פסק דין 1. המבקשים רכשו מהמשיבה (להלן: "הקבלן") 4 דירות בבנין ברחוב עצמון 19 בחולון (להלן: "הבנין"). המבקשים 1-2 רכשו דירה אחת, המבקשים 3-4 רכשו דירה אחת, המבקש 5 רכש דירה והמבקשים 6-7 רכשו דירה. עניינה של התובענה דנן, הוא חדר המצוי בקומת הקרקע של הבנין (להלן: "החדר הנוסף"). המבקשים טוענים כי החדר הנוסף הוא רכוש משותף, וכי לכן יש להצמידו לדירות בבנין בעת רישום הבנין כבית משותף. לטענת המבקשים, הקבלן מתכוון להוציא את החדר הנוסף מהרכוש המשותף, ולהפוך אותו ליחידת מגורים נפרדת נוספת, מעבר לארבע היחידות הקיימות בבנין. המבקשים טוענים כי בהסכמים שנחתמו עמם, הקבלן לא הבהיר את כוונתו להוציא את החדר הנוסף מהרכוש המשותף בצורה ברורה דייה. כפי שיובהר, קיים הבדל בהקשר זה בין נוסח ההסכם של המבקשים 1-2 (להלן: "טל")" לבין נוסח ההסכמים של יתר המבקשים. עוד נטען ע"י המבקשים, כי הוצאת החדר הנוסף מהרכוש המשותף והפיכתו ליחידת דיור נפרדת, היא בלתי חוקית, משום שעל פי היתר הבניה, בבנין צריכות להיות 4 יחידות דיור בלבד. 2. המבקשים טוענים כי בהתאם להלכה הפסוקה, כדי להוציא חלק מהרכוש המשותף, הקבלן צריך לקבל הסכמה מפורשת של הרוכש, וזאת לאחר שהענין הובא לידיעתו של הרוכש בצורה ברורה ומובנת, ולא תוך הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים. זאת, מכוח חוק המכר (דירות) תשל"ד -1974, שמטרתו היא הגנה מיוחדת על רוכשי דירות. לכן, על פי הטענה, הסכמות להוצאת חלק מהרכוש המשותף צריכות להיות במפרט המצורף לחוזה, או במסמך נפרד מהחוזה העיקרי, תוך תיאור מדויק של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף. 3. הקבלן טוען, כי המבקשים הסכימו להוצאתו של החדר הנוסף מהרכוש המשותף, כי הגשת התביעה נגועה בחוסר תום לב ובהעדר נקיון כפיים, וכי המבקשים מנועים מלהגיש את התובענה הנוכחית. עוד טוען הקבלן, כי התוכנית מכוחה שונה הבנין על ידי הקבלן, הומלצה על ידי מהנדס העיר, והבקשה אף אושרה על ידי הוועדה המקומית. כפי שצוין לעיל, המבקשים רכשו 4 דירות מהקבלן, בארבעה חוזי רכישה שונים, במועדים שונים, ויש לדון, לכן, בעניינם של כל אחד מהמבקשים בנפרד בהתאם לנסיבות. הסכמי הרכישה 4. ה"ה טל הם הראשונים שרכשו דירה בבנין מאת הקבלן. הם חתמו על הסכם הרכישה ביום 20.3.97, עוד בטרם הושלמה בנית הבנין. בהסכם הרכישה אין ציון מפורש של הוצאת החדר הנוסף שבקומת הקרקע, מהרכוש המשותף. במפרט הטכני צוין כי החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף יהיו "על פי החלטת הקבלן כמפורט בס' 13 א' להסכם". מר טל טען כי אינו זוכר מה כתוב במפרט הטכני שצורף להסכם שלו - ואינו זוכר כי צוין שם כי החלקים המוצאים מהרכוש המשותף הם בהתאם להחלטת הקבלן. 5. ואולם, כשנה לאחר חתימת הסכם הרכישה ע"י טל, ביום 14.4.98, נחתם בין מר טל לבין הקבלן הסכם נוסף (להלן: "ההסכם הנוסף"). מכוח ההסכם הנוסף, קיבל מר טל חנייה מקורה מהקבלן, ובתמורה הוא הצהיר בהסכם הנוסף כי אין לו התנגדות לכך כי הקבלן יעשה בחדר הנוסף כל שימוש שהוא ימצא לנכון לעשותו. כך, בהסכם הנוסף, הצהיר מר טל כי "אין לי התנגדות לעשות שימוש בחדר הכניסה לכל מטרה שתראה ליזם עיני בנימין... ואין לי שום תביעות כלשהם מכל סוג שהוא , שהחדר הנוסף ישמש לכל מטרה שהיא בעתיד, ולא תהיינה לי תביעות כלשהם בעתיד לגבי החדר הנוסף". למרות שאין מחלוקת כי מר טל חתם על ההסכם הנוסף, וכי ההסכם הנוסף מתייחס לחדר הנושא התובענה דנן ולשימוש בו, ההסכם הנוסף לא צורף על ידי המבקשים להמרצת הפתיחה, אלא צורף לתשובת הקבלן (כנספח א' לה). מר טל העיד ביחס לנסיבות ההתקשרות בינו לבין הקבלן בהסכם הנוסף. באשר להסכם הנוסף, הוא מעיד כי "הקבלן פנה אלי בצורה חברית.... הוא ביקש ממני לפתוח פתח כניסה לדירה התחתונה מתוך חדר המדרגות שאמורים להיות לשתי הדירות העליונות... ומה אני ביקשתי ממנו את החנייה המקורה, והוא את החדר הנוסף הזה כביכול בסוף, או שהוא יצמיד אותו לאחת הדירות, או שהוא יעשה לנו חדר כושר...." ובהמשך (כשהוא מתייחס לייעוד של החדר הנוסף) מעיד מר טל כי דובר על כך שהחדר הנוסף יהיה - " או חדר כושר או חדר עגלות או הצמדה לאחת הדירות כדי שיהיה לו יותר קל למכור אותה" מר טל מודה כי ההסכם הנוסף הוא עיסקה מאוחרת נוספת בינו לבין הקבלן, במסגרתה "הוא (הקבלן, ר. ר.) אישר שזאת החניה שלי, ובתמורה לזה אני חתמתי לו". מעדותו הנ"ל של מר טל עולה, אם כן, כי מר טל היה מודע בעת ההתקשרות בהסכם הנוסף לחדר אליו התייחס הקבלן. הוא הסכים במסגרת ההסכם הנוסף, כי החדר הזה - החדר הנוסף - לא יהיה חלק מהרכוש המשותף. הוא היה מודע לאפשרות כי החדר הנוסף יוצמד לאחת הדירות האחרות בבנין. מההסכם הנוסף עצמו עולה כי מר טל הסכים כי החדר הנוסף ישמש את הקבלן "לכל מטרה שהיא", והוא התחייב כי לא יהיו לו כל תביעות כנגד הקבלן בעתיד בהקשר זה. 6. יתר המבקשים חתמו על הסכמים לאחר שבניית הבנין הושלמה. בהסכמים שלהם צוין במפורש כי קיים חדר בקומת הקרקע של הבנין, שהקבלן רשאי לפעול בו לפי שיקול דעתו, לרבות רישום החדר הנוסף כיחידה נפרדת, ובלבד שהיא תשמש למגורים. כך נקבע בהסכמים שמכוחם רכשו יתר המבקשים את דירותיהם: "כן מצהיר הקונה, כי ידוע לו כי למוכר (הוא הקבלן, ר. ר.) חדר בקומת הקרקע, וכי הוא יהיה רשאי לפעול בחדר לפי שיקול דעתו, לרבות לרשום את החדר הנוסף כיחידה נפרדת בבית המשותף, ובלבד שהיחידה תשמש למגורים". 7. יתרה מזאת, להסכם עם המבקש 5 (להלן: "חלובה"), נוסף מסמך נוסף (נספח ב' לתגובת המשיבה להמרצת הפתיחה), בו מפורטת הסכמת חלובה להסדרי החנייה בבנין. חלובה נותן את הסכמתו במסמך זה כי "חניה מספר 1 שייכת לחדר בקומת הקרקע". גם ממסמך זה נובע כי חלובה היה מודע לכך כי החדר הנוסף לא יהיה חלק מהרכוש המשותף. אף מסמך זה לא צורף להמרצת הפתיחה. באשר למבקשים 6-7 (להלן: "קירשנר"), במועד חתימתם על ההסכם נחתמה תוספת להסכם (נספח ג' לתשובה להמרצת הפתיחה), שם הצהירו קירשנר כי הם מסכימים לכך ש"החשמל לדירת החדר הנוסף שבקומת הקרקע של הבית, יסופק מלוח החשמל של הדירה". גם מסמך זה לא צורף על ידי המבקשים להמרצת הפתיחה. 8. עולה מהאמור לעיל, כי הקבלן הודיע גם למבקשים 3-7 כי החדר הנוסף שבקומת הקרקע הוא בבעלותו, כי הוא מתכוון לעשות בו שימוש, והמבקשים הסכימו בהסכמים עמם כי השימוש יהיה למגורים. 9. האם די בהודעות שמסר הקבלן לכל המבקשים ביחס לחדר הנוסף, כדי לשלול מהמבקשים את זכותם לעתור בתובענה זו ולבקש להצהיר כי חדר זה הוא "רכוש משותף"? אני סבורה כי התשובה לכך היא חיובית. 10. באשר לטל, אכן בהסכם המכר שלו אין ציון מפורש כי החדר הנוסף הוצא מהרכוש המשותף. לכן, כל עוד לא הוסכם עימם אחרת, היו זכאים טל לכך שהחדר הנוסף יהיה חלק מהרכוש המשותף. אולם, טל ויתרו על זכותם זו בהסכם המאוחר ביניהם לבין הקבלן, הסכם שמר טל העיד עליו, כי בו הוא קיבל בתמורה לויתורו, את החניה המקורה הגדולה. לאחר שטל ויתר על זכותו, במודע ובתמורה, תוך שהוא מודע בשלב זה לחדר עליו דובר, הוא אינו זכאי עוד לטעון כי החדר הנוסף הוא חלק מהרכוש המשותף. 11. יתרה מזאת, העובדה שטל לא ציינו בהמרצת הפתיחה את ההסכם הנוסף מיום 14.4.98, אף שהסכם זה הינו ללא ספק רלוונטי לתובענה, הינה בעוכריהם, ומעידה על כך כי הם לא הגיעו לבית המשפט בנקיון כפיים. 12. בסיכומים מטעמם, טוענים ה"ה טל כי בהסכם הנוסף לא צוין כי החדר הנוסף יופרד ליחידת מגורים נוספת. אינני סבורה כי יש בכך כדי לשנות את התוצאה האמורה לעיל, בין היתר משום שבהמרצת הפתיחה הנוכחית, עתרו המבקשים כי בית המשפט יצהיר כי החדר הנוסף הוא חלק מהרכוש המשותף, ולאור ההסכם הנוסף, אין מקום להעתר לבקשה זו. 13. באשר ליתר המבקשים, טוען בא כוחם בסיכומיו כי ככלל, חללים שנותרו בבנין ואינם דירות הם חלק מהרכוש המשותף. קבלן רשאי להותיר שטח בבעלותו ולהוציא אותו מהרכוש המשותף, רק לאחר שהוא הודיע על כך לרוכש באופן מפורש, בצורה ברורה ומובנת, ולא תוך הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים. בעניננו, טוען ב"כ המבקשים, ההסכמים של המבקשים 3-7 אינם ברורים דיים. אין תיאור של שטחי הקרקע המוצאים מהרכוש המשותף, אין סימון שלהם. לגבי דירת משפחת קירשנר - נאמר כי היא דירה על עמודים, בעוד שבפועל היא תהיה מעל היחידה הנוספת. ההיתר שהיה בתוקף בעת כריתת ההסכמים מציין כי מדובר בבית בן 4 דירות, כאשר במפרט הטכני של ההסכמים עם משפחת טל וחלובה מדובר כי מדובר בבית עם 4 יחידות דיור. לטענת ב "כ המבקשים, יש לפרש את הסכמי המכר לרעת המנסח שלהם - הקבלן, מה עוד שמדובר בהסכמים אחידים ומקפחים. 14. אינני מקבלת את הטענה. אכן, הוצאת חלק מהרכוש המשותף צריכה להיות ברורה ומפורשת (ר' למשל ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין נ. סטולר, פ"ד נ"ד (1) 849). 15. אולם, אני סבורה כי המבקשים היו מודעים או לפחות היו יכולים להיות מודעים בקלות לחדר שהוגדר בהסכמים שלהם כ"חדר בקומת הקרקע". כאמור, המבקשים 3-7 רכשו את הדירות שלהם כאשר הבנין היה כבר בנוי וגמור (וה"ה טל כבר גרו בו). כלומר, גם ה"חדר בקומת הקרקע" כבר היה קיים. אף אחד מהמבקשים לא העיד כי הוא היה סבור כי החדר הנוסף אליו התייחס ההסכם, הוא חדר אחר בקומת הקרקע, מה עוד שכלל לא ברור כי קיים חדר אחר בקומת הקרקע. יתרה מזאת, כפי שיפורט להלן, בתצהיריהם המבקשים לא כפרו בכל שידעו באיזה חדר מדובר, אך טענו כי נאמר להם שהחדר הנוסף ישמש כחדר כושר. 16. אם המבקשים בחלקם כלל לא היו מודעים לקיומו של החדר הנוסף (ר' עדותו של קירשנר, עמ' 12 שורה 4, עדותו של כהן, עמ' 9 שורה 20), אין להם להלין אלא על עצמם. החדר הנוסף היה קיים, הוא נזכר באופן מפורש בהסכמים שלהם עם הקבלן, ולכן לא היתה כל בעיה להבין באופן ברור, מדויק ומפורש לאיזה חדר ההסכם מכוון. גם הטענה לפיה המבקשים לא היו מודעים לכך שהם ויתרו על זכויותיהם בחדר הנוסף, שכן הם לא קראו את הסעיף הרלוונטי בהסכם, ולא שמו לב אליו (ר' עדותו של מר חלובה, עמ' 6 שורות 7-8), אינה יכולה לסייע להם. כידוע, חזקה על אדם החותם על מסמך כי הוא מודע לתוכנו ומסכים לאמור בו (ר' ע"א 1548/96 בנק איגוד נ. לופו, פ"ד נ"ד (2) 559, שם נקבע כי טענה לפיה 'לא נעשה דבר' תישלל ממי שחתם על מסמך בלא לקרוא אותו). 17. גם טענתו של מר חלובה לפיה "שמו לו אקדח לרקה" ואמרו שאם לא יחתום העסקה תפורק, אין בה ממש, מה עוד שמר חלובה אינו טוען טענה זו לגבי ס' 3.2 להסכם שלו. יוער כי באשר למר חלובה, מעדותו עולה כי הוא מתרעם למעשה על כך שהוא היה אמור לקבל את חניה 1 המקורה ו"זאת המרמה שהם עשו" (עמ' 6 שורה 13), ותרעומתו העיקרית איננה קשורה לחדר הנוסף. 18. עוד יש לציין, כי ישנו קושי לקבל את התובענה גם בשל סתירה מהותית הקיימת בין האמור בתצהיריהם של העדים מר כהן, מר חלובה ומר קירשנר, לבין מה שאמרו בחקירותיהם הנגדיות. כך, בתצהירי העדים הנ"ל צוין כי החדר הנוסף הוצג בפניהם כחדר כושר (ר' ס' 6 לתצהירים "במהלך המו"מ הציגה המשיבה בפני מצג ... לפיו בקומת הקרקע ייבנה חדר כושר לרווחת דיירי הבנין"). אולם, מחקירותיהם הנגדיות כי לאמירה הזו בתצהירים אין כל בסיס. כך מר חלובה נשאל "מי הציג בפניך לגבי חדר כושר?" ומשיב "אף אחד לא דיבר איתי" ובאשר לאמור בס' 6 לתצהירו - "אני פעם ראשונה שומע את זה". מר כהן נשאל האם אמרו לו על חדר כושר, ומשיב שלא, וגם העד מר קירשנר מאשר שלא הוצג לו כל מצג לגבי החדר הנוסף על ידי הקבלן. 19. התובענה הוגשה בדרך של המרצת פתיחה. הסעד המבוקש בה הוא סעד הצהרתי, סעד מן היושר. במקרה כזה, על המבקש לבוא לבית המשפט בידיים נקיות, ובית משפט לא ייעתר לבקשתו של מבקש אשר לא בא בנקיון כפיים לבית המשפט. קיומן של סתירות משמעותיות בין האמור בתצהיר לבין מה שנאמר בחקירה הנגדית, מכביד מבחינה זו על המבקשים, כמו גם העובדה שהם לא צירפו לתצהיריהם את כל המסמכים הרלוונטיים (ר' ע"א 19/81 ביבי נ. הרברט, פ"ד ל"ז (2) 497 - שם נדונה הסכמה של בעל דירה לויתור על זכויות בניה על גג הבנין). 20. המבקשים טענו כי התנאים מכוחם הוסכם על הוצאת החדר הנוסף מהרכוש המשותף הם "תנאי מקפח בחוזה אחיד". אינני מקבלת את הטענה. באשר למר טל - ההסכם הנוסף איננו "חוזה אחיד", אלא הסכם ספציפי בינו לבין הקבלן, כפי שתואר לעיל. לגבי יתר המבקשים, אף בהנחה שההסכמים עליהם הם חתמו הם חוזים אחידים, אין כל ראיה כי התנאי מכוחו הם ויתרו על החדר הנוסף בקומת הקרקע הוא "תנאי מקפח". כדי לבחון אם תנאי הוא מקפח, יש לבחון, האם בשים לב למכלול תנאי החוזה, יש בו משום קיפוח של הלקוחות או יתרון בלתי הוגן לספק. 21. אין כל ראיה כי במקרה דנן התנאי האמור בהסכמים עם המבקשים 3-7 היה תנאי מקפח. המבקשים לא הביאו כל ראיה לכך שהמחיר שהם שילמו עבור הדירות שיקף את ההנחה כי החדר הנוסף יהיה חלק מהרכוש המשותף. אם המחיר ששולם שיקף את העובדה שהחדר הנוסף לא יהיה חלק מהרכוש המשותף (ואין סיבה להניח שלא זה היה המצב), אין בתנאי האמור בהסכמים כדי לקפח את המבקשים. 22. סוף דבר, אני סבורה כי מר טל ויתר על זכותו לראות את החדר הנוסף כחלק מן הרכוש המשותף, ויתור שהוא קיבל עבורו תמורה. באשר ליתר המבקשים, הם הסכימו לוותר על כך שהחדר הנוסף יהיה חלק מהרכוש המשותף בהסכמים שבהם הם התקשרו עם הקבלן. בשלב בו נכרתו הסכמים אלה, הבנין היה קיים, החדר הנוסף היה קיים, ולא היה כל קושי לדעת לאיזה חדר מתייחס ההסכם. לכן, אינני סבורה כי המבקשים הוכיחו כי החדר הנוסף צריך להיות חלק מהרכוש המשותף, והוכח כי הוא הוצא כדין מהרכוש המשותף. 23. באשר להיתר הבניה - אכן, היתר הבניה לבנין התייחס מלכתחילה לבנין בן 4 יחידות. ככל הנראה הדבר נובע מכך שהקבלן התכוון מלכתחילה להקים רק 4 יחידות בבנין. ככל הנראה, הקבלן שינה את דעתו בשלב מסוים (לפני מכירת הדירות למבקשים 3-7). כל עוד היתר הבניה לא שונה, אסור יהיה למשיבה לעשות בחדר הנוסף שימוש למגורים ביחידת דיור נפרדת. אולם, בכל אין כדי להשליך על זכויותיהם הקנייניות של המבקשים בחדר, ואין בכך כדי להצדיק את קבלת הבקשה והצהרה כי החדר הנוסף צריך להיות חלק מהרכוש המשותף. לכן, התובענה נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ₪ + מע"מ. קומת קרקעבתים משותפים