פסק דין א. עיקר העובדות וטענות בעלי הדין 1. בפני תביעה ותביעה שכנגד שבבסיסן סכסוך בין קבלן ורוכש דירה. בכתב התביעה המקורי טען התובע באבי נתן כי התקשר עם הנתבע דניאל סינואני בהסכם מכר מיום 7.7.94 (להלן: "החוזה") לרכישת דירה ברח' לרר בנס ציונה (להלן: "הדירה"). לגרסת התובע התגלעו בדירה ליקויים חמורים אשר מהנדס מטעמו העריך את עלות תיקונם לסך של 61,226 ₪ ובנוסף לכך, בשל ליקויים שלא ניתן לתקנם, נגרמה לדירה ירידת ערך בסכום נוסף של 10,000 ₪. 2. התובע מייחס לנתבע הפרת החוזה וכן בצוע רשלני של עבודות הבנייה. התובע מוסיף וטוען כי חרף פניותיו החוזרות ונשנות אל הנתבע בדרישה לתקן את הליקויים לא פעל הנתבע כנדרש וכמתחייב. התובע עתר לחייב את הנתבע בנוסף לנזקים הנובעים מליקויי הבניה בסך של 71,226 ₪ גם בפיצוי בגין טרחה ועגמת נפש בסכום של 20,000 ₪. 3. מנגד טען הנתבע, בכתב ההגנה שהגיש, כי ככל שקיימים בדירה ליקויים הרי שמדובר בכאלו שנגרמו בשל בלאי סביר וטבעי משך 7 שנות השימוש בדירה. בהכחישו את טענות התובע בדבר הפרת החוזה ובצוע בניה רשלנית טען הנתבע כי מילא אחר התחייבויותיו על פי החוזה והכחיש את סכומם של הליקויים כנטען בכתב התביעה על נספחיו. הנתבע מוסיף וטוען כי ביצע תיקוני שנת בדק ביום 18.7.96, כי התיקונים בוצעו לשביעות רצונו של התובע וכי מאז בצוע התיקונים לא פנה התובע לנתבע משך כ-7 שנים. 4. הנתבע עתר לדחיית התביעה ולחילופין כי יותר לו לבצע את תיקון הליקויים ככל שימצאו. בצוותא חדא עם כתב ההגנה, הגיש הנתבע גם תביעה שכנגד שהועמדה על סך 50,000 ₪ בגדרה טען כי חרף העובדה שהנתבע מילא אחר כל מחויבויותיו כלפי התובע, נמנע זה לשלם לנתבע את מלוא התשלומים כמפורט בכתב התביעה שכנגד ובכלל זה הוצאות פיתוח, היטלים ותשלומי חובה וכן הוצאות חיבור חשמל. עוד טען הנתבע כי התובע גרם נזק לשביל החניה אשר עלות תיקונו מסתכמת לסך של 45,000 ₪. פריט פיצוי נוסף שנטען בתביעה שכנגד עניינו בהשבת שווי ההנאה שהפיק התובע משימוש שעשה בחניה המקורה שבבעלות הנתבע (להלן: "החניה"), הנתבע העריך את שווי טובת ההנאה בסכום של 70 דולר לחודש ועתר לחיוב התובע בסכום של 11,844 ₪ בגין השימוש בחניה משך שלוש השנים האחרונות. התובע הכחיש את טענות הנתבע בכתב התביעה שכנגד וכפר בזכותו לגבות ממנו סכום כלשהוא. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ב. המחלוקת עצם קיומם של ליקויים בדירה ועלות תיקונם. טענת הנתבע לפטור מאחריות בהעדר רשלנות ו/או בשל התיישנות התביעה. האם ניתנה לנתבע הזדמנות נאותה לתקן. בחינת הטענות והסכומים הנטענים בתביעה שכנגד. ג. דיון וממצאים 1. מומחה בית המשפט 1.1 בית המשפט מינה את אינג' יעקב דובדבני, מהנדס בנין בהכשרתו כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). 1.2 המומחה קיבל לידיו את כתבי הטענות החוזה והמפרט הטכני וכן עיין בחוו"ד של המהנדסים מטעם בעלי הדין, וביום 20.8.02 הוציא תחת ידו חוו"ד לפיה סקר את הליקויים שמצא בדירה והעריך את עלות תיקונם בסכום כולל של 10,390 ₪ ללא מע"מ, במחירים המשתלמים לקבלן מזדמן. המומחה ציין כי בצוע על ידי קבלן הבנין (הנתבע) יכול להוזיל את העלויות עד כ-20%. בעלי הדין לא ביקשו לחקור את המומחה והנתבע לא כפר בממצאים ובנתונים שנקבעו בחוו"ד. אי התאמה ו/או רשלנות בביצוע בתצהירו טען התובע כי קיבל את החזקה בדירה ביום 1.9.95 וכי לעת ההיא "החתים אותו הנתבע" על טופס לפיו קיבל את הדירה לשביעות רצונו המלאה (סעיף 8) להלן (בסעיפים 9,10 לתצהירו) הצהיר התובע כי לאחר זמן נבעו סדקים וליקויים בטיח ועם ירידת הגשמים חדרו מים דרך התריסים. גרסה זו אושרה גם בחקירתו (עמ' 10,11 לפרוטוקול ישיבת יום 24.6.04). להלן אישר התובע בעדותו כי הנתבע (באמצעות ביתו) ערך בתום שנת הבדק רשימת ליקויים (שם בעמ' 13). 2.2 בין בעלי הדין התגלעה מחלוקת בשאלת בצוע בפועל של תיקוני הבדק זאת אור טענתו של התובע כי הליקויים שפורטו ברשימה נספח ד(2) לתצהיר, הנתבע לא בוצעו כלל ולמצער בוצעו באופן שטחי. אין חולק כי בעת בצוע תיקוני שנת הבדק לא נכח התובע בדירה וכי החתימה על המסמך ד(2) לתצהיר הנתבע, אשר נחזית להיות חתימת הדייר - נעשתה על ידי גיסו של התובע אשר היה לעת ההיא נער בן 16 שנה (עמ' 17,18 לפרוטוקול). למותר לציין כי בנסיבות אלו איני מוכן לייחס משקל של ממש לאישורו של קטין באשר לבצוע ליקויים בדירת גיסו. הנה כי כן מסכם התובע עדותו בסוגיה זו בהעידו: "הוא (הנתבע) לא ביצע אותה טוב, הוא לא ביצע אותה כמו שצריך..." (עמ' 23 לפרוטוקול). 2.3 אטעים כי מצאתי תימוכין חלקי לטענותיו של התובע גם בחוו"ד המומחה שם נקבעו ממצאים ברורים בדבר סדקים בקירות וטיח לקוי (סעיפים 47-46, 24-23, 15-13 לחוו"ד). אני פוסק אפוא כי בדירה נתגלעו ליקויי בנייה אשר לא תוקנו ע"י הנתבע במועד כלשהו ואשר עלות תיקונם הינה בסכום שקבע המומחה בחוו"ד. למעלה מן הדרוש אוסיף כי ב"כ הנתבע הצהיר בישיבת יום 15.9.03 כי (הנתבע) "מקבל את העובדות אשר קבע המומחה" ב"כ הנתבעת חזרה ואישרה עמדה זו גם בעמ' 71 לפרוטוקול. 3. העדר ממצאים לחובת הנתבע וטעון התיישנות 3.1 ב"כ הנתבע טענה בסיכומיה כי בהעדר ראיות המפרנסות ממצא פוזיטיבי בדבר רשלנותו של הנתבע, הרי שחרף קיומם של הליקויים, אין לשעות לטענות התובע בדבר הפרת החוזה ו/או רשלנות במעשה או במחדל, מצידו של הנתבע. אשר להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), טענה ב"כ הנתבע כי המועדים הקבועים בחוק האמור הן למתן הודעה מטעם התובע על אי התאמה והן לביסוס אחריות המוכר - הוחמצו, והתביעה התיישנה. 3.2 ב"כ התובע נמנע מהתייחסות ממוקדת לסוגיה זו ופטר עצמו בטענה כי ויתורו של הנתבע מלחקור את המומחים מעידה על הסכמתו כי בנה את הדירה באופן לקוי ולפיכך חייב בפיצוי הולם (עמ' 4 לסיכומי התובע). 3.3 לאחר שנתתי את דעתי לטענות בעלי הדין אני פוסק כדלקמן: רוכש דירה זכאי לתרופות הן בשל אי התאמה (כמפורט בסעיף 4 לחוק המכר) והן במסגרת הדין הכללי כאמור בסעיף 7 לחוק המכר. בעוד שמימוש זכויותיו של הרוכש (התובע דכאן) לתרופות בגין אי התאמה מותנה במתן הודעה במסגרת המועדים האמורים בסעיף 4א לחוק המכר - הרי שתביעתו בעילה של רשלנות ו/או הפרת חוזה (הדין הכללי) אינה כפופה אלא לטעון התיישנות, עפ"י המועדים שנקבעו בחוק ההתיישנות. 3.4 אני פוסק כי נחה דעתי כי למעט תיקוני הטיח והסדקים לא פעל התובע, במתן הודעה לנתבע, כמתחייב מהוראות סעיף 4א לחוק המכר. מכאן שזכותו של התובע לסעד הנתבע על ידו דהיינו תיקון הליקויים כפוף לקביעת ממצא בדבר הפרת ההסכם ו/או רשלנות מטעם הנתבע. לעומת זאת הוכח בפני כי ליקויי הסדקים והטיח נתגלעו בדירה עוד במהלך תקופת הבדק והנתבע הועמד על קיומם במסגרת הנספח ד/2 לתצהירו. לעניין ליקויים אלו נושא הנתבע בנטל הראיה להוכיח פטור מאחריות וזאת כמתחייב מהוראת סעיף 4(א)(2) לחוק המכר. אני פוסק כי לא עלה בידו של הנתבע לשאת בנטל הראייה ומכאן שעליו לשאת באחריות לגבי הליקויים האמורים. 3.5 אשר לטענת הנתבע כי לא הוכחה רשלנות ו/או הפרת הסכם באשר המומחה לא קבע ממצאים כאלו לחובתו, הרי לאחר שעיינתי בחוו"ד המומחה, עיין היטב מצאתי כי הגם שהמומחה לא קבע במפורש ממצאי רשלנות לחובת הנתבע, הוא ראה לציין במפורש שעה שמצא כי האחריות לליקוי זה או אחר מיוחסת לרוכש - (ראו סעיפים 12,51 לחוו"ד); יתר על כן, לגבי סעיפים מסוימים בחוו"ד ציין המומחה כי מדובר באי התאמה בין המפרט הטכני למציאות (עמ' 23 פסקה ד, עמ' 21 פיסקה א'). מדובר אפוא בהפרה של סעיף 2(א) לחוזה שבין הצדדים המחייב את הנתבע לבנות את הדירה בין היתר לפי המפרט הטכני. 3.6 באשר לליקויים אחרים ציין המומחה כי הם נעשו שלא בהתאם לכללי המקצוע המקובלים או תוך כשל בבצוע (פסקאות 28,41 לחוו"ד המומחה) דהיינו, תוך סטייה מנורמות סבירות המקימות עילה ברשלנות. ככללו של דבר עולה מחוו"ד המומחה כי האחריות לקיומם של רובם המכריע של הליקויים נזקף לפתחו של הנתבע. להסרת כל ספק אני פוסק כי תביעת התובע המתבסס על הפרת ההסכם ו/או רשלנות במעשה או במחדל - לא התיישנה. 3.7 בנתון לכך, אני דוחה את טענת הנתבע לפיה אין להחזיקו כאחראי לליקויי הבניה שנסקרו והוערכו על פי חוו"ד המומחה, מאידך איני רואה עילה להרהר אחר ממצאי המומחה ולבטח שלא להמירם בממצאי חוו"ד מהנדס התובעים; טענת התובעים לפיה חוו"ד המומחה הינה שגויה נטענה בעלמה וללא כל ניסיון לאששה בראיות. לשיטתי יש להעדיף את חוו"ד המומחה ועמדה זו (בכפוף לחריגים מועטים שאינם מתקיימים בנסיבות דכאן) גובשה בפסיקה עקבית. (השוו: ע.א. 3134/02 עיריית רחובות נ. קוטנרו ולקט האסמכתאות שם). 3.8 התובע טוען כי המומחה לא תמחר ליקויים המתבטאים בירידת ערך. טענה זו בדין יסודה; המומחה קבע לגבי הממ"ד, הפרוזדור ואחד מחדרי השינה ליקויים שגלומה בהם ירידת ערך, אך נמנע מלנקוב לצידם סכומים, והותיר מלאכה זאת לבית המשפט. לאחר שנתתי דעתי לפירוט הליקויים בהם גלומה ירידת ערך, אני מעריך את שווי ירידת הערך בדירה בסכום כולל של 4,000 ₪. ( השוו: ע"א 1781/90 דרוקר נ' פרטוש ). 4. הזדמנות נאותה לתקן כמתחייב מנוסחו של סעיף 4 ב' לחוק המכר, זכותו הראשונית של רוכש דירה היא לעמוד על תיקונים בעין של הליקויים וחובתו של המוכר הינה לבצעם בתוך זמן סביר. 4.1 כאמור לעיל טען התובע כי חרף פניותיו לנתבע כי יתקן את הליקויים כשל האחרון במבחן הבצוע כיוון שלא ביצע כלל תיקונים ובין באשר ביצע מריחות קוסמטיות בלבד (סעיפים 12-8 לתצהירי התובע ועדותו עמ' 12-10, 17). 4.2 הנתבע לעומת זאת טען כי ביצע את תיקוני שנת הבדק וכי מאז לא פנה אליו התובע בדרישות עד לקבלת מכתב ב"כ מיום 21.5.01. אטעים כי במכתב הנ"ל, ששוגר לנתבע קודם להגשת התביעה ניתנה לנתבע הזדמנות להודיע על נכונותו לתקן את הפגמים שפורטו בחוו"ד מהנדס התובעים. 4.3 על מכתב זה הגיב הנתבע במכתבו מיום 12.8.01 לפיה הסכים לבצע בדיקה בדירת התובע ולתקן בהתאם לקבוע בחוק המכר. בחקירתו הנגדית טען הנתבע כי הגיע לביתו של התובע בעקבות קבלת מכתב ב"כ ולגרסתו: "הוא (התובע) לא נתן לי לעשות (תיקונים) כל הבית שלו מלא ציורים אל תיגע, אני רוצה רק כסף זה מה שהוא אמר לי" (עמ' 78 לפרוטוקול). בסעיף 15 לתצהיר אישר התובע כי הנתבע אכן הגיע לביתו ובדק אותה אך הבהיר לתובע כי "עבר הזמן ואני לא מתקן". 4.4 לאור פערי הגרסאות באשר לנכונות הנתבע לבצע תיקונים בעין,אמדן הליקויים הנמוך והפוטנציאל להמשך התדיינות הגלום בביצוע תיקונים בעין ע"י הנתבע - אני פוסק על פי דרך הביניים שגובשה בפסיקה ב-ע.א. 7799/01 סלים וברזילי נ. שרביב (פד"י נ"ו(5) 725) שם נקבע: "בית המשפט, על פי הראיות שבפניו מצא כי קיים קושי להדברות בין בעלי הדין, ובמצב זה החליט לזכות את המערערים בפיצוי על מנת שיוכלו לבצע את התיקון בעצמם עם זאת על מנת שלא תימצא המשיבה חסרה, הגביל בית המשפט את הפיצוי לשיעור עלות תיקונו לו נעשה על ידי המשיבה עצמה וכך היה נכון לעשות". עלות התיקון במחירי הנתבע, כמפורט בחוו"ד המומחה (ניכוי של 20%) עומדת ע"ס של 9706 ₪ (כולל מע"מ). אני מחייב אפוא את הנתבע לשלם לתובע סך של 9706 ₪, בגין הליקויים הניתנים לתיקון. 4.5 לא מצאתי כל בסיס לתביעתו המופרזת והבלתי מנומקת של התובע לחיוב הנתבע בסכום של 20,000 ₪ בגין עגמת נפש ואני דוחה אותה מכל וכל. 5. אשר לתביעה שכנגד 5.1 לאחר שנתתי דעתי לטענות בעלי הדין ולהוראות הסכם המכר אני פוסק כי על התובע (הנתבע שכנגד) לשלם לנתבע (התובע שכנגד) סכום היטל השבחה בסך 5409 ₪, וכן, את חלקו בגין הקמת אנדרטה בסך 4,374 ₪. אני פוסק כי חיובים אלו חלים על הנתבע שכנגד מכוח הוראות סעיף 10 ו/או 12 להסכם שבין הצדדים. טענת הנתבע שכנגד לפטור מתחולת היטל השבחה בשל שטח הדירה הקטן מ-120 ממ"ר - לא נטענה כדבעי ולא הוכחה בפני. 5.2 אשר לחיוב בגין היטלי פיתוח; אני דוחה את טענת התובע שכנגד ופוסק כי ההבחנה הבלתי ראויה שערך בין "היטלים" מזה ובין "הוצאות ואגרות" מזה - אינה מקובלת עלי ונטענה בחוסר תום לב. אני פוסק כי החיובים בגין הוצאות פיתוח חלים על הנתבע (התובע שכנגד) מכוח סעיף 12(ב) להסכם. 5.3 אשר לחיבור החשמל: לנוכח הערפול בגרסאות בעלי הדין ובשים לב לעובדה שהתובע שכנגד נושא בנטל הראיה - אני דוחה את תביעתו בפריט זה. 6. פיצויים מוסכמים אני דוחה את טענת התובע שכנגד לפיצויים מוסכמים בסכום של 20,000 דולר. מן האמור בסעיף 21 לתצהירו של התובע שכנגד עולה בבירור כי עד להגשת התביעה שכנגד לא נדרש התובע לשלם את התשלומים שנכללים במסגרתה ומכאן שלא התמלא התנאי הגלום בסעיף 14 לחוזה כבסיס לזכאות בסכום הפיצויים המוסכמים. 7. אשר לתביעה בגין שימוש בחניה 7.1 בעלי הדין הקדישו חלק ניכר מפרשת הראיות לטענה לפיה עשה התובע שימוש שלא כדין בחניה מקורה השייכת לנתבע. חרף התחמקויות התובע התרשמתי כי זה היה מודע לעובדה כי החנה מכוניתו בחניה שאינה שייכת לו (עמ' 33 לפרוטוקול) כמו כן איני מאמין לגרסתו כי קיבל את הסכמת הנתבע לחניה (עמ' 35 לפרוטוקול). אני מקבל את גרסת הנתבע לפיה דרש מן התובע לסלק את רכבו אך זה משך אותו בלך ושוב (עמ' 90 לפרוטוקול). 7.2 עם זאת אני מתקשה לקבל את אזלת היד שגילה הנתבע בפנייתו המאוחרת לבית המשפט (עמ' 91). לא זו אף זו - לא אוכל להתעלם מן העובדה כי גרסת התובע לפיה קיבל הסכמה בכתב לחנייה מדיירות הבניין לא נסתרה (עדותו בעמ' 36-35 לפרוטוקול). לאחר שנתתי דעתי לטענות בעלי הדין הגעתי למסקנה כי אין לפטור את התובע מתשלום כלשהוא בגין טובת ההנאה שהפיק משימוש בחניה השייכת לנתבע שלא על דעת בעליה ומאידך לנוכח התנהגות הנתבע - אין להפריז בקביעת הפיצוי. 7.3 אני מחייב אפוא את התובע לשלם לנתבע בגין פריט זה את הסך של 3,000 ₪. 7.4 טענת הנתבע לנזק שגרם התובע לשביל החנייה - הופרכה למעשה בחוו"ד המומחה ואני רואה לדחותה. 8. אני מקבל אפוא את התביעה שכנגד בחלקה ומחייב את התובע (הנתבע שכנגד) לשלם לנתבע (התובע שכנגד) את הסכומים כדלקמן: סכום היטל השבחה 5,409 ₪ חלקו בהקמת אנדרטה 4,337 ₪ שימוש בחניה 3,000 ₪ סה"כ 12,783 ₪ 9. סוף דבר 9.1 אני מקבל את התביעה העיקרית בחלקה הקטן ומחייב את הנתבע לשלם לתובע את אומדן הליקויים בסכום של 9706 ₪ (כולל מע"מ), וכן, פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 4,000 ₪ , דהיינו, סה"כ בסכום של 13,706 ₪. 9.2 אני מקבל בחלקה את התביעה שכנגד ומחייב את התובע לשלם לנתבע את הסך של 12,873 ₪. כל החיובים ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה או התביעה שכנגד לפי העניין, וניתנים לקיזוז. לאור התוצאה אליה הגעתי אני פוסק כי כל צד ישא בהוצאותיו. בשולי פסק דיני לא אוכל להימנע מהבעת צער ומורת רוח לנוכח העובדה שבעלי הדין התבצרו בעמדותיהם ולא עשו די לסיום ההליכים בפשרה כדי לחסוך את הצורך בניהול הליך ממושך ועתיר עדויות וסיכומים שהניב, בסופו של יום, פסיקה בסכומים כה זניחים. הודעה זכות הערעור. מקרקעיןקבלןסכסוך