פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

פסק דין

מבוא:

בפני הונחה תביעה חוזית שעניינה בהפרת הסכם שכירות שנכרת בין המנוח ו/או עיזבונו (להלן: "המשכיר") לבין הנתבעים 1 ו-2 (להלן: "דרור"/"אילנית" וביחד "השוכרים" בהתאמה).
עיקר העובדות הנדרשות להכרעה בעניין שבפני אינן שנויות במחלוקת ולנוחות המעיין בפסק הדין תוצגנה אלה להלן:

העובדות המוסכמות:

  1.      בין המשכיר לבין השוכרים, נחתם ביום 23.8.01 הסכם שכירות (להלן: "ההסכם הראשון")לתקופה שמיום 10.9.01 ועד ליום 9.9.03 (להלן: "תקופת השכירות הראשונה") ביחס לנכס המהווה בית מגורים ברח' השושנים בהוד השרון (להלן: "הבית"), בערבותם של הורי אילנית, הנתבעים 3 ו-4 (להלן: "גדעון"/"שושנה" וביחד ייקראו אלה "הערבים").
  2.      ביום 29.6.03 נחתם בין המשכיר לבין השוכרים הסכם שכירות נוסף ביחס לבית (להלן: "ההסכם השני") לתקופה שמיום 10.9.03 ועד יום 9.9.04 (להלן: "תקופת השכירות השניה") ללא שינוי ביחס לתנאי ההסכם הראשון.


3.     הנתבעים 3 ו- 4 חתמו כערבים להסכם הראשון והשני (להלן:"הערבים") ומטעמם נמסרה ערבות בנקאית על סך של 4,867 ₪ בתוקף עד ליום 28.6.02 (להלן:"הערבות הבנקאית").

4.     בין דרור לבין המשכיר התנהלו מגעים ביחס לתקופת שכירות נוספת ברצף לתקופת השכירות השניה שלא גובש לכדי הסכם חתום.

5.     קודם לתום תקופת השכירות השנייה נפרדו דרכיהם של דרור ואילנית.

6.     סכסוך שנתגלע בין הצדדים באשר להמשך שהותו של דרור בבית לאחר תום תקופת השכירות השניה נדון בבית המשפט וזה הורה על פינויו של הבית והשבתו למשכיר עד ליום 2.1.05.

תמצית טענות הצדדים:

לטענת המשכיר, הפרו השוכרים את הסכם השכירות השני בהימנעותם מלפנות את הבית בתום תקופת השכירות השניה, בהותירם חובות לרשות המקומית ובגרימת נזקים לבית. מכח זאת נדרשים במשותף, השוכרים והערבים לפיצוי המוסכם ולנזקים המוכחים.
יובהר כי נזקי הבית הנטענים הינם תולדת ביצוע עבודות השיפוץ שלא הושלמו על ידי דרור, שעה שזה טוען כי אלה נעשו מתוקף הסכם שכירות נוסף שלא נחתם בסופו של עניין, הגם שנכרת.
קו ההגנה של אילנית זהה בעיקרו לזה של דרור אלא שזו מוסיפה ומסתמכת על השבר שנוצר בחיי הנישואין שלה לניכחו אין לקשור עוד, לדבריה, בינה לבין פעולותיו של דרור ואילו חזית ההגנה של הערבים מתבססת על טענות הנוגעות לתוקף הערבות והיקפה.



השאלה שבמחלוקת:

סלע המחלוקת המרכזי בין הצדדים מתמקד אם כן בשאלת סיווג הקשר שנוצר והתקיים בין הצדדים בתום תקופת השכירות השניה. בעוד שהמשכיר טוען כי הסכם השכירות השני ממצה את יחסי הצדדים, גורס דרור ובעקבותיו יתר הנתבעים, כי בין הצדדים נוצר הסכם שלישי בר תוקף שהופר על ידי המשכיר.

דיון בשאלת היווצרותו של הסכם שלישי:

לפי חומר הראיות שבפני ואשר אינו שנוי במחלוקת, נוהלו מגעים לכריתתו של הסכם שכירות שלישי. ביטויים האובייקטיבי של אלה הינו בטיוטת הסכם שסומן כמוצג ת/9 (להלן: "ת/9") לתצהירו של יוסף לוי (להלן: "לוי").
ת/9 משקף קיומה של הסכמה לתקופת שכירות נוספת בת 12 חודש ו-5 תקופות אופציה, לגובה דמי השכירות, לביצוע שיפוצים בבית בעלות של 60,000 ₪ ולהפחתה חודשית של 125$ לחודש בדמי השכירות עד לסך של 3,000$. לטענת דרור משקף ת/9 את הסכמת הצדדים בכל העניינים למעט זה הנוגע לתקופת הקיזוז שבסופו של עניין לא הוגבלה הגם שביטויה לא נמצא בכתובים. הסכמת המשכיר בנושא זה של משך הקיזוז ניתנה, כך לפי דרור, בעל פה באמצעות טלילה ובכך הושלמו כל ההסכמות שנדרשו לכריתת ההסכם השלישי. ההסכמה המיוחסת לטלילה בדבריו של דרור, ניתנה לדבריו שעה שזו ביקרה בבית בתחילת השיפוץ.
טלילה בעדותה אינה מכחישה קיומו של מפגש בינה לבין דרור במהלך השיפוץ (כמו גם מפגשים רבים אחרים נוספים בעמ' 35 לפרוטוקול, שורה 2), אלא שזו מכחישה את הדברים הקונקרטיים המיוחסים לה על ידי דרור, וכך נשמעו הדברים מפיה בפרוטוקול:

"במפגש הראשון שראיתי את ביצוע העבודות אמרתי לו שאני מקווה שחתמתי על חוזה, תמיד התשובה שלו היתה " אל תדאגי טלי יהיה בסדר" . צלצלתי לעו"ד שלי משם לאשר אם הוא אכן חתם וראיתי כי לא חתם ואמרתי לו שהוא לא יכול לעשות מה שהוא רוצה" (עמ' 35 לפרוטוקול שורות 9 - 10).

"ת. אני הגעתי לשם לאחר שאחותי תארה לי את מה שקורה שם ולא האמנתי לה, ראיתי כי הקומה שנייה הכל עקוב, חלון אחד עקור והוא ועוד חבר שהיו שם כל הזמן עקרו את המסגרת החוצה והפילו אותה למטה. זאת ראיתי למטה. נכנסתי לבניין ושאלתי אותו אם הוא חתם על חוזה והוא אמר לי שלא. עשיתי סיור בבית מאד בזהירות כי אני זוכרת שעקפתי גרם מדרגות הנתמך על בטון שעמוד לא היה שם. כל בעלי החיים שלו הסתובבו שם מכלבים ועד ברווזים ואמרתי לאחותי שתבוא לצלם זאת. הבנתי כי יש לי עסק עם מטורף" (עמ' 35 לפרוטוקול שורות 18 - 24).

המדובר איפוא בשתי גרסאות סותרות, זו של דרור וכנגדה זו של טלילה. עדותה של טלילה נראית עדיפה בעיני, הואיל וזו מתיישבת טוב יותר עם מכלול הראיות הנוגעות למהלך הדברים ולנסיבות שאפפו את המגעים בין הצדדים ביחס לת/9.
יש לדחות אם כן בהקשר זה את גירסתו של דרור, ולפיה הושלם ת/9 לכדי הסכם שלישי מחייב לאחר שלא הוכח קיומה של גמירות דעת ומסויימות ביחס לאחד מתנאיו העיקריים של החוזה זה הנוגע להיקף הקיזוז של עלות השיפוץ מדמי השכירות החודשיים שנקבעו.
המסקנה אם כן הינה כי בין הצדדים לא נכרת הסכם שלישי ויחסיהם מוצו בהסכם השני.
הואיל וכך ולאחר שלפי חומר הראיות שבפני, המשיך והחזיק דרור בבית גם לאחר תום תקופת השכירות השניה, נכון לקבוע כי הסכם השכירות השני הופר על ידיו באופן יסודי.
הפועל היוצא של קביעה זו הינה כי המשכיר זכאי לפיצוי בגין הפרת ההסכם כפי שתוכחנה וכל טענותיו של דרור לגבי הפרת ההסכם כלפיו נדחות.
מעבר לנדרש יצויין, כי טענותיו של דרור לקיומה של הסכמה מחייבת, עומדות בסתירה להימנעותו מתשלום דמי שכירות לתקופה בה שהה זה בבית עד למתן צו הפינוי על ידי בית המשפט. במובן זה של הדברים נראה דרור כחסר תום לב בניהול ענייניו.

היקף הפיצוי:

לאור קביעתי לעיל בדבר שהותו של דרור בבית עד ל- 2.1.05 תוך הפרת ההסכם השני מאליו עולה חבותם של דרור ואילנית לנשיאה בכל תשלומי החובה החלים על הבית בתקופת השכירות השניה ועד לפינויו על ידם. חלק זה של התביעה בסך של 8,459 ₪ הוכח ומתקבל כנגדם.
מעבר לכך עותר המשכיר לתשלום דמי שכירות לתקופה שמתום תקופת השכירות השנייה ועד לפינוי הבית ב-2.1.05, לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם השני ולהחזר העלויות הכרוכות בתיקון הנזקים שנגרמו לבית בשל השיפוץ שלא הושלם.

עלויות תיקון הנזקים:

בעניין זה טוען המשכיר כי עלות תיקון הנזקים שנעשו בבית עומד על הסך של 62,173 ₪. דרישה זו מבוססת על עדותו של לוי הנסמכת על חשבוניות וקבלות בסכום של 58,173 ₪ ששולמו לקבלן השיפוצים שלומי אלימלך בגין תיקון בסיסי של הבית ועבודות האינסטלציה והניקיון. על אלה מוסיף לוי עלויות עבודות חשמל בסכום של 4,000 ₪ לפי הצעת מחיר שסומנה כמוצג ת/23.
השוכרים טוענים כי עלויות אלה מופרזות וגם אם יש בהן ממש, היה בהן כדי להשביח את הבית ולהעשיר את המשכיר שלא כדין.
מבחינה ראייתית היה על המשכיר להיתמך בעניין זה בחוות דעת מקצועית ערוכה כדין ביחס להיקף העלויות שנדרשו להשלמת השיפוץ (בניכוי השבח בהתחשב במצבו של הבית עובר לתחילת השיפוץ) כמקובל בהוכחת עניין שבמומחיות.
בהיעדרה של חוות דעת מקצועית אין לי אלא לקבוע את זכאותו של המשכיר על בסיס אומדנא העולה לטעמי כדי סכום של 22,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

דמי השכירות:

לטענת המשכירים הפרו השוכרים את חבותם לתשלום שכירות לתקופה שמיום 10.9.04 ועד ליום 2.1.05 בסכום של 13,520 ₪ לפי תחשיב של 825 דולר לכל חודש וחלקו היחסי.
טענת ההגנה של דרור ולפיה הופטר מתשלום דמי שכירות בתקופת השיפוץ חסרת כל בסיס ונדחית על פניה.
הואיל וכך הוכחה זכאותו של המשכיר לדמי השכירות כנדרש.




תשלום הפיצוי המוסכם

לטענת המשכיר זכאי זה מעבר לכל פיצוי אחר שנפסק לפיצוי מוסכם במקרה של איחור בפינוי המושכר לפי התעריף שנקבע בהסכם השני בסך של 100 דולר ליום ל-114 ימי איחור ובסך הכל כ-49,000 ש"ח. השוכרים והערבים מתנגדים לחיובם בפיצוי המוסכם הן מחמת ההפרזה שבו והן בשל היותו בבחינת "כפל פיצוי". אתייחס אם כן בנפרד לכל אחת מטענותיהם בעניין.

כפל פיצוי:

הכלל הוא כי אין מניעה לפסיקת פיצוי מצטבר הן על פי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 (להלן: "החוק") והן על פי סעיף 10 לחוק (ע"א 628/87).
הסייג שנקבע בפסיקה להלכה זו קובע כי מקום שהוכח קיומה של חפיפה בין פועלו של הפיצוי המוסכם לבין זה המוכח לא יזוכה הנפגע בפיצוי כפול ויהא עליו לבחור בין אלה (ראה ע"א 1846/92).
לאחר שקילת הדברים מצאתי כי במקרה שבפני לא קיימת חפיפה בין תשלום דמי השכירות לתקופה בה החזיקו השוכרים בבית, שלא כדין, שנועד למנוע את התעשרותו של השוכר המפר על גבו של המשכיר, לבין הנזק שנגרם למשכיר כתוצאה מכך שנכזבה ציפייתו לקבל את המושכר לרשותו במועד הנקוב בהסכם. הפיצוי המוסכם נועד לפצותו על נזקי הלוואי הנלווים להפרה המשבשת את לוחות הזמנים המתוכננים שהם מן הסתם יסוד ההסתמכות הכלכלי של המשכיר לעתיד.
אני דוחה איפוא את טענת השוכרים לשלילתו של הפיצוי המוסכם מחמת היותו בבחינת "כפל פיצוי".

הפחתת הפיצוי המוסכם:

טענתם החלופית של השוכרים הינה כי גם אם תיקבע זכאותו של המשכיר לפיצוי המוסכם, עדיין על בית המשפט לעשות שימוש בסמכות המסורה לו על פי חוק ולהורות על הפחתתו של סכום זה בהיותו מופרז.
סעיף 15 (א) לחוק מגדיר את סמכותו של בית המשפט להפחתת הפיצוי המוסכם אם מצא כי זה נקבע ללא כל יחס סביר לנזק אותו ניתן היה לצפות מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה. לצידה של קביעה זו קיים עיקרון מאזן נוסף להבטחתו של חופש ההתקשרות המשתקף בנטיית בתי המשפט לפירוש מצומצם של סמכות שעניינה בשינוי תנאי ההסכמה של הצדדים ופגיעה בחופש התקשרותם (לעניין זה ראה ע"א 707/78 וכן ע"א 4481/90).
עוד נקבע כי אם יעשה בית המשפט שימוש בסמכות זו של הפחתת הפיצוי המוסכם, ייעשה הדבר במשורה על מנת שלא לערער את עקרון חופש החוזים ומידת הביטחון הנדרשת ליציבותם של יחסי מסחר תקינים.
במקרה שבפני נראה כי הפיצוי המוסכם נועד לפצות את המשכיר על הנזקים הכרוכים בפינוי המאוחר ובהיערכות להמשך מימוש ההנאה מהבית כאשר ביחס לאלה נראה בעיני פיצוי השווה בערכו לכשנת שכירות שלמה בקירוב כקיצוני ומופרז. נכון אם כן לבצע הפחתה בסכום הפיצוי המוסכם ולהעמידו על מחצית משיעורו זה.
הואיל וכך נקבע בזאת כי יש להעמיד את הפיצוי המוסכם על הסך של 24,000 ₪.

בהתחשב בכל אלה ולסיכום חלק זה של הדיון יאמר כי התביעה הוכחה כלפי השוכרים באופן ובסכומים כמפורט לעיל.
חבות זו מוטלת על שני השוכרים כאחד ללא הבחנה ביניהם ובמובן זה של הדברים אני דוחה את טענותיה של אילנית להפטרה מחבותה ככל שאלה משתלבות ותומכות את טענותיו של דרור.

חבות הערבים

תוקף הערבות

התביעה הופנתה במשותף ובמאוחד הן כלפי השוכרים והן כלפי הערבים. הערבים כאמור הינם הוריה של אילנית הטוענים בתוקף להעדר תוקפה של ערבותם ולחילופין, לצמצומה.
החלק המרכזי של טיעוניהם לעניין היעדר תוקפה של ערבות מבוסס על הטיעון ולפיו נוצר בין המשכיר לשוכרים הסכם שכירות שלישי לו לא ערבו. הואיל ובקביעה שנעשתה דלעיל נדחתה מכל וכל הטענה לקיומו של הסכם שכירות שלישי נשמט ממילא הבסיס לטיעון זה ונדחה.
בקו ההגנה האלטרנטיבי שהוצג על ידי הערבים נטען כי תוקפה של הערבות נשלל לאחר שזו ניתנה שלא מתוך רצון חופשי בהשפעת לחצים שהופעלו עליהם מצידו של דרור ובעטיה של מחלה קשה בה לקה גדעון.
עם כל הצער וההשתתפות בתחושת הכאב והקושי שליוותה את מחלתו של גדעון לא הוכחו היסודות המשפטיים הנדרשים לביסוסה של טענה מסוג הכפייה, האילוץ או העושק ולפיכך יש לדחותה מכל וכל.

צמצום היקף הערבות

הערבים העלו בטיעוניהם סדרה של טענות לצמצום היקף הערבות בהסתמך על ההגנות הקבועות בחוק הערבות התשכ"ז - 1967 (להלן: "חוק הערבות") למי שהוגדר כערב יחיד. דא עקא שעל פי הוראות חוק הערבות עצמו אין הערבים נכנסים בגידרה של הגדרת "ערב יחיד", מכאן כי כל בסיס טיעוניהם בעניין זה אינו אלא "מגדלים פורחים באוויר". לא מצאתי כל ממש בהסתמכותם של הערבים על הוראת סעיף 8 לחוק הערבות לאחר שלפי חומר הראיות שבפני הקדים המשכיר ודרש את קיום החיוב מן השוכרים טרם שפנה לערבים. בהקשר זה יודגש כי דרך טיעונם של הערבים בהיתלותם בחוק הערבות על כל סייגיו לא היתה אלא בגדר של "מסע דיג" שבו נאספו טענות ללא אבחנה וללא כל זיקה לרלוונטיות שלהם להכרעה בפני. סבורני כי אין המדובר בניהול הליך תקין אם לנקוט בלשון המעטה.
באופן חלופי ביקשו הערבים להימנע מחיובם בערבות מעבר לזו הנקובה בערבות הבנקאית. אף בטענה זו לא מצאתי ממש וזו דינה לדחיה.

עוגמת נפש

לא סברתי כי בנסיבותיו של תיק זה קיימת הצדקה לפיצוי בגין עוגמת נפש.




הודעת צד ג'

הערבים ואילנית הפנו הודעת צד ג' כלפי דרור ולפיה יהא עליו לשפותם בכל רכיבי חיובם כלפי המשכיר לאחר שלטענתם הוכח כי האחריות להפרת ההסכם השני כולה הינה תולדת התנהלותו הבלעדית של דרור.
אין ספק כי הערבים זכאים לשיפוי ביחס למלוא היקף חבותם כנגד דרור לפי סעיף 9 לחוק הערבות.
אשר לאילנית - זו טוענת כי ניתקה את הקשר הזוגי עם דרור החל מספטמבר 2003 ולפיכך אין היא נושאת באחריות ליישומו ולהשלכותיו של ת/9.
ככל שמדובר בטענות הנוגעות לקרע הזוגי שנוצר בין אילנית לדרור (המוסיפות על הטענות לגופן שנידחו) אין זאת אלא כי מדובר בעניין המצוי בתחום סמכותו העניינית של ביהמ"ש לענייני משפחה ומהיבט זה של הדברים הנני להתעלם כאילו נמחק מכתבי הטענות של אילנית.

סוף דבר

א. התביעה התקבלה בחלקה.

הנתבעים, כולם ביחד וכל אחד לחוד, ישלמו לתובע את הסכומים כמפורט:

  1.      הסך של 13,520 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.12.04 ועד לתשלום בפועל.
  2.      הסך של 8,459 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 2.1.05 ועד לתשלום בפועל.
  3.      הסך של 22,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.2.05 ועד לתשלום בפועל.
  4.      הסך של 24,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
  5.      הוצאות משפט (שכר עדים ואגרה לפי הסכום שנפסק) ושכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.


ב. הודעת צד ג' מאת הנתבעים 3 ו-4 התקבלה ולפיה זכאים אלה לשיפוי מלא בגין חיוביהם דלעיל כלפי הנתבע מספר 1.
ג. הודעת צד ג' מאת נתבעת 2 כלפי נתבע 1 נדחית ללא צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון