הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

מומלץ לקרוא את הקטע להלן אשר נבחר מפסיקת הערכאות השיפוטיות בנושא הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל:

1. תביעה כספית, בגדרה עותר התובע, לחייב את הנתבע מס' 1 (להלן : "סמיח") לשלם לו סך 91,370 ₪ , את הנתבע מס' 2 (להלן: "חאבס") לשלם סך 86,370 ₪ ואילו את הנתבע מס' 3, עו"ד במקצועו (להלן: "עו"ד ג'זמאוי"), לשלם סך 200,000 ₪. תחילה, כללה התביעה, מלבד הסעד הכספי הנ"ל, סעד נוסף לסילוק ידם של הנתבעים 1 ו- 2 ממגרש שפרטיו להלן, אולם במהלך ישיבת ק.מ שהתקיימה ביום 5.1.2012 חזר בו התובע מסעד זה ועמד על הסעד הכספי בלבד.

2. מקורה של התביעה בהסכם מכירת הזכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל במגרש ששטחו 543 מ"ר והממוקם בחלקה 14 בגוש 20372 בכפר ברטעה (להלן: "המגרש"). בין התובע לבין הנתבעים הוסכם, כי זכויותיו של התובע כלפי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "הזכויות במגרש") תימכרנה לנתבעים 1 ו- 2, וביום 7.5.2007 לאחר שעו"ד ג'זמאוי ערך את הסכם מכירת הזכויות במגרש, חתמו הצדדים על ההסכם (שצורף כנספח א' לכתב התביעה ואשר יקרא להלן: "ההסכם").

3. עפ"י הוראות ההסכם, מעביר התובע את הזכויות במגרש לידי הנתבעים 1 ו- 2 בתמורה לתשלום סך 150,000 ₪ (סעיף 3.1 להסכם), כאשר הסכום ישולם בשני תשלומים, הראשון ע"ס 50,000 ₪ ששולם במעמד חתימת ההסכם "וחתימת המוכר על הסכם זה מהווה אישור קבלת הסך הנ"ל" (סעיף 3.2.1 להסכם), והיתרה ע"ס 100,000 ₪ תשולם "עד ולא יאוחר מיום 15.6.07" (סעיף 3.2.2 להסכם). עוד הוסכם כי עם תשלום הסך 100,000 ₪ תימסר החזקה במגרש לידי הרוכשים – הנתבעים 1 ו- 2 (סעיף 3.2.2 להסכם).



4. סעיף נוסף הדרוש לענייננו, הוא סעיף 5.1 להסכם הקובע כי "המוכר יעביר את מלוא זכויותיו בממכר... ע"ש הקונים במינהל מקרקעי ישראל תוך 30 ימים מהיום הנקוב בסעיף 3.2.2 לעיל בכפוף לכך שהקונם השלימו את התחייבויותיהם עפ"י הסכם זה ..". כן קבע סעיף 5.3 להסכם, כי להבטחת ביצוע התחייבויות המוכר לפי סעיף 5.1 הנ"ל יחתום התובע על ייפוי כח בלתי חוזר לפיו ייפה את כוחו של עו"ד ג'מאוי להעביר הזכויות במגרש ע"ש הנתבעים 1 ו- 2 .

5. התובע טען, כי הוא חתם על ההסכם לאחר שעו"ד גזמאוי "סימן לו היכן לחתום" (סעיף 10 לכתב התביעה) והנתבעים הודיעו לו כי את יתרת התשלום יקבל תוך מספר שבועות (שם). עוד טען התובע, כי הוא קיבל את התשלום הראשון, אולם התשלום השני ע"ס 100,000 ₪ לא שולם במועדו. לטענת התובע, הוא ביקש מן הנתבעים, כולם, שהנתבעים 1 ו- 2 ימלאו אחר התחייבויותיהם ועו"ד ג'זמאוי "הדגיש בפני התובע שהוא מעכב את הדברים" וכי הוא יקבל את המגיע לו (סעיף 8 לכתב התביעה), והתובע האמין לדבריו של עו"ד ג'זמאוי.

