חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

המבקשים טוענים בסיכומיהם, כי יש להורות על ביטולו של פסק הדין. לטענתם, מחקירתו של מר טור סיני עלה, כי הוא לא ערך את חוות הדעת, אלא שמאי אחר שמר טור סיני לא ידע לומר בוודאות מי הוא. לפיכך, כך נטען, מאחר שהסכמת הצדדים הייתה למינויו של השמאי טור סיני באופן אישי, הרי שבעובדה כי חוות הדעת לא נערכה על ידו נפל פגם ממשי ביישום הסכמת הצדדים מושא פסק הדין.

מומלץ לקרוא את הקטע להלן אשר נבחר מפסיקת הערכאות השיפוטיות בנושא חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר:

רקע והשתלשלות העניינים עד כה



עניינה של התובענה שלפניי הוא בבקשתם של המבקשים למתן פסק דין הצהרתי בו ייקבע, כי פסק הדין מיום 24.2.09, שניתן על ידי בית משפט זה במסגרת ע"א 2497/08, ואשר בגדרו אושר הסכם פשרה אליו הגיעו המבקשים והמשיב – מבוטל. הרקע לתובענה זו יובא להלן.
המבקשים והמשיב הם בעלי זכויות ביחידות מסחר המצויות במתחם המכונה "שוקניון" בעיר בית שמש. המבקשים הם הבעלים של סופרמרקט הפועל במתחם. בתקופה הרלבנטית לענייננו היה המשיב הבעלים של 5 יחידות מסחר במתחם, 4 חנויות ומשרד.
הרקע לסכסוך בין הצדדים הוא החלטתם של המבקשים, שיצאה אל הפועל בראשית שנת 2002, לבנות במתחם חניונים לכלי רכב. לטענת המשיב, בנייה זו נעשתה ברכוש המשותף של כלל בעלי הזכויות בנכסים שבמתחם, ותוך פגיעה בחלק מהנכסים. בעקבות כך הוגשה אל בית משפט השלום בירושלים תביעה מטעם קבוצה של בעלי נכסים במתחם נגד המבקשים, שעיקרה היה בקשה למתן צו אשר יחייב את המבקשים להרוס את החניונים (ת"א 5905/02). ביום 29.6.06 ניתן פסק דין בתביעה זו, במסגרתו חוייבו המבקשים להרוס את החניונים ולהשיב את המצב לקדמותו. המבקשים הגישו ערעור על פסק דין זה, וביום 11.1.07 ניתן על ידי בית משפט זה תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים לפיה פסק הדין של בית משפט השלום יבוטל (ע"א 9463/06, 9486/06). הרקע לכך היה, כך נראה, הסדר פשרה שהושג בין המבקשים לבין התובעים באותו הליך, במסגרתו פוצו התובעים על ידי המבקשים (יוער, כי קיימת מחלוקת בין המבקשים לבין המשיב באשר לשיעור הפיצוי. לטענת מבקש 2 (להלן: "המבקש") הפיצוי לכל התובעים יחד (10 במספר) עמד על 210,000 ₪. לעומתו טען המשיב, כי הפיצוי עמד על מיליון ₪ (רא' בעמוד 34 שורות 19-20)).
מטעמים שונים המשיב לא הצטרף לאותו הליך משפטי שהתנהל בבית משפט השלום, וביום 6.9.07 הגיש בנפרד תביעה נגד המבקשים בפני המפקח על רישום המקרקעין בירושלים. בגדרה של תביעה זו עתר המשיב לקבלת שורה של סעדים, שהעיקרי שבהם היה הוצאת צו הריסה לחניונים. ביום 16.7.08 דחה המפקח את תביעתו של המשיב. על רקע זה, הגיש המשיב ערעור לבית משפט זה שנדון ביום 24.2.09 (ע"א 2497/08). במהלך הדיון בערעור הושג הסכם פשרה בין הצדדים, אשר פרטיו הוכתבו לפרוטוקול, ושקיבל תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט (להלן: "פסק הדין"). עיקרו של ההסכם, אליו עוד אדרש בהרחבה בהמשך היה, כי המבקשים (או גורם אחר מטעמם) ירכשו מהמשיב את 5 יחידות המסחר בהן הוא החזיק במתחם, וזאת בהתאם לשווי שייקבע על ידי שמאי שהוסכם על הצדדים, מר עודד טור סיני (להלן: "השמאי" או "טור סיני"). עוד הוסכם, כי לאחר שתינתן הערכתו של השמאי, ייערך בתוך 14 ימים הסכם מכר בין הצדדים.
בעקבות פסק הדין פנו הצדדים אל השמאי המוסכם וזה נתן את חוות דעתו ביום 10.5.09. בעקבות כך ניהלו הצדדים מגעים, אך בסופו של דבר לא נחתם ביניהם הסכם מכר, כפי שהוסכם ונקבע בפסק הדין. במצב דברים זה פנה המשיב לבית המשפט בבקשה "למתן הוראות ולהבהרת פסק הדין", וזאת לנוכח הסחבת שטען כי נוקטים בה המבקשים. בהחלטתו מיום 13.8.09 דחה בית המשפט (כב' השופט (בדימוס) רביד) את הבקשה, תוך שצוין כי בית המשפט סיים את מלאכתו עם מתן פסק הדין.
ביום 13.12.09 פנה המשיב פעם נוספת אל בית המשפט, והפעם בבקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט. דיון בבקשה זו התקיים ביום 24.1.10 בפני כב' השופטת אפעל-גבאי. בסיום הדיון נקבע, כי הצדדים יעשו מאמץ נוסף להגיע לחתימה על הסכם מכר, וכי אם לא יעלה בידם לעשות זאת, יגישו המבקשים תובענה לביטול פסק הדין.
הצדדים לא הגיעו להסכמה, ובעקבות כך הגישו המבקשים ביום 28.4.10 את התובענה שלפניי, בגדרה עתרו לקבלת סעד הצהרתי לפיו פסק הדין מבוטל (להלן: "הבקשה המקורית"). במסגרת הבקשה המקורית השיגו המבקשים על ממצאיו של השמאי בחוות דעתו וטענו, כי השומה שנקבעה על ידו מופרזת באופן קיצוני, בהשוואה לשוויים הריאלי של נכסי המשיב, וכי השמאי אף טעה באופן עריכת השערוך, בכך שערך הצמדה לפי מדד תשומות הבנייה ולא על פי מדד המחירים לצרכן. המבקשים טענו בהקשר זה, כי הם נסמכים על חוות דעת שנתן להם שמאי אחר אליו פנו. עוד טענו המבקשים, כי לא עלה בידי הצדדים לגבש נוסח של הסכם מכר מחייב, וזאת משום שקיימות בין הצדדים מחלוקות בנושאים מהותיים הנוגעים להסכם, אשר לא ניתנות להשלמה באמצעות הדין או הנוהג. במצב דברים זה טענו המבקשים, כי יש לבטל את פסק הדין.
המשיב הגיש את תשובתו לתובענה. במסגרת זו דחה המשיב את טענות המבקשים וטען, כי אין כל יסוד לבקשת המבקשים לבטל את פסק הדין מחמת טעות ו/או הטעיה, וכי הסיבה האמיתית העומדת מאחורי הבקשה היא טעות בכדאיות העסקה מצידם של המבקשים, שאינה מהווה עילה לביטול הסכם. המשיב גם התייחס לחוות דעתו של השמאי וכן לחוות הדעת שהובאה מטעם המבקשים וטען, כי חוות דעתו של השמאי טור סיני היא ריאלית ונכונה.
במסגרת דיון מקדמי שהתקיים לפניי ביום 14.9.10 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה בית המשפט ימנה שמאי מטעמו אשר יערוך שומה מתאימה, וכי חוות דעתו של השמאי תחייב את הצדדים מבלי שיתאפשר להם להשיג עליה. זמן קצר לאחר מכן, ביום 3.10.10, הגיש המשיב בקשה לבטל את ההסדר הדיוני. בסופו של יום, לאחר שנעשו ניסיונות נוספים להגעה להסדר בין הצדדים, שלא צלחו, ולאחר שהוחלף ייצוגו של המשיב פעמיים, החלטתי ביום 8.7.11 לבטל את ההסדר הדיוני מיום 14.9.10 ולקבוע את התיק לשמיעת ראיות.
בדיון שהתקיים ביום 12.9.11 טען ב"כ המבקשים, כי נודע לו זמן קצר קודם לכן שמי שערך את חוות הדעת שהוגשה מטעם השמאי לא היה מר עודד טור סיני באופן אישי, אלא אדם אחר. בנסיבות אלה ביקש ב"כ המבקשים לתקן את המרצת הפתיחה בעניין זה. בהמשך הוגשה גם בקשה לתיקון המרצת הפתיחה, לה נעתרתי. משכך, הגישו המבקשים תובענה מתוקנת. גם המשיב הגיש כתב תשובה מתוקן.
במסגרת המרצת הפתיחה המתוקנת שהגישו המבקשים (להלן: "הבקשה המתוקנת") הוסיפו המבקשים טענה לפיה הסכמת הצדדים במסגרת פסק הדין הייתה למינויו של השמאי עודד טור סיני באופן אישי. בבקשה המתוקנת נטען, כי משהתברר שמי שערך את חוות הדעת היה שמאי אחר, הרי שיש בכך כדי לבטל את הסכמת הצדדים ואת פסק הדין שניתן בעקבותיה.
בכתב התשובה המתוקן טען המשיב, כי ההלכה היא שפסק דין שאישר הסכם פשרה לא יבוטל בנקל, וכי במקרה שלפנינו המבקשים לא הצביעו על כל עילה ממשית לביטולו. המשיב גם התייחס לשומה שנתן השמאי טור סיני וטען כי היא ריאלית ומתאימה.
לאחר שהוגשו כתבי הטענות המתוקנים, נשמעו ראיות הצדדים. מטעם המבקשים העידו עו"ד קרניאל - ב"כ המבקשים (אשר ייצג את המבקשים גם בדיון שבמסגרתו ניתן פסק הדין), והמבקש. מטעם המשיב העיד המשיב עצמו. כמו כן הוזמן השמאי טור סיני, אשר נחקר על חוות דעתו. לאחר מכן, הגישו המבקשים את סיכומיהם והמשיב הגיש את סיכומיו. כמו כן, המבקשים הגישו סיכומי תשובה, ולבקשת המשיב ניתנה גם לו האפשרות להגיש סיכומים משלימים.

