איחוד וחלוקה טבלת איזון

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא איחוד וחלוקה טבלת איזון: עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה (להלן: "הועדה המקומית") לערוך מחדש טבלת איחוד וחלוקה על פי תקן 15 לתכנית פת/מק/2004/א/4 (להלן: "התכנית") שעניינה לוח הקצאות בהתאם לתכנית פת/מק/2004/1/א/1 (להלן: "תכנית א/1") אשר שינתה שטחי בניה מותרים הוסיפה יחידות דיור שינתה הוראות בדבר גודל שטח מגרש מינימלי, שינתה קווי בניין, עיצוב אדריכלי הרחיבה דרכים והגדילה שטחים ציבוריים. במקרקעין הידועים כגושים 6366 חלקות 169, 171, 173 - 174,177 , 178,181 - 183 ו - 185 - 186 וחלקי חלקות נוספים. וכך החליטה הועדה המקומית: "הועדה שמעה את המתנגדים וכן בחנה את ההתנגדויות. בעת הדיון נמסר מכתב מהשמאי רוזנברג ב"כ ל.ע.א וע. לוזון. לבקשת המתנגדים האחרים, ניתן שהות להגיב על מכתב זה. בהמשך לכך התקבלו תגובות מעו"ד זילברמן, ומעו"ד לביא - יתים ב"כ מרקוזה ואח'. הועדה בדעה כי יש לחלק ההתנגדויות לשני סוגים: סוג א - התנגדויות עקרוניות - נטען כי התכנית אינה ערוכה על פי תקן 15 של מועצת השמאים. כמו כן, נטען כי אי אפשר לבצע טבלת הקצאות ללא טבלת איזון. סוג ב - התנגדויות פרטניות לפיהן חלו טעויות בהקצאות, חוסר/תוספת זכויות, דרישות למספר מסוים של יח"ד וכד'. הועדה בדעה כי יש לקבל את שתי ההתנגדויות העקרוניות, דהיינו יש לערוך הטבלה על פי תקן 15 שבא לעולם טרם הפקדת התכנית. תקן 15 אושר ב - 01.07.08 והתכנית הופקדה ב - 04.07.10. כמו כן ראוי לבצע אחוד וחלוקה על פי טבלת איזון. לפיכך, הועדה מחליטה כי תערך תכנית הכוללת טבלה מתוקנת על פי תקן 15, במתכונת של טבלאות איזון והקצאה. על השמאי מכין הטבלה לעיין בהתנגדויות, וככל שחלה טעות יש לתקנה. לאחר עריכת הטבלה המתוקנת ישלחו הודעות מתאימות לבעלי הזכויות. הועדה רושמת לפניה כי יהיה ניתן להגיש התנגדות לטבלה החדשה". תמצית טענות העוררים תכנית א/4 מהווה הלכה למעשה לוח הקצאות וכל תכליתה אלא להוציא לפועל את הוראותיה של תכנית א/1. הטבלה מפרטת לצד שמות הבעלים את מספר המטרים שהופחתו משטחי העסקים והמסחר שבבעלותם ואת מספר המטרים שהתווספו לבנייני המגורים שבבעלותם. זאת כפועל יוצא מפעולה של תכנית א/1 ששינתה את שטחי הבניה המותרים בתכנית פת/2004/א היא התכנית שהפשירה את השטח. לטבלת ההקצאות הוגשו שלוש התנגדויות בשעתו ובדיעבד התברר כי הוגשו התנגדויות נוספות, כאשר המתנגדים צורפו כצדדים בערר. לטענת העוררים לא מדובר בטבלת איזון והקצאה אלא בטבלת הקצאות בלבד ולכן אין מקום לתחולת תקן 15. פועלה של הטבלה בהעברת מטרים של בניה מבנייני מסחר לבנייני מגורים ומדובר בחישובים פשוטים ולא בעריכה בהתאם לסעיף 122 לחוק. לטענת העוררים השטחים שנוספו לבנייני המגורים הופחתו במסגרת תכנית א/1 מהשטחים המסחריים שבוטלו, כך שההעברה נעשתה על פי הוראות התכנית וכך קבעה תכנית א/1: "(2) ההעברה עפ"י הזכויות היחסיות בתכנית המאושרת באופן שהפחתת שטחי הבניה מהמגרשים לתעסוקה ומסחר תיעשה באופן יחסי לבעלויות שבתכנית פת/2004/א המאושרת (להלן: "התכנית") והשטחים שהופחתו יועברו לאותם הבעלים במגרשי המגורים ויתווספו באופן יחסי לבעלויות שבתכנית המאושרת". לפיכך טוענים העוררים, מדובר בנקיטת הליך איחוד וחלוקה, מקום בו אין בו צורך. לטענת העוררים לוח ההקצאות מהווה יישום של הוראות תכנית א/1 בלבד. עניינו של תקן 15, הינו בטבלת הקצאה באיזון הנערכת בתכנית איחוד וחלוקה, מדובר בשינוי גבולות מגרשים והתוצאות הנובעות משינוי זה. כך גם נוקט התקן לשון הנוגעת להקצאת מגרשים. בעניינו מדובר למעשה בלוח הקצאות שאינו מהווה תכנית איחוד וחלוקה. מדובר בהקצאת יחידות על פי מפתח פשוט שנקבע חלף יחידות אחרות. כל המגרשים נשארו באותה בעלות ואין הקצאות חדשות של מגרשים. השמאי עורך לוח ההקצאות חייב להקצות את השטחים שהופחתו מבעלים מסוימים משטחי המסחר והעסקים לאותם בעלים במגרשי המגורים ביחס פשוט של אחד לאחד. עוד טוענים העוררים כי תקן 15 אינו תקן מחייב על פי פסיקת בית המשפט. כן טוענים העוררים כי יש להתייחס לכל התנגדות בנפרד ולבחון את הנטען בה לגופו של עניין, דהיינו לבחון את ההקצאה שנעשתה על פי המפתח האמור לכל אחד מהמתנגדים, מבלי לקשור בין הדברים. הזכויות הרשומות על שם כל אחת מהמשיבות, משקפות את החלק היחסי של כל אחת מהן, על פי טבלת ההקצאות של התכנית המחוזית. לפיכך בעלים שלא היו להם זכויות שהוקטנו בתעסוקה, אינם זכאים להגדלת זכויותיהם בשטחי המגורים. ברור כי פעולה כזאת תשנה את השווי היחסי בבנייני המגורים עצמם ביחס לבעלים שלא ויתרו על שטחי תעסוקה או מסחר. ככל שיוחלט כי אין להחיל את תקן 15, ביקשו העוררים מועדת הערר להכריע גם בהתנגדויות, שכן מדובר בעינוי דין מתמשך למימוש זכויות שהופשרו כבר בשנת 2006. המשיב 15 חבר לעמדת העוררים והצטרף לטענותיהם. בנוסף טען המשיב, כי תכנית 1 קבעה, כי בהעדר הסכמה של כלל הבעלים במגרש התעסוקה ממנו הועברו זכויות וכלל הבעלים אליהם הועברו זכויות ממגרשי המגורים, התנאי הוא אישורה של טבלת הקצאות, אשר תקבע, את חלוקת הזכויות של הבעלים במגרשי המגורים (להבדיל מכלל תחום התכנית). המשיב אף הוסיף, כי התכניות אינן תכניות לאיחוד וחלוקה ולפיכך לא חל עליהן תקן 15, כי תכנית 1 כבר אושרה מזמן ומבחינת דין תקף ואף הוצאו מכוחה היתרי בניה ושולמו היטלי השבחה, לרבות על ניוד השטחים, ואם מאן דהוא, סבר כי ההוראות הקבועות אינן ראויות או צודקות, היה עליו להתנגד לה בזמן. עוד טען המשיב, כי תחילת תוקפו של תקן 15 כשנה לאחר כניסת תכנית 1 לתוקף וגם מטעם זה הוא אינו רלוונטי. לטענת המשיב ולטענת העוררים, ההעברות נקבעו באופן פרטני בתכנית א/1 לכל אחד מהמגרשים למגורים וכן בתקנון פורט מקור השטח המסחרי. עוד טען המשיב, כי החלטת הועדה פסולה משום שזו נתקבלה מבלי לנקוט קודם לכן, בהליך לפי סעיף 106ב לחוק. לטענתו קבלת ההתנגדות וביטול התכנית פוגעת במשיב ולכן היה על הועדה קודם לקבלת החלטתה, להודיע על כך למשיב ולאפשר לו להביע את עמדתו. המשיב טען, כי האמצעי של איחוד וחלוקה, עיקרו ביצירת שיתוף כפוי על ידי איחוד מגרשים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר. בהעדר הליך כזה, המביא בפועל לשינוי במגרשיהם של בעלי המקרקעין הכפופים לתכנית באותה מסגרת - אין זה נכון להפעיל את העקרונות של שימור וקניין המנויים בסעיף 122 לחוק. לעניין זה, מפנה המשיב לעעמ 556/05 אילנה תמיר נ' שר הפנים. שמאי הועדה המקומית סבר כי מאחר והתוספת הכוללת במטר למגורים, מהווה תוספת של 25% במספר הכולל של יחידות הדיור, לכאורה, ישנו חוסר איזון, אם וככל שלפלוני תביא לעליה לא שוויונית במספר יחידות הדיור. אלא שלא מדובר בחוסר איזון, אלא סך הכל במספר יחידות דיור. עצם העובדה כי סך תוספת יחידות הדיור עומדת על 25% אין בה כדי להעמיד את תוספת יחידת הדיור של כל אחד מבעלי הזכויות על 25% שהלא ההשפעה של ניוד השטחים על כל אחד מבעלי הזכויות, הינה שונה, שכן כל אחד מחזיק מלכתחילה במספר שונה של יחידות דיור ובמספר שונה של מטרים לעסקים למסחר. תמצית טענות המשיבים המשיבים 4 - 12 טענו כי מדובר בערר מוקדם. עוד נטען כי פירוט מינימלי בהתאם לתקן 15 נדרש הן לטבלת הקצאות טכנית והן לטבלאות איזון ובכל מקרה על פי החלטת הועדה תוכנה טבלאות מעודכנות בגינן יוכלו העוררים ויתר בעלי הזכויות להתנגד. המשיבים 13 ו - 14 הבהירו, כי התנגדותם נגעה לפן טכני של אופן חלוקת הזכויות בין שני מגרשים בבעלותם וכי אין להם עניין בנושא. המשיבים 2 ו - 3 טענו כי יש לאשרר את החלטת הועדה המקומית, שכן לדעתם, תכנית א/1 קבעה כי יש להעביר את הזכויות באופן יחסי לבעלויות ולא ביחס של 1:1. לטענת המשיבים מטרתה של תכנית 4 הינה לחלק מחדש את זכויות הבניה בין בעלי הזכויות ובמובן זה, היא משנה מהותית את הוראות תכנית א', המהווה איחוד וחלוקה ללא הסכמה. על מנת שלא לשנות את השווי היחסי, יש לשמור וללכת במתווה שנקבע בתכנית פת/2004/א. ברור, כי שווים של מגרשי המגורים עולים על שווים של מגרשי התעסוקה וככל שנתון זה לא יבוא לידי ביטוי בהקצאות, הרי חלק מבעלי המגרשים יקבלו זכויות עודפות, על פני בעלי מגרשים אחרים ובמובן זה הם מתעשרים על חשבונם, שאם לא כן, נוצר כלי המאפשר לעקוף חלוקה יחסית בין בעלי מגרשים לאחר אישורה של תכנית איחוד וחלוקה. זאת לא הייתה כוונת עורכי התכנית. תכנית א/1 קובעת, בסעיף 11.3, מקפידה על המינוח באופן יחסי כשהיא מדברת על העברת הזכויות מתעסוקה ומסחר למגורים. תיקון טבלת ההקצאות בתכנית המקורית מהווה תיקון לתכנית איחוד וחלוקה ועל כן, מהווה אף היא, תכנית איחוד וחלוקה בעצמה. עוד טענו המשיבים, כי הועדה המקומית סוברנית להחליט באיזה מתכונת תערך התכנית ובאיזו צורה. תכנית א/1 הורתה לאזן בין כלל בעלי הזכויות ולפיכך, יש להפעיל את תקן 15 ולערוך טבלת איזון והקצאה. התקן אמנם מהווה תקינה שמאית, אולם מדובר במסמך מקצועי שנותן את הכלים המיטביים לקיום הוראות החוק. גם המתנגדים להחלת תקן 15 ועריכת טבלת ההקצאות בהתאמה לו, יוכלו להביא דברם בפני הועדה המקומית ובפני יתר הערכאות לאחר עריכת הטבלאות, כך שלא תפגע זכותם. עמדת הועדה המקומית לגופם של דברים טוענת הועדה המקומית, כי משהסתבר כי אין הסכמה כוללת בין כל הבעלים להמרות, אזי היה הכרח להכין ולאשר טבלת איזון והקצאה, תוך הקפדה שלכל בעלים שנגרעו ממנו זכויות לתעסוקה ומסחר, יוקצו זכויות שוות ערך במגרשי המגורים. קיימות 14 חלקות בניוד מגורים ו - 4 מגרשים לתעסוקה ומסחר, ומובן אין זכויות בבעלויות בשני היעודים ולכן יש צורך באיזון הזכויות לפי שווי כספי ולא לפי מספר המטרים המועברים. לוח ההקצאות עוסק אך ורק בהעברות של מטרים בין הבעלים ומתעלם מההוראות של תכנית א/1 אשר קובעת מכסת זכויות מועברות ונעברות לכל אחד מהמגרשים. כך למשל, מצב העוררים במצב הקודם, כלל תעסוקה בהיקף 962 מ"ר ובמגרש המגורים 918 מ"ר סה"כ 8.28 יח"ד ועל פי החלוקה ההקצאה שהופקדה הם קיבלו בתעסוקה 494 מ"ר ובמגרש המגורים תוספת של 494 מ"ר, סה"כ 11.76 יח"ד. לכאורה, הועברו אותם מטרים אך מבחינת יח"ד קיימת תוספת של 43%. כלומר קיים פער וחוסר איזון כאשר התוספת בדירות אינה שוויונית. הועדה המקומית טוענת, כי התכנית א1 הינה תכנית איחוד וחלוקה, כי תשריט התכנית משנה מיקומי מגרשים וכי היא זו שקבעה כי תנאי למתן היתר הבניה, יהיה אישורן של טבלאות הקצאה, כאמור. עוד הדגישה הועדה המקומית, כי גם זכויות המצדדים בטבלאות הקיימות תשמענה עם הפקדת הטבלאות המעודכנות. דיון והכרעה עניינה של המחלוקת שלפנינו הינה בשאלה אם בהתחשב בתנאי התכניות החלות על הועדה המקומית להפעיל את המנגנון הקבוע בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, או שמא העברת הזכויות במקרה דנן, אינה מחייבת ואף אינה מאפשרת שימוש במנגנון כזה. ראשית, לעניין הדיוני. העוררים והמשיב 15 טוענים, כי מקום בו מבקשת המשיבה לקבל התנגדות וכתוצאה מכך עלולות להיפגע זכויות בעלים בתחום התכנית, עליה לנקוט בהליך על פי סעיף 106ב' תחילה. דהיינו לאפשר לנפגעים להשמיע את טענותיהם תחילה. הועדה המקומית ויתר המשיבים, טוענים מאידך גיסא כי שום זכות של תומכי החלוקה שהופקדה מלכתחילה לא תפגע, שכן, הפקדת טבלה חדשה פותחת להם פתח לדיון והתנגדויות. אנו סבורים, כי לעניין הזה הדין עם הועדה המקומית. הרציונל העומד בבסיס סעיף 106ב' הינו מתן אפשרות לנפגע כתוצאה מקבלת ההתנגדות להביע את עמדתו תחילה, קודם לקבלתה של אותה התנגדות וקביעת מסמרות. לכאורה, זה התרחיש שאירע כאן, אלא שהפועל היוצא מהחלטת הועדה המקומית, הינו בחינה חוזרת לסוגיה שבמחלוקת, לאחר הפקדת טבלה אחרת בעלת עקרונות שונים. ניתן לומר, כי יש לייחס לעצם ההפקדה משקל כשלעצמו, באשר למשל מקום בו לא מוגשות התנגדויות כלל, הרי שהתכנית במתכונתה המתוקנת עשויה להתאשר ללא הליך נוסף, אלא שבמקרה דנן, ברי, כי כל שהשתנה הינו נקודת המוצא של הועדה המקומית בלבד ולא מעבר לכך, שכן ברי כי תוגשנה ותשמענה התנגדויות. מנגד, החזרת ההליך התכנוני לבראשית, דהיינו חיוב הועדה המקומית לנקוט היום בהליך 106, אינו מקדם מי מהצדדים, ועשוי להשהות את הדיון בפאזה נוספת. במצב דברים זה, בו ברי, כי זכויות מהותיות לא תפגענה קודם לשמיעת כל הצדדים, ואינטרס היעילות פועל באופן חד משמעי לטובת קידום ההליך, מה עוד, כי הועדה המקומית כבר נקטה בצעדים המקצועיים הנדרשים והכינה טבלה, אין מניעה טכנית לקדם הליך זה תחילה. זאת ועוד, אחרת. למעשה קבלת ההתנגדות מביאה למצב בו מדובר בהפקדה חדשה שכן, השיטה שעמדה בבסיס הטבלה נושא הערר, נפסלה על ידי הועדה המקומית. במצב דברים זה, ממילא אין תקומה להמשך גלגול ההליך התכנוני על פי סעיף 106ב' (ראה: בג"ץ 189/74 ברונו נ' הועדה המחוזית ירושלים ואח') שם נפסק כדלקמן: "השופט ויתקון הרחיק לכת מזה ואמר שוועדה מחוזית רשאית לחזור ולדון בתכנית ולאשרה בשינויים, אף כי השינויים יורדים לשורש התכנית ומשנים אותה מהקצה אל הקצה. לדעתי, יש בכל זאת לשים גבול לשינויים המותרים והגבול הוא - בלשונו של חברי הנכבד, השופט כחן - שמרוב שינויים לא יכירו עוד את התכנית המקורית שהוועדה נתבקשה לאשר. במקרה כזה תחול החובה לנהוג בתכנית המתוקנת כבתכנית חדשה". ניתן להשוות את מצבם של העוררים למצבו של יזם אשר תכניתו המיטיבה עם כלל הבעלים, נדחתה על ידי הועדה המוסמכת לאשרה, בתום דיון ההתנגדויות. ספק רב אם גם במישור התאורטי, דחיה כזאת מחייבת הליך על פי סעיף 106ב' לבעלים האחרים, אשר מצבם עשוי להשתפר כתוצאה מקבלת התכנית. כך או אחרת, כאמור במקרה דנן, ברי, כי ההחלטה אינה סותמת את הגולל על ההליך התכנוני ואינה קובעת חלופה פלונית על פני חלופה אלמונית, אלא מאפשרת דיון נוסף על בסיס שלטעם הועדה המקומית, בשלב זה, הינו נכון יותר עיונית. אשר לנושא המהותי. בראשית הייתה תכנית פת/2004/א שהינה תכנית בסמכות הועדה המחוזית אשר קבעה את היעודים הכלכליים. תכנית זו כללה לוח איזונים והקצאות ונספח מגרשים. לאחר מכן, אושרה תכנית א/1 (פת/מק/4/1) אשר נזומה על ידי הועדה המקומית ובין היתר הגדילה את שטחי המגורים על חשבון שטחי עסקים ומסחר. התכנית כוללת בסעיף 11.3 פירוט ההעברות שנעשה מהמגרשים בהם היו שטחי מסחר ועסקים למגרשי המגורים. וכך קובע סעיף 11.3.2 לטבלה: "(2) ההעברה עפ"י הזכויות היחסיות בתכנית המאושרת באופן שהפחתת שטחי הבניה מהמגרשים לתעסוקה ומסחר תעשה באופן יחסי לבעלויות שבתכנית פת/2004א' המאושרת (להלן: "התכנית") והשטחים שהופחתו יועברו לאותם הבעלים במגרשי המגורים ויתווספו באופן יחסי לבעלויות שבתכנית המאושרת. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישורן של טבלאות הקצאה אשר תקבענה את חלוקת הזכויות של הבעלים במגרשי המגורים ו/או הסכמה של כל הבעלים של המגרש לתעסוקה ממנו מועברות הזכויות וכל הבעלים של מגרש המגורים אליו מועברות הזכויות". השאלה מה הכוונה בביטוי "באופן יחסי לבעלויות" האם הכוונה העברת שטח נתון לבעלים על פי השטח המצוי להם במגרשים המסחריים (ביחס של 1:1), או שמא הכוונה לשמור על חלוקה יחסית בהתאם לבעלויות ואז נשאלת השאלה, האם מדובר בבעלויות במגורים או בבעלויות במסחר ומה הרציונל בכך. טוענים הועדה המקומית והמשיבים, כי הואיל ותחילת השינוי התכנוני (בתכנית א') הינו באמצעות הליך איחוד וחלוקה על פי דין, הרי שכל שינוי מאותה חלוקה כפוף אף הוא לאותו הליך. עוד נטען, כי עקרון זה משרת גם חלוקה הוגנת. שכן, ברי, כי טובים המגורים מהיעוד המסחרי ולפיכך יש "לחלק את העושר" בהתאם להוראות החוק. דא עקא, שבחינת שווי יחסי של האחזקות בדירות וקביעת ההמרה המותרת בהתאם ליחסיות זה, דווקא עשויה לפגוע בחלוקת "העושר" ולהנציח את יתרונם של מי שאתרע מזלם ושיעור אחזקותיהם בדירות מלכתחילה, גבוה יותר. לפיכך חלוקה בהתאם לאופציית ההמרה המחלקת את העושר באופן שווה צודקת יותר. העובדה כי ההמרה עצמה משנה את יחסיות האחזקה בתוך כל אחד מהמגרשים המקוריים, הינה פועל יוצא של ההקצאה על פי תכנית א' ואין בה לבדה לטעמנו, לחייב שמירה על היחס המקורי. קביעה אחרת תסתום את הגולל על כל שינוי תכנוני עתידי ותחייב טבלאות איזון לנצח תוך קיבוע אותו יחס. סך הכל העבירה התכנית כשליש מהשטחים העיקריים למסחר ליעוד חדש של מגורים במטרים. התכנית לא הצביעה על קשר בין אותם מטרים שהועברו לשווי היחסי של כל מגרש, לא כל שכן, בתוך כל מגרש. לפיכך, אין זה הגיוני כי התכנית ביקשה ליישם את עקרונות סעיף 122 על כל המשתמע מכך על ההמרה. ודוק: מכיוון שהתכנית ממילא שומרת על יחס של 1:1, הרי שהיא מתירה המרת מטר אחד מסחרי למטר אחד מגורים. אותם מטרים מסחריים משויכים היום פרטנית לבעלי הזכויות בתחום התכנית, הווה אומר לכל אחד מבעלי הזכויות מטרים ספציפיים שבבעלותו. על פי הוראות התכנית יכול כל אחד מהם להמיר את אותם מטרים למגורים. זו המשמעות של הביטוי באופן יחסי לבעלויות. האלטרנטיבה שמציעים המשיבים והועדה לפיה יש לקרוא שווי יחסי כתוצאה מסיכום שווים של המטרים המסחריים שמבקשים להעביר היום, אל שווים של המטרים למגורים נוגדת את הנחיית התכנית להעבירם לאותם הבעלים כפי שמודגש בטבלה, שכן יש בה כדי לשנות מההוראה להעביר כל מטר כנגד מטר חלופי. זאת ועוד, העובדה שראשית ההליך התכנוני בתכנית שכללה איחוד וחלוקה אינה מכתיבה מסגרת בלעדית כזו לכל הליך תכנוני שיינקט במקרקעין ברבות הימים. ההליך שננקט במסגרת תכנית 1א הינו הליך על פי סעיף 62/א/6 לחוק, התכנית לא כללה איחוד וחלוקה, ולטעמנו אין לקרוא בה את שאין בה. לא זו אף זו, הועדה המקומית התייחסה לתכנית ואל הזכויות המועברות מכוחה כזכויות מוקנות ואף גבתה בגין אותה העברה והשבחה של זכויות המסחר, היטל השבחה. במצב דברים זה, איננו סבורים, כי נכון להפעיל את הקריטריונים הקבועים בסעיף 122 לחוק, באשר הפעלתם עלולה לסכל את הנחיות התכנית בנוגע להעברת המטרים לאותם בעלים. סיכומם של דברים, אנו רואים לקבל את הערר במישור המהותי, בהיבט של דחיית שיטת ההקצאה החדשה שביקשה הועדה המקומית לאשר. יחד עם זאת, הן לאור העובדה, כי ההתנגדויות טרם הוכרעו לגופן לרבות התנגדויות קונקרטיות בנוגע להקצאה על פי הטבלה שהוכנה בתכנית 4 (בשונה משיטת ההקצאה), נוכח מורכבות ההליכים וחלוף הזמן, אנו משיבים את הדיון לועדה המקומית על מנת לדון בכל ההתנגדויות לאחר ההודעה על החלטה זו לכל בעלי הזכויות המועברות. קרקעותאיחוד וחלוקה מחדש