להלן פסק דין בסוגיית החזר מימון עבודות פיתוח: פסק-דין המשנה לנשיאה א' ריבלין: 1. עירייה מתנה את הוצאתו של היתר בנייה בביצוע עבודות פיתוח בחלקה המיועדת לבנייה. העירייה אינה מוסמכת לגבות היטל מבעל החלקה לשם מימון עבודות הפיתוח והיא אינה מעוניינת, משיקוליה, לממן את עבודות הפיתוח מתקציבה השוטף. בעל החלקה והעירייה כורתים ביניהם חוזה, שלפיו מתחייב בעל החלקה לשלם סכום מסוים לשם ביצוע העבודות וקבלת היתר בנייה. האם זכאי בעל המקרקעין להשבת הכספים ששילם במסגרת החוזה? 2. המערערים הם בעלי זכויות בשלוש חלקות הנמצאות בתחום שיפוטה של המשיבה - עירית תל-אביב. עד שנת 1992 חלה על האזור שבו נמצאות החלקות תכנית בניין עיר 1862, שאסרה, למעשה, כל בנייה באזור עד לקביעת תכנית מפורטת. תכנית מפורטת (תב"ע 1863; להלן: התכנית) פורסמה ביום 27.2.1992. לאחר פרסום התכנית המפורטת נחתם החוזה הראשון בין המערערים לבין המשיבה. בחוזה נקבע כי המערערים יממנו את עבודות האדריכלות הדרושות לקידום "תכנון הבינוי והפיתוח של התשתיות" במקרקעין, וכי הסכומים שישלמו המערערים יקוזזו בעתיד מן האגרות וההיטלים שיחולו עליהם בעת הוצאת היתרי בנייה. המשיבה מצידה התחייבה לעשות "כמיטב יכולתה על מנת להחיש את התכנון". כאשר ביקשו המערערים היתר בנייה (תחילה עבור שתיים מהחלקות ומאוחר יותר עבור החלקה השלישית) אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את בקשתם אך התנתה את הוצאת היתר הבנייה בתנאים שונים. בפרוטוקול הדיון צוין כי לפי התכנית לא יוצא היתר בנייה לפני "השלמת תכנון פיתוח הרחובות המשולבים והדרכים בתחום התכנית, ואישורם על-ידי מהנדס העיר" (סעיף 11(ו) לתכנית) וביצוע עבודות פיתוח מינימאליות (סעיף 12 לתכנית). המשיבה הודיעה כי לא תוכל לשאת במלוא העלות של עבודות הפיתוח ועל-כן היא הציעה למערערים (וכן לבעלי מגרשים אחרים באותו איזור) לחתום, לגבי כל חלקה, על הסכם שלפיו ישאו הם בעלות עבודות "פיתוח מיוחד" (להלן: ההסכמים), וכך יוכלו לזרז את הוצאת היתרי הבנייה. עורך-דינם של המערערים טען בפני המשיבה כי המערערים יסרבו לשלם עבור עבודות הפיתוח, עקב היעדר בסיס חוקי לגביית תשלום זה, אולם בסופו של דבר חתמו המערערים על ההסכמים בניגוד לעצתו, לטענתם - תוך הבעת מחאה. לאחר שניתנו למערערים היתרי הבנייה הדרושים, ולאחר שאף הסתיימה הבנייה במגרשים והמערערים קיבלו אישור אכלוס ("טופס 4"), הגישו המערערים בבית המשפט המחוזי תביעה נגד המשיבה. בתביעתם טענו המערערים כי הם זכאים להשבת הכספים ששילמו לפי ההסכמים. המערערים טענו גם כי יש להשיב להם כספים ששילמו בגין היטל סלילת רחובות, אולם טענה זו נדחתה והמערערים לא ערערו על כך. 3. בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המערערים. במישור העובדתי קבע בית המשפט המחוזי כי עבודות הפיתוח המיוחד אכן בוצעו על-ידי המשיבה. בית המשפט ציין כי החלטת המשיבה לממן את עבודות הפיתוח באמצעות תשלום מהמערערים ומבעלי חלקות אחרים היא "בעייתית" מבחינה ציבורית, וייתכן שהיא אף נגועה בשיקול זר ומפלה לרעה בעלי קרקעות שאין ביכולתם לממן את עלויות הפיתוח. עם זאת, בית המשפט פסק כי המערערים עצמם לא נפגעו כתוצאה ממדיניות המשיבה, ועל-כן גם אם נפלו בה פגמים, אין הם מקימים למערערים זכות להשבה. בית המשפט המחוזי קבע עוד כי המערערים מושתקים מלבקש את השבת הכספים ששילמו לפי ההסכמים, שכן הם דחו במכוון את הגשת התביעה עד לאחר שהושלמו עבודות הפיתוח. השבת הכספים במקרה כזה לא תהיה צודקת, כך נקבע, שכן לא ניתן להורות במקביל על השבת התמורה שקיבלו המערערים, שהיא הקדמת ביצוע עבודות הפיתוח. בית המשפט המחוזי קבע כי המשיבה הייתה רשאית, על-פי התכנית המפורטת, לבצע את התכנית בתוך 20 שנים מיום אישורה, ומכאן שהקדמת ביצוע העבודות היא תמורה ממשית שקיבלו מהערערים עבור הכספים ששילמו. בית המשפט המחוזי דחה את טענת המערערים כי ההסכמים נכרתו בכפייה, וזאת בעיקר לאור העובדה כי התמורה שקיבלו המערערים הייתה - כך נקבע - סבירה, ולפחות מבחינה אובייקטיבית נראה כי ההסכמים נכרתו מתוך פשרה על-מנת "לסיים את הפרשה". עוד קבע בית המשפט המחוזי כי אם היה נקבע שההסכמים נכרתו בכפייה, הרי שביטולם לא נעשה בתוך זמן סביר. תביעתם של המערערים נדחתה אפוא ומכאן הערעור שלפנינו. 4. המערערים טוענים כי הם למעשה חויבו לחתום על ההסכמים עם המשיבה. הם אמנם מכירים בשיקול הדעת הנתון למשיבה בקביעת המועד לביצוע עבודות פיתוח, אך לשיטתם המשיבה אינה רשאית לגבות כספים ללא סמכות בדין רק מן הטעם שהיא מבצעת עבודות פיתוח במועד מוקדם מכפי שתכננה. בנוסף, המערערים סבורים כי המשיבה כלל לא הייתה רשאית להתנות את הוצאת היתרי הבנייה בביצוע עבודות פיתוח, בין אם הן ממומנות על ידי המשיבה ובין אם הן ממומנות על ידי המערערים, שכן המשיבה לא הייתה מחויבת לבצע עבודות פיתוח החורגות מפיתוח מינימאלי. המערערים טוענים עוד כי משך הביצוע שנקבע בתכנית המפורטת אינו חל על המשיבה, אלא על רשויות התכנון. כן גורסים המערערים כי לא היה עליהם לבטל את החוזה על-מנת לזכות בהשבת הכספים, וכי לו היו מקדימים את מועד הגשת התביעה, היה הדבר פוגע בסיכוייהם לקבל "טופס 4" מהוועדה המקומית. המערערים מדגישים כי ההסכם האחרון עם המשיבה נחתם כ-10 חודשים בלבד לפני הגשת התביעה, ומוסיפים כי הביעו את מחאתם בעת החתימה על ההסכמים, אלא שהמשיבה התנגדה להבעת מחאה באופן מפורש על גבי ההסכמים. 5. המשיבה טוענת כי המערערים נהגו שלא בתום לב בהגישם את התביעה רק לאחר שהמשיבה סיימה לבצע את התחייבויותיה שלה לפי החוזה, ועל-כן הם מושתקים מלטעון לביטול החוזה. עוד טוענת המשיבה כי אף אם החוזה יוכרז כבּר-ביטול, ההשבה במקרה זה אינה צודקת ולכן ראוי כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 ויורה על פטור מהשבה. המשיבה טוענת כי ההסכמים לא נחתמו מתוך כפייה ומציינת לעניין זה כי המערערים הפיקו רווחים כלכליים משמעותיים מהקדמת המועד לביצוע עבודות הפיתוח. המשיבה מדגישה כי המערערים היו מיוצגים על-ידי עורך-דין וקיבלו ממנו ייעוץ לכל אורך התהליך. עוד טוענת המשיבה כי המערערים לא הביעו כל מחאה גלויה במועד החתימה על ההסכמים או במועד התשלום. דין הערעור, לדעתי, להידחות. 6. אף אם לא הייתה המשיבה מוסמכת על-פי חוק לחייב את המערערים בתשלום עבור עבודות הפיתוח כטענתה, בכך לבד אין כדי לשלול את הבחירה לכרות הסכם בין המשיבה לבין המערערים, שבו מתחייבים האחרונים באופן וולונטרי לשלם עבור עבודות הפיתוח. במקרה זה כך נעשה. המערערים התחייבו לשאת בחלק מעלויות הפיתוח כדי להקדים את מועד ביצוע העבודות ולקבל היתר בנייה, וזאת לאחר שהמשיבה הבהירה כי לא תוכל לממן את עבודות הפיתוח באותה העת מתקציבה השוטף. הסכמים כאלה - כל עוד הם עומדים בתקפם - מהווים מקור חוקי לחיוב המערערים בתשלום. 7. המערערים טוענים כי ההסכמים עם המשיבה נכרתו בכפייה. האם הלחץ שהפעילה המשיבה בדחותה את מועד ביצוע העבודות מתקציבה-שלה עולה כדי כפייה כמשמעותה בסעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973? הלחץ שהופעל על המערערים הוא לחץ בעל אופי כלכלי. אילו סרבו המערערים לשאת בעלות ביצוע עבודות הפיתוח, ניתן להניח כי אלה היו נדחות למשך תקופת מה ועימן הייתה נדחית גם הוצאת היתר הבנייה. דחייה כזו הייתה גורמת למערערים הפסד כספי. אין מניעה עקרונית כי גם לחץ כלכלי-עסקי יקיים את יסודות עילת הכפייה, אולם ברי כי לא כל לחץ שכזה, ואפילו הוא לחץ משמעותי וכבד, יעלה כדי כפייה (ראו: ע"א 8/88 שאול רחמים בע"מ נ' אקספומדיה בע"מ, פ"ד מג(4) 95 (1989)). רק לחץ העונה על מבחן כפול של עוצמה רבה הפוגעת בצורה חריפה ברצונו החופשי של המתקשר, ושל "איכות" פסולה מבחינה מוסרית, חברתית או עסקית, הוא לחץ שיש בו גם כפייה (ראו: ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד בע"מ, פ"ד מח(5) 705, 719 (1994); רע"א 7539/98 לוטם רהיטים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נג(1) 721 (1999); ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213 (2001)). 8. המבחן המקובל לבחינת "עוצמת הכפייה" הוא אם הייתה לצד שעליו הופעל הלחץ חלופה מעשית וסבירה מלבד כניעה ללחץ וכריתת החוזה בהתאם לתנאי הצד השני. במקום שבו קיימת חלופה כזו, לא יהא הצד שהופעל עליו הלחץ זכאי לבטל את החוזה מחמת כפייה, אפילו היה הלחץ בלתי לגיטימי. הדרישה כי עוצמת הכפייה תהיה כזו שלא מותירה כל חלופה אמיתית מחייבת מתקשרים בחוזה להפגין התמודדות פעילה מול לחצים בדרכים העומדות לרשותם - ככל שאלה סבירות ומעשיות. התמודדות זו עשויה להיות כרוכה במאמץ כלשהו מצד מתקשרים בחוזה, ואף על פי כן היא נדרשת. לכן, על דרך הכלל, קיומה של אפשרות לפנות לבתי-משפט לקבלת סעד שוללת כפייה. אף שישנם מקרים שבהם גם פנייה לבית המשפט לא תוכל לשחרר צד מלחץ בלתי לגיטימי המופעל עליו - שאז הפנייה לבית המשפט אינה בגדר חלופה ממשית - אלה הם מקרים חריגים. במקרה שלפנינו, המערערים לא עמדו בפני אפשרות של נזק מיידי או בלתי הפיך כתוצאה מאי חתימה על ההסכמים, ועמדו להם הזמן והאמצעים הדרושים כדי לשקול את דרך הפעולה הרצויה ולהוציאה לפועל. מעבר לאפשרות להימנע מכריתת החוזה ולהמתין לביצוע עבודות הפיתוח מתקציב העירייה, לא הייתה כל מניעה כי המערערים ייפנו לבית המשפט לקבלת סעד כנגד המשיבה, ככל שסברו כי המשיבה לא הייתה רשאית להתנות את הוצאת היתר הבנייה בביצוע עבודות פיתוח או בהתחייבות לממנן. לא התעורר גם כל חשש שמא לא ניתן יהיה לאכוף על המשיבה או על הוועדה המקומית את ביצועו של פסק-דין או צו כלשהו, מה גם שהמערערים היו מיוצגים כל העת וזכו לייעוץ משפטי. הם לא הוטעו באשר לגדר סמכותה החוקית של המשיבה והיו מודעים לכך שהיא לא מוסמכת לחייבם בתשלום עבור עבודות הפיתוח. למעשה, עורך-דינם של המערערים אף ייעץ להם שלא לחתום על ההסכמים עם המשיבה. מכל אלה עולה כי המערערים היו מודעים היטב לזכויותיהם ולאפשרויות המשפטיות העומדות בפניהם, אלא שהם העדיפו לכרות את ההסכמים שהציעה להם המשיבה על-פני חלופות אחרות שהיו באותה עת. העדפה זו בוודאי אינה מצביעה, כשלעצמה, על קיומה של כפייה. לאור כל אלה, גם אם נקבל את טענת המערערים כי הביעו מחאתם בעת החתימה על ההסכמים, לא יהיה בכך כדי להועיל להם שכן המחאה, כשלעצמה, אינה יוצרת כפייה. יצוין כי גם על פי גרסתם הובעה "המחאה" בלשון רמזים (הוספת אותיות של טל ומטר שבדיעבד מבקשים לפרשן כראשי תיבות - כך לפחות לגבי ההסכם הראשון) כשהיא מבקשת להסתתר ולהימנע ממתן נפקות של ממש לעצם קיומה. "מחאה" שכזו - לאו מחאה היא. 9. "איכות" הכפייה מתייחסת לשאלת קיומו של פסול מוסרי-חברתי או עסקי בהפעלת הלחץ. לא כל לחץ הוא לחץ פסול. במסגרת חיי המסחר התקינים רשאי הפרט (ואף הרשות הפועלת בתחומי המשפט הפרטי) לעשות שימוש ביתרונות כלכליים או אחרים שיש לו כלפי פרטים אחרים בבואו לכרות עימם חוזה. ניצול יתרונותיו של הפרט עומד בבסיס קיומו של שוק חופשי, ופיקוח יתר על מידת המוסריות שבהתנהלות העסקית של הפרטים תפגע פגיעה קשה בחופש החוזים של הצדדים וביציבות חיי המסחר. יחד עם זאת, ישנם לחצים החוצים את גבולות המותר ואת כללי ההתנהגות המקובלים אף בשוק חופשי. למשיבה, כרשות ציבורית, נתון כוח ייחודי כלפי הפרטים הזקוקים לשירותיה, ועליה להשתמש בכוח זה באופן ראוי וענייני. מצופה מן הרשות כי תפעיל את כוחה השלטוני לטובת הציבור ולא תשתמש בו כמנוף להפעלת לחצים על הפרט לשם הפקת רווחים כספיים. בענייננו המשיבה לא יכלה, לדבריה, לממן מתקציבה השוטף את ביצוען של עבודות הפיתוח ולכן הציעה למערערים לשאת בעצמם בעלות זו ובכך להקדים את מועד הוצאת אישור הבנייה. המערערים אינם מבקשים להטיל ספק באמיתות דבריה של המשיבה ואינם טוענים כי מניע זר כלשהו עמד מאחורי הצעתה של המשיבה. לכן נניח אף אנו כי כך הדבר וכי לו היו המערערים מסרבים להצעתה של המשיבה, היא לא הייתה דוחה את ביצוע העבודות מעבר לדרוש ולסביר. אין לנו צורך לקבוע אם משך הזמן המקסימאלי לביצוע התכנית היה 20 שנים או פחות מכך, שכן גם המערערים מסכימים כי המשיבה לא הייתה מחויבת לבצע את עבודות הפיתוח במועד שבו באו בדברים לקראת החתימה על ההסכמים, וכי נתון לה שיקול דעת בקביעת מועד ביצוע העבודות (בכפוף, כמובן, למגבלות השונות המוטלות עליה מכוח המשפט המנהלי). לו הייתה המשיבה דוחה במתכוון את ביצוע עבודות הפיתוח על מנת לזכות ברווח כספי מן המערערים, היה זה שימוש פסול בכוחה השלטוני והתנהגות פסולה גם מן הבחינה החוזית. אולם - לכך לא בא כל רמז. כפי שציין בית המשפט המחוזי בהחלטתו, במדיניותה של המשיבה יכול ונפל פגם מנהלי כלפי צדדים שלישיים פוטנציאליים, שאין באפשרותם לממן את ביצוען של עבודות הפיתוח במקומה של המשיבה, ולכן הם אינם יכולים להקדים את מועד הוצאת היתר הבנייה. אולם ספק אם פגם כלפי צד שלישי שנפל בהתנהגותו של אחד הצדדים לחוזה יכול לקיים את מבחן "איכות הכפייה". לא ראינו צורך להתייחס לטענה כי המשיבה רשאית הייתה לתת למערערים היתר בנייה אף מבלי שיבוצעו העבודות כלל, שכן השאלה כיצד רשאית הייתה המשיבה לנהוג בהיעדר הסכמה חוזית היא בענייננו שאלה היפותטית בלבד. 10. ככל שלא הייתה למשיבה סמכות שבחוק לדרוש מן המערערים תשלום עבור עבודות הפיתוח, אם היא הייתה מציבה דרישה כזו לפני המערערים היו רשאים הם להימנע מן התשלום. אלא שהמערערים בחרו לבצע את התשלום עבור עבודות הפיתוח ובתמורה לכך לזכות בהקדמת הוצאת היתר הבנייה. אין מדובר כאן בגבייה בלתי חוקית של תשלום מן המערערים, כי אם בביצוע חוזה שנכרת מרצונם החופשי של הצדדים, כאשר המערערים היו מודעים לכך שלא חלה עליהם חובה חוקית לביצוע התשלום. משהגעתי למסקנה כי ההסכמים שנכרתו בין המערערים לבין המשיבה תקפים, אין המערערים זכאים להשבת הכספים ששילמו במסגרת אותם הסכמים (ראו: רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 240 (1999); ע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4) 117 (2002)). לפיכך אני מציע כי הערעור יידחה. המערערים יישאו בהוצאות המשיבה ובשכר טרחת עורך-דינה בסכום של 30,000 ש"ח. המשנה-לנשיאה השופטת ע' ארבל: אני מצטרפת לפסק דינו של חברי, המשנה לנשיאה ריבלין. ברי כי נקודת המוצא הינה שעל המשיבה לנהוג בהתאם לחובותיה כרשות ציבורית, לבצע את המוטל עליה על-פי דין, לפעול בסבירות לטובת הצבור ולשקול שיקולים ענייניים בקבלת החלטותיה. במקרה דנן לא הוכח כי המשיבה פעלה בניגוד לחובותיה. לא הוכח ואף לא נטען כי על המשיבה היתה חובה לבצע את עבודות הפיתוח באותו מועד בו נחתמו ההסכמים עם המערערים. כמו כן לא הוכח וגם לא נטען כי המשיבה דחתה את ביצוע העבודות מעבר לדרוש ולסביר על מנת להפעיל לחץ על המערערים לממן את העבודות מכיסם, או כי שקלה שיקולים בלתי ענייניים אחרים או בלתי סבירים בהחלטתה שלא לבצע את עבודות הפיתוח באותו מועד. לו זה היה המצב יתכן והיינו מגיעים לתוצאה שונה. לפיכך, במקרה זה, משבחרו המערערים לממן מכיסם את עבודות הפיתוח על מנת להקדים את העבודות, אשר לא היתה כל חובה על המשיבה לבצען באותו מועד, אין לומר כי זכאים הם להשבת כספם. ש ו פ ט ת השופט י' דנציגר: אני מצטרף לפסק דינו של חברי, המשנה לנשיאה א' ריבלין ולהערותיה של חברתי השופטת ע' ארבל. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של המשנה-לנשיאה א' ריבלין. מימוןעבודות פיתוח