עיקרי טענות הצדדים


המבקשים טוענים בסיכומיהם, כי יש להורות על ביטולו של פסק הדין. לטענתם, מחקירתו של מר טור סיני עלה, כי הוא לא ערך את חוות הדעת, אלא שמאי אחר שמר טור סיני לא ידע לומר בוודאות מי הוא. לפיכך, כך נטען, מאחר שהסכמת הצדדים הייתה למינויו של השמאי טור סיני באופן אישי, הרי שבעובדה כי חוות הדעת לא נערכה על ידו נפל פגם ממשי ביישום הסכמת הצדדים מושא פסק הדין. המבקשים טוענים עוד, כי המשיב העלים מהם, עובר להגעה להסכם הפשרה ולמתן פסק הדין, את העובדה כי בחלק מנכסיו נעשתה בניה לא חוקית (בניית גלריה בחנויות 4 ו-5 במתחם), והוא אף אינו מוכן לפעול "להכשרת" בנייה זו, בטוענו כי עיריית בית שמש אינה דורשת קבלת היתר לסוג הבנייה שנעשתה על ידו. לטענת המבקשים, העניין מהותי מאוד שכן מדובר בבניה נרחבת שבוצעה על ידי המשיב, שלוּ הייתה ידועה להם עובר להגעה להסכם הפשרה, עשוי היה הדבר לשנות את התמונה באופן מהותי ולמנוע את ההגעה להסכם. לפיכך טוענים המבקשים, כי ישנה הצדקה לביטול פסק הדין. המבקשים דוחים את טענת המשיב לפיה מדובר אך בטעות בכדאיות העסקה ומציינים עוד, כי בית המשפט נענה לבקשתו של המשיב לבטל את ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים במסגרת ניהול תובענה זו, אשר קיבל תוקף של החלטה, ומשכך, לטעמם, יש לקבל גם את בקשתם לבטל את פסק הדין. המבקשים שבים וטוענים, כי השומה שבחוות הדעת של טור סיני איננה ריאלית והיא מוטעית. עוד טוענים המבקשים, כי לא עלה בידי הצדדים להגיע להסכם בעקבות חוות דעתו של השמאי טור סיני, וזאת בעקבות חילוקי דעות בנושאים מהותיים, שלא ניתנים להשלמה מכוח דין או נוהג.
המשיב טוען מנגד, כי אין כל עילה לבטל את פסק הדין, והוא דוחה את הנימוקים שהשמיעו המבקשים כהצדקה לקבלת בקשתם. לטענת המשיב, כוחו של הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין הוא כפול, שכן הוא גם הסכם וגם פסק דין. משכך נקבע בפסיקה, כי היכולת לבטלו היא נדירה, והיא אפשרית רק במקרים חריגים ביותר ומטעמים כבדי משקל. בהתייחס לענייננו טוען המשיב, כי המבקשים לא הצביעו על טעמים שיצדיקו את ביטול פסק הדין. לטענת המשיב, מדובר בענייננו, לכל היותר, בטעות בכדאיות העסקה מצידם של המבקשים, אשר אינה מצדיקה את ביטול ההסכם ופסק הדין. בהתייחס לטענות המבקשים כלפי חוות הדעת של טור סיני טוען המשיב, כי מחקירתו של טור סיני עלה, כי הגם שלא הוא ביקר בנכסים מושא השומה, הרי שהוא העיד כי הוא מקפיד לעבוד רק עם שמאים שעבדו אצלו במשרד ושהוא סומך עליהם, וכי הוא בדק את כל פרטי השומה ואישר את חוות הדעת. משכך טוען המשיב, כי