על מי חלה חובת הרישום בהסכם מכר

לטענת המבקשת, חובת תשלום דמי הניהול החלה עליה וחובת הרישום החלה על המשיבה, הם חיובים עצמאיים ולא חיובים מותנים.

מומלץ לקרוא את הקטע להלן אשר נבחר מפסיקת הערכאות השיפוטיות בנושא על מי חלה חובת הרישום בהסכם מכר:

זוהי תובענה לאכיפת חוזה שנחתם בין הצדדים ביום 18.1.00 ושעל פיו רכשה המבקשת שני אולמות בבניין שהקימה המשיבה באזור התעשייה כנות, הנמצא בגוש 4990 חלקה 41 (להלן:-"המגרש"). המשיבה התחייבה לרשום את חלקות המשנה שרכשה ממנה המבקשת בלשכת רישום המקרקעין על שם המבקשת כנגד תשלום הוצאות רישום הבית המשותף (להלן:- "החוזה" או "ההסכם").



רקע:




המשיבה היא הבעלים הרשום של המגרש, שעל פי האמור בתובענה, בנתה עליו בניין ומכרה בו אולמות לרוכשים שונים.

כך, ביום 18.1.00 נחתם החוזה בין המבקשת למשיבה, לרכישת שני אולמות בקומה ב' בבניין: האולם האחד בשטח של 547 מ"ר ברוטו והאולם השני בשטח של 750 מ"ר ברוטו (שני האולמות כוללים 10% שטחים ציבוריים) (העתק החוזה - נספח א' לתובענה).



ביום 12.2.12 נרשם הבניין כבית משותף ולמבקשת יוחדו שתי חלקות משנה: חלקת משנה 51 בשטח של 513 מ"ר אליה צמודים 8/343 חלקים ברכוש המשותף וחלקת משנה 64 בשטח של 638.4 מ"ר, אליה צמודים 10/343 חלקים ברכוש המשותף.




לפי הנטען בתובענה, משנרשם הבניין כבית משותף היה על המשיבה לרשום את שתי חלקות המשנה שיוחדו למבקשת על שם המבקשת, אולם המשיבה לא עשתה כן והודיעה למבקשת שהיא מסרבת לרשום את חלקות המשנה הללו על שם המבקשת בשל "חובות עצומים של דמי ניהול שלא שולמו".

כאן המקום לציין, שבין הצדדים קיימת מחלוקת בנושא דמי הניהול, המתבררת בשלוש תביעות שונות שהגישה המשיבה נגד המבקשת, אך אין למחלוקת זו השלכה על התובענה דנן.



בין הצדדים החלה חלופת מכתבים בה טען ב"כ המבקשת שנושא הרישום ודמי הניהול אלו שני נושאים נפרדים וביקש מהמשיבה לא לקשור אותם זה בזה. מנגד טען עו"ד יגל, היועץ המשפטי של המשיבה, שהמשיבה עומדת בסירובה לרשום את הבעלות בשני האולמות על שם המבקשת ואף ציין שעל המבקשת לשאת בהוצאות הרישום של הבית המשותף ושאי ביצוע התשלום מהווה הפרה של החוזה.

משכך, פנה ב"כ המבקשת לעו"ד יגל וביקש שישלח לו את חשבון הוצאות רישום הבית המשותף. בתגובה לכך, שלח עו"ד יגל מכתב לב"כ המבקשת אליו צירף תחשיב הוצאות רישום הבית המשותף בסך של 217,461 ₪ וציין שבכל מקרה אין בכוונת המשיבה לבצע רישום על שם המבקשת אף אם ישולמו הוצאות הרישום (עותק מהמכתב - נספח ח' לתובענה).



משכך, הגישה המבקשת את התובענה דנן בה עותרת היא לאכיפת החוזה ולחייב המשיבה לרשום את חלקות המשנה שיוחדו למבקשת על שם המבקשת כנגד תשלום הוצאות רישום הבית המשותף כפי שבית המשפט יקבע וכן עותרת היא לקבל את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה.




בתשובתה לתובענה טוענת המשיבה, שהמבקשת עשתה דין לעצמה בכך שלא חתמה על הסכם ניהול, סירבה לשלם את דמי הניהול ואף לא שילמה כל תשלום הנוגע להוצאות רישום הבית המשותף. משכך נאלצה המשיבה להגיש נגד המבקשת מספר תביעות שסכומן הכולל עולה על 300,000 ₪. לגופו של עניין טוענת המשיבה בתשובתה, שהחוזה בין הצדדים התנה את קיום כל התחייבויותיה הכספיות של המבקשת כלפי המשיבה כתנאי לקיום התחייבויות המשיבה בכל הכרוך לסוגיית רישום האולמות על שם המבקשת. בנוסף טוענת המשיבה בתשובתה, שהתובענה הוגשה טרם זמנה שכן חובת המשיבה לבצע את הרישום חלה בתוך 12 חודשים מעת רישומו של הבניין כבית משותף.




ביום 5.11.12 התקיים לפניי דיון בו הסכימו ב"כ הצדדים שיגישו סיכומים בשתי הפלוגתאות הבאות:

(אא) האם תשלום דמי הניהול מהווה תנאי לרישום.
(בב) האם התובענה מוקדמת מדי לנוכח מועד רישום הבית כבית משותף בהתייחס לסעיף 8.ג. לחוזה.
כן הוסכם, שב"כ המבקשת יהיה רשאי להגיש את פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין דומה.
הסעד הכספי לו עתרה המבקשת בנוסף לאכיפת החוזה נמחק.


טיעוני צדדים:
לטענת המבקשת, חובת תשלום דמי הניהול החלה עליה וחובת הרישום החלה על המשיבה, הם חיובים עצמאיים ולא חיובים מותנים. כאשר המשיבה חובשת את כובע חברת הניהול, במקום חברת הניהול שהייתה אמור לקום, היא אינה המוכרת אלא חברת הניהול ולכן לא ניתן לראות בסעיף 8.ג. לחוזה כמתייחס לחוב לחברת ניהול זרה כתשלום למשיבה כמוכרת. מכאן שמדובר בתשלומים שונים.
סעיף 9.ו. לחוזה אכן מתנה את רישום הזכויות בממכר על שם המבקשת בתשלום המבקשת את התשלומים הכרוכים ברישום הבניין כבית משותף, אולם לנוכח מופרכות הדרישה הכספית שהציגה המשיבה, העדר תיעוד להוצאה והצהרתה שסירובה לרשום את החלקות על שם המבקשת אינו נעוץ באי ביצוע התשלום, נשללת אף ההסתמכות על סעיף 9.ו. לחוזה.
לעניין מועד הגשת התובענה טוענת המבקשת, שהמועד המאוחר ביותר לרישום על פי סעיף 8.ג. לחוזה היה ביום 21.8.06, 3 שנים מתום רישום הפרצלציה וכך אף נקבע בפסק הדין אותו צירפה לסיכומיה בעניין ת"א (מחוזי-ת"א) 2105-06 מורן לוי בע"מ נ' אלי, רוני, אבי יוזמה ופיתוח בע"מ, (טרם פורסם, 11.10.12), המהווה לטענתה השתק פלוגתה הואיל ומדובר בנוסח חוזה זהה באותו בניין והמשיבה הייתה צד לו.
לבסוף טוענת המבקשת שהתנהגות המשיבה לכל אורך הדרך מלווה בחוסר תום לב.
לטענת המשיבה, תשלום דמי הניהול על ידי המבקשת הוא תנאי מוקדם לביצוע הרישום על שם המבקשת, זאת לנוכח סעיף 8.ג. לחוזה הכולל שני תנאים לרישום: האחד קיום כל התחייבויות הרוכש על פי החוזה ללא זהות הגורם המסוים כלפיו יש לבצע את ההתחייבות, והשני ביצוע התשלומים המגיעים למוכרת. דהיינו, הסעיף מכיל שני תנאים נפרדים ומובחנים זה מזה כתנאי לקיום התחייבותה של המשיבה ואחד משני תנאים אלו כולל בחובו חובת התקשרות בהסכם ניהול וסילוק כל חובות דמי הניהול.
באשר לטענת המבקשת בדבר העדר זהות בין המשיבה לחברת ניהול, טוענת המשיבה, שלפי סעיף 14.ב. לחוזה, אין ולא הייתה למשיבה כל חובה לייסד ולרשום חברה חדשה שתשמש חברת ניהול, ושלנוכח העובדה שהמשיבה משמשת חברת ניהול יש לקרוא את החוזה כאילו בכל מקום בו נאמר "חברת הניהול" הכוונה היא גם למשיבה כמוכרת ואין להבחין בין שתי הישויות.
באשר למועד הגשת התובענה, טוענת המשיבה, שבעת הגשת התובענה טרם חלפו 12 חודשים מעת רישומו של הבית המשותף ולכן טרם הגיע מועד הרישום הפרטני על שם המבקשת והתובענה הוגשה בטרם זמנה. המשיבה מוסיפה וטוענת שהמבקשת הרחיבה חזית עת טענה בסיכומיה שהיה על המשיבה לסיים את הרישום בחודש אוגוסט 2006 וכן שפסק הדין אליו היא מפנה נעדר נפקות בענייננו ואף תלוי ועומד בערעור בבית המשפט העליון.




דיון והכרעה:

אדון בשתי הפלוגתאות עליהן הסכימו הצדדים, אחת אחת -
האם תשלום דמי הניהול מהווה תנאי לרישום הבעלות?
כדי לענות על שאלה זו, יש לבחון את לשון הסעיפים הרלוונטיים בחוזה:


סעיף 8.א. לחוזה קובע כדלקמן:-

"מוסכם בזה במפורש בין הצדדים כי בכפוף למילוי כל התחייבויות הרוכש עפ"י חוזה זה, תוענק לרוכש זכות הבעלות בממכר על ידי רישומה על שמו בלשכת רישום המקרקעין כיחידה בבית משותף..."
סעיף 8.ג. לחוזה קובע כדלקמן:-
"המוכר מתחייב לרשום את הבניין כבית משותף בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 - (להלן "חוק המקרקעין") וכן לרשום את הממכר, בהתאם לתנאי חוזה זה, על שם הרוכש בלשכת רישום מקרקעין.
רישום הממכר על שם הרוכש יבוצע תוך 12 חדשים ממועד רישומו של הבנין כבית משותף, או תוך 3 שנים מתאריך מסירת החזקה בממכר, בתנאי שבאותו תאריך הושלמה ונרשמה הפרצלציה על המגרש, לפי המוקדם, ובתנאי שהרוכש מילא את כל התחייבויותיו בהתאם לחוזה זה וישלם קודם לכן למוכר במועדם את כל התשלומים והכספים המגיעים למוכר."


לטענת המבקשת, סעיף 8.ג. לחוזה נמצא בפרק הדן בזכויות הרוכש בממכר וכל נושא דמי הניהול נמצא בפרק נפרד בסעיף 14 לחוזה, כך שיש לפרש את סעיף 8 לחוזה כסעיף הדן בחיוביו של הרוכש כלפי המוכר, קרי, התמורה לממכר ותשלומים נלווים ולכן לא ניתן לראות בסעיף זה משום תשלום דמי הניהול.

לעומתה טוענת המשיבה, שסעיף 8.ג. לחוזה כולל בחובו שני תנאים נפרדים כתנאי לקיום התחייבות המשיבה - האחד מילוי התחייבויות הרוכש בהתאם לחוזה, קרי, לרבות תשלום דמי הניהול והוצאות רישום הבית המשותף, והשני תשלום הכספים המגיעים למוכר.


לאחר עיון בטענות הצדדים באשר למחלוקת פרשנית זו, שוכנעתי שהפרשנות המתקבלת יותר על הדעת היא זו של המבקשת, שלפיה תשלום דמי הניהול אינו מהווה תנאי לרישום הבעלות.

מסקנתי זו מבוססת על מספר אדנים -
ראשית, לית מאן דפליג שסעיף 8 בו כתוב התנאי שנדרש לפרשנות, נמצא בפרק בחוזה הדן בזכויות הרוכש בממכר וסוגיית דמי הניהול אינה מוזכרת בפרק זה כלל. למעשה, הפעם הראשונה בה מוזכרת סוגיית דמי הניהול היא בפרק 14 הדן כולו בחברת הניהול.
שנית, המסקנה שלפיה התחייבויות הרוכש בהתאם לחוזה אליהן מפנה סעיף 8.ג. לחוזה עוסקות בתמורה לממכר ולתשלומים הנלווים לממכר ולא לדמי הניהול, משתלבת עם האמור בסעיף 5.ב. לחוזה שלפיו מוסכם בין הצדדים שתנאי לרישום הממכר על שם הרוכש יהיה פרעון השיק של התמורה במלואו במועד. כך אף קובע סעיף 5.ד. לחוזה שבכל מקרה הרוכש יהיה חייב לשלם למוכר את מלוא מחיר הממכר קודם למועד המסירה של הממכר. דהיינו, הן המסירה הן העברת הבעלות על שם הרוכש מותנית בקבלת מלוא התמורה במועד. נושא דמי הניהול לא מוזכר אף כאן.
שלישית, בסעיף 6 לחוזה הדן במסירת החזקה בממכר נקבע, שמסירת החזקה "מותנית בכך שהרוכש ימלא, קודם למועד המסירה, את כל אותן התחייבויות שהוא חייב למלא לפי הוראות חוזה זה לפני קבלת החזקה בממכר ובמיוחד תשלום בפועל של כל תשלום שהרוכש חייב לשלם למוכר על חשבון מחיר הממכר או אחר ולכל גוף או רשות אחרים, עפ"י הוראות חוזה זה."
התנאי למסירת החזקה על פי סעיף זה כאמור, הוא תשלום שהרוכש חייב לשלם למוכר על חשבון הממכר ולכל גוף או רשות אחרים, עפ"י הוראות חוזה זה. "גוף או רשות אחרים" הכוונה לרשויות המס ולתשלומי מס, היטלים, אגרות ותשלומי חובה אחרים הקשורים לממכר. אין הכוונה בסעיף זה לתשלום דמי הניהול שכן חובת תשלום דמי הניהול חלה בהתאם לסעיף 14 לחוזה, רק ממועד מסירת הממכר, ואילו סעיף 6 מדבר על התחייבויות לפני קבלת החזקה בממכר. מכאן שהתשלומים בהם מותנית מסירת הממכר לרוכש אינם כוללים בחובם תשלום דמי ניהול, אלא כאמור תשלום התמורה למוכר והתשלומים הנלווים לנוכח עסקת המכר לרשויות השונות, על פי הוראות החוזה.
יש לשים לב שסעיף 6, בדומה לסעיף 8.ג. קובע תנאי שמתחלק לשני חלקים: "הרוכש ימלא את ההתחייבויות שהוא חייב למלא לפי הוראות חוזה זה" "ובמיוחד תשלום בפועל של כל תשלום שהרוכש חייב לשלם למוכר על חשבון הממכר או לכל גוף אחר".
אמנם בסעיף 8.ג. לא קיימת המילה "ובמיוחד" אלא "וישלם", ולכן טוענים המשיבים שאלו שני תנאים נפרדים, אולם פרשנות זו נראית בעיני הרבה פחות סבירה ואף מאולצת. בסעיף 6 הודגשה החשיבות הרבה שיש לתשלום בפועל של כל סכום שהרוכש חייב לשלם למוכר ולכל גוף או רשות אחרים בתנאי ארוך - התחייבויות הרוכש לפי הוראות חוזה זה לפני קבלת החזקה בממכר ובמיוחד התשלום בפועל.
כך אף בסעיף 8.ג. לחוזה - יותר מתקבל על הדעת שכוונת הצדדים הייתה שהרוכש ימלא התחייבויותיו בהתאם לחוזה ובעיקר ישלם למוכר את כל התשלומים המגיעים לו. אכן בהתחייבות "הכללית יותר" לא מוזכר הגורם הספציפי כלפיו יש לבצע את ההתחייבויות, כטענת המשיבה, אולם שוכנעתי כאמור, שאף היא נועדה, לכל אותן התחייבויות הנלוות לעסקת המכר, קרי תשלומי מיסים לרשויות המס, ארנונה, היטלים ועוד. אם הצדדים היו מתכוונים להתנות את רישום הזכויות על שם הרוכש אף בתשלום דמי הניהול, קרוב לוודאי, שהיו מציינים זאת במפורש בסעיף 8.ג. לחוזה, שעה שדמי הניהול מוזכרים לראשונה בסעיף 14 לחוזה. מכאן, המסקנה המתקבלת ביותר על הדעת לדעתי, היא שתשלום דמי הניהול אינו מהווה תנאי לרישום הבעלות ו"התחייבויות הרוכש בהתאם לחוזה" לא כוללות בתוכן את תשלום דמי הניהול. איני מקבלת לעניין זה את טענת המשיבה, שלנוכח הזהות המהותית והפרסונלית הקיימת בין "המוכר" ל"חברת הניהול" אזי כל חיוב המוטל על המבקשת כלפי חברת הניהול, כמוהו כחיוב המוטל עליה כלפי המוכר.


בהגיעי למסקנה זו, ברי, שהעובדה שבסופו של דבר החליטה המשיבה לקחת על עצמה את סוגיית הניהול ולא להתקשר עם חברת ניהול, לא מאפשרת לה להתנות את רישום הזכויות על שם הרוכש בתשלום המגיע לה כחברת ניהול, אלא רק בתשלום המגיע לה כמוכרת, בהתאם לכוונת הצדדים בחוזה.

לסיכום סוגיה זו אציין, שאף לנוכח העובדה שחובת הרישום כרוכה בפעולה חד פעמית וחובת תשלום דמי הניהול כרוכה בתשלום שוטף עבור כל השירותים הכרוכים בהוצאות הניהול וההחזקה בבניין, סבורני שפרשנות המשיבה בעייתית. כך, המבקשת יכולה הייתה לשלם את דמי הניהול עד למועד בו הממכר נרשם על שמה ומיד לאחר מועד זה להפסיק לשלם את דמי הניהול. במצב זה ברי, שלא ניתן היה לומר שתשלום דמי הניהול מהווה תנאי לרישום הזכויות בממכר על שם המבקשת. אף סיבה זו מחזקת את מסקנתי, שמדובר בשני חיובים עצמאיים, שאינם תלויים האחד באחר.


סעיף נוסף בחוזה אליו מפנה המשיבה כדי לתמוך בפרשנותה הוא סעיף 9.ו. הקובע כדלקמן:-

"הרוכש ישלם למוכר או לעוה"ד מטעמו מיד עם דרישה את חלקו היחסי לפי שטח רצפות בהוצאות, התשלומים והאגרות הכרוכים ברישום הבנין כבית משותף. סכום זה ישולם על ידו לפני רישום הזכויות בממכר על שמו, וכתנאי לרישום הזכויות בממכר על שם הרוכש. התשלום עבור התשריטים ישולם על ידי הרוכש על פי חלקו היחסי לפי שטח רצפות, ועל פי חשבון שיגיש אדריכל המוכר, ובלבד שהתשלום לא יעלה על המחיר המקובל בשוק. התשלום ישולם כנגד הצגת קבלות/חשבוניות מס כדין." (הדגשות שלי – ה"ג)
אין ספק שנוסחו של סעיף זה מכיל תנאי מוקדם לרישום הזכויות בממכר על שם המבקשת והוא תשלום למוכר עבור התשלומים והאגרות הכרוכים ברישום הבנין כבית משותף. אלא, שהסעיף קובע שתשלום זה ישולם למוכר או לעורך הדין מטעמו "מיד עם דרישה" וכן קובע שהתשלום יהיה על פי חשבון שיגיש אדריכל המוכר. שתי משוכות אלו לא התקיימו במקרה דנן –
ראשית, עיון בחלופת המכתבים בין ב"כ המבקשת לבין היועץ המשפטי של המשיבה, עו"ד יגל, מעלה שלכתחילה נטענה כלפי המבקשת רק הטענה שיש לה חובות עצומים בדמי ניהול (נספח ד' לתובענה) ובהמשך הוספה הטענה שהיא אף טרם הסדירה את חובותיה בהוצאות הרישום (נספח ו' לתובענה).
למחרת היום בו נטענה טענה זו לראשונה, שלח ב"כ המבקשת מכתב לעו"ד יגל בו כתב שהמבקשת לא קיבלה כל דרישה או חשבון המפרט את חלקה בהוצאות הרישום ולכן אף לא סירבה לשלם אותן. בהתאם ביקש ב"כ המבקשת לשלוח אליו את החשבון לגבי חלקה של המבקשת בהוצאות הרישום והמבקשת תפרע אותו (נספח ז' לתובענה).
במענה למכתב זה, השיב עו"ד יגל, כי הסיבה שהמבקשת לא קיבלה חשבון לתשלום היא מאחר שאין בכוונת המשיבה לרשום את הנכס על שם המבקשת. עו"ד יגל צירף דרישת חשבון אך ציין באופן מודגש שלא ישתמע לשני פנים שאין בכוונת המשיבה לבצע רישום על שם המבקשת אף אם ישולמו הוצאות הרישום.
לנוכח דברים אלו, ברי, שאין לבוא בטענות למבקשת שלא שילמה את הוצאות הרישום, שעה שכלל לא נדרשה לשלמן ואף לאחר שנשלח לה חשבון בהתאם לבקשתה, נכתב באופן חד משמעי, שהמשיבה לא מתכוונת לרשום את הנכס על שם המבקשת אף אם ישולמו הוצאות הרישום.
מעבר לכך, עיון בתחשיב הוצאות הרישום שצורף למכתב זה מעלה, שלא אדריכל המשיבה הוא שהגיש את החשבון, אף זאת, בניגוד לאמור בסעיף 9.ו. לחוזה.
משאין מחלוקת, שהמשיבה לא שלחה למבקשת דרישת תשלום בגין הוצאות רישום הבנין כבית משותף עד שהמבקשת לא פנתה אליה בבקשה שתשלח חשבון כאמור, לא פעלה בהתאם למוטל עליה על פי סעיף 9.ו. לחוזה להציג חשבון של אדריכל המשיבה ואף צירפה סכום משמעותי של ריבית, מבלי שהוצגה כל דרישה בעבר לתשלום זה - אין לקבל כעת טענתה שהמבקשת לא שילמה את הוצאות הרישום המוטלות עליה בטרם רישום הממכר על שמה. מובן שאין במסקנה זו כדי לקבוע שהמבקשת פטורה מתשלום זה בטרם רישום הממכר על שמה, אך התשלום צריך להיות בהתאם לדרישה ולקבוע בחוזה המכר.



האם התובענה מוקדמת מדי לנוכח מועד רישום הבית כבית משותף בהתייחס לסעיף 8.ג. לחוזה?


כאמור, סעיף 8.ג. לחוזה קובע שרישום הממכר על שם הרוכש יבוצע תוך 12 חדשים ממועד רישומו של הבנין כבית משותף או תוך 3 שנים מתאריך מסירת החזקה בממכר, בתנאי שבאותו תאריך הושלמה ונרשמה הפרצלציה על המגרש, לפי המוקדם.

בהתאם לאמור בתובענה, ביום 12.2.12 נרשם הבניין כבית משותף. בהתאם לחלופה הראשונה בסעיף דלעיל - 12 חודשים ממועד זה הגיעו בימים אלה ממש - פברואר 2013. דהיינו, לפי חלופה זו, לכאורה התובענה הוגשה במועד מוקדם מדי, שכן הוגשה בחודש יולי 2012.
אולם, מסירת החזקה בממכר בוצעה ביום חתימת החוזה, קרי - 18.1.00. בתאריך זה טרם הושלמה ונרשמה הפרצלציה על המגרש, ולכן בהתאם לחלופה השנייה הרישום יבוצע תוך 3 שנים מהמועד בו הושלמה ונרשמה הפרצלציה. רישום הפרצלציה הסתיים, לטענת המבקשת ביום 21.8.03, בהתאם לקביעה בפסק הדין בעניין לויט. בהעדר מועד אחר נטען על ידי המשיבה, ברי כי המועד לרישום הממכר על שם הרוכש בהתאם לחלופה השנייה הוא עד 20.8.06.


בתשובתה לתובענה טענה המשיבה, שממועד סמוך לסיום בניית הבניין, היא נאלצה להתמודד עם קשיים שלא היו בשליטתה ושעיכבו משמעותית את מועד רישום הבניין כבית משותף - הפקעה שהוכרזה על ידי מע"צ ובהמשך התפטרות עורך הדין שהיה אמון על ביצוע הרישום תוך עיכוב כל המסמכים והחוזים תחת ידיו, עד ששוחררו בהליך משפטי בסוף שנת 2010.

בתגובה לכך, טוענת המבקשת בסיכומיה, שסירוב המשיבה אינו בשל כך שטרם הגיע מועד הרישום אלא משום שהיא מתנה את הרישום בתשלום דמי הניהול, בלעדיו, גם בתום שנה ממועד רישום הבית המשותף לא יבוצע הרישום. לטענת המבקשת, מדובר בהפרה צפויה בהתאם לסעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, שכן המשיבה גילתה דעתה שאין בכוונתה לקיים את החוזה. לכן לטענת המבקשת, התובענה לא הוגשה טרם זמנה, הן לנוכח סעיף ההפרה הצפויה, הן לנוכח הקביעה בעניין לויט של מועד רישום הפרצלציה.
במענה לכך משיבה המשיבה בסיכומיה, שמאחר שהמבקשת לא טענה בתובענה כל טענה ביחס לאיחור ברישום הבית המשותף, הרי שהחלק היחיד הרלוונטי בסעיף 8.ג. לחוזה באשר למועד הרישום מתמצה אך ורק בהוראה לביצוע הרישום הפרטני בתוך 12 חודשים ממועד רישום הבית המשותף ומאחר שטרם חלפו 12 חודשים ממועד זה, התובענה הוגשה טרם זמנה.
עוד טענה המשיבה בסיכומיה, שטענת המבקשת שלפיה היה על המשיבה לסיים את הרישום כבר בחודש אוגוסט 2006 מהווה הרחבת חזית אסורה ואף שגויה שכן פסק הדין בעניין לויט, עליו מסתמכת המבקשת, חסר נפקות לעניין דנן ואף מצוי בערעור בבית המשפט העליון. מעבר לכך מציינת המשיבה, שאף בעניין לויט נקבע שהיה על המשיבה לרשום את הנכס של התובעת בתוך 12 חודשים מעת רישומו של הבניין כבית משותף, דבר המחזק את טענתה שהחלק היחיד הרלוונטי לרישום, הוא מניין 12 החודשים לביצוע הרישום הפרטני החל ממועד רישום הבניין כבית משותף.


לאחר עיון בטענות הצדדים באשר לפלוגתה השנייה, מקבלת אני את פרשנות המבקשת אף בסוגיה זו.

כאמור, הבניין נרשם כבית משותף בחודש פברואר 2012. התובענה הוגשה בחודש יולי 2012. לית מאן דפליג ששלוש שנים לאחר המועד בו הסתיים רישום הפרצלציה, קרי - חודש אוגוסט 2006, לא ניתן היה לרשום את הממכר על שם המבקשת, שכן הבניין לא היה רשום כבית משותף ולכן ברי כי לא ניתן היה לייחד את החלקות בבניין השייכות למבקשת על שמה. אולם, משנרשם הבניין כבית משותף, חמש שנים וחצי לאחר המועד לרישום הממכר על שם המבקשת לפי החלופה השנייה, אין לקבל את טענת המשיבה שהיה על המבקשת להמתין 12 חודשים ממועד רישום הבניין כבית משותף בהתאם לחוזה לאחר כל השנים שכבר המתינה. עצם קיומה של החלופה השנייה בנוסף לחלופה הראשונה של רישום פרטני שנה לאחר רישום הבניין כבית משותף, מעידה ששעה שהמועד לפי החלופה השנייה עבר, זכאית המבקשת לתבוע את הרישום מבלי להמתין פרק זמן נוסף שגם המועד על פי החלופה הראשונה יעבור. כך או אחרת, בימים אלו, חודש פברואר 2013, אין חולק שחלף המועד אף על פי החלופה הראשונה, והכל כשברור שהמשיבה אינה מתכוונת לבצע את הרישום.
לנוכח מסקנתי זו איני נדרשת להתייחס לשאלה האם פסק הדין בעניין לויט רלוונטי לענייננו אם לאו ואף לא לשאלה האם חלה במקרה דנן הפרה צפויה מצד המשיבה.




סוף דבר

מכל האמור לעיל אני מקבלת את התובענה. המשיבה תרשום את האולמות על שם המבקשת תוך 3 חודשים מהיום, בכפוף לתשלום המבקשת עבור הוצאות הרישום כפי שהמשיבה גובה מבעלי היחידות האחרות ובהתאם לאמור בחוזה.
המשיבה תישא בהוצאות המבקשת בסך 5,000 ₪+מע"מ, אולם לא תהא חייבת לשלמן בשלב זה ותהא רשאית לקזזן מסכומים שיפסקו לטובתה כדמי ניהול, אם וככל שיפסקו לטובתה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול אישור מכר

  2. הפרת הסכם שכר טרחה

  3. חובת הגילוי הסכם מכר

  4. חוב ארנונה - הסכם מכר

  5. חישוב מס - הסכם מכר

  6. הסכם מכר קרקע ביפו

  7. זיוף חתימה על הסכם מכר ?

  8. הסכם שכר טרחה בעל פה

  9. בקשה לאישור הסכמי מכר מקרקעין

  10. ביטול סעיף בהסכם שכר מכר

  11. אי עמידה בלוח תשלומים בהסכם המכר

  12. אי קיום הסכם שכר טרחה בכתב

  13. על מי חלה חובת הרישום בהסכם מכר

  14. פטור מהתחייבות מותנית בביצוע על ידי אחר

  15. פיצוי על הפרש שטח לאחר סטיה מותרת – הסכם מכר

  16. נטען כי הסכם המכר לא היה אלא כסות להסכם הלוואה

  17. הסכם שכר טרחה עם עורך דין - תביעה נגד עורך דין החזר שכר טרחה

  18. איחור במסירת דירה בלמעלה מ-3 חודשי האיחור המותרים על פי ההסכם

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון