ליקויי בנייה ברחוב לילינבלום בתל אביב

פסק דין
מבוא:

תביעה בעניין ליקויי בנייה ואי התאמה שהועמדה על הסך של 218,000 ₪.
התובעים (להלן:"קאהן") טוענים כי דירה שנרכשה על ידם בתל-אביב, ברח' לילנבלום 1 (להלן: "הדירה") ע"פ הסכם מיום 20/12/00 (להלן: "ההסכם") לקויה לקתה בפגמים ואי התאמות וכי הופרה ההתחייבות כלפיהם להצמדת חנייה.
התביעה הופנתה כלפי הנתבעות 1 ו-2 מכוח היותן מוכרות הדירה, כלפי הנתבעים 3-6 מכוח ערבותם ומעורבותם האישית וכלפי הנתבעת 7 כמי שביצעה חלקים מהבנייה בפועל.
הנתבעים 1-6 שהתגוננו במשותף, והנתבעת 7 שהתגוננה בנפרד עמדו על הכחשת התביעה כל אחד וטעמיו עימו.
את טענותיהם של קאהן ניתן למקד ב-3 עניינים:

  1. תביעת פיצוי בגין פגמים ואי התאמות שנותרו בדירה.
  2. תביעת פיצוי והשבה ביחס לליקויים שנתגלו בדירה ותוקנו על ידם.
  3. תביעת פיצוי בגין הפרת התחייבותם של הנתבעים להצמדת חנייה.

מעבר לכך עוסקת התביעה בנזקים הנלווים הכוללים עוגמת נפש והוצאות.
במאמר מוסגר, יצויין, כי קרוב לתום שמיעת הראיות בתיק, נודע כי נמכרו זכויות קאהן בדירה. מידע זה, הפך שלא בצדק לטעמי, לאחת מאבני הפינה של טיעוני הנתבעים בסיכומיהם. למיטב הכרתי, אין למכירת הדירה ולעניין שבפני כמעט ולא כלום ולמיצער אין בה כדי לשלול את הלגיטימיות של דרישת קאהן לפיצוי בגין ליקויי הבנייה ראה לעניין זה ע"א 472/95, זלוצין.
עוד יצויין בהקשר זה, כי שאלת היקף הליקויים ועלותם אינה נבחנת על פי התמורה שנתקבלה עבור הדירה ואילו יתר העניינים, כפי שיבואר בהמשך, נעדרי כל זיקה לנושא זה.

עם זאת סבורני כי לא נכון, לנוכח התפתחות זו, להוסיף לזכותם של קאהן תוספת עלות ל"קבלן מזדמן" ולהסתפק בהעמדת הפיצוי, ככל שייקבע, לגבול העלות לתובעים מבלי לפגוע ברכיב המע"מ ובהתעלם מעלות הפיקוח ההנדסי.
זה המקום לציין כי קאהן חרגו בהודעתם מיום 14.2.08 מכללי הדיון ההוגן בצרפם ראיה נוספת ובכך ניתן "אות הפתיחה" לתגובות ותגובות נגד שלא היו נדרשות אלמלא כן ומכולן נכון להתעלם.
ומכאן לגוף הדברים.

דיון:

ליקויי בנייה:

בראש ובראשונה תידון טענת קאהן לקיומם של ליקויים כמפורט בסעיף 48.1 לסיכומים.

בעניין זה, מקבלים הנ"ל את מסקנותיו של המהנדס אליעזר שחר שמונה כמומחה מטעם ביהמ"ש (להלן: "המומחה/מומחה ביהמ"ש") המוכשר בתחום ההנדסה והשמאות ובעל ניסיון בתחומי הבנייה, אשר התייחס בחוות דעתו לליקויים שצויינו בחוות הדעת שהוצגו ע"י קאהן.
בחוות דעתו תיאר המומחה את הדירה המשתרעת על שני מפלסים, שני חדרים בקומה ב' שאחד מהם ממ”ד וחדר נוסף בגג בקומה ג'. כיווניה של הדירה לרוחות השמיים דרום ומזרח וזו מהווה חלק מבניין שיועד לשימור וכולל כניסה אחת ושתי קומות מעל קומת חנויות וצירוף קומת גג ובסך הכול - 4 יחידות לקומה , דהיינו - 8 יחידות דיור ו-5 חנויות בקומת הקרקע.

