פיצוי מוסכם בחוזה מכר דירה

פסק דין הרקע 1. תביעה לתשלום פיצוי מוסכם מכוח חוזה מכר דירה . הדירה נמכרה בכינוס נכסים על ידי הכונס (הנתבע 3), וזאת במסגרת תיק גירושין בין בני זוג (הנתבעים 1,2). 2. התובעים רכשו את הדירה. לטענתם, נרשמה הדירה על שם המוכרים באיחור של כ - 3 חודשים, מעבר למוסכם בחוזה. עוד טענו התובעים, כי החזקה נמסרה להם באיחור של כחודשיים וחצי. 3. לטענת התובעים, הופר החוזה בהפרה יסודית ולכן הם זכאים לקבל את הפיצוי המוסכם בסך 25,000$ ללא הוכחת נזק, וכן פיצוי בגין איחור במועד מסירת החזקה בשיעור של 100 דולר ליום, בסך הכל 6,000$. דיון 4. מן הראוי להתחיל דווקא בנתבע 3 - כונס הנכסים, היות שהוא זה שטיפל במכירה ובהעברה, בעוד שחלקם של בני הזוג היה משמעותי פחות. לטענת האישה, לא גרה בדירה כלל ולא טיפלה בחוזה או בהעברות, באילו הבעל שגר בדירה טען, כי פינה את הדירה באיחור עקב האיחור בתשלום התמורה (על כך בהמשך). 5. הכונס טען, כי לא הייתה הפרה של ההסכם, היות שנקבע בו כי עיכוב ברישום שלא כתוצאה ממניעה התלויה במוכר, לא יחשב הפרת הסכם (סעיף 2 ד' להסכם, נספח ז' לתצהיר התובע). 6. עיון בסעיף 2 ד' להסכם, מראה כי רישום על זכויות בדירה על שם הקונה בספרי המקרקעין ובמידת הצורך במנהל, נקבע למועד: "בסמוך לאחר מסירת החזקה בתוך פרק זמן סביר". עוד נקבע בהמשך הסעיף: "לא התאפשר ביצוע רישום במועד שלא כתוצאה ממניעה התלויה במוכר עד להסכם, לא יחשב הדבר הפרת הסכם". באשר לרישום ע"ש המוכר, נקבע כי יבוצע 45 ימים לאחר אישור בית המשפט. 7. מן המצוטט עד כה, ברור כי אין מועד מדויק, אלא רק מועד משוער לרישום הדירה על שם הקונה. אחד השלבים ברישום הוא הרישום ע"ש המוכר, מאחר שהנכס לא היה רשום ע"ש המוכר. 8. סעיף 7 א', ב' להסכם, קובע פיצוי מוסכם בסך 25,000$ למקרה של הפרה יסודית. הפרה יסודית, פרושה, בין השאר עיכוב משמעותי ושלא בהתאם להסכם ברישום הדירה על שם הקונים. עיכוב כזה לא היה. 9. הדירה נרשמה על שם הקונים תוך זמן סביר, ובייחוד על רקע עיכובים ותקלות שונות אשר לא היו באחריות המוכר, כפי שיפורט בהמשך. אולם, גם באופן כללי אין לקבוע כי רישום בתוך מס' חודשים, מהווה איחור שיש בו משום הפרה יסודית, כאשר נקבע פרק זמן סביר להעברה. בנסיבות כפי שיפורטו, מועד העברה היה סביר ביותר. 10. התובעים מלינים על כך, כי הזכויות נרשמו על שם המוכרים (ולא הקונים), באיחור ומסתמכים על חלק מסעיף 2 להסכם המתייחס לחלק מתהליך הרישום הכללי, חלק המתייחס לרישום קודם על שם המוכרים. הדירה לא הייתה רשומה על שם המוכרים, ולכן היה צורך לרשום אותה, ראשית על שם המוכרים, ולאחר מכן על שם הקונים. 11. לעניין זה, יש לקבוע כי סעיף הפיצוי והפרה היסודית מתייחס לכל הסעיף בשלמות. האינטרס של הקונים היה לרשום את הדירה על שמם בתוך זמן סביר וכך היה. ההליכים במהלך אותו רישום ורישומי המשנה, לא היו מהותיים. המהות הייתה רישום על שם הקונים. מבחינה פרשנית, אין מקום לפצל את סעיף 2 להסכם באופן שאיחור באחד הרכיבים, באחת מפעולות הרישום, תגרור תשלום קנס גבוה - הפיצוי המוסכם. מטרת הפיצוי המוסכם היא להבטיח ביצוע החוזה, דהיינו תשלום התמורה מצד אחד והעברת הדירה לקונים מצד שני. מטרות אלה הושגו, מכאן שאין מקום לפסיקת הפיצוי המוסכם בגין איחור ברישום. 