פסק דין 1. התובענה שבפני הגיעה לערכאתנו מהפקיד המסדר עפ"י הוראת סעיף 43 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], 1969, על מנת שתתקבל הכרעה בתביעות סותרות שהוגשו ע"י שני הצדדים בדבר זכויות הבעלות בחלקה 21, גוש 7453, הנמצאת בהליכי הסדר לפי החוק הנ"ל. חלקה זו (להלן: "חלקת המריבה"), ששטחה הוא כ-70 מ"ר, גובלת בחלקות הנמצאות בבעלות שני הצדדים. כל אחד מהם טוען כי חלקת המריבה היא חלק מחלקתו או מהחלקות אותן רכש כדת וכדין, כפי שיפורט בהמשך. 2. בירור התובענה החל בפני הנשיא דאז א. וינוגרד, והועבר לכב' השופט צ. הכהן. בישיבה שהתקיימה ביום 30.9.1997 הוחלט, בהסכמת ב"כ הצדדים, כי עפ"י המוסכם כל אחד מהצדדים: "יפרט את כל טענותיו ולא רק יתרכז בעובדות, אלא גם במשמעות העולה מתוך העובדות". המשך הבירור הועבר לכב' השופט א. סלטון וממנו, הועברה התובענה לבירור בפני (ביום 25.6.2000). במהלך הזמן הרב שחלף מאז תחילת הדיונים, ניסו הצדדים להגיע להסדר. אף אני ניסיתי להביאם לכך, אך כל המאמצים עלו, לצערי, בתוהו. בישיבה מיום 3.5.2001 הושג הסדר דיוני, לפיו הגישו הצדדים תיק מוצגים משותף ושתי חוות דעת של מודדים מוסמכים, כל אחד מטעמו, כראיות - תוך ויתור על חקירת עדים או מצהירים. נסיונות נוספים של הצדדים להגיע להסדר, אשר עיכבו את הגשת הסיכומים לא צלחו אף הם, וכך הגענו לתחילת שנת 2004, עת הוגשו כתבי הסיכומים ע"י שני הצדדים. לאחר הגשת הסיכומים ולאחר שעיינתי בהם, זימנתי שוב את ב"כ הצדדים בניסיון נוסף להביא אותם להסדר. גם ניסיון זה כשל. בשלב זה ובטרם אכריע במחלוקת, מיניתי מודד מוסמך, כמומחה מטעם בית המשפט, על אף ההתנגדות שהביע ב"כ הנתבעים למינוי. המומחה, דרור בן נתן, הגיש את חוות דעתו בשאלות עליהן נחלקו המודדים המומחים מטעם הצדדים ואשר בתחום מומחיותו. לבקשת הצדדים נחקר המומחה ע"י באי כוחם. בתום החקירה, ועפ"י קביעתי, הוגשו כתבי סיכומים מחודשים ע"י שני הצדדים וכך הגיעה עת ההכרעה בתיק עתיק יומין זה. 3. חלקת המריבה היא שטח מדרוני של כ-70 מ"ר, הצמוד לחלקה מוגבהת מבחינה טופוגרפית, עליו מוצב מגדל מים הנמצא ברחוב מזא"ה פינת רח' אחד העם בתל-אביב. החלקה המוגבהת ומגדל המים שעליה והשטחים המדרוניים סביב המגדל, לרבות חלקת המריבה, מהווים לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט, בן נתן, יחידה תכנונית אחת. המומחה בדק מפות שונות וחוזים עתיקי יומין, הוא עיין בחוות הדעת של המומחים של שני הצדדים וניסה להגיע למקורותיה ומחזיקיה של חלקת המריבה החל מ-1924, או ליתר דיוק לרוכשיה, על מנת להבין מי מהצדדים עומד כיום בנעליו של בעל החלקה ולמי מהצדדים הזכויות הקנייניות עליה. במהלך בדיקותיו גילה המומחה כי גבולות החלקה שונו במהלך השנים ושטחה גדל מכ-71 מ"ר ל-76 מ"ר. עוד מצא המומחה כי מפות מדידה שונות שימשו את האזור ועל פיהן שורטטו גבולות החלקות ונקבעו הזכויות בהן. המומחה עיין בכל המפות שהועמדו לרשותו ואשר היו ועדיין בנמצא. כך במפת השכונות ת/5 (מיום 4.3.1925), כך בטבלת שינויי שטחים ת/12 ששינתה את שטחי החלקות השונות במועד בלתי ידוע, וכך במפה נוספת שכונתה "מפת שומה ראשונה גוש 38 מהשנים 1928-1929 ומפת שומה שניה מ-1931. כן עיין במפות שומה נוספות מאוחרות יותר (מפת שומה שלישית מ-1934, מפת שומה רביעית ומפת שומה חדשה משנת 1939). מפות השכונות באו במקום מפת השכונות המקורית ושימשו הן את רשויות התכנון והן את המחזיקים בנכסים השונים. הן נערכו בזמנו ע"י מודדים מוסמכים. המפה האחרונה הרלבנטית לענייננו, אותה בדק המומחה, נחתמה ב-1991 ובאה במקום מפות השומה והיא כונתה "תכנית גוש לצרכי רישום 7453 (נ/1). עיון במפות ובשאר המסמכים הביאו אותו למסקנה כי: "חלק מהמסמכים תומך בתובעת וחלק בנתבעים, לכן קבעתי לעצמי לנסות ליצור רצף לוגי לכל אחת מהסוגיות העומדות לפנינו". בבדיקותיו ניסה המומחה לעקוב אחרי "גלגוליה" של חלקת המריבה במפות השונות, שהיו בשימוש בתקופות שונות במהלך השנים. בדיקות אלה העלו כי חלקת המריבה (שהיתה ב-1925 חלקה מחלק 28) נמכרה ביום 5.2.1925 מאחד בשם אברהם בורשטיין לעירית תל-אביב - התובעת. לדעת המומחה רכשה התובעת חלקה זו, כמו גם חלקות סמוכות אחרות למגדל המים, על מנת להקנות חזית אסטטית ראויה סביב מגדל המים שעמד, כאמור, על חלקה מוגבהת סמוכה, וכדי לא ליצור קיר גבול בין חלקות בצמוד למגדל המים. במפות השומה המאוחרות יותר שונו גבולותיהם של חלקות שונות, אך לא של חלקה 28, וודאי לא של חלקת המריבה שהיתה כאמור צמודה למגדל. המומחה מצא, ועל כך אין מחלוקת בין הצדדים, כי חלקת המריבה, על אף שנרכשה כאמור משלוסברג, לא נרשמה מעולם על שמה של התובעת בפנקסי המקרקעין. שלוסברג לא העביר הזכויות ע"ש העיריה ולעומת זאת הוא העביר את הזכויות על כל חלקה 28, עליה עמד בית, לאחד בשם פליישר ביום 29.5.1933, לו הוא מכר את הבית. המומחה ציין כי ממסמכי רשם המקרקעין דאז עולה כי הזכויות לפליישר הועברו לגבי כל שטח החלקה, לרבות חלקת המריבה שלא היתה אז נושא לרישום נפרד. כך עברה, למעשה, חלקת המריבה (אותו משולש הצמוד למגדל המים), אשר נרכשה עוד ב-1925 ע"י עירית תל-אביב, למר פליישר ב-1933. המומחה העריך בחוות דעתו, כי אי רישום הזכויות בחלקת המריבה בספרי המקרקעין, ע"ש העיריה, מקורה בטעות או התרשלות של עובדי התובעת. החל מ-1938, עם עריכת מפת השומה הרביעית ועם ביצוע תיקונים שונים שהותאמו למצב הקיים פיסית בשטח, נוצרה התאמה באופן שהבעלות על חלקת המריבה שנכללה בחלקה 28 דאז, נותרה ברשות חליפי הנתבעים וקודמיהם, ובה החזיקו החל "מאמצע שנות השלושים" ועד היום. המומחה ציין (במהלך חקירתו הנגדית בבית המשפט, עמ' 28) כי לפי מפת השומה הרביעית (שאין לה תוקף משפטי ורישומי מחייב - נ.י.) צויינה הבעלות בחלקה ע"ש הנתבעים או קודמיהם. לא היו לו הסברים מדוע שונתה הבעלות מרישום ע"ש עירית ת"א במפת השומה השלישית לרישום ע"ש חליפי הנתבעים במפה הרביעית. עם זאת אישר כי לפי מפת השומה הסופית (ת/15) נראה כי חלקת המריבה היא חלק מחלקה 106 הרשומה ע"ש עירית ת"א. כאשר הוצגה למומחה, ע"י ב"כ הנתבעים, מפה טופוגרפית והוא נשאל, למי, לפי מפה זו, שייכת חלקת המריבה, הוא השיב: "מפה הזאת מעניינת. ניתן לראות בה סימוכין לכאן או לכאן. לעניות דעתי היא תומכת יותר בתובעים היינו בעירית ת"א, אבל היא מעניינת שאפשר לפרש אתה גם אחרת שתומכת בגרסת הנתבעים. הכי חזק, זה שמראים את שלוש החלקות בשלמות כשטח מגדל המים. הווה אומר שהמודד רצה להראות את כל החלקות השייכות למגדל המים. הוא מראה קו בין המשולש לשטח הנתבעים הוא מעביר קו, מה שעוזר לו לגבי מפה זאת להעריך כמעט בוודאות שכוונת המודד היתה שגם המשולש שייך לעירית תל-אביב" (עמ' 32 לפרוטוקול). לא היה למומחה הסבר מדוע לא פעלה התובעת במשך השנים על אף שהיו לה הזדמנויות לכך, לתיקון גבולות החלקות ולרישום חלקת המריבה על שמה בספרי המקרקעין. לעומת זאת אישר כי לפי המסמכים והרישומים, החזיקו הנתבעים, ואלה שקדמו להם, בחלקת המריבה ב-70 השנה האחרונות, וכי על אף שהיא נרכשה ע"י עירית תל אביב ומתוך טעות של העיריה, כנראה או בשל אי קיום הבטחה של שלוסברג לא נרשמה הבעלות בחלקה זו ע"ש התובעת וכי הבעלות עליה (כחלק מחלקות רשומות אחרות) היתה רשומה "באופן רצוף ע"ש הנתבעים וקודמיהם" (עמ' 35 לפרוטוקול). 4. את תביעתה לבעלות על חלקת המריבה מבססת, כאמור, התובעת על ההסכם לרכישתה שנחתם בינה לבין אייזיק בורשטיין ב- 3.2.1925 (ת/4). הסכם זה מדבר על רכישת "חלק ממגרש 28 בתל-אביב בשטח של 125.67 אמות מרובעות ...", לשם "הגדלת מגרש מגדל המים", ובתנאי שהרוכש - העיריה - "יסדר במקום זה גן ולא ישתמש למטרה אחרת". הוסכם בין הצדדים להסכם כי רישום הנכס ע"ש העיריה תעשה "בהקדם" ע"י שני הצדדים וכי הוצאות הרישום יחולו על העיריה. אין חולק, כאמור, כי עד היום רישום זה לא נעשה וכי מעולם לא היתה רשומה חלקת המריבה ע"ש התובעת בספרי המקרקעין. 5. לצורך בחינת זכויות הצדדים בחלקת המריבה, יוצא אני מההנחה כי ההסכם ת/4 אינו מבחינת "עורבא פרח", כפי שטוען ב"כ הנתבעים בסיכומיו, אם כי חלק מהטענות כנגד תוקפו של ההסכם, אינן מופרכות ואינן משוללות יסוד. התובעת ואדם בשם בורשטיין ביצעו עיסקה במקרקעין ב- 3.2.1925. עיסקה זו לא הושלמה ברישום הזכויות ע"ש התובעת. בנסיבות אלה ועל פי המצב החוקי שהיה קיים בארץ בעת ביצועה, אין לעיסקה כזו תוקף משפטי (ראה סעיף 11 לפקודת העברת קרקעות 1920; וסעיף 36 לחוק הקרקעות העותומני (1858), אשר צוטטו ע"י ב"כ הנתבעים, בסיכומיו, מכרך חוקי א"י כרך ב' עמ' 855, וספרו של בן-שמש על חוקי הקרקעות במדינת ישראל, הוצאת מסדה 1953, בעמ' 81). דברי חקיקה נוספים מאותם ימים וכן מספר פסקי דין שצוטטו ע"י עו"ד צפורן בסיכומיו (עמ' 12) מלמדים, אף הם, כי עיסקה על פיה מועברת בעלות במקרקעין הינה ברת תוקף, ומחייבת אם, ורק אם, הועברו המקרקעין על שם הרוכש בספרי המקרקעין (או ספרי האחוזה לפי המינוח שהיה קיים אז) בדיוק כבימינו. משלא הועברו הזכויות, כאמור, יש לראות את ההסכם (בהנחה, כאמור, שהוא בר תוקף) כבטל מעיקרא, אשר לא היה בכוחו להעניק לצד הרוכש זכויות כלשהן במקרקעין, לא על פי דין ולא זכות שביושר, וודאי לא זכויות קנייניות חפציות בחלקת המריבה (ראה 483/62 קוךלנדוי, פ"ד יז 1953). די בכך כדי להשמיט את הקרקע מרגלי תביעתה של התובעת, לבעלות על חלקת המריבה, אשר התבססה, כאמור על קיומו ותוקפו של ההסכם ת/4. 6 יש, אם כך, לבחון את הבסיס העובדתי והמשפטי עליהם השתיתו הנתבעים את תביעתם הסותרת לבעלות על חלקת המריבה ולבדוק האם יש להיעתר לה. מבדיקת העיסקות שנעשו בשנים עברו, כפי שעולה מנסחי הרישום שצורפו כראיות ע"י הנתבעים, עולה כי קודמי הנתבעים רכשו בעלות על חלקה 30 במלואה ורשמו את הזכויות הנרכשות בפנקסי המקרקעין על שמם ב- 1989. בעת הרכישה היה הנכס, חלקה בלתי מוסדרת בשטח של 521 מ"ר (ראה נסח רישום נ/5, ושטר המכר נ/8). נסחי הרישום, החוזים ושטרות העסקה שהוצגו ע"י הנתבעים מצביעים על העסקאות השונות שבוצעו במהלך השנים בחלקה מס' 30, אותה רכשו, כאמור, הנתבעים ב-1989. מתברר, כי כבר במאי 1933, מכר יעקב שלוסברג לאברהם פליישר את מלוא הזכויות בחלקה (בשטח של 521 מ"ר) וזו הועברה ו/או נמכרה לאחר מכן, עד שהזכויות בה נרכשו ע"י קודמי הנתבעים (ראה נ/9, נ/10, נ/11). עסקות רכישת החלקה נרשמו בפנקסי המקרקעין בעת ביצוען. שלא כמו העסקה מ-1925, לפיה רכשה התובעת חלק מהנכס (לפי ההסכם ת/4), תועדו כל העסקות שבוצעו בחלקה 30 (במלואה) והוכחו כדבעי לפחות מאז 1933 ניתן לעקוב ללא קושי אחרי "קורותיה" של חלקה 30 ובהחלפת בעליה הרשומים במהלך השנים, עד שהיא נרשמה בבעלותם של קודמי הנתבעים. 7 האם חלקה 30 שנרכשה ע"י הנתבעים כוללת את שטח חלקת המריבה? זו אחת השאלות עליה התבקש המומחה, שמונה מטעם בית המשפט, לתת מענה. המומחה בדק, כאמור, מפות שונות של האזור בתקופות שונות והשווה ביניהן, תוך ניסיון לקבע גבולות ושטחים של החלקות השונות ועל מנת להתחקות אחרי גבולותיה של חלקת המריבה. מימצאיו העלו כי במשך השנים התוו מפות שונות גבולות שונים לחלקות באזור וסביב מגדל המים העומד במרכזן, וכי לשטחים או לחלקות קרקע מסויימות הוחלפו מספרי החלקות במפות בתקופות שונות. מבלי להיכנס לשאלת תוקפן המחייב של מרבית המפות, בהן עיין המומחה ובעיקר מפות השומה השונות (היו ארבע כאלה) ומבלי לחרוץ דין בסוגיית הגבולות המדוייקים של חלקת המריבה והחלקות הסמוכות - סוגיה שאף המומחה לא היה נחרץ בדעתו לגביה, בשל קווי הגבול השונים שהופיעו במפות שונות (ראה חוות דעתו ועדותו בביהמ"ש), ברור כי הנתבעים הציגו תשתית ראייתית ראויה, המצביעה על רכישה כדת וכדין של נכס או חלקה בשטח של 521 מ"ר שהיתה ידועה, בעת רכישתה, כחלקה 30, וקודם לכן כחלקה 28 (ראה חוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש). חלקה זו החליפה "בעלויות" מספר פעמים עד שהנתבעים רכשו את הבעלות עליה. תיעוד על כך הוצג והוכח, כאמור, כדבעי. מנגד, לא עלה בידי התובעת להציג תשתית ראייתית שתצביע על רכישת זכות בעלות בחלקה כדין אשר מן הראוי שתרשם, בעת הזאת, על שמה במסגרת הליכי ההסדר המתקיימים באזור. אף אם נרכשה בזמנו החלקה, או חלק ממנה, עפ"י הסכם שנחתם כדת וכדין (בו היא צויינה כחלקה 28), רכישה זו לא הושלמה, משום שלא נרשמה מעולם בספרי המקרקעין של אותה תקופה או בשנים שלאחר מכן. אי רישום הזכויות הקנייניות בחלקה ע"ש הרוכשת-התובעת במשך כל השנים - על אף שניתנו לה מספר הזדמנויות לכך במהלך השנים בעת ביצוע תיקוני ועדכוני המפות השונות - יצרה מצב לפיו לא ידעו כלל רוכשי החלקה לדורותיהם כי לתובעת "יד ורגל" בחלקה זו וזכויות קנייניות בה. על פי הרישומים בספרי המקרקעין, שטרי הקניין וההסכמים, ניתן היה ללמוד ולהבין כי החלקה עברה מיד ליד כדין, מהבעלים הרשום, עד שהגיעה לרשות הנתבעים או קודמיהם. יתכן ומוכר חלקת המריבה לתובעת לפי ת/4, אייזיק בורשטיין, מכר אותה, או ליתר דיוק חלק ממנה (חלק מחלקה 28 דאז), ובשל אי רישום העסקה בפנקסי המקרקעין (אם בשל מחדלי התובעת ואם "באשמת" שני הצדדים), נותרה היא רשומה ע"ש בעליה של חלקה 28 כולה, בשנים שלאחר מכן וכך עברה מ"דור לדור" עד שהגיעה לנתבעים. אף אם כך אירע, ויש להנחה זו אחיזה במסמכים ובמפות שבדק המומחה מטעם ביהמ"ש, עדיין אין באותה רכישה של התובעת משנת 1925 כדי להקנות לה זכויות קנייניות בחלקת המריבה שכן אל מול אותה רכישה, שמעמדה בהעדר הרישום הוא לכל היותר מעמד של התחייבות חוזית אובליגטורית לרכישה, עומדות זכויות קניניות הרשומות בפנקסי המקרקעין ע"ש הנתבעים, אשר משקפות את רכישת הזכויות הקנייניות לגבי חלקה 30 (קודמתה של חלקה 28 "ההיסטורית"), במהלך השנים - רכישות שהושלמו ע"י רישומן בפנקסי המקרקעין. ראה: פס"ד בעניין קוך-לנדוי, שצוטט לעיל, וע"א 405/67 פתחיה-אללי, פ"ד כב(1) 373. גם על פי הדין בימינו, והרי מצווה ביהמ"ש לדון בתביעות סותרות שהגיעו אליו מהפקיד המסדר, על פי הדין דהיום (ראה סעיף 44 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] 1969), אין להכיר בתוקפה של העסקה, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם ת/4, כמקנה זכויות קנייניות בנכס, כל עוד זכויות אלה, או רישומן, לא נעשה כדין על פי הוראות חוק המקרקעין. כך גם כאשר מדובר "בעסקות נוגדות" לגבי אותו נכס. במקרה כזה זכותו של בעל העסקה שנרשמה כדת וכדין בפנקסי המקרקעין לפי חוק המקרקעין עדיפה (ראה סעיף 9 לחוק המקרקעין). 8. אין, למעשה, חולק כי קודמי הנתבעים לדורותיהם והנתבעים עצמם מחזיקים בחלקת המריבה ברצף, לפחות משנת 1938 עד היום (ראה סעיף 5 ו- 7ב לחוות הדעת של המומחה ועדותו בביהמ"ש). התובעת לא הציגה, מכל מקום, ראיות או עובדות שתסתורנה קביעות אלה שהושתתו, כדברי המומחה, על "סימנים" או "הוכחות" שראה בשטח ולא עלה בידה להוכיח העדר חזקה, או העדר חזקה רציפה, של הנתבעים וקודמיהם בחלקת המריבה. כאשר אלה הם פני הדברים, קמה להם, לנתבעים, הזכות לקניין בחלקת המריבה, גם מכח חזקת השנים, כאמור בסעיף 22 לחוק ההתיישנות 1958, וסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני. אציין כי במקרה שלפני החזקת הנתבעים וקודמיהם בחלקת המריבה במשך שנים כה ארוכות (קרוב ל-70 שנה), תואמת את רישומם כבעלים ואינה סותרת רישומי בעלות אחרים בפנקסי המקרקעין. 9. שוכנעתי בצידקת טענותיהם ותביעותיהם של הנתבעים לגבי חלקת המריבה. לאור כל האמור לעיל ומכח סמכותי לפי סעיף 43 ו-44 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, אני מורה בזאת לפקיד ההסדר לרשום את הבעלות בחלקת המריבה שהיתה ידועה כחלקה 30 בגוש 6938, והיום ידועה כחלקה 21 בגוש 7453 - ע"ש הנתבעים. התובעת תשלם לנתבעים את הוצאות המשפט (לרבות שכר טרחתו של המומחה מטעם ביהמ"ש), ושכ"ט עו"ד בסך -.50,000 ש"ח, בצירוף מע"מ. בעלותמקרקעין