מהי שיטת החישוב של היטל ההשבחה אותה יש לאמץ, כאשר עסקינן במספר תכניות משביחות שאושרו בזו אחר זו ? להלן החלטה בסוגיית חישוב היטל השבחה: החלטה בפניי עתירה לקיום דיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 22.10.06 ברע"א 4217/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' פמיני (טרם פורסם), שבו נדחתה עמדתה של העותרת באשר לאופן בו יש לחשב את השבחת ערך המקרקעין במצב בו אושרו מספר תכניות משביחות בזו אחר זו מבלי ששולם היטל השבחה בעקבות איזו מהתכניות. 1. בפסק הדין נשוא העתירה דנן קבע בית משפט זה (מפי השופטת א' חיות ובהסכמת הנשיא (בדימ') א' ברק והשופט ס' ג'ובראן) כי יש לחשב את ההשבחה במקרה של רצף תכניות משביחות באופן המצרף את ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תכנית ותכנית (להלן: שיטת המדרגות). לעומת זאת, דחה בית המשפט הטענה כי יש לחשב את ההשבחה במצב המתואר בהתאם להפרש שבין ערך המקרקעין במצבם המקורי לפני אישור התכנית הראשונה ובין ערכם לאחר אישור התכנית האחרונה (להלן: שיטת המקפצה). דבר החקיקה שעל פרשנותו נסבה המחלוקת בין הצדדים ושעליו נסמכות טענותיהם, הוא סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: התוספת וחוק התכנון והבניה בהתאמה), הקובע בזו הלשון: "שומת ההשבחה 4. על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה:... (5) במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה." 2. במסגרת הדיון בעתירה זו איננו נדרשים לפרט את מלוא השתלשלות העניינים העובדתית בעניינו של המשיב 1, ולפיכך נתייחס אליה אך בקצרה. המשיב רכש מקרקעין בירושלים בראשית שנות השבעים של המאה שעברה. בשנת 1980 ובשנת 1996 נכנסו לתוקף שתי תכניות שהביאו כל אחת להשבחת ערך המקרקעין (להלן: התכנית הראשונה והתכנית האחרונה בהתאמה). המשיב 1 מימש את זכויותיו במקרקעין רק לאחר אישור התכנית האחרונה, ובעקבות מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשווי השבחת המקרקעין מונה שמאי מכריע שחישב את ההשבחה בשיטת המקפצה וקבע כי על המשיב 1 לשאת בהיטל השבחה בסך של 2,851,967 ש"ח. בערעור שהגיש המשיב 1 לבית משפט השלום בירושלים על החלטת השמאי המכריע נטען על ידו, בין היתר, כי אין לחשב את השבחת המקרקעין בשיטת המקפצה; אולם, טענה זו נדחתה על ידי בית משפט השלום. בית המשפט המחוזי בירושלים, אליו הגיש המשיב 1 ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, דחה אף הוא את טענות המשיב 1 נגד השימוש בשיטת המקפצה לחישוב ההשבחה. על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, שבהתאם להסכמת הצדדים נתן רשות לערער ודן בבקשה כבערעור. פסק הדין שניתן בערעור זה הוא נשוא העתירה לדיון נוסף שבפניי. 