בקשה לביצוע משכנתא על דירת מגורים

החלטה לפני ערעור על החלטת כב' ראש ההוצאה לפועל בחדרה (כב' הרשם שמעון רומי) מיום 3/2/05. ההליך נרשם בטעות כבקשת רשות ערעור, על אף שמדובר בערעור על החלטת ראש ההוצל"פ, שהוגש עפ"י סעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967 (להלן: "החוק"). בדיון שהתקיים בפני בית משפט זה, הסכימו הצדדים שבית המשפט ידון בבקשה כבערעור, הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה. כללי ראשיתו של תיק זה ביום 17.8.1998, עת פתח המשיב (להלן: "הזוכה") נגד המערערים (להלן: "החייבים") תיק הוצל"פ (תיק הוצל"פ מספר 12-10869-98-2), למימוש שטר משכנתא הרשומה על מקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 17535 מאדמות נצרת עילית, תוך העמדת מלוא יתרת חוב ההלוואה לפירעון. המערערים התנגדו להליך המימוש והגישו את הבקשה דנן. בעקבות בקשתם זו, עוכבו הליכי המימוש והתנהל דיון לגופה של הבקשה. לעת הדיון בבקשה, נסתבר כי לא בוצעה מסירת אזהרה לחייבים כדבעי. ראש ההוצל"פ (כבוד הרשם אהוד קפלן - כתוארו אז), הורה למשיב לבצע מסירה לב"כ החייבים, תוך שהוא מבהיר כי "האזהרה שתומצא לחייבים תהיה עדכנית ליום המצאתה". על החלטה זו הגיש הזוכה בר"ע 1399/02. ביום 25/11/02, דחה בית המשפט (כב' השופט כהן) את הבר"ע והורה על ביצוע המסירה מחדש. בסופו של דבר, ביום 22/1/03, נמסרו האזהרות לחייבים, ובמקביל לכך, התקיים הדיון בטענת "פרעתי". בפני ראש ההוצל"פ נשמעו עדים, לרבות מומחים, הוגשו סיכומים מטעם שני הצדדים ולבסוף דחה כב' ראש ההוצל"פ את בקשת המערערים שבה טענו לפרעון החוב וחייב אותם בהוצאות מיוחדות. טענות החייבים במסגרת הערעור על החלטת כב' ראש ההוצל"פ בטענת "פרעתי", העלו החייבים שורה של טענות שחלקן אינו רלוונטי לערעור שבפני, היות וענייננו בטענות שלא ממין הטענות הקשורות לטענת "פרעתי" אף לא ממין הטענות שלראש ההוצל"פ, סמכות לדון בהן כמו טענות שעיקרן כנגד שטר המשכנתא וחוזה ההלוואה או כנגד כשרות החייבים לחתום על שטר המשכנתא. שתיים הן הטענות שהחייבים התמקדו בהן: האחת: שאלת תחולתו של תיקון מס' 23 לחוק. החייבים טוענים כי ביום המצאת האזהרה לידיהם (קרי ביום 22.1.03), חל על המקרה נשוא תיק ההוצל"פ, תיקון 23 לחוק, וכי פועל יוצא של התיקון הוא העמדת החוב על גובה חוב הפיגורים בלבד ולא על מלוא יתרת חוב ההלוואה. השנייה: אליה התייחסו החייבים בהרחבה, הנה שאלת קבילותם של ספרי הזוכה. החייבים טוענים כי למרות שעפ"י מסמכי ההלוואה, הריבית קבועה, הזוכה חישב את יתרת החוב לפי ריבית משתנה. טענות הזוכה בטיעוניו שב וחזר ב"כ הזוכה על בקשתו לדחות את הערעור על הסף מהנימוק כי המערערים איחרו את המועד להגשת הערעור על החלטת ראש ההוצל"פ, כפי שזה קבוע בתקנה 120(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם - 1979 (להלן "התקנות"). ב"כ הזוכה טוען לפגם דיוני נוסף בהגשת הערעור ע"י המערערים, אשר התבטא בכך שלערעור לא צורף תצהיר לאימות העובדות, כפי שמצווה המערער לעשות עפ"י הוראת תקנה 120 (ג) לתקנות. גם לגופו של עניין, הזוכה טוען כי לא עלה בידי החייבים להוכיח כי החוב בתיק אכן נפרע, יודגש כבר, כי לגישתו של הזוכה החוב בתיק הנו מלוא סכום יתרת ההלוואה, אשר הועמד לפירעון מיידי ולא רק סכום הפיגור בתשלום ההלוואה. לשיטת הזוכה, טענת החייבים לפיה היה עליו לפתוח את תיק ההוצאה לפועל על סכום הפיגורים בלבד, נידונה ע"י ראש ההוצל"פ ונדחתה. לגישתו, החלטה זו של ראש ההוצל"פ הפכה לקביעה סופית, הואיל והחייבים החליטו שלא לערער עליה במועדים הקבועים לכך בתקנות. לחלופין, טוען הזוכה כי גם אם ייקבע כי תיקון 23 לחוק חל על בקשת המימוש דנן, הרי אין בפני ביהמ"ש בקשת רשות ערעור על החלטת כב' הרשם שלא להחיל על הסוגייה שבפניו הוראות תיקון 23 לחוק. דיון והכרעה תיקון 23 לחוק שביטויו בהתקן, סעיף 81ב' רבתי לחוק, כלל חידוש בכל הקשור לאופן ההוצאה לפועל של משכנתא או משכון על דירת מגורים. סעיף 81ב1(ב)(1) מורה כי בקשה לביצוע משכנתא על דירת מגורים, תוגש תחילה על החוב שבפיגור, כאשר בסעיף 81ב1(ג)(3) לחוק נקבעו חריגים שבהתקיים אחד מהם ניתן יהיה לפתוח תיק הוצל"פ על מלוא סכום ההלוואה. לפני שאדוש בשאלת תחולת תיקון 23 על בקשת המימוש נשוא תיק זה, אפנה לטענות המקדמיות שהציג הזוכה. האיחור בהגשת הערעור החלטת כב' ראש ההוצל"פ נשוא ערעור זה הומצאה למערערים ביום 11.2.05. סמוך לפקיעת המועד הקבוע בתקנות להגשת ערעור, פנו המערערים, ביום 27.2.05, לבית משפט זה, בבקשה להארכת המועד. לאחר שבית המשפט מצא בנימוקי המערערים "טעם מיוחד", הוא נעתר לבקשה, חרף התנגדות הזוכה, והורה על הארכת המועד ב- 45 ימים. החלטת בית המשפט ניתנה ביום 13.3.05 בהאי לישנא: "...לפיכך, מנימוקי הבקשה ונוכח קיומו של טעם מיוחד, הנני נעתר לבקשה ומורה על הארכת המועד להגשת הערעור ב - 45 יום". ב"כ הזוכה טוען כי משמעות ההחלטה להאריך את המועד ב - 45 ימים, היא שיש להגיש את הערעור תוך 60 יום ממועד המצאת ההחלטה נשוא הבקשה להארכת המועד. לגישת ב"כ הזוכה מניין ימי ההארכה מתחיל עם תום התקופה הקבועה בתקנות ולא מיום מתן ההחלטה. משנקבעו בתקנות 15 יום לערעור על החלטת ראש ההוצל"פ ועוד 45 יום, ארכה שנקבעה בהחלטת ביהמ"ש, יוצא כי היה על החייבים להגיש את הערעור עד ליום 12.4.05. אינני תמים דעים עם ב"כ הזוכה ביחס למשמעות תחילת מנין הימים לתקופת הערעור לאחר הארכת המועד. בהעדר קביעה מפורשת על תחילת מניין ימי הארכת המועד שבית המשפט קצב להגשת ערעור, רואים תחילת מניין הימים ביום מתן ההחלטה המאריכה את המועד להגשת הערעור ולא עם תום התקופה הקבועה בתקנות. מכאן אנו למדים כי המועד הקובע להגשת הערעור עפ"י החלטת בית המשפט, אינו כולל את פגרת הפסח שהסתיימה לכל המוקדם ביום 1.5.05 שהוא היום שבו הוגש הערעור. מכל האמור לעיל, עולה כי הערעור הוגש בטרם חלף המועד ודין טענתו המקדמית של ב"כ הזוכה ביחס לאיחור בהגשת הערעור, להידחות. העדר תצהיר בנוגע לטענתו המקדמית האחרת של הזוכה בעניין אי צירוף תצהיר לכתב הערעור, אכן בתקנה 120(ג) לתקנות ההוצל"פ נקבע כי ערעור המוגש על החלטת ראש ההוצל"פ, יתברר בדרך המרצה ויצורף אליו תצהיר לאימות העובדות. הוראת צירוף תצהיר עפ"י התקנה באה כדי לבטא את האופי המיוחד לערעורים על החלטותיו של ראש ההוצל"פ, במובן זה שהם מעלים לדיון בפני ערכאת הערעור לא רק שאלות משפטיות אלא גם שאלות שבעובדה. משמעות הדבר היא, שמהבחינה העניינית, נחיצות התצהיר מזדקרת במלוא אונה כשהמערער מעמיד בערעורו שאלות עובדתיות שנויות במחלוקת. במקרה כגון דא שומה על המערער להגיש תצהיר לאימות העובדות הנטענות. אין מחלוקת כי המערערים במקרה דנן לא צירפו תצהיר מטעמם, כך לקה ערעורם בפגם. אך עם זאת, וחרף מחדל זה של המערערים, ראיתי לנכון כי נסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן מצדיקות הליכה לקראתם של המערערים בהיבט דיוני זה, מה גם שלא מצאתי כי פגם דיוני זה, מוביל לפסילת ההליך ומחיקתו. המערערים מעמידים בחזית טענותיהם מחלוקת משפטית גרידא, בשאלה מהותית שההכרעה בה אינה דורשת בירור עובדתי. עסקינן בטענה של תחולת תיקון 23 לחוק ההוצל"פ על מקרה של מימוש משכנתה על דירת מגורים, שאלה שההכרעה בה - כפי שיובהר בהמשך, מסתמכת על עובדות שאינן במחלוקת. יתר על כן, לנימוק דלעיל יש להוסיף את העובדה כי מדובר בבקשה למימוש משכנתה על דירת מגורים של בני זוג שאחד מהם הוא נכה צה"ל ב - 100%, הליך אשר מבחינת החייבים תוצאתו עלולה להוביל לפינויים מדירתם על כל המשתמע מכך (לעניין זה ראו רע"א 5485/99 פינטו נ' בנק לאומי, פ"ד נד(3) 337). תחולת תיקון 23 לחוק על המקרה סעיף 81ב1 לחוק נחקק בתיקון מס' 23, בחוק ההגנה על נוטלי הלוואות לדיור (תיקוני חקיקה), התשס"ב - 2002. סעיף זה כולל בחובו את ההוראות שעניינן הגנה על נוטלי הלוואות לדיור. תכלית חקיקתו נועדה לקבוע הסדרים ביחס לאלפי משפחות אשר התחייבו כלפי גוף פיננסי לתקופה ארוכה מאוד ולשם כך שיעבדו את רכושם בגין הלוואות, כדי שתהיה להם קורת גג. שינוי לרעה במצבם הכלכלי של הלווים מנע מהם להמשיך ולשלם את התשלומים החודשיים. דבר שהביא את הבנקים להעמיד את יתרת כל ההלוואה לפרעון מיידי ובמקרים רבים הדבר היה מביא לפינויים מהדירות. תיקון זה נועד להגן על קבוצה זו; (ראה בש"א (תל-אביב-יפו) 7244/02 - שמחה שוורץ נ' מיסטר מאני, תק-מח 2002(2), 746). כב' ראש ההוצל"פ, הכריע במחלוקת הנוגעת לתחולת סעיף 81ב1 לחוק באופן הבא: "תמים דעים אנכי עם עמדת הזוכה בסיכומיו לפיה אין תחולה בתיק זה, להוראות תיקון 23 לחוק ההוצל"פ, נוכח עיתוי הגשת המשכון לביצוע והיעדר תחולה רטרואקטיבית לתיקון 23...". (סעיף 61 להחלטה). בסיכומיו של הזוכה בערעור זה הוא תומך את יתדותיו בהחלטת כב' ראש ההוצל"פ והוא חזר והבהיר את הרציונל שעומד מאחוריה. לטעמו; אין לבטל הליכים אשר קדמו להמצאה פורמלית של האזהרה, מקום שקיימת ידיעה על ההליך. ראשית, ייאמר מייד כי לעניין הליכי הוצאה לפועל, הכלל הוא שהמצאת האזהרה בפועל היא תנאי מוקדם לקיום ההליכים או לתחילת מניינם של המועדים, ואילו הידיעה על דבר האזהרה כ- "תחליף להמצאה", היא בגדר היוצא מן הכלל. המטרה של המצאת האזהרה לחייבים היא: העמדת החייב על חובתו לשלם את החוב הפסוק, שאם לא כן, אפשר שיינקטו נגדו הליכי אכיפה שונים. ההלכה שהעדיפה את כלל הידיעה על פני ההמצאה הפורמלית (כלל הידיעה), סומכת על כך, שתכלית ההמצאה היא הבאתו של עניין מסוים לידיעתו של בעל דין. עפ"י הלכה זו, אם תכלית זו התקיימה, אין מקום לכך שפגם טכני, במהותו, בהליך ההמצאה, יביא לתוצאה שההמצאה לא נעשתה. בתיק שלפנינו כב' ראש ההוצל"פ (כבוד הרשם קפלן) קבע מפורשות במהלך הדיון בטענת "פרעתי" בבקשת המערערים מיום 5.5.02 ש: "בתיק זה טרם בוצעה מסירת אזהרה לחייבים". קביעה זו אושרה ע"י בית משפט זה (כבוד השופט כהן), במסגרת הבר"ע שהזוכה הגיש לבית משפט זה. הוברר בפני שתי הערכאות, כי החייבים היו מודעים לעניין התנהלות תיק המימוש נגדם וחרף זאת, שתיהן הורו על ביצוע ההמצאה זמן רב לאחר שהתיק נפתח, (תקופה של 5 שנים) ולא הסתפקו "בידיעה" בלבד. מכאן אנו למדים כי שתי הערכאות, השכילו לדעת כי בנסיבות המקרה דנן לא היה בידיעה על התקיימות הליך ההוצל"פ, כדי למלא אחר דרישת ההמצאה, לא-כל-שכן, בתיק מימוש משכנתא על דירת מגורים. גם נוסח החלטתו מיום 20.2.03 של כב' ראש ההוצל"פ (כבוד הרשם מוחמד מסארווה - כתוארו אז), אשר הורה על הנפקת אזהרה לחייבים שתהיה "עדכנית ליום המצאתה", מלמדת על הפגם שנפל בהליך ההמצאה הראשון והמשמעות המיוחדת של האזהרה ביחס להליך בתיק זה. מן האמור לעיל עולה, כי עסקינן במקרה מיוחד שהידיעה על פתיחת תיק הוצאה לפועל למימוש משכנתה לבדה, אין בה, כדי לייתר את חובת ההמצאה של אזהרה. ההמצאה במקרה דנן אינה רק לצורך הודעה על קיום החוב אלא, נועד לה תפקיד חשוב נוסף, והוא להעמיד את החייב על זכויותיו הנובעות מן ההסדרים המיוחדים בחוק, שתכליתם למתן את מנגנון הגבייה של חוב המשכנתא. ההסדר עפ"י סעיף 81ב1 לחוק לגבי אופן ההוצאה לפועל של משכנתא או משכון לגבי דירת מגורים, יוצר משמעות רבתי למסירת האזהרה בטרם המימוש, משמעות שהיא הרבה מעבר לידיעה סתם על פתיחת תיק בהוצל"פ, את ההסדר המיוחד הכלול בהוראות הסעיף, חובה להביאו לידיעת החייבים כדי שאלה יוכלו לכלכל את צעדיהם בהתאם. ראיה לכך האמור בסעיף 81ב1(ב)(2) שם נקבע במפורש כי: "באזהרה שתישלח לחייב לפי סעיף 7, הוא יוזהר כי אם לא יפרע את החוב שבפיגור כאמור בפסקה 4, יהיה הזוכה זכאי לפרוע את מלוא חוב ההלוואה". מתיקון החוק אנו למדים, כי בקשה לביצוע משכנתא על דירת מגורים על פי סעיף 81ב1(א) תוגש אך ורק אם חלפו ששה חודשים מהמועדים הבאים שנקבעו בסע' הנ"ל: "(1) אם נקבע בהסכם ההלוואה המובטח במשכנתה כי החוב ייפרע בתשלומים - ממועד התשלום הראשון שלא שולם בידי החייב, והתשלום האמור לא שולם עד תום ששת החודשים האמורים... (2) אם לא נקבע בהסכם ההלוואה המובטח במשכנתה כי החוב ייפרע בתשלומים- מהמועד שבו היה על החייב לפרוע את החוב שלהבטחת פירעונו נרשמה המשכנתה, והחוב לא נפרע במלואו עד תום ששת החודשים האמורים". נוסף על האמור לעיל, ההסדר עפ"י סעיף 81ב1, מאפשר לחייבים תוך 20 ימים מיום המצאת האזהרה להודיע לראש ההוצל"פ על רצונם למכור בעצמם את דירת המגורים ולהסיט את הליך המימוש לכיוון אחר שבו הם יוכלו לנהלו בעצמם במקום כונס הנכסים (ראה ס"ק 81ב1(ב)(3)). סיכומו של דבר, משנמצא כי האזהרות בתיק הומצאו לראשונה בתאריך 22.1.03 (מועד שבו תיקון 23 לחוק היה בתוקף) וכי לא היה ב"הלכת הידיעה" כדי לייתר את המצאת האזהרה לחייבים, יש להחיל על המקרה את הוראות סעיף 81ב1 שבגדר תיקון 23 לחוק ועל פיו יש לבדוק את טענת "פרעתי". לבסוף, אתן את דעתי לעניין המסגרת הדיונית בטענת "פרעתי". לטענת הזוכה, החייבים מנסים להכניס למסגרת הדיון בטענת "פרעתי", טענות שאינן ממין העניין. לגישתו, המסגרת שיש לתחום את הדיון בטענת פרעתי בערעור זה מתחילה ומסתיימת בשאלה האם החייבים פרעו את מלוא החוב אשר בגינו נפתח תיק ההוצל"פ אם לאו? במלים אחרות, הזוכה ביקש לטעון כי במסגרת הערעור המוגש עפ"י סעיף 19 לחוק, אין להעלות את טענת תחולתו או אי-תחולתו של תיקון 23 לחוק על המקרה, הואיל ואין לשאלה כל רלוונטיות לשאלת פירעון החוב. איני יכול להסכים עם מסקנתו זו של הזוכה. טענת החייב כי איננו מחויב עוד למלא אחרי הדרישה לפירעון כל חוב המשכנתא, חוב שהועמד לפירעון מיידי, היא טענה שמקומה הטבעי הוא במסגרת טענת "פרעתי" וכי לחייב עומדת הזכות לערער על החלטת ראש ההוצל"פ אם ייפגע ממינה. משקבענו כי הוראות סעיף 81ב1 לחוק חלות על המקרה דנן, לא יהיה מנוס מלדון בטענת המערערים כי סילקו לפחות את החוב שבפיגור. אם יתברר כי עשו כן, אזי לא תעמוד לזוכה, הזכות המיידית למימוש המשכנתא, לא כל שכן על מלוא חוב ההלוואה, להוציא מקרים שבהם מתקיים אחד החריגים המנויים בס"ק 81ב1(ג). סוף דבר הערעור מתקבל במובן זה שאני קובע כי על המקרה חלים הוראות סעיף 81ב1 לחוק. אי לכך היה על ראש ההוצל"פ - טרם החליט לדחות את בקשת החייבים בטענת "פרעתי" - לבחון את הבקשה בפרספקטיבה של הוראות הסעיף הנ"ל. על כן, הערעור מתקבל, החלטת כב' ראש ההוצל"פ מתבטלת והתיק מוחזר לראש ההוצל"פ להכרעה בטענת "פרעתי" כאמור לעיל. אין צו להוצאות. במידה והופקד פקדון, הוא יועבר לתיק ההוצל"פ. משכנתאמקרקעין