאות שנערכו לאחר אישור התוכנית הפוגעת; המגרש אינו כלול בתוכנית הר/1970 - זו שאלה של עובדה שנקבעה הן בידי שני השמאים המכריעים והן בידי וועדת הערר על דרך של עיון במסמכים רלוונטיים; דחיית פיצוי בגין ביטול דרך שאינה סטאטוטורית - וועדת הערר קבעה על דרך ממצא של עובדה שהדרך הנזכרת בטיעוני המערערים אינה כלולה בתוכניות הקודמות לתוכנית הפוגעת וכי קווי הבניין במגרש לא שונו בעקבות אישור התוכנית הפוגעת. נוכח קביעה עובדתית זו אין המערערים זכאים לפיצוי שכן התוכנית הפוגעת לא שינתה את המצב התכנוני בנקודה הנדונה; שומה המבוססת על הודעות חיוב של רשויות המס - שומת מס רכישה או שומת מס שבח וכיו"ב אינן בגדר שיקולים רלוונטיים כאשר השמאי מבסס את שומתו על עסקאות שונות שיש להן זיקה ברורה אל העניין הנדון; הסתמכות על שומה של שמאי מכריע אחר - יש לדחות את טענת המערערים שיש להחיל על עניינם את השומה המכרעת שנקבעה בידי השמאי סיוון במסגרת עררים אחרים. לא זו בלבד שהטענה לא הועלתה לפני וועדת הערר ואין מקום להעלות במסגרת הערעור טענות ערעור שלא נשמעו לפני וועדת הערר, אלא אף גם זו שאין לבית המשפט כלים להשוות בין השומה של ביר לשומת סיוון ובית משפט זה לא יכול לשמש כבמה לדיון מקורי ביחס שבין שתי השומות (שומת סיוון רלוונטית לעררים אחרים והיא ניתנה במסגרת אותם עררים). יתר על כן לוועדת הערר סמכות מוגבלת להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע. ממילא ההתערבות של בית המשפט כערכאת ערעור מוגבלת הרבה הרבה יותר (עמ"ן (נצ') 1013/05 שועלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל; בר"ם 4281/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל נ' שועלי). יתר על יתר, בדיקת הפער בין שומת סיוון לשומת ביר מגלה שהפער איננו גדול ויש לו הסבר. השמאי ביר העריך את שווי המקרקעין ב-40 $ למ"ר בעוד סיוון העריך אותם בערך באותו שיעור אך הוסיף 20% בגין חזית לכביש הראשי וכך הגיע לשווי של 54 $ למ"ר (ראו הסבר של השמאי ביר שניתן לוועדת הערר. דיון חוק התכנון והבנייה מאפשר לוועדת הערר למנות שמאי מכריע "לצורך הכרעה במחלוקת על סכום הפיצוי" (סעיף 198 [ה][1]). לעת הגשת הערעור ניתן היה לערער על החלטת ועדת עררים בעניין החלטת שמאי מכריע בשאלה משפטית בלבד (סעיף 198[ח]). עיון בטענות המערערים ובתגובת המשיבות מגלה שאכן רוב מניין ובניין טענות הערעור מהווה ניסיון עקיף להתערב בשיקול דעת שמאי. בכגון זה אין לבית המשפט לעניינים מנהליים אפשרות להתערב. בפרשה אחרת פסקתי: הדין מניח בידי המערערים רשות להעמיד לפני בית המשפט לעניינים מנהליים סוגיית משפט הנוגעת להחלטת ועדת הערר... הסוגיה דנן אינה סוגית משפט, זאת תקיפה עקיפה של שומה שביצע השמאי המכריע באמצעות תקיפה ישירה של החלטת ועדת הערר. אילו פעל השמאי המכריע בניגוד לכללי שמאות מקובלים או אילו התעלם מפסיקה מחייבת או מהוראות הדין היה עלי לשקול התערבות בשומה... (עמ"ן (ת"א) 273/05 גורנת נ' הוועדה המקומית הדרים וכן גם: עמ"ן (ת"א) 267/07 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' בובליל). הטענות ה"טכניות דיוניות" שהעלו המערערים נראות לי חסרות כל השלכה על סוגיית השומה ועל תקינותה. הטענות בדבר אמות השומה שננקטו בידי השמאי ביר בוודאי נמצאות מחוץ לתחום הביקורת של בית משפט זה. השמאי ביר בחר בשיטה של השוואת עסקאות ולא היה מוכן לקחת בחשבון לא נתוני עסקה קונקרטית שהוצגה לפניו ולא נתוני רשויות המס. זו גישתו, זו שיטתו של השמאי ולא ידעתי מהו הפגם שנמצא בכך. בחוות הדעת של השמאי ביר נמצאו כמה וכמה הערכות בדבר המשמעות של תוצאות מסוימות של התוכנית (כגון: חלקי המגרש שלא חל בהם שינוי תכנוני; ענייני קו בניין ו"התרוממות הכביש"). לאלה אפשר להוסיף את הטענה של "אי צדק" הנשקפת מפערי ההערכה העולים מהשוואה שבין חוות דעת השמאי סיוון לחוות דעת השמאי ביר. אלה ואלה עניינים ברורים של חוות דעת של שמאי שבית המשפט אינו רשאי לדון בהם. לפערי הערכה נמצא גם הסבר בחוות דעת השמאי ביר ודי בהסבר הזה כדי להניח את הדעת שלא נגרם אי צדק מכוח בחירה מקרית בשני שמאים מכריעים נפרדים. מקצת טענות המערערים נמצאו כרוכות בהכרעות עובדתיות שהתקבלו בידי וועדת הערר. (למשל חלותה של תוכנית הר/1970 על המקרקעין). אין לאיל ידי לבחון הכרעות עובדתיות כאלה. אציין כי מלבד הטענה שנפלה טעות בהכרעה העובדתית של ועדת הערר לא נעשה בידי המערערים כל ניסיון להוכיח (בדרך של הצבעה על מסמכים) את הטעות. לבסוף אציין את הטיעון המוזר המייחס לשמאי המכריע ובעקבותיו גם לוועדת הערר "שיקולים פוליטיים" ("גישה בולשביקית"). לא מצאתי בסיס לטיעון ממין זה ולדעתי מוטב היה שלא הושמע משהושמע. נכללו של דבר אין לפני אפילו טיעון משפטי אחד שראוי לעיין בו. התוצאה על פי המסקנות שלעיל אני דוחה את הערעור. למערערים נגרם "עינוי דין" רב שנים. למן הגשת התביעה לוועדה המקומית ועד להחלטת ועדת הערר חלפו כ-7 שנים וכן חלפו למעלה משנתיים מיום הגשת הערעור. יש להתחשב בכך בהקשר לחיוב המערערים בהוצאות המשיבות. המערערים ישלמו ביחד ולחוד לכל אחת משתי המשיבות סך 15,000 ש"ח כהוצאות משפט. קרקעותגוש חלקה