פסק דין לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת ש' אלמגור) מיום 19.8.04 (ת"א מאוחדים 73105/00 + 64307/99), שבו קיבל בית המשפט תביעות שהגישו המשיבים נגד המערערת בגין גריעה משטחי הגגות שעל שתי דירות גג שרכשו ממנה וחייב את המערערת לשלם למשיבים פיצויים, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. 1. רקע (א) המערערת היא חברת בנייה שבנתה בנייני מגורים בשכונה הידועה כסביוני גן. המשיבים הם בני משפחה: ביום 1.2.94 רכשו המשיבים 1-2 (להלן: "משפחת לזר") דירת גג אחת בקומה ה-15 בבניין בן 15 קומות שבנתה המערערת והמשיבים 5-3 (להלן: "משפחת צור") רכשו דירה צמודה לה. (ב) המחלוקת בין הצדדים נגעה לשאלת הגגות שמעל דירות הגג (להלן: "הגגות"). המשיבים טענו שרכשו גם את הגגות ואלה היו אמורים להיות צמודים אל הדירות, אלא שבפועל, שטחי הגגות שנמסרו להם בסופו של דבר היו קטנים באופן מהותי מהשטחים שהובטחו. על חלק משטחו של כל גג (כ- 50 ממ"ר) של כל דירה נבנה חדר המיועד לשמש ואכן משמש את המתקנים של הבית המשותף (להלן: "המיתקנים") ובכך איבדו הן את החלק הזה של הגג, הן את ההנאה והשימוש ביתרת הגג שאינה מאפשרת שימוש כפי המובטח. (ג) בגירסתה של המערערת חלה התפתחות במהלך הדיון בבית משפט קמא, ומאחר שההתפתחות מהותית ביותר לתיק נפרטה בהרחבה קמעא: בכתב ההגנה שהגישה המערערת כפרה היא באופן חד משמעי בכל התחייבות להצמדת הגגות או חלקים מהם לדירות המשיבים. לפחות 10 פעמים שונות (!!!) בכתב ההגנה, הביעה המערערת כפירה זו שמשמעה: לא היו דברים מעולם. מעולם לא הובטח למשיבים שהגגות יוצמדו לדירותיהם. מאוחר יותר, מסיבות השמורות עמה, הודיעה המשיבה (כאמור בסעיף 11 לעיקרי הטיעון מטעמה), שהיא מסכימה להצמיד לדירות המשיבים את הגגות שמעל דירותיהם כפי שהוצמדו לדירות דיירים אחרים. בכך, סברה המערערת שהסכסוך יבוא לסיומו, ולא היא, שכן המשיבים טענו מלכתחילה, שהובטחה להם הצמדה של הגגות במלואם, וההצמדה שהוצעה להם, כאמור, הייתה חלקית בלבד. 2. פסק הדין נושא הערעור (א) בית משפט קמא מצא, חרף טענותיה של המערערת ועל יסוד חומר הראיות והעדים שבאו לפניו, שהמערערת התחייבה למכור למשיבים את הגגות ולהצמידם לדירות שמתחתיהם, וכי לא הביאה לידיעתם שבדעתה לנצל חלק מהגגות להעמדת המתקנים. (ב) בית המשפט קיבל את חוות דעתו של השמאי ירמיהו אלוני (להלן: "המומחה" או "השמאי") שאותו מינה על פי הסכמת הצדדים לאמוד את ירידת ערך הדירות כתוצאה מהפחתת חלקי הגג המשמשים למתקנים, וחייב את המערערת לשלם לכל משפחה משתי המשפחות המשיבות סכום השווה ל-44,249 דולר לפי השער היציג של הדולר ביום כריתת הסכמי המכר (1.2.94), בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מאותו מועד. בקשה לתיקון פסק הדין שהגישו המשיבים התקבלה, כשלמשפחת לזר נפסק סך השווה ל-50,404 דולר ולמשפחת צור נפסק סך השווה ל-49,918 דולר (מוצגים יב1 ו-יב2 למוצגי המערערת). כמו כן חייב בית המשפט את המערערת בהוצאות המשיבים ובשכר טרחה של פרקליטם בשיעור של 20 אחוזים מסכום פסק הדין. 3. טעוני הצדדים אלו טיעוני המערערת: (א) המערערת שוב אינה חולקת על עצם מכירת הגגות למשיבים (והצמידה אותם לדירות המשיבים), והיא צמצמה את ערעורה לפנינו לשאלה אם "קירות המסתור שעל גג דירות [המשיבים] והמתקנים שהותקנו בגדרם, נבנו והותקנו בהתאם לקבוע ולמתואר בחוזה המכר, או שמא, כטענת המשיבים, הם נבנו והותקנו בניגוד לקבוע ולמתואר בחוזה המכר" (עיקרי הטיעון סעיף א 1). בהקשר זה טוענת המערערת שבית משפט קמא הכריע במחלוקת שכבר אינה קיימת, ולא הכריע במחלוקת שכן הונחה לפתחו. (ב) קירות המסתור התוחמים את אזורי המתקנים שעל הגגות (המהווים כ-25 אחוזים משטחי הגגות) מופיעים בצורה בולטת בתשריט הדירות (נ/2) שעליו חתמו המשיבים עת רכשו את דירותיהם, וברור לכל המעיין בתשריט ששטח הגגות המוקף בקירות המסתור יועד למתקנים. (ג) המשיבים ידעו שטענתם מדברת באי התאמה, יסודית וגלויה לעין, וחרף זאת העלו אותה לראשונה כשנתיים לאחר שהדירות נמסרו להם. (ד) בית משפט קמא לא הבחין במסכתות העובדתיות הקשורות בכל אחת ממשפחות המשיבים ושהן שונות זו מזו. את המו"מ לרכישת דירתו ניהל מר תלי צור, והוא לא העיד שערך אותו גם בעבור משפחת לזר. לפיכך אם הסתמכו המשיבים על מצגים של המערערת, יכלה רק משפחת צור לעשות כן. לעומת זאת עו"ד לזר שחתם על חוזי המכר מטעם המשיבים, כמו גם על התשריט, לא העיד כלל. (ה) בית המשפט שגה כשקיבל את חוות דעתו של השמאי המוסכם מר אלוני, אף על פי שזה שימש מומחה מטעם צד שלישי, בתביעה שזה הגיש נגד חברת האם של המערערת, ולא הודיע על כך לבית המשפט. כמו כן משיגה המערערת על אומדניו של השמאי. (ו) בית משפט קמא פסק למשיבים פיצויים בשיעור של שווי מלוא הגגות, כשאין חולק שלשימושם עומדים כ-75 אחוזים משטחי הגגות. (ז) בעיקרי הטיעון הוסיפה המערערת טענות בעניין החלטה שנתן בית המשפט לאחר מתן פסק הדין בעניין תיקון טעות באשר לאופן חישוב הפיצוי על פי השטח, וכמו כן היא טוענת בעניין שומת ההוצאות ששם הרשם. לא נעסוק בטענות אלו להלן, הן מפני שאין הן נכונות לגופן, הן משום שהמערערת לא ערערה על ההחלטות האמורות ואף לא ביקשה לתקן את כתב הערעור בקשר עימן. ואלו טיעוני המשיבים: (א) המשיבים גורסים שטענתם העיקרית לפני בית משפט קמא הייתה שהמערערת גזלה מהם את השטחים שיעדה למתקנים ושהיו אמורים להיות חלק מהגגות שמכרה להם והיו מיועדים לשימושם, ולא השאלה אם הקירות התוחמים את שטחי המתקנים נבנו לפי חוזי המכר והתשריט. (ב) תיאור הקירות המופיעים על תשריט הגגות כ"קירות מסתור למתקני מיזוג אוויר" אינו מלמד ואינו יכול ללמד שהכוונה הייתה להעמיד שם מתקני מיזוג של הבניין כולו להבדיל ממתקני המיזוג של דירות המשיבים. עיון בתשריט, שהוא אבן היסוד בטיעוניה של המערערת, אינו יכול ללמד על כוונת המערערת להעמיד את המתקנים על הגג שמכרה למשיבים. (ג) המשיבים לא היו בארץ בעת רכישת הדירות, קבלתן וביצוע שיפוצים בהם וחזרו רק לאחר כשנתיים. לפיכך לא ידעו על השימוש שנעשה בגגות ולא באו בטענות למערערת קודם לכן. אנשי המכירות של המערערת לא ערכו בגגות סיור לנציג המשיבים כפי שעשו לרוכשי דירות גג אחרים כגון עו"ד וולובלסקי שהעיד לפני בית משפט קמא. (ד) לא היה צורך בעדותו של משיב 4 שהרי לא הוצג לו שום מצג ישיר בקשר עם הגגות או הדירות. (ה) אין מקום לפסילת המומחה - בקשה שלא התבקשה כראוי בבית משפט קמא ועל כן לא הייתה אפשרות לבחון את הטענות שביסודה, ואף לגופה אין בה ממש. (ו) הנזק שנגרם למשיבים הוא ירידת הערך כפי שהעריך אותה המומחה. (ז) בערעור שכנגד טענו המשיבים שעל בית משפט קמא היה לפסוק להם ריבית דולרית בשיעור של 11 אחוזים לשנה, ולזכותם בנזקים שאינם ממוניים. כמו כן טענו המשיבים (טענה שנזנחה מאוחר יותר ולא הועלתה בעיקרי הטיעון מטעמם) שהיה על בית משפט קמא לפסוק להם סכום פיצוי גבוה יותר לפי חוות-דעת עדכנית של המומחה. בבית משפט קמא זנחה המערערת את טענותיה נגד פסיקת נזק שאינו ממוני, ולפיכך היא מנועה מלטעון בעניין זה בערעור. טיעוני המערערת בערעור שכנגד: (א) המערערת גורסת שחוזה המכר היה נקוב בשקלים וכך גם התביעה. מעצם אומדן ירידת הערך בדולרים לא נובע שהיה מקום לפסוק ריבית דולרית. (ב) אשר לנזק שאינו ממוני: המשיבים המתגוררים בדירות אינם אלו שרכשו אותן מהמערערת שעל כן אין להם יריבות בעניין זה עם המערערת. המשיבים 5-3 ממשיכים ככל הנראה להתגורר בחו"ל ומשיב 2 מתגורר בדירתו של משיב 1. 3. דיון והכרעה (א) לאחר השינוי שחל בעמדת המערערת, כמפורט לעיל, ממצב בו הכחישה לחלוטין התחייבות להצמדה למצב בו חלקה על היקף ההצמדה, נסבה המחלוקת על השאלה האם מכרה המערערת למשיבים את מלוא שטחי הגגות שמעל דירותיהם, או שמא מכרה להם את שטחי הגגות למעט השטחים שאותם היקצתה להעמדת המתקנים לשימוש הבית המשותף. במחלוקת זו רואים אנו עין בעין עם בית משפט קמא. (ב) המערערת מבקשת לסמוך את גרסתה שלא מכרה למשיבים את השטחים המשמשים למתקנים על מסמך אחד בלבד - התשריט. כבר כאן ראוי לומר שאם רצתה המערערת לייחד שטחים משטחי הגגות לשם העמדת מתקנים, ולא לכלול שטחים אלו בשטחי הגגות שמכרה והתחייבה להצמיד לדירות המשיבים, היה עליה לפרש את הדברים ברחל בתך הקטנה וכך לא עשתה. המערערת היא שניסחה את חוזי המכר, ולכן ניסוח עמום או לא ברור יתפרש כנגדה, וכך גם אם נותר ספק בדבר כוונת הצדדים כפי שאפשר ללמוד אותה מחוזי המכר על נספחיהם לרבות המפרט והתשריט. (ג) עיון בתשריט מעלה שאין לקבל את טענת המערערת: אמנם בתשריט מופיעים שטחים המוקפים באופן חלקי בקווים האמורים לתאר קירות, גם אם הדבר אינו מפורש בצידם. אלא שאפילו נניח שברור למעיין שהקווים הללו מייצגים קירות אין אנו יודעים מהתשריט מה גובהם של קירות אלו ולשם מה נועדו. במקום אחד בתשריט נרשם ליד קוים שכאלה "קירות מסתור למתקני מיזוג אויר", ואין ללמוד מהרישום שהכוונה למסתור לכל מתקני מיזוג האוויר של הבית המשותף. יש מקום לטענת המשיבים שיכולים היו לסבור שמדובר במסתורים דוגמת מסתורי כביסה המיוחדים להם ולא לאחרים. בתוך השטח שמוקף ברובו בקו המתאר קיר שבגג דירת משפחת צור נאמר: "מעל שטח זה גג במפלסים שונים הכוללים בריכת אגירת מים ומתקנים אחרים בהתאם למפורט במפרטי חוק המכר". לא ברור לנו כיצד מבקשת המערערת ללמוד מכיתוב זה שמדובר במתקנים של הבית המשותף, המיועדים לעמוד בשטח הגג של דירת צור, כאשר הכתוב אומר "מעל שטח זה", וכאשר הקו שבצד הכיתוב מצביע לשטח שנמצא מעל הגג המשותף של הבניין, להבדיל משטחי הגגות שמעל דירות המשיבים. יתר על כן, בשטח הגג של דירת משפחת לזר, המתוחם בקווי הקירות, לא מופיע כיתוב כלשהו, וגם אם מתוארים בו קווי קירות, אין ללמוד מהתיאור שכוונת הצדדים הייתה ששטח זה יגרע משטח הגג שמכרה המערערת. את החוזה והתשריט ערכה המערערת שהכלל נגד המנסח פועל נגדה. לא השתכנענו שעיון בתשריט, כשהוא לעצמו, היה צריך ויכול ללמד את המשיבים שהשטחים שבמחלוקת אינם מיועדים להם; נזכיר שהמערערת לא העלתה את הדברים על הכתב בצורה מפורשת, כפי שהיינו מצפים ממנה לעשות, ואף לא טרחה להסביר את הדברים למשיבים בשיחה עם נציגם כפי שעשתה בעניינו של עו"ד וולובלסקי. מחדליה אלו של המערערת נובעים מהמחדל היסודי כאשר מחד גיסא, התחייבה למכור את הגגות למשיבים ולהצמידם לדירותיהם, ומאידך גיסא, גם את ההתחייבות היסודית הזו לא פרשה בחוזים כנדרש. (ד) מהאמור לעיל, אנו דוחים את טענתה העיקרית של המערערת. גם בטענותיה האחרות של המערערת לא מצאנו עילה להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא. (ה) כך למשל טענת המערערת שהמשיבים אחרו לטעון לחוסר התאמה של הגגות: המשיבים הסבירו את הדבר בכך שבעת רכישת הדירות התגוררו בחו"ל, והגיעו ארצה רק כשנתיים לאחר מסירת הדירות שרק אז התברר להם מצב הגג והמתקנים. נוסיף שלא הוכח שלמערערת נגרם נזק עקב הפנייה המאוחרת. (ו) טענות המערערת נגד המומחה אף הן ראויות להדחות. המומחה היה מומחה מוסכם, ואם רצתה המערערת לפסול את חוות דעתו, היה עליה להביא טענותיה העובדתיות בעניין זה לפני בית משפט קמא, בבקשה ערוכה כדין בלוויית תצהיר, והיא לא עשתה כן. כך גם לא ראינו להתערב באומדן הנזק שאמד המומחה המוסכם. (ז) אשר לערעור שכנגד: אין ממש בטענת המערערים שכנגד בשאלת הריבית הדולרית, שהרי אומדן ירידת הערך חושב בדולרים רק לצורך נוחותו של השמאי וכמקובל, ככל הנראה בין בעלי מקצוע בתחום זה, ולא היה בכך כדי להקנות למשיבים פיצוי דולרי בכלל או ריבית דולרית בפרט. גם בעניין הטענה לנזק שאינו ממוני לא מצאנו לפסוק פיצוי למשיבים שאינם מתגוררים בדירות שרכשו, ובמיוחד כשהם טוענים שנפגעה פרטיותם בקשר עם השימוש בדירות. ראו בעניין זה דברי השופטת ע' ארבל: "מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד" (ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, תק-על 2005(1) 2774 (2005)). יתר על כן, המשיבים 2, 3 ו-4 טענו בתצהירי עדות ראשית שעשו בתמיכה לתביעותיהם שנגרם להם נזק שאינו ממוני בגלל גנבים שחדרו לביתם מאזור המתקנים שבגגות. עניין אחרון זה לא נתבע כלל ואם חפץ מי שחפץ לתבוע בגינו היה עליו לעתור ולתקן את כתב התביעה. נציין כי ספק רב אם המשיבים 2,3 ו-4 הוכיחו יריבות ביניהם לבין המערערת. המשיב 2 טען בכתב התביעה שמעמדו כתובע נובע מכך שהמערערת ידעה שהדירה מיועדת לשימושו - טענה שעליה לא חזר בתצהיר שעשה כעדות ראשית ושספק רב אם הספיקה כדי ליצור יריבות בינו לבין המערערת. המשיבים 3 ו-4 טענו טענה דומה בכתב התביעה שהגישו והוסיפו בתצהירי העדות הראשית שהגישו שהמערערת ראתה בהם את הרוכשים "דה פקטו", אך גם טענה זו אינה מספקת כדי להקים להם זכויות במקום שבו המשיב 5 שהוא הרוכש דה יורה של הדירה תבע את המערערת על יסוד אותן עילות. לפיכך אנו דוחים את הערעור שכנגד. 4. לסיכום הערעור והערעור שכנגד נדחים. בנסיבות אלה אין צו להוצאות. הערבון יוחזר למערערת. גג