3. חובת תשלום היטל ההשבחה מוטלת בהתאם לסעיף 196א לחוק התכנון והבניה ולהוראות התוספת על בעלים של מקרקעין ששווים עלה עקב פעילות תכנונית משביחה. התכלית העומדת ביסוד היטל ההשבחה, כפי שציינה השופטת חיות בפסק הדין נשוא העתירה, מבוססת על רעיון של צדק חברתי לפיו מן הראוי שבעל מקרקעין שהתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית של רשות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו. עוד הוסיפה השופטת חיות כי בהינתן תכלית בסיסית זו של היטל ההשבחה צריך להתקיים קשר סיבתי ישיר בין הפעילות התכנונית שבעקבותיה מחויב בעל המקרקעין בהיטל ובין עליית שווים של המקרקעין לפיה מחושבת ההשבחה, ואכן בסעיף 1 לתוספת מוגדר המונח "השבחה" כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית..." (ראו גם, דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49 (להלן: דיון נוסף בית הכרם), בעמ' 78, 118). הוראה נוספת בעלת חשיבות לענייננו מצויה בסעיף 7 לתוספת, ולפיה רשאי החייב לדחות את תשלום ההיטל עד למועד שבו מימש את הזכות במקרקעין אשר לגביהם חל ההיטל. הוראה זו מבוססת, כפי שציינה השופטת חיות, על עקרון המימוש שהוא עקרון יסוד בדיני המס, והיא מביאה לפיצול בין המועד אשר בו קמה החבות בהיטל השבחה לבין מועד הפירעון הנדחה לעת מימוש הזכויות במקרקעין שהושבחו. 4. השאלה שעליה נסבה המחלוקת בין בעלי הדין בפסק הדין נשוא העתירה דנן היא כיצד יש לחשב את ההשבחה כאשר אושרו מספר תכניות משביחות בזו אחר זו, כאשר מימוש הזכויות במקרקעין, שבעקבותיו נדרש תשלום ההיטל, אירע לאחר אישור התכנית המאוחרת מבין התכניות המשביחות. בפסק דינה דנה השופטת חיות בהרחבה בשיטות החישוב השונות האפשריות. כאמור, שיטה אפשרית אחת לחישוב ההשבחה היא שיטת המקפצה, שלפיה מחושבת ההשבחה בהתאם להפרש בין שווי השוק של המקרקעין לפני אישור התכנית הראשונה לבין שווים לאחר אישור התכנית האחרונה. שיטת חישוב נוספת היא שיטת המדרגות, שלפיה נעשה חישוב כל אחת מההשבחות בנפרד תוך שיערוכן למועד אישור התכנית האחרונה וסיכום סך כל ההשבחות. בפסק הדין נשוא העתירה נקבע שהן שיטת המדרגות והן שיטת המקפצה הן שיטות חישוב אפשריות בהתאם ללשונו של סעיף 4(5) לתוספת. חסרונה הגדול של שיטת המקפצה, כך קבעה השופטת חיות, הוא בכך שהיא כוללת בגדר חישוב ההשבחה את כל העליות הכלליות בשווי השוק של המקרקעין, אף כשאלה אינן נובעות כלל מן הפעילות התכנונית המשביחה. על מנת להתמודד עם קושי זה הונהגה שיטה חישוב נוספת המכונה שיטת "המקפצה המנטרלת". שיטה זו נועדה לשכלל את שיטת המקפצה כפשוטה על ידי ניסיון לנטרל את העלייה הכללית בשווי השוק של המקרקעין, ככל שהייתה כזו, בין מועד אישור התכנית הראשונה למועד אישור התכנית האחרונה. שיטה זו, המבוססת על הערכת שווי המקרקעין נכון למועד אישור התכנית האחרונה פעמיים - פעם אחת ללא ההשבחות הנובעות מהתכניות שאושרו ופעם נוספת על-פי שווי המקרקעין במצבם לאחר אישור התכנית האחרונה, היא השיטה שלטענת העותרת ננקטת על ידה לצורך חישוב היטל ההשבחה. בפסק דינה קבעה השופטת חיות כי שיטת המקפצה המנטרלת מושפעת אף היא מהעלייה הכללית בשווי השוק של המקרקעין, אם כי במידה פחותה מזו המתקבלת על-פי שיטת המקפצה כפשוטה. 5. משנמצא כי לשונו של סעיף 4(5) לתוספת אינה שוללת אף אחת משיטות החישוב שתוארו לעיל, עבר בית המשפט לבחון מהי שיטת החישוב של היטל ההשבחה אותה יש לאמץ, כאשר עסקינן במספר תכניות משביחות שאושרו בזו אחר זו. יצוין, כי שאלה זו נותרה בצריך עיון בדיון נוסף בית הכרם, שבו נקבע על ידי דעת הרוב כי סעיף 4(5) לתוספת אינו חל במצב בו אחת מהתכניות שנתאשרו בזו אחר זו אינה תכנית משביחה אלא תכנית פוגעת. בנוגע לשיטת המקפצה כפשוטה קבעה השופטת חיות כי מבין שלוש שיטות החישוב שנבחנו על ידה זו השיטה המגשימה פחות מכולן את יסוד הקשר הסיבתי הישיר שצריך להתקיים בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה נשוא ההיטל. שיטה זו, כך ציינה השופטת חיות, אינה מתמקדת בעליית השווי הנובעת מהפעילות התכנונית והיא עלולה לגרום לנישום עוול ממשי ולהוליך לקביעת סכום היטל אשר חלק מהותי אינו נגזר כלל מההשבחה. לפיכך, הגיעה השופטת חיות למסקנה כי אין מקום לאמץ את שיטת המקפצה כשיטה הראויה לחישוב ההשבחה לצורך סעיף 4(5) לתוספת. לאחר שנפסלה שיטת המקפצה כפשוטה נדרש בית המשפט להכריע האם לאמץ את שיטת המקפצה המנטרלת או שמא יש לבחור את שיטת המדרגות כשיטה הראויה לחישוב היטל ההשבחה. שתי השיטות משיגות, כך ציינה השופטת חיות, את התכלית של לכידת מלוא ההשבחה ברשת ההיטל. יתרונה של שיטת המקפצה המנטרלת על פני שיטת המדרגות הוא בפישוט הליכי השומה ובייעול הליכי גביית המס, שכן שיטת המדרגות מחייבת עריכת חישובים רבים יותר לעניין שווי המקרקעין בהשוואה לשיטת המקפצה המנטרלת. לעומת זאת שיטת המדרגות, כך מציינת השופטת חיות, מבטאת באופן מדויק יותר את הקשר הסיבתי שבין ההשבחה לפעילות התכנונית ומגשימה בכך את האינטרס החברתי שבבסיס היטל ההשבחה. באיזון שבין השיקול של יעילות בקביעת השומה לשיקול של דיוק בקביעת סכום ההשבחה מצאה השופטת חיות כי יש להעדיף את השיקול האחרון; ולפיכך קבעה כי יש לחשב את היטל ההשבחה לגבי מספר תכניות משביחות שאושרו בזו אחר זו בהתאם לשיטת המדרגות. מכאן העתירה לדיון נוסף שבפניי. 6. העותרת - הוועדה למקומית לתכנון ולבניה ירושלים - טוענת כי בפסק הדין נשוא העתירה נקבעה הלכה אשר שינתה סדרי בראשית בוועדות מקומיות ברחבי הארץ. ההלכה שנקבעה, לפיה לשם חישוב היטל ההשבחה יש לעשות שימוש בשיטת המדרגות, מנוגדת, כך טוענת העותרת, ללשונו של סעיף 4(5) לתוספת. כן טוענת העותרת כי הלכה זו היא הלכה קשה, משום שהיא תביא להארכת ההליכים לקבלת היתר בנייה ותהפוך את שיטת חישוב היטל ההשבחה למורכבת יותר מבעבר. העותרת מוסיפה וטוענת כי המטרה של דיוק רב יותר בחישוב ההשבחה, אותה ביקש בית המשפט להשיג על ידי הקביעה כי יש להשתמש בשיטת המדרגות, אינה מושגת על ידי שימוש בשיטה זו; וכי דווקא שיטת המקפצה המנטרלת היא המאפשרת את נטרול רוב ההשפעות הלא תכנוניות על שווי המקרקעין. בהקשר זה טוענת עוד העותרת, כי אין בהכרח עדיפות מבחינת בעל המקרקעין לשימוש בשיטת המדרגות על פני שיטת המקפצה המנטרלת. המשיב 2 - מרכז השלטון המקומי בישראל - תומך בעמדתה של העותרת. לטענתו, השימוש בשיטת המדרגות ולא בשיטת המקפצה מנוגד הן ללשון של סעיף 4(5) והן לתכליתו. לטענת המשיב 2 ההיסטוריה החקיקתית של הסעיף האמור מלמדת על כך שכוונת המחוקק הייתה שתיערך שומה אחת בשיטת המקפצה ולא שומות רבות ונפרדות בשיטת המדרגות ועל ידי כך להביא לייעול הליכי חישוב השומה ופישוטם. עוד טוען המשיב 2 כי ההלכה שנקבעה בפסק הדין נשוא העתירה מנוגדת לתכלית הסעיף, כפי שנתפרשה בדעת הרוב בדיון נוסף בית הכרם, והיא אף מנוגדת ל"תכלית העל" של דיני ההשבחה, שהיא גיוס מקורות מימון לשם הכנת תכניות וביצוען, משום שהיא מעודדת את הנישום להימנע מלממש בהקדם את זכויותיו לאחר אישור כל אחת מהתכניות המשביחות; אלא גורמת לו להעדיף ולהמתין לאישור התכנית המשביחה האחרונה, שלאחריה הוא יממש את זכויותיו. המשיב 2 מוסיף ומדגיש את חשיבות ההלכה שנקבעה נוכח העובדה ששיטת המקפצה (או המקפצה המנטרלת) הייתה שיטת החישוב הרווחת משך עשרות שנים בשומות היטל השבחה מטעמן של מרבית הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, וכך פורשה על ידן הוראת סעיף 4(5) לתוספת. 7. המשיב 1 - הוא בעל המקרקעין שחויב בתשלום היטל השבחה - מתנגד לקיום דיון נוסף בעתירה. לטענתו, מה שמבקשים העותרת והמשיב 2 לעשות הוא לקבל רשות לערער על פסק הדין נשוא העתירה ולא לשם כך נועד הליך הדיון הנוסף. כן טוען המשיב 1 כי אין די בכך שנקבעה בפסק הדין נשוא העתירה הלכה חשובה וחדשה כדי להצדיק את עריכתו של דיון נוסף. המשיב 1 טוען עוד, לגופם של דברים, כי שיטת המדרגות עולה בקנה אחד עם לשונו של סעיף 4(5) לתוספת, וכי יש להעדיף את השיקול של הדיוק בגובה השומה ושל קיום הקשר הסיבתי בין ההליך התכנוני לבין החיוב בהיטל על פני השיקול של ייעול וזירוז הליכי גביית המס. כן טוען המשיב 1, כי השימוש בשיטת המדרגות לא יאריך משמעותית (בהשוואה למצב כיום) את הליכי התכנון והבנייה ואת פרק הזמן הנדרש לקבלת היתרי בנייה. 8. דין העתירה לדיון נוסף להידחות. אכן, בפסק הדין נשוא העתירה נפסקה הלכה חדשה וחשובה בנוגע לפרשנותו של סעיף 4(5) לתוספת ולשיטת החישוב הראויה של היטלי השבחה בנסיבות בהן אושרו מספר תכניות משביחות בזו אחר זו בלא ששולם היטל השבחה בגין אחת מהן. בית המשפט ניתח בפסק הדין, כמפורט לעיל, את התכליות העומדים ביסוד הוראת סעיף 4(5) לתוספת ואיזן בין השיקולים הנוגעים לעניין, כאשר קבע כי שיטת החישוב הראויה של היטל ההשבחה היא שיטת המדרגות. אין חולק כי להכרעה זו יש השפעה רבה על וועדות מקומיות רבות ברחבי הארץ ועל בעלי מקרקעין רבים. עם זאת, בפסיקתנו נקבע לא אחת כי גם אם טמונים בהלכה שנפסקה על ידי בית המשפט העליון חשיבות, חידוש, או קשיות - כנדרש בהתאם לסעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984 - הרי אין די בכך על מנת להורות על קיום דיון נוסף באותה הלכה. תנאי נוסף שצריך להתקיים לעניין זה הוא שהחידוש, החשיבות או הקשיות בהלכה שנקבעה הם מהותיים ומשמעותיים באופן המצדיק דיון מחודש (ראו: דנ"א 5707/04 מדינת ישראל נ' קרישוב (לא פורסם); דנ"א 6955/06 מזור - מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין - אזור רחובות (לא פורסם)). ההלכה שנקבעה בפסק הדין נשוא העתירה שלפנינו אינה נמנית, על אף חשיבותה, עם אותן הלכות מיוחדות ונדירות, שיש להן חשיבות משפטית יוצאת דופן, המצדיקות את קיומו של דיון נוסף. הלכה זו אף אינה סוטה מההלכה שנקבעה בדיון נוסף בית הכרם, שכן שאלת אופן החישוב של ההיטל כאשר עסקינן במספר תכניות משביחות נותרה באותו פסק דין במפורש ב"צריך עיון". אשר על כן, העתירה נדחית. העותרת והמשיב 2 יישאו כל אחד בשכר טרחת עורך דין בסך כולל של 10,000 ש"ח לטובת המשיב 1. תוכנית בניהבניההיטל השבחה