להלן פסק דין בנושא הגורם היעיל תיווך: פסק דין 1. מבוא המדובר בתביעה בסך של 108,614 ₪ אשר הגישה התובעת כנגד הנתבעת לתשלום דמי תיווך. 2. העובדות הצריכות לתובענה התובעת הינה מתווכת העוסקת בתחום הנדל"ן והמורשית לעסוק בתחום על פי רישיון. הנתבעת פנתה לתובעת לקבלת שירותי תיווך, והתקשרה עימה בהסכם מיום 31.10.05. 3. טענות התובעת ביום 17.12.06 איתרה התובעת בשיתוף עם משרד תיווך נוסף בשם "מידן נכסים" דירה עבור הנתבעת ברח' דלרינה 18 בת"א (להלן:"הדירה"). ביום 18.12.06 ביקרה התובעת יחד עם הנתבעת בדירה וביקשה לאפשר לבעלה לבקר בדירה ביום שישי באותו השבוע. לאחר שבעלה של הנתבעת לא הגיע לפגישה, הניחה התובעת שהנתבעת העדיפה שלא להמשיך במו"מ לגבי הדירה האמורה. התובעת גילתה להפתעתה כי הנתבעת רכשה את הדירה בחודש אפריל 2007. ביום 16.9.07 שלחה התובעת לנתבעת מכתב התראה, כי תנקוט כנגדה הליכים משפטיים באם לא ישולמו לה דמי תיווך. ביום 7.10.07 השיבה הנתבעת לנכתב התובעת כי היא מודה שהדירה שנרכשה על ידה הוצגה לה על ידי התובעת. ואולם, הנתבעת טענה כי בעלה הוא שחיפש דירה עבור ביתם ובשל שיקולים משפחתיים הבית רשומה הדירה על שמה. בנוסף, טענה כי רק לאחר שחוזה הרכישה נחתם, היא גילתה שהמדובר בדירה אשר הוצגה לה קודם לכן על ידי התובעת. על פי סעיף 6 להסכם התיווך התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת דמי תיווך גם אם לא תשתף הנתבעת את התובעת במהלכי העסקה. הנתבעת התחייבה לשלם 2% בצירוף מע"מ ממחיר הרכישה של הדירה. בהסכם נכתב כי במידה והנתבעת לא תשלם את דמי התיווך תוך 7 ימים מיום רכישת הדירה, תשלם הנתבעת בנוסף לדמי התיווך, הפרשי הצמדה בצירוף ריבית מצטברת של 4% לחודש מיום ביצוע העסקה בפועל ועד ליום התשלום בפועל, והתובעת שומרת לעצמה הזכות להגדיל תביעתה. ממידע שהגיע לתובעת, הדירה נרכשה על ידי הנתבעת בסך של 1,050,000$ לכן חושב סכום התביעה לפי 2% + מע"מ וסה"כ 24,255$, כולל מע"מ לפי השער היציג במועד רישום הערת אזהרה, קרי יום 10.04.07 אשר עמד על סך של 4.124 ₪ וסה"כ 108,614 ₪. 4. טענות הנתבעת הנתבעת התקשרה עם התובעת בהסכם לצורך רכישת דירה לבנה אייל, והתובעת ידעה על כך. כאשר הנתבעת ראתה את הדירה ועוד לפני שראתה את הדירה כולה, ראתה הנתבעת כי לחצר הבית אין גינה אלא רק משטח מרוצף. לפיכך, אמרה הנתבעת לתובעת כי הבית אינו מתאים לבנה אייל היות והוא מעוניין בגינה גדולה. לאחר מכן, חיפשה בתה של הנתבעת, מירב, דירה בשיכון דן בתל אביב. בעלה של הנתבעת הוא שסייע למירב בחיפושיה ללא כל ידיעה ומעורבות מצד הנתבעת. במסגרת חיפושיו, הוצגה למר זבידה על ידי מר מאיר נבון מסוכנות מ.ד.ן ועל ידי המתווכת נאווה קישון מסוכנות פלגן בע"מ הדירה האמורה, וזאת ללא ידיעת הנתבעת. משיקולים משפחתיים החליט מר זבידה לרשום את הדירה על שם הנתבעת, ולכן נדרשה הנתבעת להיות נוכחת במעמד חתימת הסכם הרכישה. ביום 28.3.07, מועד חתימת ההסכם, זיהתה הנתבעת את גב' גוטליב, ממוכרי הנכס, ואז הובהר לנתבעת לראשונה כי הדירה שנרכשה לבתה היא הדירה אותה ראתה באמצעות התובעת עבור בנה. התובעת לא הייתה הגורם היעיל לרכישת הדירה , ולא היה כל קשר בין הצגת הדירה לנתבעת ביום 18.12.06 עבור בנה, לבין רכישתה של הדירה מספר חודשים מאוחר יותר עבור בתה. דיון והכרעה 5. נטל ההוכחה על התובעת הטוענת לחוב בגין אי תשלום דמי תיווך מוטל נטל השכנוע על פי הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה". מידת ההוכחה הקבועה במישור האזרחי היא "הטיית מאזן ההסתברות" לזכותו של הנושא בנטל השכנוע, כאשר "השקילות" ברמת הוודאות של שתי גרסאות נוגדות, פועלת לחובתו של הנושא בנטל השכנוע. על הנושא בנטל השכנוע להטות את המאזן ולשכנע את ביהמ"ש בגרסתו ב- 51% מתוך 100% המבטאים וודאות מוחלטת על-מנת לצאת ידי חובתו (ראו בספרו של יעקב קדמי "על הראיות" חלק שלישי בעמ' 1548 והפסיקה המובאת שם). 6. עוד ראוי להזכיר את סעיף 53 לפקודת הראיות (נוסח חדש), לפיו ערכה של עדות ומהימנותם של עדים, הם עניין של בית משפט להחליט בו על פי התנהגותם של העדים, נסיבות העניין ואותות האמת המתגלים במהלך המשפט. ההכרעה במחלוקת שבפני תיעשה על בסיס העקרונות האמורים, משקלן המצטבר של הראיות שהובאו, וכן מידת האמון והמשקל שמצאתי שיש ליתן לעדים ולמי מהם. 7. מבחן הגורם היעיל סעיף 14 לחוק המתווכים קובע את התנאים הבאים: "...דמי תיווך (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל באמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות..." על התובעת, הנושאת בנטל ההוכחה, להוכיח כי מתקיימים כל תנאי סעיף 14 לחוק המתווכים על מנת להיות זכאית לדמי תיווך. כפי שניתן לראות, מעבר לקריטריון המהותי, קרי היותו של המתווך "גורם יעיל" , יתר הדרישות הן דרישות טכניות לחלוטין. המבחן המנחה הוא, כאמור, מבחן היעילות, קרי: מי הוא אשר הביא להבשלת העסקה או שימש הגורם ה"יעיל" בקשירתה. מבחן לבחינת הגורם היעיל הינו מבחן של סיבתיות. ר' לעניין זה את מאמרו של א. זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך", התשנ"ו-1995 225, בעמ' 244: "המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה, אימתי פעולת המתווך היא 'הגורם היעיל' נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות... ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה; (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה". 8. בחינת הכללים שהתוו לעיל ויישומם על המקרה שלפנינו, מובילה לכלל מסקנה כי התובעת אינה הגורם היעיל בעיסקה נשוא תביעה זו. טענתה של התובעת בדבר היותה הגורם היעיל בעסקת מכר זו נשענת על העובדה כי היא הראתה לנתבעת לראשונה את הדירה אשר כמה חודשים לאחר מכן נרכשה על ידי בעלה עבור בתם ונרשמה על שמה של הנתבעת. הנתבעת מסתמכת על סעיף 6 להסכם התיווך אשר קובע: "המזמין מתחייב לשלם למתווך דמי תיווך, כהגדרתם בסעיף 9 להלן, זאת גם אם לא ישתף את המתווך במהלכי העסקה..." התובעת טוענת כי מהלכיה של הנתבעת הם שהכשילו אותה מלהוות "גורם יעיל", היות והנתבעת אמרה לה במפורש שהיא איננה מעוניינת להמשיך במו"מ לגבי הדירה נשוא התיק. 9. הפסיקה קבעה לא אחת, כי ניסיון לעקוף את המתווך על ידי פעולת מניעה מכוונת מהווה התנהגות בחוסר תום לב, המזכה אותו במלא דמי התיווך. (ראו ע"א (ת"א) 2314/00 גוסטה פרנק נ' י.ה. מקרקעין וניהול בע"מ, עמוד 1). במקרה דנן, לא מצאתי חוסר תום לב מצדה של הנתבעת. הוכח בפני כי התנהלותו של מר זבידה בחיפושיו אחר דירה לבתם הייתה מנותקת מחיפושיה של הנתבעת אחר דירה לבנם, באופן שפניותיהם של הנתבעת ומר זבידה לגבי הדירה האמורה היו כפניותיהם של שני אנשים זרים לגמרי. הנתבעת טענה כי היא חיפשה דירה עבור בנה אייל, הנתבעת ראתה את הדירה עם התובעת ואולם היא שללה אותה באופן מיידי, היות ובנה ,אייל, היה מעוניין בבית עם גינה גדולה. 10. להלן יובאו עדויות מצד הנתבעת מהן עולה ברורות כי מר זבידה לא שיתף את הנתבעת בכל תהליך קניית הדירה עבור הבת מירב, ולכן לא ידעה כי המדובר באותה הדירה אשר הוצגה לה קודם לכן על ידי התובעת. הנתבעת העידה בפרוטוקול מיום 8.3.09 עמ' 14 שו' 21 - עמ' 15 שו' 15: "ש. איך את מסבירה שבעלך עצמו לא אמר לך על איזה נכס מדובר. ת. הוא אמר שיש דירה וזהו... בעלי לא אמר לי באיזה רחוב וגם בתי לא אמרה לי... לא דיברו על רחוב. גם אם היו אומרים את שם הרח' לא הייתי נזכרת כי מדבור בבית שהראתה לי התובעת". בפרוטוקול בעמ' 17 שו' 15 - 18: "ש. מהיום שאביך הודיע לך על הבית והלכת לראות אותו, מתי הפעם הראשונה שאמך באה לראות את הבית. ת. אמי לא הייתה מעורבת בחיפוש בתים איתי, הייתה חלוקה שאבי היה אחראי על חיפוש הנכס..." מירב, בתה של הנתבעת העידה כי הנתבעת לא הייתה מעורבת בתהליך רכישת הדירה: בעמ' 18 שו' 20 - 22: "ש. אמך אמרה לך שראתה בתים ברח' הזה לפני כן. ת. לא. אמי לא חיפשה עבורי מעולם בתים, היא חיפשה לאחי. אני הלכתי תמיד עם אבי ועם נאוה המתווכת שדרכה קנינו את הבית". פרוטוקול בעמ' 21 שו' 3 - 5: "ש. מה הייתה אם בכלל מידת המעורבות של אמירה בתהליך רכישת הבית. ת. שום מעורבות. אפילו לא סיפרתי לה". מר זבידה העיד כי לא יידע את הנתבעת בדבר פרטי הדירה ואף יותר מכך, ביקש מילדיו לא לספר לאמם דבר בנושא: בעמ' 23 שו' 13 - 16: "לאשתי הודעתי רק אחרי שסגרנו את הכל בחתימת זיכרון דברים. לא עידכנתי אותה בשום דבר. בעסקים שלי ובדברים שלי כך אני נוהג וכך נהגתי גם כשקניתי לבתי השנייה דירה. וגם בדירה שקניתי לאייל עד היום אשתי לא ראתה את הדירה ורק ביום 1.4.09 נקבל את