6. עוד טוען התובע, כי משראה כי הנתבעים 1 ו- 2 אינם משלמים את החלק השני של התמורה ביקש הוא לבטל את ההסכם, אולם התברר לתובע כי הנתבעים החלו בונים בית על המגרש (סעיף 13 לכתב התביעה). משהסתבר כי הבנייה נעשית בניגוד להיתר שהוצא עפ"י בקשה להיתר בנייה שהתובע הוא שחתם עליה כהנדסאי בניין, "אץ רץ" התובע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה והודיע על הבנייה בניגוד להיתר, אולם הועדה המקומית לתכנון ובנייה לא פעלה בנושא.

7. בכתב תביעתו, טוען התובע, כי במהלך המו"מ התעניינו הנתבעים 1 ו- 2 בשירותיו של התובע "כהנדסאי בניין ומודד" (סעיף 6 לכתב התביעה) וביקשו כי יערוך עבורם תכנון הנדסי ומדידות לצורך בניית ביתם, אותו התעתדו לבנות על המגרש לאחר רכישת הזכויות בו. לטענת התובע הוא ביצע את המוטל עליו, הגיש בקשה בשם הנתבעים 1 ו- 2 ואף השיג היתר בנייה, (שהנתבעים 1 ו- 2 בנו בניגוד להוראותיו), ואף על פי כן לא שילמו הנתבעים 1 ו- 2 את המגיע מהם בגין שירותיו אלה של התובע, ובעד מלוא התמורה.


8. ואלה טענות התובע כנגד כל אחד מן הנתבעים: כנגד הנתבע 1 – סמיח: טוען התובע, כי סמיח חייב לשלם עפ"י ההסכם סך 75,000 ₪ כאשר הוא שילם ביום חתימת ההסכם סך 25,000 ₪ (מחצית מסך 50,000 ₪ שהתקבלו בידי התובע ביום חתימת ההסכם), וביצע העברה בנקאית ע"ס 20,000 ₪, ועל כן לטענתו, נותר סמיח חייב לתובע סך 30,000 ₪ על פי ההסכם. כן טען התובע, כי סמיח נותר חייב לו בגין הגשת בקשה להיתר, ביצוע מפת מדידה, סימון גבולות מגרש בשטח, סימון מקום בית וגבול רצפתו סך 11,020 ₪. כן טען התובע כי על סמיח לשלם לו פיצוי מוסכם (סך 2,500 $) וסך 40,000 ₪ בגין עוגמת נפש והתעסקות התובע בהפרת ההסכם. לפיכך העמיד התובע את תביעתו כנגד סמיח ע"ס 91,370 ₪ כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 5.7.07.

9. כנגד הנתבע 2 - חאבס טען התובע טענות דומות לאלה שנטענו כנגד סמיח; לטענת התובע, נותר חאבס חייב אותם סכומים שסמיח חייב, ואשר הוזכרו בסעיף הקודם. עוד טען התובע, כי חאבס שילם 25,000 ₪ על חשבון חובו (כאשר סמיח שילם, כאמור, 20,000 ע"ח חובו-כאמור) ועל כן חובו של חאבס כלפי התובע, עומד ע"ס 86,370 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 5.7.07.

10. כנגד עו"ד גזמאוי, טוען התובע כי עו"ד ג'זמאוי לא שמר על זכויותיו של התובע, והעביר את הזכויות במגרש בטרם קיבל התובע את מלוא המגיע לו עפ"י ההסכם, ולפיכך עליו לפצותו בסך 120,000 ₪ "בגין רשלנות בוטה, נטילת זכויות מעל הזכויות והעברתם (כך במקור) לנתבעים..".

המחלוקת:

11. המחלוקת, כפי שהיא עולה מכתבי הטענות, היא בשאלות שלהלן:

א. האם הפרו הנתבעים 1 ו- 2 את ההסכם, ולא שילמו חלק מן התמורה המוסכמת עפ"י ההסכם?

ב. מה הוסכם בין הצדדים לגבי שירותי התובע שנתן לנתבעים 1 ו- 2 (שירותי הנדסה ומדידה) והאם שולמו סכומים אלה?

ג. האם הפר הנתבע מס' 3 , עו"ד ג'זמאוי, את חובותיו כלפי התובע. שאלה זו תידון רק מקום שנגיע למסקנה לפיה הנתבעים לא שילמו את החלק השני (כולו או חלקו) מהתמורה המוסכמת.

הראיות:

12. מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית, במסגרתו חזר התובע על גרסתו בכתב התביעה ; והתובע נחקר על תצהירו זה. הנתבעים, כולם, הגישו תצהירי עדות ראשית ושלושתם נחקרו ע"י התובע בחקירה נגדית. כמו-כן הוגשו תצהיריהם של העדים בלאל ועומר כבהא, שלטענתם היו עדים לתשלום החלק השני של התמורה המוסכמת. כמו-כן העיד בפניי מר סעיד כבהא שלא הוגש תצהיר מטעמו.

נטל הראיה:

13. הנטל להוכיח את יסודות התביעה ולשכנע בהתקיימותם, מוטל הוא על התובע, המוציא מחברו. בכלל זה על התובע לשכנע כי על עו"ד ג'זמאוי היתה מוטלת חובת זהירות כלפי התובע, וכי עו"ד ג'זמאוי הפר חובה זו. כן מוטל על התובע להוכיח, בין היתר, כי הנתבעים 1 ו- 2 הפרו את ההסכם ע"י אי – תשלום התמורה.

14. מודע אני לעובדה כי במקרה דנן על התובע להוכיח יסוד שלילי (אי תשלום), אולם אין בכך כדי לגרוע מן העובדה כי נטל השכנוע מוטל הוא על התובע. בשל העובדה כי מדובר בהוכחת עובדה בעלת יסוד שלילי, במקרה דנן ניתן להסתפק בכמות פחותה של ראיות (ע"א 269/82 נבנצאל נ' ג'רסי פד"י מ(3) 281) ואף ניתן, במקרה המתאים, להעביר נטל משני לכתפי הנתבע, בהיותו מי שהעבודות מצויות בידיעתו ומי שנדרש להוכיח "יסוד עובדתי שאינו שלילי" (ראו: ע"א 6205/98 אונגר נ' עופר פ''ד נה(5) 71, 82).

15. במקרה דנן, נראה כי אפילו הייתי מניח כי הנטל להוכיח תשלום התמורה מוטל הוא על הנתבעים, נראה, כי הנתבעים הרימו נטל זה. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף, מקום שהנטל מוטל הוא, כאמור, על התובע. להלן אנמק מסקנתי זו.

הכרעה:

16. אקדים אחרית לראשית; החלטתי לדחות את התביעה על כל ראשיה. לאחר ששמעתי את הראיות ועיינתי בכתובים ושקלתי את אשר שמעתי וקראתי, חוששני כי צודקים הנתבעים בטענתם, כי בשלב מסויים סבר התובע כי העסקה לא היתה כדאית, ואז החל הוא במסכת מעשים שנועדו לקבל תמורה נוספת בעד הזכויות במגרש שמכר, והוא ניצל העובדה כי קיבל את יתרת התמורה במזומן ללא תיעוד.

17. להלן אנמק מסקנתי זו ע"י הכרעה בשאלות שהצבנו לעצמנו לעיל, אולם בטרם אעשה זאת, אקדים מספר מילים על התובע.

על התובע:

18. ניסיונו של התובע לשכנע, כי הוא אזרח תמים, שאינו בקיא ברזי החוק, ונפל קורבן למעשי הנתבעים, בנותנו בהם את אמונו, כך שעו"ד "סימן לו היכן לחתום" והוא חתם, היה רחוק מאד מלשכנעני. במהלך ניהול התיק ולאחר שעיינתי בהתנהלות התובע לאורך כל הדרך, למן חתימת ההסכם ועד הלום, מתגלה לנו תובע מתוחכם, שולט שליטה מעוררת כבוד בשפה העברית ולא אגזים אם אומר, כי הוא שולט אף ברזי החוק, והא הראיה לכך שהוא ניהל תביעתו ביד רמה, חקר את העדים בשאלות רלוונטיות, ידע מה עליו לעשות, הגיש סיכומים ואף תשובה לסיכומים, ונראה, לאחר כל אלה, כי התמונה אותה ניסה התובע לצייר לגבי עצמו רחוקה מן התמונה האמיתית.

19. כאמור, התובע ניסה לטעון כי הוא אזרח תמים שאינו בקיא כלל בהסכמי מכירת מקרקעין, כי הנתבעים שכרו עו"ד והוא בא וחתם על ההסכם מבלי לקוראו (ראו האמור בסעיף 5 לתצהיר התובע: " והנתבע מס' 3 עו"ד סימן לי איפה לחתום וגם הסביר לי שבהסכם יש מקדמה ושלא התשלום ישולם בקרוב..." ועדותו של התובע בפניי בעמוד 8 שורות 20-26 לפרוטוקול, שם העיד התובע כי הגיע למשרד עו"ד ג'מזאוי "והוא אמר שזה ההסכם ואמר לי לחתום בשביל לקבל כסף והסכמתי" ובהמשך בעמוד 12 שורות 4 ו- 5 : "לא ידעתי על מה חתמתי, לא קראתי לפני חתמתי ולכן לא ידעתי על מה אני חותם".

20. עדותו זו וניסינו של התובע לטעון כי הוא סמך על עו"ד ג'זמאוי ולא ידע מה כולל ההסכם לא שיכנעוני. התובע העיד, כי בעבר לא שכר את שירותיו של עו"ד ג'זמאוי וכי מי ששכר את שירותיו היו הנתבעים 1 ו- 2 (סעיף 5 לתצהירו). אין חולקין כי התובע לא שילם לעו"ד ג'זמאוי שכר טרחה. הנה כי כן התובע סמך על עצמו וביקש לייצג את עצמו במו"מ ובעת חתימת ההסכם (כפי שעושה זאת בהליך בפניי). הוכח כי התובע הינו בקיא בשפה העברית, הוא הנדסאי וטכנאי מדידות ובעל משרד שנתן שירותים אלה (עדותו בעמוד 6 שורות 23-29 לפרוטוקול) שרכש את המגרש לצרכי השקעה (ראו עדותו ותשובותיו של התובע בעמוד 7 שורה 10 לפרוטוקול), והוא נראה כמי שבקיא בדינים הרלוונטיים וכמי שיודע לעמוד על זכויותיו (לדוגמא העיד התובע כי היה לו קונה שרצה לקנות את הזכויות במגרש ע"י תשלום שיקים והתובע לא הסכים לכרות עימו עסקה- ראו עדותו בעמוד 8 שורות 3 ו-4 לפרוטוקול).


21. בנוסף, התובע כתב מכתבים בכתב ידו, הן לוועדה המקומית לתכנון ובנייה והן לעו"ד ג'זמאוי (ראו נספחים ג' ו-ד' לתצהיר התובע ונספח נ/6 לתצהירו של סמיח). לשון המכתבים והתנהלות התובע בפניי, אינן הולמות את הטענה, לפיה התובע חתם על הסכם מכירת זכויות במגרש בתמורה לתשלום סך 150,000 ₪ מבלי שטרח לקרוא את האמור בו, כאשר הוא מייצג את עצמו.

22. לאחר שקבענו, כי התובע אינו "אזרח פשוט" שאינו בקיא ברזי החוק- כטענתו, וכי הוא עמד על זכויותיו ואף ניהל את ההליך בפניי מבלי לוותר ולו על זכות אחת מזכויותיו, אתייחס במספר מילים למהימנותו.

23. התובע עשה עליי רושם שלילי מאד, עדותו לא היתה קוהרנטית ולא התיישבה, בחלקה, עם שורת ההיגיון ועם ממצאים אובייקטיבים שאינם שנויים במחלוקת. כך לדוגמא, התובע כשל בניסיונו לשכנע כי לא קרא את ההסכם, מקום שעסקינן בתובע שעומד על זכויותיו וחזקה עליו, כי ידע משמעות ייצוג הנתבעים 1 ו- 2 ע"י עו"ד. התובע העיד גרסאות שונות לגבי עובדות אחדות, כך לדוגמא, העיד בעמוד 8 שורות 24-27 כי הוא הגיע למשרד עו"ד ג'זמאוי ושם גילה כי אמור לקבל חלק מן התמורה וספרו לו 50,000 ₪ ואת היתרה הבטיחו לשלם לו כעבור שבוע ואילו בתצהירו ובכתב לא טען התובע, כי הופתע מכך שלא קיבל את מלוא התמורה במעמד החתימה וטען כי הובטח לו ע"י עו"ד ג'זמאוי כי יקבל את התמורה "תוך מספר שבועות" (סעיף 5 לתצהיר התובע). ועוד, כפי שיוסבר להלן, התנהגות התובע במהלך השבועות והחודשים לאחר המועד וגרסתו עליה אעמוד להלן, מוכיחים את העדר אמינות הגרסה בכללותה.

השאלה הראשונה: האם קיבל התובע את יתרת התמורה:

24. השאלה הראשונה והעיקרית, שעלינו להכריע בה היא האם קיבל התובע את התמורה במלואה, או שמא קיבל את המקדמה וחלק נוסף מיתרת התשלום השני .

25. שתי גרסאות בפניי. הראשונה היא גרסת התובע לפיה לא קיבל התמורה במועד, ואז החל הוא פונה אל הנתבעים ואל עו"ד ג'זמאוי ותוך כדי כך גילה הוא כי הנתבעים 1 ו- 2 בונים בית בסטייה מהיתר בנייה שהוצא עפ"י בקשה להיתר שהוגשה ע"י התובע (ראו סעיפים 8-10 לתצהיר התובע) ועל כן פנה הוא לועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה להוצאת צווי הפסקה מינהליים ושיפוטיים (ראו נספח נ/6 לתצהירו של סמיח- מכתב מיום 30.1.2008 בכתב ידו של התובע המופנה לועדה המקומית לתכנון ובנייה). לטענת התובע הוא קיבל מסמיח סך 20,000 ₪ בהעברה בנקאית (ביום 13.12.2007- ראו נספח נ/3 לתצהירו של מר חאבס), ומחאבס קיבל הוא סך 25,000 ₪ כפי שעולה מהשיקים שצורפו כנספח ט' לתצהירו של התובע).

26. הגרסה השנייה היא גרסת הנתבעים. עו"ד גזמאוי העיד בתצהירו כי הוא שלח את הבקשה להעברת הזכויות במגרש לאחר שפנה לתובע ולאחר שהלה אישר בפניו, כי הנתבעים 1 ו- 2 שילמו את מלוא התמורה עפ"י ההסכם (סעיף 11 לתצהיר עו"ד גזמאוי). לא זו אף זאת, עו"ד גזמאוי העיד כי ביום 2.7.07 חתם התובע על "הצהרת עורך הבקשה בדבר אימות פרטי התוכנית" (נספח נ/2 לתצהירו של סמיח), והדבר מוכיח כי התובע קידם את העברת הזכויות במינהל; ומוביל למסקנה כי התובע קיבל המגיע לו עפ"י ההסכם.

27. כמו כן, טוענים הנתבעים 1 ו- 2 כי שילמו סך 100,000 ₪ בסמוך למחצית חודש יוני 2007 ובד בבד תפסו הנתבעים 1 ו- 2 את החזקה במגרש, ואף החלו לבנות בו בית (סעיף 13 לתצהירו של סמיח וסעיף 8 לתצהירו של חאבס).

28. באשר לסך 20,000 ₪ שהעביר סמיח בהעברה בנקאית, טוען סמיח כי הסכום הינו בגין השירותים ההנדסאים ושירותי המדידה שנתן התובע לנתבעים (סעיף 19 לתצהירו של סמיח), ואילו לגבי 25,000 ₪ שקיבל התובע מחאבס, טען חאבס בתצהירו ובעדותו בפניי, כי סכום זה לא שולם ע"ח התמורה עפ"י ההסכם – כטענת התובע, כי אם בתמורה לרעפים שרכש חאבס מהתובע (ראו האמור בסעיף 12 לתצהירו של חאבס).

29. בפניי שתי גרסאות, אפוא, בשים לב למשקל שנתתי לגרסת התובע ולמהימנות דבריו ולאור התנהגותו לאחר מעשה ההפרה הנטען (כפי שעוד יובהר להלן) ולאחר שהתרשמתי מדברי עו"ד ג'זמאוי, שעדותו היתה מהימנה עליי, אני מבכר את גרסת הנתבעים על פני גרסת התובע; ולהלן אנמק מסקנתי זו במספר נימוקים.


30. הנימוק הראשון – כפי שהעיד התובע, הן בתצהירו והן בעדותו בפניי, במעמד חתימת ההסכם, הובטח לו כי יתרת התמורה תשולם תוך מספר שבועות, כאשר בהסכם נקבע כי התמורה תשולם תוך 30 ימים, דהיינו עד ליום 7.6.2007. הנה כי כן, החל מאמצע חודש 6/2007 , לכל המאוחר, בין עפ"י האמור בהסכם ובין עפ"י ההבטחה שניתנה לתובע בעל פה (לקבלת היתרה תוך מספר שבועות) היו הנתבעים 1 ו- 2 במצב של הפרת ההסכם. ומה עשה התובע (שלימים, הסתבר, שיודע היטב כיצד מנהלים תביעה בבית המשפט), הוא שקט על שמריו, לא נקף אצבע כדי לדרוש את המגיע לו, ומכתבו הראשון ששלח, הוא שלח לעו"ד ג'זמאוי ביום 10.10.07 (נספח ג' לתצהיר התובע) ובו בקשה שלא לעשות שימוש בייפוי הכח. שיהוי זה אינו נראה סביר לאור התנהלותו של התובע, והוא מעיד כי הנתבעים שילמו את התמורה בזמן, על פי ההסכם.

31. הנימוק השני – כאמור, באמצע חודש 6/2007 התובע הבין שהנתבעים אינם משלימים לו המגיע ממנו, ואף על פי כן, התובע הגיש בקשה להיתר בנייה בשם הנתבעים 1 ו- 2 והמשיך לקדם במרץ את השגת ההיתר, והוא העיד בפניי כי ההיתר הוצא ביום 2.8.07. התובע העיד בפניי כי "היה צריך להביא כמו שפרטתי אישורים מהמועצה האזורית בסמ"ה, מהמנהל, מהג"א, מבזק, מחברת חשמל" (ראו עדות התובע בעמוד 14 שורות 6-8 לפרוטוקול). עיון בבקשה להיתר בנייה (שמועד הגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא הובהר עד תום), מלמד כי אישור המנהל, לדוגמה, הושג ביום 9.7.07 (ראו נספח א' לכתב התביעה). עובדות אלה מלמדות, שחרף העובדה שחלפו כחודשיים מהמועד האחרון לתשלום, המשיך התובע לפעול במרץ עד שביום 2.8.10 הוצא היתר הבנייה המיוחל, והתובע אף מסר לידי הנתבעים דרישה לתשלום האגרה ע"ס 8,000 ₪. עובדות אלו תומכות בגרסת הנתבעים, כי בתקופה זו כבר שולמה מלוא התמורה המוסכמת, ולפיכך פעל התובע להשיג היתר בנייה. אילו התמורה לא שולמה, סביר היה שהתובע לא יפעל לקדם את היתר הבנייה או ישהה את הטיפול בבקשה להיתר בנייה.

32. הנימוק השלישי – מסירת החזקה במגרש עפ"י ההסכם; כאמור, עפ"י סעיף 3.2.2 להסכם, החזקה במגרש תמסר בכפוף לתשלום מלוא התמורה. מן הראיות שבפניי עולה, כי החזקה במגרש נמסרה גם נמסרה לידי הנתבעים 1 ו- 2. התובע נשאל אם מסר לנתבעים 1 ו- 2 את החזקה והוא העיד כדלקמן (בעמוד 10 שורות 10-11 לפרוטוקול):

"ש. אתה לא מסרת חזקה והנתבעים תפסו חזקה לבד.
  ת. לא אמרתי את זה. עוה"ד פעל לטובתם".

מעדותו זו ניתן ללמוד כי התובע ידע כי הנתבעים קיבלו החזקה במגרש. קבלת ההחזקה עולה גם ממסירת היתר הבנייה לידי הנתבעים. עוד עולה מחומר הראיות, כי בטרם החלו הנתבעים 1 ו- 2 לבנות, סימן התובע את המגרש ואת גבולות הבית (עדות התובע בעמוד 14 שורות 15 ו- 16). אומנם, ניסה התובע לטעון כי הוא סימן מיקום הבית על המגרש באפריל 2007; כך או כך, בין אם הוא סימן מקום הבית באפריל או לאחר שהוצא ההיתר, התובע ידע כי הנתבעים יכולים להתחיל בעבודות הבנייה לאחר קבלת היתר הבנייה ולאחר שקיבלו הם חזקה במגרש ,ואף על פי כן, ולמרות שלטענתו לא קיבל את חלקה הגדול של התמורה, הוא הוציא את היתר הבנייה, ואף לא עשה דבר כדי למנוע את הבנייה לאחר שבמשך מספר חודשים הוא קידם את השגת ההיתר.

33. הנימוק הרביעי – החתימה על "הצהרת עורך הבקשה בדבר אימות פרטי התוכנית" – נספח נ/2 לתצהירו של סמיח: עסקינן במסמך שהמנהל דרש, ואשר נחתם בידי התובע ביום 2.7.07 (ראו עדותו של התובע בעמוד 10 שורות 21-24 לפרוטוקול). התובע הצהיר בפני המנהל כי הוא אשר ערך תוכניות לבנייה ע"ש הנתבעים 1 ו- 2 ואילו מלוא התמורה לא שולמה, היה התובע נמנע מלחתום על המסמך, שכן במסמך זה מודיע התובע למנהל כי המגרש אינו עוד בבעלותו וכי הרשאים לבנות עליו הם הנתבעים 1 ו- 2.

34. הנימוק החמישי – התנהגות התובע לאחר ההפרה הנטענת: נראה שהתובע, כמי שידע לנהל תביעה בפניי, יודע כי במקרה של הפרת הסכם – מזורו של הצד הנפגע יימצא בבית המשפט. וכיצד פעל התובע – הוא מסר את החזקה במגרש, פעל להוצאת היתר בנייה, חתם על מסמכים שהועברו למינהל, בהם מופיעים הנתבעים 1 ו- 2 כבעלי הזכויות במגרש וסימן את גבולות המגרש לצרכי בנייה. ואם לא די בכל אלה, החודשים נוקפים והתובע לא פונה לנתבעים ולו במכתב התראה אחד. מכתבו הראשון של התובע – הוא מיום 10.10.07 (נספח ג' לתצהיר התובע) ובו בקשה שעו"ד ג'זמאוי יימנע משימוש ביפוי הכח הבלתי חוזר. לאחר המכתב הזה לא נקף התובע אצבע, לא פנה לנתבעים במכתב דרישה, וביום 30.1.08 פנה הוא לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה להוצאת צווי הפסקת עבודה, מאחר והנתבעים 1 ו- 2 חרגו מן ההיתר ו"גזלו זכויותיו" (ראו נספח נ/6 לתצהירו של סמיח).

35. התובע המשיך לשלוח מכתבים לעו"ד ג'זמאוי, ולאחר מכן כותב עו"ד סופר, ב"כ התובע, לעו"ד ג'זמאוי מכתב ביום 20.2.08 (נספח ה' לתצהיר התובע) ובו הודעה כי התובע לא קיבל את המגיע לו, וזהו המכתב הראשון שבו מודיע התובע לנתבעים כי לא קיבל המגיע לו. מאז מכתב זה, שזכה למענה, פנה התובע ללשכת עו"ד ולוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אולם פנייתו לבית המשפט התעכבה עד לאמצע 2011. נראה כי התנהלות זו תומכת בגרסת הנתבעים, כי התובע ניסה לקבל כספים שאינם מגיעים לו, כאשר הוא טוען שחלק מן התמורה לא שולמה לו והוא ניסה לעשות זאת ע"י הפעלת לחץ על הנתבעים (פנייה ללשכת עו"ד ולוועדה המקומית לתכנון ובנייה). בחלק מהתקופה היה התובע מיוצג ע"י עו"ד סופר, ואף על פי כן לא הודיע על ביטול ההסכם, ואף לא פנה בתביעה לבית המשפט עד לשנת 2011, כחמש שנים מאז ההפרה הנטענת.






36. הנימוק השישי – לשון המכתבים ששלח התובע לאחר ההפרה הנטענת: גרסת התובע אמורה היתה להיות ברורה – והיא שלא שולם לו 100,000 ₪ בקיזוז הסכומים שלטענתו שולמו ע"ח החלק השני של התמורה (20,000 ₪ ו- 25,000 ₪) אולם, משום מה, מעולם לא טען התובע לחוב מוגדר ומדויק ובחלק מן המכתבים אף טען שלא קיבל דבר. כך לדוגמה, במכתב לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 3.1.08 בכתב ידו של התובע (נספח נ/6 לתצהירו של סמיח) טען התובע באופן כללי ש"זכויותיו נגזלו" ואילו במכתב עו"ד סופר - ב"כ התובע דאז, לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 10.3.08 (נספח נ/6 (ב) לתצהיר סמיח), נטען כי "תמורת המכר לא שולם" (כך במקור); ועוד, במכתב עו"ד סופר המופנה לעו"ד ג'זמאוי מיום 20.8.08 (נספח נ/8 לתצהירו של עו"ד גזמאוי) כותב עו"ד סופר כי התובע "טרם קיבל תשלום בגין המגרש". העדר ציון חוב וטענות לפיהן "טרם התקבל תשלום בגין המגרש" אינם תומכים בגרסת התובע, שמשום מה שמר על עמימות ומעולם לא טען לחוב מוגדר במכתביו.

37. המסקנה היא, שאני מעדיף את גרסת הנתבעים, לפיה שולם החלק השני של התמורה עוד בחודש 6/2007. מלבד האמור לעיל, מסקנה זו מקבלת חיזוק מעדויות הנתבעים, שעשו עליי רושם מהימן, וכן מעדותם של העדים בלאל כבהא (ראו עדותו בעמוד 28 שורה 18 לפרוטוקול) ועומר כבהא (ראו עדותו בעמוד 29 שורה 5 לפרוטוקול), אשר העידו כי חמיס שילם לתובע את הסכום בשלושה תשלומים .

38. מסקנתי הנ"ל מובילה למסקנה, ולפיה סך 20,000 ₪ שהועבר לחשבון הבנק של התובע לא היה תשלום ע"ח תמורת המגרש, כי אם כגרסת הנתבעים, תשלום בגין השירותים ההנדסיים ושירותי המדידה שהעניק התובע לנתבעים 1 ו- 2. כך אף סך 25,000 ₪ ששולמו ע"י חאבס, שולם בגין רעפים שרכש מן התובע. עובדה זו מקבלת חיזוק מדברי העד סעיד כבהא (בעמוד 26 לפרוטוקול).

39. לפיכך, אני קובע כי התובע קיבל את סך 100,000 ₪ - החלק השני של התמורה עפ"י ההסכם. משכך, פטור אני מלדון בשאלה האם עו"ד ג'זמאוי חב חובת זהירות כלפי התובע ואם הוא הפר חובה זו.

האם נותר חוב בגין שירותים הנדסיים

40. התובע טען בכתב תביעתו, כי הוא סיכם עם כל אחד מן הנתבעים כי בתמורה לשירותיו, ישולם לו ע"י כל נתבע סך 9,500 ₪ + מע"מ. הנתבעים 1 ו- 2 טענו מאידך, כי שילמו לתובע מלוא המגיע לו בגין עבודותיו, סך 20,000 ₪.


41. נראה, כי התובע לא הוכיח כי התמורה המוסכמת עומדת על סך 19,000 ₪ + מע"מ; ודי אם אפנה לעדותו בעמוד 16 שורות 27-28, שם העיד התובע כי סוכם בינו לבין הנתבעים 1 ו- 2 כי בתמורה לעבודותיו ההנדסיות ישולם לו סך 10,000 ₪. כיצד מתיישבת עדות זו, עם תביעתו את הסך 19,000 ₪ ומע"מ בגין שירותיו לנתבעים 1 ו- 2; לתובע הפתרונים.

42. לפיכך, אני מאמץ גרסת הנתבעים 1 ו- 2 כי בין הצדדים הוסכם על תשלום סך 20,000 ₪ כוללמ מע"מ בעבור שירותי התובע, וכי סכום זה שולם במלואו ע"י העברה בנקאית.

המסקנה


43. משלא הוכח כי הנתבעים או מי מהם הפרו הסכם או התחייבות או חובה כלפי התובע, יש לדחות את התביעה, וכך אני מורה.

44. התובע ישלם לנתבעים, כולם, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (שניהם ביחד) בסך 12,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון