צו מניעה למכירת מגרש

החלטה 1. בקשה למתן צו מניעה זמני נגד המשיבה 1 האוסר עליה למכור את המגרש נשוא הבקשה. 2. המבקשות והמשיבה 1 (להלן - "המשיבה") ניהלו מו"מ לפיו תרכוש המבקשת 2 (להלן - "המבקשת") מהמשיבה מחצית ממגרש בשטח של 1,798 מ"ר בגוש 3055 חלקות 25 ו-26 (להלן - המגרש). המשיבה 3 (להלן - "המשיבה הפורמאלית") היא הבעלים של המחצית האחרת של המגרש. במהלך המשא ומתן הוכנה טיוטת הסכם, אך הצדדים לא חתמו על הסכם. המחלוקת שנפלה בין הצדדים הינה האם המשא ומתן שנוהל ביניהם הבשיל, אף ללא חתימה על הסכם, לכדי גמירות דעת המגבשת הסכם מחייב. 3. לטענת המבקשת, הצדדים סיכמו ביניהם את כל תנאי העסקה, לרבות התמורה, ואף העלו את ההסכמות על הכתב וקבעו מועד לחתימה על ההסכם ביום 21.1.07 בשעה 16.00. אולם, בסמוך למועד החתימה הודיעה המשיבה למבקשת כי בדעתה לחתום על הסכם למכירת זכויותיה במגרש לצד ג' ולא לחתום על ההסכם עם המבקשת. 4. המשיבה טוענת שבין הצדדים אמנם קוים מו"מ במסגרתו הוחלפו ביניהם טיוטות של הסכמים, אך מו"מ זה לא הסתיים בהסכמה, הצדדים נותרו חלוקים בנושאים מהותיים, ועקב כך החליטה המשיבה לחתום על הסכם ביחס למגרש עם קונה אחר. 5. חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן - "חוק המקרקעין") קובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה הסכמה בכתב". בפסיקה נקבע כי דרישת הכתב היא דרישה מהותית ובהעדר "כתב", החוזה לעסקה במקרקעין אינו משתכלל (ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק ואח' נ' מנהלי עזבון י. בידרמן ואח', פ"ד כו(2) 782). עם זאת, נקבע בפסיקה שקיומו של מסמך בכתב אינו מחייב בהכרח גם חתימה על המסמך ויכול שהחוזה ישתכלל להסכם מחייב גם בהעדר חתימה: "בה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. .... על כן אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית לטובת גרסתו. אך, יתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם היתה גמירות דעת בין הצדדים למרות העובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב" (ע"א 51, 49/81 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1), 589). יתירה מזו, כאשר הצדדים מסכימים להיפגש לצורך החתימה על ההסכם, הסכמה זו "מעמידה אותם בחזקתם, כי לא התכוונו להתקשר התקשרות חוזית מחייבת, אלא לאחר החתימה על החוזה". בנסיבות כאלה, על צד הטוען לקיומה של התקשרות חוזית בהעדר חתימה לסתור חזקה זו (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66). 6. במקרה שלפנינו, לא שוכנעתי, ולו במישור הלכאורי, כי חרף העדר חתימה על ההסכם, התגבשה אצל הצדדים גמירות דעת אשר הבשילה לכדי הסכם מחייב. 7. לטענת ב"כ המבקשים, ההסכמה בין הצדדים הושגה בישיבה לילית שקוימה ביניהם ביום 15.1.07, שנמשכה עד השעה 01:20 לפנות בוקר של יום 16.1.07, ו"שבה סוכמו כל התנאים הנוגעים להסכם" (סעיף 21 לבקשה) פרט לעניין הסכמתה של המשיבה הפורמאלית (שלכך אתייחס בהמשך). אולם גם המבקשת מודה שטיוטת ההסכם לא תוקנה במלואה בהתאם להסכמות אלה. לדבריה, "מפאת עייפותם של הצדדים סוכם שלא לתקן את הניסוח של ההסכם באותה שעה אלא להיפגש כעבור מספר שעות בשעה 12.00 של יום 16.1.07... זאת לצורכי ניסוח סופי וחתימה, כאשר לא היו עוד מחלוקות מהותיות בין הצדדים אלא צורך בהתאמת הניסוח להסכמות, התאמה שלא היה בכוח הצדדים לעשות לפנות בוקר" (סעיף 21 לבקשה). מכאן, שאף אם הושגו הסכמות בין הצדדים באותה ישיבה לילית לגבי כל סעיפי ההסכם (למעט עניינה של המשיבה הפורמאלית), גם לשיטתן של המבקשות הסכמות אלה לא הועלו על הכתב. משמע, לפנינו "כתב" שלא זו בלבד שאינו חתום, אלא שאינו כולל גם את כל ההסכמות שלשיטתן של המבקשות הושגו בין הצדדים, וככזה הוא אינו מקיים את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. 8. גם לשיטתן של המבקשות, אף שכל שאר התנאים היו מוסכמים על הצדדים, עניין מהותי אחד לא הוסכם, וזה נוגע להסכמתה של המשיבה הפורמאלית לעסקה, לרבות חתימתה על הסכם הליווי (סעיף 19 לבקשה). לצורך כך הכינו הצדדים מסמך (נספח ה' לבקשה) עליו המשיבה הפורמאלית הייתה אמורה לחתום. מהראיות, במיוחד מעדותו של ב"כ המשיבה הפורמאלית עו"ד צבי בלאו עולה כי בשום שלב, גם לאחר הישיבה מה-15.1.07, המשיבה הפורמאלית לא נתנה הסכמתה לנספח ה'. מסתבר שהמשיבה הפורמאלית הציבה תנאים להסכמתה לחתום על אותו נספח כאמור במכתב ב"כ מיום 18.1.06 (נספח ח' לבקשה), תנאים שגם הם לא היו סופיים, משום שטרם אושרו על ידי בעל השליטה במשיבה הפורמאלית. המבקשות אמנם טוענות, שרשימת הדרישות של המשיבה הפורמאלית הייתה מוסכמת עליהן, אולם, לא הוצג בפני מסמך בכתב אשר נותן ביטוי להסכמה זו. יתר על כן, גם המבקשות מודות שבמשא ומתן שניהלו עם המשיבה הפורמאלית נותר פער, אף שלגישתן היה מדובר בפער מזערי (סעיף 26 לסיכומיהן). 9. המבקשות טוענות שחתימתה של המשיבה הפורמאלית על נספח ח' הייתה בגדר תנאי מתלה, שלא היה בו כדי לפגוע בתוקפו של ההסכם בין הצדדים. המשיבה טוענת מנגד, שכבר באותו לילה הודיע בעל השליטה במשיבה, מר שמעיהו רייכמן (שלא נכח באותה ישיבה בשל שהותו בחו"ל), כי לא יהיה מוכן להתנות את החוזה בתנאים מתלים. מכל מקום, גם מהבקשה עצמה עולה שלמחרת הישיבה הלילית האמורה, הודיע נציג המשיבה למבקשת שברצונו להשיג את הסכמתה של המשיבה הפורמאלית לכל התנאים המתלים האמורים עוד לפני החתימה על ההסכם, באופן שההסכם לא יהא מותנה בתנאים מתלים. אי לכך הסכימו הצדדים לדחיית הישיבה שנועדה לחתימה על ההסכם ליום 16.1.07. בנסיבות אלה, משהמשיבה הפורמאלית לא חתמה על נספח ה', לא ניתן לומר שבין הצדדים הושגה הסכמה מחייבת. 10. מסתבר שהטיוטה הלילית לא שיקפה הסכמה סופית של הצדדים גם בעניין התמורה עבור זכויות בניה נוספת אם תאושרנה על המגרש בעתיד עקב שינוי תכנית בניין עיר החלה עליו. בטיוטת ההסכם נאמר שבמקרה כזה המבקשת מתחייבת לשלם למשיבה, על פי בחירתה, באחת משתי דרכים: 800 דולר בצירוף מע"מ עבור כל מ"ר תוספת בניה השייך לה או 50% מהרווח היזמי לכל מ"ר עיקרי נוסף בתב"ע החדשה. לטענת המשיבה, לאחר שיחה טלפונית עם מר רייכמן שקוימה לקראת סוף הישיבה הלילית, המשיבה סירבה ליתן הסכמתה למנגנון תשלום זה. מכל מקום, הצדדים אינם חלוקים על כך שכבר למחרת היום הוסכם ביניהם על שינוי שיטת חישוב התמורה הרשומה בטיוטה, באופן שהתמורה תחושב על פי הערכת שמאי (ראה עדותו של מר אפרים הניג בעמ' 8 לפרוטוקול). מכאן, שלעניין התמורה עבור זכויות בניה עתידיות, הטיוטה ודאי אינה משקפת הסכמה סופית של הצדדים. ההסכמה שבסופו של דבר הושגה בין הצדדים בנושא זה לא הועלתה על הכתב ועל כן היא אינה עומדת, גם בהתעלם מעניין החתימה, בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. 11. עניין נוסף לגביו התגלעה מחלוקת בין הצדדים לאחר הישיבה הלילית מיום 15.1.07 נוגע לדרישתה של המבקשת להוציא מן העסקה את ב"כ המשיבה. דרישה זו עמדה בניגוד לאמור בסעיפים 2.4(1) ו-3.6 לטיוטת ההסכם. בסופו של דבר הושגה בין הצדדים הסכמה בדבר הוצאתו של ב"כ המשיבה מן הפרויקט והפיצוי שישולם לו עבור כך. אולם הסכמה זו לא הועלתה על הכתב וגם בה יש להעיד על כך שהצדדים לא התייחסו אל הטיוטה מיום 15.1.07 כמשקפת הסכמה סופית. 12. בכל הנוגע למחלוקות בין הצדדים באשר לסיכומים שהושגו בישיבה הלילית מיום 15.1.07, אני מעדיף את גרסתה של המשיבה. זאת, משום שהמצהיר מטעם המבקשת, מר אפרים הניג, נטל חלק רק בחלקה הראשון של אותה פגישה. הוא פרש ממנה כבר בשעה 20.30 והישיבה נמשכה אחר כך עד השעה 01:20 אחר חצות (סעיף 21 לתצהירו של מר הניג וסעיף 21 לבקשה). ידיעתו של מר הניג על מה שסוכם באותה ישיבה לאחר פרישתו מהפגישה היא ידיעה מכלי שני המבוססת על עדכון טלפוני שקיבל מבנו מר שי הניג (עמ' 3 ש' 22). מכאן, שהצהרתו של המצהיר מטעם המבקשות כי "בישיבה זו סוכמו כל התנאים הנוגעים להסכם" (סעיף 21 לתצהירו) מבוססת, לפחות בחלקה (ולא ברור איזה חלק), על עדות שמיעה. אמנם, בהליך ביניים ניתן להציג עדות שמיעה, אך כאשר מול עדות שמיעה זו עומדת עדות (של מר אפרים גרליץ) מכלי ראשון, אני מעדיף את העדות האחרונה. מה גם שלא ניתן כל הסבר להימנעותה של המבקשת מהגשת תצהיר או תצהירים של נציגיה אשר נכחו במהלך הפגישה כולה. 13. אשר לשדר הדואר האלקטרוני ששלח מר רייכמן למתווך מר פולק, בו הודיע כי הנחה את נציגו (מר גרליץ) "לסגור" את העסקה ולחתום עליה מוקדם ככל האפשר, מקובלת עלי עמדת המשיבה, כי בשדר זה אין משום אישור להסכמות כאלה או אחרות שהושגו בין הצדדים. 14. סיכומו של דבר, המבקשת לא הצליחה לסתור את החזקה שהצדדים לא התכוונו להתקשר התקשרות חוזית מחייבת אלא לאחר החתימה על החוזה. בכל מקרה, לא שוכנעתי שמקרה זה נופל בגדרם של אותם מקרים נדירים בהם ניתן להגיע למסקנה שהייתה גמירות דעת בין הצדדים חרף העדרו של חוזה חתום. אחזור ואציין שכל הדברים דלעיל אמורים במישור הלכאורי ולצורך הבקשה הנוכחית בלבד. 15. התוצאה היא שהבקשה נדחית וצו המניעה הזמני שהוצא ביום 23.1.2007 במעמד צד אחד מבוטל. המבקשת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בהליך זה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. קרקעותקניית קרקעות / מגרשיםצוויםצו מניעה