עורך דין מקרקעין באורנית - בקשה לאכיפת שעבוד

פסק דין 1. מהות הבקשה הבקשה שבפני הינה בקשתו של הבנק המבקש (להלן: "הבנק") לאכוף שיעבודים אשר יצרו המשיבים, לרבות שיעבוד על זכויות החברות המשיבות (להלן: "החברות") בנכס הידוע כחלק מחלקה 51 בגוש 4 בשכונת צמרות באורנית (להלן: "המקרקעין"). בבקשה נאמר כי המשיבות 1 ו-2 הינן חברות העוסקות ביזום והשקעות והן בבעלות המשיבים 5 (להלן: "אלטמן") ו-7. המשיבה 3 הינה חברה העוסקת בניהול פיננסי והיא בבעלותם של אלטמן והמשיבה 6. המשיבה 4 היא חברה פרטית בבעלות אלטמן והמשיב 7. אלטמן הוא בעל השליטה במשיבות 1-4 והוא אחד מהחייבים נשוא הבקשה. עוד נאמר בבקשה כי בית המשפט המחוזי בבאר-שבע נתן צו לכינוס נכסיו של אלטמן במסגרת הליכי פשיטת רגל. לטענת הבנק, ניתנו על ידו אשראים שונים או הלוואות בסניף 654 למשיבים, הן באופן ישיר והן בהיותם ערבים לחובות של חברות קשורות או לחובותיו של אלטמן. על פי ספרי הבנק, עומד חוב המשיבים ביחד ולחוד על סכום של כ-35 מיליון ₪ בחשבון ע"ש המשיבה 3 ועל סכום של כ-10 מילין בחשבון ע"ש המשיבה 4. סכומים אלה נכונים ליום 31.5.05. בתמיכה לטענת הבנק בדבר חוב המשיבות, צורף אישור הבנק כנספח 2. הבנק ציין כי הערבויות ההדדיות של החברות מופיעות בין היתר במסמכי השיעבודים. במסגרת הבקשה ציין הבנק את השיעבודים אשר יצרה המשיבה 1: שיעבוד ללא הגבלה בסכום על זכויות בנכס הידוע כחלק מחלקה 51 בגוש 4 בשכונת צמרות באורנית; שיעבוד ללא הגבלת סכום על שטרות, שיקים, מסמכים סחירים וני"ע; שיעבוד שוטף וקבוע על שטרות, שיקים, פקדונות ושטרי מטען ושיעבוד ללא הגבלה בסכום על חלק מחלקה 51 בגוש 4 בשכונת צמרות באורנית. תדפיס רשם החברות בה רשומים השיעבודים, צורף כנספח 6. המשיבה 2 יצרה בין היתר שיעבוד ללא הגבלה בסכום על זכויותיה ב-50 מגרשים בחלקה 51 בגוש 4 באורנית. כמו כן צוינו יתר השיעבודים אשר נוצרו ע"י החברות. אלטמן והמשיבים 6 ו-7 משכנו את זכויותיהם החוזיות והקנייניות בנכס הידוע כמגרשים בשטח כולל של כ-10,000 מ"ר בשכונת צמרות, שכונה מזרחית באורנית, הידועים גם הם כחלק מחלקה 51 בגוש 4. זאת לפי הסכם מיום 25.11.96 בין הממשכנים לבין חברה בשם שי צמרות (אורנית) למסחר ולבנין בע"מ (להלן: "שי צמרות") ולבין עו"ד בן ששון. הבנק טען כי התקיימו התנאים לאכיפת השיעבודים, לאור חוב המשיבות לבנק ולאור מינוי כונס נכסים לאלטמן. הבנק הפנה להוראות השונות במסמכי השעבוד המקנות לבנק את הזכות לאכיפת השיעבודים. הבנק ציין כי הנכס העיקרי של המשיבות הינו מקרקעין בישוב אורנית. מקרקעין אלה הם חלק ממתחם הקשור לשי צמרות, שהליכי הפירוק שלה מתנהלים בבית המשפט המחוזי בירושלים, וכן מתחם נוסף של מקרקעין אשר נמכרו ע"י שי צמרות למשיבים 5 עד 7 בהוצאה