חישוב פיצוי על הפקעה

פסק דין

האם פיצוי בגין קרקע שהופקעה יינתן על פי ההסדר הקבוע בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה") או על פי ערכו של מגרש חלופי שהוצע בשעתו לתובע? על כך נסבה התביעה שבפנינו.

הצדדים הגישו סיכומים על סמך החומר, והסמיכו את בית המשפט לפסוק על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 בגבולות הסכומים 30,000 ₪ עד 50,000$.

1.     בקליפת אגוז, המחלוקת בין הצדדים היא, אם במסגרת מו"מ שהתנהל בין הצדדים, ניתנה על ידי הנתבעת, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), הצעה שהתגבשה לכלל הסכם מחייב למתן פיצוי בקרקע חליפית.

2.     ענייננו נסב על חלקה 120 בגוש 11730 בשטח של כ-5 דונם (להלן: "החלקה") שהופקעה מכח הפקודה לצורך הכרזת פארק הכרמל. ההודעה על ההפקעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה ביום 24.9.70 (להלן: "המועד הקובע").

הבעלים הרשום של החלקה במועד הקובע היו, בחלקים שווים, אליהו כהן ואברהם פרנקו, שהוא אביו המנוח של התובע (שנפטר אף הוא לאחר הגשת התביעה). מכאן שהתביעה שלפנינו מצטמצמת למחצית הפיצוי המגיע בגין הפקעת החלקה.


לשיטתה של הנתבעת, התובע זכאי לפיצוי כספי על פי הוראות הפקודה, בסכום של כ- 38,000 ₪. ואילו לטענת התובע, במהלך השנים התגבש הסכם מחייב בינו לבין הנתבעת לפיו יינתן הפיצוי על ידי הקצאת קרקע חלופית בזכרון יעקב, שבהתאם להערכת שמאי שוויה כיום כ-140,000$.

3.     לא אמנה כרוכל את כל ההתכתבויות שהתנהלו בין הצדדים. בקצרה, ניתן לחלק את המגעים בין הצדדים לשלושה שלבים:

בשלב הראשון, במהלך השנים 1981-1982, פנה התובע באמצעות אחותו, עו"ד גב' אילה כהן (הנשואה לאליהו כהן, הבעלים השני של החלקה), בבקשה כי חלף ההפקעה תוקצה לו קרקע חלופית. הבקשה נענתה בחיוב על ידי המינהל, שהזמין את התובע לקבל מגרש לבניה באיזור קרית טבעון. התובע ביקש לקבל מגרש חלופי באיזור אחר והמגעים נותקו לתקופה של כשנה.

בשלב השני, פנה המינהל במהלך שנת 1983 לעו"ד אילה כהן והציע כי התובע ושותפו לחלקה יבחרו קרקע לבניה באחד מ-12 אתרים בארץ, בהתאם לתנאים שפורטו במכתב. מכתב זהה נשלח לכל בעלי הקרקעות שהופקעו בפארק הכרמל ונאמר בו כי מי שאינו מעונין בהצעה, יהיה זכאי לקבל פיצוי כספי על פי הוראות הפקודה. במכתב לא נאמר במפורש כי ההצעה מוגבלת בזמן, אך בסעיף 14 למכתב נאמר כי זכאי המעונין בקבלת מגרש צריך להודיע על כך תוך 30 יום. בעקבות תשובתה של עו"ד אילה כהן, הוזמנו בעלי החלקה להשתתף בהגרלת מגרש באילת.

ככל הנראה, התובע ושותפו לחלקה לא השתתפו בהגרלה, ומכאן ואילך נוצר נתק של 14 שנה (!!!) במגעים הפורמליים בין הצדדים. עם זאת, ממזכר פנימי מיום 4.5.93 בתיקי המינהל ניתן ללמוד כי היתה פניה בעל-פה של עו"ד אילה כהן, שביקשה לדעת אם חלף ההפקעה ניתן לקבל קרקע בעתלית או באילת או במקום אחר. במזכר תשובה פנימי מיום 5.5.93 נכתב כי לא ניתן לקבל קרקע חלופית במקום הקרקע שהופקעה, אלא פיצוי כספי בלבד (נספחים ח' לסיכומי הנתבעת).



בשלב השלישי פנתה עו"ד אילה כהן למינהל ביום 19.5.98 בבקשה לקבל פיצוי בקרקע חילופית "כפי שהוצע בזמנו או באילת או במקום אחר סביר". על כך נענתה במכתב מיום 27.12.98 החתום על ידי עו"ד זהר קראוס, היועצת המשפטית של המחוז. במכתב נאמר שהמחוז יציע להנהלת המינהל לאשר פיצוי בקרקע, ואם ההנהלה תאשר זאת, בעלי החלקה יהיו זכאים למגרש בגבעת עדן בזכרון יעקב. למכתב אף צורף תשריט של מגרשים פנויים בגבעת עדן.

