פסק דין 1. התובעים והנתבעים מס' 1 (להלן - "הנתבעים") רכשו דירות מגורים בפרויקט שבנתה הנתבעת מס' 3 (להלן - "הקבלן"). לימים נקלע הקבלן למצב של חוסר יכולת פרעון והפסיק לפעול, ואף במהלך הדיון שלפני לא היה מיוצג. 2. הנתבע מס' 2 היה עורך הדין שערך את החוזים לפיהם רכשו התובעים והנתבעים את דירותיהם, והוא זה המטפל ברישום הבית המשותף וברישום הדירות על שם רוכשיהן בלשכת רישום המקרקעין. 3. במהלך תקופה ארוכה טיפלו נציגי הדיירים בסילוק חובות שונים שהקבלן הותיר ואשר מנעו את רישום הבית המשותף, ובסופו של דבר בשלה העת להגיש למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה בקשה לרשום את הבית כבית משותף. 4. במסגרת הפעולות שיש לבצע לצורך רישום הבית המשותף, יש צורך לייחד את הערות האזהרה השונות, שנרשמו לטובת רוכשי הדירות על החלקה כולה (לפני רישום הבית המשותף), כך שעל כל אחת מהדירות בבית המשותף שיירשם, תרשם הערת האזהרה שנרשמה בשעתו לטובת הרוכש שרכש אותה. כל התובעים חתמו בפני הנתבע מס' 2 על התצהיר הדרוש לשם פעולת ייחוד הערות האזהרה, למעט הנתבעים. הנתבעים סרבו לחתום על המסמך הדרוש, מחמת מחלוקת שנתגלעה בינם ובין התובעים. לטענת הנתבעים, על פי חוזה הרכישה לפיו הם רכשו את דירתם מהקבלן, זכאים הם לכך שלצד משטח החניה למכונית אחת שיוצמד לדירתם, יוצמד שטח קרקע נוסף. ברור הדבר, שהנתבעים עומדים על דרישתם להצמדת השטח הנוסף, משום שהם מבקשים שלדירתם יוצמד שטח שיאפשר חניית שתי מכוניות, וזאת להבדיל מהמצב בכל יתר הדירות בבניין (הן דירותיהם של התובעים), להן יש להצמיד שטח קרקע המאפשר חניית מכונית אחת בלבד. התובעים לעומת זאת טוענים, כי הנתבעים אינם זכאים אלא לשטח חניה למכונית אחת בלבד, כמו כל דייר אחר בבניין. 5. טענת הנתבעים בדבר החובה להצמיד לדירתם שטח קרקע נוסף אינה נטענת בחלל ריק, שכן במבוא לחוזה הרכישה, לפיו רכשו הנתבעים את דירתם (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע), בפסקת ה"והואיל" השלישית נעשה תיקון בכתב יד עליו מבססים הנתבעים את טענותיהם. הפסקה המקורית בחוזה אמרה כדברים הבאים: "לדירה תהיה צמודה חניה בלבד כמפורט בתשריט. רק ההצמדה המסומנת והחתומה ע"י הצדדים מחייבת לצורך הסכם זה (הדירה בצירוף ההצמדה הנ"ל ייקראו להלן - "הדירה")." ואולם, כעולה מעדותו של הנתבע מס' 2, עו"ד שפר, שהיה נוכח המעמד חתימת החוזה, לפני חתימת החוזה הקבלן והנתבעים הסכימו לתקן את הסעיף הנ"ל, ובמסגרת התיקון מחקו את המלה "בלבד" והוסיפו מספר מילים בכתב יד, ולאחר תיקון הסעיף בכתב יד, אומרת פסקה ה"והואיל" השלישית כדברים הבאים: "לדירה תהיה צמודה חניה בלבד וכן קרקע בשטח המסומן וכמפורט בתשריט. רק ההצמדות המסומנות והחתומות ע"י הצדדים מחייבות לצורך הסכם זה (הדירה בצירוף ההצמדות הנ"ל ייקראו להלן - "הדירה")." 6. ב"כ התובעים טען, כי ההצמדה הנוספת אליה התכוונו הצדדים בעת חתימת החוזה, הייתה הצמדת שטח של גינה. וזאת עלינו לדעת, שלכל אחת מהדירות שרכשו התובעים והנתבעים מוצמד שטח של גינה ושטח חניה למכונית אחת. לטענת ב"כ התובעים, כיוון שהנתבעים היו הדיירים הראשונים שרכשו דירה מאת הקבלן, הנוסח של החוזה טרם היה מהוקצע דיו והצדדים גילו כי נשכח עניין הצמדת הגינה, ולפיכך ביקשו לתקן את ההשמטה בכתב יד. אמנם, הנוסח שנרשם בחוזים אחרים, שנכרתו בין חלק מהתובעים ובין הקבלן (שהוגשו כמוצג ת/10), תומך בטענת ב"כ התובעים, אך למרות זאת אין אני מקבל טענה זו. הטעם לכך הוא, שעו"ד שפר העיד באופן ברור ומפורש, כי כוונת התיקון שנעשה בכתב יד בחוזה שנכרת עם הנתבעים, הייתה, כי לדירתם של הנתבעים יוצמד שטח נוסף בסמוך ובנוסף לשטח החניה שמלכתחילה הייתה כוונה להצמיד לדירתם, והדבר אף סומן בתשריט הכללי, ששימש את עו"ד שפר בעריכת כל חוזי הרכישה, ואשר עליו חתמו כל רוכשי הדירות כולם (מוצג נ/4). 7. ואולם, אם הגעתי למסקנה, כי טענת הנתבעים בדבר זכותם לקבל הצמדת שטח נוסף לדירתם אינה נטענת בחלל ריק, והיא מעוגנת בחוזה רכישת הדירה שלהם, הרי שמתברר כי זכותם זו סוייגה, והסייג נקבע בסעיף 4.6 למפרט הדירה (המהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה), תחת הכותרת "חיבורי תשתית, שרותים מרכזיים, עבודות פיתוח ושונות", שם נאמרו הדברים הבאים: "חניה למכונית אחת, מקורה בחלקה, צמודה לדירה. לחניה יוצמד שטח נוסף באורך 2.5 מ' וברוחב החניה, בהמשך לחניה. תוספת שטח זו תבוטל אוטומטית במקרה שתהיה התנגדות לכך מצד אחד מקוני הדירות האחרות בגושים א' ו-ב', אשר תתקבל אצל הקבלן עד מועד חתימת כל הקונים האלה על חוזי המכירה של דירותיהם." (ההדגשה לא במקור - י"כ) ראשית טוענים הנתבעים, כי מסייג זה יכולים להנות רק התובעים 1 עד 7, שהם בעלי דירות בגושים א' ו-ב' של הבניין. שנית טוענים הנתבעים, כי אף לא אחד מהתובעים הודיע לקבלן על התנגדותו להצמדת השטח הנוסף עד המועד בו חתם על חוזה רכישת דירתו, ועל כן התחייבות הקבלן להצמיד לדירתם את השטח הנוסף, שרירה, קיימת ועומדת על כנה. 8. לעומת טענות הנתבעים, טוענים התובעים, כי איש לא הפנה תשומת ליבם לכך שבכוונת הקבלן להצמיד לדירת הנתבעים את השטח הנוסף, ואיש אף לא אמר להם כי זכותם להתנגד להצמדת השטח הנוסף. על כן, לטענת התובעים, אין הנתבעים זכאים להיבנות מכך שאיש מהתובעים לא התנגד להצמדת השטח הנוסף. אוסיף בהקשר זה, כי התובעים מס' 5, בני הזוג מאיר ורבקה בו ישי, הם בעלי דירה בגוש ב', והם מתנגדים באופן נחרץ להצמדת השטח הנוסף לדירת הנתבעים. דירתם של בני הזוג בן ישי היא הדירה הסמוכה לדירת הנתבעים, ושטח החניה הנוסף, אם יוצמד לדירת הנתבעים, יפריע להם בחניית מכוניתם שלהם (הגם שמר בן ישי בעדותו אישר כי הוא מחנה במקום שתי מכוניות, האחת על השטח האמור להיות צמוד לדירתו, והשניה בשטח המשותף הסמוך לשטח החניה שיוצמד לדירתו - וראה התמונות נ/1 ו-נ/2). לעומת טענות התובעים, טוענים הנתבעים, כי התובעים ידעו על הכוונה להצמיד להם שטח נוסף, ואת טענתם זו תומכים התובעים בשניים: (א) התובעים כולם חתמו על התשריט הכללי (מוצג נ/4) שהציג להם הנתבע מס' 2 בעת שחתמו על חוזי הרכישה של דירותיהם עם הקבלן, ושטח ההצמדה הנוסף צוין בתוכנית זו במפורש, ללמדך, שכל התובעים ידעו על הצמדת השטח הנוסף עד למועד חתימתם על חוזי הרכישה של דירותיהם; (ב) מנהל הקבלן אמר לנתבעים, כי איש מהתובעים לא התנגד להצמדת השטח הנוסף, והוא עצמו דאג לסמן באבן משתלבת את השטח הנוסף, בצמוד לשטח החניה למכונית אחת שיוצמד לדירת הנתבעים (וסימון השטח הנוסף נראה בתמונות נ/1 ו- נ/2), ללמדך, שהקבלן לא קיבל התנגדות כלשהי ממי מהתובעים, ועל כן זכות הנתבעים לא התבטלה, ויש אפוא להכיר בה ולקיימה. 9. לאחר ששקלתי הראיות שלפני, וטענות ב"כ הצדדים, הנני מקבל את טענות התובעים, ולהלן אפרט נימוקי לכך. השאלה המרכזית העומדת לדיון היא השאלה, האם ידעו התובעים 1 עד 7 על כוונת הקבלן להצמיד לדירת הנתבעים שטח נוסף, והאם ידעו, שהתנגדות שישמיעו בנוגע להצמדת השטח הנוסף, תביא לביטול ההצמדה באופן אוטומטי. ממילא יובן, שהייתה חובה על הקבלן, ולפחות חובת תום הלב, למסור לכל רוכשי הדירות בגושים א' ו-ב' בבניין את המידע הנוגע להצמדת השטח הנוסף לדירת הנתבעים, ולבקש את עמדתם ביחס להצמדה זו. עו"ד שפר העיד בפני, כי הוא לא מסר לרוכשי הדירות, שכולם חתמו על חוזי הרכישה במשרדו, כי הם זכאים להתנגד להצמדת השטח הנוסף, ומנהל הקבלן לא הובא להעיד (ואין הצדדים יודעים היכן הוא) ועל כן לא נסתרה טענת התובעים, כי איש לא הודיע להם שזכותם להתנגד להצמדת השטח הנוסף לדירת הנתבעים. נכונה טענת הנתבעים, כי כל רוכשי הדירות בבניין חתמו על התשריט הכללי, שהיה בידי עו"ד שפר, אך קשה ללמוד מכך לעניין שלפנינו. הטעם לכך הוא, שהתשריט (מוצג נ/4) הוא מסמך עב כרס וסימון השטח הנוסף, המקופל בין דפיו הרבים, אינו אלא 2 ס"מ באורכו ו- 1 ס"מ ברוחבו, והוא כמחט בערימת השחת. כאשר הונח התשריט על שולחני, במהלך שמיעת הראיות, ואני ידעתי את שהיה עלי למצוא בו, לא מצאתי את השטח הנוסף אלא רק לאחר שב"כ הנתבעים, באדיבותו הרבה, סייע לי והצביע בפני על סימון השטח הנוסף. מסתבר אפוא בעיני, שאם איש לא הפנה תשומת לב התובעים לשטח הנוסף, האמור להיות מוצמד לדירת הנתבעים, הרי שהתובעים לא שמו לבם אליו, ועוד מסתבר הדבר בעיני, שאם במעמד חתימת חוזי הרכישה עם התובעים, איש לא שאל את התובעים ביחס לעמדתם בנוגע להצמדת השטח הנוסף לדירת הנתבעים, כי אז איש מהם לא ידע שהתנגדותו להצמדת שטח נוסף זה לדירת הנתבעים, תביא באופן אוטומטי לביטול ההצמדה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף לאור העובדה, כי מר בן ישי, המתגורר בדירה הסמוכה לדירת הנתבעים, ביקש מהקבלן להצמיד לדירתו שטח חניה נוסף, על מנת שיוכל להחנות שתי מכוניות בסמוך לדירתו, ולפי עדותו של מר בן ישי הקבלן התנגד לכך באופן נחרץ (וראה סעיף 7 לתצהיר עדותו הראשית של מר בן ישי, מוצג ת/1), ואמר לו, כי לכל דייר בבניין יוצמד שטח חניה למכונית אחת בלבד (ועוד ראה תשובותיו של מר בן ישי בחקירתו הנגדית, בעמ' 5 לפרוטוקול). דברים אלה מלמדים, במידה גבוהה ביותר של הסתברות, שאם במעמד החתימה הייתה מוסבת תשומת ליבם של בני הזוג בן ישי, לכך שדווקא לדירת הנתבעים הסמוכה לדירה שהם רכשו, אמור להיות צמוד שטח נוסף, שיאפשר חניית שתי מכוניות, בה בשעה שבקשה דומה שלהם נדחתה על ידי הקבלן באופן נחרץ, בני הזוג בן ישי היו מתנגדים להצמדת השטח הנוסף לדירת התובעים. על יסוד הראיות שלפני, הנני קובע אפוא, שלפני חתימת החוזים בין הקבלן והתובעים, איש לא הפנה את תשומת לב התובעים, כולם או חלקם, לכך שלדירת הנתבעים יוצמד שטח נוסף שיאפשר חניית מכונית נוספת, ואיש לא ביקש לדעת מה עמדת התובעים בעניין זה. ממילא איש מהתובעים לא הביע התנגדות כלשהי להצמדת השטח הנוסף. 10. נוכח קביעתי שלעיל, מקובלת עלי טענת ב"כ התובעים, כי הנתבעים אינם יכולים להיבנות מהעובדה, שאיש מהתובעים לא התנגד להצמדת השטח הנוסף לדירת הנתבעים, לפני כריתת חוזה הרכישה שלו עם הקבלן. האפשרות שזכותם של הנתבעים לקבל הצמדת השטח הנוסף, סויגה בסעיף 4.6 למפרט הדירה שרכשו, בכך שרוכשי דירות אחרים לא יתנגדו להצמדת השטח הנוסף עד מועד חתימת חוזי רכישת הדירות שלהם. ואולם, כאשר מסתבר בעיני, שאיש לא ביקש לדעת מה עמדת הרוכשים האחרים להצמדת השטח הנוסף, לפני שהרוכשים האחרים רכשו את דירתם, כי אז מחסום הזמן אינו פועל את פעולתו, ויש לשמוע את התנגדות הרוכשים האחרים גם לאחר שכבר כרתו את החוזים לרכישת דירותיהם מאת הקבלן. לא ניתן לראות אדם בחזקת "מסכים" לביצוע דבר מה או בחזקת "לא מתנגד" לביצוע דבר מה, אם לא ידע מה הוא הדבר ואם לא ידע כי הוא זכאי לא להסכים לו או להתנגד לו. 11. כאמור לעיל, הנתבעים טענו כי הקבלן אמר להם מפורשות שאיש מרוכשי הדירות לא התנגד להצמדת השטח הנוסף, ועל כן הקבלן סימן את השטח הנוסף באבן משתלבת, דבר שלא נסתר היה מעיני התובעים, ואף אז לא באה מחאה מפיהם. ראשית, העובדה שהקבלן אמר לנתבעים, שאיש מהתובעים לא התנגד להצמדת השטח הנוסף אינה שנויה במחלוקת, שהרי ברור שאם איש לא שאל לדעתם ביחס להצמדת השטח הנוסף, ממילא איש לא הביע עמדתו, לא לחיוב ולא לשלילה. שנית, סימון השטח הנוסף באבן משתלבת אינו יכול להקנות לנתבעים יותר זכויות מאלה שהוקנו להם בחוזה. הוצאת שטח שאמור להיות חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת בבניין, חייבת להיעשות באופן מפורש עוד בשעת כריתת החוזה, ועל כל רוכשי הדירות לדעת באופן ברור וגלוי מהם השטחים שהקבלן מתכוון להוציא מהרכוש המשותף ולהצמיד לדירות השונות בבניין. העובדה, שבשלבי הפיתוח הקבלן סימן באבן משתלבת את השטח הנוסף, מבלי שקודם לכן הדבר בא לידי ביטוי ראוי בחוזי הרכישה שרכשו שנכרתו עם התובעים, תוך שסימון השטח הנוסף מקופל בין דפיו הרבים של תשריט הבניין (מוצג נ/4) וקשה למצוא אותו, אינה יכולה לבסס בידי הנתבעים את הזכות לקבל את הצמדת השטח הנוסף. הצמדת השטח הנוסף לדירת הנתבעים הותנתה בכך שרוכשי הדירות בגושים א' ו- ב' לא יתנגדו להצמדתו עד למועד חתימת חוזי הרכישה שלהם. משלא נתבקשה עמדת התובעים עד המועד בו כרתו את חוזי הרכישה של דירותיהם, והם לא הביעו התנגדות אז, כי אז יש לשמוע התנגדותם עתה, ונוכח התנגדותם הברורה והמפורשת, יש לבטל הצמדת השטח הנוסף לדירתם של הנתבעים. לסימון השטח הנוסף על ידי הקבלן באבן משתלבת, אין לו כל נפקות, ואין בכוחו להעניק לנתבעים זכות להצמדת השטח הנוסף לדירתם. 12. ומכאן לעניין נוסף, לגביו אין מחלוקת בין הצדדים: בתביעתם התייחסו התובעים אף לצורך לבטל הערת אזהרה שנרשמה לטובת הקבלן. הערה זו נרשמה בשלביו הראשונים של הפרוייקט, בעת שהקבלן רכש את הזכויות בקרקע. לטענת התובעים והנתבעים, כמו גם להשקפתו של עו"ד שפר, להערה זו אין כל נפקות, משום שהקבלן כבר מכר את כל הזכויות בקרקע לתובעים ולנתבעים. לכאורה טענת התובעים נכונה, אך יש לסייגה בסייג אחד. על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן נרשמה הערה לפי פקודת המסים (גביה) לטובת מנהל מיסוי המקרקעין בחיפה. מנהל מסוי המקרקעין לא צורף כצד למשפט ועמדתו לא נשמעה, ועל כן לא יהיה זה נכון לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן, מבלי שניתנה למנהל מסוי המקרקעין ההזדמנות להשמיע עמדתו. על כן, בסיפא לפסק דין זה תבוא הוראה המאפשרת ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן, רק לאחר שמנהל מסוי המקרקעין בחיפה יבקש למחוק את הערת הזהרה שנרשמה לטובתו. 13. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני מורה כי לדירה שרכשו הנתבעים מס' 1 (דן ודורית יצחקי) מאת הנתבעת מס' 3 (אורי פרי מהנדס עבודות הנדסיות ובניה בע"מ) יוצמד שטח חניה למכונית אחת בלבד, ועוד הנני מורה, כי בטלה הצמדת שטח הקרקע הנוסף לדירה שרכשו הנתבעים מס' 1, המוגדר כ"שטח נוסף" בסעיף 4.6 למפרט דירתם. (ב) בתוך 30 ימים על כל אחד מהנתבעים מס' 1 (דן ודורית יצחקי) לסור למשרדו של הנתבע מס' 2 (עו"ד דן שפר) ולחתום על כל המסמכים הדורשים את חתימתם לשם רישום הבית כבית משותף, ובכלל זה עליהם לחתום על התצהיר הדרוש לשם ייחוד הערת האזהרה לדירתם. (ג) היה והנתבעים לא יחתמו בתוך המועד הנזכר בסעיף קטן (ב) שלעיל על המסמכים הדרושים לשם רישום הבית כבית משותף, לרבות התצהיר לייחוד הערת האזהרה לדירתם, כי אז הנתבע מס' 2 יעשה זאת כשלוחם, על פי יפויי הכוח הבלתי חוזר שמסרו בידו. (ד) הנני מורה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת מס' 3 (שטר מס' 7375 מיום 25.5.94) במקרקעין הידועים כחלקה 89 בגוש 11049, ואולם, המחיקה תבוצע רק לאחר שמנהל מיסוי המקרקעין בחיפה יבקש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת "מס שבח חיפה" לפי שטר מס' 21512 מיום 16.6.96. (ה) הנני מחייב את הנתבעים מס' 1 (דן ודורית יצחקי), ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את כל הוצאות המשפט שנגרמו להם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך כל הוצאה והוצאה, ובנוסף לכך הנני מחייב את הנתבעים מס' 1 (דן ודורית יצחקי), ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, שכ"ט עו"ד בסך 12,000 (שניים עשר אלף) ₪ בצירוף מע"מ כחוק. (ו) הנני מחייב את הנתבעים מס' 1 (דן ודורית יצחקי), ביחד ולחוד, לשלם לנתבע מס' 2 הוצאותיו ושכר בטלתו בסך 400 (ארבע מאות) ₪ בצירוף מע"מ כחוק. קבלן