ביטול משכנתא של חברה

פסק דין זוהי תובענה אשר הוגשה על דרך של המרצת פתיחה, בה עותרת המבקשת להצהיר כי המשכנתא שנרשמה לטובת המשיב מס' 1 (להלן: "המשיב") ביום 24.1.2002, לפי שטר 003278/0002, על המקרקעין הידועים כגוש 10053 חלקה 7 בחדרה (להלן: "המקרקעין") מחוסרת תוקף, ולהורות על מחיקתה מספר רישום המקרקעין. הרקע העובדתי 1. המבקשת נוסדה ביום 3.8.95 לצורך רכישת מקרקעין בחדרה בשטח של כ- 17 דונם הידועים כגוש 10053 חלקה 7. בעלי מניותיה היו: אמנון שלחוב, רוזנבוים סרגי, חיים סגל, אריאל וולפסון, עומרי מינין וניסן לובל. לטענת המבקשת, בעת הקמת החברה התגוררו ששת בעלי המניות בחברה בארה"ב. לכל אחד מבעלי המניות הונפקו 10 מניות רגילות, ולה"ה לובל ושלחוב הוקצו, בנוסף, מניות הנהלה - מניה לכל אחד מהם (נספח ב לתובענה). מכוח מניות הנהלה אלה מינו ה"ה לובל ושלחוב את עצמם כמנהלי החברה. בנובמבר 1995 מינה שלחוב את מר שמעון מונדרר (להלן: "מונדרר") כמנהל בחברה במקומו (נספח ד לתובענה). 2. ביום 29.5.1997 נתן מונדרר, בשם המבקשת, יפוי כוח למר דוד סגל (להלן: "יפוי הכוח"). מר דוד סגל הוא אחיו של מר חיים סגל, אחד מבעלי המניות. יפוי הכוח הסמיך את דוד סגל "למשכן ולשעבד את זכויותינו בנכס הידוע בתור: חלקה 7 בגוש 10053 בחדרה... ולשם כך לחתום על כל מסמך, הודעה ו/או הצהרה ולהופיע בפני כל גוף ו/או רשות לצורך ביצוע האמור לעיל" ובהמשך "יפוי כוח זה הינו החלטי ובלתי חוזר, ואין אנו רשאים לבטלו ו/או לשנותו באיזה אופן שהוא הואיל והוא נועד להבטחת זכויות צד ג'". יפוי הכוח נחתם בפני הנוטריון, מר שבתי זכריה (להלן: "הנוטריון") אשר אישר כדלקמן: "מאשר בזה כי ביום 29 למאי 1997 ניצב לפני במשרדי מר שמעון מונדרר שזהותו הוכחה 01273254/1 שהוצאה ע"י משרד הפנים... וחתם מרצונו החופשי על המסמך המצורף בזה והמסומן א'. מר שמעון מונדרר חתם על המסמך א' בשם החברה - 'ניו-יורק חדרה אחזקות נדל"ן בע"מ' (ח.פ....) עם שם החברה על פי החלטת הקוורום החוקי של החברה מיום 12.9.95, שהעתק מהחלטה זו הומצא לי, ומר שמעון מונדרר היה רשאי לחתום כך בהתאם להחלטה זו...". (ההדגשות במקור - ש.ג.). (יפוי הכוח ואישור הנוטריון צורפו כנספח ב' לתצהיר התשובה). 3. אחד מהעדים בתיק, מר יהודה בן-יאיר, העיד כי נהג בתקופה הרלוונטית לספק שירותי כביסה לאולמי שמחות. במסגרת זו הכיר את מר דוד קליינר, אשר ניהל את אולם השמחות שליד בית הכנסת הגדול בירושלים. שותפו של מר קליינר לניהול אולם השמחות היה מר ישראל סגל, אחיו של מר חיים סגל, אחד מבעלי המניות ושל מר דוד סגל מיופה הכוח על פי יפוי הכוח. בשנת 2001 פנה מר קליינר למר בן יאיר וביקש את עזרתו במציאת מלווה שיוכל להלוות לו סך של כ-300,000 אלף דולר. מר בן יאיר ערך היכרות בין מר קליינר וישראל סגל לבין המשיב שעיסוקו בפדיון שיקים ושעבודים ומתן הלוואות. המשיב הסכים ליתן הלוואה בכפוף לרישומה של משכנתא לטובתו על המקרקעין. 4. ביום 24.1.2002 נערך ונחתם הסכם הלוואה בין המשיב לבין מר קליינר (להלן: "הסכם ההלוואה "). סעיף 3 להסכם התלה את הסכם ההלוואה ברישומה של משכנתא לטובת הלווה. שטר משכנתא אכן נחתם בין מר קליינר הלווה לבין המשיב, בעל המשכנתא, כשהממשכנת הינה המבקשת, באמצעות יפוי הכוח שניתן למר דוד סגל. 5. ביום 15.7.2002 נחתמה תוספת להסכם ההלוואה בין קליינר והמשיב (להלן: "התוספת להסכם"). בתוספת זו הוסכם כי בעקבות הקשיים אליהם נכנס מר קליינר ואי עמידתו בתנאי ההלוואה, מסכים המשיב, לפנים משורת הדין, לוותר על כל הפרשי הריבית וההצמדה על סכום החוב, ויתרת חובו של מר קליינר למשיב תעמוד על סך 1.3 מיליון ₪. 6. משלא פרע קליינר את חובו למשיב הגיש המשיב בקשה למימוש משכנתא בלשכת ההוצאה לפועל. ביום 18.5.2004 ניתן צו על-ידי ראש הוצאה לפועל הממנה את עו"ד תומר הראל (משיב מס' 2) ככונס נכסים על המקרקעין לשם מימושה של המשכנתא. 7. ביום 1.6.2004 הגישה המבקשת בקשה דחופה לעיכוב הליכי מימוש המשכנתא כשהמשיב מתנגד לבקשה. ביום 3.6.2004 דחה ראש ההוצאה לפועל את הבקשה מן הטעם כי טענות כנגד תוקף המשכנתא אינן בגדר סמכותו ועל הצדדים לפנות לבית המשפט המוסמך. 8. לאור האמור לעיל, הוגשה תובענה זו וביחד איתה הוגשה גם בקשה לצו מניעה זמני (בש"א 13175/04). ביום 2.9.2004 ניתן צו מניעה זמני, בהסכמת הצדדים, האוסר על המשיב להמשיך בהליכים למימוש המשכנתא. טענות המבקשת: 9. המבקשת טוענת כי היא נפלה קרבן לתרגיל "עוקץ" שמטרתו גזלת המקרקעין. לטענתה, קיים ספק רב אם המשיב הלווה כספים כלשהם לקליינר. המשיב לא הציג שום ראיה בכתב בדבר מתן ההלוואה בפועל, דוגמת מסמך מהנהלת חשבונות, דפי חשבון בנקאיים וכד'. לטענתה, המשיב ויתר על ריבית והצמדה ללא שקיבל תמורה, הוא לא ניסה להגיש את כל הצ'קים שקיבל לבנק ולא נקט בהליך כלשהו, דוגמת פנייה למבקשת או לבעלי מניותיה, על מנת להסדיר את החוב טרם נקט בהליכי הוצאה לפועל. לטענת המבקשת, מונדרר חרג מסמכותו בכך שהעניק יפוי כוח לדוד סגל. מר לובל הצהיר והעיד כי המבקשת ו/או מי מבעלי מניותיה מעולם לא הסכימו לשעבד את המקרקעין להבטחת חובו של מר קליינר כלפי המשיב והחברה לא קיבלה ממר קליינר תמורה כלשהי. מר מונדרר מונה כמנכ"ל אך ורק משום דרישות מע"מ ולא על מנת להעניק יפוי כוח ליצירת שעבודים. נוסף על כך, לטענת המבקשת, חלוף הזמן שבין מתן יפוי הכוח לבין מועד רישום שטר המשכנתא יכול ללמד על מטרת יפוי הכח. בענייננו חלפו, כאמור, כחמש שנים, ומכאן כי יפוי הכוח לא ניתן להבטחת שעבוד זה. לאור עובדות אלו, טוענת המבקשת, פעל דוד סגל בחוסר סמכות ועל-כן אין תוקף משפטי לפעולתו. מוסיפה וטוענת המבקשת, כי יפוי הכוח אינו "יפוי כוח בלתי חוזר", זאת משום שאינו עומד בתנאים שנקבעו בהלכה הפסוקה: לא מאוזכרים בו עסקת היסוד והצד השלישי שלהגנת זכויותיו ניתן יפוי הכוח, כן הזכות שלהבטחתה ניתן יפוי הכוח לא התקיימה באופן עצמאי לפני מתן יפוי הכוח. לא ייתכן כי במאי 1997, שנתיים לפני רישום המקרקעין על שם המבקשת, ניתן יפוי כוח להבטחת הלוואה שתינתן בעתיד בשנת 2002 כחמש שנים מאוחר יותר. המבקשת טוענת, כי לפי סעיף 5(א) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק השליחות") אין שליחות חלה אם אין הרשאה מפורשת על פעולה שנעשתה בלי תמורה. על-כן, אף אם דוד סגל היה מוסמך מכוח יפוי הכוח לשעבד את המקרקעין, יפוי הכוח לא הסמיכו לבצע פעולה זו ללא תמורה. לטענת המבקשת, לא נתקבלה אצלה תמורה מכל סוג שהוא מהלוואתו של המשיב למר קליינר ו/או לסגל. התוצאה של חריגה זו, לטענתה, הינה כי אותה הפעולה לא תזכה או תחייב את השולח, כך אף במחיר פגיעה בצד ג' מאחר ותרופתו מצויה מול השליח. המבקשת טוענת כי על הצד השלישי (המשיב) החובה לחקור ולבדוק האם ההרשאה שניתנה לשלוח הינה בתוקף, האם מיופה הכוח מוסמך לפעול את הפעולה אותה הוא מבקש לבצע וכי ההרשאה איננה מנוצלת לרעה. לטענתה המשיב לא פעל כך ויש לזקוף זאת לחובתו. יתירה מזאת, אין המשיב יכול להיתלות בטענה כי בא כוחו דאג לכך מכמה סיבות: עו"ד הראל לא הוזמן להעיד; עו"ד הראל הינו שלוחו של המשיב ועל כן כל רשלנות מצידו יש לייחס למשיב; המשיב הינו מלווה מקצועי ואינו יכול להטיל את האחריות בעניינים אלה לפתחם של אחרים. לחילופין, טוענת המבקשת כי בהסתמך על סעיף 12 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967, סעיף 8 לחוק הערבות, התשכ"ז-1967 ופסק הדין ת"א 2011/98 שלום בן עמי ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (לא פורסם 3.5.2000), יש לראות את המבקשת כערבה לחובות קליינר, ועל כן אין לדרוש ממנה את פרעון החוב טרם נמסרה דרישה לתשלום החוב לחייב העיקרי. לטענתה, לא הוכח כי דרישה כזו אכן נמסרה, ועל-כן אין לממש את המשכנתא. טענות המשיב: 10. המשיב טוען כי הלווה כספים למר קליינר ולמר ישראל סגל. לטענתו, מונדרר לא חרג מסמכותו והיה בכוחו ליתן את יפוי הכוח האמור לדוד סגל. מונדרר מונה כמנהלה של המבקשת כדין ומתוקף תפקידו זה היה בכוחו ליתן את יפוי הכוח לדוד סגל. דוד סגל השתמש ביפוי הכוח על פי הסמכויות אשר ניתנו לו ביפוי הכוח. טוען המשיב כי אמנם יפוי הכוח ניתן חמש שנים לפני מתן ההלוואה אך כל עוד הוא לא בוטל הוא בעל תוקף. כן, לטענתו, אין כל פגם בכך שמיופה הכוח איננו בעל תפקיד או בעל מניות במבקשת. בעלי המניות נמצאו בחו"ל והמנהל מונדרר נמצא בארץ והיה זה בסמכותו למנות אדם אחר שיפעל מטעמו. לעניין הטענה כי יפוי הכוח אינו "יפוי כוח בלתי חוזר", טוען המשיב כי אין משמעות לטענה זו לאור העובדה כי המבקשת לא טענה כי הרשאתו של דוד סגל בוטלה בשלב כלשהו, במועדים הרלוואנטים. לעניין הטענה כי השעבוד נעשה ללא שנתקבלה כל תמורה, טוען המשיב, כי נאמר לו שההלוואה היא עבור המבקשת ובהתאם לכך המשיב קיבל לידיו שיקים של המבקשת על סך 920,000 ₪. המשיב טוען כי הפסיקה שהוצגה על ידי המבקשת עוסקת ביחסי בנק מול לקוח. יחס זה שונה מהיחס שבין המשיב, שאיננו מוסד בנקאי, לבין המבקשת, ועל-כן אין להקיש מפסיקה זו בענייננו. עוד טוען המשיב כי לא ניתן לומר שהוא התרשל בבדיקתו. המשיב אינו בעל השכלה משפטית ועל כן נהג בצורה סבירה כשביקש מבא כוחו דאז לבדוק עבורו את העסקה. יתר על כן, לשם רישום שטר המשכנתא באמצעות יפוי הכוח נערכה בדיקה באמצעות שלושה אנשים: בא-כוחו המשיב, עו"ד הראל, עו"ד מרגוליס אשר אישרה חתימות על שטר המשכנתא ורשם המקרקעין. בנוסף, המבקשת לא הבהירה כיצד היה על המשיב לדעת כי מינויו של מונדרר הוגבל, כטענתה, לצורך טיפול במע"מ בלבד. המשיב טוען כי נטל ההוכחה להוכחת טענות של מרמה והונאה הינו כבד ועל כן נדרשות ראיות בעלות משקל רב יותר. למרות זאת, המבקשת נמנעה מהזמנת עדים שיוכלו לשפוך אור על המחלוקות כמו מונדרר, מר ישראל סגל, מר דוד סגל, מר חיים סגל והנוטריון. משום כך לא ניתן לומר כי המבקשת עמדה בנטל שהוטל עליה ויש לדחות את התובענה. בעניין טענתה החלופית של המבקשת מדיני המשכון, טוען המשיב כי אפילו נניח כי טענה זו הוכחה, אין בה כדי ליתן את הסעד המבוקש של ביטול שטר המשכנתא ועל-כן אין להיזקק לה. דיון והכרעה: 11. מכתבי הטענות ומחומר הראיות עולות העובדות הבאות: א. המבקשת רכשה את המקרקעין לצורכי השקעה בישראל. ב. שניים מבעלי המניות (שלחוב ולובל) מונו כמנהלים במבקשת. ג. עקב הטיפול בענייני מע"מ עלה הצורך כי לחברה יהיה מנהל בישראל. לשם כך מונה מר מונדרר כמנהל בחברה. ד. מר מונדרר, על פי עדותו של מר לובל, עבד עבור ישראל סגל (עמ' 12 לפרוטוקול). מר מונדרר גם הכיר בהכרות קודמת את מר לובל. ה. מר ישראל סגל הוא אחיו של מר חיים סגל, אחד מבעלי המניות וגם אחיו של מר דוד סגל, מיופה הכוח. ו. למר קליינר ולמר ישראל סגל היו עסקים משותפים באולם השמחות. ז. בחודש מאי 1997 נתן מונדרר יפוי כוח לדוד סגל לצורך שעבוד המקרקעין. ח. ביום 10.2.98 חתם מר דוד סגל, בשם המבקשת, בעסקה אחרת, על אגרת חוב לפיו שעבדה המבקשת את המקרקעין לטובת חברת י.א.ת.א התייעלות בע"מ בגין כספים שנתנה חברת י.א.ת.א לעמותת קריית רבני התפוצות. (עסקה זו אינה קשורה לענייננו אולם גם בה, כאמור, שעבדה המבקשת את המקרקעין לטובת נושה אשר הלווה כספים לצד ג). מנספח ב' לתובענה עולה, לכאורה, כי שעבוד זה בוטל ב- 1998. 12. בפרשה זו רב הנסתר על הנגלה. ניתן רק לקבוע כי התגלו קשרים, ישירים ו/או עקיפים, בין מר ישראל סגל, דוד סגל, חיים סגל, מר מונדרר ומר קליינר כשמר לובל הכיר את האחים סגל וכשמר מונדרר עבד, על פי אחת העדויות, אצל מר ישראל סגל. עדים אשר יכלו לשפוך אור על הפרשה לא הוזמנו ע"י איש מהצדדים, במיוחד חשוב לציין את מר קליינר, מר ישראל סגל, מר דוד סגל, מר חיים סגל ומונדרר. נטל ההוכחה בתיק זה מוטל על המבקשת, היא לא עמדה בנטל המוטל עליה ואף לא הזמינה את העדים המפורטים לעיל כדי להוכיח את גרסתה. 13. המבקשת מפקפקת בעובדה לפיה המשיב הלווה כספים כלשהם לקליינר. לובל העיד, מטעם המבקשת, כי לא ידוע לו כי המבקשת קבלה כספים כלשהם, וכן כי לא ידוע לו שקליינר קיבל כספים כלשהם. לבד מעדות זו, לא הוכיחה המבקשת, ולו לכאורה, טענה זו לפיה לא קיבלה כספים - לא במסמכי חברה, לא בנתונים כספיים ולא בדו"חות כספיים או ראיות אובייקטיביות אחרות. לובל העיד כי לא ידוע לו כי למבקשת היה חשבון קיים בשנת 2002 אולם מונדרר, מנהלה של המבקשת, משך שיקים של המבקשת, גם אם המבקשת מצביעה על כך כי השיקים הופקו ב- 1998 (עמ' 13 שורה 6 לפרוטוקול). כעובדה, מונדרר חתם על שיקים של המבקשת . לעומת העדר הוכחה כנדרש מטעם המבקשת, העיד המשיב כי הוא מלווה כספים במקצועו וכך נהג במקרה זה. מר בן יאיר העיד גם הוא על עובדות אלה. גם העובדה לפיה שיקים של המבקשת נחתמו ע"י מנהלה, מונדרר, מעידה כי סמכויותיו של מונדרר היו רחבות יותר מאלה הנטענות ע"י המבקשת ויש גם בכך כדי לחזק את גרסת המשיב. 14. המבקשת טוענת כי מונדרר חרג מהרשאתו שעה שנתן לדוד סגל את יפוי הכוח. לטענתה, מונדרר מונה כמנהל רק בשל עניין טכני של פתיחת תיק במע"מ, ולא היתה כל כוונה להעניק לו סמכויות רחבות שכאלו. חלוף הזמן ממועד מתן יפוי הכוח ועד לביצוע המשכנתא מצביע על כך כי יפוי הכוח לא ניתן למטרה זו. עוד טוענת המבקשת כי דוד סגל חרג מהרשאתו, לפי סעיף 5(א) לחוק השליחות, שעה ששעבד את המקרקעין ללא תמורה. לטענתה, היה על המשיב לדעת כי דוד סגל חרג משליחותו, ועל-כן התוצאה של חריגה זו היא ביטולה של הפעולה. דין טענות אלו להידחות. מר שלחוב התפטר מכהונתו כמנהל במבקשת ומינה במקומו את מונדרר. כל הסמכויות שהיו בידי שלחוב הועברו למונדרר, כל עוד לא צויין אחרת. מכוחו כמנהל במבקשת העניק מונדרר לדוד סגל יפוי כוח בלתי חוזר לצורך שעבוד המקרקעין. יפוי כוח זה ניתן בפני עורך-דין ונוטריון אשר חתם ואישר כי הדבר נעשה "עפ"י החלטת הקוורום החוקי של החברה מיום 12.9.95, שהעתק מהחלטה זו הומצא לי". דוד סגל השתמש ביפוי כוח זה פעמיים. פעם ראשונה בחתימתו על אגרת החוב ביום 2.10.98, כמפורט לעיל, ועל שימוש זה לא העלתה המבקשת כל טענה, ופעם שנייה בעניינו. גם עובדה זו לפיה חתם דוד סגל פעם נוספת בעבר בשם המבקשת על אגרת חוב לפיה שעבד את מקרקעי המבקשת תמורת הלוואה לצד ג' מחזקת באופן ממשי את גרסת המשיב. 15. טוענת המבקשת כי הזמן שחלף ממועד מתן יפוי הכוח ועד לרישום המשכנתא, מצביע על כך שהייתה חריגה מסמכות. גם טענה זו דינה להידחות. אין לפסול באופן גורף יפוי כוח אך ורק בשל הזמן שחלף. חלוף הזמן הוא רק סיבה אחת בין יתר הנסיבות העשויות להצביע כי היתה חריגה מהרשאה. המבקשת מפנה לע"א 4261/91 חברת גן הלויתן בע"מ (בפירוק מרצון) ואח' נ' תקווה רג'א משה ואח' (לא פורסם), 13.4.95, אולם בעניין זה התקיימו נסיבות נוספות על זו של חלוף הזמן, בגינן פסל בית המשפט את ההתחייבות שניתנה מכוח יפוי כוח. על-כן הוחלט שם כי יפוי הכוח ניתן לעניין אחר ולא לשם רישום משכנתא. בענייננו, מדובר ביפוי כוח ספציפי שנועד למשכן ולשעבד את זכויות החברה במקרקעין ואין נסיבה המצביעה כי יפוי הכח ניתן תוך חריגה מהרשאה. אי לכך לא מצאתי פגם פגם ביפוי הכוח או בשימוש שנעשה מכוחו. 16. המבקשת טוענת כי דוד סגל חרג מסמכותו שעה ששעבד את המקרקעין ללא תמורה. נטל ההוכחה להוכחת טענה זו הוא על המבקשת והיא לא הרימה נטל זה. המבקשת לא הביאה כל ראיה לכך, מלבד עדותו של לובל, אשר יש בה כדי להרים נטל זה. 17. גם לו היתה מתקבלת טענת המבקשת כי מונדרר או דוד סגל חרגו מהרשאתם עדיין אין בכך לקבוע כי על המשיב לשאת בתוצאה של החריגה. סעיף 6 לחוק השליחות קובע כי "אם לא ידע הצד השלישי בשעת הפעולה שהשלוח פועל ללא הרשאה או בחריגה מהרשאתו, הברירה בידו, כל עוד לא נודע לו על אישור הפעולה, לראות את השלוח כבעל דברו או לחזור בו מן הפעולה ולתבוע מן השלוח את נזקו". הוא הדין על-פי סעיף 56 לחוק החברות, התשנ"ט-1999. בענייננו, לא הוכח כי מונדרר מונה למנהל רק לצורך תפקיד לצורך מסויים, והגבלת סמכותו לא באה לביטוי באף מקום, מלבד המסמך הפנימי שבין ב"כ המבקשת לבין שלחוב (נספח ו' לתצהיר התשובה). עו"ד הראל תומר לא מצא כל קושי וכך גם עו"ד מרגוליס ורשם המקרקעין ביפויי הכוח וברישום המשכנתא. כמו כן, אמנם בעלי מניות החברה ישבו בחו"ל, אולם האחים דוד וישראל סגל, מונדרר וקליינר ישבו בישראל והיו קשורים אחד לשני בצורה זו או אחרת ומשום כך נושא המשכנתא לא עורר חשד מיוחד. המשיב יכול היה לראות את מר מונדרר ודוד סגל כשליחיה של המבקשת, ואם סבורה המבקשת כי אלה חרגו מסמכותם היא יכולה לפעול בדרך הנראית לה בעניין זה. 18. לעניין טענת המבקשת מדיני הערבות לפיה יש לפנות לחייב לפני פנייה לערב, עונה המשיב ובצדק, כי טענה זו איננה תשובה לסעד המבוקש. המבקשת עתרה ליתן פס"ד הצהרתי בעניין המשכנתא ותביעתה נדחית. טענותיה אלה של המבקשת אין מקומן בהליך זה. 19. סוף דבר, המבקשת לא הוכיחה את התובענה ודינה להידחות. המשכנתא שנרשמה לטובת המשיב 1 ביום 24.1.02 לפי שטר משכנתא 003278/0002 על המקרקעין הידועים כגוש 10053 חלקה 7 נשארת על כנה. 20. המבקשת תשלם למשיב 1 הוצאות בסך 10,000 ₪ + מע"מ נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל. משכנתאמקרקעין