צו מניעה - פעולות במושכר

החלטה בפני בקשה למתן צו מניעה זמני המורה למשיבה ו/או מי מטעמה להימנע מלעשות כל פעולה במגרש הנמצא מזרחית לכביש באר שבע עומר ליד צומת תל שבע הידוע כ"מרכז קאשוון" (להלן: "המגרש") ו/או במבנה אשר הוקם על ידי המשיב על המגרש (להלן:"המבנה") ובקשר אליו (להלן ביחד: "המושכר"), לרבות - אך לא רק - להימנע מפינוי המבקש מהמושכר ו/או סילוק המבנה מעל המגרש ו/או ניתוק זרם החשמל ו/או המים למושכר והכל עד הכרעה בתביעה המוגשת במקביל להגשת בקשה זו. נימוקי הבקשה: 1. המבקש שוכר את הנכס מהמשיבה החל משנת 1989, החוזה הוארך מספר פעמים וגם השימוש בנכס פשט ולבש צורה. הנכס כולל מבנה עץ מרכזי, אורוות סוסים ומגורון. השימוש במושכר היה בעבר לצורך מרכז ספורט רכיבה, ובהמשך אישרה המשיבה למבקש לפתוח במקום קפיטריה. 2. עם הזמן ובאישורה של המשיבה, הפך המקום משנת 1995 "לפאב של איזי. פאב המהווה מוקד משיכה אטרקטיבי לסטודנטים של האוניברסיטה ולצעירים מעומר, באר שבע והסביבה. 3. המשיבה החלה להצר את צעדיו של המבקש בכך שהעלתה מאד את דמי השכירות, בהמשך החלה לתבוע ממנו להסביר את עניין רישוי הנכס והשימוש החורג באדמות המינהל, על אף התחייבות המשיבה "כל אימת שנחוצה הסכמה של האוניברסיטה, בתורת בעלי זכויות במתחם, לקבלת רישיון או היתר... מובטח לך שיתוף פעולה מצד האוניברסיטה אך כל זאת בגבולות האמור בסעיף 5ה להסכם השכירות מיום 30.8.99 ובכפוף לאמור שם". (דהיינו שכל התשלומים לרשויות בגין הבקשות להיתר ו/או לרשיון יחולו על המבקש). 4. המבקש הוציא הון רב לצורך השגת ההיתר - לדוגמא תשלום למנהל בסך 75,000 ₪ בגין היתר לשימוש חורג, הוצאות עבור התאמת המבנה לדרישות שלטונות כיבוי האש ורשויות אחרות כ- 80,000 ₪, עלות חומרים ועבודה כ- 160,000 ₪, בקשת היתר בניה ותשריטים בעלות של 20,000 ₪. 5. עוד לטענת המבקש גילה כי המשיבה החלה לתקוע מקלות בגלגליו - במקום לסייע לו בהשגת הרישיונות, סירבה המשיבה לחתום על הבקשות לרישיון. חתימתה נדרשה לאור היותה של המשיבה בעלת הנכס והיחידה המוסמכת לפנות לרשויות בבקשות להיתרים ורישיונות הנוגעים למושכר. יתרה מכך, המשיבה פנתה לעיריית באר שבע וביקשה למחוק את בקשת הרישיון של המבקש וזאת בניגוד להתחייבותה המפורשת לפיה "כל אימת שנחוצה הסכמה של האוניברסיטה, בתורת בעלי זכויות במתחם, לקבלת רישיון או היתר... מובטח לך שיתוף פעולה מצד האוניברסיטה" (נספח ה'). 6. עוד לטענת המבקש כי העילה הישירה להגשת בקשה זו, הינה דרישת פינוי של המשיבה מיום 5.10.06 למבקש הכוללת גם ניתוק המים והחשמל למושכר (נספח ח'). 7. עוד לטענת המבקש כי דמי השימוש החורג שנאלץ לשלם הן בגין שימוש ל-7 שנים, פרק זמן הכולל בתוכו גם את שנת 2007. לשיטתו רק מסיבה זו יש להעניק לו את הארכה המבוקשת בת 12 החודשים כדי למצוא מקום חדש לעסקו ולהעתיק את עסקו למקום אחר, מה גם מדובר בעסק - המעסיק 15 עובדים במשרה מלאה וחלקית, ואלו יאבדו את מקור פרנסתם . מה גם מדובר ב-17 שנות שכירות ועל כן מן הראוי להעניק לו אורכה הוגנת בת 12 חודשים לצורך כך. סגירת המקום באופן פתאומי תותיר אחריה חלל שהמבקש יתקשה למלאו, לקוחותיו ינטשוהו ומפעל חייו יקרוס. 8. לשיטת המבקש, מאזן הנוחות, בשאלה האם להשאיר את המצב על כנו למשך שנה אחת או להרוס את עסקו - מאזן נוחות זה נוטה בבירור לטובת האפשרות הראשונה של השארת המצב על כנו. המשיבה לא תפסיד ממתן הארכה למבקש. תגובת המשיבה לבקשה לצו מניעה זמני (תמצית): 1. לשיטת המשיבה דינה של הבקשה להידחות על הסף שכן הבקשה אינה מעלה על פניה ולו צל צילה של זכות מכוחה יכול המבקש לטעון כי הוא זכאי להמשיך להחזיק במושכר, שעה שאין כל ספק שהוא נדרש כדין לפנות את המושכר. 2. המבקש לא הראה ואין הוא יכול להראות כי קיים הסכם שכירות בתוקף עם המשיבה מכוחו זכאי הוא להמשיך ולהחזיק במושכר. 3. כל שטוען המבקש, ועל בסיס טענה יחידה זו הוא מנסה לבסס את בקשתו, הוא שנחוצים לו 12 חודשים על מנת להעתיק את עסקו למקום אחר. על בסיס טענה בודדה זו של המבקש עצמו, ברור כי גם המבקש מודה בכך כי עליו לפנות את המושכר וכי אין הוא זכאי להמשיך ולהחזיק בו שכן אין לו כל זכות להמשיך ולהחזיק בו. 4. המבקש מנסה לעשות שימוש לרעה בהליכי בית המשפט בניסיון לקבל ארכת זמן לפינוי המושכר, כאשר אין לו כל זכות להארכת זמן שכזו, ועליו לפנות את המושכר באופן מיידי כפי שנדרש לעשות על ידי המשיבה (נספח ח' לבקשה). הדיון מיום 18.12.06 במעמד הצדדים: ב"כ הצדדים עתרו להכריע בבקשה על סמך הטענות בכתב ונספחיהן. מעיון בכתבי הטענות ונספחיהן עולה כי על אף שתקופת השכירות על פי ההסכם פגה והסתיימה ביום 31.12.01 והמשיכו הצדדים לחדש את תקופת השכירות בעל פה. מעיון בנספח ה' המצורף לבקשה והנושא כותרת "בקשתך לחידוש הסכם השכירות למרכז קשוואן מיום 31.01.02", עולה כדלקמן: "1. האוניברסיטה תהא מוכנה לדחות את מועד הפינוי הקבוע בהסכם וקיום ההתחייבויות בקשר לפינוי כאמור בסעיף 19 להסכם - ליום 30.06.02 (התקופה בין יום 01.01.02 ובין יום 30.06.02 תקרא להלן - "תקופת הדחיה"). 2. נכונות האוניברסיטה לדחות את מועד הפינוי כאמור בסעיף 1 לעיל, נועדה לאפשר לך לפעול לקבלת רשיון עסק והיתר לשימוש חורג, והיא כפופה לתנאים ומתנית בתנאים כמפורט בהמשך. 3. חידוש הסכם השכירות יהיה כרוך בקיום כל אלה: א. תמציא אישור (בצירוף חישובים סטטיים) של מהנדס קונסטרוקציה כי המבנים המשמשים אותך במתחם תקינים ויציבים, ומתאימים להפעלת פאב. ב. תמציא אישור של מהנדס בטיחות כי המבנים על מערכותיהם עומדים בדרישות של דיני הבטיחות ומתאימים להפעלת פאב. ג. תמציא אישור של איגוד ערים לכבאות כי המבנים מתאימים להפעלת פאב. ד. תמציא רשיון עסק או היתר זמני להפעלת עסק של פאב מאת המחלקה לרישוי עסקים בעירית באר שבע. ה. תשלם למינהל מקרקעי ישראל, מידית ולא יאוחר מיום 25.04.02 דמי שימוש חורג בגין תקופת העבר, ותמציא עד המועד האמור אישור בדבר התשלום או שתגיש עד מועד זה ערעור על השומה. ו. תמשיך ותשלם למינהל מקרקעי ישראל במועדים שיקבעו על ידי המינהל דמי שימוש חורג... ז. תפעל לקבלת היתר לשימוש חורג מאת רשויות התכנון... עוד ראה סעיף 6 למכתב: כל אימת שנחוצה הסכמה של האוניברסיטה, בתור בעלת זכויות חכירה במתחם, לקבלת רשיון או היתר כאמור בסעיף 3 ד' לעיל או היתר כאמור בסעיף 3 ז' לעיל - מובטח לך שיתוף פעולה מצד האוניברסיטה, אך כל זאת - בגבולות האמור בסעיף 5 ה' להסכם השכירות מיום 30.08.99 ובכפוף לאמור שם". עוד עולה מהתצהיר שצורף לבקשה כי המבקש הוציא הון רב כמפורט בסעיף 6-7 לתצהיר כדי למלא אחר התנאים שהציבה לו המשיבה כמפורט לעיל בנספח ה' לבקשה. המחלוקת למעשה הינה פרק הזמן הסביר שיש להקציב למבקש כדי לפנות את המושכר. את התשובה לשאלה זו ניתן לבסס בכפוף להודעת פינוי מראש בזמן סביר. ההודעה המסומנת כנספח ח' - אשר מקציבה למבקש 30 יום לפינוי המושכר - היא בלתי סבירה ולוקה בחוסר נקיון כפיים על רקע מרבית הטענות של המבקש כמפורט בבקשה בכתב. לכאורה, צודק ב"כ המשיבה כי למבקש לא קמה עילה שניתן לבסס עליה זכות להמשיך ולהחזיק במושכר - עובדה שגם המבקש אינו חולק עליה נוכח האמור בסעיף 21 לבקשה. יחד עם זאת, הואיל והמדובר בסעד הנתון לשיקול דעת בית המשפט, סבור אני כי סילוקו של המבקש לאלתר מבלי לתת לו ארכה סבירה לפינוי המושכר עלול לגרום לו נזק. על כן נראה לי כי מאזן הנוחות, בשאלה האם להשאיר את המצב על כנו למשך תקופה סבירה (על מנת להעתיק מקום העסק למקום אחר), או לסלק את המבקש מהמושכר באופן מיידי נוטה בבירור לטובת האפשרות הראשונה. אשר על כן החלטתי להעתר לבקשה באופן חלקי ובהתאם לכך הנני אוסר על המשיבה או מי מטעמה לעשות כל פעולה במושכר כמפורט ברישא להחלטה וזאת לתקופה של 120 יום מיום מתן הצו זאת בכפוף להפקדת ערבות כספית נוספת בסך 20,000 ₪. שכירותצוויםצו מניעה