12. מבחינה פרשנית, פיסקה בתוך סעיף, יש לפרש על רקע הסעיף כולו. סעיפים בהסכם, יש לפרש על רקע ההסכם כולו, ועל רקע היגיון העומד בבסיס החוזה וכמובן בהתחשב באומד דעת הצדדים בעת כריתת החוזה. ברור כי בשלב עשיית החוזה, קבלת הדירה בהעברה לקונים, היא שהייתה רלבנטית, מבחינת הקונים. אין ספק כי הצדדים לא התכוונו לקבל או לשלם פיצוי מוסכם אם אחד משלבי הביניים בהעברה התעכב מעט, כל עוד לא גרם עיכוב זה לאיחור מהותי בהשלמת פעולות הרישום על שם הקונים. מכאן, שההתייחסות לאיחור יחסית לאמור בסעיף 2 ב' להסכם (45 יום מאישור בית המשפט לרישום על שם המוכרים), כהפרה יסודית, אינו מתאים. כמו כן, ניתן היה לבדוק גם סוגיית העמידה על זכות חוזית שלא בתום לב, אולם הצדדים לא טענו לעניין זה. 13. לטענת הכונס, העברה נעשתה בתוך זמן סביר, למרות שורה של תקלות בלתי תלויות במוכרים כדלקמן: מתברר כי שטרות ישנים שהיו חתומים לא התאימו והיה צורך לקבל שטרות חדשים ממנהל מקרקעי ישראל, דבר שנעשה תוך שבועות ספורים. העירייה לא העבירה אישור עירייה במועד עקב בעיות תכנוניות של הדירה (מחסן וחיבור הבית משתי דירות). שביתה ברשויות המקומיות שנמשכה כחודש ימים, הצורך להמתין לביקור פקחים לבדיקת הדירות, נדרשו אישורי מיסים היסטוריים משנות ה- 50, היות שהרישום היה רישום ראשון של חכירה ולא נמצא זכר לעסקאות קודמות בארכיונים של מס שבח ומנהל מקרקעי ישראל. נדרשה תעודה בדבר "שיכון ציבורי" במקום אישורי מס. היה צורך לשחזר תיק שאבד בארכיב עמידר. היו עיכובים מחמת תקופת החגים. עוד התברר, כי בזמנו הוטל עיקול שהיה בלתי ידוע בשלב עריכת החוזה , נדרשו מכתבים לאישור סילוק משכנתאות המוכרים, וכן נדרש אישור בית המשפט להסכם. 14. לאחר קריאת הנתיב המורכב שבו נדרש הכונס לעבור כדי לרשום את הדירה, ברור שהכונס פעל בזריזות ראויה ברישום הדירה, בהתחשב בנסיבות שפורטו. ההתמודדות עם הרשויות השונות, מנהל , עירייה ורשויות המס, גוזלת זמן, כל שלב דורש זמן, היות שיש להמתין לפעולות של הרשויות בהמצאת אישורים ובשחזור מסמכים ותיקים . חלק מהפעולות אינן בשליטת הכונס וכמובן ששביתות ואובדן מסמכים ישנים מהתיקים הציבוריים, אינם בשליטתו. מכאן, שאפילו אם היה עיכוב, היה זה עיכוב מוצדק. 15. נקודה אחרונה לעניין מועד הרישום, היא הטענה של הקונים שהכונס חייב היה להתעדכן מראש בכל פרטי הפרטים של המצב הרישומי והפיזי של הנכס, וחייב היה להיות מוכן לבצע את העברה מיד, במהירות רבה, לאחר שכל ההכנות בוצעו כבר לפני עריכת החוזה. זו הגישה העולה מסיכומי ב"כ התובעים. 16. כונס נכסים מתמנה מטבע הדברים לבצע פעולות או עסקה, ללא שיש לו היכרות מעמיקה עם הנכס. ברור מראש, כי יש אפשרות שיהיו תקלות ועיכובים. כדי להתמודד עם חוסר הוודאות, מסיר מעצמו הכונס את האחריות לתקלות בלתי צפויות אשר אינן באחריותו או באחריות המוכרים. כמו כן, וכפי שהיה גם בחוזה זה, נדרשו הקונים לבדוק בעצמם את המצב של הנכס לפני הקניה, עניין זה הוסדר בסעיף 4 להסכם, שבו אישרו כי בדקו את הדירה, ויתרו על טענות אי התאמה, רכשו את הנכס במצבו כפי שהוא, בדקו את זכויות המוכר בנכס ואת המגבלות הקיימות, וכן אישרו כי אין לכונס אחריות למצבו המשפטי, הפיזי או התחזוקתי או התכנוני של הנכס. אחד המאפיינים של רכישת נכס מכונס נכסים הוא המחיר. ברכישת נכס מכונס, המחיר נמוך בממוצע ב - 15% ממחיר השוק, בין השאר עקב הצורך של הקונים לערוך בירורים מוקדמים ועקב רכישת הנכס במצבו, כפי שהוא. 17. לטענת הכונס, אם יש אחריות או רשלנות, אחריות זו מוטלת על ב"כ הקונים, אשר לא ביצעה את הבדיקות הדרושות מראש. אין אני מביע דעה לעניין זה. כל שיש לקבוע הוא שלמרות הקשיים השונים, בוצעה ההעברה בתוך זמן סביר ואף ללא שנגרם נזק לקונים כתוצאה ממועד ההעברה. הקונים נמנעו מלפרט כל נזק שנגרם להם בטענה, כי הדבר לא נדרש לצורך הפיצוי המוסכם. הקונים לא הסבירו במה ניזוקו מהעיכוב בהעברה הראשונה ע"ש המוכרים. איחור בפינוי הנכס 18. נושא שני שעליו התרעמו הקונים, הוא איחור במסירת החזקה בבית המגורים. לטענתם, במקום למסור עד ליום 10/12/99, נמסרה החזקה בסוף 02/00 באיחור של כחודשיים וחצי. 19. לטענת הקונים, אי רישום הזכויות עיכב את קבלת המשכנתא על ידי הקונים, היות שהיה צורך במסמך כוונות של הבנק המלווה. עניין פינוי הנכס באיחור מוסבר בקצרה בסעיפים 38-42 לסיכומי התובעים, אולם אין בסעיפים הקצרים הסבר ברור לטענות, אין הסבר איזה קושי בדיוק נתעורר לעניין המשכנתא ונאמר בקצרה בסעיף 40, כי אי פינוי במועד מהווה הפרה יסודית, ולכן יש לשלם את הפיצוי המוסכם ותו לא. בסעיף 41, נאמר כי הנתבע 2 סירב לפנות את הנכס. 20. לעניין זה, טוען הכונס כי הנתבע 2 לא פינה את הנכס, ועניין זה אינו באחריות של הכונס. הנתבעת 1, טענה כי לא החזיקה כלל בדירה, ומכאן שלא הפרה דרישת פינוי. 21. הנתבע 2, טוען כי לא היה שותף למו"מ מול התובעים. ההסכם קיבל את אישור בית המשפט לאחר שלושה חודשי מו"מ בין הכונס לבין ב"כ התובעים - עו"ד ברזילי. עוד טוען הנתבע 2, כי הטיפול בהעברת הזכויות היה נתון לכונס הנכסים בלבד, ולא הייתה לו שליטה על הנסיבות ועל התקלות והקשיים שנתעוררו בקשר לרישום. 23. באשר למסירת החזקה, טען הנתבע 2 שהתובעים עצמם הפרו את ההסכם ולא שילמו את התמורה במועד אלא חלק מזערי, 10% בלבד. עד למועד הצפוי למסירת החזקה, שילמו התובעים לכונס 25,000 $ בלבד, ובמצב זה לא היו זכאים לקבל את החזקה לידם. לטענת הנתבע 2 זו היתה גם עמדתו של כונס הנכסים. 24. עיון בהסכם מראה כי התמורה היתה 243,000 $. תנאי התשלום היו: 25,000 $ תוך 48 שעות ממועד אישור בית המשפט. הפקדת ערבות בנקאית על סך 95,000 $. תוך 60 ימים מאישור ההסכם סך של 90,000 $ ובכפוף לסילוק המשכנתא. תוך 90 ימים מאישור ההסכם ובכפוף לרישום זכויות המוכר 90,000 $. במעמד מסירת החזקה 38,000 $. 25. עיון בסעיף התמורה מראה כי אכן לא היה זה סביר למסור את החזקה במצב שבו שולם חלק קטן בלבד מהתמורה. לפי ההסכם כלשונו, מסירת החזקה היתה רק בתום התשלומים. אמנם היו תנאים מוקדמים נוספים לביצוע התשלומים, אולם רישום הדירה על שם המוכר לדוגמה היתה קשורה רק לתשלום השלישי. 26. ברור כי מועדי התשלומים נשתבשו. הסיבות לכך נותרו סתומות. התובעים לא פירטו בסיכומיהם כי שילמו או כי היו מוכנים לשלם, או שביצעו את כל ההכנות לתשלומים, או שהיו תנאים מוקדמים אשר לא נתקיימו ותנאים אלה אפשרו להם לעכב את התשלומים, בהעדר הנמקה או טעם לאיחור בתשלומים. סירובו של הנתבע 2 לפנות את הנכס היה מוצדק לכאורה. 27. בסופו של דבר, משנקלעו הצדדים למחלוקת בענין זה, פנו לביהמ"ש וביהמ"ש קבע תנאים נוספים וכן קבע את מועד הפינוי החדש במועד שקבע פינה הנתבע 2 את הנכס. 28. התובעים טוענים כי למרות קביעת בית המשפט שמרו על זכויותיהם לתבוע פיצוי מוסכם, ולא ויתרו. השאלה היא שאלה פרשנית שאין צורך להכריע בה, דהיינו אין צורך לקבוע אם החלטת בית המשפט משנה את ההסכם. גם אם שמרו על זכויותיהם הרי לא היו זכאים לקבלת החזקה בנכס, בשלב שביקשו לקבל את החזקה, עקב אי תשלום. יש להוסיף עוד כי הצדדים ניהלו מו"מ בעניין זה בזמנו. הכונס הציע הצעות שונות כדי לפתור את התסבוכת, אולם הצעות לא נתקבלו ובסופו של דבר פנו לביהמ"ש וזה פסק כפי שפסק. לסיכום נקודה זה, לא היה איחור בפינוי המזכה הפיצויים. 29. לקראת סיום יש מקום להתעכב בקצרה על נושא מצב הנכס: במבוא להסכם נאמר כי המוכרים אינם רשומים כבעלי הנכס אלא כבעלי זכות להירשם כבעלי הנכס בחכירה מהוונת בשתי דירות שחוברו יחד לקוטג' אחד. סעיף זה יחד עם סעיף 4 המטיל על הקונים את החובה לבדוק את הנכס על כל היבטיו, מראה כי אין לקבל את טענות הקונים כאילו הוטעו, או שהוסתרו מהם עובדות באשר למצב התכנוני של הנכס או מצב החיבור בין שתי הדירות וכן ענין המחסן. לפי ההסכם לא נמכר מחסן. נתברר כי נבנה במקום מחסן בלתי חוקי אשר נהרס בסופו של דבר. עניין זה אינו קשור ישירות לתיק ומשליך רק על הטענה בדבר העיכובים וכמובן על הטענה בדבר מצג שווא כביכול. מראש לא נעלם מעיני הקונים שהנכס הוא נכס מיוחד, הדורש בדיקה מיוחדת מצידם. התוצאה היא ששתי ההפרות הנטענות לא נתקיימו וממילא אין לקבל את התביעה. 30. באופן כללי ניתן לקבוע כי העסקה בין הצדדים לא היתה עסקה פשוטה, הנכס לא היה נכס פשוט, המצב הרישומי של הנכס לא היה פשוט. כל העניינים הנ"ל הוסדרו בסופו של דבר תוך זמן סביר, אם כי יתכן שנדרש זמן נוסף יחסית לעסקה פשוטה. שני הצדדים לא ביקשו להפר את ההסכם ולא ביקשו להתחמק מחיוביהם על פי ההסכם וממילא לא הפרו את ההסכם בהפרות יסודיות. באשר להוצאות - אין מקום לעשות צו להוצאות בין הצדדים עצמם. באשר לכונס, הכונס היה בעל תפקיד שמונה על ידי ביהמ"ש וביצע את תפקידו בצורה תקינה. יתכן שלא היה צורך לגרור אותו לסכסוך. בסופו של דבר נאלץ לנהל את הגנתו לאחר שנתבע באופן אישי ולכן יש לזכותו בהוצאות. בנסיבות לא יוטלו הוצאות גבוהות, למרות העבודה הרבה שדרש ניהול התיק על ידי הכונס (ושאר הצדדים). התובעים ישלמו לכונס, הנתבע 3, 8,000 ש"ח + מע"מ. מכירת דירהחוזהפיצויים מוסכמיםפיצוייםמקרקעיןחוזה דירההסכם מכר