לפועל. באשר למקרקעין אלה של שי צמרות, התנהלו הליכי בירור זכויות ארוכים בפני כב' השופט (בדימוס) בזק, אשר דן, בין היתר, במקרקעין נשוא הבקשה שנמכרו למשיבים 5 עד 7 אשר נרכשו ע"י החברות או מי מהן משי צמרות. במסגרת הליכי הבירור, אושרה הצעת הסדר נושים אשר כולל את המקרקעין המשועבדים לבנק. אכיפת השעבודים נדרשת הן לצורך שמירת זכויות הבנק בהסדר הנושים, והן לצורך מימוש המקרקעין בדרכים אחרות, היה והסדר הנושים לא יאושר. לבקשה צורף תצהירה של הגב' רחל עמוסי, המשמשת כמשנה למנהל הסניף הראשי בת"א של הבנק. 2. תגובת המשיבות המשיבות הגישו בתגובה לבקשה את תצהירו של אלטמן. בתצהיר זה נאמר כי המקרקעין נשוא הבקשה, שאליהם מתייחס השיעבוד העיקרי שנעשה לטובת הבנק, הם קרקע לבניית כ-100 דירות מדורגות שנרכשה מכונס נכסים לפי סעיף 34 א' לחוק המכר (להלן: "המדורגים") ו-59 מגרשים המיועדים לבניית צמודי קרקע (להלן: "המגרשים"). המקרקעין נמצאים מעבר לקו הירוק ועל פי יעוץ משפטי שקיבל אלטמן, חל עליהם החוק הירדני המכיר בזכויות שביושר במקרקעין. הסתבר, כי החברה שמכרה את המקרקעין, שי צמרות, ומנהלה - מר הורמן, מכרו את המקרקעין בעסקאות נוגדות. כנגד צמרות ננקטו, כאמור, הליכי פירוק, והשופט בזק מונה לפסוק בעניין בדיקת הוכחות החוב, למרות שעל פי יעוץ משפטי שקיבל אלטמן, הדבר הינו בניגוד לחוק. אלטמן תיאר את ההליכים אשר התנהלו במסגרת בדיקה זו. לדברי אלטמן, שינה הבנק את עמדתו כאשר נכשל בבקשותיו במסגרת אותם הליכים. הבנק התנהל, לדבריו, במסגרת ההליכים המצוינים לעיל מבלי שביקש את אכיפת השיעבודים נשוא הבקשה שבפני. לטענת אלטמן, התיימר הבנק לוותר על זכויות קדימה של המשיבים במקרקעין. במהלך כל אותם הליכים, לא נקטו המשיבים בהליכים כלשהם לגבי מעשי הבנק. זאת לאור העובדה שהתגבש הסדר, במסגרתו היה אמור להיות הסכם נפרד על פיו ישולם לידי המשיבים סך של 600,000 דולר, ללא קשר להסדר, כאשר המקור לכספים הוא מקור חיצוני. עוד הוסכם על הימנעות הבנק ממימוש נכס ברעננה, שכן מתוך הסך של 600,000 דולר, יועבר סך של 300,000 דולר באמצעות חברה זרה בשליטת המשיבים, כאשר הכספים עתידים להיות מוחזקים למטרה זו ע"י ב"כ הבנק. על קיומו של ההסכם טען אלטמן כי ניתן ללמוד מתוך נספחים ט"ו אשר צורפו לתצהירו. באותו שלב ייצג את אלטמן עו"ד זוהר ממשרדו של עו"ד חריש, אולם עו"ד חריש איננו משתף פעולה עם בא כוחו הנוכחי ואינו ממציא לו מסמכים. עוד נאמר בתצהיר כי במסגרת ההליכים בפני כב' השופט בזק, הוגשה הצעת הסדר גם בשמו של אלטמן. כאשר החל להיות מיוצג ע"י בא כוחו הנוכחי, הפנה הוא את תשומת לבו של אלטמן כי בהסדר אשר הוצע בשמו, אין זכר להסכם לעיל בעניין התשלום של 600,000 דולר וכי הסכם כזה מחוץ להסדר - אינו חוקי. כאשר דרש בא כוחו הנוכחי מהבנק את הסדר העניין, נתקל בסירוב ואף בהכחשת קיומו של ההסכם. לכן הסיר אלטמן את הסכמתו להצעת ההסדר השנייה. לדברי אלטמן, הוגשה הצעת הסדר ע"י ב"כ הבנק בשמו, ללא כל סמכות. משהבין ב"כ הבנק כי אין לו מעמד בהליכי הפירוק או ההסדר של שי צמרות, מיהר הבנק להגיש את הבקשה הנוכחית על מנת לקבל פסק-דין לאכיפת השיעבודים, כדי שיוקנה לבנק מעמד בשלב זה בהליכי הפירוק של שי צמרות. עובדה זו מלמדת כי הבנק הבין שכל מה שעשה בעניין מאז שנת 98', נעשה ללא תוקף וללא סמכות. לאחר הגשת הבקשה הנוכחית, לא אושרה הצעת ההסדר השניה בבית המשפט המחוזי בירושלים ונקבע המשך התדיינות אשר עתיד להימשך עוד חודשים רבים. אלטמן ציין כי במסגרת הצעת ההסדר הסכים הבנק לקבל 2.5 מיליון דולר, ולא מהמשיבים, וויתר על מעמד המשיבים כנושה מועדף. הבנק מנוע עתה, לדבריו, מלתבוע כל סכום נוסף במסגרת אחרת. הבנק ויתר למעשה על הזכויות שאת מימושן הוא מבקש. כמו כן הפר הבנק את ההסכם על פיו עתידים היו המשיבים לקבל סך של 600,000 דולר ללא תנאי, כאשר 150,000 דולר מתוך סכום זה נועד לפדות את הנכס ברעננה, אשר נמכר ע"י ב"כ הבנק ככונס נכסים תוך הפרת ההסכם. אלטמן טען כי נושה מובטח המתיימר לפעול במשך שנים על פי השיעבודים, מבלי שהוא טורח לבקש את אכיפתם, מושתק עתה מלבקש את האכיפה. עוד טען אלטמן כי רישום שיעבוד על 59 מגרשים נעשה תוך כדי תרמית, שכן סוכם על שיעבוד 20 מגרשים בלבד. החתמתו על מסמכי השיעבוד בגין 50 המגרשים, נעשתה תוך כדי מירמה כאשר לאחר מכן ניתנה התחייבות של הבנק כי הדבר יתוקן. לדברי אלטמן, הבנק החתים את המעורב העיקרי בעניין זה על התחייבות שלא להעיד נגדו. כמו כן, הכחישו המשיבים באמצעות אלטמן את החוב הנטען ע"י הבנק. 3. דיון ומסקנות השאלה אשר על בית המשפט להכריע בה במסגרת הדיון הנוכחי, היא השאלה האם התמלאו התנאים לאכיפת השיעבודים על פי תנאי אגרות החוב. על הבנק להוכיח קיומו של חוב, קיומו של שיעבוד והתקיימות התנאים למימוש אותו שיעבוד. א. האם הוכח קיומו של חוב? לבקשתו של הבנק צורף אישור של הבנק באשר ליתרת החוב של המשיבות השונות בבנק, העולה כאמור על סכום כולל של כ-42 מיליון ₪. הערבויות ההדדיות בין כל המשיבים מופיעות בגוף כל אחד מהשיעבודים נשוא הבקשה. יש לציין כי במסמכי השיעבוד נאמר במפורש כי ספרי הבנק ישמשו הוכחה לכאורה לקיומו של חוב, בכל הנוגע או הקשור באיגרת החוב או בשיעורי הסכומים המובטחים. די, לכן, בצירוף המסמך הבנקאי המצביע על גובה החוב של המשיבות על מנת להוכיח את טענת הבנק בדבר קיומו של חוב. אין בהקשר זה כל מקום לטענות המשיבים בסיכומים באשר לדיני הראיות וכלל הראיה הטובה ביותר. הטיעונים אשר הועלו במסגרת זו ע"י המשיבים, על פי דיני הראיות הכלליים, אינם רלבנטיים