ביטול זכרון דברים

להלן פסק דין בנושא ביטול זכרון דברים: פסק דין רקע בין המשיב לבין המבקשים התנהל משא ומתן למכירת בית ברחוב שלווה 31 ב' בהרצליה פיתוח, הידוע כחלקה 587/2 גוש 6667 (להלן: "הבית") שבבעלות המבקשים למשיב. ביום 15.9.07 נערך בין המבקשים לבין המשיב זכרון דברים לרכישת הבית תמורת 680,000$ (להלן: "זכרון הדברים") ובאותו היום חתם מבקש 2 (להלן: "טל") על זכרון הדברים ויפוי כח בלתי חוזר. באותו מעמד מסר טל למשיב עותק מקורי של צו ירושה מיום 1.5.07, לפיו ירשו המבקשים מחצית מהזכויות בבית שהיו בבעלות צבי רומה ז"ל. בסמוך לאחר מכן, הודיעו המבקשים כי אינם מסכימים למכירת הבית. המשיב לא השלים עם הודעה זו וביום 10.10.07 רשם בפנקס המקרקעין את זכויות המבקשים על פי צו הירושה והערת אזהרה לטובתו על זכויותיו של טל בבית. בתובענה שלפני עותרים המבקשים: א. להצהיר כי זכרון הדברים, בטל. ב. להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב על זכויותיו של טל בבית. ג. להצהיר כי המשיב עשה שימוש שלא כדין ביפוי הכח שהופקד אצלו בנאמנות על ידי טל. טענות המבקשים הבית היה בבעלות יעל רומה (להלן: "יעל") ובעלה צבי רומה ז"ל בחלקים שווים. בהתאם לצו הירושה שניתן לאחר פטירתו של צבי רומה ירשה יעל ¼ חלקים מהזכויות בבית וביחד החזיקה ב - ¾ חלקים מהזכויות בבית בעוד כל אחד מהמבקשים 2 - 4 החזיק ב - 1/12 חלקים מהזכויות בבית. בסמוך לאחר מתן צו הירושה התעניינו המבקשים במכירת הבית ורכישת דירה קטנה יותר ליעל ולצורך כך יצר טל קשר עם מתווך אשר הפגיש אותו עם המשיב ושותפו עו"ד גיא פן. לאחר משא ומתן הודיע המשיב כי הוא מוכן לשלם תמורת הבית 680,000$. בפגישה שנערכה בין טל ושני גיסיו ביום 15.9.07 הציג המשיב את זכרון הדברים וביקש מטל לחתום עליו. טל הודיע למשיב כי העסקה אינה סגורה וכי עליו לשכנע את יעל ומבקשות 3 - 4 (להלן: "המוכרות") להסכים לתנאי העסקה לרבות התמורה המוצעת בעד הבית. עוד הודיע טל כי בידיו רק 1/12 חלקים מהזכויות בבית וללא הסכמת המוכרות לא יימכר הבית אשר אמור להימכר כיחידה אחת. המשיב היה אמור לטוס לארצות הברית עוד באותו היום ועל כן ביקש מטל לחתום על זכרון הדברים בכפוף לחתימת המוכרות. טל חתם על זכרון הדברים מתוך אמונה שללא חתימת המוכרות על זכרון הדברים יהיה זכרון הדברים בטל כפי שהבטיח לו המשיב. במעמד החתימה על זכרון הדברים חתם טל על יפוי כח אשר נמסר למשיב בנאמנות ובנוסף מסר למשיב עותק מקורי מצו הירושה כדי שניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת המשיב לאחר חתימת המוכרות על זכרון הדברים. המשיב לא שילם על חשבון תמורת הבית ולא הותיר בידי טל עותק מזכרון הדברים ו/או עותק מיפוי הכח שנמסר לו. בו ביום, קרי ביום 15.9.07 הודיעה יעל לטל כי אינה מסכימה למכור את הבית במחיר המוצע ועל כן אינה מוכנה לחתום על זכרון הדברים. ביום 16.9.07 הודיע טל לעו"ד גיא פן כי המוכרות אינן מסכימות למכור את הבית במחיר המוצע על ידי המשיב וממילא אינן מוכנות לחתום על זכרון הדברים.על כן ובהתאם למוסכם בין טל לבין המשיב זכרון הדברים בטל ומבוטל. הודעה כאמור מסר טל גם למתווך שהפגיש בינו לבין המשיב ובהתאם הודיע לו כי המבקשים אינם חייבים בדמי תיווך. המוכרות לא הסמיכו את טל להתקשר בהסכם למכירת הבית ואף לא הסמיכו אותו לחתום במקומן על זכרון הדברים אלא רק לבדוק מהי התמורה שמציעים בעד הבית. על כן, חתימתו של טל על זכרון הדברים אינה מחייבת את המוכרות. המשיב לא הפקיד סך של 100,000$ אותו אמור היה להפקיד על פי זכרון הדברים בידי עו"ד גיא פן, ובכך גילה דעתו כי בהעדר חתימה מצד המוכרות לא נכנס זכרון הדברים לתוקפו. טענות המשיב המשיב מכר בית בהרצליה פיתוח והתעניין ברכישת בית באותו אזור, לפיכך פנה למתווך אשר הפגיש בינו ובין יעל וטל. לאחר משא ומתן נפגש המשיב עם טל ושני גיסיו ביום 15.9.07 ובאותה הפגישה חתם טל על זכרון דברים ויפוי כח ונקבעה פגישה נוספת ליום 16.9.07 לצורך חתימת המוכרות על זכרון הדברים. המשיב אשר טס ביום 15.9.07 לחוץ לארץ הותיר את מסמכי העסקה בידי שותפו, עו"ד גיא פן כדי שהמוכרות תחתומנה על זכרון הדברים במועד שנקבע לכך. המוכרות לא הגיעו לפגישה שנקבעה לצורך החתימה על זכרון הדברים ותחת זאת בקשו להעביר את זכרון הדברים לעיונה של עורכת דין מירלה אהרון. ביום 19.9.07 העביר עו"ד גיא פן את זכרון הדברים כמבוקש. משעמדו המבקשים על ביטול העסקה באופן חד צדדי פעל המשיב לרישום הערת אזהרה לטובתו בהתאם לזכרון הדברים ואף דיווח על העסקה לרשויות המס. המבקשים היו שותפים למשא ומתן, זכרון הדברים נערך בשיתופם של טל ושני גיסיו לאחר שתנאי העסקה ובכלל זה התמורה בעד הבית סוכמו, טל חתם על זכרון הדברים, חתם על יפוי כח בלתי חוזר ואף מסר לידי המשיב צו ירושה מקורי על מנת שיפעל על פיו. יתר על כן, ביום 16.9.07 בקשו המבקשים להעביר העתק מזכרון הדברים לעו"ד מירלה אהרון כדי שזו תבדוק את השלכות המס הנובעות מהעסקה, ובאותו היום אף חתם טל על התחייבות לתשלום דמי תיווך. טל הורשה על ידי המוכרות לפעול למכירת הבית למשיב ועל כן, יש בחתימתו על זכרון הדברים ובפעולות שננקטו על ידי המבקשים לאחר עריכת זכרון הדברים כדי ללמד שהייתה למבקשים כוונה להתקשר עם המשיב בהסכם מחייב למכירת הבית תמורת 680,000$ בהתאם לתנאים שנקבעו בזכרון הדברים. רק בשלב מאוחר יותר ומטעמים של כדאיות כלכלית סירבה יעל לבצע את התחייבותה הפורמלית לחתום על זכרון הדברים וסיכלה את השלמת העסקה. דיון א. הצדדים חלוקים בשאלה האם המוכרות הסמיכו את טל להתקשר עם המשיב בהסכם למכירת הבית. המחלוקת בעניין זה הינה מחלוקת עובדתית וההכרעה בה תחרוץ את גורל התביעה. ב. מקובל על הכל כי לא נערך בין טל ואמו ואחיותיו מסמך בכתב המגדיר את תחום הרשאתו של טל. כך גם נעלה מספק שאין בזכרון הדברים אינדיקציה לכוונת טל לחייב בחתימתו על המסמך את אמו ואת אחיותיו. בכותרת זכרון הדברים פורטו שמות כל יחידי המוכרים שהוגדו יחדיו כ "המוכר" ובשולי המסמך הודפסו שמות כל יחידי המוכרים כשיוחד מקום לחתימת כל אחד מהם, ובא כח המשיב הצהיר כי המשיב לא טוען שטל הוסמך לחתום בשמה של יעל (עמ' 23 שורה 11 לפרוטוקול מיום 7.2.08). ג. משהוברר שאין בנמצא מסמך היכול לסייע להכרעת המחלוקת העובדתית הנדונה, יש לפנות לעדויות. בחקירתה העידה יעל (ש' 24 בע' 2 לפרוטוקול מיום 7.2.08): "ת. אני אמרתי לו שילך לראות מה מציעים. אין לו שום יפוי כח ממני וגם לא לבנותי. ש.ת. אני ידעתי שהוא הלך למתווך והסכמתי שיילך למתווך. הסכמתי גם שהוא יראה את הבית והייתי נוכחת בבית בזמן שבני הראה את הבית לעו"ד אלמוג. לא ידעתי שאחרי הפגישה בבית בני הלך לפגישה נוספת עם המתווך." גם אחיותיו של טל דבקו בגירסה שלא הסמיכו את טל להתקשר בשמן בהסכם למכירת זכויותיהן בבית. בתצהירו מיום 25.11.07 הצהיר המשיב (סעיף 15): "מטעם המבקשים נכחו בפגישה הראשונה הגב' רומה ובנה מר טל רומה. במהלך הביקור נתאפשר לי לבקר בכל חלקיו של הבית ולהתרשם ממצבו. במהלך הפגישה הבהירה לי הגב' רומה כי מי שמטפל בעבורה במכירת הבית הוא בנה, מר רומה, אשר ציין באזניי כי הבית אינו מתאים עוד לצרכי הגב' רומה וכי נוכח מצבה הפיזי, מוטב לה בית ללא מדרגות ולכן מבקשת המשפחה למכור את הבית ולמצוא דיור מתאים אחר לגב' רומה." עוד הצהיר (סעיף 19): "בהתאם ולפי שגם מר רומה אמור היה לטוס לחו"ל מיד אחרי החג, נקבעה פגישה ליום שבת, 15.9.07, בשעות הצהריים, במשרדו של המתווך, לצורך חתימה על זכרון דברים (פגישה שלישית). בפגישה זו נכחו אנוכי, המתווך, מר רומה ושני חתניה של הגב' רומה, הנשואים למבקשות 3 ו - 4, מר אריק מור ומר גידי אברהם. בתחילתה של הפגישה הבהירו לי מר רומה והחתנים כי הם מוסמכים "לסגור דברים" ולאשר את פרטי העסקה, בשמן של המבקשות 1, 3 ו - 4, אשר תגענה רק לצורך חתימה." בחקירתו העיד המשיב (ש' 15 בע' 22 לפרוטוקול מיום 7.2.08): "ש.ת. ידעתי שהאדם המרכזי היא האמא, זו שלה שלושת רבעי הזכויות בדירה. ... ש. באשר לזכרון דברים - למה לא כתוב שטל רומה הוא מיופה כוחם? ת. כי אמרנו שממילא הן תוספנה את חתימתן ביום המחרת היות והן לא רצו לחתום על העיסקה ביום שבת ולכן השארתי מקום פתוח לחתימתן." ועוד (ש' 18 בע' 24 לפרוטוקול מיום 7.2.08): "ש. אני אומר לך שבמעמד החתימה על הזכ"ד ידעת שאין הסכמה מטעם הבנות והאם לסגור את העסקה, ללא קשר לחתימה, באמצעות טל והגיסים ולכן השארת בנוסח הטיוטה מקום לחתימת כל הצדדים המעורבים. ת. כשהגעתי לפגישה חשבתי שכולם יתיצבו לחתימה. לאחר מכן כשנמסר לי שהן תגענה לחתימה רק ביום ראשון ושהם אמרו לי שהם מוסמכים בשמן, השארתי מקום לחתימה לכשתופענה ביום ראשון." מגרסת המשיב עולה לכאורה כי ידע שטל מוסמך להתקשר עמו בהסכם למכירת הבית כבר לאחר הפגישה הראשונה בה נכחה יעל. המשיב הינו עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן (ש' 4 בע' 22 לפרוטוקול מיום 7.2.08), ואילו סבר שטל הוסמך על ידי יעל והאחיות להתחייב בשמן למכירת זכויותיה, היה מנסח את זכרון הדברים, אותו הכין מראש, באופן המשקף את "ידיעתו" ו"הסכמת בעלי הזכויות בבית". מסקנתי היא שלא הוצגה ראיה מספקת לביסוס ממצא לפיו יעל והבנות הסמיכו את טל להתחייב בשמן למכירת זכויותיהן בדירה. המוכרות לא הגיעו לפגישה שנקבעה ביום 15.9.07 ונוכח האמור עד כאן, אין בידי לקבל את גרסת המשיב והמתווך אילן טוטש, לפיה בפגישה האמורה הודיעו להם טל והגיסים כי טל מוסמך להתקשר עמם בהסכם למכירת הבית (ש' 18 בע' 27 לפרוטוקול מיום 7.2.08). אין חולק שבפגישה מיום 15.9.07 שינו המשיב וטל את נוסח זכרון הדברים. ממילא לא הייתה כל מניעה טכנית להוסיף לזכרון הדברים הוראה בדבר "הרשאתו" של טל להתקשר בהסכם בשם המוכרות. משלא נעשה כן, אין אלא להניח שהמשיב וטל התכוונו שההתקשרות על פי זכרון הדברים תיעשה על ידי המוכרות באופן ישיר. זאת ועוד. על פי הוראות סעיף 3.1 לזכרון הדברים, היה על המשיב להפקיד בידי עו"ד גיא פן 100,000$ במעמד החתימה על זכרון הדברים. ממילא אילו באמת היו המשיב וטל סבורים שזכרון הדברים השתכלל לכדי חוזה מחייב בעצם חתימתם על המסמך היה המשיב מפקיד את הסכום האמור בידי עו"ד גיא פן. כזאת לא נעשה וגם בכך יש כדי לתמוך במסקנה שללא חתימת המוכרות לא השתכלל זכרון הדברים לכדי הסכם בר תוקף מחייב. אכן, ישנן ראיות עליהן הצביע המשיב מהן עולה שטל הוסמך על ידי המוכרות לבצע פעולות בקשר עם מכירת הבית (סעיפים 91 - 101 לסיכומי המשיב) כמו פניה למתווך והוצאת צו ירושה . אולם לא ניתן להסיק מכך שטל הוסמך על ידי המוכרות להתקשר בהסכם למכירת הזכויות בבית למשיב. המשיב הינו בעל דין ועקב העניין שיש לו בנושא עדותו, איני רואה לבסס ממצא על עדותו ללא תמיכה ממשית בראיה אובייקטיבית. מטבע הדברים, קשה לסמוך על זכרונו באשר לנוסח המדוייק של דברים ששמע לפני מספר חודשים, ואותם דברים עצמם אפשר יתפרשו כך או אחרת, ולא מן הנמנע שהאינטרס משפיע על הפרשנות. דברים אלה נכונים במידה לא מבוטלת גם לגבי עדות המתווך, שכן אף שאינו בעל דין יש גם לו אינטרס ישיר וברור בתוצאות המשפט, שהרי בכך תלויה זכותו לדמי תיווך. ד. נוכח האמור עד כאן, נמצא שזכרון הדברים היה רק שלב במשא ומתן ולא השתכלל לכדי חוזה מחייב. לפיכך, מנוע היה המשיב מלפעול לרישום צו הירושה שנמסר לו על ידי טל ואף מנוע היה מלרשום הערת אזהרה על זכויותיו של טל. ה. בעת רישום הערת האזהרה (10.10.07) טרם הפקיד המשיב סך של 100,000$ (ש' 6 בע' 24 לפרוטוקול מיום 7.2.08). ממילא אפילו סבר בטעות שזכרון הדברים השתכלל לכדי חוזה מחייב, לא היה המשיב זכאי לרשום הערת אזהרה לטובתו לפי שהוא עצמו לא מילא את התחייבותו לפי הוראות סעיף 3.1, ואף לא מצאתי בזכרון הדברים הוראה המזכה אותו לרשום הערת אזהרה לטובתו במצב הדברים בעת רישום הערת האזהרה, אף לא על זכויותיו של טל בלבד. סוף דבר א. אני מצהיר כי זכרון הדברים אשר נחתם על ידי טל רומה והמשיב ביום 15.9.07 (נספח ה לתשובת המשיב), בקשר עם הבית ברחוב שלווה 31 ב' בהרצליה פיתוח, הידוע כחלקה 587/2 גוש 6667, בטל. ב. אני מורה למשיב למחוק את הערת האזהרה שנרשמה בפנקס המקרקעין על פי שטר 018747/0002. ג. אני מצהיר כי רישום צו הירושה והערת האזהרה האמורה נעשו על ידי המשיב שלא כדין תוך שימוש שלא כדין ביפוי כח שנמסר למשיב על ידי טל רומה ביום 15.9.07. המשיב ישלם למבקשים את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך -.20,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. חוזהזכרון דברים