בניית חדר נוסף בדירה - ארנונה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא בניית חדר נוסף בדירה - ארנונה: ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו- 1976 (להלן: "החוק"), מיום 24/1/13 הדוחה את עררו של המערער (להלן: "החלטת ועדת הערר" - ספח 1 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב). עיקרה של המחלוקת בין הצדדים נעוצה בשאלת האם המערער חייב בארנונה בגין תוספת בניה של חדר בדירת המגורים של המערער, שהוספה לדירתו במהלך שנת 2011, לאור דרישות מרבית הדיירים ובאישור העירייה וזאת חרף התנגדותו. תוספת הבנייה הגדילה את שטח דירתו של המערער מ- 80 מ"ר ל-125 מ"ר, קרי ב-45 מ"ר, בגין כך עלה סכום החיוב בארנונה החל מתאריך 1/9/11. המערער הגיש השגה על החיוב בארנונה בגין תוספת הבנייה וזו נדחתה בהחלטה מיום 21/8/12, בהסתמך על ביקורת שנעשתה בנכס מטעם העירייה ביום 14/8/12. בביקורת נקבע, כי מדובר בשטח מרוצף שניתן להיכנס אליו מן המרפסת; השטח מהווה חלק אינטגרלי משטח הדירה וניתן להשתמש בו באופן רגיל ושוטף כהמשך לשטח הדירה. על כן, הוחלט כי התוספת ברת חיוב בתשלום ארנונה כללית. ביום 3/9/12 הגיש המערער ערר על ההחלטה בהשגה. במסגרת הדיון בערר, טען המערער, כי לא חיבר את דירתו לשטח הנוסף (למעט המרפסת המהווה המשך ישיר של הסלון), אין לו צורך בחדר שהתווסף, הוא אינו משתמש בו כלל, ואף נגרם לו נזק כיוון שאחד החדרים נותר ללא חלונות חיצוניים; עוד טען כי לא ניתן להכניס לחדר הנוסף ריהוט- כיוון שהפתח המחבר בין המרפסת לחדר הנוסף אינו אלא פתח צר, שהותיר הקבלן לצורך מעבר פועלים. עוד טען המערער, כי על פי הידוע לו, משפחות נוספות בבניין, אינן מחויבות בארנונה על תוספת הבנייה כיוון שלא ריצפו אותה, הוא אמנם ריצף, אולם רק משום שלא רצה שיכנס אבק, והוא מוכן לאטום את פתח המעבר מן המרפסת לחדר הנוסף. לבסוף, ציין המערער כי הוא גמלאי בן 77, הוכר כנכה ניצול שואה המתגורר בגפו ואיננו זקוק לדירה בשטח של 125 מ"ר, וכי תשלום ארנונה בשיעור שנקבע ייאלץ אותו לנטוש את ביתו, דבר שהינו כמעט בלתי אפשרי לאור גילו המתקדם. לאור נסיבות המקרה, המליצה ועדת הערר ביום 6/12/12 למשיב, לשקול מתן פטור מארנונה לשטח הנוסף ואולם ביום 24/1/13, לאחר שהודיע המשיב כי אינו מקבל את ההמלצה, קבעה הועדה שאין מנוס מדחיית הערר, שכן לא נמצאה עילה להתערבות מטעמה, לרבות באשר לנושא האפליה הנטען (ראו נספח 3 לכתב הערעור). טענות הצדדים בערעור: בערעור שבפניי חוזר המערער על עיקרי טיעוניו שנטענו בהליכים הקודמים ומפנה אליהם. המערער מבקש לקבל את הערר ולבטל את הגדלת דמי הארנונה עבור השטח שנוסף בכפייה לדירתו. בנוסף, ציין המערער, כי הוא מוכן להתפשר ולהוסיף דמי ארנונה עבור המרפסת בלבד, בשטח 12.92 מ"ר, שהפכה להמשך של הסלון בדירתו. מנגד, טוען המשיב, כי אין מקום להתערבותו של בית משפט זה בהחלטת המשיב ומבקש לדחות את הערר. ראשית, טען המשיב, כטענת סף, כי יש לדחות את טיעוניו של המערער בדבר אפליה הגם שלא נטענה במפורש בכתב הערעור, אלא תוך הפניה לטיעוני המערער בפני ועדת הערר. טענה זו אינה בגדר הסמכויות של בית המשפט זה בשבתו כערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר. סמכויות בימ"ש לעניינים מנהליים הוגבלו לנושאים שהוגדרו בסעיף 3 לחוק ואינם כוללים את עילת האפליה, וכי ממילא טענה זו נטענה בעלמא ללא כל ביסוס עובדתי ומשפטי. מעבר לכך, סבור המשיב, כי דין הערעור להידחות גם לגופו של עניין, שכן שטח תוספת הבנייה מחויב כארנונה כללית כחלק משטח הנכס, וזאת בהתאם לאמור בסעיף 1.3.1 לצו הארנונה. לגישת המשיב, ניתן לראות בתמונות שצולמו במהלך הביקורת שנערכה בדירת המערער (נספח 2 לעיקרי הטיעון מטעמו), כי השטח שבמחלוקת מורכב ממרפסת אשר הגישה אליה היא מהסלון, דרך דלת הזזה, ובחדר גדול עם חלונות שהגישה אליו היא מהמרפסת. זאת ועוד, סבור המשיב, כי גם אם המערער יאטום את השטח שהתווסף לדירתו, לא יהיה זכאי לפטור בגינו, שכן על פי ההלכה הפסוקה, ארנונה נקבעת לפי פוטנציאל השימוש בנכס ולאו דווקא מן השימוש עצמו. במקרה בו עסקינן, לטענת המשיב, אין ספק, כי למערער פוטנציאל