כאשר מסמכי ההתקשרות שבין הצדדים קובעים באופן מפורש כי מסמכי הבנק ישמשו ראיה להוכחת החוב. יתרה מזאת, המשיבים הכחישו באופן כללי את החוב ולא נתנו גרסה משלהם לקיומו של החוב. גם בכך יש לראות את טענת הבנק בדבר החוב כטענה שהוכחה. עוד יש לומר כי במהלך החקירה הנגדית נחקר אלטמן באשר לחובן של המשיבות כלפי הבנק. אלטמן אישר כי בין השנים 86' - 97' הוא קיבל מהבנק מימון בסכום של 1.1 מיליון דולר לקניית המדורגים, וכי כספים אלה הועברו ישירות מאת הבנק לידי עו"ד בן ששון, ממנו רכשו המשיבים 5 עד 7 מקרקעין אלה. בעמודים 39-40 לפרוטוקול העיד אלטמן כי הוא רכש את המדורגים, אולם את הבקשה לאשראי הגיש אחרי הרכישה. עם זאת, אישר כי הכספים עצמם סייעו לו למימון הרכישה והיו שיקים אשר עברו ישירות לכונס הנכסים. מקובלת עליי טענת הבנק כי הודאת המשיבים בקיומו של חוב עולה גם ממ"ש/2, שהיא הצעת הסדר הנושים הראשונה בעניין שי צמרות. במסגרת הצעה זו הסכימו המשיבים כי הבנק יקבל את 2.5 מיליון הדולר הראשונים בגין חובם של המשיבים מתוך תמורה כספית אשר תתקבל ממימוש המדורגים. אינני מקבלת את טענת המשיבים כי הסכמתו של אלטמן לתשלום כספים לבנק מתוך קופת ההסדר, היתה מבוססת על התחייבות של המשיבים לקבל מתוך קופת ההסדר סכום של 600,000 דולר. להתחייבות זו אין כל תשתית ראייתית. כמו כן, כאשר נשאל אלטמן בחקירתו מדוע הסכים שהבנק יקבל סכום של 2.5 מיליון דולר אם לא מגיע לבנק סכום זה, ענה אלטמן "כי אני כן חייב סכום של כסף לבנק" ולא העלה כל טענה בהקשר זה כי ההתחייבות לשלם את הסכום היתה קשורה להתחייבות לקבל סכום של 600,000 דולר. מתשובתו עולה בבירור כי ההסכמה לתשלום 2.5 מיליון דולר היתה נעוצה בעובדה כי קיים חוב כלפי הבנק. אולם, אלטמן לא ידע לומר מה גובה הסכום נכון להיום: "אבל אם לקחתי 1.1 מיליון דולר בשנת 97', כמה שנים זה? לא יודע את החשבון, לא יכול להגיד לך את החשבון". די בהודאה זו בקיומו של חוב אשר בסיסו סכום של כ-1.1 מיליון דולר, על מנת לאכוף את השיעבודים נשוא הבקשה, גם אם אין המשיבים נותנים גרסה משלהם באשר לגובה החוב אשר את עצם קיומו הם מאשרים. במהלך חקירתו הנגדית טען אומנם אלטמן כי הבנק מכר את הנכס ברעננה וכן קיבל שכ"ד בגין אותו נכס ולכן, לדבריו, החוב הוא פחות מחצי. עם זאת, הסכים אלטמן כי הנכס ברעננה נמכר בסכום ברוטו של 413,000 דולר. לדבריו, אין הוא יודע מה יתרת החוב, שכן מכר גם בית "והבאתי כסף לבנק מרכנתיל" (מר אלטמן העיד כי מדובר בוילה בכוכב יאיר). בנסיבות אלה, כאשר אלטמן מציין נכסים שונים אותם מימש לדבריו שיש להפחית את תמורתם מסכום החוב שבסיסו, כאמור, 1.1 מיליון דולר - הרי שהנטל להוכיח את התשלומים מוטל עליו. אין מקום לטענה כי אין הוא יכול לומר מהי יתרת החוב וכי "צריך לקחת חברה שתבדוק את החשבונות של הבנק" (עמ' 44 לפרוטוקול). לאור כל האמור לעיל, קיים חוב כלפי הבנק כאמור במסמכים אשר צורפו לבקשה. ב. קיומם של שיעבודים אין למעשה מחלוקת בין הצדדים כי המשיבים חתמו על מסמכי השיעבוד השונים אשר צורפו לבקשתו של הבנק. גם בהקשר זה יש לציין כי אין מקום לטענות המשיבים באשר לכללי הראיות החלים בעניין, ולטענתם כי הבנק הציג צילומים בלבד של המסמכים ולא את הראיה הטובה ביותר - המסכמים המקוריים. במסגרת בקשת הבנק הוצגו הן צילומי המסמכים עליהם חתומים המשיבים שבמסגרתם נוצרו השיעבודים, והן אישורי רשם המשכון ורשם החברות באשר לרישומם של אותם שיעבודים. אישורים אלה בוודאי שאין צורך להציג במקור והם משמשים כראיה קבילה לחלוטין לעניין יצירתם של השיעבודים ורישומם. המשיבים לא הכחישו את חתימתם על מסמכי השיעבוד ולכן לא מתעוררת למעשה כל מחלוקת באשר לאמיתותם. הטענה העובדתית היחידה אשר הועלתה ע"י אלטמן, היא הטענה כי רישום השיעבוד באשר ל-59 מגרשים נעשה בתרמית, שכן השיעבוד אמור היה להתייחס כאמור רק ל-20 מגרשים צמודי קרקע ולא ל-59 מגרשים. במהלך חקירתו בבית המשפט, אישר אלטמן במפורש כי אין הוא חולק על העובדה ש-20 מגרשים משועבדים לבנק (עמוד 52 לפרוטוקול). טענתו של אלטמן נוגדת במפורש את האמור במסמכי השיעבוד החל על מלוא זכויות המשיבה 2 ואלטמן במגרשים. ממ"ש/1, שהוא מכתב של עו"ד בן ששון, עולה כי למשיבים אלה יש זכויות ב-58 מגרשים. טענתו של אלטמן הינה, אם כן, טענה להסכם בעל פה, לפיה אמור היה השיעבוד להירשם על 20 מגרשים בלבד. לטענה זו לא הובאה כל תמיכה ראייתית. טענת התרמית הינה טענה חמורה שיש להוכיחה באופן קפדני. אלטמן אישר במהלך חקירתו הנגדית כי לא ביקש מהבנק מסמך כלשהו בעניין זה. למרות שהשיעבודים נוצרו בשנת 98', הרי שלא פנה מאז לבנק ולא ביקש בכתב לתקן את הרישום. אלטמן טוען במסגרת סיכומיו כי הבנק החליט שלא להעיד את העדים המכירים את העובדות מידיעה אישית. נראה כי מי שנמנע מלהעיד את העד הרלבנטי אשר יתמוך בטענת אלטמן, הינם דווקא המשיבים. במסגרת החקירה הנגדית ציין אלטמן לראשונה את שמות עובדי הבנק אשר נכחו, לדבריו, באותה ישיבה שבה סוכם בעל פה, על פי עדותו, כי ישועבדו 20 מגרשים בלבד. במסגרת אותה חקירה טען מר אלטמן לראשונה גם את העובדה כי לאחר שחתם על מסמכי השיעבוד והסתבר לו כי כל המגרשים שועבדו, פנה למר ספטון מהבנק אשר הבטיח לו כי הרישום יתוקן בהתאם להסכמה בעל פה. שמו של מר ספטון כמי שסיכם עם אלטמן כי ישועבדו 20 מגרשים בלבד, וכמי שהבטיח לאלטמן לאחר ביצוע הרישום כי הרישום יתוקן, לא הוזכר ע"י אלטמן במסגרת תצהירו בו העלה טענת תרמית כללית. אילו ביקש אלטמן להוכיח את טענתו בדבר סיכומים אשר נעשו עם מר ספטון מטעם הבנק והבטחות אשר ניתנו על ידו, הרי שהיה עליו להזמינו לדיון. לכן, אין כל מקום לטענת המשיבים כי הבנק הוא זה שנמנע מלהעיד עדים רלבנטיים. ג. האם התקיימו התנאים למימוש השיעבוד? במסגרת מסמכי השיעבוד, נקבעו התנאים למימוש איגרת החוב. ניתן לממש את איגרת החוב, בין היתר, כאשר החייבים אינם עומדים בתשלום החוב, במקרה של מינוי כונס נכסים על נכסי החייבים, אם חל שינוי במרות על החברה ואם תיפסק פעולתה העסקית של החברה. יש לציין כי הבנק לא טען במסגרת הבקשה לקיומו של התנאי למימוש איגרת החוב במקרה שתיפסק פעילותה העסקית של החברה. עם זאת, התמלאו כל יתר התנאים. המשיבים אינם משלמים את יתרת החוב אשר צובר ריביות בסכומים גבוהים, כפי שעולה מאישור יתרת החוב אשר צורף לבקשה. ניתן צו כינוס על נכסיו של אלטמן ע"י בית המשפט המחוזי בב"ש וצו כינוס זה שינה את המרות בחברות. עוד יש לציין כי במסגרת הסיכומים לא העלו המשיבים טענות כלשהן באשר לאי התקיימות תנאי איגרות החוב המאפשרים את מימוש השיעבודים. ד. טענת המשיבים בדבר מניעות והשתק של הבנק המשיבים טענו, הן במסגרת התצהיר של אלטמן והן במסגרת הסיכומים, כי הבנק מנוע מלבקש את אכיפת השיעבודים, שכן הוא פעל 7 שנים בלא שביקש את האכיפה, וזאת על יסוד הטענה כי מכוח יחסי הבנק עם המשיבים, הבנק הינו למעשה נושה של שי צמרות. לא יתכן גם, לדבריהם, כי במסגרת הסדר הנושים יטען הבנק כי החוב הוא 2.5 מיליון דולר, ויטען במסגרת ההליך הנוכחי לסכום הגבוה עד כדי פי 4 מסכום זה. מקובלת עלי בהקשר זה עמדתו של הבנק, כי לא היה צורך במימוש השיעבודים בשלב הראשון, לאור שיתוף הפעולה עם המשיבים כאשר הסכימו להצעת ההסדר הראשונה תוך כדי שמירת זכויות הבנק. המשיבים פעלו, כאמור, בתיאום עם הבנק תוך כדי הודאה בקיומם של השיעבודים ובקיומו של חוב. אין, לכן, מקום להעלאת טענה מצד המשיבים בשלב הנוכחי כי לא קיים חוב וכי אין תוקף לשיעבודים. כל פעולותיו של הבנק נועדו על מנת להבטיח את פירעון חובם של המשיבים. זכותו של הבנק להבטיח פירעון זה גם בדרך של אכיפת השיעבודים נשוא הבקשה שבפניי. לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את הבקשה ומורה על מינויו של עו"ד רונן מטרי ככונס נכסים מכוח השיעבודים נשוא הבקשה, לרבות על המקרקעין. סמכויותיו: לאכוף את אגרת החוב בכפוף לכל דין ועל פי תנאי אגרת החוב. לא ימומשו נכסים אלא באישור בית המשפט ולאחר קבלת עמדת המשיבים. דו"ח ראשון על פעולותיו יוגש תוך 30 יום ולאחר מכן מידי 6 חודשים. המינוי כפוף להפקדת התחייבות עצמית של המבקש בסך 50,000 ₪ והפקדת התחייבות עצמית של המתמנה בסך 50,000 ₪. המשיבים ישאו, ביחד ולחוד, בהוצאות הבנק בסך 10,000 ₪ + מע"מ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד לתשלום בפועל. עורך דיןמקרקעיןשעבוד