הדירה". ובעמ' 25 שו' 6 - 16: " ש. אתה אמרת שענת ידעה על הבית ומירב ידעה וגם החתן שלה, אף אחד מהם לא אמר לאמא. ת. אף אחד לא יידע את אשתי כי אסור היה להם להגיד לה. אנחנו גדלנו בבית שהיה אבא חזק, אנחנו קצת לא מהדור הזה, אנחנו קובעים הכל ואשתי לא מתערבת בשום דבר. .. ש. אשתך אמרה שידעה שהבית נרכש בגוש דן, באזור הבית שכון דן, הבת עשתה צעד נוסף ואמרה שהבית ברח' דלרינה, אשתך לא שאלה איזה מספר. ת. לא שאלה ולא ידעה אני לא חושב שהיא שאלה היא מכירה אותי ויודעת שלא שואלים שאלות בבית". המתווכת, הגב' נאוה קישון העידה כי מר זבידה היה מקבל ההחלטות הבלעדי בכל הנוגע לרכישת הדירה: פרוטוקול בעמ' 33 שו' 3 - 4: "ש. מי היו האנשים שהיה לך את הקשר איתם. ת. שלמה בלבד. מבחינת הקונה שלמה מחליט תמיד". ובשו' 21 - 22: "ש. כל ההתקשרות שלך הייתה עם שלמה. ת. הוא זה שדרכו נעשה הכל. הוא ראה את הנכסים והחליט". 11. התרשמותי מכל העדויות הנ"ל , שאכן דפוס ההתנהגות בבית הנתבעת היה מיוחד, באופן שמר זבידה לא היה משתף את הנתבעת בפעולותיו,והיה מקבל החלטות באופן עצמאי גם אם המדובר בהחלטות משמעותיות כגון רכישת דירה עבור הבת. מר זבידה אף העיד בעניין זה ואמר שכך היה נהוג במשפחתו שבה האבא היה אדם חזק ולא היה משתף את אשתו בהחלטותיו. העובדה שבעלה של הנתבעת שילם דמי תיווך לשני מתווכים עבור רכישת הדירה, יש בה כדי להעיד על כך שלא התכוון לחמוק מתשלום דמי תיווך, כפי שניסתה התובעת לטעון. לו רצה לרכוש את הדירה מבלי לשלם דמי תיווך, היה פונה לבעלי הדירה באופן ישיר ומבלי לשלם למתווך. ואולם, כאמור, במקרה דכאן הוכח כי בעלה של הנתבעת שילם דמי תיווך לשני מתווכים מר נבון והגב' קישון. על פי כל הראיות והנסיבות בתיק, לא נראה כי בעלה של הנתבעת פעל כפי שפעל כדי לחמוק מתשלום של חצי אחוז, הוא ההפרש בין דמי התיווך ששילם בפועל לבין התשלום שהיה עליו לשלם לו רכש את הדירה דרך התובעת. 12. סתירות בעדויות הנתבעת בעדויות מצד הנתבעת נתגלו סתירות. כך למשל טענה הנתבעת כי חיפוש מר זבידה דירה עבור הבת נעשה באופן חד פעמי, בעוד שמן העדויות עולה כי אין המדובר באירוע חד פעמי. כך גם למשל, העידה גב' קישון כי מר זבידה ביקש ממנה לחפש בו זמנית דירות עבור בנו ובתו, ואילו בחקירתו טען כי ביקש ממנה קודם כל למצוא דירה עבור בתו שכן היא הבכורה מבין ילדיו. ואולם, אני קובע כי המדובר בסתירות מינוריות אשר אין בהן חשיבות, ואין בהן כדי לערער את אמינות העדויות מטעם הנתבעת. 13. סיכום מכל האמור לעיל עולה כי לא הרימה התובעת את הנטל להוכחת תביעתה. התובעת לא הייתה גורם יעיל לעסקת הרכישה, גם אם הרכישה בוצעה פורמאלית ע"ש הנתבעת בתור קונה. אשר על כן נדחית התביעה. התובעת תשלם לנתבעת את הוצאות המשפט כולל שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. דמי תיווךהגורם היעיל בעסקת תיווךתיווך