שימוש בלעדי, ועל כן חיובו עבור שטח התוספת הוא כדין. דיון והכרעה: במקרה דנן, לאחר בחינת מכלול טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור להידחות. בהליך של ערעור מנהלי בענייני ארנונה, בית משפט זה אינו אמור לשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של ועדת הערר. בפני בית המשפט עומדת החלטת ועדת הערר, ודי לו בבחינה סבירותה בנסיבות העניין. במקרה דנן, נמצא כי החלטת ועדת הערר בדבר חיוב בארנונה תוספת הבנייה בנכסו של המערער איננה חורגת ממתחם הסבירות. סעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") מגדיר מהו בניין: "בניין- כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו; (הדגשה שלי- צ.צ). צו הארנונה מגדיר את המונח "שטח" בסעיף 1.3.1 ביתר פירוט, ולענייננו באשר לשטח הבניין נקבע בהאי לישנא: "בשטח הבניין נכלל כל השטח בתוך יחידת הבניין לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר, וכן מרפסות, סככות ובריכות שחייה" (הדגשות שלי- צ.צ). מכאן, חיוב בארנונה עבור תוספת הבניה בנכסו של המערער עולה בקנה אחד עם ההגדרות דלעיל ונעשה מכוחן. ודוק, התמונות שצורפו לביקורת שערכה העירייה, מעידות על כך כי שטח התוספת מורכב ממרפסת מרוצפת וחדר מרוצף ובעל חלונות, שהכניסה אליו היא מהמרפסת, מצוי בתוך שטח הבית, ומהווה המשך ישיר שלו. יחד עם זאת, קיימים מספר מצבים בהם ניתן ליתן פטור מארנונה לבנין. באחד מהם ניתן פטור לבניין לאחר שהוא נהרס או ניזוק לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. בית המשפט העליון בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו- מנהל הארנונה (30.12.09), ביכר את ה"מבחן האובייקטיבי" לבחינת מצבו בפועל של הנכס שניזוק על פני מבחן "הכדאיות הכלכלית", הבוחן האם ניתן לשקם את הנכס בעלות סבירה. מבחן זה פותח והוחל בבר"מ 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (5.5.13), גם באשר לנכס הנמצא בשלבי הקמה, שבנייתו טרם הושלמה והוא נמצא במצב של מעטפת. האפשרות אותה מציע המערער, למתן פטור מארנונה על חלק מיחידת הבנין (החדר הנוסף) כאשר מבוצע איטום וולונטרי של אותו החלק עד כי לא ניתן להשתמש בו, לא הוסדרה על ידי המחוקק. בפסיקות מעטות של בתי המשפט המחוזיים והמנהליים נקבע, מחד, כי אין מקום להקיש מהוראות הפטור הקבועה בסעיף 330 לפקודת העיריות גם באשר למבנה אטום, שכן פרשנות זו איננה עולה מנוסח הסעיף הנ"ל. עוד נקבע, כי לו בית משפט יכיר באטימה מרצון של מבנה כדרך לאי תשלום ארנונה ומתן פטור ללא מגבלת זמן, יהיה בכך אישור לעקיפת הוראת תקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג- 1993, המסמיכה את העיריה ליתן הנחה למחזיק של בנין ריק אך לתקופה שלא תעלה על שישה חודשים (ראו ע"א (חי') 2343/01 תשלובת תבורי בע"מ נ' עיריית חיפה (13.11.01), עת"מ (חי') 1054/03 זוהיר נ' עיריית חיפה (13.4.04)). מאידך, בעמ"נ (נצ') 6/08 מנהל הארנונה של עיריית טבריה נ' צורי (22.1.09), הושארה בצריך עיון השאלה, האם שלילה מכוונת של הכניסה לנכס על ידי בעליו, כגון על ידי איטום פתח הכניסה, הנעשית מתוך כוונה לחמוק מתשלום הארנונה, תראה בבחינת נזק שנגרם לנכס, ותזכה בפטור מן הארנונה על פי סעיף 330 לפקודת העיריות. הנה כי כן, השאלה בדבר אפשרות מתן פטור מארנונה בשל איטום נכס הינה מורכבת בעלת השלכות רוחביות על ציבור הנישומים, לא נדונה באופן ממצה, לא כל שכן הוכרעה ונקבעה בה הלכה מחייבת. בנסיבות אלו, נראה כי אין זה ראוי להחיל את הפטור הקבוע בסעיף 330, בדרך של חקיקה שיפוטית מרחיבה את ההלכות שנקבעו בהקשר סעיף פטור זה באופן שאינו מחוייב המציאות, וזאת עוד בטרם נדרש המחוקק לסוגיה העקרונית. בשולי הדברים, יוער, כי לא מצאתי להידרש לאפליה שנטענה במסגרת הערר שהגיש המערער, שכן טענה זו לא נטענה במפורש בגדרי הליך זה, ומכל מקום, המדובר בטענה שאינה מבוססת, ב"כ המשיבה שללה אותה מכל וכל בעת הדיון לאחר שבדקה את הנתונים עם הגורמים הרלוונטיים, וממילא אין מקומה להתברר במסגרת הערעור המנהלי. סוף דבר הערעור, אפוא, נדחה. בנסיבות העניין, אינני עושה צו להוצאות. ארנונהבניה