יש לדחות את הטענה בהקשר זה. המשיב מוסיף וטוען, כי השומה שקבע טור סיני היא סבירה וריאלית בהתחשב במועד הקובע לעריכת השומה, כפי שנקבע בפסק הדין, תחילת שנת 2002, כלומר לפני בניית החניונים על ידי המבקשים. בהקשר זה מבקש המשיב להסתמך, בין היתר, על הצעה לרכישת נכסי המשיב שנטען כי העביר ב"כ המבקשים לב"כ המשיב דאז זמן קצר לאחר שניתן פסק הדין, ועל הצעה שקיבל המשיב מחברת "ערים" בשנת 2007 לרכישת הנכסים. עוד טוען המשיב, כי כל התנאים היסודיים של עסקת המכר הוסכמו למעשה בין הצדדים במסגרת פסק הדין, ומה שנותר להשלים אלו פרטים שוליים בלבד שאין כל בעיה להשלימם על פי הדין או הנוהג. בהתייחס לטענות המבקשים בעניין חריגות הבנייה טוען המשיב, כי טענה זו הועלתה לראשונה על ידי המבקשים רק בחקירתו של השמאי טור סיני, והיא לא נזכרה קודם לכן, לא בבקשה המקורית ולא בבקשה המתוקנת. זאת, על אף שעניין חריגת הבנייה מופיע בחוות דעתו של השמאי. משכך טוען המשיב, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה שאין להתירה. עוד נטען בהקשר זה, כי השמאי התייחס בחוות דעתו לעניין חריגת הבנייה וציין, כי נמסר לו מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שאין לה התנגדות עקרונית לאותה חריגה (בניית גלריות בחנויות 4-5); כי המשיב פועל להסדרת העניין מול העירייה; וכי בכל מקרה, מאחר שהשמאי התייחס בנפרד לשווייה של הגלריה, הרי שאם לא יעלה בידיו של המשיב "להכשירה", ניתן יהיה להפחית את שווייה מהשומה שקבע טור סיני. דהיינו, כך נטען, גם בעניין זה אין כדי להביא לביטול פסק הדין. המשיב מתייחס בסיכומיו בהרחבה לנושא מהימנותו של המבקש וטוען, כי אין לתת בעדותו כל אמון. עוד טוען המשיב לחוסר תום לב מצידם של המבקשים, ולשיהוי בהגשת התובענה.
המבקשים השיבו לסיכומי המשיב. במסגרת זו שבו המבקשים על טענותיהם, דחו את טענות המשיב, וטענו כי מתקיימים בענייננו טעמים המצדיקים את ביטול פסק הדין.
לאחר שהוגשו סיכומי התשובה מטעם המבקשים, הגיש המשיב בקשה להגשת סיכומים משלימים. המבקשים התנגדו לבקשה זו, אך בהחלטתי מיום 11.9.12 התרתי למשיב להגיש סיכומי תשובה קצרים. בסופו של דבר אלה לא הוגשו. עם זאת יש לציין, כי מבקשתו של המשיב עלה, כי הוא מכר לאחרונה 2 חנויות מתוך 5 יחידות המסחר בהן החזיק, תמורת סכום של 180,000 ₪ בתוספת מע"מ. מדובר בחנויות מס' 26 ו-27 אשר לטענת המשיב לא ניזוקו מבניית החניונים ואשר אותן עלה בידו של המשיב להשכיר במהלך הזמן שחלף, וזאת בניגוד לשתי החנויות הנוספות (יחידות 4 ו-5) ולמשרד. משמעות הדבר היא, כי כיום מחזיק המשיב ב-3 יחידות מסחר בלבד.

דיון והכרעה


אקדים ואומר, כי הגעתי לכלל מסקנה שדין התובענה להידחות.
ביטולו של הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין איננו דבר של מה בכך. לא בִּכְדִי קובעת הפסיקה כי רק טעמים כבדי משקל עשויים להצדיק את ביטולו של הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין. הטעם לכך הוא, בראש ובראשונה, בשל הרצון לעודד פשרות ובשל עקרון סופיות הפשרה. עוד נקבע בפסיקה ביחס לבקשות לביטול פסק דין שאישר הסכם פשרה מחמת טעות או הטעיה, כי אם מדובר בטעות בחלוקת הסיכונים שנטלו על עצמם הצדדים להסכם, לא יהיה בכך, ככלל, כדי להצדיק ביטול הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין (רא' רע"א 816/11 שירותי בריאות כללית נ' ברנשטיין, מיום 8.12.11. בייחוד סעיף 6 להחלטה והפסיקה המופיעה שם).
ומה בענייננו. בטרם אדרש לטענות הצדדים, יש להביא תחילה את נוסחו של הסכם הפשרה, מושא פסק הדין, במלואו:

"ב"כ הצדדים: הגענו להסכם פשרה לפיו המשיבים או גורם אחר שהם יציעו, ירכשו את ארבעת החנויות והמשרד של המערער, בכפוף להצגת אישור זכויות מעודכן, שנדע שהנכסים רשומים על שמו. למען הסר ספק מובהר כי היה ולא ימצא צד ג' שירכוש את החנויות והמשרד, כי אז ירכשו אותם המשיבים ביחד או לחוד.

העסקה תתבצע על פי הערכת השמאי עודד טור סיני. הצדדים יפנו לשמאי בפנייה משותפת בתוך 10 ימים מהיום. המועד לשומה יהיה המועד שקדם לתחילת בניית החניונים (תחילת שנת 2002). הצדדים ישאו בחלקים שווים בהוצאות השמאי.

הסכום שייקבע על ידי השמאי לשנת 2002, ישוערך על ידי השמאי להיום.

בכפוף לחתימת הסכם מכר בין הצדדים וככל שלא יוסכם אחרת, ישולם סך של 30% מהסכום שיקבע השמאי עם חתימת ההסכם, והיתרה במועד מסירת החזקה והעברת הזכויות.

הסכם מכר כאמור, ייחתם בין הצדדים בתוך 14 יום מיום המצאת הערכת השמאי לידיהם.

המשיבים יפצו את המערער בנוסף לתשלום עבור החנויות והמשרד, בסך 10,000 ₪. סכום זה ישולם למערער על ידי המשיבים יחד ולחוד בתוך 30 יום מהיום.

עם ביצוע וקיום האמור לעיל. מוותרים הצדדים על כל תביעה ו/או טענה, לרבות תביעות כספיות נוספות בקשר לבניית החניונים.

מבקשים לתת למוסכם תוקף של פסק דין.

פסק דין

כמוסכם.
בכפוף להסכמת הצדדים, הערעור נדחה... "



למעשה המבקשים מעלים שלושה נימוקים המצדיקים, לשיטתם, את ביטול פסק הדין: האחד, כי התברר שחוות הדעת שנחזית להיות של השמאי טור סיני לא נערכה על ידו, ומשכך, הרי שמדובר בפגם מהותי המחייב את ביטול פסק הדין. השני, כי המשיב פעל בחוסר תום לב ולא גילה למבקשים, עובר להגעה להסכם הפשרה, את דבר חריגות הבנייה שבוצעו בנכסיו. השלישי, כי הצדדים לא יכולים להגיע לחתימה על הסכם מחייב לנוכח קיומם של חילוקי דעות מהותיים בשורה של נושאים.


אדון תחילה בשני הנימוקים האחרונים שהעלו המבקשים ולאחר מכן אדון בנימוק הראשון.
קודם לכן אעיר הערה מקדמית. במישור התיאורטי, ייתכנו שני סוגים של טענות מצד המבקשים כהצדקה לביטולו של פסק הדין. הסוג האחד הוא טענות שעניינן פגם בכריתתו של החוזה (הסכם הפשרה). הסוג השני הוא טענות להפרתו של החוזה על ידי המשיב. המבקשים לא התייחסו להבחנה זו ולא חידדו את הדברים בטיעוניהם.
חריגות הבנייה בנכסים


טענת המבקשים בהקשר זה היא, כי המשיב לא גילה להם, עובר להגעה להסכם הפשרה, את דבר קיומן של חריגות בנייה בנכסים (בנייה של גלריה בחנויות 4-5), וכי אילו הדבר היה ידוע להם, הוא "יכול היה לשנות את ההסכם באופן מהותי". ב"כ המשיב הביע את התנגדותו להעלאת טענה זו בגורסו כי מדובר בהרחבת חזית, וביקש לדחותה. לטענת המשיב, טענה זו לא נטענה על ידי המבקשים בבקשה המקורית ואף לא בבקשה המתוקנת. זאת, כך נטען, על אף שהעובדה כי קיימת חריגת בנייה הופיעה בחוות דעתו של טור סיני, ומכאן שהייתה ידועה למבקשים עוד קודם להגשת הבקשה המקורית ובוודאי קודם להגשת הבקשה המתוקנת.
אני סבור כי יש לדחות טענה זו של המבקשים. אכן, דומה כי יש טעם של ממש בטענת ב"כ המשיב לפיה מדובר בהרחבת חזית אסורה מצידם של המבקשים. בחוות דעתו של השמאי, שניתנה כזכור ביום 10.5.09, מצוין במפורש כי "בחלק מהחנויות נבנתה גלריה ללא היתר בשטח של כ-30 מ"ר. כמו כן נמסר לנו בוועדה לתכנון ובניה שאין התנגדות עקרונית לבניית גלריות במתחם השוק". נמצא, אפוא, כי עובדה זו הייתה ידועה למבקשים זמן רב קודם להגשת הבקשה המקורית (כשנה לאחר מכן, ביום 28.4.10), ובוודאי קודם להגשת הבקשה המתוקנת. אף על פי כן לא בא זכרה של טענה זו בכתבי הטענות הללו. אני סבור כי יש בהעלאת הטענה בשלב מאוחר משום הרחבת חזית, אך מעבר לכך, יש בכך כדי ללמד כי המבקשים לא ראו בקיומן של חריגות הבנייה, בזמן אמת, עילה לביטול ההסכם. ואולם למעלה מכך, עיון בטענות המבקשים מלמד, כי אף המבקשים עצמם אינם טוענים שלוּ היה ידוע להם על חריגות הבנייה, עובר להגעה להסכם הפשרה, הרי שהסכם זה לא היה בא לעולם. כל שטוענים המבקשים הוא, כי הדבר "יכול היה לשנות את ההסכם באופן מהותי" (רא' סעיף 2.1.11 לסיכומי המבקשים). דהיינו, המבקשים אינם טוענים לקיומו של פגם בכריתתו של החוזה שאלמלא היה, לא היה כלל נכרת החוזה בינם לבין המשיב. מכאן, שגם בטעם זה אין כדי להביא לביטולו של פסק הדין.

חילוקי דעות ביחס להסכם


טענה נוספת אותה מעלים המבקשים היא, כי הצדדים לא הצליחו להגיע לחתימה על הסכם מכר וזאת לנוכח קיומם של חילוקי דעות בעניינים מהותיים. אני סבור כי אף דינה של טענה זו להידחות. עיון בהסכם הפשרה מלמד, כי כל הפרטים המהותיים הוסדרו. מושא העסקה היה ברור. בהתייחס למחיר, הרי שסוכם כי זה ייקבע על פי חוות דעתו של השמאי טור סיני. כמו כן נקבע גם מועד לעריכת הסכם מכר מפורט. יתר העניינים, כגון מועד מסירת החזקה וכיוצ"ב אינם נושאים מהותיים, והם בהחלט עשויים להיות מושלמים על פי הדין או הנוהג, בהתאם להוראות סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, בוודאי כאשר מדובר בשני צדדים הבקיאים בענייני מסחר.

יוער, כי הצדדים חלוקים באשר לאופן בו יש לבצע את שערוך הסכום שנקבע על ידי השמאי. בהסכם הפשרה נקבע, כי: "הסכום שייקבע על ידי השמאי לשנת 2002, ישוערך על ידי השמאי להיום", ואולם מנגנון השערוך לא נקבע. השערוך אותו ביצע השמאי טור סיני בחוות דעתו הוא על פי מדד תשומות הבנייה. המשיב מצדד בעמדתו של טור סיני, ואילו המבקשים חולקים על כך וטוענים, כי על השערוך היה להיערך על פי מדד המחירים לצרכן. אתייחס לכך בהמשך הדברים.


חוות דעתו של השמאי


דומה כי הטענה המרכזית שמעלים כיום המבקשים היא, כי הסכמת הצדדים במסגרת הסכם הפשרה הייתה למנות את השמאי טור סיני ואותו בלבד, לצורך הערכת נכסיו של המשיב. לטענת המבקשים, משהתברר כי טור סיני לא ערך בעצמו את חוות הדעת אלא שמאי אחר מטעמו, יש בכך כדי לפגום מהותית בהסכמת הצדדים.
יוער, כי טענה זו של המבקשים איננה לקיומו של פגם בכריתת ההסכם אשר נגרם בעטיו של המשיב, והיא אף לא נוגעת לתוכן ההסכם, אלא מדובר בטענה לפגם באופן יישום ההסכם על ידי צד שלישי (השמאי טור סיני). לגוף טענות המבקשים, שתי שאלות טעונות הכרעה בהקשר זה. האחת, האם יש פגם בכך שטור סיני איננו השמאי שערך באופן אישי ובלעדי את חוות הדעת אלא שמאי אחר מטעמו הוא שאסף את הנתונים, ביקר בנכסים וכיוצ"ב. השאלה השנייה היא – ככל שהתשובה לשאלה הראשונה היא בחיוב – האם הסכמת הצדדים למנות את השמאי טור סיני הייתה כה מהותית, בבחינת הסכמה שמבלעדיה – אין.
אפתח בשאלה הראשונה. השאלה היא, כאמור, כיצד יש להתייחס לחוות הדעת שניתנה על ידי מר טור סיני, שעה שהתברר כי לא הוא זה שערך את הביקור בנכסים ואת הבירורים השונים שנעשו ושעמדו בבסיס חוות הדעת, אלא אחד השמאים עימם הוא נוהג לעבוד. בעדותו ציין טור סיני, כי הגם שלא הוא ביקר בנכסים מושא השומה ולא ערך את הבירורים השונים, אלא שמאי אחר מטעמו עשה זאת, הרי שהוא זה שחתום על השומה, ובטרם עשה כן, עבר על כל פרטיה אל מול השמאי שערך אותה, וידא אותם, והוא עומד מאחורי כל האמור בה. ואולם אני סבור, כי במקרה שלפנינו קיים קושי לקבל ולאמץ את ממצאיה של חוות הדעת עליה חתום טור סיני. כאמור, אין חולק על כך שטור סיני לא ביקר בנכסים מושא השומה ולא ערך את הבירורים מול רשויות התכנון, בעלי חנויות נוספים במתחם וכד'. למעלה מכך, גם לא התברר מיהו השמאי אשר ביצע בפועל פעולות אלה מטעמו של טור סיני. במצב דברים זה אני סבור, כי לא ניתן לקבל את חוות דעתו של טור סיני ולפעול בהתאם לשמאות שנקבעה בה.
מה משמעות הדבר? לשם כך, יש להשיב על השאלה השנייה, ולבחון האם הסכמת הצדדים במסגרת הסכם הפשרה הייתה הסכמה שמבלעדיה אין. אני סבור כי התשובה על כך היא בשלילה. מעדותו של המבקש עולה, כי שמו של טור סיני, כמו גם שמותיהם של שמאים נוספים, הועלה על ידי בית המשפט במהלך הדיון בערעור, וזאת במסגרת הניסיון להביא את הצדדים לידי פשרה. מתוך רשימת השמאים נבחר על ידי הצדדים מר טור סיני (עמוד 46 שורות 1-2). בהמשך חקירתו נשאל המבקש האם, ככל שהיה נוצר מצב שבו טור סיני לא יכול היה לקבל על עצמו את עריכת השמאות, היו המבקשים מבצעים את העסקה על פי שמאות של שמאי אחר, והשיב "כנראה שכן" (עמוד 47 שורות 27-30). המסקנה העולה מהאמור היא, כי הצדדים לא ראו בזהותו של השמאי שיערוך את השומה משום פרט שמבלעדיו אין. כעולה מעדותו של המבקש, שמו של טור סיני לא הועלה על ידי הצדדים אלא הוצע על ידי בית המשפט, יחד עם שמות של שמאים נוספים. המבקש עצמו אף הודה בעדותו, כי אם הייתה נוצרת מניעה מבחינתו של טור סיני לערוך את השומה, היו הצדדים, ככל הנראה, פונים לשמאי אחר. מכאן, שלא ניתן לומר כי תנאי אשר עמד בבסיס הסכם הפשרה הוא שטור סיני הוא זה שייתן את חוות הדעת, ולא שמאי אחר.
סיכום הדברים הוא, כי מחד לא ניתן להסתמך על חוות דעתו של טור סיני, ואולם מאידך, לא עמד בבסיס הסכם הפשרה תנאי לפיו על השמאות להיערך אך ורק על ידי טור סיני. לפיכך, המסקנה היא כי אין בעובדה שטור סיני לא ערך את חוות הדעת כדי להביא לביטולו של הסכם הפשרה ושל פסק הדין. אני סבור, כי בעניין זה ניתן לעשות שימוש בדוקטרינת "קיום בקירוב", ובעקרון תום הלב, ולהוציא לפועל את כוונת הצדדים במסגרת הסכם הפשרה בדרך של מינוי שמאי אחר במקומו של טור סיני (רא' בעניין זה גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי (תשס"ה) בעמוד 640-641).
סיכומו של דבר. המסקנה העולה מכל האמור היא, שלא עלה בידי המבקשים להצביע על טעם שיצדיק היעתרות לבקשתם להצהיר על בטלותו של פסק הדין. דומה, כי המניע הממשי העומד מאחורי התובענה שלפניי, הוא אכזבתם של המבקשים מתוצאותיה של השומה שבחוות הדעת של טור סיני, בהשוואה להערכתם את שווי הנכסים (רא' עדותו של המבקש: בעמוד 37 שורות 16-18, 23-29). ואולם, אין בכך כדי להביא לתוצאה לה עותרים המבקשים. כאמור לעיל, בפסיקה נקבע, כי כאשר מדובר בטעות בחלוקת הסיכונים שנטלו על עצמם הצדדים להסכם, לא יהיה בכך, ככלל, כדי להצדיק ביטול הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין. דומה, כי זה המצב בענייננו. הצדדים יכולים היו להסכים, במסגרת הסכם הפשרה, על סכום מדוייק בו ירכשו המבקשים את הנכסים מהמשיב. ואולם, הם בחרו מנגנון אחר - של קביעת שווי הממכר על ידי שמאי מוסכם. בהסכמה זו גלומה נטילת סיכון, מצידם של שני הצדדים, כי השומה שתיקבע על ידי השמאי תהיה גבוהה או נמוכה מהערכתם של הצדדים. לפיכך, אין בעובדה כי השומה שנקבעה על ידי השמאי שונה מציפייתו ומתקוותו של צד להסכם, כדי להצדיק את ביטולו. ייתכן שהסכם הפשרה נערך בחופזה – בראייתם של המבקשים – וזאת בהתחשב בנסיבות שבהן הוא נולד. ואולם, אין בכך כדי לשנות את העובדה שבסופו של דבר הצדדים הגיעו מרצונם להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין. לאור כל האמור לעיל, בקשתם של המבקשים להשיב את הגלגל לאחור, איננה יכולה להתקבל.
לנוכח מסקנתי דלעיל בכל הנוגע לחוות דעתו של טור סיני, אני מורה, כאמור, על מינויו של שמאי אחר במקומו. שמאי זה יהיה מר ציון חי באדי, מרח' שטראוס 11 ירושלים, טל' 02-5383816. מר באדי מתבקש לערוך את השמאות באופן אישי. למען הסר ספק מובהר בזאת, כי יתר חלקיו של פסק הדין יוסיפו לעמוד בתוקפם, תוך התאמה למצב הנוכחי. דהיינו, לנוכח העובדה שהתבררה בשלב סיכומי הצדדים לפיה המשיב מכר לאחרונה 2 חנויות מתוך 5 יחידות המסחר שהיו בבעלותו, הרי שלמעשה הסכם הפשרה מתייחס כעת ל-3 יחידות מסחר בלבד: 2 חנויות ומשרד. בנוסף, לאור המחלוקת שבין הצדדים באשר לאופן עריכת שערוך סכום חוות הדעת, כאמור, אני קובע כי השערוך ייעשה על פי הממוצע שבין שתי שיטות החישוב (היינו, מדד תשומות הבנייה ומדד המחירים לצרכן).

סוף דבר



התובענה לביטול פסק הדין נדחית.
הצדדים יפנו לשמאי מר ציון חי באדי בתוך 10 ימים בפנייה משותפת, ויפעלו בהתאם ליתר הוראות פסק הדין.
בשים לב לטענות המשיב בדבר גובה שכר הטרחה אותו שילם בקשר להליך זה, אני קובע כי המבקשים יישאו בהוצאות המשיב בסך של 20,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון