קראו את הקטע הנבחר מפסיקת הערכאות השיפוטיות להלן בנושא חוזה שכירות בית ספר לספרות: 1. התובע הגיש תביעה כספית על סך 285,805 ₪ כנגד הנתבע באמצעות האפוטרופוסים מ' א' ואא' צ' כ' (למען הנוחות יקראו: "התובע") כנגד הנתבע בגין פיצוי על נזקים שנגרמו לו לטענתו עקב הפרת הסכם השכירות והפרת חובת תום הלב של האחרון. הנתבע טוען להגנתו כי התובע בדק את הנכס (להלן: "הנכס" או "החנות" או "המושכר") ומצא אותו מתאים לצרכיו. טענות הצדדים: 2. התובע טוען כי ביום 12.2.2008 נחתם הסכם שכירות, לפיו הנתבע השכיר לו את הנכס נשוא התובענה. לטענת התובע, מטרת השכירות הייתה להפעלת בית ספר לספרות ולמספרה. התובע טוען, כי עת ניהול המשא ומתן עם הנתבע בקשר להשכרת החנות, האחרון לא הציג בפניו כל מצג, או תנאי לפיו על פי ייעודה הנוכחי של החנות לא ניתן לנהל במקום בית ספר לספרות. עוד טוען התובע, כי הנתבע נמנע מלהזהיר אותו כי מספר שנים קודם לכן נקלע לסכסוך עם השכנים בבניין ועם עיריית רמתן גן, שמקורו שימוש במושכר שלא בהתאם לייעודו. לדברי התובע, עם קבלת החזקה בחנות החל להקים במושכר בית ספר לספרות תוך השקעת משאבים ניכרים בנכס. לטענת התובע, לאחר חודשים ספורים גילה כי חרף מצגי הנתבע במהלך המשא ומתן שקדם לחתימת ההסכם, לא מדובר בחנות, אלא ייעוד המושכר הינו לבית מרקחת וכי לטענתו אין אפשרות לקבל רישיון עסק ולא ניתן להפעיל במושכר עסק אחר ובפרט לא בית ספר לספרות. עוד טוען התובע, כי השכנים בנכס נשוא התובענה פנו לעיריית רמתן גן בתלונה, כי במושכר מבוצעות עבודות להקמת בית ספר לספרות, דבר אשר הוביל את הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת גן לפתוח הליכים משפטיים נגדו, ואף הוציאה צו סגירה לעסק. לדברי התובע, ניסיונותיו לקבל רישיון עסק עלו בתוהו. לטענת התובע, הליכים משפטיים ננקטו גם כנגד שוכרת קודמת בנכס, ד"ר מיארה. התובע טוען כי הנתבע ידע כי לא ניתן להשתמש בנכס למטרת השכירות, וכי היה על הנתבע להזהירו וליידעו כי השכנים בבניין נקטו בעבר הליכים קודמים נגד שוכרים בנכס. עוד טוען התובע, כי הנתבע הסתיר מהתובע מידע מהותי ובכך עולים מעשיו לכדי תרמית, הטעייה וחוסר תום לב במשא ומתן, וחוסר תום לב בקיום ההסכם. התובע טוען, כי במהלך חודש יוני 2008, הוברר לו כי לא יהיה באפשרותו לקבל רישיון עסק, וכי לא יוכל לנהל עסק בנכס, ועל כן פנה ביום 16.6.08 לעיריית רמת גן והודיע על סגירת המספרה החל מיום 6.6.08 (נספח י"ג) לדברי התובע ביום 7.7.08, הודיע בא כוחו, עו"ד מנשה שני, לבא כוח הנתבע, על ביטול ההסכם (נספח י"ד), וכי ביום 13.7.08 הודיע בא כוחו לנתבע כי מרשו מוזמן לקבל את החזקה במושכר לאלתר. לטענת התובע, הנתבע סרב לבטל את ההסכם, תוך שהוא מוסיף וגובה את דמי השכירות מתוך הכספים שהופקדו לביטחון בנאמנות בידי בא כוחו. התובע עותר לפיצוי בסך 285,805 ₪ בגין הפרת ההסכם נשוא התובענה, ועבור החזר דמי שכירות, ארנונה, החזר השקעות בשיפוץ והשבחת המושכר, הקמת העסק ופירסומו. דמי תיווך ששולמו, סכום ערובה שחולטה ע"י הנתבע, ועוגמת נפש. 3. לטענת הנתבע, חוזה השכירות נשוא התובענה, נחתם לאחר משא ומתן בין הצדדים, כאשר התובע היה מיוצג על ידי עורך דין, ולאחר שהתובע בדק את המושכר ומצא אותו מתאים לצרכיו. הנתבע טוען, כי על פי ההסכם, התובע ידע שעליו לפעול להשגת רישיון לעסק שברצונו לפתוח, וכי קיבל על עצמו את מלוא האחריות להשגת רישיון עסק והיתר, במידת הצורך. הנתבע טוען, כי לא ידע האם ניתן יהיה לנהל בנכס את עסקו של התובע וכי הנושא כולו היה באחריותו של התובע. לדברי הנתבע, עובר להסכם השכירות עם התובע, החנות שימשה כמרפאת שיניים, ולאחר מכן החנות שימשה כמשרד פרסום, מבלי שהדבר היווה בעיה כלשהי. הנתבע טוען, כי האישום אשר הוגש כנגד, שוכרת קודמת, ד"ר מיאורה, היה בגין שימוש חורג למגורים, ללא היתר, ולא על עצם ניהול עסק של מרפאת השיניים במושכר. לטענת הנתבע, היה על התובע לדאוג לקבלת רישיון העסק, לפני התחלת השיפוצים והשקעת כספים במושכר ובציודו. הנתבע טוען כי התובע לא הגיש כל בקשה לרישיון עסק ולשימוש חורג, והכשל בעניין מקורו בכישלון עסקי של התובע, ולא בהפרה כלשהיא מצידו של הנתבע. עוד טוען הנתבע כי תשלומי החובה ששולמו על ידי התובע לעיריית רמת גן חלו עליו מכוח חוזה השכירות. הנתבע טוען כי לתובע היו 3 חודשים לנקוט בהליכים שימנעו את מימוש הפיקדון אך נמנע מלעשות כן. דיון והכרעה 4. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, מטעם התובע העידו עו"ד מנשה שני שייצג את התובע בתקופה הרלוונטית, וכן הגב' טלי בביוב ביתה של התובעת 2. מטעם הנתבע, העיד הנתבע בעצמו. לאחר עיון בחומר ושמיעת הצדדים, אני קובע כי דין התביעה להתקבל בחלקה. ליבת טענתו של התובע, הינה הפרת חובת הגילוי במהלך המשא ומתן. לטענתו הנתבע הסתיר מפניו במהלך המשא ומתן ובהסכם עצמו, עובדה מהותית שהייתה בידיעתו של הנתבע לפיה ייעודו של המושכר הינו לבית מרקחת בלבד, וכי לא ניתן לקבל עבור המושכר רישיון עסק למספרה ולבית ספר לספרות. הנתבע טוען כי כלל לא ידע כי ייעודו של הנכס מוגבל לבית מרקחת בלבד. אלא, שעיון בנספח ד' לתצהיר עדות הראשית מטעם הנתבע, מעלה כי הוגש כתב אישום נגדו וכנגד ד"ר מיאורה נרקיס בגין שימוש בסטייה מהיתר. ובכתב האישום נכתב בזו הלשון: "במהלך שנת 2004 או בכל מועד סמוך לכך, עשו הנאשמים שימוש, במקום המיועד לבית מרקחת, למגורים" לטעמי, על הנתבע היתה מוטלת החובה להציג בפני התובע עובדה זו, בטרם נקשרו הצדדים בהסכם השכירות נשוא התובענה. הנתבע טען להגנתו כי כתב האישום הוגש בזמנו, רק בשל סטייה מההיתר, בטענה כי ד"ר מיארה השתמשה במושכר למגורים. "ש..... מה רשום במסגרת כ. האישום, האם אתה יכול להקריא לי את סעיף 2 בבקשה. ת. אני לא עורך דין, אני עם זה רצתי לעורך דין, לא דובר על עסקה, אלא על נושא של שינה..... הטענה נגדי היתה שאני נתתי לגב' לישון שמה, למגורים, נקודה. זו היתה התלונה, על זה הלכנו לבית משפט אפילו." (ראו לפרוטוקול מיום 6.12.11 שורות 12-17) מכתב האישום עולה כי אכן האישום הינו בגין שימוש במושכר למגורים, אולם אין בעובדה זאת בכדי לפטור את הנתבע, מהחובה להביא לידיעתו של התובע , ענין השימוש המותר למועד אותו אישום וחתימת ההסכם כאן, לבית מרקחת, ובכך להציג בפניו את התמונה המלאה על אודות המושכר וייעודו בפרט. בנוסף חזקה על הנתבע, כבעל הנכס, כי הוא ידע, או לכל הפחות הייתה מוטלת עליו החובה לדעת, מהם השימושים המותרים בנכס, שעה שהוא מעמיד את הנכס להשכרה. עוד טוען הנתבע להגנתו כי על פי לשון חוזה השכירות, מוטלת החובה על התובע להשיג רישיון עסק מהעירייה, וכי לא נכתב בהסכם השכירות כי רישיון עסק זה קיים. סעיף 10 ה' להסכם השכירות קבע: "השוכר מתחייב לקבל, בעצמו, על חשבונו ובאחריותו המלאה כל רישיון ו/או היתר מאת כל רשות הדרושים ע"פ כל דין לשם ניהול עסקו במושכר, במידה שהם דרושים. השוכר מתחייב שלא להפעיל את עסקו במושכר בטרם קיבל כל רישיון ו/או היתר הדרושים כאמור לעיל ולנהל את עסקו על פי תנאי הרישיון ו/או ההיתר, במידה ויהיו תנאים כאלה" איני מקבל טענה זו. הנתבע אינו רשאי להסתתר מאחורי הסכם השכירות אף אם הייתה בו התייחסות מפורשת לסוגיית רישיון העסק, ובכך לפטור עצמו מחובת הגילוי אשר הייתה מוטלת עליו. כבוד השופט פוגלמן עמד על חובת הגילוי בנסיבות הרלוונטיות לתובענה בה עסקינן, וקבע כהא לישנא: "תחומיה של חובת הגילוי מושפעים, אפוא, מן הרצון לעודד מסחר הוגן, לצד הצורך לאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי. אחד הפרמטרים לאיזון בין הגורמים האלה, עשוי להיות קשור לשאלה בידי מי מצוי המידע הרלוונטי. כך, מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלוונטיים - ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי (פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822). חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצם מעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות. ואכן, כבר נפסק "במקרה בו לצד אחד יש יתרון על פני הצד האחר בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו... חלה עליו חובת גילוי המידע לצד האחר" (פרשת סאסי, פסקה 12)." (ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פיסקה 14 לפסק הדין) אשר על כן, אני קובע כי משהנתבע היה מודע, או לכל הפחות היתה מוטלת עליו החובה לדעת, עובר לחתימת חוזה השכירות, כי ייעודו של המושכר הינו לבית מרקחת בלבד, וכי אינו מיועד למטרה לשמה התובע שכר את המושכר, הייתה מוטלת עליו חובה לגלות מידע זה לשוכר, ומשלא עשה כן הפר את חובת הגילוי אשר הייתה מוטלת עליו. יחד עם זאת, גם על התובע, כשוכר, היה לבצע בדיקות מקדימות ומקיפות בעניין ייעודו של המושכר, ולא להסתפק בברור כללי ועקרוני מול העירייה, בפרט כאשר התובע, כאיש עסקים אשר ביקש לפתוח בית ספר לספרות, יכול היה להיוועץ עם גורמים מתאימים לצורך בדיקת ייעוד הנכס, ו/או לעשות בדיקה פשוטה יחסית, בתיק הבניין בעירייה, וכפי שעשה לצורך הגשת התביעה כאן. יתר על כן, התובע היה מיוצג בעניין על ידי עו"ד ולאורך כל הדרך, לא מיצה, לטעמי, ניסיון להסדרת רישיון העסק, והתאמת השימוש בעסק מול הרשות, עניין שהחל בו באיחור ובשיהוי משמעותי, ולאחר שכבר בוצעו השקעות כבדות על ידו, ושבא בעצם בתגובה לצו הפסקת פעולות שהתבקש על ידי העירייה. אני סבור גם, שעל פניו ובכלל, אי גילוי אישום לעניין שימוש במגורים כאשר מדובר בעסק, הינו משמעותי יותר מאי גילוי כפי שבענייננו, והקשור לייעוד הנכס מבחינת סוג העסק שניתן לנהל בו, וכאשר במקום התנהלו ומתנהל עסקים שאינם בית-מרקחת. לפיכך אני קובע כי לצד הפרת חובת הגילוי על ידי הנתבע, לתובע אשם תורם משמעותי, בהתקשרות בהסכם השכירות, והנזקים שנגרמו בעטיו. לאור הנימוקים שפורטו לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבע הפר את חובת הגילוי במהלך המשא ומתן ובכריתת החוזה, העולה לכדי הפרת חובת תום הלב, ודי בה בכדי להקים בידי התובע עילת תביעה מכוח סעיף 12 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") שבצידה הזכות של התובע לתביעת פיצויים מכוח סעיף 12 (ב) לחוק האמור, ובכפוף לאשמו התורם. התובע ביסס את תביעתו גם על סעיף 15 לחוק החוזים, אולם משעה שתביעת התובע כללה סעד של פיצויים שליליים בלבד ולא פיצויי קיום, איני נדרש להכריע בשאלה האם הייתה הטעיה מצדו של הנתבע, והאם כל רכיבי עילת ההטעיה התקיימו במקרה דנא. גובה הנזק ורכיביו הגישה המקובלת בפסיקה היא שיש לפסוק על פי סעיף 12 (ב) לחוק החוזים, פיצויים בעד הנזק שנגרם "עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה" פיצויים אלה הם פיצויי הסתמכות, פיצויים שליליים, אשר מטרתם החזרת המצב לקדמותו, במובן זה שיש להעמיד את התובע במצב שבו היה עומד אלמלא נכנס לשלב המשא ומתן (800/75 משה קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי, רמת יוסף, בת ים, אגודה עותומנית, פ"מ לא(3) 813). אמנם ייתכנו מקרים בהם בית המשפט יפסוק פיצויי קיום בעילה של חוסר תום לב במשא ומתן (ע"א 6370/00 קל בניין נ ע.ר.מ רעננה, פ"ד נו (3)), אולם אלה יהיו חריגים ויינתנו במשורה. כפי שהוזכר לעיל, בענייננו התובע בכתב תביעתו לא עתר כלל לפיצויי קיום, ועל כן איני נדרש להכריע האם במקרה דנן יש להחיל את הלכת קל בנין. הסעדים להם עותר התובע פורטו בסעיף 37 לכתב התביעה וניתן לסווגם לשלוש קבוצות: האחת, השבה בגין דמי השבחה , שיפוץ, השקעות ופרסום. השנייה, פיצוי בגין עוגמת נפש. והשלישית, יתר ראשי הנזקים כגון החזר דמי שכירות, ארנונה, ערבון שחולט, ותיווך ששולם. הקבוצה הראשונה זהו הרכיב המשמעותי ביותר, שעניינו תשלומים בסך 147,165.5 ₪ (נספח יח' לכתב התביעה). סכום ההוצאה הנדרש הוכח להנחת דעתי באופן מספק, מן המסמכים שצורפו לתצהיר התובעים בעניין, והדיון, ולמעט לגבי הפרסום מספר סידורי, 5, 8 ו- 9 שמועדם 28.7.08 ו- 16.9.08, ושבמועד זה ההסכם עמד כבר בפני סיום לדרישת התובע. וכן למעט הפריט מספר סידורי 15- מכונה אולטרסוניק, שלא שוכנעתי מה עלה בגורלה, ועל פניו אינה פריט שלא ניתן להעברה קלה. יש להכיר בנזק בניכוי הפריטים לעיל, ובסך 120,606 ₪. החיוב בקשר לסכום זה יהיה, בחלקו, מהטעמים שיפורטו להלן: הואיל וכפי שפורט לעיל, הייתה על הנתבע חובה פוזיטיבית לגלות לתובע בטרם כריתת החוזה את המידע החיוני על אודות המושכר, שכן לו היה יודע התובע כי קיימת בעיה בייעוד במושכר, אשר יועד לבית מרקחת בלבד, יכול והיה נמנע מהשקעות מאסיביות במושכר. אולם, יחד עם זאת, אני קובע כי לתובע אשם תורם משמעותי לכישלון השקעותיו, שכן היה על התובע לפעול מיידית ובנמרצות עובר לחתימת ההסכם, להוצאת רישיון עסק, ובטרם הוציא סכום כה משמעותי להשבחתו ולפרסומו של הנכס. על התובע היה לפנות לעירייה לצורך השגת רישיון עסק בטרם החל בשיפוץ המושכר. לו היה נוהג כך, יכול היה להימנע מן ההשקעות המאסיביות אותן ביצע. לו זו אף זו, כפי שעולה מן העדויות ומהמסמכים, התובע כלל לא הגיש בקשה להשגת הרישיון, תוך שינוי הייעוד לבית ספר לספרות מהעירייה לא לפני צו הסגירה ולא לאחריו. מאידך, סביר שנוכח התנגדות השכנים לשימוש האמור, יכול ועניין שינוי הייעוד היה לוקח זמן ניכר. וכך העיד עו"ד מנשה שני מטעם התובע: "ש. אתה צירפת לתצהירך את הבקשה לבטול צו למניעת פעולות, שהוגש על ידך, קראתי את הבקשה ואת התצהיר שתומך בה, ולא מצאתי שם טענה שהוגשה בקשה לרישיון עסק. האם זה נכון, האם אין בבקשה זו טענה כזו. ת. אם לא מצאת - אולי לא הוגשה. ש. זא' שביום שהגשת את הבקשה הזו לא הוגשה בקשה לרישיון עסק. ת. לא יודע" (ראו לפרוטקול מיום 6.9.11 שורות 1-6) אני קובע את אשמו התורם של התובע בנושא ההשקעות במושכר בשיעור של 50%. אשר על כן, ולאור כל הנימוקים שפורטו לעיל, אני קובע כי על הנתבע לשלם לתובע לאחר ניכוי האשם התורם של התובע בשיעור של 50%, סך של 60,303 ₪. הקבוצה השניה: פיצוי בגין עוגמת נפש בשיעור של 30,000 ₪ - התובע עותר לפיצוי זה בשל הידרדרות קשה במצבו. התובע תמך טענתו בדבר מצבו הרפואי באישורים רפואיים (נספח כב' לתיק המוצגים של התובע) אולם אין בהם בכדי להעיד על הקשר הסיבתי בין התקשרות החוזה למצבו הרפואי. במסמכים הרפואיים צוין כי התובע בעל רקע של מחלות כלי דם, ולחץ דם גבוה, יש להוסיף לכך את גילו המבוגר של התובע, כבן 70 שנה, בכדי לשלול את הקשר הסיבתי. על כן, בהעדר הוכחת הקשר הסיבתי בין הידרדרות מצבו הרפואי של התובע להתקשרותו בהסכם השכירות, אני דוחה את דרישת הפיצוי בגין ראש נזק זה, וכן לא ראיתי לפסוק פיצוי כללי בגין עוגמת נפש. הקבוצה השלישית נדרש כאן, החזר דמי שכירות ששולמו. החזר בגין ארנונה, דמי תיווך והשבת פיקדון שחולט. הנתבע טען בתצהירו כי התובע שילם את דמי השכירות עד חודש אוגוסט 2008, טענה אשר לא נסתרה בחקירות ובדיון. דמי השכירות נקבעו בהסכם השכירות על סך 4,000 ₪ בצירוף מע"מ (סעיף 6.א' (1) להסכם השכירות). אני סבור שלעניין תשלום שישה חודשי שכירות, כולל ארנונה בגינם, דהיינו עד 8/08, אין התובע זכאי להחזר כלשהו, באשר זהו פרק זמן שבמסגרתו ניתן היה למצות את נושא הסדרת הרישיון וההיתר לסוג העסק, וכאשר העניין באחריות התובע, ולא מוצה כראוי. לגבי העירבון שחולט בהמשך, יתרת ארנונה, וכן דמי תיווך ששולמו מלכתחילה, אני סבור שבקשר אליהם יש להורות על החזר, ועל פי העיקרון שנקבע בקשר להשקעות, לעניין אשם תורם של התובע, ובשיעור של 50%, דהיינו - סך של 12,500 ₪ החזר לתובע בגין העירבון שחולט, סך של 5,775 ₪ בגין תשלומי ארנונה וסך של 2,130 ₪ בגין דמי תיווך ששולמו. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 80,708 ₪, בצירוף הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. בנסיבות שחלק התביעה התקבל וחלק התביעה נדחה - אין צו להוצאות. חוזה שכירותחוזהדיני חינוךשכירותבית ספר