דוגמא לפסק דין בנושא החזר שכר טרחת עורך דין עקב ביטול קניית דירה מקבלן: בפניי תביעה בסדר דין מהיר, שהגיש התובע, רוכש דירה מהחברה הקבלנית "חיים עמנואלוב בע"מ (להלן: "החברה") נגד הנתבע, עורך דין במקצועו, וזאת להשבת סך של 42,929 ₪, סכום (משוערך) ששילם לו התובע כשכ"ט עורך דין וזאת בעקבות ביטול עסקת רכישת הדירה שרכש התובע מהקבלן. טענות התובע לטענת התובע, הוא רכש דירה מאת החברה בכפר גנים ולשם כך נקשר עמה בהסכם מכר (להלן:"ההסכם"). בהסכם נדרש התובע להשתתף בשכר טרחתו של הנתבע כבא כוחה של החברה בשיעור של 2% ממחיר הנכס בצירוף מע"מ כחוק, כאשר שכר הטרחה שולם במעמד החתימה על ההסכם. הסכום ששולם לתובע היה תנאי לחתימה על ההסכם, כאשר התובע מעולם לא שכר את שרותיו של הנתבע וזהותו של הנתבע כעורך דין שאמור לרשום את הזכויות בדירה על שמו וע"ש הרוכשים האחרים נקבעה ע"י החברה ונכפתה על התובע במסגרת ההסכם. החברה והנתבע הציגו את הדרישה לתשלום שכר הטרחה בטענה שהתשלום מבוצע בגין רישום הזכויות ע"ש התובע ולפיכך, משהסכם המכר בוטל, הרי שממילא הזכויות לא יירשמו ע"ש התובע ע"י הנתבע. לטענת התובע, הסכם המכר בוטל בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי ולפיכך פנה התובע לנתבע בבקשה להשיב לו את הכספים ששולמו במסגרת הסכם המכר שבוטל. הנתבע סירב להשיב לתובע את הכספים ששולמו לו, בנימוק לפיו על התובע לפנות לחברה בדרישה להחזר, בנוסף טען הנתבע כי התשלום ששולם ע"י התובע שולם כנגד "פעולות" שביצע משרדו עבור התובע וכי הוא הקדיש לכך שעות רבות. לטענת התובע, הנתבע חייב להחזיר לו את הכספים מכוח "עשיית עושר ולא במשפט", שכן הדירה נשוא התביעה נמכרה לצד ג' שככל הנראה שילם אף הוא שכר טרחה ולכן מדובר בתשלום כפול בגין אותה דירה. טענות הנתבע הנתבע הינו עורך דין אשר ליווה את פרויקט המגורים בכפר גנים של החברה והנתבע רכש דירת מגורים באותו פרויקט. התובע קיבל מהנתבע את כל השירותים המשפטיים הכרוכים בהכנת חוזה ובדיווח העסקה לרשויות המס. לטענת הנתבע, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי התובע הפר את הסכם המכר, ולפיכך נדחתה תביעתו לאכיפת מכירת הדירה ע"י הקבלן, כאשר כפועל יוצא מכך טיפל הנתבע עבור התובע גם בכל הכרוך בביטול העסקה ברשויות המס. לטענת הנתבע, בהתאם לסעיף 12ג' לחוזה הרכישה, שכר הטרחה לא שולם לנתבע מכוח התחייבות כלפיו, אלא כתשלום לטובת הקבלן אשר הוגדר "כהשתתפות בשכ"ט עורך דין של החברה". לטענת הנתבע, מאחר ותביעת ההשבה באה מכוח דרישת ההשבה המופנית למעשה אל הקבלן, ומאחר ובידי הקבלן סכומים הגדולים פי כמה מזה ששולם בגין שכר טרחה, המוחזקים בידי הקבלן תוך טענת קיזוז וגרימת נזק הדדי, הרי שאין כל חובת השבה כלפי הקבלן וממילא גם לא כלפי הנתבע. לטענת הנתבע, גם אם עומדת לתובע עילת השבה נפרדת נגדו, הרי שזו יכולה לבוא רק מכוח חוזה שנכרת כביכול ישירות בין התובע לנתבע, טענה שהתובע כלל לא מעלה, כאשר לטענת הנתבע התובע טוען ההיפך בסעיף 9 לתביעתו. גם אם נכרת חוזה לאספקת שירותים משפטיים בין התובע לנתבע, הרי שהנתבע ביצע את כל העבודה שהתחייב לבצע על הצד הטוב ביותר והחוזה ככל שהיה בין התובע לנתבע, לא בוטל עד כה. ככל שירצה התובע לבטל חוזה שכביכול נכרת בינו לבין הנתבע, יהיה עליו להוכיח כי ביטול החוזה נעשה כדין ואפילו אז, לא יוכל להתחמק מחובת ההשבה לעו"ד פרידמן בגין השירותים שסופקו לו ואשר אינם נופלים בשוויים מהסכום שהשבתו נדרשת. לטענת הנתבע, ניהול דיון לגופה של השבה יחייב את התובע ליתן את הדין גם על כל אותן עבודות משפטיות שנאלץ הנתבע לבצע כתוצאה מהמחלוקת שבין התובע לקבלן ובין השאר, הצורך לנהל התכתבויות בעניין טענות הפרה מצד התובע, הדרישה להשבת ערבות, הליכי השגה בגין חיובי ארנונה שהוטלו על הדירה ועיכוב רישומים אחרים בגין צו איסור דיספוזיציה שניתן בזמנו לזכות התובע. לטענת הנתבע, גם אם תוכח ע"י התובע חובת השבה כלשהי, הרי שעדיין קיבל התובע שירותים משפטיים מידי הנתבע ובגין שירותים אלה עליו לשלם שכר ראוי בגין הפעולות הבאות: ליווי הקבלן מתחילת יזום הפרויקט, הכנת חוזה המכר ולרבות החוזה עליו חתם התובע. החתמה על מסמכים, לרבות חוזה, יפוי כוח בלתי חוזר, בקשה לרישום הערת אזהרה ופרוטוקול החברה. סיוע לצדדים במילוי ההצהרה למס שבח, הגשתה והנפקת שובר לתשלום מס רכישה. טפול ברישום הערת אזהרה לזכות בנק המזרחי בגין הלוואה שנטל התובע ובהמשך קשר עם הבנק כדי להמציא פרטים לצורך טיפול במתן ההלוואה. לאחר מתן פסק הדין בין התובע לקבלן, טיפל הנתבע בכל הכרוך בביטול העסקה מול רשויות המס. בחינת סכום שכר הטרחה ששילם התובע מעלה כי מדובר בשכר טרחה מופחת ששולם בהסכמת הנתבע. הנתבע ביצע את מרבית העבודה שצריך היה לבצע עבור התובע, כאשר שלב השלמת הרישום בסופו של יום הוא שלב פשוט באופן יחסי. ראיות הצדדים הצדדים לא הגישו תצהירי עדות ראשית, אלא שהם הסתפקו בתצהירים שתמכו בכתבי הטענות של כל אחד מהם ולפיכך האמור בכתבי הטענות הוא המהווה את תצהירו של כל אחד מהצדדים. עדות התובע התובע נחקר בחקירה נגדית והשיב כי הוא סבור כי הנתבע רשם הערת אזהרה עבורו וכי אינו יודע האם דיווח למס שבח, אולם אישר כי מסר לו שובר לתשלום מס רכישה וכי קיבל החזר סכום מס רכישה ששולם, כאשר לדבריו הוא עצמו נסע לירושלים כדי לטפל בעניין. התובע השיב כי אינו יודע מי רשם את הערת האזהרה לטובת הבנק. עדות הנתבע הנתבע השיב בחקירתו הנגדית כי בתיק השקיע בטיפול בעניין לפחות 150 שעות עבודה בפועל, לטענת הנתבע, הוא השקיע בתובע הרבה יותר שעות עבודה מהשכר הזעום ששולם לו. במענה לשאלה איזה פעולות עשה עבור התובע, השיב כי רשם הערת אזהרה, דיווח לאוצר, הוציא שומת מס רכישה ו"טיפלתי בהסרת התקלות שהוא גרם לפרויקט הזה" בעמ' 6 לפרוט' ש' 20 כשנשאל איזה תקלות, השיב: "ת. בהתחלה הוא לא שילם, נהלנו מערכת של התכתבויות, לאחר מכן הוא הוציא צו מניעה, זה גרם לסדרה של בנקאים שפנו בענין הדיירים לדעת מה זה, זה גרם לכך שלא יכלו לחתום על חוזים. פניתי במכתבים רבים לעוה"ד שיצגו אותו, פעם זה טובה כהן ופעם זה עו"ד פינטו. אלה פעולות להסיר את הפעולות שהוא עשה. אני זכאי לקזז את ערך העבודה שלי. הוא יכול לתבוע את הקבלן להשבה. אותי הוא לא יכול לתבוע להשבה, כי עשיתי הכל. השקעתי בתיק שלו מעל 150 שעות עבודה. ש. זה מה שהוא ביקש ממך לעשות? ת. לא הוא כי ביקש, אלא טיפולים שטפלתי בתיק שלו עקב בעיה שהוא גרם. ש. ועבור הפעולות האלה אתה מבקש כסף? ת. אני מקזז נזקים שהוא גרם למשרד שלי וחלק בגלל פעולות שבצעתי בפועל, שעות שהשקעתי בבעיות שהוא יצר. ש. מכוח איזו זכות אתה מקזז לו ? מכוח זכות חוזית? ת. אני לא צריך זכות מיוחדת. אם הוא היה מאפשר לי להכין שטר מכר ולבצע את הרישום, השאר ממילא בצעתי. זה שהוא בחור בעייתי והפר את ההסכם ובכמה דברים, לא רק דבר אחד, פעם אחת הוא לא שילם, פעם אחת החניה קטנה מדי, פעם שלישית הוא טוען שהבנק נתן לו הלוואה ל-5 שנים. לא שמעתי בחדר הישיבות שום סיפורי הלוואה. " (עמ' 6 ש' 23). הנתבע אישר כי התובע שילם לו שכ"ט בסך 30,000 ₪ שהינו שכר מופחת ובנוסף שילם 133 ₪ כאגרה עבור רישום הערת אזהרה. הנתבע אישר כי במכתב הפניה לעירייה המצורף כנספח ב' 13 לכתב ההגנה נכתב כי הנתבע מייצג את החברה ולא את התובע, לטענת הנתבע "אם התובע לא היה מפר הסכמים לא היינו מגיעים למצב הזה שאני צריך להשחית 150 שעות". ב"כ התובע ביקש מהנתבע "תאשר לי שהוא לא שכר את שרותיך" והנתבע השיב "הוא שכר את שרותיי לצורך ביצוע רישומים. מעבר לזה שהוא העסיק את משרדי ולא קבלתי מעמנואלוב עבור זה ודברים שהוא גרם לפרויקט בעיות". הנתבע אישר כי כללי לשכת עוה"ד (יצוג בעסקאות בדירות) תשל"ז -1977(להלן:"הכללים")מוכרים לו ואישר כי הוא פועל בהתאם לכללים. לדבריו הוא לא יצג את התובע בעניין אחר אבל ביצע עבור התובע עבודות שפתרו בעיות שהוא גרם להן. לדבריו אלמלא היה מסיר את הבעיות, זה היה עלול לאמלל את התובע במיליוני שקלים, שכן הוא עצר את המכירות לחלוטין. "הנזקים שהוא עשה היו מטורפים". הנתבע השיב כי שכר הטרחה מהווה חלק מהתמורה עבור הדירה באופן כזה שהיו יכולים לקבוע כי התמורה כוללת שכ"ט ולשלם את שכר הטרחה לקבלן ויכלו לשלם את שכר הטרחה לעוה"ד ישירות וזה מה שהקבלן קבע. לדברי הנתבע, סכום שכר הטרחה לא נרשם בטופס המש"ח כתוספת לתמורה כפי שלא נרשמו פריטים אחרים כמו מונים, תשריטים וכו'. הנתבע אישר כי שכר הטרחה שולם ישירות לידיו וכי הוא זה שהוציא את חשבונית המס, כן אישר הנתבע כי הדירה נמכרה לצד ג' ששילם שכר טרחה, אם כי לא זכור לנתבע מה היה סכום שכה"ט ששולם. דיון והכרעה עלי להקדים ולומר כי הצדדים לא הפנו אותי לכל פסיקה הדנה בסוגיה שבה עלי להכריע. המדובר בעסקה סטנדרטית ומקובלת הנעשית מדי יום, שבה אדם רוכש דירה מקבלן ובהסכם הרכישה הוא מחוייב לשלם שכר טרחה לעורך דינו של הקבלן, מילים אחרות להשתתף בהוצאותיו המשפטיות של הקבלן. המתווה הנורמטיבי לענין חובותיו ומעמדו של עורך הדין כלפי רוכש הדירה בעסקה מסוג זה, נקבע בכללילשכת עוה"ד (יצוג בעסקאות בדירות) תשל"ז - 1977. סעיף 2 לכללים קובע: "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרכוש, אלא לפי הוראות סעיף 5". סעיף 3 לכללים קובע: "לא יקבל עורך דין מרוכש כאמור בסעיף 2, במישרין או בעקיפין, שכר בעד שרות שהוא נתן לקבלן". סעיף 5 לכללים קובע: "א. עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. ב. עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". סעיף 12 להסכם המפרט את התחייבויותיו של הרוכש לביצוע תשלומים נוספים קובע בס"ק ג': "השתתפות בשכר טרחת עוה"ד של החברה בשיעור 2% ממחיר הנכס (כולל מע"מ) בצירוף מע"מ כחוק אשר ישולמו לב"כ החברה במעמד החתימה על חוזה זה ...". סעיף 16 להסכם קובע "הקונה מצהיר כי ידוע לו כי משרדו של עו"ד יצחק פרידמן מטפל בביצוע הרישומים ובכלל זה רישום הבעלות על שם הקונה בספרי המקרקעין. כי משרדו של עוה"ד הנ"ל מייצג אך ורק את החברה וכי הקונה רשאי להיות מיוצג בקשר עם חוזה זה ע"י עורך דין מטעמו". רואים אנו כי בהתאם לכללי לשכת עוה"ד חייב הנתבע חובת נאמנות כלפי התובע בעניין רישום הרכישה, עוד רואים אנו כי נאסר על עוה"ד לקבל מרוכש שכר בעד שרות שהוא נותן לקבלן, אולם הוא רשאי לקבל מן הרוכש שכ"ט בעד הטיפול ברישום הרכישה. בהתאם לכללי לשכת עוה"ד אין הנתבע רשאי לקבל מהתובע כל תשלום בגין מה שהוא מכנה "טיפול בהסרת התקלות" שגרם התובע, כל ההליכים ככל שנעשו ע"י הנתבע כדי להסיר את התקלות שנגרמו בפרויקט כתולדה מהסכסוך שבין התובע לקבלן, אינם נכללים בגדר השירותים שבגינם רשאי הנתבע לדרוש תשלום מהתובע ובוודאי שלא אגב הטיפול ברישום הדירה עבורו, לפי כללי לשכת עוה"ד. הטיפול מסוג זה לא נעשה עבור התובע, אלא שהוא נעשה עבור הקבלן ועל הקבלן לשאת בשכר הטרחה בגין טיפול זה ואם סבורים הקבלן או הנתבע כי על התובע לשפות אותם בגין הוצאות אלו, הרי שהם רשאים להגיש תביעה נגדו בעניין זה. השכר שרשאי הנתבע לגבות מהתובע במסגרת העסקה, הינו אך ורק שכר בגין ביצוע ברישום הרכישה, וזאת במובן הנרחב של מושג זה ולרבות עבור מילוי הצהרות למס שבח, טיפול ברישום הערת אזהרה, ובסופו של עניין רישום הדירה על שם הרוכש וטיפול רישומה כבית משותף. הנתבע אינו רשאי לגבות מהתובע תשלום עבור עריכת החוזה או טיפול בחוזה, שכן בחוזה הוא טיפל עבור הקבלן בלבד. בינתיים חוזה המכר בוטל, הדירה נמכרה לצד ג' כך שהנתבע אינו עתיד לבצע עבור התובע כל עבודה נוספת ברישום הרכישה, כך שלטענת התובע הוא זכאי להשבת התשלום ששילם כשכ"ט. השאלה המקדמית שעלי להכריע בה איפוא הינה, האם משבוטל ההסכם בין התובע לקבלן, הנתבע הינו יריבו הנכון של התובע לצורך תביעת השבת שכר טרחת עורך הדין, או שמא עליו לתבוע בעניין זה את הקבלן. לטענת הנתבע, אין בינו לבין התובע קשר חוזי כלשהו, והעובדה לפיה שכר הטרחה שולם לידיו, אינו מקים קשר כזהלטענת הנתבע הקשר החוזי קיים בין התובע לבין הקבלן, כך שאם התובע סבור כי הוא זכאי להשבה של שכר הטרחה, בעקבות ביטול החוזה עם הקבלן, עליו לתבוע השבה זו מהקבלן ולא מהנתבע. לטענת הנתבע, אין זה משנה אם שכר הטרחה היה משולם ישירות לידי הקבלן וזה היה מעביר את שכר הטרחה לנתבע, או ששכר הטרחה משולם ישירות לידיו של הנתבע, כפי שנעשה בפועל, הנתבע סבור כי בשני המקרים מדובר בהסכם שבין הקבלן לבין התובע. השאלה האמורה, האם בין רוכש דירה לבין עוה"ד המייצג את הקבלן, נכרת חוזה עצמאי לעניין השירות הניתן לרוכש עפ"י הכללים, טרם נדונה בפסיקה והיא מעוררת שאלות משפטיות נכבדות. אילו בחרו הצדדים לשלם את שכר טרחת עורך הדיןישירות לידי הקבלן כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות, לא יכול היה להיות ספק כי בין הרוכש ובין עוה"ד של הקבלן, אין יריבות חוזית ישירה.מאחר ובמקרה כזה, ההוצאות המשפטיות משולמות לקבלן, והאחרון דואג לתשלום שכר הטרחה לעורך הדין, כאשר הרוכש אינו קשור ליחסים הכספיים שבין הקבלן ובין עוה"ד. כך שהרוכשלא יכול היה לתבוע את עוה"ד להשבה במקרה של ביטול החוזה, אלא שהוא חייב היה לתבוע את הקבלן. במקרה שלפניי בחרו הצדדים בדרך אחרתשכן החוזה קובע כי על הרוכש להשתתף בשכר טרחת עוה"ד של החברה תוך קביעה כי השכר ישולם ישירות לב"כ החברה. בע"א 186/77 סוכנויות להשכרת רכב נ' מימי טרבלוס (להלן: עניין מימי טרבלוס") נקבע: "המקרה הבסיסי בו מתעוררת שאלתנו הוא זה: ראובן עשה חוזה עם שמעון, שלפיו ישלם ראובן כספים ללוי, תמורת התחיבות של שמעון כלפי ראובן. שמעון הפר את התחייבותו כלפי ראובן - או שהתחיבות זו נפגעה בדרך אחרת, כגון שהחוזה בוטל בשל פגם בו. הזכאי ראובן להשבה משמעון? אם נאמר כי הביטוי "קיבל" בסעיף 9(א) לחוק התרופות - והביטוי המקביל לו בסעיפים האחרים העוסקים בהשבה - משמעותו קיבל, הלכה למעשה, לחזקתו ולשימוש, הרי שמעון לא קיבל דבר. את הכספים קיבל לוי. הגישה המקובלת היא - וזהו הדין הן באנגליה ..... כי ראובן זכאי להשבה משמעון. אמת הדבר שמעון לא קיבל פיזית את התשלום, אך התשלום שבוצע מגשים את ההידברות עימו. במישור הנורמטיבי, יש לראותו כמי שקיבל את התשלום. ....לדעתי, זוהי גם התוצאה אליה יש להגיע במסגרת סעיף 9(א) לחוק התרופות. את הביטוי "קיבל" בסעיף זה אין לפרש על דרך הצמצום, ואין להגבילו לקבלה "פיזית". יש לפרש את הביטוי "קיבל" על רקע מטרת ההשבה, ויש להעניק לביטוי זה פירוש מרחיב, המשתרע על קבלה "נורמטיבית". על כן, בדוגמא שהבאתי יש לראות את שמעון כמי שקיבל את הכספים שראובן שילם ללוי. אם ניישם את הלכת "מימי טרבלוס" על עובדות המקרה שבפני, הרי שראובן הינו התובע, שמעון הינו הקבלן ולוי הינו הנתבע, בהסכם בין התובע לבין הקבלן הוסכם כי התובע ישלם כספים לנתבע תמורת התחייבות הקבלן כלפי התובע. לפי הלכה זו משבוטל החוזה, הקבלן הוא זה שחייב בהשבת הכספים לתובע, למרות שמי שקיבל את התשלום בפועל הינו הנתבע, עורך הדין. בהתאם להלכת "מימי טרבלוס" יוצא שהדין בעניין זה עם הנתבע, וכי על התובע להגיש תביעה להשבת הכספים ששילם כשכ"ט נגד הקבלן. בטרם אסיים את כתיבת פסק הדין אבהיר, כי אין בפסק דין זה כדי להכריע האם התובע זכאי להשבת שכר הטרחה או כל חלק ממנו , ואם כן באיזה שיעור. אשר על כן הנני מורה על דחיית התביעה, התובע ישלם לנתבע, שכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪. המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום. עורך דיןביטול עסקה (מקרקעין)שכר טרחת עורך דיןמקרקעיןקבלןשכר טרחהקניית דירה