לא רק זאת, אלא שביום 13.6.00 שלחה עו"ד קראוס מכתב לעו"ד אילה כהן, ובו היא מפצירה בה לבחור מגרש מבין המגרשים הפנויים על פי התשריט. עו"ד אילה כהן עיכבה תשובתה עד מכתבה מיום 23.1.02 שבו נאמר שהתובע ושותפו לחלקה שוקלים לבחור בשני מגרשים בגבעת עדן.

אלא שבנקודה זו נכנס לתמונה עורך דין אחר במינהל, עו"ד אריאל דר, שבמכתב מיום 18.3.02 הבהיר לראשונה כי ההצעה למתן פיצוי בקרקע חליפית, עמדה בתוקפה במשך שנה אחת בלבד בשנת 1983. במכתב נאמר כי מאחר שבעלי החלקה זנחו משך שנים את דרישתם, ההצעה אינה בתוקף וכיום אין להם זכות לקבל קרקע חלופית אלא פיצוי כספי בלבד.

מכאן ואילך החלה התכתבות נמרצת בין הצדדים, כאשר עו"ד אילה כהן חוזרת ודורשת הקצאת קרקע חלף ההפקעה, בעוד שהמינהל טוען כי ההצעה אינה בתוקף, כי נפלה טעות בתשובותיה של עו"ד זהר קראוס, וכי "אין במכתביה כדי ליצור התחייבות" של המינהל.

סופו של דבר, שהוגשה התביעה דכאן, שבה עתר התובע לקבלת פיצוי כספי, שווה ערך לשווי מחצית מגרש בגבעת עדן בזכרון יעקב. הבעלים השני של החלקה, גיסו של התובע, לא הגיש תביעה.

4.     התובע טען כי בין הצדדים התגבש הסכם על פי התכתובת שנזכרה לעיל. המינהל הציע הצעה מפורטת להקצאת קרקע חלף ההפקעה, הצעה זו נתקבלה על ידי התובע וכך הבינה זאת היועצת המשפטית דאז של מחוז חיפה במינהל, עו"ד קראוס.


התובע תמך יתידותיו בשלושה מקרים דומים שבהם - למרות שחלפו שנים רבות מהיום הקובע - הוקצו מגרשים חלופיים, או ניתן פיצוי כספי בשווי של מגרש חלופי, לבעלי מקרקעין שהופקעו בפארק הכרמל: וולף - בשנת 1998; לרר - בשנת 2001; גוטווירט - על פי פסק דין שניתן בבית משפט זה בשנת 2004 (ת"א 453/02).

התובע ביקש להקיש ממקרים אלו לענייננו, וללמוד כי לגבי בעלי החלקות המופקעות בפארק הכרמל נקבעה מדיניות פיצוי שונה מזו שלפי הפקודה, ועל-פיה הוקצתה להם קרקע חלופית במקום פיצוי כספי.

לעניין הסכום שיפסוק בית המשפט על דרך הפשרה, טען התובע כי על פי חוות הדעת השמאית שצורפה לכתב התביעה, מגרש חלופי עמד על 140,000$ והתובע, כבעלים של מחצית החלקה, זכאי אפוא, לפיצוי בסכום של 70,000 דולר. לכן, הסכמתו להעמיד את תביעתו לצרכי פשרה עד לסכום של 50,000$, משקפת כבר ויתור על 20,000 $.

5.     מנגד, הרחיבה הנתבעת בסיכומיה ובחנה את התביעה שבפנינו במספר מישורים:

במישור החוזי - הנתבעת טענה כי הצעתו של המינהל בשנת 1983 לא זכתה לקיבול תוך פרק זמן סביר כנדרש בסעיף 8(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 ולכן ההצעה פקעה.

כן טענה הנתבעת שהתנהגותו הפסיבית של התובע, ששקט על שמריו שנים רבות, מלמדת על ויתור.

הנתבעת גרסה כי אין לזקוף לחובתה את טעותה של עו"ד זהר קראוס, שאילולא אותה טעות, יש להניח שהתובע לא היה מגיש תביעה מלכתחילה.

בשולי הדברים טענה הנתבעת כי חובת תום הלב חלה גם על התובע, שהשתהה משך שנים בניהול ענייניו, ולמעשה זנח את הצעת המינהל.



במישור המינהלי - הנתבעת הבחינה בין "מדיניות" לבין "הבטחה שלטונית" וטענה כי ההצעה משנת 1983 שיקפה מדיניות שנקט המינהל בשעתו כלפי בעלי מקרקעין שהופקעו בפארק הכרמל, וכידוע, זכותה של הרשות לשנות את מדיניותה. למיצער, וככל שייטען כי בהבטחה מינהלית עסקינן, אין לראות את ההצעה משנת 1983 בגדר הבטחה שלטונית, בשל שורה של נימוקים, וכפי שנקבע על ידי בית המשפט בתביעה דומה של בעל קרקע שהופקעה בפארק הכרמל - ה"פ (חיפה) 418/00 עזבון המנוח צירינג נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 23.9.2001). ערעור על פסק הדין נמחק בהסכמה - ע"א 9503/01.

נציין כי בפרשת צירינג, עמד בית המשפט על כך, שבהצעה המפורטת של המינהל משנת 1983, נקבע כי גובה הפיצוי המגיע בגין ההפקעה ייקבע על פי הפקודה נכון ליום הקובע, ואם סכום הפיצוי עולה על מחיר המגרש החלופי, ישלם המינהל את יתרת הפיצוי, ולהיפך, אם מחיר המגרש החלופי גבוה מסכום הפיצוי, ישלם בעל הקרקע למינהל את ההפרש במחיר. גם מטעם זה הגיע בית המשפט למסקנה לפיה בעל קרקע שישן משך שנים על זכותו לקבל קרקע חלופית, אינו זכאי להנות מכך שבחלוף השנים, עלה ערך המגרשים החלופיים על ערך החלקה המופקעת במועד הקובע.

עוד טענה הנתבעת כי גם אם נפלה שגגה מלפניה, אין הרשות חייבת לחזור על שגגתה אך ורק משום עקרון השוויון. נהפוך הוא, המדיניות של מתן קרקע חלופית בגין הפקעה היא כשלעצמה חריג שאינו מתיישב עם עקרון השוויון כלפי הציבור.

6.     הנתבעת איבחנה את המקרה שלפנינו משלושת המקרים עליהם הסתמך התובע בסיכומיו, והעובדות הרלוונטיות בפרשת וולף ולרר (שלא הגיעו לערכאות) פורטו בתעודת עובד צבור שצורפו לסיכומיה.

פרשת וולף - וולף נענתה בחיוב להצעה שהופנתה אליה כבר בשנת 1984 ותוך פרק הזמן הנקוב בהצעה, הודיעה כי היא בוחרת במגרש באשקלון. אלא שהמינהל דחה את הבקשה מן הטעם שלא נותרו מגרשים באשקלון. וולף נפטרה בשנת 1985. יורשיה המשיכו במגעים עם המינהל משך מספר שנים, והמינהל הכיר בכך שהמגרש לא הוקצה לוולף בעטיו ושלא בנסיבות התלויות במנוחה. לכן, אישר המינהל הקצאת מגרש חלופי בגבעת עדן בזכרון יעקב, ובסופו של דבר הוסכם בין הצדדים כי ישולם פיצוי על פי ערך המגרש החילופי.

פרשת לרר -מר לרר היה תושב חוץ, לא נשלחה אליו הודעה על הצעת המינהל, והוא לא ידע ולא יכול היה לדעת על הפקעת החלקה. בנסיבות אלו, משפנו יורשיו של לרר למינהל והונחה תשתית לטענתם לפגיעה בשוויון לעומת זכויות הנפקעים האחרים בפארק הכרמל, סבר המינהל כי ראוי לפצות את היורשים על ידי הקצאת שטח חלופי בגבעת עדן.

פרשת גוטווירט - על פי העובדות שפורטו בפסק הדין, התובע, תושב צרפת, לא קיבל לידיו את הצעת המינהל לקבל מגרש חלף ההפקעה, ולכן נקבע בפסק הדין שהוא זכאי כי יוקצה לו מגרש.

7.     הצדדים הסמיכו את ביהמ"ש לפסוק על דרך הפשרה, ולכן איני רואה לקבוע מסמרות או לנמק מדוע יש לדחות או לקבל טענה זו או אחרת. אומר בקצרה כי בפסק דיני שיקללתי בין הטיעונים השונים, נתתי משקל גם להתנהלותו של התובע, ולפסק הדין בפרשת צירינג, שם עמד בית המשפט על כך שבחלוף השנים, עלה ערך המגרשים החלופיים על ערך החלקה המופקעת במועד הקובע.

סופו של דבר שאני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע הסך של 120,000 ₪ (מאה ועשרים אלף) וכן החזר אגרת משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצרוף מע"מ.

(מהודעתו של ב"כ התובע לתיק בית המשפט, נמצאתי למד כי הסכום שאינו שנוי במחלוקת טרם שולם על ידי הנתבעת, למרות שטענה בסיכומיה כי כבר העבירה אותו לתובע. היה ויתברר שהנתבעת כבר שילמה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, אזי יש להפחיתו מהסכום שנפסק לעיל).







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון