החלטה 1. בפניי בקשות למתן צווים זמניים שעניינים שמירת מצב קיים ומניעת ביצוע עסקאות בנכס מקרקעין המצוי באזור התעשייה נשר. 2. המשיב הינו בעל זכויות חכירה במקרקעין המצויים ברחוב המסילה 20 באזור התעשייה נשר, גוש 11219 חלקה 54 (להלן: "המקרקעין"). על מקרקעין אלו החל המשיב לבנות מבנה מסחרי. ביום 28.9.2004 נערך ונחתם הסכם בין המבקשת לבין המשיב למכירת יחידה בבניין שבנה המשיב על המקרקעין (להלן: "ההסכם הראשון"). על-פי ההסכם, המבנה המתוכנן אמור היה לכלול קומה אחת בלבד בגובה של 7 מ'. המבקשת רכשה שטח של כ-400 מ"ר, בתוספת 8 חניות צמודות. כן רכשה המבקשת את הזכויות בגג הצמוד מעל השטח שרכשה. 3. על-פי נספח התשלומים להסכם הראשון, התחייבה המבקשת לשלם למשיב סך של 500,000$ במועדים כדלקמן: (א) 100,000$ במעמד חתימת החוזה; (ב) 100,000$ ביום 15.12.2004 ובתנאי שעד אותו מועד תושלם בניית תקרת המבנה; (ג) 125,000$ ביום 31.3.2005 ובתנאי שעד אותו מועד יושלמו חיפוי הפנים וחיפוי החוץ; (ד) 175,000$ ביום 31.5.2005 ובתנאי שעד מועד זה יינתן אישור לאכלוס (טופס 4). המשיב מצדו התחייב להשלים את הבנייה עד ליום 31.5.2005. להסכם צורף מפרט מדויק. 4. לאחר חתימת ההסכם הראשון ביקשו הצדדים להרחיב את הממכר, וסוכם כי המשיב יבנה קומה נוספת (קומה ב). מדובר בפיצול הקומה הראשונה לשתי קומות נפרדות. ביום 22.6.2005 נערך ונחתם בין הצדדים הסכם נוסף (להלן: "ההסכם המתקן"). על-פי ההסכם המתקן סוכם על ביצוע שינויים שונים, לרבות הוספת קומה. להסכם המתקן צורפו תשריטים מתוקנים. 5. הוסכם כי עבור תוספת הקומה תשלם המבקשת סך נוסף של 70,000$. כן סוכם כי המועד לסיום הבנייה יוארך עד ליום 31.10.2005. 6. בכך לא באו המגעים בין הצדדים לקיצם. בין הצדדים נוהל משא ומתן גם לגבי הוספת קומה שלישית (קומה ג) שתיבנה על גג הבניין. באי כוח הצדדים החליפו ביניהם טיוטות, אולם הסכם לא נחתם. 7. גם ללא חתימת הסכם בכתב החלו הצדדים לפעול לבניית הקומה השלישית, וכל צד התקשר ישירות עם קבלן מבצע, וזה החל לעבוד. 8. שינוי נוסף שסוכם בין הצדדים בעל-פה, נוגע לשינוי חיפוי המבנה. על-פי סיכום זה שונה החיפוי לשיש גרניט, וסוכם שכל צד יישא במחצית מהעלות הנוספת. הצדדים התקשרו יחדיו עם ספק ועם קבלן מבצע. לטענת המבקשים, סוכם כי עם התשלום עבור חיפוי השיש תזוכה המבקשת בשווי החיפוי המקורי שבוטל. 9. אין חולק כי המבקשת שילמה את שני התשלומים הראשונים בסך 100,000$ כל אחד, אך לא שילמה את יתרת התשלומים. כמו כן מוסכם כי עבודות הבנייה נמשכו מעבר לזמן המתוכנן, ולמעשה עד היום טרם התקבל טופס 4, דהיינו אישור לחיבור המבנה לתשתיות כנדרש לפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981.הצדדים נחלקו ביניהם בנוגע לסיבת העיכוב. כמו כן אין חולק כי המבקשת שילמה עבור חיפוי הקירות ועבור בניית קומה ג' אך קיימת מחלוקת לעניין היקף התשלומים. 10. המבקשת טוענת כי עבודות הבנייה בוצעו ללא פיקוח ראוי, בצורה בלתי-אחראית, תוך החלפת מתכננים וכדומה. כמו כן התברר כי ניתנו צווים שונים להפסקת העבודה וצווי מניעה נגד המשך עבודות הבנייה. לגבי עבודות הבנייה בקומה השלישית התגלו מחלוקות ביחס לחלוקת השטחים בין הצדדים וביחס לעבודות עצמן; המבקשת טוענת שהמשיב פעל על דעת עצמו ובנה מחיצות הפוגעות בחלקהּ בקומה ג'. המבקשת אף שלחה, לטענתה, למשיב התראות שונות. עוד התברר כי עבודות חיפוי הבניין בשיש הופסקו בשל מחלוקות עם הקבלן המבצע - חברת חווה אלף בע"מ - ואלו לא הסתיימו עד להגשת הבקשה. עוד טוענת המבקשת כי היה על המשיב למסור לה בטוחות לתשלומים ששולמו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. אי-מתן הבטוחות מהווה לטענתה הפרה. 11. מנגד העלה המשיב טענות רבות על הפרות ההסכם מצדה של המבקשת. ההפרה העיקרית ("החמורה", כלשון המשיב) היא אי-תשלום הסך של 125,000$ + מע"מ שהיה על המבקשת לשלם עם גמר החיפוי הפנימי והחיפוי החיצוני של הקירות. לעניין זה חשוב לציין כי הצדדים חלוקים ביניהם גם על היקף החיפוי הנדרש עבור קומה ב'. המשיב טוען עוד כי המבקשת לא נשאה בחלקה עבור בניית קומה ג'. לטענתו, עלות הבנייה, ליום הגשת התשובה לבקשה, עמדה על סך של 608,000 ₪, שמתוכם היה על המבקשת לשאת בחלק יחסי, אולם בפועל לא שולם מאום. טענה נוספת נוגעת להתנהגות מר אלי פניני, אביו של מר שי פניני, שהנו מנהל המבקשת. נטען כי בפועל מר אלי פניני, האב, הוא שעומד מאחורי המבקשת, וכי רישום הזכויות על שם בנו אינו אלא רישום טכני שנועד להסתיר את מעורבותו ואת זכויותיו של מר אלי פניני. לטענת המשיב, התערב מר אלי פניני בבנייה, נתן הוראות ישירות לקבלנים לביצוע שינויים שלא הוסכמו עם המשיב, הפריע לביצוע הריצוף, לבניית מחיצות פנימיות ועוד. נטען גם כי המשיב נדרש לשלם, בשל שינויים שדרשה המבקשת, אגרות והיטל השבחה, תשלומים שהיה על המבקשת להשיב, אך לא עשתה כן, ועוד. בשל כל טענותיו אלו של המשיב שלח בא כוחו, ביום 30.5.2006, הודעה על ביטול מותנה של הסכמי הרכישה (נספח יז' לבקשה). 12. להשלמת העובדות אציין כי נגד מר אלי פניני נפתחו הליכי פשיטת רגל בבית המשפט המחוזי בחיפה (תיק פש"ר 534/01). במסגרת הליכים אלו ביקש הנאמן, עו"ד רון כהנא, לעקל את זכויות המבקשת על-פי הסכמים עם המשיב, על בסיס הטענה כי מדובר בנכסים של החייב. ביום 29.11.2006 ניתן צו עיקול כמבוקש. 13. בתביעה בתיק זה עותרת המבקשת לאכיפת הסכמי מכר שלוש הקומות. בד בבד עם התביעה הוגשה הבקשה למתן סעדים זמניים לשימור מצב קיים ולמניעת פעולות כלשהן להעברת הזכויות בבניין עד להכרעה בתיק העיקרי. ביום 12.7.2006 ניתן צו ארעי שהתייחס רק לחלקי המבנה נשוא ההסכם הראשון וההסכם המתקן. בשלב מאוחר יותר בתיק בש"א 12528/07 ניתן צו המתייחס גם לקומה ג'. 14. יצוין כי לאחר שנערך הדיון בבקשה לסעדים זמניים הסכימו הצדדים לפנות להליכי גישור. אלו נמשכו זמן רב, אך לצערי נכשלו. לאחר מכן נעשו ניסיונות להסדר בין כותלי בית המשפט, ולבקשת הצדדים ניתנו ארכות שונות כדי לנסות לגבש הסדר, אולם גם נסיונות אלו לא צלחו. 15. בדיון האחרון שנערך, בו הודיעו הצדדים סופית כי לא הושג הסדר, הודיע עו"ד יהודה מלאך, בא כוחו של המשיב, כי הוא מסכים "שיינתן פסק דין חלקי עם מועדים לתשלום הסך של 300,000$" והבהיר כי כוונתו לאפשר השלמת העסקה ביחס לקומות א' ו-ב', ואילו לגבי קומה ג' ביקש להעביר את המחלוקות להכרעה. דברים אלו, העולים בקנה אחד עם עקרונות ההסדר שהוצע, הם בבחינת חזרת המשיב מהודעת ביטול ההסכם. בא כוח המשיב הדגיש כי המשיב נכון לרשום על שם המבקשת זכויות חכירה, כשאלו כפופות לעיקול שהטיל הנאמן. לטענתו, אם יירשמו זכויותיה של המבקשת בלשכת רישום המקרקעין, אין כל צורך שהמשיב ימסור בטוחות כנדרש לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. דיון 16. מצויים אנו בשלב מקדמי של הדיון. מטיעוני הצדדים ומהמסמכים שהוגשו ברי כי קיימות מחלוקות אמתיות בין הצדדים לעניין מילוי תנאי ההסכם. כפי שניתן לראות, הצדדים לא הקפידו להסדיר את כל היחסים החוזיים ביניהם בגדרם של ההסכמים הכתובים. אין ספק כי חלק ניכר מההסכמות לא מצאו ביטוי בכתובים, ובפועל סטו הצדדים מההסכמים. עוד עולה כי הצדדים לא שמרו על מערכת יחסי מוכר-קונה רגילים, וכי מעורבותה של המבקשת כקונה הייתה גדולה מהצפוי. כך למשל בוצעו שינויים בציפוי המבנה, ואלו גררו תשלומים ישירים לקבלנים; כך בוצעו שינויים במבנה לבקשת המבקשת או לבקשת מר אלי פניני, וכדומה. עוד ברור כי אף על פי שהמשא ומתן לגבי קומה ג' לא הסתיים בהסכם, החלו הצדדים לפעול לבניית הקומה, מבלי שחלק מרכזי מהנושאים סוכם, ובמיוחד מבלי שסוכמו השטחים המגיעים לכל אחד. במצב זה אך טבעי הוא כי נותרו מחלוקות שיעיבו על המשך הקשרים העסקיים והן מונעות כיום את השלמת הבנייה. התוצאה היא כי שני הצדדים נמצאים ניזוקים. 17. בשלב זה של ההליך אין צורך להכריע בכל אחת ואחת מן המחלוקות. די בכך שהמשיב חזר בו מהודעת הביטול כדי להצדיק הענקת צו האוסר על המשיב לבצע עסקאות למכירת הזכויות לצד שלישי. עם זאת אין בכך די, שהרי המשיב מוכן להשלים את העבודות ולאפשר רישום הזכויות על שמה של המבקשת, כפוף לקבלת התשלומים. 18. מעיון בחומר שהוצג לעיוני ברי כי עד ליום 31.3.2005 לא הושלמו חיפויי החוץ והפנים. למעשה לא נקבעה הוראת שינוי ברורה לגבי מועד התשלום כמתבקש משינוי טיב החיפוי. מכל מקום, כל עוד לא הסתיים החיפוי, לא הייתה המבקשת מחויבת בתשלום הסך של 125,000$. לגבי התשלום של 175,000$ אשר על המבקשת לשלם עם המצאת טופס 4, ברי כי גם מועד זה טרם הגיע, שהרי עד היום טרם הושג טופס 4. 19. דומני עם זאת שאין להכיר, בשלב זה, בזכותה של המבקשת לקזז סכומים שנויים במחלוקת מחובתה בתשלום על-פי ההסכם המקורי בין היתר הואיל והמבקשת לא פירטה כדבעי את הסכומים המגיעים לה לטענתה בגין תשלומים ששילמה לקבלנים ובגין העיכובים בהשלמת הבנייה. כל אלו יוכלו להתברר בשלב מאוחר יותר. 20. טענות המבקשת לעניין הקומה השלישית אינן רלוונטיות לשם השלמת התשלומים ורישום הזכויות בקומה א' ובקומה ב'. עם זאת ביחס לקומה ג' יש מקום ליתן צו להקפאת המצב הקיים עד לבירור הזכויות הקנייניות והכרעה בעניין התשלומים. כאמור אין חולק כי למבקשת הוצמדו חלקים בגג המבנה, והמחלוקת נטושה רק לעניין היקף ההצמדה. המבקשת טוענת כי הוצמדו לה 551 מ"ר, בעוד המשיב סבור שהשטח הצמוד הוא 400 מ"ר. ההפרש נובע מהשינוי שנעשה בקומה ב' ומהשאלה האם הגדלת השטח בקומה ב' מגדילה גם את השטח הצמוד. זוהי מחלוקת אמתית שיש לבררה בראיות, ועל כן ראוי שיינתן צו זמני שימנע ביצוע עסקאות בשטח השנוי במחלוקת. 21. בשים לב לאמור ולאור הודעת המשיב כי הוא נכון להשלים את העסקה ביחס לקומות א' ו-ב', דומני כי ראוי לקבוע מנגנון שיבטיח את השלמת העסקה כמוצע ולהותיר את המחלוקות הכספיות ואת המחלוקת לעניין השטח בקומה ג' לדיון בתיק העיקרי. דומה גם כי החיפוי הושלם לאחר תחילת ההליכים בתיק, או שהוא קרוב מאוד להשלמה. 22. אוסיף גם כי אין ספק שהמשיב מחויב מכוח הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ליתן למבקשת בטוחות. חוק זה חל גם על "חדר או מערכת חדרים [...] לעסק או לכל צורך אחר". אין גם חולק כי המשיב הוא בגדר "מוכר" על-פי הגדרת החוק בהיותו מי שבונה את המבנה על מנת למכרו. עד כה לא נתן המשיב למבקשת כל בטוחה מאלו האפשריות על-פי החוק. המשיב מציע רישום זכויות חכירה על שם המבקשת, וברי כי אם תירשם הערת אזהרה לפי סעיף2(4) לחוק המכר, או יירשמו זכויות לפי סעיף 2(5) לחוק זה, יהיה בכך כדי להוות בטוחה מספקת. 23. אשר על כן הנני מורה כדלקמן: (א) ניתן בזה צו מניעה זמני האוסר על המשיב לבצע כל עסקה, לרבות מכר, החכרה וכדומה בנוגע לנכס המסומן בצהוב בתשריט שצורף לבקשה בבש"א 10339/06 כנספח א', בבניין ברחוב המסילה 20 אזור התעשייה נשר, גוש 11219, לגבי קומות א' ו-ב', ובשטח של 551 מ"ר כמסומן בצהוב בתשריט שצורף לבקשה בבש"א 12528/06. (ב) צו זה יעמוד בתוקפו רק אם המבקשת תמלא את התנאים המפורטים להלן לעניין השלמת העסקה לגבי קומות א' ו-ב': 1. המבקשת תשלם תוך 30 יום סך של 125,000$ + מע"מ, כערכם על-פי שער הדולר היציג ביום התשלום. התשלום יבוצע בכפוף להמצאת בטוחות לפי הוראת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) על כל הסכומים ששולמו עד כה ושישולמו. התשלום יבוצע על-פי הוראות ההסכם המקורי. 2. המבקשת תשלם סך של 175,000$ תוך 10 ימים מהמועד בו יציג המשיב לעיונה טופס 4 למבנה. המשיב יודיע למבקשת מראש על מועד הגשת הבקשה לקבלת טופס 4. 3. מובהר כי המשיב יאפשר למבקשת לרשום שיעבוד על הזכויות בנכס לשם ביצוע התשלומים - הכול כאמור בסעיף 8 לנספח ב' להסכם המקורי. 4. עם ביצוע התשלומים האמורים תימסר החזקה בנכס למבקשת. (ג) אם המשיב לא ימלא את חובותיו לעניין מתן בטוחות, מסירת המבנה ולעניין רישום השיעבוד, יישאר הצו בעינו עד הכרעה בתיק העיקרי, והמבקשת תופטר מחובת התשלום עד למילוי התחייבויות המשיב. (ד) אם המשיב יעמוד בחובותיו, והמבקשת לא תשלם את התשלומים במועדים האמורים, יבוטל הצו הזמני. איחור של 5 ימים לא ייחשב איחור לעניין זה. כל הטענות הכספיות ההדדיות של הצדדים בנוגע להפרת ההסכמים ולנזקים שנגרמו להם ובנוגע לקומה ג' יוכרעו בהליך העיקרי. 24. מוצע לצדדים לשקול מינוי מומחה לבירור הסוגיות ההנדסיות הכרוכות בטענות בדבר הפרות ההסכמים. 25. כדי לקדם את ההליכים בתיק הנני קובע קדם משפט ליום 4.2.2008 שעה 8:30. בשים לב לשינויים, וכדי שהמחלוקות האמתיות יועברו לבירור, תוכל המבקשת לתקן את כתב תביעתה תוך 21 יום, והמשיב יגיש כתב הגנה 30 יום לאחר מכן. שמירה על המצב הקייםצווים