המחלוקת במסגרת תביעה בנושא שכירות הייתה כדלקמן: האם הופר החוזה ועל ידי מי. האם הוסכם על קיצור תקופת השכירות. סוגיית השוכר החלופי. אשם תורם בהפרת חוזה וסוגיית הקטנת הנזק. גובה הנזק. להלן פסק דין בנושא סכסוך שכירות: פסק דין א. רקע התביעה ועיקר טענות בעלי הדין 1. בין התובעים, שהינם הבעלים של משרד בקומת קרקע ברח' הירקון 124 בת"א (להלן:"המושכר") מזה, ובין הנתבעים 1,2 (להלן בהתאמה: "הנתבעים" או "צדוק והחברה"), נחתם ביום 21/12/99 חוזה לשכירות בלתי מוגנת (להלן:"החוזה"), לפיו שכרו צדוק והחברה מן התובעים את המושכר לתקופה בת 3 שנים, החל מיום 15/7/00 וכלה ביום 14/7/03 (להלן:" תקופת השכירות "). הנתבע מס' 3 חתם כערב לקיום כל תנאי החוזה. כאמור בחוזה השכירות, מטרת השכירות הייתה לנהל במושכר עסק להשכרת כלי רכב,טלפונים ומשרד נסיעות. 2. בסעיף 3 לחוזה נקבעו דמי השכירות החודשיים שעל הנתבעים לשלם לתובעים. עפ"י סעיף 10 לחוזה, התחייבו הנתבעים לשאת בתשלומי ארנונה, מים וחשמל משך כל תקופת השכירות. 3. בכתב התביעה המתוקן, שהגישו התובעים ביום 26.6.03, נטען כי החל מיום 15/10/01 חדלו הנתבעים לשלם דמ"ש וכי עזבו את המושכר לפני תום תקופת השכירות בלא שהעמידו שוכר חלופי כמתחייב עפ"י החוזה. התובעים טענו כי סה"כ חובם של הנתבעים בגין דמ"ש ותשלומי חובה, משוערכים ליום הגשת כתב התביעה מסתכם לסך של 124,380₪. 4. מנגד טענו הנתבעים כי התובעים הפרו את החוזה בהפרה יסודית, באשר לא הסדירו את עניין החנייה והתקנת שלט המתאר את עיסוקה של החברה. עוד טענו הנתבעים כי במושכר התגלעו ליקויי רטיבות וטחב קשים כתוצאה מחדירת מי גשמים (להלן:"הליקויים"), וכי התובעים לא תיקנו את הליקויים חרף דרישות הנתבעים ואף לא אפשרו לאחרונים לתקנם בעצמם. 5. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי ביום 30/3/01, הוסכם בינם ובין התובעים כי בשל הליקויים והשפעותיהם וכן, לאור מצבו הקשה של העסק, יבוטל החוזה באופן שתקופת השכירות תפקע ביום 14/7/01, וכי במהלך תקופה זו "יכלו התובעים למצוא שוכר חילופי". יתר על כן, הנתבעים פרסמו מודעות בעיתונות לצורך השכרת המושכר לזכיין או לשותף אך כל ניסיונותיהם להביא לידי הכנסת שוכר חלופי עלו בתוהו בשל מצבו העגום של המושכר ובהעדר שיתוף פעולה מצד התובעים. הנתבעים מייחסים אפוא לתובעים הטעייה, חוסר תום לב והפרות של החוזה ועתרו לדחיית התביעה. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ב. המחלוקת 6. האם הופר החוזה ועל ידי מי. 7. האם הוסכם על קיצור תקופת השכירות. 8. סוגיית השוכר החלופי. 9. אשם תורם בהפרת חוזה וסוגיית הקטנת הנזק. 10. גובה הנזק. ג. דיון וממצאים 1. הליקויים במושכר וניסיונות לתקנם 1.1 הנתבעים טוענים כי הגם שקיבלו את המושכר מסויד וצבוע הרי שבחורף 2000-99', חדרו מי גשמים וגרמו לליקויים אשר לא אפשרו לחברה לנהל את עסקיה במושכר. הליקויים חזרו על עצמם גם בחורף 01-2000. 1.2 מעדויות עדי הנתבעים עולה ממצא חד משמעי לפיו הליקויים במושכר היו קשים ובולטים (עדות בוטניה בעמ' 16,עדות כהן בעמ' 19 ועדות אברהמי עמ' 23,24). גם התובע מס' 1 (להלן:"התובע") אישר בתצהירו מודעותו לקיום הליקויים במושכר הגם שהוסיף כי קבלן מטעמו ביצע את התיקונים הדרושים ( סעיף 8 לתצהיר התובע ועדותו בעמ' 4 לפרוטוקול ישיבת יום 12/12/04 ). אפס, במהלך חקירתו של התובע הסתבר כי גם אליבא דעתו , מדובר היה בתיקונים בלתי יעילים אשר בוצעו על קירות רטובים ובתקופת החורף (שם בעמ' 5). 1.3 התובע הכחיש את טענת הנתבעים לפיה סירב לתיקון המושכר באמצעות קבלן משלהם(אהרון כהן). אני מעדיף את גרסת הנתבעים המגובה בגירסתו של כהן בתצהירו ובעדותו בפניי (עמ' 19 לפרוטוקול), ופוסק כי התובע הפגין חוסר רצון הן לבצע תיקונים יעילים במושכר בעצמו והן לאפשר לנתבעים להסתייע בקבלן משלהם. 2. התנהגות בעלי הדין בביצוע החוזה 2.1 בטענתו העקבית לפיה לא רבצה עליו כל חובה לתקן את הליקויים במושכר נסמך התובע על מספר סעיפים בחוזה כדלקמן: בסעיף 4(ב) נאמר: " השוכרת מצהירה ומאשרת כי ראתה את המושכר, בדקה אותו ומצאה אותו מתאים לצרכיה ושוכרת אותו במצבו as is ולא תהיה לה כל טענה בקשר למושכר מאת המשכיר"... בסעיף 6 נאמר: "השוכרת תשמור על הנכס ותשתמש בו שימוש סביר ומקובל בהתאם למטרת השכירות. השוכרת תתקן על חשבונה כל פגם או קלקול בנכס בתקופת השכירות.הוראות סעיף זה לא יחולו על בלאי סביר הנובע משמוש מקובל בנכסים דומים". 2.2 קודם שאתן דעתי למשמעות המשפטית שיש לייחס לסעיפים אלו, אטעים כי בניגוד לגרסתו התחילית לפיה שהה במושכר רק שבועיים קודם לתחילת תקופת השכירות, הודה צדוק כי שהה במושכר כ - 7 חודשים (שם בעמ' 27) ואף הוסיף כי למד את כל סדרי השילוט והחנייה במקום. 2.3 הנובע מכאן הוא כי אין שחר לטענות הנתבעים בכל הנוגע לשילוט ולחנייה. בניגוד לגרסתם המשתמעת של הנתבעים, לא הבטיחו להם התובעים כלום מאומה באשר לחנייה ולשילוט (עדות צדוק בעמ' 28) וכי ניתן להם פרק זמן ממושך להסדיר סוגיות אלו עם ועד הבית (סעיף 6 בהסכם ). מטעמים אלו אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה חטאו התובעים בהפרת החוזה בכל הקשור והנוגע להסדרת החנייה והשילוט. 2.4 נוקבת יותר הינה טענתו של צדוק, בסוגיית הליקויים והשפעתם בעדותו בפניי ( עמ' 29 לפרוטוקול ) טען צדוק כי מדובר בפגם נסתר אשר התמיר לכדי סדקים, רטיבות ואף הצפה, גלל כן, לא חלה עליו חובת התיקון חרף האמור בסעיף 6 לחוזה; להלן הבהיר צדוק בעדותו כי לאחר שהתריע באוזני התובע על קיום הליקויים: "בא (התובע) פעם אחת עם פועלים בערך במרץ 2000 והוא אמר שהכול רטוב מדובר בסדקים חיצוניים ואין מה לעשות אז צריך להמתין לקיץ. ואז בא הקיץ שלח איזה פועל בא לשם חצי שעה...... למיטב ידיעתי הוא לא עשה שום דבר ......" (שם בעמ' 30). 2.5 בתצהיר עדותו טען צדוק כי התובע לא אפשר לו לבצע תיקונים במושכר ונימק זאת בעובדת היותו קבלן ויש לו פועלים רבים (סעיף 3.2 לתצהיר); אפס במהלך חקירתו של צדוק הסתבר כי התובע לא מנע ממנו "פיסית" לשפץ את המושכר אך, לגירסתו "עשה זאת בדרכים אחרות" ( שם בעמ' 29). 2.6 גרסתו של צדוק גובתה בראש ובראשונה בעדותו של התובע עצמו שהודה כי אמר לצדוק כי הוא (התובע) יבצע את עבודת התיקון (שם בעמ' 4) וכן, בעדותו של העד כהן אהרון שהעיד כי שעה שנפגש עם צדוק ועם התובע הוא "(התובע ) אמר לצדוק אני קבלן ואני אעשה את התיקונים" (שם בעמ' 19). כך עולה גם מעדותו של אברהמי (עמ' 23,24 לפרוטוקול). 2.7 מצרף זה של הראיות מפרנס ממצא ברור לפיו התובע הבטיח לצדוק כי יתקן את הליקויים במושכר, משכך, איני רואה צורך לענות בפרשנותו של סעיף 6 לחוזה ולדידי גם אם מתחייב ממנו לכאורה (כגרסת התובעים), כי על צדוק היה לתקן את הליקויים - הרי שבהצהרותיו והתחייבויותיו של התובע כלפיי צדוק יש כדי לשנות מהוראות החוזה במובן זה שהתובע נטל על עצמו התחייבות כלפי צדוק לתיקון הליקויים. (במאמר מוסגר אבהיר כי השקפתו של המחוקק כפי שבאה לידי ביטוי בחוק השכירות והשאילה תשל"א - 1971 גורסת כי על המשכיר לתקן במושכר כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר - ראו סעיף 7 לחוק הנ"ל ). 2.8 אני פוסק אפוא כי בניגוד לטענות התובעים בסיכומיהם, הפרו התובעים התחייבות ו/או פעלו בניגוד להצהרתם כלפי צדוק לתקן את הליקויים בעצמם; למצער גילו התובעים חוסר תום לב בביצוע תיקונים שטחיים, אשר גם לדעתם לא היה בהם כדי לשרש את הבעיה. 2.9 בצד קביעה זו - לא אוכל להתעלם מן העובדה שצדוק גילה אוזלת יד בהימנעותו מלתקן את הליקויים בעצמו, עדות לכך ניתן למצוא בעובדה כי צדוק הודה בעדותו כי פרקליטו (עו"ד ליפר), המליץ בפניו להביא קבלנים ולתקן את הליקויים ולא לבטל את השיקים, הוא העדיף דרך פעולה אחרת וביטל את השיקים (עדותו בעמ' 30 לפרוטוקול ). מטבע הדברים ממצא זה יילקח בחשבון לחובת צדוק. 3. קיצור תקופת השכירות והסכמות לביטולי שיקים 3.1 צדוק טען בתצהירו כי בהסכמת התובע עוכב פירעון שיקים שניתנו להקלת גביית דמי השכירות וכי שיק שז"פ היה ליום 14/1/01 יבוטל בשל הפרה מצד התובעים (סעיף 32 לתצהירו). התובע כפר בגרסה זו וטען כי לא הסכים להפסקת תשלום דמ"ש אלא לפרישתם וכי הנתבעים לא עמדו גם בכך (עדותו בעמ' 5 לפרוטוקול). 3.2 צדוק אף טען בתצהירו כי סוכם בינו ובין התובע במהלך פגישתם ביום 30/3/01 על סיום תקופת השכירות ביום 14/7/01 - גרסה זו הוכחשה ע"י התובע אשר בצד אישורו לקיום הפגישה, טען בעדותו כי סירב לדרישתו של צדוק לבטל את החוזה, הגם שנתן הסכמתו להכנסת שוכר חלופי (שם בעמ' 6 ). 3.3 אין בידי לקבל את גרסת צדוק, כמושכל ראשון אטעים כי גם עפ"י גרסתו פינה צדוק את המושכר ביום 2/10/01 ומסר את מפתחותיו ביום 20/10/01 (עדותו בעמ' 32 לפרוטוקול). יתר על כן, בהעדר ראיה בכתב על הסכמה לקיצור תקופת השכירות (כמתחייב עפ"י סעיף 14 לחוזה ) ולנוכח הכחשתו של התובע, אני פוסק כי לא עלה בידי צדוק לשכנעני בדבר הסכמה בין הצדדים. אני פוסק אפוא כי צדוק והחברה פינו ביזמתם את המושכר קודם לתפוגת תקופת השכירות, ובניגוד לחוזה וכי כפי שעולה מעדותו של צדוק (עמ' 31,33) ועדותו של עו"ד ליפר (עמ' 8,9) הונעו לעשות כן גם בשל הרעה בעסקים. 4. שוכר חלופי 4.1 צדוק טען כי על יסוד הסכמת התובע הוא החל בחודש אפריל 2001 לנהל מו"מ עם שוכרים חלופיים (סעיף 3.9 לתצהיר צדוק ). עם זאת, מעיון מוקפד בתצהיר עולה כי מגעים ממשיים עם שוכרים חלופיים החלו רק בחודש יוני 2002 (סעיף 3.10 לתצהיר). מנגד טען התובע בעדותו כי הנתבעים לא הפגישו אותו עם שוכר פוטנציאלי כלשהו וממילא לא דחה שוכר כזה או אחר (שם בעמ' 6) להלן הוסיף התובע וטען כי מעולם לא התנגד לשוכר חלופי ופטר עצמו בטענות " לא זוכר " שעה שעומת עם שמות של שוכרים בכוח אשר הוזכרו ע"י הנתבעים (שם בעמ' 7). 4.2 צר לי אך, אינני נותן אמון בגרסת התובע. חומר הראיות הישיר והנסיבתי שהובא בפניי יוצר תשתית מוצקה לקביעת ממצא לפיו סיכל התובע את ניסיונות הנתבעים להמציא שוכר חלופי. מעדותו של עו"ד ליפר עולה כי הנתבעים נערכו להשגת שוכר משנה (עדותו בעמ' 12-8 לפרוטוקול ). בעדותו ציין עו"ד ליפר כי " היה לו (לצדוק) מאוד דחוף למצוא שוכר חלופי כדי לצמצם את הנזקים שלו..." (שם בקצה עמ' 12 לפרוטוקול). מעדותו של ליכט אשר ניהל מו"מ ראשוני עם צדוק, לרכוש את החברה, עולה כי התובע התחמק מכל מגע עימו (שם בעמ' 14). רושם דומה בדבר התחמקות מכוונת של התובע מפגישה עם שוכרים פוטנציאליים עולה בבירור גם מעדותו של אברהמי שאול (עמ' 24-23 לפרוטוקול) ומעדותו של אילוז (עמ' 26,27). 4.3 על יסוד מצרף ראיות זה אני מעדיף את גרסתו של צדוק שטען כי לאחר שפינה את המושכר, לא אפשר לו התובע להמציא שוכר חלופי (שם בעמ' 29), על גרסתו הדחוקה של התובע אשר ניסה (גם במסגרת עדות "הזמה"), ללא הצלחה להקהות מרישומי העדויות האובייקטיביות שהובאו בפני. אני פוסק אפוא כי התובע סיכל שלא בתום לב את זכותם החוזית של הנתבעים, עפ"י סעיף 13 לחוזה, למצוא שוכר מחליף ומנע למעשה למצער, החל מחודש יוני 2002, את זכותם של הנתבעים להשתחרר מחוזה מכביד מבחינתם. 4.4 התנהגות התובעים בסטייה מנורמת העל החקוקה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי ), תשל"ג - 1973 עולה כדי הפרת החוזה. השוו: ע"א 9245/99 ארנון וינברג נ' אריאן, דינים עליון ס"ז 614 ולקט האסמכתאות שם. וכן, בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים ב"ש נ' ביה"ד הארצי לעבודה, פ"ד ל"ה(1) 828. 5. אשם תורם בהפרת החוזה והקטנת הנזק 5.1 מן המקובץ עד כאן עולה כי שני בעלי החוזה גם יחד, פעלו בניגוד לחוזה. אתייחס איפוא להלן למסקנות הנגזרות מכך בכל הנוגע לסעדים הנטענים על ידי בעלי הדין. 5.2 הפרת החוזה ע"י צדוק והחברה נלמדת בראש ובראשונה מן העובדה כי בניגוד לחוזה, הם חדלו לשלם דמ"ש ואף נטשו את המושכר קודם לסיום תקופת השכירות. מדובר אפוא במעשה או במחדל בניגוד לחוזה, אשר בכפיפות לבחינת עיקרון תום הלב - אינו טעון יסוד נפשי כלשהוא. (השוו: סעיף 1(א) לחוק החוזים(תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 וכן, הנאמר בחיבורה של ג. שלו, דיני חוזים, בעמ' 6-465). 5.3 אשר לתובע, פסקתי כי זה נכשל בתיקון הליקויים שהתגלעו במושכר והיפר בכך התחייבות ו/או מצג מחייב כלפי צדוק והחברה.למצער, התנהגותו של התובע, כפי שנסקרה לעיל עולה כדי העדר תום לב בשימוש בזכות הנובעת מן החוזה. 5.4 גילוי נוסף של חוסר תום לב הנזקף לחובתו של התובע, נובע מסירובו העקבי לאפשר לנתבעים למצות את זכותם להמציא שוכר חלופי למושכר. 5.5 על הבסיס המשפטי לזקיפת אשם תורם להפרת חוזה בהתבסס על סטייה מציות לנורמת תום הלב עומד בית המשפט העליון ב - ע"א 3912/90 EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ' טקסטיל, פ"ד מ"ז (4) 64, שם נקבע בזיקה לסוגיה בה עסקינן: "אי עמידה בדרישת תום הלב עולה למעשה כדי הפרת חוזה.... ההפרה של כל אחד מן הצדדים תרמה בסופו של דבר להפרה שביצע הצד שכנגד ושהביאה לנזק"...( בעמ' 78). ולמטה מזה: " הרעיון העומד בבסיס הסיבתיות הוא כי המפר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מפעילותו, לפיכך אם שניים גרמו סיבתית לנזק אין להעדיף אחד על רעהו אלא יש לחלק את האחריות ביניהם באופן שכל צד ישא בחלקו". (שם בעמ' 79 וכן, עמ' 85,84). 5.6 בהקצאת משקל הנזקים וייחוסם לצד זה או אחר, יש ליתן את הדעת גם לחובתו של הניזוק (הנפגע מהפרת החוזה) לפעול להקטנת הנזק כמתחייב מסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). ב - ע"א 810/81 לוי נ' מזרחי, פ"ד ל"ט(1)477 נקבע מבחן משולב; אובייקטיבי וסובייקטיבי להערכת האמצעים הסבירים שעל הנפגע לנקוט לצורך הקטנת הנזק. 5.7 אני פוסק כי החלת המבחן המשולב על הנסיבות דכאן, מלמדת כי שומה היה על התובע לתקן את הליקויים במושכר או למצער ליתן לנתבעים באופן חד משמעי את הסכמתו כי אלו יעשו זאת בעצמם; התובע לא פעל כמצופה. כיוצא בזה נחה דעתי, כי גם בסיכול זכותם של התובעים להמציא שוכר חלופי - חטא התובע במיצוי חובתו להקטין את הנזק. 6. גובה הנזק 6.1 חובתו של התובע לתיקון הליקויים הינה עמומה, בהיותה פרי התפתחות מאוחרת שאינה מעוגנת בלשון החוזה; נסיבה זו והמשקל הניכר שיש לייחס לאוזלת היד של צדוק והחברה ולעובדה כי רצונם לנטוש את המושכר נבעה גם מנימוקים שאינם תלויים בתובע (כשלון עסקי), מביאה אותי למסקנה כי באשר לתקופה שעד ליום הפינוי (20/10/01), יש לזקוף לחובת התובעים אחריות בשיעור של 1/3 בלבד, לנזק הנובע מאי תשלום דמי השכירות עד ליום 15/10/01. 6.2 אני פוסק איפוא כי על צדוק והחברה לשלם לתובעים בגין אותה תקופה סך של 179 דולר, מתוך סה"כ הסכום הנתבע בגין תקופה זו, כאמור בסעיף 9 לכתב התביעה המתוקן. אשר לתקופה שמיום 16/10/01 ועד לסיום תקופת השכירות החוזית, יש לזקוף לחובת התובעים אחריות בשיעור ניכר יותר שאני רואה להעמידה על מחצית מסכום הנזק הנובע מאי תשלום דמ"ש במהלך תקופה זו. מכאן שעל צדוק והחברה לשלם לתובעים בגין תקופה זו דמ"ש בסכום של 9,885 דולר, מתוך סה"כ הסכום הנתבע בגין תקופה זו כאמור בסעיף 10 לכתב התביעה המתוקן. 6.4 לסכומים הנקובים בדולרים יווסף מע"מ בשיעור 17% והם יחושבו עפ"י השער היציג של השקל ליום הגשת התביעה (4.854 ₪ לדולר) וישולמו בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. בנוסף ישפו צדוק והחברה את התובעים בגין תשלום חובות לעירייה ולוועד הבית בסכום כולל של 3,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין. הנתבע מס' 3 (צדוק עמנואל), שחתם כערב לכל חיובי הנתבעים 1,2 - ישא בתשלום הסכומים האמורים יחד ולחוד עם הנתבעים 1,2. לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את שלושת הנתבעים גם בתשלום הוצאות משפט בסכום של 2,000 ₪ ושכ"ט עו"ד התובעים בסכום של 6,000 ₪ ומע"מ בגינם. הודעה זכות הערעור. שכירותסכסוך