דוגמא לפסק דין בנושא הרחבת דירה על חשבון חצר משותפת: תיק זה המתברר מאז 2005 עניינו סכסוך שכנים ותביעת לפיצויים בגין ניצול זכויות בנייה בבית משותף. בדיון אשר התקיים בפני ביום 24.6.10 הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו ימונה מומחה אשר יחווה דעתו על תשלומי האיזון ששומה על הצדדים לשלם זה לזה, אם בכלל, בגין השימוש שהם עושים ברכוש המשותף של הבניין בו גרים כלל הצדדים. למרבה הצער, למרות ההסדר הדיוני התעכב בירור המחלוקות, בעיקר עקב מחלת המומחה. רק ביום 24.6.12 התייצב המומחה לחקירה על חוות דעתו וכעת, לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים, ניתן להכריע במחלוקות. העובדות התובעים והנתבעים הינם בעלי זכויות חכירה לדורות בבית משותף, בניין ברח' צירלסון 24, בני ברק (חלקה 602 בגוש 6192; להלן: "הבניין"). הבניין מחולק לשני אגפים נפרדים, בעלי כניסה נפרדת והצדדים הינם בעלי הזכויות באגף הדרומי של הבניין. האגף בבניין בו נתונות הזכויות לצדדים כלל במקור 4 דירות. התובעים 1 ו- 2, משה ובטי כהן (להלן: "כהן") וכן התובעים 3 ו- 4, פייגה וחיים אמרוסי (להלן: "אמרוסי") הינם בעלי הזכויות בשתי הדירות בקומת הקרקע של הבניין. הנתבע 1, בצלאל פנחסי (להלן: "פנחסי") וכן הנתבעים 2 ו- 3, משה ואהובה מיכאלי (להלן: "מיכאלי") הינם בעלי הזכויות בשתי הדירות בקומת העליונה של הבניין. כך איפה ניתן לתאר את האגף בבניין בו מתגוררים הצדדים: מיכאלי פנחסי כהן אמרוסי במרוצת השנים בקשו כל הצדדים להרחיב את דירותיהם בבניין, כאשר כל צד עושה כן לפי האפשרויות שבפניו. התובעים, המתגוררים בקומת הקרקע, על דרך של סיפוח החצר המשותפת ובניית מרתף. הנתבעים, המתגוררים בקומה העליונה, על דרך של בניית קומת מגורים נוספת על גג הבניין ושימוש בגג הבניין. על רקע זה, פרצו סכסוכים בין הצדדים. כבר במהלך 2004 נתגלעה מחלוקת בין כהן לבין מיכאלי והתנהלו הליכי בוררות ביניהם בפני בית דין צדק "צדק ומשפט" בפתח תקווה ואף ניתן פסק בוררות ביום 10.6.04. הליכי בוררות אלו לא הביאו ליישוב המחלוקות וביום 8.8.05 הגישו התובעים תביעה זו, שבעקבותיה גם הגישו מיכאלי תביעה שכנגד, כאשר כל צד טוען שעל הצד השני לפצות אותו על השימוש שנעשה ברכוש המשותף של בעלי הזכויות בבניין. התביעות התבררו במשך מספר שנים, הוגשו תצהירים ואף הוגשה חוות דעת מומחה שמונה על ידי בית המשפט, אינג' דבורצקי. אינג' דבורצקי ערך והגיש חוות דעת המתייחסת לעלויות הבנייה של כל אחד מבעלי הדין בגין תוספות הבנייה שנעשו על ידי הצדדים בבניין. ביום 24.6.10, לאחר שכבר החלו דיוני ההוכחות, הגיעו הצדדים לכדי הסדר דיוני למינוי שמאי אשר יחווה דעתו באשר לתשלומי האיזון ששומה על הצדדים לשלם זה לזה על השימוש שהם עושים בבניין (להלן: "ההסדר הדיוני"). וכך באה לכדי ביטוי כתוב הסכמת הצדדים: השמאי יבצע בדיקה של הבניין ברחוב צירלסון 24, בני ברק, גוש 6192 חלקה 602, ביחס לאותו חלק אשר בבעלות הצדדים לתיק. השמאי יבדוק את כל הבניין (הכוונה לחלק אשר בבעלות הצדדים לתיק בלבד) מהמסד עד הטפחות לפי מצב קיים, כולל חלקים אשר מי מהצדדים משתמשים בהם שימוש ייחודי ואמורים להיות חלק מן הרכוש המשותף, כולל שימוש באחוזי בנייה, ככל שהיו, וכן יקבע מה הם, אם בכלל, תשלומי האיזון אשר חייבים הצדדים זה לזה בגין אותו שימוש. מובהר בזאת, בהתאם להסכמת הצדדים, כי במינוי השמאי מוותרים הצדדים הדדית על כל תביעה כספית החורגת מקביעות השמאי בדבר דמי איזון וכן ויתור הדדי על צווי הריסה. כחריג לאמור לעיל, מובהר כי הנתבעים 2 ו-3 אינם מוותרים על הטענה בעניין הפסק המחייב, כאמור בפרוטוקול. כאמור בהחלטה האמורה, הסכימו הצדדים לוותר הדדית על כל טענה שיש להם זה כלפי זה ביחס לעניינים נשוא התביעה, כולל תביעות לצווי הריסה, ולהסתפק בתביעות לחיוב בתשלומי איזון כפי שיקבע השמאי. להסכמה זו חריג אחד: טענת מיכאלי לקיומו של פסק בורר מחייב בינם לבין כהן. בגין זאת אף התקיימו ביום 14.7.11 חקירות של התובע 3, חיים אמרוסי, ושל הנתבע 2, משה מיכאלי. על יסוד הסכמה דיונית זו מונה השמאי נתן בן חיים כשמאי מטעם בית המשפט (להלן: "השמאי"). השמאי ישב על המדוכה, בקר בנכס והגיש לבית המשפט ביום 22.3.11 חוות דעת (להלן: "חוות הדעת הראשונה"). בעקבות חוות הדעת הראשונה, בקשו הצדדים להציג לשמאי שאלות הבהרה ולחקור אותו על חוות דעתו. בהתאם, בהחלטה מיום 31.3.11, ניתנו הוראות והוקצבו מועדים למשלוח שאלות הבהרה, למענה ולדיון. יישום החלטה זו התעכב במשך תקופה ממושכת באשר הסתבר שבינתיים נפל השמאי למשכב ונזקק לתקופת החלמה ממושכת. רק ביום 21.2.12 הגיש השמאי חוות דעת מתוקנת (להלן: "חוות הדעת המתוקנת"), רק ביום 24.6.12 התייצב השמאי ונחקר על חוות דעתו כאשר בתום הדיון הוקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב. יצוין, כי לדיון שהתקיים ביום 24.6.12 לא התייצב ב"כ התובעים עקב מחלה קשה בה לקה. מאחר ובעת שהתייצבו הצדדים האחרים והמומחה לדיון, ביום 24.6.12, לא היה ברור מדוע לא התייצבו התובעים ובא כוחם לדיון, התקיים הדיון בהעדרם. עם זאת, נקבע שבאפשרות התובעים להתייחס למצב זה אולם בקשה שכזו לא הוגשה. הקביעות בחוות הדעת המתוקנת בחוות הדעת המתוקנת קובע השמאי כי למעשה כל הצדדים השתלטו על חלקים ברכוש המשותף של הבניין ועושים שימוש ייחודי באותם חלקים, כך שהמצב בפועל הוא כדלהלן: כהן: מחזיק בדירה בשטח של 86 מ"ר וכן ספח לדירתו חצר בשטח של 66 מ"ר. אמרוסי: מחזיק בדירה בשטח של 79 מ"ר, ספח לדירתו חצר בשטח של 71 מ"ר וכן בנה מרתף לדירתו בשטח של 25 מ"ר. פנחסי: מחזיק בדירה המשתרעת על שתי קומות בשטח כולל של 152 מ"ר. מיכאלי: מחזיק בדירה המשתרעת על שתי קומות בשטח כולל של 196 מ"ר וכן בחדר יציאה למרפסת גג בשטח של כ- 70 מ"ר. יצוין, שבחוות הדעת הראשונה מצא השמאי בנייה נוספת שבצעו פנחסי אך זו בינתיים נהרסה וכך בא הדבר לכדי ביטוי בחוות הדעת המתוקנת. השמאי מוצא כי במצב הבניין המקורי היו 4 הדירות כמעט שוות בשטחן כאשר לכל יחידה מוצמד חלק יחסי זהה ברכוש המשותף (1/8 לכל דירה, בהתחשב בכך שעסקינן רק באגף הדרומי של הבניין). השמאי משווה את שטחי הדירות בפועל (כולל השטחים אשר הוספו לדירות כאמור) ומגיע למסקנה שלפיה לצורך איזון בשימוש שעושים הצדדים ברכוש המשותף על פנחסי לשלם סך של 27,500 ₪ ועל מיכאלי לשלם 227,500 ₪. מהסכומים שישלמו פנחסי וכהן, קובע השמאי, יקבל אמרוסי 117,500 ₪ ויקבל כהן 137,500 ₪. בדיון אשר התקיים ביום 24.6.12 נחקר השמאי על חוות דעתו בידי ב"כ פנחסי ומיכאלי. בעדותו, הסביר השמאי כי תיקן את חוות הדעת הראשונה לאחר שבסיור שערך בבניין נוכח שפנחסי סגרו את הקומה השלישית שבנו מעבר לשתי הקומות עליהן משתרעת דירתם. בנוסף, ציין השמאי במהלך עדותו כי נמצאה טעות בחוות הדעת המתוקנת שכן שטח דירת פנחסי צריך להיות 165 מ"ר ולא 152 מ"ר כפי שנקבע בחוות הדעת המתוקנת (עמ' 43, ש' 33 בפרוט'). עיקרי טענות הצדדים התובעים, כהן ואמרוסי, טוענים שיש לאמץ את קביעות השמאי בחוות הדעת המתוקנת. התובעים טוענים בסיכומיהם שיש לאמץ מחוות הדעת רק את "חלקיה הנכונים" אך אינם מסבירים אילו חלקים, לשיטתם, נכונים ואילו לא. ביחס לטענת מיכאלי בדבר קיומו של פסק בורר טוענים התובעים כי הפסק נוגד את תקנת הציבור, הוגשה בקשה לביטולו ואין מקום להתחשב בו. פנחסי טוענים שאין כלל מקום לחייבם בתשלום דמי איזון. לטענתם, לכל דירה מהדירות בבניין צמודים 1/8 מזכויות הבנייה, שהם 32.44 מ"ר לכל דירה. כיוון שהם עצמם ביצעו תוספות בנייה בשטח שהוא פחות מכך, אין כל סיבה שיחויבו בדמי איזון. לחילופין, מבקשים פנחסי לאמץ את קביעת השמאי בחוות הדעת המתוקנת. מיכאלי טוענים ראשית לכל שיש לדחות את תביעת כהן נגדם בשל פסק בורר. לטענת מיכאלי, בינם לבין כהן התנהלה בוררות בבית הדין לענייני ממונות "צדק ומשפט" ובפסק הבוררות מיום 18.12.05 נקבע כי כהן ומיכאלי הסכימו שחצר הבניין תהיה שייכת לכהן בעוד גג הבניין יהיה שייך למיכאלי כשכל צד רשאי לעשות בחלקו כרצונו. על יסוד טענה זו אף הוגשה על ידם בקשה לאישור פסק הבורר. ביחס לאמרוסי, טוענים מיכאלי שדירתם כלל איננה ממוקמת מעל דירת אמרוסי שלכן אין לו כלל יריבות עימם או זכות לפיצויים. עוד טוענים מיכאלי שיש לפסול את חוות דעתו של השמאי בשל מגעים שהתנהלו במישרין בין השמאי לבין ב"כ פנחסי, עו"ד פרדלסקי, והביאו, לטענת מיכאלי, לשינוי חוות הדעת הראשונה לרעת מיכאלי. לחילופין, טוענים מיכאלי שחוות הדעת המתוקנת נפלו עיוותים וטעויות בולטות. דיון בהסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים ביום 24.6.10 נקבע כי ליישוב מלא של המחלוקות נשוא התביעות שהוגשו בתיק זה, ימונה השמאי אשר יקבע את תשלומי האיזון אשר חבים הצדדים זה לזה בגין השימוש שהם עושים בבניין. על יסוד הסדר דיוני זה מונה השמאי, הוגשה חוות דעתו ונטענו טענות הצדדים. למעשה, אף לא אחד מבעלי הדין כופר בהסכמתו כפי שנקבעה בהסדר הדיוני כאמור. זולת המחלוקת לעניין פסק הבוררות שבין כהן למיכאלי, ויתרו הצדדים על כל תביעה כספית החורגת מקביעות השמאי ואף על תביעות להריסת חלקים שנבנו על ידי מי מהצדדים בבניין. לטענת מיכאלי, יש לפסול את חוות דעתו המתוקנת של השמאי בשל המגעים שניהל במישרין עם ב"כ פנחסי. מומחה הממונה על ידי בית המשפט משמש למעשה כזרועו הארוכה של בית המשפט. משום כך, מוטלות על מומחה שכזה גם מקצת מהחובות המוטלות על בית המשפט עצמו ובהן החובה לנהוג באובייקטיביות וללא משוא פנים, ותוך הקפדה שהדבר גם ייראה. סטייה מעקרונות אלה והפרת חובת הנאמנות של המומחה, עלולה להוביל לפסילתו או לפסילת חוות-הדעת שנתן. עם זאת, משמונה מומחה מטעם בית-המשפט חזקה היא שינהג באופן מקצועי, ויעשה מלאכתו נאמנה (רע"א 7098/10 אוהד טביבזדה נ' שירותי בריאות כללית 31.1.2011, פסקה 5 בפסק הדין). לפיכך, פסילתו של מומחה תיעשה רק בנסיבות חריגות. כך במיוחד, מקום שזה כבר נתן את חוות-דעתו וכאשר בתוצאת חוות-הדעת יש כדי להשפיע על שיקוליו של בעל-הדין המבקש את פסילתו. את הבקשה לפסילת חוות הדעת המתוקנת של השמאי מבססים מיכאלי על שיחת טלפון שהתקיימה בין השמאי לבין עו"ד פרדלסקי, ב"כ פנחסי. לטענת מיכאלי, מספר ימים טרם הגשת חוות הדעת המתוקנת הסתבר לו שהתקיימה שיחה בין השמאי לבין עו"ד פרדלסקי ובמהלכה הושגו ביניהם הבנות על תיקון חוות הדעת הראשונה לטובת פנחסי ולרעת מיכאלי. מיכאלי מציינים שהשמאי איננו מסביר מדוע שינה את הנתונים בדבר שטחי דירות פנחסי ומיכאלי בחוות הדעת המתוקנת ובאופן שמגדיל את חיובי מיכאלי ומקטין את אלו של פנחסי ובכך נוצר החשש המצדיק את פסילת השמאי. במהלך הדיון ביום 24.6.12 נחקר השמאי ובעדותו התייחס הן למגעיו עם באי כוח הצדדים והן לתיקונים שערך בחוות הדעת המתוקנת. השמאי הסביר כי אכן בקש לשוחח עם ב"כ פנחסי אך בקש לשוחח גם עם ב"כ מיכאלי וזאת כדי לברר אם הם מבקשים להוסיף טענות בטרם תיחתם חוות הדעת המתוקנת (עמ' 38 בפרוט'). השמאי הדגיש שלא הגיע לכל "הבנות" עם מי מבאי כוח הצדדים. השמאי תיאר את הסיור שערך בבניין וכיצד כלל לא ידע שב"כ מיכאלי חולה ולא יגיע לסיור במועד שתואם. השינויים שנערכו בחוות הדעת המתוקנת כוללים הקטנת שטחי הדירה של פנחסי והשמאי הסביר בעדותו כיצד נוכח בשינויים באותו סיור שערך בבניין ובגינם תיקן את חוות הדעת הראשונה (עמ' 37 בפרוט'). להסברי השמאי מן הראוי להוסיף את תיאור מצבו הבריאותי של השמאי. כאמור, השמאי מונה עוד ביום 24.6.10, הגיש את חוות הדעת, התבקש להשיב על שאלות הבהרה וזומן לדיון ליום 14.7.11 אליו לא התייצב. כך הסתבר כי למרבה הצער לקה השמאי במחלה קשה לאחר המינוי והליך בירור המחלוקות התעכב במשך כשנה נוספת. ציון עובדות אלו מובא דווקא כדי לשבח את השמאי ולהוקיר לו תודה והערכה, שכן למרות מחלתו עשה השמאי מאמצים גדולים, סייר בבניין, הגיש חוות דעת מתוקנת והתייצב להיחקר על חוות דעתו. אם כך, כאשר השמאי מסביר את תכלית שיחותיו עם באי כוח הצדדים, כאשר השמאי מסביר ומבהיר מדוע תיקן את חוות דעתו, כאשר הרושם הברור הוא של מאמץ כן של השמאי לעמוד במשימה שהוטלה עליו במינויו - אינני מוצא כל מקום לקבוע כי אלו אלו אותן נסיבות חריגות לפסילת חוות דעתו של השמאי. לא זו בלבד שלא נסתרה החזקה שהשמאי פעל במקצועיות ובאובייקטיביות, אלא שהרושם הברור הוא שאכן כך בדיוק פעל השמאי. טענת מיכאלי לפסילת השמאי וחוות דעתו - נדחית. לטענת הנתבעים, נפלו טעויות בחוות הדעת המתוקנת של השמאי. ההלכה בכל הנוגע לחוות דעתו של מומחה שמונה על ידי בית המשפט ברורה וידועה. התערבות בהכרעת מומחה שמונה על ידי בית המשפט בהסכמה תיעשה רק במקרים חריגים, במצבים של טעות העולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים (ע"א 4341/11 יעקב מזרה נ' משה דהן 31.12.2012, סע' 17 בפסק הדין). בהסדר הדיוני הסמיכו הצדדים את השמאי לקבוע מה יהיו תשלומי האיזון אשר שומה על הצדדים לשלם זה לזה בגין השימוש הייחודי שעושים הצדדים בחלקיו השונים של הבניין, תוך הדגשה שהכוונה לאותו אגף בבניין בו שוכנות 4 דירות הצדדים. ברקע הסכמה זו עמדה העובדה שהתבררה בדבר השתלטות של כל אחד מהצדדים על חלקים בבניין שבמקור היוו למעשה חלק מהרכוש המשותף, דוגמת חצר וגג וכן גם נוכח הבעלות המשותפת הזהה בחלקיה על אחוזי הבנייה. דא עקא, והיכולת בשטח לתפוס ולעשות שימוש ייחודי באותם חלקים איננה מאוזנת, שכן אין התאמה בשווי השימוש בחצר לבין שווי השימוש בגג, לדוגמא. כך נראה היה ששווי טובת ההנאה שהפיקו התובעים מהשימוש בחצר הבניין לא היה שווה לשווי טובת ההנאה שהפיקו הנתבעים מהשימוש בגג ובזכויות הבנייה לבניית קומה נוספת. שווי לא שווה של ניצול הרכוש המשותף למרות שנקודת המוצא הייתה חלוקה שווה לחלוטין של הזכויות בין הדירות. עיון בחוות דעתו המתוקנת של השמאי ובהסבריו במהלך עדותו, מלמדים שכך בדיוק פעל השמאי. בדיוק על בסיס ההוראות שניתנו לו. בדיוק על בסיס ההיגיון נוכח רקע הדברים. השמאי בחן, מדד וקבע מהו השטח בו עושה כל צד שימוש ייחודי, כולל שטחי הדירות, החצרות, מרתף וגג. השמאי ביצע התאמה של השטח לפי שוויו לעומת שטחי הדירות העיקרים, כאשר מרתף שווה ערך בשטחו לשליש משטח מקביל של דירה (עמ' 41, ש' 14 בפרוט'); שטח חצר שווה ערך בשטחו למחצית משטח מקביל של דירה (עמ' 43, ש' 28 בפרוט'); שטח גג שווה ערך בשטחו לרבע משטח מקביל של דירה (עמ' 44, ש' 1 בפרוט') ובגין שטחים גדולים יש לבצע הפחתה של 10% (עמ' 43, ש' 31 בפרוט'). כך מציין השמאי את סך השטח בו משתמש כל צד בפועל עם הבחנה בין שטח הדירה, חצר, מרתף וגג (סע' 6 (ב) בחוות הדעת המתוקנת) ועל בסיס ההתאמות כאמור מחשב את השטח האקוויוולנטי בו משתמש כל צד בפועל (סע' 6 (ה) בחוות הדעת המתוקנת). בהמשך, לצורך האיזון, מחלק השמאי את סך הכל השטח בו נעשה שימוש ל-4 ומפחית מהתוצאה את השטח בו משתמש כל צד. התוצאה מופיעה תחת סעיף "איזון" בטבלת השמאי. היקף השטחים בהם מחזיק כל צד, לאחר האיזון, כאמור בחוות הדעת המתוקנת (סע' 6 (ה)) הינו כדלהלן: חוכר שטח איזון אמרוסי 123 מ"ר 23.5 כהן 119 מ"ר 27.5 פנחסי 152 מ"ר 5.5- מיכאלי 192 מ"ר 45.5- סה"כ 586 מ"ר למסקנה זו בחוות הדעת המתוקנת יש לשים סייג. בעדותו, הוסבה תשומת לב השמאי למה שנראה כטעות אריתמטית בחישוב השטח של פנחסי והשמאי אישר כי ביחס לפנחסי בקש להפחית 10% על "שטחים גדולים" משטח של 184 מ"ר, אך בשוגג כתב שההפרש הינו 152 מ"ר במקום 165 מ"ר (עמ' 43 - 44 בפרוט'). מאחר והשמאי אישר כי בכך נפלה טעות בחוות הדעת המתוקנת ומאחר וזו טעות אריתמטית בלבד שנקל לתקנה, יש לחשב את השטחים והתשלומים על בסיס שינוי זה. חישוב מתוקן זה מביא לכך שסך חישוב השטחים הינו כדלהלן: חוכר שטח איזון אמרוסי 123 מ"ר 26.75 כהן 119 מ"ר 30.75 פנחסי 165 מ"ר 15.25- מיכאלי 192 מ"ר 42.25- סה"כ 599 מ"ר השמאי מוצא ששווי כל מ"ר של שימוש נאמד ב- 5,000 ₪ והסביר כי בכך התבסס על ממצאיו ביחס למחירי השוק (עמ' 44, ש' 8 בפרוט'). כך ניתן לסכם את תשלומי האיזון המתוקנים: אמרוסי מקבל 133,750 ₪ כהן מקבל 153,750 ₪ פנחסי משלם 76,250 ₪ מיכאלי משלם 211,250 ₪ לפי קביעת השמאי בחוות הדעת המתוקנת, ובכפוף לתיקון הטעות האריתמטית כאמור, יש לחייב את פנחסי ומיכאלי בתשלום דמי איזון לאמרוסי וכהן כאשר תשלומים אלו מבטאים חיוב נפרד של פנחסי ומיכאלי וכאשר חבותם נחלקת בחלקים שווים בין אמרוסי וכהן. בנוסף, כיוון שחוות הדעת המתוקנת ניתנה ביום 15.2.12, יתווספו לתשלומים אלו הפרשי הצמדה וריבית מאותו המועד. לטענת פנחסי אין התובעים זכאים לתשלומי איזון לפי הוראות סעיף 71ב (ד) בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שכן בעלותם בדירה בבניין כוללת גם זכות ל- 1/8 מזכויות הבנייה בבניין והבנייה שביצעו נופלת מניצול 1/8 הזכויות. טענה זו איננה מתיישבת עם הסכמת פנחסי בהסדר הדיוני שכן במסגרתו הוסכם לשלם תשלומי איזון לפי השימוש הייחודי שעושה כל בעל דירה בחלקים בבניין אשר נבנו תוך ניצול הרכוש המשותף ואחוזי הבנייה המשותפים, ולא לפי ניצול חלקו באחוזי הבנייה. טענה זו איננה נכונה גם בהתעלם מההסדר הדיוני. בהתאם להוראות סעיף 71ב (ד) לחוק המקרקעין חייב בעל דירה שהרחיב דירתו בתשלום דמי איזון לבעל דירה "שדירתו איננה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף". זכותו של בעל דירה לקבל תשלומי איזון איננה נשללת כאשר באפשרותו הוא להרחיב דירתו בשטח זהה במצב בו ערך זכותו להרחבה נמוך מערך זכותו של בעל דירה אחר. האבחנה בין זכויות בעלי הדירות איננה מסתכמת בבחינת שטחי בנייה אלא מחייבת גם בחינת הערך הכלכלי של הזכויות. במקרה דנא, דיירי הקומות העליונות, פנחסי ומיכאלי, יכולים להגדיל את שטחי דירתם בהוספת קומות נוספות. דיירי הקומות התחתונות מאידך, כהן ואמרוסי, יכולים רק לבנות מרתף ולספח החצר והערך של שימושים אלו שונה מהערך של השימוש בקומות העליונות (כפי שהסביר השמאי בעדותו, עמ' 43 - 44 בפרוט'). זה זה המצב אליו מכוונות הוראות סעיף 71ב (ד) בחוק, בקביעת תשלומי איזון. זה זה גם אשר בחן ומצא השמאי. טענה זו איננה מצדיקה לפיכך התערבות בממצאי השמאי והיא נדחית. לטענת מיכאלי אין התובעים זכאים כלל לתשלומי איזון. ביחס לתביעת אמרוסי, טוענים מיכאלי שאין להם כל חבות לאמרוסי שכן דירותיהם אינן זו מעל זו. טענה זו חסרת יסוד. החבות ותשלומי האיזון נקבעו על יסוד השימוש בחלקי הבניין המשותפים ואלו לא נחלקו בין שני צמדי בעלי הזכויות שמתגוררים אלו מעל אלו אלא בין כלל הצדדים. לא בכדי לא נכללה טענה שכזו כשיקול בחוות דעת השמאי. עוד מלינים מיכאלי על כך שהשמאי מצא להפחית את חיוב פנחסי ביחס לחיוב בחוות הדעת הראשונה רק בשל סגירת היציאה לגג, אולם אין בכך כדי להצדיק את ההפחתה הגדולה בחיוב פנחסי לאחר האיזון. נראה שאין עוד ממש בטענה זו כאשר ההפחתה בתיקון הטעות קטנה (שטח אקוויוולנטי של 165 מ"ר לאחר התיקון לעומת שטח אקוויוולנטי של 175 מ"ר בחוות הדעת הראשונה). השמאי הסביר את המדידות שעשה ומיכאלי אינם מצביעים על כל טעות במדידות אלו. טענה נוספת של מיכאלי מתייחסת לצו ההריסה על תוספת הבנייה שבצעו. לטענתם, תלוי ועומד צו הריסה על 75 מ"ר מדירת מיכאלי, הצו פוגע בערך הדירה ועדכון ערך דירת מיכאלי בהתאם מביא לכך שאין עליהם חבות בתשלומי איזון. טענה זו מוטב לה לולא נטענה משנטענה, שהרי מיכאלי מבקשים מבית המשפט לזקוף לטובתם את עובדת הפרת צו הריסה שיפוטי על ידם. אם אכן תלוי ועומד צו הריסה בתוקף כנגד מיכאלי (ועניין זה לא התברר ולא הועמד להכרעה) יתכבדו ויכבדו אותו וכל עוד אינם עושים כן - אינני יכול לקבל ניסיון להסתמך על טענה זו. בנוסף, גם טענה זו עומדת בסתירה להסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, הסדר לפיו ייעשו תשלומי האיזון על בסיס השימוש בפועל בשטחים בבניין. ובעניין זה ראוי גם להדגיש שהכוונה הינה לשימוש בפועל ליום חוות הדעת המתוקנת, כך שאפילו יהרסו תוספות בנייה בעתיד לא ישלול הדבר את החבות בתשלומים על יסוד המצב כמות שהיה בעת עריכת חוות הדעת המתוקנת. כעת נותר לבחון את טענת מיכאלי לקיומו של פסק בורר בינם לבין כהן. לטענת מיכאלי, הוסכם ביניהם באפריל 2004 לברר את המחלוקות ביניהם בהליכי בוררות בפני בית הדין לענייני ממונות "צדק ומשפט" בפתח תקווה. על יסוד הסכם הבוררות התקיימה בוררות וניתן פסק בורר ביום 18.12.05 (להלן: "פסק הבורר"). בפסק הבורר נקבע כי מיכאלי רשאים לעשות שימוש בגג הבניין, כהן רשאים לעשות שימוש בחצר הבניין, ולפיכך אין כל חבות בתשלומי איזון בין הצדדים. בסיכומי התשובה מטעמם, טוענים כהן שיש לדחות את הטענה, באשר פסק הבורר איננו חוקי ודינו להתבטל. כהן מעלים שלל טענות לביסוס הטענה לביטול פסק הבורר ובהן הטענה שבמהלך הבוררות לא ניתנה להם הזדמנות נאותה לטעון טענות וניתנו החלטות בהיעדרם, הטענה שפסק הבוררות עוסק בזכויות צדדי ג' שלא נטלו חלק בבוררות והטענה שפסק הבורר שולל את הזכות להתנגד לבנייה לא חוקית ולכן נוגד את תקנת הציבור. אינני מוצא כל מקום לבחון את טענות כהן באשר לתוקפו המחייב של פסק הבורר. כהן מציינים בסיכומיהם כי מתנהל הליך נפרד בבקשת מיכאלי לאישור פסק הבורר ובמסגרתו גם הגישו בקשה לביטול פסק הבורר. והנה, מסתבר שביום 30.12.12 ניתן פסק דין באותו תיק, טענות כהן נדחו, בקשתם לביטול פסק הבורר נדחתה ופסק הבורר - אושר (הפ"ב 44480-01-2 מיכאלי משה נ' משה כהן). לפיכך, בהתאם לסעיף 21 בחוק הבוררות, תשכ"ח-1968, מחייב פסק הבוררות את מיכאלי וכהן כמעשה בית דין. השאלה המרכזית נוכח פסק הבורר, היא אם פסק הבורר אף שולל את זכותם של הצדדים לפסק הבורר, כהן ומיכאלי, לתשלומי איזון זה מזה. נוכח מחלוקת זו, הנה אשר מסתבר: ראשית, אין בפסק הבורר כל התייחסות לתשלומי איזון בין הצדדים. לא לחיוב, לא לשלילה ולא בכלל. פסק הבורר קובע כך: "הודיע התובע מר כהן משה על הסכם שנעשה בינו לבין הנתבע מר מ. מיכאלי לפיו החצר תהיה לתובע לעשות בה כרצונו ואילו הגג יהיה לנתבע (הדברים נרשמו בפרוטוקול) ועפי"ז ניתן פסק דין זמני האומר שהנתבע מיכאלי רשאי להמשיך את הבנייה בקומה השלישית ובסעיף ב' נאמר שאסור על התובע מ. כהן להפריע לנ"ל בכל צורה שהיא" מעיון בפסק הבורר, נראה שהפסק בוחן ומכריע אך ורק בשאלת זכותם של מיכאלי לעשות שימוש בגג הבניין וזכותם הנגדית של כהן לעשות שימוש בחצר הבניין. פסק הבורר לא בוחן ולא מכריע מאום בשאלת שווי השימוש או תשלומי האיזון הכרוכים בשימוש. פסק הבורר ממילא שאיננו קובע פטור מתשלום תשלומי איזון בין הצדדים. שנית, כך העיד מיכאלי (עמ' 32 בפרוט' מיום 14.7.11): ש. נכון שבפרוטוקול לא מופיע תשלומי איזון? ת. הוא ביקש את כל הגג. ש. אתה זוכר שהיתה הסכמה שיבוא שמאי ויקבע אם מישהו קיבל יותר או פחות. לזה קוראים "תשלומי איזון" - עלתה סוגיה כזו בבית הדין? ת. בוודאי. הדיינים אף הציעו לתובע סכום והוא התנגד. ש. זה מופיע בפרוטוקול? ת. אינני יודע. הדיינים קראו לו פנימה והציעו לו סכום של 5,000 ₪, והוא אמר שאו שיתנו לו את הגג או שכלום. אינני יודע אם זה מופיע בפרוטוקול ביה"ד. ש. תשלומי איזון - בשביל לקבוע אותם צריך למנות שמאי. האם מינוי שמאי בביה"ד? ת. לא. ביה"ד אמר לו שהוא יכול לבנות מרתף. דמי האיזון שהם הציעו הובעו בצורה אחרת. אבל הוא לא רצה לחפור מרתף, אלא את הגג. זה דמי איזון. עד היום הוא אומר שאם אתן לו את הגג הוא יוותר על התביעה. עדות מיכאלי מלמדת שסוגיית האפשרות לתשלום דמי איזון הועלתה במהלך הבוררות רק אגב ניסיון לפשר בין הצדדים. הסוגיה לא הובאה להכרעת הבוררים ולא מונה שמאי כדי לבחון אם יש מקום לקביעת דמי איזון. שלישית, מעיון בתיק מסתבר שמיכאלי עצמם הגישו תביעה שכנגד ובמסגרתה הלינו על כך שהתובעים, כהן ומיכאלי (הנתבעים שכנגד) השתלטו על חלקים ברכוש המשותף. וכך נטען בסעיף 6 בכתב התביעה שכנגד: "הנזקים שגרמו הנתבעים שכנגד לתובעים שכנגד בגין מעשיהם ו/או מחדליהם, מטרד, הסגת גבול, עוגמת נפש, ודמי שימוש ראויים בחצר, הם על סך של 200,000 ₪" [ההדגשה הוספה - הח"מ] מיכאלי עצמם עתרו בתביעה שכנגד לחיוב הנתבעים שכנגד, בהם גם כהן, בתשלום "דמי שימוש ראויים" בגין השימוש של כהן בחצר הבניין. אם, לפי שיטת מיכאלי, הוסדרו הזכויות לשימוש בגג ובחצר הבניין בפסק הבורר, ואם לפי שיטת מיכאלי כלל פסק הבורר גם הכרעה בדמי האיזון, לא ברור כיצד מגישים הם עצמם תביעה לדמי שימוש כאמור. מאידך, בתביעת דמי שימוש שכזו יש ויש היגיון אם נמצא שפסק הבורר הכריע בזכות השימוש אך לא בתשלומי האיזון בגינה. אם כך, אין לסוגיית דמי האיזון כל זכר בפסק הבורר; סוגיית דמי האיזון הועלתה בבוררות רק כניסיון פשרה אך לא מונה שמאי ולא התבררה האפשרות לתשלום דמי איזון; ומיכאלי עצמם הגישו תביעה לתשלום עבור שימוש משל אין הכרעה הפוטרת את כהן מתשלומים שכאלו. ראיות אלו מביאות אותי למסקנה לפיה פסק הבורר איננו מכריע בתשלומי דמי האיזון, איננו קובע ויתור של מי מהצדדים באשר לדמי האיזון ואיננו שולל את זכותם של כהן לדמי איזון טענת מיכאלי למעשה בית דין כאמור - נדחית. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים. אשר על כן אני קובע כדלהלן: אני מחייב את פנחסי לשלם לכהן סך של 38,125 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15.2.12, וכן גם לשאת בהוצאות כהן, כולל שכר טרחת עו"ד, בסך של 12,000 ₪. אני מחייב את פנחסי לשלם לאמרוסי סך של 38,125 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15.2.12 וכן גם לשאת בהוצאות אמרוסי, כולל שכר טרחת עו"ד, בסך של 12,000 ₪. אני מחייב את מיכאלי לשלם לכהן סך של 105,625 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15.2.12 וכן גם לשאת בהוצאות כהן, כולל שכר טרחת עו"ד, בסך של 12,000 ₪. אני מחייב את מיכאלי לשלם לאמרוסי סך של 105,625 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15.2.12 וכן גם לשאת בהוצאות אמרוסי, כולל שכר טרחת עו"ד, בסך של 12,000 ₪. בניהבתים משותפיםהרחבת דירהחצר משותפתחצרמקרקעין