בדיקתו של המומחה זיהתה קיומם של ליקויים בתחום הבטיחות (גובה מעקה המרפסת), הניקוז, הטיח, הנגרות, האיטום, הממ”ד והתכנון בחלקם כאלה שאינם ניתנים לתיקון.
כנגד מימצאים אלו מוצגות הסתייגותיהם של הנתבעים אותן ניתן למיין לשני ראשים, כפי שיוסבר להלן.
בחלק האחד טוענים הם כנגד קביעותיו המקצועיות (כמו בנושא האינסטלציה הסניטרית והממ”ד) ואילו בחלק האחר מסתמכים הם על טענות שאינן נוגעות "למעגל הפנימי" של שיקול הדעת המקצועי כמו פעולות שנעשו על ידי קאהן או עניינים נוספים בעלי היבטים משפטיים (כמו מגבלת חוקי השימור) אליהם אתייחס פרטנית.
בפן המקצועי נחקר המומחה ממושכות על ידי ב"כ הנתבעים (עמ' 14 לפרוטוקול יום 11.02.07 ואילך) אלא שתשובותיו של הראשון בחקירה הנגדית הניחו את דעתי ותמכו את הרושם שנוצר בדבר מהימנותו ויושרו המקצועיים כך שאין מקום לקביעות מנוגדות לאלה של המומחה.

חלקן הנוסף של השגות הנתבעים המסתמכות על חוקי השימור אינן מתקבלות על דעתי. על אף מורכבותם של אלה היוותה במקרה שבפנינו ההתאמה לחוקי השימור, חלק אינטגראלי מהתחייבותם של הקבלן והיזם לביצוע הפרטים הארכיטקטוניים במבנה.
הסתייגותם של הנתבעים מקביעותיו של המומחה בתחום נגרות הפנים, עמודי התמך והסדיקות בממ"ד ככאלה המוטלות לפתחם של קאהן כמי שמסרו הנחיות פרטניות בנושא, נמצאה כבלתי משכנעת. נוסח מוצג מ/11 אין בו כדי להסיר מעל הנתבעים את האחריות לקיומם של עמודי התמך ואף לא נמצא בחומר המקצועי ביסוס לזיקה שבין הסרת הקיר על ידי קאהן, לבין הנזקים שנתגלו בממ"ד. כמו כן, לא נמצא במוצג נ/8 עליו מסתמכים הנתבעים כל תמיכה לקשר שבין ההגבהה שנתבקשה על ידי קאהן לבין הממצא בדבר קיומה של הנמכה בגובה הפרוזדור וחדר האמבט.
עוד תמוה בעיני כל חלק ההשגות העוסק בנושא הריצוף והאינסטלציה הסניטארית שכן המומחה עצמו לא חייב את הנתבעים בעלות כלשהי בנושאים אלה.

יחד עם זאת מצאתי כי בהעדר ראיה ביחס לחלקם של קאהן ברכוש המשותף - (למעט אמירה סתמית בסיכומי התשובה) מוצדק להימנע מתוספת פסיקה בסך של 2,000 ₪ כפי קביעת המומחה בחוות דעתו המשלימה.

הואיל וכך ולאחר שדחיתי את כל הסתייגויות הנתבעים בנושא קביעותיו המקצועיות של המומחה על רבדיהן יש לקבוע כי הוכח חלק התביעה העוסק בטענות לקיומם של ליקויי בנייה ועלותם כפי חוות דעתו של המומחה בכפוף לאמור לעיל.

תיקונים עצמיים:

חלקו הבא של הדיון אם כן יעסוק בשאלה הנוספת שעניינה בטענת קאהן לעלויות שנגרמו להם בתיקונים עצמיים שנעשו בדירה על ידם וביוזמתם בעלות של 82,000 ₪.

קאהן טוענים לתיקונים שנעשו עם מסירת הדירה הכוללים עבודות גימור בסך של 6,700 ₪, עבודות הרכבת מרזבים בעלות של 3,776 ₪, החלפת גרם מדרגות (34,000 ₪), עבודות נגרות
(27,000 ₪), תיקוני גמר נוספים (8,500 ₪), תיקון בנזקי הצפה (2,950 ₪). לצרכי הדיון כאן יש להתעלם מהטיעון הנוגע לעלות עבודות הרכבת המרזבים לאחר שזו נכללה בחוות דעתו של המומחה.
ביתר הנושאים המועלים לעיל היה על קאהן לחלוף מעל שתי משוכות ראייתיות הן להוכחת עצם הליקוי באמצעות חוות דעת והן להוכחת עלות תיקונו באמצעות קבלות " back to back” כך שניתן לזהות את הליקוי הספציפי בחוות הדעת כנגד תיקונו בפועל בהתאמה מלאה של פירטי הליקוי מול פירטי התיקון.
חומר הראיות שהוצג מצד קאהן עמוס אמנם בפרטים, ואף על פי כן אינו עומד בכללים המתודולוגיים הבסיסיים להוכחה. הקבלות שצורפו אינן תואמות את האמור בחוות הדעת שהוצגו לא מבחינת פרטי הליקוי ואף לא בהשוואת הסכומים הנקובים ובהעדרו של מיתאם הכרחי מסוג זה מוחלש מאוד משקל הראיות העומד ביסוד הטענה. למרות זאת, נראה לי כי "פטור בלא כלום אי אפשר" ולפנים משורת הדין נכון לזכות את קאהן בפיצוי בגין ליקויים שבקיומם שוכנעתי לפי אומדנא דדיינא להחלפת גרם המדרגות בסכום של 10,000 ₪ ולעבודות הנגרות ותיקוני הגמר הנילווים בסך של 5,000 ₪.

בנוסף, יפוצו קאהן בגין ניזקי ההצפה שנגרמה בשל שיפועים לקויים, ואיננה מוכחשת על ידי הנתבעים ולכן נכון לזכותם בעלויות שנגרמו עקב ההצפה בסך של 2,950 ₪ לפי טענתם.
מעבר לכך, נדחות טענות קאהן לפיצוי בגין עלויות תיקונים שבוצעו על ידם.

החניה:

מכאן לפרק החניה.
הפרק הנוסף בסיכומי קאהן מתייחס לנושא ירידת הערך, הנובע מהיעדרה של חניה.
בעניין זה, טוענים האחרונים להפרת התחייבותם של הנתבעים להקצאת מקום חניה תיקני לשימושם על פי ההסכם. השלכותיה של הפרה זו מבחינתם הינה בהכרה בזכאותם לפיצוי ירידת הערך שנקבעה בחוות דעתו של המומחה, בסכום של 67,000 ₪ וזו מוכחשת ע"י הנתבעים.

אין חולק, כי התחייבות הנתבעים בהסכם כללה הקצאת מקום חניה בקומת הקרקע של הבניין עד לפינוייה לטובת מקום בחניון ציבורי קרוב ולאחריה העמדת החניה התיקנית מתוך החניות העיליות ב"זכות בחירה שנייה".
טענת קאהן להפרת התחייבותם של הנתבעים בנושא החניה התבררה במקביל בהליך משפטי נוסף שהתנהל בת.א. 2133/04 בביהמ"ש המחוזי בתל אביב , שם הגיעו הצדדים להסדר פשרה ביום 21.12.06. בהסדר נקבע פרק זמן של שנתיים וחצי לזכות שימוש לחניה במעבר בחצר במשותף עם שכן נוסף ולאחריו הסדר בחניון ציבורי קרוב עד להקצאת החניה התיקנית לפי ההסכם.

גדר התביעה של קאהן בהליך כאן משתרע אפוא לתקופה שמיום 9.5.02 שהוא המועד בו נתקבלה החזקה בדירה ועד למועד הגשת התביעה (16.12.04). ביחס לתקופה זו נלמד מהאמור בתצהירה של קאהן (מוצג נ/2) שנמסר בהליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי, כי לרשותם הועמדה חניה בשביל הסמוך לבניין ובהמשך בחדר הטרנספורמציה הישן מתחת לעמודי הבניין (סעיף 12 לתצהיר).
טענה זו, עולה בקנה אחד עם עדותו של משה קורן שהעיד מטעם הנתבעים. בתצהירו שהוגש אף הוא כחלק מההליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי העיד זה כי קאהן עשו שימוש בתקופה הנ"ל בחצר הבית לצורך החניית ריכבם באופן טורי עם רכב אחר של דייר נוסף.
מכאן יש להסיק, כי לתקופה הנ"ל העמידו הנתבעים מקום חניה לקאהן באופן התואם במשוער את התחייבותם בהסכם, למעט חוסר הנוחות שהיה כרוך בשיתוף עם השכן.
לפיכך, גם אם מדובר בהפרה של ההסכם מצידם של הנתבעים בתקופה הנ"ל, אין המדובר אלא בהפרה מצומצמת שביטויה הנכון אינו בפיצויי הפרה אלא, בזה הנשקל כחלק מהפיצוי בגין עוגמת הנפש.

חבותם האישית של נתבעים 3-6:

חיובם האישי של הנתבעים 3-6 נתבקש לפחות מכוח חתימתם על כתב הערבות, ומעבר לכך מכוח דוקטרינת הרמת המסך לאחר שניהלו את עבודות הבנייה באופן רשלני ולא מיומן והיו הרוח החיה שמאחורי ההתקשרות.

חבותם של הנתבעים 3-6 כערבים אישית עד לגבול התחייבותם בכתב על כתבי הערבות בסך של 5,000 $ לכל אחד מיחידיהם איננה מוכחשת.
מעבר לחבות זו, מכחישים הנתבעים 3-6 את התחייבותם.

הטענה לחבותם האישית של הנתבעים 3-6 מסתמכת על מעורבותם האישית בניהול עבודות הבנייה ללא פיקוח הולם ובהצגת מצגי שווא. הגם שעובדת ניהול המשא ומתן על ידי הנתבע 3 כמו גם היותם של הנתבעים 3-6 בבחינת מנהלי הנתבעות 1 ו-2 וביצוע חלק מסוים מעבודות התיקון על ידי הנתבע 4 אינן שנויות במחלוקת עדיין לא מצאתי בסיס בחומר הראיות של התובעים לכינון אחריות אישית כלפי נתבעים אלה לאור החוק והפסיקה מעבר לחלק אחריותם האישי שאינו מוכחש.

חבותה של נתבעת 7:

אשר לאחריותה של הנתבעת 7, כלפיה נטען לאחריות מכוח היותה היזם לביצוע תוכנית ההשבחה והקמת השלד ואף מכוח היותה הבעלים של המקרקעין במועדים הרלוונטיים. בראש ובראשונה יצוין כי בעלותה של הנתבעת 7 במועד הרלוונטי נסתרת מנוסח ההסכם הקובע כי זכויותיה הועברו למוכר. מעבר לכך, לא הוגדרה אחריותה החוזית מעצם הטענה לקיומה של יזמות ולפיכך אין בסיס לאחריותה.

עוגמת נפש:

קאהן עותרים לפיצוי בגין עוגמת נפש נוכח אי הנוחות הרבה שנגרמה להם, לדבריהם, בעת שנאלצו בחלק מהזמן למגורים בדירה שכורה ובחלק אחר לאי הנוחות הכרוכה בהצפות שנגרמו, פגיעות ברכושם ומריבות שכנים בשל הצורך לאלתר מקום חניה. אלה נתמשכו שנים לאחר מסירת הדירה ללא הפוגה והועצמו בשל תחושת האכזבה שהייתה מנת חלקם.
לאחר שמיעת הראיות בתיק סבורני כי אכן הונחלה לתובעים עוגמת נפש קשה וחריגה במיוחד בהתחשב בבעיית החניה ולניכחה החלטתי להעמיד את סכום הפיצוי ברכיב זה על הסך של 15,000 ₪.

סוף דבר

התביעה התקבלה בחלקה.

הנתבעים 1 ו-2 שניהם ביחד וכל אחד לחוד יישאו כלפי התובעים בחיובים כמפורט:

  1.      סך של 18,650 ₪ (ליקויי בניה) בצירוף מע"מ כדין, בתוספת הפרשי הצמדה מיום 8.9.05 ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסה"ד ועד לתשלום בפועל.
  2.      סך של 3,776 ₪ (תיקון ניקוז) בצירוף הפרשי הצמדה מיום 8.9.05 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
  3.      סך של 2,000 ₪ (תיקון ריצוף) בצירוף מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה מיום 8.9.05 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
  4.      סך של 500 ₪ (ממ"ד) בצירוף מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה מיום 8.9.05 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
  5.      סך של 3,000 ₪ (עמוד במרפסת הגג) בצירוף הפרשי הצמדה מיום 8.9.05 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
  6.      סך של 800 ₪ (שונות) בצירוף מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה מיום 8.9.05 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
  7.      סך של 15,000 ₪ (תיקונים עצמיים) בצירוף הפרשי הצמדה מיום 9.5.02 (מועד מסירת הדירה) ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
  8.      סך של 2,950 ₪ (נזקי הצפה) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 9.5.02 ועד לתשלום בפועל.
  9.      סך של 15,000 ₪ (עוגמת נפש ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.


התביעה כלפי הנתבעים 3-6 נדחתה למעט חיובם האישי כל אחד בנפרד ובמשותף ביחד ולחוד עם הנתבעים 1 ו- 2 בסך בשקלים השווה ל-5,000 דולר כפי שערם היציג ביום 8.9.05 ומאותו יום יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין.

התביעה כלפי הנתבעת 7 נדחית.
כלפיה יישאו התובעים בהוצאות בסך של 5,000 ₪.

אשר להוצאות-
התובעים עותרים לפיצוי בגין נזקיהם העקיפים הכוללים הוצאות הייצוג המשפטי, עלויות חוות דעת מקצועיות, אגרות ושכר מומחה בית המשפט.
בהתחשב בפער המשמעותי שבין הסכום הנתבע לבין הסכום שנפסק (כ- 20%) יישא כל צד בהוצאותיו הוא בכפוף להוצאות שנפסקו לטובת הנתבעת 7.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערעור ליקויי בניה

  2. ליקויי בניה תקרות

  3. פגם טרמיטים

  4. ליקויי בנייה ריצוף

  5. התיישנות ליקויי בניה

  6. ליקויים בממ''ד

  7. פגם נסתר בצנרת

  8. ליקויי בניה בנתיבות

  9. ליקויי בניה ברמלה

  10. ליקויי בניה בחדרה

  11. שקיעה דיפרנציאלית

  12. ליקויי בניה ריצוף

  13. ליקויי בניה בשדרות

  14. ליקויי בניה באשדוד

  15. ליקויי בניה בעפולה

  16. ליקויי בניה ברמת גן

  17. ליקויי בניה בכרמיאל

  18. ליקויי בניה - איטום

  19. ליקויי בניה בבאר שבע

  20. אי התאמה במפרט הטכני

  21. ליקויי בניה - 7 שנים

  22. ליקויי בניה בכפר סבא

  23. ליקויים באספקת חשמל

  24. ליקויי בניה ברמת ישי

  25. פיצוי על ליקויי בניה בדירה

  26. הודעה בכתב על ליקויים

  27. ליקויי בניה בקרית אתא

  28. תביעה על ליקויים בדירה

  29. ליקויי בניה באור יהודה

  30. אופן חישוב פיצוי ליקויי בניה

  31. דירת קוטג' - ליקויי בניה

  32. ליקויי בניה במערכת ביוב

  33. ליקויי בניה בקרית טבעון

  34. ליקויים בדירה לפני קבלת חזקה

  35. פסקי דין חימום תת רצפתי

  36. הנמכת תקרה בניגוד למפרט

  37. אחריות על ליקויים בריצוף

  38. ליקויי בנייה - קבלן בהליכי פירוק

  39. דירות לעולים חדשים – ליקויי בניה

  40. תביעה בגין ליקויים הנדסיים

  41. ליקויי בנייה בדירות בשכירות

  42. ליקויי בנייה - שברים באריחים

  43. ליקויי בנייה סדקים - תביעת פיצויים

  44. ליקויים בממ"ד במטבח ובדלתות

  45. ערעור על פסק דין ליקויי בניה

  46. מהי אי התאמה יסודית ? - ליקויי בניה

  47. ליקויי בניה בשכונת פסגת זאב ירושלים

  48. תביעה בגין ליקויי בניה בחיפה

  49. רשלנות עו''ד בתביעת ליקויי בניה

  50. ליקויי בניה דירה בקריית ביאליק

  51. ניסיון להסתיר ליקויי בניה בדירה

  52. תחילת תקופת התיישנות ליקויי בניה

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעת פיצויים - ליקויים בעבודות אינסטלציה

  55. ליקויי בנייה ברחוב לילינבלום בתל אביב

  56. הודעה על אי התאמה - מהי הודעה על אי התאמה ?

  57. תביעה לתשלום בגין ליקויי בנייה ברמת גן

  58. תביעה נגד קבלן שיפוצים בגין ליקויי בניה

  59. התיישנות תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה

  60. תביעה מנופחת מוגזמת ומופרזת ליקויי בניה

  61. תשלום הקבלן על תיקון עצמי של ליקויי בניה

  62. הגשת תביעת ליקויי בניה ללא התראה מוקדמת

  63. תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה בבית בעתלית

  64. תביעה כספית על סך 100,000 ₪, בגין ליקויי בניה

  65. ליקויי בניה מהותיים שלא תוקנו בדירה חדשה מקבלן

  66. הגשת תביעה בגין ליקויי בניה לפני תום שנת הבדק

  67. תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים בשל ליקויי בניה

  68. ליקויי בניה - אפשרות תיקון נוספת של קבלן / תיקון חוזר

  69. תביעה משותפת של דיירים נגד קבלן - פיצויים ליקויי בניה

  70. תביעה אישית נגד בעלים של חברת בניה בגין ליקויי בניה

  71. תביעה כספית בגין ליקויים הנדסיים, עוגמת נפש, פיצוי על איחור במסירת החזקה בדירה ונזקים נוספים

  72. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון