חוזה ירוק - פטור מדמי חכירה ודמי הסכמה

להלן פסק דין בנושא "החוזה הירוק": פסק דין 1. התובעים היו בעלי זכויות החכירה במקרקעין הידועים כגוש 6498 חלקה 291, בשטח של 1,200 מ"ר בסביון, עד למכירתם (להלן "המקרקעין"). 2. הנתבע הינו מינהל מקרקעי ישראל המנהל המקרקעין שבבעלות המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל- על פי חוק (להלן "ממ"י"). 3. התובעים, כמאות תושבי סביון, התקשרו עם ממ"י בהסכם שכונה "החוזה הירוק." 4. במשך שנים רבות לא שילמו תושבי סביון דמי חכירה שנתיים (להלן "דח"ש") לממ"י, הן משום פטור ממושך שהוענק להם עפ"י החוזה הירוק, ולאחר מכן בגין חילוקי דעות לגבי אופן חישובם. לצורך הקביעה התקיימו הליכים משפטיים מרובים וממושכים, החל מבוררות וכלה בערעורים בבית המשפט המחוזי ובבית המשפט העליון. במהלך השנים (1988, 1995) הכריז ממ"י על הסדרי היוון לפיהם היו החוכרים זכאים לשלם חוב דמי חכירה מופחת ודמי היוון, הפוטרים אותם מדמי חכירה לעתיד. רבים ניצלו את ההסדרים ורבים אחרים, כדוגמת התובעים, בחרו שלא לעשות כן והמשיכו בהליכים המשפטיים. 5. בשנת 1994, הגיש ממ"י כנגד התובעים תביעה בבית משפט השלום, לתשלום דח"ש שלא שולמו על ידם בסכום של 189.317 ₪ (ת.א 44856/94). התובעים כפרו בסכום החוב. בשנת 1998 מכרו התובעים את זכויותיהם במקרקעין. בהסכם המכירה התחייבו כלפי הקונים כי יעבירו להם את זכויות החכירה כשהן מהוונות. קודם למכירה, פנה ב"כ התובעים לממ"י וביקש להצטרף להסדר ההיוון משנת 1995 אך האחרון סרב לבקשה משום שתוקף ההסדר- פקע. 6. בשנת 1999 הגיש ממ"י בקשה להגדלת סכום התביעה (הוספת דח"ש לשנים שחלפו מאז הגשתה) והעמידה על סכום של 562.321 ₪. התובעים שילמו את סכום התביעה המוגדל לאחר שקיבלו את הסכמת ממ"י כי אם יאושר הסדר היוון חדש יופחתו דמי החכירה ששולמו מסכום ההיוון (להלן "ההסכמה") והתביעה נמחקה בהסכמה. 7. לאחר התשלום ומחיקת התובענה חידש ממ"י, ביום 10.4.2000 את הסדר ההיוון (להלן "ההסדר החדש") לפיו היו זכאים בעלי זכויות במקרקעין כדוגמת אלה של התובעים לתשלום סכום של 248,510 ₪ כדמי היוון, ולתשלום דח"ש בגין חובות העבר בסך 1,234 ₪ לשנה. 8. התובעים פנו וביקשו לקיים את ההסכמה ולהפחתת דמי החכירה ששילמו מדמי ההיוון. ביום 4.12.01 קיבלו, לאחר מאמצים, חוזה חכירה מהוון ל 49 שנים, מבלי שנדרשו לשלם תשלום נוסף. 10. לטענת התובעים, היה על ממ"י לקבוע את דמי ההיוון לסכום של 248,510 ₪ על פי ההסדר, להעמיד את מכסת דמי הדח"ש על סכום של 1,234 ₪ לשנה, על פי ההסדר החדש (ובסה"כ 300,863 ₪) ולהשיב להם את היתרה. לחלופין, טוענים התובעים כי היה על ממ"י לקבוע את דמי ההיוון על פי הקריטריונים והנהלים על פיהם נקבעו דמי ההיוון לבעלי זכויות אחרים ב"חוזה ירוק" בסביון. היתרה, כשהיא נושאת הפרשי הצמדה וריבית שנתית של 4% בסך 387,725 ₪ הינה זו הנתבעת בתביעה זו. 11. ממ"י טוען כי הכספים ששולמו היוו חלק מהסכם שהושג עם התובעים. אין הוא מכחיש כי נתן הסכמתו, לפנים משורת הדין, כי הסכומים ששולמו יקוזזו מדמי ההיוון כפי שיקבעו ע"י מועצת מינהל מקרקעי ישראל לכשיאושר הסדר חדש, אך מכחיש כל התחיבות נוספת, לרבות התחייבות להשבת כספים. לשיטת ממ"י, אלמלא ההסכמה, היה על התובעים לשלם, בנוסף לסכום החוב, גם את דמי ההיוון. "ועדת סביון",שדנה בבקשת התובעים, סירבה להיענות לבקשתם להשבת הכספים. 12. הצדדים הגישו תצהירים אך הואיל והעובדות אינן שנויות במחלוקת, וויתרו על חקירת המצהירים והגישו סיכומיהם. לאחר שבחנתי העובדות והטעונים מצאתי כי דין התביעה להידחות. 13. קודם שאנמק, מן הראוי שיובהר כי נקודת המוצא היא שלא נכרת הסכם לפיו התחיב ממ"י להשבת כספים. ראשית, התחיבות כזו לא ניתנה בכתב, למרות התכתבות ענפה ומדוקדקת בין ב"כ הצדדים. תשובות ב"כ ממ"י מיום 3.8.98, 4.5.99, ובעיקר זו מיום 11.7.99 לפיה : "בין מרשינו לבין מרשיכם אין ולא היה כל הסכם פשרה" מדברות בעד עצמן. 14. יתר על כן, בפניית ב"כ התובעים לב"כ ממ"י לאחר התשלום וקודם למחיקת התביעה נדרש האחרון לאשר כי "התשלום הנ"ל יקוזז מדמי ההיוון כאשר המינהל יסכים לחתום עם מרשי חוזה חכירה מהוון בקשר לנכס האמור". הא ותו לא! האישור ניתן ובדיעבד אף קוים. 15. לא זו אף זו, התובעים מצהירים בשפה רפה כי "הובטח להם" וכי "הבינו" כי ככל שתיוותר יתרה, היא תושב להם. במכתב בא כוחם לממ"י מיום 17.1.01 נכתב במפורש: "עו"ד שפירא לא התחיב בשם המינהל רק אמר שלפי נסיונו בעבר, המינהל יאשר את המוסכם עמי." כך גם בתצהיר ב"כ התובעים: "עו"ד שפירא אישר שהתשלום שיבוצע יהווה תשלום על חשבון דמי ההיוון, מבלי שהתחייב בשם המינהל לעניין ההשבה, ואולם ציין כי לפי נסיונו בעבר, המינהל יאשר את השבת ההפרש". עילת התביעה הועמדה אף היא על עשיית עושר ולא במשפט ולא על התחיבות שלא קוימה ועל פי עילה זו יש לבחון תביעת התובעים. 16. ולהלן ההנמקה: זכויות התובעים במקרקעין הוסדרו בהסכם חכירה משנת 1968 לפיו ניתן להם פטור מתשלום דמי חכירה ל-26 שנים. לאחר מועד זה הועמדו דמי החכירה השנתיים על שיעור של 2% משווים המעודכן. לצורך קביעת השווי המעודכן הוקמה וועדת הערכה. נוסחו של החוזה הנ"ל ופרשנותו היוו נושא להתדיינות משפטית בבית המשפט המחוזי (הפ 1248/91) ובבית המשפט העליון, (ע"א 6434/93, פד' נ' (1) 126) שהתובעים נטלו בהן חלק, החל משנת 1991. 17. בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי נמתחה ביקורת על כלל התובעים (המשיבים שם): "הגעתי למסקנה העגומה כי לעתים יד ימין במנהל לא ידעה מה יד שמאל עושה. מכל מקום חלק מהמשיבים נהנה משגגות העבר של המנהל. הרי בשל שגיאות אלה אין הם משלמים דמי חכירה ותקופת ההתישנות- לטענתם מקרבת אותם לשנת 1992 מועד ההערכה החדש. קשה לקרוא לתשלום של 7 ₪ או 1.80 ₪ שהציעו מספר משיבים למנהל- "דמי חכירה"...יאמר- כי מי שהתעשר שלא כדין בנסיבות המקרה, היו המשיבים בעצמם. החוזה הירוק מקנה למחזיקים בו זכויות יתר שאין כדוגמתן במקומות אחרים כדלהלן: פטור מדמי הסכמה, פטור מדמי חכירה עד 1977 ולמעשה עד 1987.." 18. קודם להגשת התביעה בבית משפט השלום בשנת 1994, נדרשו התובעים לשלם סכום של 179,259 ₪ על פי פסק הדין בבית המשפט המחוזי והפסיקתא מיום 22.2.94, אלא שהדרישה סורבה מכל וכל. בא כוחם כתב ביום 10.5.94 "במכתבך הינך מציין כי דרישת החוב הוצאה עפ"י "העקרונות" שנקבעו בפסק- הדין הנ"ל. אודה לך איפוא על קבלת פירוט של אותם עקרונות וכיצד שימשו הם בסיס לשומה הנ"ל". זאת, בנוסף לשמירת טענותיהם בערעור. 19. בשנת 1995 הוצע לתובעים להצטרף להסדר היוון לפיו, הינם זכאים לתשלום חוב דח"ש בסכום של 24,697 ₪ ודמי היוון בסך 197,772 ₪, אך הם בחרו שלא לקבל את ההצעה. במאי 1999, עת ביקשו להצטרף להסדר, הובהר להם מפורשות כי ההסדר פקע ביום 31.12.97. פניות חוזרות ונשנות של בא כוחם- סורבו. 20. קודם שביקשו לשלם את סכום החוב, (1999), דרשו וקיבלו פירוט חוב מדויק שעליו לא חלקו. כל שהוסכם לאחר מכן הינו כי התשלום יקוזז מדמי ההיוון על פי הסדר חדש, ככל שיהא כזה. אלמלא כן, היה על התובעים לשלם דמי היוון בנוסף לסכום ששילמו בגין החוב. משמע, ההסכמה וההתחייבות חסכו לתובעים סכום של 248,510₪ שהתובעים מתעלמים ממנו. 21. במכתב ב"כ התובעים לב"כ ממ"י מיום 8.7.99 נכתב: "במסגרת הסכם פשרה בין המינהל לבין דן ויואל חזן, האחרונים מבקשים לשלם על חשבון דמי השכירות שטרם שולמו למינהל לפי קביעת הועדה- קביעת השמאי י. זרניצקי, ואם בית המשפט יקבע אחרת יתוקן הסכום בהתאם. התשלום לעיל בכפוף לכך שכאשר יאשר המינהל את היוון הזכויות יערך חשבון סופי, כאשר כל הסכומים שישולמו במסגרת הסכם פשרה זה יהוו תשלומים על חשבון ההיוון (כשהם צמודים). 22. ביום 10.4.00 נתקבלה החלטת ממ"י לפיה דמי ההיוון למקרקעין בגודל מקרקעי התובעים יעמדו על סכום של 248,510 ₪ ומכסת הדח"ש הועמדה, בגין חובות עבר, לסכום של 1,234 ₪ לשנה. התובעים טוענים כי על פי ההסכם יש להשיב להם את ההפרש ואולם אין מחלוקת כי בכל הנוגע לדמי ההיוון מילא ממ"י את התחייבותו, וכי שורש הויכוח, גם אם לא התייחסו לכך הצדדים באופן מפורש, הינו לגובה הדח"ש. אין, ולא יכול להיות ויכוח כי דמי החכירה ששולמו סילקו את חוב הדח"ש בגין העבר, על פי הסכומים שנהגו באותה עת, גם אם הינם גבוהים לאין ערוך מהדח"ש בהסדר ההיוון החדש. 23. ביום 17.1.01,לאחר שסורבה דרישתם להשבה כתב עו"ד יחיאל, ב"כ התובעים לממ"י: "לפני שקיבלתי את הטיפול בתיק הנ"ל היתה תביעה של המינהל כנגד דן ויואל חזן לגבי דמי השכירות שנתיים. כשקיבלתי את הטיפול בתיק דנן, פניתי לעו"ד שפירא שמייצג את המינהל, והצעתי לו להקפיא או לבטל את המשפט, מאחר והמלצתי למרשיי לשלם את דמי ההיוון כפי שייקבע ע"י מועצת המינהל. עו"ד שפירא אמר שעליו להמשיך במשפט, או שיש באפשרותו לבטל את המשפט רק עם תשלום הסכום המלא שנתבע בתביעה. במכתב תשובה מיום 8.7.99 לעו"ד שפירא, הסכמתי בשם מרשיי לשלם את הסכום המלא, בתנאי שהתשלום המלא הינו לצורך סגירת התביעה, ומהווה תשלום על חשבון היוון החלקה. כלומר, במידה וסכום ההיוון יעלה על הסכום ששולם לביטול התביעה, ישלמו מרשי את ההפרש, ואם סכום ההיוון יהיה קטן ממה ששילמו מרשי, המינהל ישלם למרשי את ההפרש." 24. אינני שוללת את העובדה כי אלמלא שילמו על פי ההסכם, יכולים היו התובעים להצטרף להסדר החדש (אם לא סויג בדרך כלשהי לתביעות חוב התלויות ועומדות בבית המשפט). יחד עם זאת, אין מסקנה זו מביאה בהכרח לזכאות לקבלת ההפרש. קבלת תביעתם של התובעים משמעותה, לא קיזוז, אלא החלת ההסדר החדש במלואו, לרבות דמי החכירה המוקטנים שנקבעו בו, על התשלום שבוצע. לא מצאתי, ולו אף ברמז, דרישה, טענה או הסכמה כזו. 25. הסכמת הצדדים התייחסה לדמי ההיוון, אליהם בלבד, ולא אל דמי החכירה (ששולמו במסגרת תביעת חוב הדח"ש). דמי החכירה נקבעו אמנם, על פי ההסדר החדש מיום 10.4.00 לסכום נמוך, אך נאמר שם במפורש כי "סכומי ההיוון ומכסת הדח"ש הנ"ל נקבעו לצרכי הסדר זה בלבד ומטעמי פשרה בלבד". אינני מקבלת פרשנות התובעים שכן משמעה, כי ממ"י הסכים להחלת הסדר חדש, על כל תנאיו, לכשיוחל, ולחזרה מתביעת חוב, שנוהלה במשך שנים. 26. גם אם אין נדמה כי פרשנות אחרת איננה מאוזנת, (תוספת תשלום- כן, השבה- לא) אין הדבר כך, שכן התובעים נהנים, על פי ההסכמה, בשני המקרים. אם דמי ההיוון גבוהים מהדח"ש ששילמו- למעשה, מוחלים להם על החוב לחלוטין, עקב זקיפתו על חשבון דמי היוון, ובאם סכום ההיוון נמוך יותר, נהנים הם מהנחה בסכום ששילמו והיתרה, והיא בלבד, מיוחסת לחוב המסולק. בהעדר ראיה לסתור על התחייבות אחרת, זוהי הפרשנות שיש לילך לאורה. 27. התובעים טוענים כי הופלו לרעה מחוכרים אחרים, שלף ואמיד ולראיה הינם מפנים לת"א (מחוזי י-ם) 1342/96 שלף צבי נ' קרן קיימת לישראל (תק-מח 99(2),2487, (1999). שם עתרו התובעים להחיל עליהם הסדר היוון שפג תוקפו ושילמו, תחת מחאה, על פי ההסדר שהיה בתוקף באותה עת. כב' השופט עזרא קמא דחה את התביעה וסקר שם את הסדרי היוון השונים שנקבעו, החל משנת 1988 . בין היתר, התייחס לעובדה שהתובעים לא שילמו שנים רבות דמי חכירה וקבע (עמ' 26 לפסה"ד):" המינהל אכן קבע הסדרי היוון יחודיים ומיוחדים לבעלי החוזה הירוק. אולם, זאת עשה המינהל משום האופי המיוחד של תנאי החכירה וכדי להביא להסדר כולל של חובות העבר ודמי חכירה מהוונים לעתיד. ההסדר המיוחד מיטיב עם בעלי החוזה הירוק בדרך של מתן הנחות מפליגות ומחילה לגבי חובות העבר. אין בהסדר ויתור כולל על דמי חכירה בעבר שלא שולמו על ידי תושבי סביון אך "ההנחיות" שניתנו לא היו עניין של מה בכך, נוכח העובדה שחובות העבר נדרשו במסגרת כל הסדר שהוא." 28. לטענת התובעים, אישר ממ"י לשלף להצטרף להסדר ההיוון , ולהמשיך את ההתדיינות המשפטית בעוד שזכות זו נמנעה מהם בתביעתם זו. 29. על כך מונחת תשובת ממ"י כי שלף הצטרפו להסדר ההיוון במועד, כאמור בפסק הדין: "ביום 23/1/95 נתקבלה החלטה 690 המאריכה את תוקפה של החלטה 388....התובעים 2-3 (שמואל ושרה אמיד)הצטרפו במהלך בירורה של תובענה זו להסדר היוון על פי החלטה 690 (שתוקפה פג ב-31.12.97 -ר.נ.) הכולל סילוק חובות העבר שלהם. אולם, הצטרפות זו נעשתה "תחת מחאה" במובן זה שאם בית המשפט יקבע כי התובעים היו זכאים ביום הגשת התובענה להצטרף להסדר היוון אחר, בתשלום דמי חכירה פחותים מאלה שהתובעים 2 ו-3 שילמו למינהל- יהיו התובעים רשאים לעשות כן." 30. לטעמי, לא זו כהרי זו שהרי לתובעים שלף,ששילמו על פי ההסדר הקיים, הוקנתה הזכות כי המינהל יכבד באופן רטרואקטיבי, את פסק הדין שינתן ויקבע איזה הסדר מהסדרי ההיוון יש להחיל עליהם, ולא נידרש ממ"י לכופף נוהלים או לחרוג מהם. זאת, בשונה מעניינם של התובעים כאן שסירבו לשלם דמי חכירה במועד אך זכו להסכמה כי יהיו זכאים, אם יחפצו בכך, ליהנות באופן חלקי מהסדר היוון חדש מתוך הכספים ששילמו בגין החוב. 31. עוד טוענים הם כי הופלו לרעה יחסית לחוכרים סולפיש וקייזמן אשר זכו שעניינם יבוא לפני כל הגורמים המוסמכים, וועדת סביון, הוועדה העירונית מועצת מקרקעי ישראל ושר השיכון דאז, עד שנתקבלה בקשתם להחיל עליהם הסדר היוון שפג תוקפו. טענת ממ"י כי שתי המשפחות הללו היו מקרים מיוחדים, האחת בשל מצבה הרפואי של החוכרת שלא אפשר לה להצטרף להסדר ההיוון בעיתו, והאחרת, מחמת שנעדרה מן הארץ באותה עת. לא נטענה ואף לא הוכח כי מן התובעים נמנע, מסיבה כלשהי, להצטרף להסדרים שנהגו מעת לעת. 32. באשר לטענת התובעים כי עניינם לא הובא בפני כל הוועדות וכי הפרוטוקולים שהוצגו לפניהם הוכיחו כי לא הייתה התייחסות עניינית לבקשתם, מקובלת עלי עמדת ממ"י כי הפרוטוקולים שהועברו אליהם (ואשר לא התבקשו במסגרת הליך גילוי מסמכים) כוסו בחלקם, ככל שתוכנם, הכפוף לחסיון שבין עו"ד- לקוח התייחס להמלצות היוה"מ למינהל , אך הם משקפים את תשובתה העניינית של וועדת סביון ש"לא להיענות לבקשת ה"ה חזן להחזרת סכומים ששולמו, מן הטעם שהסכומים ששולמו ע"י ה"ה חזן שולמו לצורך פרעון חובות העבר אשר אכן רבצו עליהם באותה עת." 33. טענת האפליה עוברת כחוט השני בסיכומי התובעים אלא שאין לומר כי הופלו לרעה: "כדי לבסס טענת הפליה בלתי מוצדקת, העשויה לשמש יסוד להתערבותו של בית משפט זה, אין די להצביע על יחס שונה, אלא גם יש צורך להראות, שהיחס השונה ניתן למי ששווים במאפייניהם הרלוואנטים, ומתוך שיקולים פסולים ". (בג"צ 528/88 אליעזר אביטן נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', פד' מג (4),297). 34. "כל אדם זכאי לכך כי החלטה בעניינו תתקבל מתוך יחס של שוויון כלפיו...מן הראוי הוא להבחין, לענייין זה, בין שלשה מצבים עקרוניים שבהם פלוני טוען להפליה...במצב השלישי, לפלוני ולאחרים שכמותו אין אינטרס המוגן באופן אוביקטיבי בדין. עם זאת הדין הסמיך את הרשות השלטונית, על פי שיקול דעתה, להעניק אינטרס זה לפלוני ואח'. הרשות השלטונית עושה שימוש בשיקול דעתה, מעניקה את האינטרס לאחרים אך בדרך מפלה שוללת זאת מפלוני." (בג"צ 637/89 "חוקה למדינת ישראל"נ' שר האוצר ואח' ,פד' מו(1), 191). כאן, טוענים התובעים להפליה מהסוג השלישי, שממ"י מונעת מהן הטבה שנתנה, שלא על פי הדין אלא על פי שיקול דעתה, לאחרים. 35. בהפליה מסוג זה, על הנפגע להוכיח את חוסר סבירות הדעת של ההחלטה השלטונית. יתר על כן, אם נתקבלה החלטה המונעת הטבות שניתנו בעבר, אין הנפגע רשאי לדרוש חידושה או המשכה של ההטבה, אלא אם ניתנה לאחרים, לאחר מכן. בפסק דינו, התייחס כב' השופט קמא לטענת ההפליה מהסוג השלישי שנטענה על ידי שלף, אשר עתרו להחלת הסדר היוון שפג תוקפו וקבע : (עמ' 21 לפסק הדין)" אין ספק, כי קבלת התביעה של התובעים משמעה ביטול כל ההסדרים הספציפיים של המינהל עם חוכרים, למיניהם, וניתוק הסדרי ההיוון מן החוזים המיוחדים לפי סוגי החכירה השונים". לדברים אלה אסכים, במלוא הענווה: קבלת תביעתם של התובעים כמוה כהתעלמות מכל ההליך המשפטי הממושך והעקרונות שנקבעו לעניין גובה דמי החכירה, ומשמעה בפועל, החלת הסדר היוון מיטיב, שלא בעיתו, בין משום שפג תוקפו של האחד ובין משום שטרם נולד- האחר. 36. אין מחלוקת כי ממ"י, כרשות ציבורית, מחויב להפעיל שיקול דעתו בסבירות, בתום לב וללא משוא פנים והפליה. "המדינה, באמצעות הפועלים בשמה היא נאמן של הציבור, ובידה הופקד האינטרס הציבורי והנכסים הציבוריים לשם שימוש בהם לטובת הכלל..מעמד מיוחד זה הוא המטיל על המדינה את החובה לפעול בסבירות, ביושר , בטוהר לב ובתום לב. אסור לה למדינה להפלות, לפעול מתוך שרירות או חוסר תום לב או להמצא במצב של ניגוד עניינים. עליה לקיים את כללי הצדק הטבעי. קיצורו של דבר, עליה לנהוג בהגינות. "(בג"צ 1635/90 יוסף ז'רז'בסקי נ' ראש הממשלה יצחק שמיר, פד' מה(1)749,840) 37. כאן, נהנה קומץ תושבים מהטבות שפורטו על ידי בית המשפט בפסקי הדין שצוטטו. כל הנחה או ויתור נוספים משמעם אי עמידת המדינה על זכויות יתר החוכרים והפלייתם לרעה, שלא על פי כללי המנהל התקין. התביעה כאמור, נדחית. התובעים ישלמו לנתבע הוצאות המשפט ושכ"ט בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ. חכירהחוזהבניהדמי הסכמה