סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - ועדת ערר

פסק דין


זהו ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית, מחוז מרכז, מיום 2.12.03 (להלן: "ועדת הערר"), על-פיה נדחו העררים אשר הגישו המערערים על החלטת המשיבה הדוחה את תביעותיהם לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

עובדות
1.     המערערים הינם בעלי הזכויות במקרקעין המצויים ברחוב ויתקין, ב"שיכון ותיקים" בנתניה, המצוי מצידו המזרחי של אזור התעשייה הצפוני של נתניה.
     
2.     ביום 12.7.01 פורסמה למתן תוקף תכנית בנין עיר (תכנית מתאר מקומית) מס' נת/11/760/א (להלן: "התכנית").
     התכנית חלה על איזור התעשייה הצפוני של נתניה, כמתואר בתשריט התכנית (נספח א' לתגובת המשיבה).
     בין מטרותיה, מייעדת התכנית שטחים לצורך הרחבת דרך הידועה כרחוב דגניה, המהווה את כביש הכניסה לאיזור התעשייה (להלן: "הדרך").
     על-פי תשריט התכנית, כתוצאה מהרחבת הדרך, מתקרבת הדרך לבתי המערערים, הנמצאים ממזרח לה.

3.     לאור אישור התכנית הגישו המערערים תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בשל הנזק הנגרם, לטענתם, לחלקות המקרקעין ולדירותיהם כתוצאה מהרחבת הדרך והתקרבותה לבתיהם.
     לתביעותיהם צורפה חוות דעת של השמאי, מר בועז ברזילי, באשר לירידת ערך נכסיהם של המערערים.

4.     ביום 11.9.02 דחתה הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (להלן: "הועדה המקומית" או "המשיבה") את התביעות שהגישו המערערים.

5.     המערערים ו- 4 עוררים נוספים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית לועדת הערר (ערר מס' 252/02).
          
6.     ביום 18.6.03 ניתנה על-ידי ועדת הערר החלטת ביניים (להלן: "החלטת הביניים") בה נקבע כי מקרקעי העוררים הינם מקרקעים גובלים לענין ס' 197 לחוק התכנון והבנייה, וזכותם של העוררים להגיש תביעה על-פי סעיף זה.

     עוד סברה ועדת הערר בהחלטתה, כי את ההכרעה בעניין קיומה של פגיעה במקרקעי העוררים יש למסור ולהפקיד בידי מומחה לענין - שמאי מקרקעין נטרלי, אשר יוכל להעזר בעסקאות השוואה, מומחים ו/או חמר מקצועי בענין השפעת כבישים, וכמובן בנסיונו המקצועי ומומחיותו.

     עם זאת, החליטה ועדת הערר, כי היא תאפשר לצדדים להגיע לדיון נוסף בפניה על מנת להשלים טיעונים ולחקור את השמאים מטעם הצדדים.     
7.     ביום 1.12.03, לאחר ששמעה את טענות הצדדים ואת השמאים מטעמם, נתנה ועדת הערר את החלטתה הדוחה את הערר (להלן: "ההחלטה").
הועדה קבעה בהחלטתה כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכחת תביעתם מאחר וחישוב הנזק בשומה מטעמם, אשר התבסס על "נוסחת השורש", הינו מוטעה בנסיבות העניין.
עוד קבעה ועדת הערר כי חוות הדעת מטעם המערערים פגומה גם מן הטעם שלא נעשה בה שימוש בחוות-דעת מומחים על מנת לבחון אם אכן צפוי גידול במטרדים ועד כמה, משום שהשומה הקובעת את סכום ירידת הערך מציינת אותו ללא פירוט החישוב וללא ערכים למצב שלפני ואחרי התכנית, וכן לא הובאו עסקאות השוואה להוכחת טיעוניהם, אף על-פי שהשמאי מטעמם ציין כי שיטת ההשוואה היא השיטה הנכונה והיעילה.

עם זאת, לגבי חלק מהמערערים בערר, אשר חלקותיהם נושקות לקו הכחול של התכנית (עוררים אשר יש להם זכות בחלקות 319 ו- 318), קבעה ועדת הערר כי דחיית התביעה עלולה להיות צעד דרסטי ומקפח, והחליטה למנות שמאי מכריע לגבי העוררים בחלקות הנ"ל בלבד.
     
8.     כנגד החלטה זו, הדוחה את הערר, הוגש הערעור נשוא פסק דין זה.
     
9.     בהחלטה בבקשה לצירוף מערערים לערעור (בש"א 32780/04), צורפו לערעור, בהסכמה, מערערים 19-20, אף הם תושבי רח' ויתקין בנתניה, אשר הגישו ערר בנפרד בגין דחיית תביעתם לפיצויים מכוח ס' 197 לחוק ע"י המשיבה, ואשר העררים שהגישו נדחו מאותם טעמים שבגינם נדחה ערר 252/02.
אי לכך, פסק דין זה דן גם בהחלטת וועדת הערר בעררים 154/03 ו-167/03, אשר הטעמים לדחייתם היוו את הטעמים לדחיית העררים של המערערים בתיק זה.

דיון
10.     טענתם הראשונה של המערערים מתייחסת לסתירה בין החלטת הביניים לבין ההחלטה הסופית של וועדת הערר בענין הטענה לירידת ערך בתיהם ומגרשיהם של המערערים.
     בענין זה החליטה הועדה בהחלטת הביניים כדלקמן:
     "ועדת הערר אינה יכולה לאמץ עמדה זו או רעותה דווקא, על בסיס מה שבפניה, אם כי בהתייחס למרחק של עשרות מטרים מן הכביש בשילוב נכון של מינון אקוסטי ועבודות פתוח הנוף לא ברור אם אכן נגרמת ירידת ערך.
     ועדת הערר סבורה כי הכרעה בענין זה יש למסור ולהפקיד בידי מומחה לענין - שמאי מקרקעין נטרלי אשר יוכל להעזר בעסקאות השוואה, מומחים ו/או חמר מקצועי בענין השפעת כבישים וכמובן בנסיונו המקצועי ומומחיותו".

בהמשך החליטה הועדה כי לאור החלטתה לאפשר הגשת סיכומים בענין אחר (מקרקעין גובלים) היא מאפשרת לצדדים להגיע לדיון נוסף בפני הועדה על מנת להשלים טעוניהם בערר ו/או לחקור את השמאים מטעם הצדדים.

11.     לאחר קיום דיון נוסף בו נשמעו השמאים מטעם הצדדים ולאחר שהצדדים השלימו טעוניהם, ניתנה ע"י ועדת הערר החלטה הדוחה את העררים, היא ההחלטה נשוא פסק דין זה.
החלטה זו עומדת בניגוד להחלטת הביניים שם סברה ועדת הערר כי יש להעביר את ההכרעה בענין ירידת ערך למומחה - שמאי מקרקעין נטראלי תוך שהיא מנמקת מדוע יש לפעול כך.

12.     ביהמ"ש המינהלי אינו שם עצמו במקום הרשות הצבורית ואינו מחליף את שיקול דעתה בשיקול דעתו.
יחד עם זה, תפקידו של ביהמ"ש המינהלי לבדוק אם ההליך המינהלי התנהל כדין, האם נפלו בו פגמים ואם החלטת הרשות היא סבירה, בנסיבות הענין.
עמדתי היא כי בהחלטת ועדת הערר נפל פגם אשר יש בו לפגום בהחלטתה והמחייב את ביטולה.

13.     החלטת הביניים ניתנה ע"י ועדת הערר לאחר שהיו בפניה חוות-הדעת המקצועיות של שני הצדדים.
     ועדת הערר התיחסה בהחלטת הביניים לנושא ירידת הערך בפרק שלם תחת הכותרת "האם נגרמה פגיעה כתוצאה מאישור התכנית".
     ועדת הערר פרטה בהחלטת הביניים את טענות הצדדים ואף התייחסה לחוות-הדעת ובסופו של דבר החליטה כי "אינה יכולה לאמץ עמדה זו או רעותה דווקא" ועמדתה היא כי יש להעביר את ההכרעה בענין למומחה לענין - שמאי מקרקעין נטראלי אשר יעזר במומחים ו/או חמר מקצועי, בנסיונו המקצועי ומומחיותו.

14.     לאחר ששמעה ועדת הערר את השמאים והשלמות טעונים מטעם הצדדים שינתה הועדה את עמדתה, ובסתירה להחלטת הביניים החליטה לדחות את הערעורים מהטעמים שפורטו על ידה, מבלי להתייחס כלל להחלטתה הקודמת בהחלטת הביניים ומבלי לנמק מדוע שינתה את עמדתה והחלטתה.
     העובדה לפיה ניתנה ההחלטה הסופית לאחר שמיעת השמאים ולאחר השלמות סכומים אינה טעם מספיק, כשלעצמו, למתן החלטה סופית הסותרת החלטת ביניים.
     כאמור, חוות הדעת המקצועיות היו בפני הועדה עובר להחלטת הביניים, ועדת הערר הקדישה פרק מיוחד בהחלטת הביניים לנושא ירידת הערך ולא היה מקום ליתן החלטה סופית העומדת בסתירה מוחלטת להחלטת הביניים מבלי לפרט ולנמק מדוע עשתה זאת ועדת הערר.

15.     פגם זה הוא מהותי, הוא יורד לשרשו של ענין ויש בו כדי להביא לבטלות החלטת ועדת הערר.

16.     למען הסר ספק יודגש כי ועדת הערר רשאית לחזור בה מהחלטת ביניים, אם היא סבורה כי יש לעשות כן, בנסיבות הענין.
     יחד עם זה, עליה לפרט ולנמק מה היו הסיבות והנימוקים שהביאו אותה לחזור בה מעמדתה בהחלטת הביניים, דבר שלא נעשה בעניינו.

17.     אשר על כן ולסיכום אני מבטלת את החלטת ועדת הערר מיום 1.12.03 ומורה על מינויו של שמאי מכריע.
     הדיון יוחזר לועדת הערר אשר תמנה את השמאי המכריע (כפי שמינתה שמאי מכריע בהחלטתה הסופית ביחס למספר עוררים).

18.     המשיבה תשלם למערערים הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ + מע"מ.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סעיף 197

  2. חוק תכנון ובניה

  3. צו התכנון והבניה

  4. תכנון מחדש של חלקה

  5. תקיפת החלטות תכנון ובניה

  6. האם גג מהווה קומה נוספת ?

  7. התפתחות אורבנית סבירה

  8. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  9. תסקיר השפעה על הסביבה

  10. תכנון כולל ארוך טווח

  11. סעיף 219 לחוק התכנון והבניה

  12. סעיף 246 לחוק התכנון והבנייה

  13. חוק זכיון ים המלח תכנון ובניה

  14. איחור בהגשת ערר - תכנון ובניה

  15. חוק התכנון והבנייה - סעיף 239

  16. סעיף 238א(א) לחוק התכנון והבניה

  17. מיצוי הליכים – חוק התכנון והבניה

  18. סעיף 63א לחוק התכנון והבניה

  19. תקנות התכנון והבניה סדרי דין

  20. סעיף 190 לחוק התכנון והבניה

  21. תקנות תסקירי השפעה על הסביבה

  22. סעיף 109 לחוק התכנון והבניה

  23. הצעת חוק תכנון ובניה בישובים

  24. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  25. סעיף 207 לחוק התכנון והבנייה

  26. הגשת תרשים גבולות ועדה לתכנון ובניה

  27. תקנות התכנון והבניה פיקוח עליון

  28. הנחיות לתכנון מרחב מוגן מוסדי

  29. פיצויים מהועדה המקומית לתכנון ולבנייה

  30. תצהיר עורך תסקיר השפעה על הסביבה

  31. שימוש מותר - סעיף 63א חוק התכנון והבניה

  32. הקלה להקמת בית מגורים חדש, במקרקעין

  33. להגיש אישומים פליליים בענייני תכנון ובנייה

  34. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - ועדת ערר

  35. תצהיר יועץ לעורך תסקיר השפעה על הסביבה

  36. הצעת חוק חובת פרסום תקציב התכנון והבניה

  37. סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה - השבחה של קרקע

  38. תקנות התכנון והבניה סדרי הדין בועדות ערר

  39. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – עצירה לגבי חלקות

  40. סעיף 214 חוק התכנון והבניה - מסירת הודעה כוזבת

  41. דיון חוזר בהחלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה

  42. ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה - דוגמא

  43. העברת מקרקעין לפני חקיקת חוק התכנון והבניה

  44. תקנות התכנון והבניה עבודה ושימוש הטעונים היתר

  45. סעיף 197 חוק התכנון והבניה - פיצויים ועדה מקומית ?

  46. מחלוקת לגבי מספר הקומות המותרות בבניית מרכז מסחרי

  47. סמכות ועדת ערר לתכנון ובניה להאריך מועד להגשת ערר

  48. ההרכב הנדרש ב"סיור בשטח" (ועדה מקומית לתכנון ובניה)

  49. עבירה לפי סעיף 145(א) ו- 204(א) לחוק התכנון והבנייה

  50. תקנות התכנון והבניה היתר לעבודה מצומצמת התשס''ג 2003

  51. אי קיום צו של בית משפט - עבירה סעיף 210 לחוק התכנון והבניה

  52. טוענים כי השלד שנבנה גדול מהמותר על פי התכנון הקיים

  53. בקשה לקיום דיון במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה

  54. ערר על דחיית תביעה לפיצויים נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה

  55. שיפוע רמפה להסדרת גישה לנכים קבוע בתקנות התכנון והבניה

  56. הודעות לכל בעלי מקרקעין - סעיף 149(א)(2א)(ב) חוק התכנון והבניה

  57. הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים אישרה הקמת שתי יחידות דיור

  58. ערעור צו הפסקה שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965

  59. ועדות התכנון לעולם לא תכרענה בנושא קניין ובמידה ותוגשנה התנגדויות

  60. התקנת מזגן: תקנה 2 (12) לתקנות התכנון והבניה , (היתר לעבודה מצומצמת)

  61. ערעור על הרשעת המערער בתיק תכנון ובניה בבית משפט לעניינים מקומיים ברחובות

  62. תביעה בעילה של רשלנות והפרת חובה חקוקה בניגוד להוראותיו של חוק התכנון והבניה

  63. האם תקנה 2(9א') גוברת על תקנה 2(19) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) ?

  64. סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הדבקת מודעות בדבר הפקדת התכנית על לוחות המודעות בשכונה

  65. תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כתביעה אזרחית מבחינת נטל הראיה ונטל ההוכחה

  66. תקנה 4 (1) (ג) לתקנות התכנון והבניה מאפשרת הקמתו של ממ"ד בחריגה מקו הבניין הקבוע בתכנית

  67. אישור מדרגות חירום בקומות התת קרקעיות בהתאם לתקנה 4.09 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון